“Ortak Miras Evini Paylaşamıyoruz” – Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu)

Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası, paylı/elbirliği mülkiyetindeki malları aynen taksim veya satış yoluyla ferdi mülkiyete dönüştürür; her paydaş her zaman açabilir, tüm paydaşların davaya katılması zorunludur (TMK 698-699, 642). Görevli mahkeme taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesidir; 1 Eylül 2023’ten beri dava öncesi arabuluculuk şarttır. Bu rehberde davayı kimin açabileceğini, yöntemleri ve süreci yalın bir dille açıklıyoruz.

“Ortak miras evini paylaşamıyoruz” — izale-i şuyu nedir?

Miras kalan bir ev veya arsa üzerinde birden fazla mirasçı hak sahibi olduğunda ve paylaşımda anlaşılamadığında devreye ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası girer. Bu dava, paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyetine konu taşınır ya da taşınmaz mallardaki ortaklık ilişkisini sona erdirerek ferdi (kişisel) mülkiyete geçişi sağlayan bir yoldur ve TMK 698-699’da düzenlenmiştir.

Temel ilke şudur: paydaşlardan/mirasçılardan her biri, sözleşme veya kanun gereği ortaklığı sürdürmekle yükümlü olmadıkça, her zaman paylaşma isteyebilir (TMK 642). Yani kimse istemediği bir ortaklık içinde kalmaya zorlanamaz. Miras açıldığında tereke üzerindeki hak “elbirliği mülkiyeti” niteliğindedir; mirasçılar tek başına tasarrufta bulunamaz. İzale-i şuyu davası, bu ortaklığı sona erdirir.

Davayı kim açabilir?

Paydaşlardan veya elbirliği hâlindeki mirasçılardan herhangi biri, tek başına veya birlikte dava açabilir; ortaklığın giderilmesini istemek için diğerlerinin onayına gerek yoktur. Yasal mirasçıların yanında atanmış (mansup) mirasçı da dava açma hakkına sahiptir. Küçük adına velisi, kısıtlı adına ise vesayet makamından (sulh hukuk mahkemesi) alacağı izinle vasisi dava açar. Buna karşılık, bir taşınmazda yalnızca intifa, sükna veya ipotek gibi sınırlı ayni hakkı bulunan kişi, paydaş sıfatı olmadığı için izale-i şuyu davası açamaz.

Görevli ve yetkili mahkeme

Görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetki bakımından, dava taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin sonuç doğurduğundan HMK 12 uygulanır ve taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Örneğin taşınmaz Ankara’daysa dava Ankara Sulh Hukuk Mahkemesinde açılır. Yargıtay, miras bırakanın son ikametgâhına göre verilen yetkisizlik kararlarını bu gerekçeyle bozmaktadır. Birden fazla ilde taşınmaz varsa, bunlardan herhangi birinin bulunduğu yer mahkemesi yetkili olur.

Taraf teşkili: Herkes davada olmalı

Bu davanın olmazsa olmazı, eksiksiz taraf teşkilidir. Tapuda pay sahibi tüm kişilerin ve elbirliği mülkiyetinde tüm mirasçıların davaya dahil edilmesi zorunludur; çünkü verilecek karar ortak mülkiyet ilişkisinin tamamını etkiler. Taraf teşkili sağlanmadan davanın esası hakkında karar verilemez ve eksik teşkille verilen kararlar Yargıtay tarafından bozulur. Paydaşlardan biri ölmüşse, mirasçılık belgesi çıkarılarak belgede ismi geçen tüm mirasçılarının davaya dahil edilmesi gerekir. Çok sayıda paydaş bulunması, yurt dışındaki mirasçılara tebligat zorlukları, bu davaların en sık yaşanan ve süreci uzatan sorunlarıdır.

İki yöntem: Aynen taksim veya satış

Ortaklık iki şekilde giderilir ve mahkeme öncelikle aynen taksimi araştırmakla yükümlüdür (TMK 699):

• Aynen taksim: Malın önemli değer kaybına uğramadan fiziksel olarak bölünmesi mümkünse uygulanır. Taşınmazlarda bu, imar mevzuatı çerçevesinde ifrazın (ayrılmanın) mümkün olmasına bağlıdır; gerekirse paylar arasındaki değer farkı para ödenerek denkleştirilir.
• Satış suretiyle: Bölünme mümkün değilse veya ciddi değer kaybı doğacaksa, taşınmaz açık artırma ile satılır ve elde edilen bedel paydaşlara payları oranında dağıtılır.

