Ecrimisil: İdarenin Taşınmazının İşgali

Devlete veya belediyeye ait bir taşınmazı izinsiz kullananlardan, kira değil ama benzer bir bedel istenir. Bunun adı ecrimisildir.

Ecrimisil Nedir?

Hazine ya da belediye taşınmazının, idarenin izni dışında işgal veya tasarruf edilmesi sebebiyle; idarenin zarara uğrayıp uğramadığına ve işgalcinin kusuruna bakılmaksızın istenen tazminattır. Kira değil, haksız işgal tazminatıdır ve geriye dönük hesaplanır.

Yasal Dayanak

Hazine taşınmazlarında 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu m. 75, belediye taşınmazlarında ise 5393 sayılı Belediye Kanunu m. 15 uygulanır.

Fuzuli Şagil Kimdir?

Kusuru aranmaksızın, taşınmazın zilyetliğini idarenin izni veya sahibinin rızası dışında eline geçiren, elinde tutan ya da kullanan kişidir. Paylı mülkiyette kendi payını aşmayan paydaş ise fuzuli şagil sayılmaz.

İhbarname ve Düzeltme

İdarece ecrimisil takdir edilip ecrimisil ihbarnamesi tebliğ edilir. İlgili, tebliğden itibaren 30 gün içinde ilgili idareye dilekçeyle düzeltme talebinde bulunabilir; idare hata varsa düzeltir ve yeni ihbarname tebliğ eder.

İptal Davası ve Tahsilat

Ecrimisil işlemi idari niteliktedir; bu nedenle idare mahkemesinde 60 gün içinde iptal davası açılır. Bedel rızaen ödenmezse 6183 sayılı Kanun’a göre tahsil edilir. Dava açılması tahliyeyi engellemez; ancak yürütmenin durdurulması kararı verilirse tahsilat durur.

Geriye Dönük Sınır: Beş Yıl

Ecrimisil ihbarnamesi geldiğinde ilk kontrol edilecek husus, hangi dönem için istendiğidir.

Kanunun kuralı: ecrimisil, tespit tarihinden geriye doğru beş yılı geçmemek üzere tespit ve takdir edilir.

Bunun anlamı şudur: işgal on yıldır sürüyor olsa dahi, istenebilecek ecrimisil son beş yılla sınırlıdır.

Başlangıç noktası tespit tarihidir: süre, işgalin başladığı tarihten değil, idarece yapılan tespit tarihinden geriye doğru sayılır.

İhbarnamede kontrol edilecekler: hangi dönemleri kapsadığı, tespit tarihi ve hesabın hangi yıllara dağıtıldığı açıkça gösterilmiş olmalıdır.

Beş yılı aşan dönem talep edilmişse bu husus düzeltme talebinde ve gerekirse dava dilekçesinde ileri sürülmelidir.

Bedeli Kim Belirliyor? Üç Kişilik Komisyon

Ecrimisil tutarı idarenin serbestçe takdir edeceği bir rakam değildir; kanun bir yapı öngörmüştür.

Kural: ecrimisil, idareden taşınmaz ve değerleme konusunda işin ehli veya uzmanı üç kişiden oluşan komisyonca tespit ve takdir edilir.

Bilgi kaynağı da belirlenmiştir: komisyon, kanunun gösterdiği mercilerden bilgi alarak değerlendirme yapar.

İtiraz noktası buradadır: komisyonun oluşumu, uzmanlık niteliği ve hesabın dayanakları düzeltme talebinde sorgulanabilir.

Rayiç karşılaştırması isteyin: takdir edilen bedelin bölgedeki kira ve kullanım değerleriyle ilişkisi gösterilmemişse, bu eksiklik ileri sürülebilir.

Zarar da Kusur da Aranmıyor

Ecrimisilin en çok yanlış anlaşılan yönü, kusur ve zarar tartışmasının bu kurumda yer almamasıdır.

Kural: ecrimisil talep edilebilmesi için idarelerin işgalden dolayı bir zarara uğramış olması gerekmez ve fuzuli şagilin kusuru aranmaz.

