Kat Mülkiyeti Ortak Gider, Aidat ve Gecikme Tazminatı Aracı — 634 s.K. (2026)

Aidat gecikmesinde uygulanan oran aylık yüzde beştir ve bu oran kanundan gelir; kat malikleri arasındaki anlaşmayla değiştirilip değiştirilemeyeceği ise yargı uygulamasında tartışmalıdır. Yıllık karşılığı yüzde altmışı bulur. Ayrıca ortak giderlerin bir kısmı eşit, bir kısmı arsa payı oranında paylaştırılır — bu ayrım çoğu apartmanda yanlış uygulanır. Bu araç üç hesabı da yapar.

Gecikme Tazminatı: Aylık Yüzde Beş

Kat Mülkiyeti Kanunu m.20/2 açıktır: “Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.”

Oranın emredici nitelikte olup olmadığı tartışmalıdır: yargı uygulamasında kat maliklerinin oybirliğiyle farklı bir oran benimseyebileceği ve oybirliği sağlanamayan kararın yalnızca olumlu oy verenleri bağlayacağı yönünde görüşler bulunduğu gibi, oranın kanuni sınırın altına düşürülemeyeceğini savunan görüşler de vardır. Yönetim planında farklı bir oran öngörülmüşse, bu hükmün hangi çoğunlukla kabul edildiği ayrıca incelenmelidir.

Yargıtay uygulamasında gecikme tazminatının başlangıç gününün açıkça saptanmış olması aranır. Alacak, yönetim planı uyarınca muaccel olduğu tarihte temerrüde düşmüş sayılır; yönetim planında vade belirtilmemişse ayrıca ihtar gerekebilir.

Eşit mi, Arsa Payı Oranında mı?

Kanun ortak giderleri ikiye ayırır ve dağıtım esasları farklıdır (KMK m.20/1):

Birinci satır çoğu apartmanda yanlış uygulanır: kapıcı ve benzeri personel giderleri arsa payına göre değil eşit paylaştırılır. Yüz metrekarelik daire ile iki yüz metrekarelik daire aynı tutarı öder.

Kanun “aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça” dediğinden, yönetim planında farklı bir dağıtım öngörülmüşse o esas alınır. Bu nedenle önce yönetim planına bakılmalıdır.

“Kullanmıyorum” Savunması Geçmez

KMK m.20/1-c bu tartışmayı kesin biçimde kapatır: kat malikleri, ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek ya da kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.

Uygulamada sık ileri sürülen ve kabul görmeyen savunmalar:

• “Zemin katta oturuyorum, asansör kullanmıyorum.”
• “Aracım yok, otoparkı kullanmıyorum.”
• “Daire boş, kimse oturmuyor.”
• “Bahçeye hiç çıkmıyorum.”

Bunların hiçbiri ödeme yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz. Buna karşılık gidere kat maliklerinden birinin veya onun bağımsız bölümünden faydalanan kişinin kusurlu hareketi sebep olmuşsa, ödeme yapanların o kişiye rücu hakkı vardır.

Kiracının Sorumluluğu

Bağımsız bölümden kira sözleşmesine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı şekilde faydalananlar, kat malikinin gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından müştereken ve müteselsilen sorumludur (KMK m.22).

Ancak bu sorumluluğun bir sınırı vardır: kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.

Pratik sonucu şudur: yönetim, aidat borcu için doğrudan kiracıya da başvurabilir; kiracı ödediği tutarı kira borcundan mahsup eder. Kira bedelini aşan kısımdan kiracı sorumlu değildir.

Takip ve Dava Yolu

Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından dava açılabilir ya da icra takibi yapılabilir. Yöneticinin ayrıca kat malikleri kurulu kararı alması gerekmez.

Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesi, yetkili mahkeme anagayrimenkulün bulunduğu yer mahkemesidir.

Gecikme tazminatının talep edilmesi, ayrıca gecikme faizi istenmesine engel değildir; Yargıtay uygulamasında ikisi birlikte istenebilir.