Satış kural olarak herkese açık artırmayla yapılır. Ancak 7589 sayılı Kanun’la (31.07.2026) getirilen istisna uyarınca, tüm maliklerin payını miras yoluyla edindiği ve üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının bulunmadığı taşınmazlarda birinci artırma sadece malik olan mirasçılar arasında yapılır; bu usul bir defaya mahsustur. Ayrıca paydaşlar arasında satış için tüm paydaşların onayı ve mahkeme kararı gerekir. Aynen taksimin mümkün olup olmadığı, teknik bilirkişi incelemesiyle belirlenir.

Arabuluculuk, ecrimisil ve diğer hususlar

1 Eylül 2023’ten itibaren ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar dava şartı arabuluculuğa tabidir; arabulucuya gitmeden açılan dava, dava şartı yokluğu nedeniyle reddedilir (6325 sayılı Kanun m. 18/B). Anlaşma sağlanırsa süreç ciddi ölçüde kısalır. Davanın herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süresi yoktur; her zaman açılabilir. Davacı yargılama sırasında feragat etse bile, diğer paydaşlar davayı takip edebilir. Bir mirasçı taşınmazı tek başına kullanıyorsa, diğerleri ecrimisil (haksız işgal tazminatı) talep edebilir; bu ayrı dava veya karşı dava konusu olabilir. Fiilen paylaşılmış (her mirasçının fiilen bir kısmı kullandığı) bir mirasta ise kural olarak bu dava açılamaz. Sürecin doğru yürütülmesi için bir miras/gayrimenkul avukatından destek almak yerinde olur.

Aynen Taksim mi, Satış mı? Talep Sıralaması

Ortaklığın giderilmesi davasının sonucu, dilekçedeki talep sıralamasına bağlıdır. Yanlış kurulan bir dilekçe, davayı açan tarafı da zarara uğratır.

Bu sıralama açıkça kurulmadığında mahkeme doğrudan dördüncü seçeneğe yönelir. Taşınmaz üçüncü kişilere geçer ve çoğu zaman rayicin altında satılır.

Birinci satır, birden fazla taşınmaz bulunan terekelerde özellikle işlevseldir. TMK m.642/3, hâkimin olanak varsa taşınmazlardan her birinin tamamını bir mirasçıya vererek paylaştırma yapabileceğini ve değer farkının para ödenmesi yoluyla giderileceğini belirtir.

Üçüncü satırdaki tercih ise az bilinir ama malın aile içinde kalmasını sağlar: TMK m.651/3 uyarınca mirasçılar artırmanın şekli konusunda anlaşamazsa sulh hâkimi, artırmanın mirasçılar arasında veya herkese açık yapılmasına karar verir. Mirasçılar arasında artırma istenirse üçüncü kişiler katılamaz.

Dava Öncesi Zorunlu Kontroller

Birinci satır 1 Eylül 2023’ten itibaren zorunludur: ortaklığın giderilmesi davalarında arabuluculuk dava şartıdır. Süreç tamamlanmadan açılan dava esasa girilmeden reddedilir ve harç kaybı doğar.

Üçüncü satır ise menfaat çatışması nedeniyle sıkça atlanır: anne hem kendi adına hem küçük çocuğu adına aynı davada taraf oluyorsa, çocuk için ayrıca kayyım atanması gerekir.

Dördüncü satırda yetki kesindir: ortaklığın giderilmesi davası taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde görülür. Paylaşma davasından farklı olarak murisin son yerleşim yeri belirleyici değildir.

Ecrimisil: Sürüncemeyi Maliyetli Kılan Araç

Ortak taşınmazı tek başına kullanan paydaş, diğerlerine karşı kullanım bedeli borçlu olabilir. Bu talep, paylaşımı geciktirmenin ekonomik avantajını ortadan kaldırır.

Dördüncü satırda pratik bir tavsiye vardır: ihtar çekilmesi zorunlu olmasa da, ihtar tarihinden itibaren kullanan paydaşın durumu netleşir ve talep güçlenir.

Beşinci satır dengeyi kurar: kullanan paydaş emlak vergisi, aidat ve zorunlu giderleri ödemişse bunlar ecrimisil borcundan mahsup edilir. Bu nedenle her iki tarafın da makbuzlarını saklaması gerekir.

Talep, ortaklığın giderilmesi davasından ayrı olarak da açılabilir; ancak birlikte yürütülmesi hem zaman hem masraf tasarrufu sağlar.

Fiilî Taksim Savunması

Ortaklığın giderilmesi davasında karşılaşılan en yaygın savunma, taşınmazın fiilen bölüşülmüş olduğu iddiasıdır.

