Kat Mülkiyeti Ortak Gider, Aidat ve Gecikme Tazminatı Aracı — 634 s.K. (2026)

Aidat gecikmesinde uygulanan oran aylık yüzde beştir ve bu oran kanundan gelir; yönetim planıyla düşürülemez. Yıllık karşılığı yüzde altmışı bulur. Ayrıca ortak giderlerin bir kısmı eşit, bir kısmı arsa payı oranında paylaştırılır — bu ayrım çoğu apartmanda yanlış uygulanır. Bu araç üç hesabı da yapar.

Gecikme Tazminatı: Aylık Yüzde Beş

Kat Mülkiyeti Kanunu m.20/2 açıktır: “Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.”

Oran emredicidir. Yönetim planında daha düşük bir oran öngörülmesi bu hükmü bertaraf etmez.

Yargıtay uygulamasında gecikme tazminatının başlangıç gününün açıkça saptanmış olması aranır. Alacak, yönetim planı uyarınca muaccel olduğu tarihte temerrüde düşmüş sayılır; yönetim planında vade belirtilmemişse ayrıca ihtar gerekebilir.

Eşit mi, Arsa Payı Oranında mı?

Kanun ortak giderleri ikiye ayırır ve dağıtım esasları farklıdır (KMK m.20/1):

Birinci satır çoğu apartmanda yanlış uygulanır: kapıcı ve benzeri personel giderleri arsa payına göre değil eşit paylaştırılır. Yüz metrekarelik daire ile iki yüz metrekarelik daire aynı tutarı öder.

Kanun “aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça” dediğinden, yönetim planında farklı bir dağıtım öngörülmüşse o esas alınır. Bu nedenle önce yönetim planına bakılmalıdır.

“Kullanmıyorum” Savunması Geçmez

KMK m.20/1-c bu tartışmayı kesin biçimde kapatır: kat malikleri, ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek ya da kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.

Uygulamada sık ileri sürülen ve kabul görmeyen savunmalar:

• “Zemin katta oturuyorum, asansör kullanmıyorum.”
• “Aracım yok, otoparkı kullanmıyorum.”
• “Daire boş, kimse oturmuyor.”
• “Bahçeye hiç çıkmıyorum.”

Bunların hiçbiri ödeme yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz. Buna karşılık gidere kat maliklerinden birinin veya onun bağımsız bölümünden faydalanan kişinin kusurlu hareketi sebep olmuşsa, ödeme yapanların o kişiye rücu hakkı vardır.

Kiracının Sorumluluğu

Bağımsız bölümden kira sözleşmesine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı şekilde faydalananlar, kat malikinin gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından müştereken ve müteselsilen sorumludur (KMK m.22).

Ancak bu sorumluluğun bir sınırı vardır: kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.

Pratik sonucu şudur: yönetim, aidat borcu için doğrudan kiracıya da başvurabilir; kiracı ödediği tutarı kira borcundan mahsup eder. Kira bedelini aşan kısımdan kiracı sorumlu değildir.

Takip ve Dava Yolu

Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından dava açılabilir ya da icra takibi yapılabilir. Yöneticinin ayrıca kat malikleri kurulu kararı alması gerekmez.

Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesi, yetkili mahkeme anagayrimenkulün bulunduğu yer mahkemesidir.

Gecikme tazminatının talep edilmesi, ayrıca gecikme faizi istenmesine engel değildir; Yargıtay uygulamasında ikisi birlikte istenebilir.

İcra takibi bu şartın dışındadır. Arabuluculuk bir dava şartıdır; aidat alacağı için doğrudan icra takibi başlatmak arabuluculuk gerektirmez. Uygulamada hızlı sonuç için önce icra takibi tercih edilmesinin bir sebebi de budur. Ancak borçlu takibe itiraz eder ve itirazın iptali davası açılacaksa arabuluculuk yeniden gündeme gelir.

Başvuru, yetkili mahkemenin bulunduğu yer arabuluculuk bürosuna yapılır. Arabulucu, görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde süreci sonuçlandırır; zorunlu hâllerde bu süre en fazla bir hafta uzatılabilir.

Üç Takip Devir Davasının Yolunu Açar

Kat Mülkiyeti Kanunu m.25, bir kat malikinin diğerlerinin haklarını çekilmez hâle gelecek derecede ihlal etmesi hâlinde bağımsız bölümünün mülkiyetinin devrini isteme imkânı tanır.

Kanun bazı hâllerde çekilmezliği karine olarak kabul eder. En sık uygulananı şudur: ortak giderlerden ve avanstan kendine düşen borçları ödemediği için hakkında iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibi yapılmasına sebep olunması.

Diğer karine hâlleri: sulh hâkiminin KMK m.33 uyarınca verdiği emre rağmen borç ve yükümleri yerine getirmemekte bir yıl ısrar edilmesi ile bağımsız bölümün ahlâka aykırı ya da amacına aykırı kullanılması.

