Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Değerlendirme Aracı (2026)

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibinin en sık hak kaybettiği iki an vardır: sözleşmenin noterde düzenleme şeklinde yapılmamış olması ve gecikmeli teslimin kayıtsız şartsız kabul edilmesi. İkincisi cezai şart hakkını tamamen düşürür. Bu araç sözleşmenin geçerliliğini, gecikme tazminatını, ayıp süresini ve fesih türünü değerlendirir.

Şekil Şartı: Onaylama Yetmez, Düzenleme Gerekir

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi taşınmaz mülkiyetinin devri sonucunu doğurduğundan resmî şekle tabidir. Bu bir geçerlilik şeklidir; ispat şekli değildir.

Noterlik Kanunu m.89: niteliği bakımından tapuda işlem yapılmasını gerektiren sözleşmeler düzenleme şeklinde yapılır. Bu, uygulamada en çok karıştırılan noktadır:

Notere gidip yalnızca imzaların onaylatılması, sözleşmeyi resmî şekle uygun hâle getirmez. Taraflar noterde “sözleşmeyi onaylattık” diye rahatlarken aslında geçersiz bir metinle yola çıkmış olabilir.

Yüklenicinin adi yazılı sözleşmeyle üçüncü kişiye yaptığı devirler ise Yargıtay uygulamasında belirli koşullarda alacağın temliki olarak kabul edilmekte ve bu yolla üçüncü kişinin menfaati korunmaktadır.

Gecikme: Kira Mahrumiyeti ve Cezai Şart

Yüklenici bağımsız bölümleri süresinde teslim etmezse arsa sahibi iki tür talepte bulunabilir.

Kira mahrumiyeti tazminatı. Yargıtay uygulamasında arsa sahibi, teslim edilmeyen bağımsız bölümlerin rayiç kira bedeli tutarında tazminat isteyebilir. Rayiç kira, bilirkişi incelemesiyle emsal kira bedelleri üzerinden belirlenir.

Cezai şart. Sözleşmede günlük veya aylık ceza kararlaştırılmışsa gecikme süresince işler. Hâkim aşırı gördüğü ceza koşulunu kendiliğinden indirir; ancak tacir sıfatını taşıyan taraf cezanın fahiş olduğu iddiasıyla indirim isteyemez. Arsa sahibi tacir değilse indirim talebinde bulunabilir.

Gecikmenin yüklenicinin kusurundan kaynaklanması aranır. Arsa sahibinden kaynaklanan gecikmeler — kiracıların tahliye edilmemesi, yıkımın geciktirilmesi, projeye onay verilmemesi — süreden düşülür.

Ayıp Zamanaşımı: Beş Yıl, Ağır Kusurda Yirmi Yıl

TBK m.478 uyarınca yüklenici ayıplı bir eser meydana getirdiğinde açılacak davalar, teslim tarihinden başlayarak:

• Taşınmaz yapılarda beş yıl,
• Yüklenicinin ağır kusuru varsa, ayıplı eserin niteliğine bakılmaksızın yirmi yıl

geçmekle zamanaşımına uğrar. Ağır kusur süreyi dörde katladığından, beş yıllık sürenin dolmuş olması tek başına davayı sonlandırmaz. Taşıyıcı sistemde eksiklik, projeye aykırı imalat, ruhsata aykırılık veya malzeme kalitesinde kasıtlı düşürme gibi hâller ağır kusur olarak değerlendirilebilir.

Kabul beyanına dikkat. TBK m.477 uyarınca yüklenici yapıyı teslim ettikten sonra arsa sahibi eseri açık veya örtülü olarak kabul ederse, yüklenici ayıba karşı sorumluluktan kurtulur. Gizli ayıplar bu kuralın dışındadır; teslim anında gözden geçirmeyle anlaşılamayan ayıplar sonradan ileri sürülebilir.

Fesih mi, Dönme mi?

Terimler karıştırılır ama sonuçları çok farklıdır:

• Dönme — geriye etkilidir; sözleşme baştan hükümsüz sayılır ve taraflar aldıklarını iade eder.
• Fesih — ileriye etkilidir; sözleşme tasfiye edilir, yüklenici yaptığı imalatın oranına göre bedel alır.