İlk iki satır temel kuralı gösterir: paylaşmayı isteme hakkı süresizdir ve fiilî kullanım bu hakkı ortadan kaldırmaz. TMK m.642/1 uyarınca her mirasçı her zaman paylaşmayı isteyebilir.

Üçüncü satır ise istisnadır. Mirasçılar arasında geçerli bir paylaşma sözleşmesi yapılmışsa bu sözleşme tarafları bağlar. TMK m.676/3 uyarınca sözleşme yazılı şekilde yapılır ve taşınmaz içerse dahi resmî şekil aranmaz.

Dördüncü satır ise savunma olarak değil, aynen taksim talebinin gerekçesi olarak kullanılabilir: herkesin kendi bölümüne yaptığı yapılar, TMK m.650/2 kapsamında “mirasçıların kişisel durumları” ölçütü içinde değerlendirilebilir.

Satışa Karar Verilirse Süreç Nasıl İşler?

Üçüncü ve dördüncü satırlar paydaşlar için kritik aşamadır. Kıymet takdiri düşük yapılırsa taşınmaz rayicin altında satılır ve tüm paydaşlar zarar görür.

Bu nedenle kıymet takdir raporu tebliğ edildiğinde, emsal satışlar ve güncel rayiçler sunularak süresinde itiraz edilmelidir. İtiraz edilmezse rapor kesinleşir.

Altıncı satırda ise mahsuplar yapılır: paydaşlardan birinin ecrimisil borcu veya ödediği ortak giderler varsa, bunlar dağıtım sırasında hesaba katılabilir.

Satış aşamasına gelinmeden anlaşma her zaman mümkündür. Paydaşlar arasında yapılacak bir taksim sözleşmesi, dosyayı sona erdirir ve rayiç altı satış riskini ortadan kaldırır.

Miras Kalan Taşınmazda Özel Durum

Ortaklığın giderilmesi davası, miras kalan taşınmazlarda ek kurumlarla birlikte değerlendirilmelidir. Bunlar davanın gereksiz kalmasını sağlayabilir.

Üçüncü satır çoğu dosyada gözden kaçar ve sağ kalan eş için hayati önemdedir: TMK m.652 uyarınca sağ kalan eş, birlikte yaşadıkları konut ve ev eşyası üzerinde miras hakkına mahsuben mülkiyet hakkı tanınmasını isteyebilir.

Bu talep ileri sürülürse konut satışa çıkarılmaz; eşe özgülenir ve değer farkı miras payından mahsup edilir. Haklı sebepler varsa mülkiyet yerine intifa veya oturma hakkı da tanınabilir.

İkinci satır ise satış planlayan mirasçı için en hızlı yoldur: paylı mülkiyete geçildiğinde her mirasçı kendi payını tek başına satabilir hâle gelir; ortaklığın giderilmesi davasına gerek kalmaz.

Beşinci satır tarım arazilerinde önceliklidir: 5403 sayılı Kanun yeter gelirli tarımsal arazilerde bölünmezliği esas alır ve devir işlemlerinin mirasın açılmasından itibaren bir yıl içinde tamamlanmasını öngörür.

Dava Sürerken Terekeyi Korumak

Ortaklığın giderilmesi davası yıllar sürebilir. Bu süre içinde taşınmazın değerini korumak, davanın kendisi kadar önemlidir.

Üçüncü satır kira geliri getiren taşınmazlarda önceliklidir. Mirasçılar kira tahsili ve gider ödemesi konusunda anlaşamıyorsa taşınmaz atıl kalır; temsilci bu kilidi açar.

Talep mirasçılardan yalnızca biri tarafından yapılabilir; diğerlerinin rızası aranmaz. TMK m.640/4 uyarınca sağlanan korumadan hepsi yararlanır.

Beşinci satır ise satış aşamasının en kritik anıdır ve süreye tabidir. Kıymet takdiri raporu tebliğ edildiğinde emsal satışlarla desteklenen bir itiraz yapılmazsa, rapor kesinleşir ve taşınmaz o değer üzerinden satılır.

Sıkça Sorulan Sorular

Ortak miras malını paylaşamıyoruz, ne yapabilirim?

Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası açabilirsiniz. Bu dava, paylı veya elbirliği mülkiyetine konu mallardaki ortaklık ilişkisini sona erdirerek ferdi (kişisel) mülkiyete geçişi sağlar (TMK 698-699). Paydaşlardan/mirasçılardan her biri, ortaklığı sürdürmeye zorlanamaz ve her zaman paylaşma isteyebilir (TMK 642). Anlaşma sağlanamadığında dava yolu açıktır.

Ortaklığın giderilmesi davasını kim açabilir?