Bu nedenle şu savunmalar sonuç vermez: “idare zaten kullanmıyordu”, “boş duruyordu”, “kimseye zarar vermedim”, “bilerek işgal etmedim”.

Fuzuli şagil kimdir? Kusuru aranmaksızın, taşınmazın zilyetliğini idarenin izni veya sahibinin rızası dışında eline geçiren, elinde tutan ya da kullanan kişidir.

İşgalin varlığı esastır: tartışma, kusur üzerinde değil işgalin gerçekleşip gerçekleşmediği ve süresi üzerinde yürütülmelidir.

İki İndirim: Yüzde Yirmi ve Yüzde On Beş

Kanunda, ecrimisili kabul eden ve hızlı ödeyen için öngörülmüş iki ayrı indirim bulunur; bu imkân çok az bilinir.

Birinci indirim: ecrimisile itiraz edilmemesi hâlinde yüzde yirmi indirim uygulanır.

İkinci indirim: peşin ödenmesi hâlinde ise ayrıca yüzde on beş indirim uygulanır.

İkisi birlikte uygulanabilir: kanunun “ayrıca” ifadesi, itiraz edilmeyip peşin ödenmesi hâlinde her iki indirimin gündeme geleceğini gösterir.

Karar noktası şudur: itiraz ederek düzeltme ve dava yolunu denemek mi, yoksa indirimlerden yararlanarak kapatmak mı daha avantajlı?

Değerlendirme ölçütü: takdir edilen tutarın rayice uygunluğu, beş yıllık sınırın aşılıp aşılmadığı ve işgalin ispat durumu birlikte tartılmalıdır.

En Sert Sonuç: On Beş Günde İdari Tahliye

Ecrimisil yalnızca bir para talebi değildir; yanında çok hızlı işleyen bir tahliye yolu bulunur.

Kural: işgal edilen taşınmaz mal, idarenin talebi üzerine, bulunduğu yer mülkiye amirince en geç on beş gün içinde tahliye ettirilerek idareye teslim edilir.

Mahkeme kararı gerekmez: tahliye, dava açılmaksızın idari yoldan gerçekleştirilir.

Uygulamadaki işleyiş: belediye taşınmazlarında önce belediye başkanlığınca, taşınmazın bulunduğu yer mülki amirinden (kaymakamdan) talepte bulunulması gerekir.

Belediye taşınmazları da kapsamdadır: Belediye Kanunu, bu maddenin belediye taşınmazları hakkında da uygulanacağını öngörür. Aynı hükümde belediye mallarına karşı suç işleyenlerin Devlet malına karşı suç işlemiş sayılacağı da belirtilmiştir.

Bu nedenle ecrimisil ihbarnamesi ciddiye alınmalıdır: arkasından gelebilecek tahliye çok kısa sürelidir.

Kira Bittikten Sonra Oturmaya Devam Etmek

İdareden kiralanan bir taşınmazda sözleşme bittiği hâlde kullanım sürerse, rejim otomatik olarak değişir.

Kural: kira sözleşmesinin bitim tarihinden itibaren işgalin devam etmesi hâlinde, sözleşmede hüküm varsa ona göre hareket edilir.

Sözleşmede hüküm yoksa: ecrimisil alınır.

Bunun pratik anlamı şudur: süre bittikten sonraki kullanım artık kira değil, haksız işgal olarak nitelendirilir ve indirim ile tahliye rejimi devreye girer.

Bu nedenle sözleşme sonu takip edilmelidir: yenileme yapılmayacaksa taşınmaz zamanında teslim edilmeli, yenilenecekse süre bitmeden işlem tamamlanmalıdır.

Hangi Taşınmazlar Kapsamda?

Bu rejimin uygulanabilmesi için taşınmazın kanunda sayılan gruplardan birine girmesi gerekir.