Hangisinin uygulanacağı, inşaatın tamamlanma oranına göre Yargıtay içtihatlarıyla belirlenir. Ölçüt, İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun 25 Ocak 1984 tarihli kararına dayanır (1983/3 E., 1984/1 K.): imalat ileri bir seviyeye ulaşmış ve kabul edilebilir nitelikteyse ileriye etkili sonuç doğar.

Teslimi Beklemeden Sona Erdirme

Arsa sahibi her zaman teslim tarihini beklemek zorunda değildir. Yüklenici işe kararlaştırılan zamanda başlamaz, işe başlar ama geciktirirse ya da arsa sahibine yüklenemeyecek bir sebeple işin zamanında bitmeyeceği anlaşılırsa, sözleşme teslimden önce sona erdirilebilir. Bu hakkın kullanılması için yüklenicinin kusuru aranmaz.

Ancak ihtar şarttır. Fesih veya dönme hakkının kullanılabilmesi için kural olarak yükleniciye ihtar çekilmesi gerekir. İhtarsız kullanılan fesih beyanı sonuç doğurmayabilir.

Tazminat ödeyerek fesih (TBK m.484). Arsa sahibi, inşaat bitmeden önce yapılan kısmın bedelini ödemek ve yüklenicinin zararını karşılamak suretiyle sözleşmeyi feshedebilir. Bu fesih ileriye etkilidir; yüklenicinin kusuru veya temerrüdü aranmaz.

Yüklenicinin aczi hâlinde arsa sahibinin teminat isteme hakkı doğar; teminat verilmezse sözleşmeden dönme hakkı tanınmıştır.

Bu yollar seçimlik haktır; hepsi birden istenemez. Yanlış seçim davanın reddine yol açabilir.

Arsa Sahibinin Borçları da Vardır

Sözleşme tek taraflı değildir. Arsa sahibinin başlıca borçları:

• Arsayı ayıpsız ve hukuken elverişli biçimde teslim etmek
• Üzerindeki binada kiracı varsa tahliye ettirmek
• Aksine vekâlet verilmemişse binayı yıktırmak
• Sözleşmede kararlaştırılan arsa paylarını devretmek

Bu borçların yerine getirilmemesinden kaynaklanan gecikmeler yükleniciye yüklenemez ve gecikme süresinden düşülür.

Yükleniciden Daire Alan Üçüncü Kişinin Durumu

Yüklenici, kendisine düşecek bağımsız bölümleri çoğu zaman inşaat bitmeden üçüncü kişilere satar. Bu satışlar arsa sahibi bakımından önemli bir soru doğurur: yüklenici edimini yerine getirmezse bu alıcıların durumu ne olur?

Hukuki nitelik şudur: üçüncü kişi, yüklenicinin arsa sahibinden olan şahsi hakkını devralmış olur. Bu hak, yüklenicinin sözleşmeden doğan edimini ifa etmesine bağlıdır.

Arsa sahipleri bakımından da bir tavsiye vardır: sözleşmeye, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan hak ve alacakların devrine ilişkin hükümlerin açıkça yazılması sonraki uyuşmazlıkları azaltır.

Aracı Kullanırken: Sözleşmenizin Kritik Maddelerini Girin

Sonucun doğruluğu girdiğiniz bilgilerin doğruluğuna bağlıdır. Aşağıdaki tablo, her bilgiyi hangi belgede bulacağınızı gösterir.

Üçüncü satır arsa sahibi için en belirleyici bilgidir: arsa paylarının inşaatın tamamlanma oranına bağlı olarak kademeli devredilmesi kararlaştırılmışsa risk büyük ölçüde kontrol altındadır; paylar peşin devredilmişse müteahhit inşaatı yarım bırakma imkânına sahiptir. İkinci satır ise fesih sonuçlarını etkiler — büyük ölçüde tamamlanmış inşaatlarda fesih kural olarak ileriye etkili olur.

Sonucu Nasıl Okumalısınız: Hangi Yol Sizin İçin Uygun?

Araç size bir sonuç verir; asıl mesele bu sonucun ne anlama geldiği ve sonrasında ne yapmanız gerektiğidir.

Üçüncü satır uygulamadaki en etkili çözümdür: fesih yerine mahkemeden nama ifa yetkisi alınarak inşaat, masrafı müteahhide ait olmak üzere başka bir yükleniciye tamamlattırılabilir — bu yol hem daha hızlıdır hem üçüncü kişilerin haklarını da korur. Dokuzuncu satır ise ilk atılacak adımdır; uyuşmazlık başladığında tapuya tedbir şerhi konulmazsa müteahhit kalan payları devredebilir.