Dava hakkı, bu durumun öğrenilmesinden başlayarak altı ay ve her hâlde dava hakkının doğumundan başlayarak beş yıl sonra düşer.

Aidat Borcu Kimde Kalır? Daire El Değiştirirse

Bağımsız bölüm satıldığında geçmiş aidat borcunun kime ait olacağı sık sorulur ve iki ayrı ilişki karıştırılır.

Yönetime karşı: ortak gider ve avans borcu bağımsız bölüme bağlı bir yük gibi işler; yönetim, borcu yeni malikten de talep edebilir. Bu nedenle daire alırken aidat borcu sorgulaması yapılmalıdır.

Taraflar arasında: yeni malik ödediği geçmiş dönem borçları için eski malike rücu edebilir. Satış sözleşmesinde borcun kime ait olacağının açıkça yazılması bu tartışmayı önler.

Kiracı değiştiğinde ise durum farklıdır: kiracının sorumluluğu kendi oturduğu döneme ve ödemekle yükümlü olduğu kira miktarına bağlıdır; önceki kiracının borcundan sorumlu tutulamaz.

Yöneticinin Yetkileri ve Hesap Verme Yükümlülüğü

Yönetici, kaide olarak vekilin haklarına sahiptir ve kat malikleri kurulunun kararlarını uygular.

Hesap verme. Yönetici, yönetim planında yazılı zamanlarda, böyle bir zaman yazılmamışsa her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna, o tarihe kadar elde edilen gelirlerin ve yapılan giderlerin hesabını vermekle yükümlüdür.

Kat maliklerinin yarısı isterse — arsa payları ne olursa olsun — yönetim planında yazılı zamanlar dışında da hesabın gösterilmesi yöneticiden istenebilir.

Yöneticinin çekilme hakkı. Kat malikleri, kendilerine düşen borç ve yükümleri, yönetici tarafından noterlikçe yaptırılan ihtara rağmen vaktinde ve tamamen yerine getirmezlerse yönetici, hiçbir tazminat ödemeye mecbur olmaksızın sözleşmeyi feshedip yöneticilikten çekilebilir ve bu yüzden uğradığı zararın tazminini isteyebilir.

Yönetici, yönetim planında veya sözleşmede bir ücret belirlenmemiş olsa bile kat maliklerinden uygun bir ücret isteyebilir.

Aracı Kullanırken: Hesap İçin Gerekli Bilgiler

Sonucun doğruluğu girdiğiniz bilgilerin doğruluğuna bağlıdır. Aşağıdaki tablo, her bilgiyi hangi belgede bulacağınızı gösterir.

Üçüncü satır hesabın anahtarıdır: kapıcı, bahçıvan ve aydınlatma gibi giderler kural olarak eşit, anagayrimenkulün bakım ve korunmasına ilişkin giderler ise arsa payı oranında paylaştırılır. Birinci satır ise sıralamayı verir — yönetim planında düzenleme varsa kanundaki ölçütler yerine o uygulanır.

Sonucu Nasıl Okumalısınız: Borcunuz Doğru Hesaplanmış mı?

Araç size bir sonuç verir; asıl mesele bu sonucun ne anlama geldiği ve sonrasında ne yapmanız gerektiğidir.

Beşinci satır alıcılar için en pahalı sürprizdir: bağımsız bölümü devralan yeni malik önceki dönemin ortak gider borcundan sorumlu tutulabilir — bu nedenle alım öncesinde yönetimden güncel borç durumu yazısı alınmalıdır. Dokuzuncu satır ise her kat malikinin hakkıdır; dağıtım cetveli ve işletme defteri incelenerek hesabın doğruluğu denetlenebilir.

Konunun tam anlatımı için: kat maliklerinin hak ve borçları — ortak gider paylaşımı, gecikme tazminatı ve tahsil yolları orada ayrıntılı olarak anlatılmaktadır.

Sıkça Sorulan Sorular

Aidat gecikme faizi yüzde kaç?

Kanuni oran aylık yüzde beştir (KMK m.20/2). Bu oran emredicidir ve yönetim planıyla düşürülemez.

Kapıcı parası arsa payına göre mi alınır?

Hayır. Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri eşit olarak paylaştırılır. Sigorta, bakım-onarım ve yönetici aylığı ise arsa payı oranındadır.

Asansör kullanmıyorum, ödemek zorunda mıyım?

Evet. Ortak yer veya tesislerden faydalanmaya ihtiyaç bulunmadığını ileri sürerek gider payından kaçınılamaz (KMK m.20/1-c).

Daire boşken aidat ödenir mi?

Evet. Kullanmama, ödeme yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz. Yükümlü kat malikidir; kiracı varsa kira miktarıyla sınırlı olarak müteselsilen sorumludur.

Girdiğim bilgiler kaydediliyor mu?

Hayır. Hesaplama tamamen tarayıcınızda yapılır; bilgileriniz sunucuya gönderilmez.

Bilgilendirme: Bu araç ve rehber genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez. Yönetim planı hükümleri ve vade tarihinin belirlenmesi sonucu değiştirebilir.