İcra takibi bu şartın dışındadır. Arabuluculuk bir dava şartıdır; aidat alacağı için doğrudan icra takibi başlatmak arabuluculuk gerektirmez. Uygulamada hızlı sonuç için önce icra takibi tercih edilmesinin bir sebebi de budur. Ancak borçlu takibe itiraz eder ve itirazın iptali davası açılacaksa arabuluculuk yeniden gündeme gelir.

Başvuru, yetkili mahkemenin bulunduğu yer arabuluculuk bürosuna yapılır. Arabulucu, görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde süreci sonuçlandırır; zorunlu hâllerde bu süre en fazla bir hafta uzatılabilir.

Üç Takip Devir Davasının Yolunu Açar

Kat Mülkiyeti Kanunu m.25, bir kat malikinin diğerlerinin haklarını çekilmez hâle gelecek derecede ihlal etmesi hâlinde bağımsız bölümünün mülkiyetinin devrini isteme imkânı tanır.

Kanun bazı hâllerde çekilmezliği karine olarak kabul eder. En sık uygulananı şudur: ortak giderlerden ve avanstan kendine düşen borçları ödemediği için hakkında iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibi yapılmasına sebep olunması.

Diğer karine hâlleri: sulh hâkiminin KMK m.33 uyarınca verdiği emre rağmen borç ve yükümleri yerine getirmemekte bir yıl ısrar edilmesi ile bağımsız bölümün ahlâka aykırı ya da amacına aykırı kullanılması.

Dava hakkı, bu durumun öğrenilmesinden başlayarak altı ay ve her hâlde dava hakkının doğumundan başlayarak beş yıl sonra düşer.

Aidat Borcu Kimde Kalır? Daire El Değiştirirse

Bağımsız bölüm satıldığında geçmiş aidat borcunun kime ait olacağı sık sorulur ve iki ayrı ilişki karıştırılır.

Yönetime karşı: ortak gider borcu kural olarak borcun doğduğu dönemde malik olan kişinin kişisel borcudur; bağımsız bölümü sonradan satın alan kişi önceki malikin borcundan kişisel olarak sorumlu tutulmaz. Ancak ödenmeyen borç için bağımsız bölüm üzerine kanuni ipotek tescil edilmişse, taşınmaz bu yükle birlikte el değiştirir (KMK m.22). Bu nedenle daire alırken aidat borcu ve tapu kaydı birlikte sorgulanmalıdır.

Taraflar arasında: yeni malik ödediği geçmiş dönem borçları için eski malike rücu edebilir. Satış sözleşmesinde borcun kime ait olacağının açıkça yazılması bu tartışmayı önler.

Kiracı değiştiğinde ise durum farklıdır: kiracının sorumluluğu kendi oturduğu döneme ve ödemekle yükümlü olduğu kira miktarına bağlıdır; önceki kiracının borcundan sorumlu tutulamaz.

Yöneticinin Yetkileri ve Hesap Verme Yükümlülüğü

Yönetici, kaide olarak vekilin haklarına sahiptir ve kat malikleri kurulunun kararlarını uygular.

Hesap verme. Yönetici, yönetim planında yazılı zamanlarda, böyle bir zaman yazılmamışsa her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna, o tarihe kadar elde edilen gelirlerin ve yapılan giderlerin hesabını vermekle yükümlüdür.

Kat maliklerinin yarısı isterse — arsa payları ne olursa olsun — yönetim planında yazılı zamanlar dışında da hesabın gösterilmesi yöneticiden istenebilir.

Yöneticinin çekilme hakkı. Kat malikleri, kendilerine düşen borç ve yükümleri, yönetici tarafından noterlikçe yaptırılan ihtara rağmen vaktinde ve tamamen yerine getirmezlerse yönetici, hiçbir tazminat ödemeye mecbur olmaksızın sözleşmeyi feshedip yöneticilikten çekilebilir ve bu yüzden uğradığı zararın tazminini isteyebilir.

Yönetici, yönetim planında veya sözleşmede bir ücret belirlenmemiş olsa bile kat maliklerinden uygun bir ücret isteyebilir.