1. Devletin özel mülkiyetindeki taşınmazlar. Hazine adına tapuda kayıtlı yerler bu kapsamdadır.

2. Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerler. Kıyılar, meralar, yol ve dere yatakları gibi tapuya bağlanmamış alanlar.

3. Özel bütçeli idarelerin mülkiyetindeki taşınmazlar. Kanuna sonradan eklenen bu grup, üniversiteler gibi idareleri kapsar.

4. Vakıflar Genel Müdürlüğü ile idare ve temsil ettiği mazbut vakıflara ait taşınmazlar.

5. Belediye taşınmazları. Belediye Kanunu’nun yaptığı atıfla bu rejim belediye taşınmazlarına da uygulanır.

Kapsam dışıysa rejim değişir: özel kişilere ait taşınmazlarda ecrimisil, idari ihbarname ve idari tahliye yoluyla değil, adli yargıda açılacak dava yoluyla istenir.

İhbarname Geldiğinde Ne Yapmalısınız?

Süreler kısa olduğundan, ilk günlerde atılacak adımlar sonucu belirler.

1. Tebliğ tarihini kaydedin. Otuz günlük düzeltme ve altmış günlük dava süreleri bu tarihten işler.

2. Kapsanan dönemi kontrol edin. Beş yıllık sınırın aşılıp aşılmadığı ilk bakılacak husustur.

3. Taşınmazın statüsünü doğrulayın. Söz konusu yer gerçekten kanunda sayılan gruplardan birine mi giriyor?

4. İşgal iddiasını değerlendirin. Kullanımınızın bir izne, tahsise veya sözleşmeye dayanıp dayanmadığını belgeleyin.

5. Hesabın dayanağını isteyin. Komisyon raporu ve rayiç karşılaştırması talep edilebilir.

6. İndirim seçeneğini hesaplayın. İtiraz etmeme ve peşin ödeme hâlindeki toplam indirim, dava masraf ve süresiyle karşılaştırılmalıdır.

Ve tahliye ihtimalini gözden kaçırmayın: ecrimisil talebinin ardından çok kısa sürede idari tahliye gündeme gelebilir.

İtiraz Yolu ve Tahsilat

Ecrimisil işlemi idari nitelikte olduğundan, itiraz yolu da idari usule tabidir.

Düzeltme talebi: ihbarnamenin tebliğinden itibaren otuz gün içinde idareye dilekçeyle başvurulabilir; idare hata varsa düzeltir ve yeni ihbarname tebliğ eder.

İptal davası: işlem idari nitelikte olduğundan idare mahkemesinde altmış gün içinde iptal davası açılır.

Düzeltme zorunlu değildir: doğrudan idare mahkemesinde de dava açılabilir.

Tahsilat rejimi: ecrimisil rızaen ödenmezse 6183 sayılı Kanun hükümlerine göre tahsil olunur; bu, kamu alacağı usulüyle takip anlamına gelir.

Dava tahliyeyi engellemez: ancak yürütmenin durdurulması kararı verilirse tahsilat durur.

Özel kişiler arasındaki ecrimisil rejimi için ecrimisil (haksız işgal tazminatı): şartları, zamanaşımı ve dava süreci ve ecrimisil davası (haksız işgal tazminatı); idarenin özel taşınmaza el atması hâli için kamulaştırmasız fiilî el atmada ecrimisil ve bedel; görev kuralları için kamulaştırma davalarında görevli ve yetkili mahkeme ve el atmanın önlenmesi (müdahalenin men’i) davası sayfalarımıza bakabilirsiniz.

İdarenin Taşınmazında Ecrimisil

Kamu taşınmazlarının izinsiz kullanımında idare ecrimisil ihbarnamesi düzenler.

Sekizinci satır en çok yanlış anlaşılan noktadır: ecrimisil ödemek, taşınmazı kullanmaya devam etme hakkı vermez; idare aynı zamanda tahliye işlemi başlatabilir. Üçüncü ve dördüncü satırlar ise savunma yollarıdır — ihbarnameye önce idareye düzeltme başvurusu yapılır, sonuç alınamazsa idare mahkemesinde iptal davası açılır.