Konunun tam anlatımı için: kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi — temerrüt, nama ifa ve fesih sonuçları orada ayrıntılı olarak anlatılmaktadır.

Gecikme Modülü: TBK m.118, m.179-180 ve Varsayımsal Hesap Örneği

Temerrüde düşen borçlu, ifadaki gecikme sebebiyle alacaklının uğradığı zararı gidermekle yükümlüdür ve temerrüt süresince kusursuzluğunu ispat etmedikçe kaza sonucu doğan zarardan da sorumludur (TBK m.118). Kat karşılığı inşaatta bu zarar, uygulamada teslim edilmeyen bağımsız bölümlerin rayiç kira bedeli üzerinden hesaplanan kira kaybı olarak ortaya çıkar. Sözleşmede gecikme için bir ceza koşulu kararlaştırılmışsa, alacaklı borçlunun ifada gecikmesi hâlinde asıl edimin ifasıyla birlikte cezanın ödenmesini de isteyebilir; ancak alacaklı ifayı kabul ederken cezayı isteme hakkını açıkça saklı tutmamışsa cezayı isteyemez (TBK m.179/2).

Ceza koşulu ile kira kaybının ilişkisi TBK m.180’de çözülür: alacaklı hiçbir zarara uğramamış olsa bile kararlaştırılan ceza ödenir; uğranılan zarar cezayı aşıyorsa, borçlu kusursuzluğunu ispat etmedikçe aşan kısmı da ödemekle yükümlüdür (TBK m.180). Varsayımsal bir örnekle, üç bağımsız bölümün teslimi on iki ay gecikmiş, her bölümün aylık rayiç kirası 20.000 lira ve sözleşmedeki aylık gecikme cezası bölüm başına 15.000 lira ise, cezai şart toplamı 540.000 lira, kira kaybı ise 720.000 lira olur. Bu durumda arsa sahibi, teslimi ihtirazi kayıtla almışsa 540.000 liralık cezayı ve cezayı aşan 180.000 liralık zararı birlikte isteyebilir; teslimi kayıtsız şartsız almışsa cezayı isteyemez, ancak kira kaybını genel hükümlere göre ispat ederek isteme imkânı tartışılır. Hâkim aşırı gördüğü ceza koşulunu kendiliğinden indirir; tacir sıfatındaki borçlu ise aşırı ceza iddiasıyla indirim isteyemez (TBK m.182/3, TTK m.22).

Geçerlilik Modülü: Düzenleme ile Onaylama Farkının Kanuni Dayanağı

Taşınmaz mülkiyetinin devri amacını taşıyan sözleşmelerin geçerliliği resmî şekilde yapılmalarına bağlıdır (TMK m.706, TBK m.237). Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa payının yükleniciye devrini ve yüklenicinin bağımsız bölümleri inşa etmesini birlikte içerdiğinden, taşınmaz satış vaadi niteliğindeki unsuru nedeniyle bu şekle tabidir. Noterler, taşınmaz satış vaadi sözleşmelerini düzenlemekle görevlidir (Noterlik Kanunu m.60/3) ve niteliği bakımından tapuda işlem yapılmasını gerektiren sözleşmeler düzenleme şeklinde yapılır (Noterlik Kanunu m.89). Düzenleme şeklinde noter, tarafların iradesini kendisi tespit edip belgeye geçirir; onaylama şeklinde ise yalnızca taraflarca hazırlanmış bir metnin altındaki imzaların taraflara ait olduğunu doğrular.

Taşınmaz devri doğrudan tapu müdürlüğünde resmî senetle yapılabileceğinden (Tapu Kanunu m.26), arsa payının devrini de içeren kat karşılığı sözleşmelerin tapu müdürlüğünde resmî senetle düzenlenmesi de şekil şartını karşılar. Şekle aykırı sözleşme kesin hükümsüz olmakla birlikte, taraflar sözleşmeyi uzun süre ifa etmiş ve inşaat büyük ölçüde tamamlanmışsa, geçersizliğin ileri sürülmesi dürüstlük kuralı çerçevesinde değerlendirilir (TMK m.2). Kesin hükümsüzlük hâlinde tarafların birbirine verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri istemesi gündeme gelir; ancak ifa edilmiş karşılıklı edimler ve yapının arsaya bağlanmış olması, tasfiyeyi haksız inşaat hükümleriyle birlikte düşünmeyi gerektirebilir (TBK m.77, TMK m.722-724).