Aracı Kullanırken: Hesap İçin Gerekli Bilgiler

Sonucun doğruluğu girdiğiniz bilgilerin doğruluğuna bağlıdır. Aşağıdaki tablo, her bilgiyi hangi belgede bulacağınızı gösterir.

Üçüncü satır hesabın anahtarıdır: kapıcı, bahçıvan ve aydınlatma gibi giderler kural olarak eşit, anagayrimenkulün bakım ve korunmasına ilişkin giderler ise arsa payı oranında paylaştırılır. Birinci satır ise sıralamayı verir — yönetim planında düzenleme varsa kanundaki ölçütler yerine o uygulanır.

Sonucu Nasıl Okumalısınız: Borcunuz Doğru Hesaplanmış mı?

Araç size bir sonuç verir; asıl mesele bu sonucun ne anlama geldiği ve sonrasında ne yapmanız gerektiğidir.

Beşinci satır alıcılar için en pahalı sürprizdir: bağımsız bölümü devralan yeni malik önceki dönemin ortak gider borcundan kural olarak kişisel olarak sorumlu değildir, ancak tescil edilmiş bir kanuni ipotek taşınmazla birlikte geçer — bu nedenle alım öncesinde yönetimden güncel borç durumu yazısı alınmalıdır. Dokuzuncu satır ise her kat malikinin hakkıdır; dağıtım cetveli ve işletme defteri incelenerek hesabın doğruluğu denetlenebilir.

Konunun tam anlatımı için: kat maliklerinin hak ve borçları — ortak gider paylaşımı, gecikme tazminatı ve tahsil yolları orada ayrıntılı olarak anlatılmaktadır.

Gecikme Tazminatının Şartları: Muacceliyet, Öğrenme ve Yasal Faiz

Aylık yüzde beş gecikme tazminatının istenebilmesi için borcun muaccel olması ve kat malikinin borçtan haberdar olması gerekir. Yargıtay’ın yerleşik uygulamasına göre ortak gider ve avans borcunun ödenmemesi nedeniyle gecikme tazminatına hükmedilebilmesi için borçlunun bu alacakla ilgili kat malikleri kurulu kararının alındığı toplantıya katılmış olması, işletme projesinin veya kurul kararının kendisine tebliğ edilmiş olması ya da borcu herhangi bir surette öğrenmiş olması gerekir. Bu nedenle yönetimin işletme projesini ve aidat kararını toplantıya katılmayan kat maliklerine yazılı olarak bildirmesi, gecikme tazminatının başlangıç tarihinin ispatı bakımından belirleyicidir.

Gecikme tazminatı ile yasal faiz farklı hukuki niteliktedir ve yargı uygulamasında birlikte istenebileceği kabul edilmektedir. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, gecikme tazminatının asıl alacağın gününde ödenmemesi nedeniyle alacaklının uğradığı kabul edilen zararın karşılığı, faizin ise temerrüdün karşılığı olduğunu belirterek, takip talebinde her ikisi de istenmişken yalnızca gecikme tazminatına hükmedilmesini bozma sebebi saymıştır (Y18HD, E.2014/18325, K.2014/17518). Bununla birlikte bu uygulamanın borçluyu çok ağır bir yükle karşı karşıya bıraktığı doktrinde eleştirilmektedir. Gecikme tazminatının kendisi için de takip tarihinden itibaren yasal faiz istenebilir; ancak her durumda talep edilen kalemlerin takip talebinde ayrı ayrı gösterilmesi gerekir (TBK m.120).

Birikmiş Aidatta Gecikme Tazminatının Hesabı: Varsayımsal Örnek

Gecikme tazminatı her ayın aidatı için kendi vade tarihinden ödeme veya takip tarihine kadar geçen süre üzerinden ayrı ayrı hesaplanır ve bu tutarlar toplanır. Varsayımsal olarak aylık 2.000 lira aidatın her ayın 5’inde muaccel olduğu ve Ocak ile Mart ayları arasındaki üç aylık aidatın 5 Nisan’da takibe konulduğu bir dosyada, Ocak aidatı için üç aylık, Şubat aidatı için iki aylık ve Mart aidatı için bir aylık gecikme bulunur. Buna göre gecikme tazminatı Ocak için 300 lira, Şubat için 200 lira ve Mart için 100 lira olmak üzere toplam 600 liradır ve takip, 6.000 lira asıl alacak ile 600 lira gecikme tazminatı üzerinden yapılır.

