Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Değerlendirme Aracı (2026)

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibinin en sık hak kaybettiği iki an vardır: sözleşmenin noterde düzenleme şeklinde yapılmamış olması ve gecikmeli teslimin kayıtsız şartsız kabul edilmesi. İkincisi cezai şart hakkını tamamen düşürür. Bu araç sözleşmenin geçerliliğini, gecikme tazminatını, ayıp süresini ve fesih türünü değerlendirir.

Şekil Şartı: Onaylama Yetmez, Düzenleme Gerekir

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi taşınmaz mülkiyetinin devri sonucunu doğurduğundan resmî şekle tabidir. Bu bir geçerlilik şeklidir; ispat şekli değildir.

Noterlik Kanunu m.89: niteliği bakımından tapuda işlem yapılmasını gerektiren sözleşmeler düzenleme şeklinde yapılır. Bu, uygulamada en çok karıştırılan noktadır:

Notere gidip yalnızca imzaların onaylatılması, sözleşmeyi resmî şekle uygun hâle getirmez. Taraflar noterde “sözleşmeyi onaylattık” diye rahatlarken aslında geçersiz bir metinle yola çıkmış olabilir.

Yüklenicinin adi yazılı sözleşmeyle üçüncü kişiye yaptığı devirler ise Yargıtay uygulamasında belirli koşullarda alacağın temliki olarak kabul edilmekte ve bu yolla üçüncü kişinin menfaati korunmaktadır.

Gecikme: Kira Mahrumiyeti ve Cezai Şart

Yüklenici bağımsız bölümleri süresinde teslim etmezse arsa sahibi iki tür talepte bulunabilir.

Kira mahrumiyeti tazminatı. Yargıtay uygulamasında arsa sahibi, teslim edilmeyen bağımsız bölümlerin rayiç kira bedeli tutarında tazminat isteyebilir. Rayiç kira, bilirkişi incelemesiyle emsal kira bedelleri üzerinden belirlenir.

Cezai şart. Sözleşmede günlük veya aylık ceza kararlaştırılmışsa gecikme süresince işler. Hâkim aşırı gördüğü ceza koşulunu kendiliğinden indirir; ancak tacir sıfatını taşıyan taraf cezanın fahiş olduğu iddiasıyla indirim isteyemez. Arsa sahibi tacir değilse indirim talebinde bulunabilir.

Gecikmenin yüklenicinin kusurundan kaynaklanması aranır. Arsa sahibinden kaynaklanan gecikmeler — kiracıların tahliye edilmemesi, yıkımın geciktirilmesi, projeye onay verilmemesi — süreden düşülür.

Ayıp Zamanaşımı: Beş Yıl, Ağır Kusurda Yirmi Yıl

TBK m.478 uyarınca yüklenici ayıplı bir eser meydana getirdiğinde açılacak davalar, teslim tarihinden başlayarak:

• Taşınmaz yapılarda beş yıl,
• Yüklenicinin ağır kusuru varsa, ayıplı eserin niteliğine bakılmaksızın yirmi yıl

geçmekle zamanaşımına uğrar. Ağır kusur süreyi dörde katladığından, beş yıllık sürenin dolmuş olması tek başına davayı sonlandırmaz. Taşıyıcı sistemde eksiklik, projeye aykırı imalat, ruhsata aykırılık veya malzeme kalitesinde kasıtlı düşürme gibi hâller ağır kusur olarak değerlendirilebilir.

Kabul beyanına dikkat. TBK m.477 uyarınca yüklenici yapıyı teslim ettikten sonra arsa sahibi eseri açık veya örtülü olarak kabul ederse, yüklenici ayıba karşı sorumluluktan kurtulur. Gizli ayıplar bu kuralın dışındadır; teslim anında gözden geçirmeyle anlaşılamayan ayıplar sonradan ileri sürülebilir.

Fesih mi, Dönme mi?

Terimler karıştırılır ama sonuçları çok farklıdır:

• Dönme — geriye etkilidir; sözleşme baştan hükümsüz sayılır ve taraflar aldıklarını iade eder.
• Fesih — ileriye etkilidir; sözleşme tasfiye edilir, yüklenici yaptığı imalatın oranına göre bedel alır.

Hangisinin uygulanacağı, inşaatın tamamlanma oranına göre Yargıtay içtihatlarıyla belirlenir. Ölçüt, İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun 25 Ocak 1984 tarihli kararına dayanır (1983/3 E., 1984/1 K.): imalat ileri bir seviyeye ulaşmış ve kabul edilebilir nitelikteyse ileriye etkili sonuç doğar.

Teslimi Beklemeden Sona Erdirme

Arsa sahibi her zaman teslim tarihini beklemek zorunda değildir. Yüklenici işe kararlaştırılan zamanda başlamaz, işe başlar ama geciktirirse ya da arsa sahibine yüklenemeyecek bir sebeple işin zamanında bitmeyeceği anlaşılırsa, sözleşme teslimden önce sona erdirilebilir. Bu hakkın kullanılması için yüklenicinin kusuru aranmaz.