Arsa birden fazla kişiye aitse geçerlilik sorusu şekille sınırlı kalmaz. Paylı mülkiyette paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemleri ve esaslı değişiklikler, aksi kararlaştırılmadıkça bütün paydaşların oybirliğiyle yapılır (TMK m.692); bu nedenle arsa paylarının bir kısmını yükleniciye devretmeyi ve binanın yıkılıp yeniden yapılmasını içeren kat karşılığı inşaat sözleşmesinin bütün paydaşlarca imzalanması gerekir. Buna karşılık riskli yapı olarak tespit edilen binalarda uygulama yapılabilmesi için paydaşların hisseleri oranında en az üçte iki çoğunluğuyla karar alınır ve bu karara katılmayan paydaşların payları kanundaki usulle diğer paydaşlara satılabilir (6306 s.K. m.6). Paydaşlardan birinin imzası eksik olan bir sözleşmede, araç şekil bakımından geçerli sonucu verse bile, sözleşmenin tüm arsayı bağlayıp bağlamadığı ayrıca incelenmelidir.

Ayıp Modülü: Gözden Geçirme, Bildirim ve Zamanaşımı Takvimi

Ayıp modülünün sonucu, üç ayrı tarihe bağlıdır: eserin teslim tarihi, ayıbın fark edildiği tarih ve yükleniciye bildirildiği tarih. İş sahibi, eserin tesliminden sonra işlerin olağan akışına göre imkân bulur bulmaz eseri gözden geçirmek ve ayıpları varsa bunları uygun bir süre içinde yükleniciye bildirmek zorundadır (TBK m.474). Açıkça veya örtülü olarak kabul edilen eser için yüklenici, kasten gizlediği ayıplar dışında sorumluluktan kurtulur; gözden geçirmeyle ortaya çıkarılamayan ayıplar sonradan ortaya çıkarsa, iş sahibinin bunları hemen bildirmesi gerekir ve bildirmezse eser bu ayıplarla birlikte kabul edilmiş sayılır (TBK m.477).

Taşınmaz yapılara ilişkin ayıp nedeniyle açılacak davalar teslim tarihinden başlayarak beş yıl, yüklenicinin ağır kusurunun bulunduğu hâllerde ayıplı eserin niteliğine bakılmaksızın yirmi yıl geçmekle zamanaşımına uğrar (TBK m.478). Varsayımsal olarak 1 Mart 2021’de teslim edilen bir dairede beş yıllık süre 1 Mart 2026’da dolmuşsa, davanın açılabilmesi taşıyıcı sistemdeki eksiklik veya projeye aykırı imalat gibi ağır kusur iddiasının ispatına bağlıdır ve bu durumda süre 1 Mart 2041’e kadar uzar. Yükleniciden konut satın alan tüketiciler bakımından ise taşınmazlarda ayıptan sorumluluk teslimden itibaren beş yıllık zamanaşımına tabidir ve ayıp ağır kusur veya hile ile gizlenmişse zamanaşımı hükümleri uygulanmaz (6502 s.K. m.12).

Sona Erdirme Modülü: Süre Verme, Süre Gerekmeyen Hâller ve Seçimlik Hakların Bildirimi

Karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde borçlu temerrüde düştüğünde alacaklı, borcun ifası için uygun bir süre verebilir veya verilmesi için hâkime başvurabilir (TBK m.123). Borçlunun durumundan veya tutumundan süre verilmesinin sonuçsuz kalacağı anlaşılıyorsa, borçlunun temerrüdü sonucunda ifa alacaklı için yararsız kalmışsa veya ifanın belirli bir zamanda ya da belirli bir süre içinde yapılmaması hâlinde sözleşmenin amacına ulaşmayacağı taraflarca kararlaştırılmışsa süre verilmesi gerekmez (TBK m.124). Kat karşılığı inşaatta yüklenicinin şantiyeyi uzun süredir terk etmiş olması veya işe hiç başlamaması, süre vermenin sonuçsuz kalacağı hâllere örnek olarak değerlendirilebilir.