Paydaşlardan veya elbirliği hâlindeki mirasçılardan herhangi biri, tek başına veya birlikte dava açabilir. Yasal mirasçıların yanında atanmış (mansup) mirasçı da bu davayı açabilir. Küçük adına velisi, kısıtlı adına ise vesayet makamından (sulh hukuk mahkemesi) alınacak izinle vasisi dava açar. Bir taşınmazda yalnızca intifa, ipotek gibi sınırlı ayni hakkı olan kişi (paydaş olmadığı için) bu davayı açamaz.

Davayı hangi mahkemede açmalıyım?

Görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetki bakımından, dava taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin sonuç doğurduğundan HMK 12 uygulanır ve taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Örneğin taşınmaz Ankara’daysa dava Ankara Sulh Hukuk Mahkemesinde açılır. Birden fazla ilde taşınmaz varsa, bunlardan herhangi birinin bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir.

Tüm mirasçıların/paydaşların davaya katılması şart mı?

Evet, bu davanın olmazsa olmazıdır. Tapuda pay sahibi tüm kişilerin ve elbirliği mülkiyetinde tüm mirasçıların davaya dahil edilmesi zorunludur (taraf teşkili). Eksik taraf teşkili ile verilen kararlar bozulur. Paydaşlardan biri ölmüşse, mirasçılık belgesinde ismi geçen tüm mirasçılarının davaya dahil edilmesi gerekir. Çok sayıda paydaş bulunması ve tebligat zorlukları, bu davaların uzamasının başlıca sebebidir.

Ortaklık nasıl giderilir: aynen taksim mi, satış mı?

İki yöntem vardır ve mahkeme öncelikle aynen taksimi araştırır. Aynen taksim, malın önemli değer kaybına uğramadan fiziksel olarak bölünmesi (taşınmazlarda imar mevzuatına göre ifraz) mümkünse uygulanır; gerekirse paylar arasındaki fark para ile denkleştirilir. Bölünme mümkün değilse veya ciddi değer kaybı doğacaksa, taşınmaz satış (açık artırma) yoluyla paraya çevrilir ve bedel paydaşlara payları oranında dağıtılır.

Ortaklığın giderilmesi davası için arabuluculuk zorunlu mu?

Evet. 1 Eylül 2023’ten itibaren ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur (dava şartı arabuluculuk; 6325 sayılı Kanun m. 18/B). Arabulucuya gitmeden açılan dava, dava şartı yokluğu nedeniyle reddedilir. Arabuluculukta anlaşma sağlanırsa süreç çok kısalır; anlaşma belgesine icra edilebilirlik şerhi alınması gerekir.

Bir mirasçı malı tek başına kullanıyor; ayrıca hak talep edebilir miyim?

Evet, ecrimisil (haksız işgal tazminatı) talep edebilirsiniz. Bir mirasçı/paydaş ortak taşınmazı diğerlerinin rızası olmadan tek başına kullanıyorsa, diğer paydaşlar kullanım bedeli (ecrimisil) isteyebilir. Bu talep ayrı bir dava konusu yapılabileceği gibi, ortaklığın giderilmesi davasında karşı dava olarak da ileri sürülebilir. Ayrıca ortaklığın giderilmesi davasının herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süresi yoktur; her zaman açılabilir.

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Her olay kendine özgüdür; somut durumunuz için bir avukata danışmanız önerilir.

Aynen taksim mümkün mü nasıl belirlenir?

Keşif ve bilirkişi incelemesiyle taşınmazın bölünüp bölünemeyeceği ve değer kaybı doğup doğmayacağı değerlendirilir.

İhale bedeli nasıl paylaşılır?

Satış bedeli, paydaşlara payları oranında dağıtılır. Dosya masrafları öncelikle karşılanır.

Dava sırasında taşınmaz kullanılabilir mi?

Mevcut kullanım sürebilir. Ancak diğer paydaşların rızası yoksa ecrimisil talebi gündeme gelir.

Muhdesat varsa nasıl dikkate alınır?

Taşınmaz üzerindeki yapı ve dikili varlıkların kime ait olduğu ve değeri ayrıca belirlenir.

Dava ne kadar sürer?

Taşınmaz sayısı, taraf sayısı, tebligat ve keşif süreçlerine göre değişir. Yurt dışında mirasçı bulunması süreyi uzatır.

Paydaşlar anlaşırsa dava sona erer mi?

Evet. Taraflar anlaşarak paylaşma yapabilir ve davadan feragat edilebilir.

Satış kararından sonra mirasçı ihaleye katılabilir mi?

Evet. Mirasçılar ihaleye katılabilir; miras taşınmazlarında ilk artırmaya ilişkin düzenlemeler ayrıca gözetilir.