Kamulaştırma ve vergi rehberlerimiz: kamulaştırma süreci ve bedel tespiti · kiracı ve zilyedin hakları · ecrimisil · irtifak kamulaştırması · tapu harcı ve vergiler · emlak vergisi muafiyeti

Ecrimisil İhbarnamesine Karşı Savunma

İhbarname geldiğinde süreye bağlı adımlar atılmalıdır.

Yedinci ve sekizinci satırlar usulün iki adımıdır: düzeltme talebi reddedilirse süresi içinde idare mahkemesinde iptal davası açılmalıdır ve dava açılmış olması tahsilatı kendiliğinden durdurmadığından yürütmenin durdurulması ayrıca talep edilmelidir. Dokuzuncu satır ise kalıcı çözümdür — şartları varsa taşınmazın kiralanması talep edilerek durum hukuka uygun hâle getirilebilir.

Kamulaştırma ve vergi rehberlerimiz: kamulaştırma süreci ve bedel tespiti · kiracı ve zilyedin hakları · ecrimisil · irtifak kamulaştırması · tapu harcı ve vergiler · emlak vergisi muafiyeti

Sıkça Sorulan Sorular

Ecrimisil en fazla kaç yıl geriye dönük istenebilir?

Tespit tarihinden geriye doğru beş yılı geçmemek üzere. İşgal daha uzun sürmüş olsa dahi talep bu süreyle sınırlıdır.

Bedeli kim belirler?

İdareden, taşınmaz ve değerleme konusunda işin ehli veya uzmanı üç kişiden oluşan bir komisyon tespit ve takdir eder.

İdare zarara uğramamışsa ecrimisil istenebilir mi?

Evet. Ecrimisil talep edilebilmesi için idarelerin işgalden dolayı zarara uğramış olması gerekmez ve fuzuli şagilin kusuru aranmaz.

İtiraz etmezsem indirim var mı?

Evet. Ecrimisile itiraz edilmemesi hâlinde yüzde yirmi, peşin ödenmesi hâlinde ise ayrıca yüzde on beş indirim uygulanır.

Tahliye için dava açılması gerekir mi?

Hayır. İşgal edilen taşınmaz, idarenin talebi üzerine bulunduğu yer mülkiye amirince en geç on beş gün içinde tahliye ettirilerek idareye teslim edilir.

Belediye taşınmazları da bu kapsamda mı?

Evet. Belediye Kanunu, 2886 sayılı Kanun’un 75. maddesi hükümlerinin belediye taşınmazları hakkında da uygulanacağını öngörür.

Kira sözleşmem bitti ama kullanmaya devam ediyorum, ne olur?

Sözleşmede hüküm varsa ona göre hareket edilir; aksi hâlde ecrimisil alınır. Süre bitiminden sonraki kullanım kira değil haksız işgal sayılır.

Ödemezsem nasıl tahsil edilir?

Rızaen ödenmediğinde 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun hükümlerine göre, kamu alacağı usulüyle tahsil olunur.

Ecrimisil kira mıdır? Hayır; haksız işgal tazminatıdır ve sözleşmeye dayanmaz.

Düzeltme talebi zorunlu mu? Değildir; doğrudan idare mahkemesinde de dava açılabilir.

Zarar yoksa ecrimisil istenemez mi? İstenebilir; idarenin zarara uğraması şart değildir.

Ecrimisilde süreler ve düzeltme aşaması belirleyicidir. Profesyonel hukuki destek almak yerinde olur.

Düzeltme talebi dava süresini yakar mı?

Hayır. İYUK m.11 uyarınca dava açılmadan önce işlemin kaldırılması, geri alınması veya değiştirilmesi dava açma süresi içinde idareden istenebilir ve bu başvuru dava açma süresini durdurur; altmış gün içinde cevap verilmezse istek reddedilmiş sayılır ve süre yeniden işlemeye başlar.

İhbarnameye karşı dava süresi nedir?