Verilen süre içinde de ifa gerçekleşmezse alacaklı, her zaman ifa ve gecikme tazminatı isteme hakkına sahiptir; bundan başka hemen bildirmek koşuluyla ifadan vazgeçip olumlu zararının giderilmesini veya sözleşmeden dönmeyi seçebilir; dönme hâlinde taraflar karşılıklı olarak edimlerinden kurtulur ve verdiklerini geri isteyebilir, borçlu kusursuzluğunu ispat edemezse alacaklı sözleşmenin hükümsüz kalmasından doğan zararının giderilmesini de isteyebilir; sürekli edimli sözleşmelerde ise dönme yerine fesih hakkı kullanılır (TBK m.125). Eser sözleşmesine özgü olarak, yüklenici işe zamanında başlamaz veya işi sözleşme hükümlerine aykırı olarak geciktirir ya da iş sahibine yüklenemeyecek bir sebeple işin zamanında bitirilemeyeceği önceden açıkça anlaşılırsa, iş sahibi teslim gününü beklemeksizin sözleşmeden dönebilir (TBK m.473). Seçilen hakkın açık ve zamanında bildirilmesi, sonradan hangi hakkın kullanıldığı konusundaki tartışmaların önüne geçer.

Uyuşmazlığın Zamanaşımı, Görev ve Tedbir

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan alacaklar, kanunda aksine bir hüküm bulunmadıkça on yıllık genel zamanaşımına tabidir (TBK m.146). Gecikme tazminatı ve cezai şart alacakları da bu kapsamda değerlendirilir; buna karşılık ayıptan doğan talepler TBK m.478’deki özel sürelere tabidir. Arsa sahibi ile yüklenici arasındaki davalar kural olarak asliye hukuk mahkemesinde görülür; her iki taraf da tacir olup uyuşmazlık ticari işletmeleriyle ilgiliyse asliye ticaret mahkemesi görevlidir ve konusu bir miktar paranın ödenmesi olan ticari davalarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır (TTK m.5/A).

Yüklenicinin arsa paylarını üçüncü kişilere devretmesini önlemek için dava ile birlikte tapu kaydına ihtiyati tedbir konulması istenebilir; tedbir kararı için hakkın varlığının yaklaşık olarak ispatı ve gecikmesinde sakınca bulunan hâlin gösterilmesi yeterlidir (HMK m.389-390). Dava açılmadan önce tedbir alınmışsa, tedbir kararının uygulanmasından itibaren iki hafta içinde esas hakkında dava açılmalıdır; aksi hâlde tedbir kendiliğinden kalkar (HMK m.397). İnşaatın mevcut durumunun ve tamamlanma oranının belgelenmesi için ise, fesih veya dönme beyanından önce delil tespiti yaptırılması, sonradan yapılacak bilirkişi incelemesinin sağlıklı yürütülmesini sağlar (HMK m.400).

Konuyla ilgili diğer rehberlerimiz: yüklenici temerrüdü ve fesih · yükleniciden daire alan kişi · İBBGK 2025/2 ve üçüncü kişi · feshin tasfiye sonuçları · haksız inşaat · satış vaadi ve şekil

Sıkça Sorulan Sorular

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi noterde onaylatılsa yeterli mi?

Hayır. Noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekir; yalnızca imza onaylanması (tasdik) şekil şartını sağlamaz.

Daireyi geç teslim alırsam cezai şart isteyebilir miyim?

Teslimi kayıtsız şartsız kabul ederseniz hayır. Teslim tutanağına gecikmeden doğan hakların saklı tutulduğuna dair ihtirazi kayıt konulması gerekir.

Müteahhide karşı ayıp davası kaç yıl içinde açılır?

Teslimden itibaren beş yıl; yüklenicinin ağır kusuru varsa yirmi yıl (TBK m.478).

Fesih mi dönme mi isteyeyim?

İnşaatın tamamlanma oranı belirleyicidir. Arsa sahibi kendi iradesiyle ileriye etkili fesih isterse, orana bakılmaksızın bu yönde karar verilebilir.

Girdiğim bilgiler kaydediliyor mu?

Hayır. Hesaplama tamamen tarayıcınızda yapılır; bilgileriniz sunucuya gönderilmez.

Bilgilendirme: Bu araç ve rehber genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez. Sözleşme hükümleri, rayiç kira tespiti ve kusur dağılımı sonucu değiştirebilir.