Ancak ihtar şarttır. Fesih veya dönme hakkının kullanılabilmesi için kural olarak yükleniciye ihtar çekilmesi gerekir. İhtarsız kullanılan fesih beyanı sonuç doğurmayabilir.

Tazminat ödeyerek fesih (TBK m.484). Arsa sahibi, inşaat bitmeden önce yapılan kısmın bedelini ödemek ve yüklenicinin zararını karşılamak suretiyle sözleşmeyi feshedebilir. Bu fesih ileriye etkilidir; yüklenicinin kusuru veya temerrüdü aranmaz.

Yüklenicinin aczi hâlinde arsa sahibinin teminat isteme hakkı doğar; teminat verilmezse sözleşmeden dönme hakkı tanınmıştır.

Bu yollar seçimlik haktır; hepsi birden istenemez. Yanlış seçim davanın reddine yol açabilir.

Arsa Sahibinin Borçları da Vardır

Sözleşme tek taraflı değildir. Arsa sahibinin başlıca borçları:

• Arsayı ayıpsız ve hukuken elverişli biçimde teslim etmek
• Üzerindeki binada kiracı varsa tahliye ettirmek
• Aksine vekâlet verilmemişse binayı yıktırmak
• Sözleşmede kararlaştırılan arsa paylarını devretmek

Bu borçların yerine getirilmemesinden kaynaklanan gecikmeler yükleniciye yüklenemez ve gecikme süresinden düşülür.

Yükleniciden Daire Alan Üçüncü Kişinin Durumu

Yüklenici, kendisine düşecek bağımsız bölümleri çoğu zaman inşaat bitmeden üçüncü kişilere satar. Bu satışlar arsa sahibi bakımından önemli bir soru doğurur: yüklenici edimini yerine getirmezse bu alıcıların durumu ne olur?

Hukuki nitelik şudur: üçüncü kişi, yüklenicinin arsa sahibinden olan şahsi hakkını devralmış olur. Bu hak, yüklenicinin sözleşmeden doğan edimini ifa etmesine bağlıdır.

Arsa sahipleri bakımından da bir tavsiye vardır: sözleşmeye, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan hak ve alacakların devrine ilişkin hükümlerin açıkça yazılması sonraki uyuşmazlıkları azaltır.

Aracı Kullanırken: Sözleşmenizin Kritik Maddelerini Girin

Sonucun doğruluğu girdiğiniz bilgilerin doğruluğuna bağlıdır. Aşağıdaki tablo, her bilgiyi hangi belgede bulacağınızı gösterir.

Üçüncü satır arsa sahibi için en belirleyici bilgidir: arsa paylarının inşaatın tamamlanma oranına bağlı olarak kademeli devredilmesi kararlaştırılmışsa risk büyük ölçüde kontrol altındadır; paylar peşin devredilmişse müteahhit inşaatı yarım bırakma imkânına sahiptir. İkinci satır ise fesih sonuçlarını etkiler — büyük ölçüde tamamlanmış inşaatlarda fesih kural olarak ileriye etkili olur.

Sonucu Nasıl Okumalısınız: Hangi Yol Sizin İçin Uygun?

Araç size bir sonuç verir; asıl mesele bu sonucun ne anlama geldiği ve sonrasında ne yapmanız gerektiğidir.

Üçüncü satır uygulamadaki en etkili çözümdür: fesih yerine mahkemeden nama ifa yetkisi alınarak inşaat, masrafı müteahhide ait olmak üzere başka bir yükleniciye tamamlattırılabilir — bu yol hem daha hızlıdır hem üçüncü kişilerin haklarını da korur. Dokuzuncu satır ise ilk atılacak adımdır; uyuşmazlık başladığında tapuya tedbir şerhi konulmazsa müteahhit kalan payları devredebilir.

Konunun tam anlatımı için: kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi — temerrüt, nama ifa ve fesih sonuçları orada ayrıntılı olarak anlatılmaktadır.

Sıkça Sorulan Sorular

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi noterde onaylatılsa yeterli mi?

Hayır. Noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekir; yalnızca imza onaylanması (tasdik) şekil şartını sağlamaz.

Daireyi geç teslim alırsam cezai şart isteyebilir miyim?

Teslimi kayıtsız şartsız kabul ederseniz hayır. Teslim tutanağına gecikmeden doğan hakların saklı tutulduğuna dair ihtirazi kayıt konulması gerekir.

Müteahhide karşı ayıp davası kaç yıl içinde açılır?

Teslimden itibaren beş yıl; yüklenicinin ağır kusuru varsa yirmi yıl (TBK m.478).

Fesih mi dönme mi isteyeyim?

İnşaatın tamamlanma oranı belirleyicidir. Arsa sahibi kendi iradesiyle ileriye etkili fesih isterse, orana bakılmaksızın bu yönde karar verilebilir.

Girdiğim bilgiler kaydediliyor mu?

Hayır. Hesaplama tamamen tarayıcınızda yapılır; bilgileriniz sunucuya gönderilmez.

Bilgilendirme: Bu araç ve rehber genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez. Sözleşme hükümleri, rayiç kira tespiti ve kusur dağılımı sonucu değiştirebilir.