İYUK m.7 uyarınca dava açma süresi idare mahkemelerinde altmış gündür ve idari uyuşmazlıklarda yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden başlar. Bu nedenle tebliğ tarihi zarfıyla birlikte saklanmalıdır.

Dava açmak tahsilatı durdurur mu?

Tek başına durdurmaz. İYUK m.27/2 uyarınca yürütmenin durdurulması için idari işlemin uygulanması hâlinde telafisi güç veya imkânsız zararların doğması ve işlemin açıkça hukuka aykırı olması şartlarının birlikte gerçekleşmesi gerekir.

Ödeme emri geldiğinde ne yapılabilir?

6183 s.K. m.55 uyarınca ödeme emri tebliğ edilen borçlu yedi gün içinde borcunu ödemek veya mal bildiriminde bulunmak zorundadır. 6183 s.K. m.58 uyarınca böyle bir borcu olmadığı, kısmen ödediği veya zamanaşımına uğradığı iddiasıyla tebliğden itibaren on beş gün içinde vergi mahkemesinde dava açılabilir; bu aşamada ecrimisilin miktarı tartışılamaz.

Özel kişinin işgalinde hangi hüküm uygulanır?

Kamu taşınmazında 2886 s.K. m.75 uygulanırken, özel mülkiyete konu taşınmazın işgalinde TMK m.995 uygulanır: iyiniyetli olmayan zilyet, haksız alıkoyma yüzünden verdiği zararlar ile elde ettiği veya elde etmeyi ihmal eylediği ürünler karşılığında tazminat öder. TMK m.993 uyarınca iyiniyetli zilyet tazminat ödemez ve m.994 uyarınca zorunlu ile yararlı giderlerini isteyebilir.

Kamu taşınmazının işgalinde ecrimisilin dayanağı nedir?

2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun 75. maddesidir. Madde, Devletin özel mülkiyetinde veya hüküm ve tasarrufu altında bulunan taşınmazlar ile Vakıflar Genel Müdürlüğü ve mazbut vakıflara ait taşınmazların işgali hâlinde fuzuli şagilden ecrimisil isteneceğini düzenler.

Belediye taşınmazının işgalinde de aynı hüküm uygulanır mı?

Evet. 5393 sayılı Belediye Kanunu’nun 15. maddesi, 2886 sayılı Kanun’un 75. maddesi hükümlerinin belediye taşınmazları hakkında da uygulanacağını düzenler.

Ecrimisil bedelini kim belirler?

6009 sayılı Kanun’la değişik hâliyle; idareden taşınmaz ve değerleme konusunda işin ehli veya uzmanı üç kişiden oluşan komisyonca tespit ve takdir edilir.

Ecrimisil kaç yıl geriye gidebilir?

Komisyon, tespit tarihinden geriye doğru beş yılı geçmemek üzere ecrimisil tespit ve takdir eder.

İdarenin zarara uğramış olması gerekir mi?

Hayır. 75. madde, ecrimisil talep edilebilmesi için Hazinenin işgalden dolayı bir zarara uğramış olmasının gerekmediğini açıkça düzenler.

Kira sözleşmem bitti ama kullanmaya devam ediyorum, ne olur?

Kira sözleşmesinin bitim tarihinden itibaren işgalin devam etmesi hâlinde sözleşmede hüküm varsa ona göre hareket edilir; aksi hâlde ecrimisil alınır.

Kamu taşınmazından tahliye nasıl yapılır?

İşgal edilen taşınmaz mal, idarenin talebi üzerine bulunduğu yer mülkiye amirince en geç on beş gün içinde tahliye ettirilerek idareye teslim edilir.

Ecrimisile itiraz etmezsem indirim olur mu?

6009 sayılı Kanun’la eklenen cümle, ecrimisile itiraz edilmemesi hâlinde yüzde yirmi oranında indirim uygulanmasını öngörür; peşin ödeme hâline bağlanan ayrı bir indirim de düzenlenmiştir.