Gecikme günü bir aydan kısa ise tazminat gün hesabıyla oranlanır; örneğin 15 günlük gecikmede aylık yüzde beşin yarısı, yani yüzde iki buçuk uygulanır. Takip tarihinden sonra asıl alacak için yasal faiz talep edilmişse, ödeme tarihine kadar yasal faiz işler; gecikme tazminatının takip tarihinden sonra da işlemeye devam edip etmeyeceği ve faizle birlikte nasıl hesaplanacağı konusunda takip talebinin açık düzenlenmesi gerekir. Yönetim planında aidatın ödeme günü belirlenmemişse, alacağın muaccel olduğu tarih ihtar veya işletme projesinin tebliğiyle belirlenebileceğinden, bu tarihten önceki dönem için gecikme tazminatı istenemeyebilir.

İşletme Projesi, Aidatın Belirlenmesi ve İtiraz

Aidatın hukuki dayanağı, kat malikleri kurulunca kabul edilen işletme projesidir. 7579 sayılı Kanun’la yapılan değişiklikten sonra işletme projesi kat malikleri kurulunda onaylanır; onaylı bir proje yoksa yönetici gecikmeksizin geçici bir işletme projesi yapar, bu proje kat maliklerine bildirilir ve en geç üç ay içinde kurulda aynen veya değiştirilerek kabulüne karar alınır; önceki metindeki yedi günlük itiraz ve kesinleşme düzeni kaldırılmıştır (KMK m.37). Mevcut bir proje varken yapılan geçici projedeki bedel, bir önceki yıla ilişkin ilan edilen yeniden değerleme oranını aşamaz. Onaylanan işletme projesi, kat maliklerinin ödeyeceği avans tutarlarını ve ödeme zamanlarını belirler; ilamsız icra takibinde işletme projesinin ve onaylandığı kurul kararının dayanak belge olarak sunulması gerekir.

Kat maliki, işletme projesinin veya aidat kararının kanuna, yönetim planına ya da gider paylaşım esaslarına aykırı olduğunu düşünüyorsa, kurul kararına karşı toplantıya katılıp aykırı oy vermişse karar tarihinden itibaren bir ay, toplantıya katılmamışsa kararı öğrenmesinden itibaren bir ay ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açabilir (KMK m.33). İptal davası açılması, kararın uygulanmasını kendiliğinden durdurmadığından, kat maliki aidatı ödemeye devam etmeli veya mahkemeden tedbir istemelidir; aksi hâlde dava sonuçlanıncaya kadar gecikme tazminatı işlemeye devam eder. Kat maliki ayrıca yöneticiden gelir-gider hesabını ve belgeleri incelemeyi isteyebilir (KMK m.35).

Aidat Alacağının Tahsilinde İcra Yolu ve Zamanaşımı

Ödenmeyen ortak gider ve avans payı için yönetici veya kat maliklerinden biri, kurul kararına gerek olmaksızın ilamsız icra takibi başlatabilir. Borçlu ödeme emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde itiraz etmezse takip kesinleşir (İİK m.62); itiraz hâlinde alacaklı, işletme projesi ve kurul kararı gibi belgelere dayanarak icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını veya arabuluculuk sonrasında sulh hukuk mahkemesinden itirazın iptalini isteyebilir (İİK m.67-68). İtirazın iptali davasında alacak likit ve belirlenebilir nitelikteyse, borçlunun itirazı haksız bulunduğunda asıl alacağın yüzde yirmisinden az olmamak üzere icra inkâr tazminatına hükmedilebilir (İİK m.67).

Borç icra takibiyle de tahsil edilemezse, mahkemece tespit edilen borç için bağımsız bölüm üzerine diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek tescil edilmesi istenebilir (KMK m.22). Kiracı veya oturma hakkı sahibi de kat malikiyle birlikte ve ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlı olarak sorumlu olduğundan, takip kiracıya karşı da yöneltilebilir. Aidat alacakları dönemsel edim niteliğinde olduğundan yargı uygulamasında beş yıllık zamanaşımına tabi tutulmaktadır (TBK m.147); beş yıldan eski aidatlar için yapılan takipte borçlunun zamanaşımı def’ini ileri sürmesi, bu dönemlere ilişkin talebin reddine yol açabilir.

Toplu Yapılarda Site Aidatı: Blok, Temsilciler Kurulu ve 7579 Sayılı Kanun

Aynı parsel veya birden fazla parsel üzerinde birden çok yapı ile ortak tesislerin bulunduğu toplu yapılarda aidat, iki katmanlı bir yapıda belirlenir: her blokun kendi ortak giderleri blok kat malikleri arasında, sitenin tamamına hizmet eden yol, park, spor alanı, güvenlik ve peyzaj gibi ortak tesislerin giderleri ise bütün bloklardaki kat malikleri arasında yönetim planındaki esaslara göre paylaştırılır. Toplu yapıların yönetimi, blok kat malikleri kurullarından seçilen temsilcilerin oluşturduğu temsilciler kurulu ve bu kurulun seçtiği toplu yapı yönetimi eliyle yürütülür ve bu yönetim düzeni Kat Mülkiyeti Kanunu’nun toplu yapılara ilişkin hükümlerine tabidir (KMK m.66 vd.).

Toplu yapılarda yönetim planının değiştirilmesi için aranan oran, 7579 sayılı Kanun’la bütün kat maliklerinin beşte dördünden üçte ikisine indirilmiş ve yönetim planlarının bu hükme aykırı düzenlemelerinin uygulanmayacağı öngörülmüştür (KMK m.70). Bu değişiklik, site aidatının paylaşım esaslarını değiştirmek isteyen kat maliklerinin gerekli çoğunluğu daha kolay sağlamasına imkân verir. Site aidatına ilişkin temsilciler kurulu kararlarına itiraz ve aidat alacağının tahsili bakımından da kat malikleri kurulu kararlarına ilişkin kurallar kıyasen uygulanır; gecikme tazminatı ve kanuni ipotek hükümleri toplu yapıdaki ortak gider borçları için de geçerlidir (KMK m.20, m.22). Toplu yapıda bağımsız bölüm satın alan kişinin, blok aidatı ile site aidatının ayrı ayrı sorgulanmasını istemesi uygulamada önem taşır.

Konuyla ilgili diğer rehberlerimiz: ortak gider borcunun niteliği · KMK m.25 devir davası · kurul kararının iptali · 7579 ve işletme projesi · kiracı ile ev sahibi arasında aidat · kat mülkiyeti uyuşmazlıkları

Sıkça Sorulan Sorular

Aidat gecikme faizi yüzde kaç?

Kanuni oran aylık yüzde beştir (KMK m.20/2). Kat malikleri arasında farklı bir oranın kararlaştırılıp kararlaştırılamayacağı tartışmalıdır; gecikme tazminatının yanında yasal faiz de istenebilir.

Kapıcı parası arsa payına göre mi alınır?

Hayır. Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri eşit olarak paylaştırılır. Sigorta, bakım-onarım ve yönetici aylığı ise arsa payı oranındadır.

Asansör kullanmıyorum, ödemek zorunda mıyım?

Evet. Ortak yer veya tesislerden faydalanmaya ihtiyaç bulunmadığını ileri sürerek gider payından kaçınılamaz (KMK m.20/1-c).

Daire boşken aidat ödenir mi?

Evet. Kullanmama, ödeme yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz. Yükümlü kat malikidir; kiracı varsa kira miktarıyla sınırlı olarak müteselsilen sorumludur.

Girdiğim bilgiler kaydediliyor mu?

Hayır. Hesaplama tamamen tarayıcınızda yapılır; bilgileriniz sunucuya gönderilmez.

Bilgilendirme: Bu araç ve rehber genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez. Yönetim planı hükümleri ve vade tarihinin belirlenmesi sonucu değiştirebilir.