Kamulaştırma Davasında Vekâlet Ücreti ve Yargılama Gideri

Kamulastirma bedeli tespiti ve tescil davalarinda yargilama giderleri belirli usullere tabidir. Vekalet ucreti, bilirkisi giderleri ve kesinlesen bedelin kim tarafindan karsilanacagi mukellef acisindan onem tasimaktadir.

1) Kamulastirma Bedelinin Tespiti Davasi

2942 sayili Kamulastirma Kanunu m.10 uyarinca idare, kamulastirma bedelini mahkemeden tespit ettirir. Bu dava bir tescil davasina donusur. Malikin itiraz edip etmemesine gore dava sureci farklilasir.

Malikin karsi tarafindan belirlenen bedeli kabul etmemesi halinde asliye hukuk mahkemesinde davaya devam edilir. Bilirkisi incelemesi piyasa degerini tespit etmek acisindan kritik onem tasimaktadir.

2) Vekalet Ucreti Esaslari

Kamulastirma davalarinda vekalet ucreti, karar tarihindeki Avukatlik Asgari Ucret Tarifesi’ne gore hesaplanir. Hukumet biriminin kaybeden taraf olması halinde vekalet ucreti malikin lehine hukmedilir.

Ancak kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davası tespit davası niteliğinde görüldüğünden, taraflar lehine maktu vekâlet ücretine hükmedilir. Bedel üzerinden hesaplanan nispi bir ücret uygulanmaz; Yargıtay’ın yerleşik içtihadı maktu tarifeler üzerinden hükmedilmesi yönündedir.

3) Bilirkisi Giderleri

Kamulastirma davalarinda bilirkisi; tasinmazin degerini piyasa verileri, imar durumu, konum ve emsal satislar acisindan belirler. Bilirkisi ucretleri mahkeme tarafindan belirlenir; pesin olarak yatirilmasi gerekebilir.

Bilirkisi raporuna itiraz halinde yeniden inceleme talebi icin ek bilirkisi gideri de doguabilir. Bu giderlerin kim tarafindan karsilangacagi basit kural; kaybeden taraf odemektedir.

4) Yargilama Giderlerinin Paylasimi

Hukuk Muhakemeleri Kanunu kapsaminda nihai kararla yargilama giderleri kaybeden tarafa yukletilir. Davada kismen haklı kilinan davaci icin orantili paylasim uygulanabilir.

Kamulastirma davalarinda idare cogunlukla davali taraf konumunda oldugundan, belirlenen bedelin ilk tekliften yuksek cikmasi halinde mahkeme masraflarini idare odemek zorunda kalir.

5) Deger Tespitinde Emsal Analizi

Kamulastirma bedeli; tasinmazin olduğu tarihteki rayic piyasa degeri esas alinarak belirlenir. Emsal satis analizi; tarihe ve lokasyona yakin gercek satislar temel alinarak yapilir.

Tapu sicilinde kayitli emsal satislara iliskin bilgilere itiraz amaci ile tapu mudurlugunden belge talep edilmesi mumkundur. Bu belgeler bilirkisi raporuna eklenmeli ya da rapora itirazda kullanilmalidir.

6) Itiraz ve Temyiz

Kamulastirma bedelinin tespiti kararına karsi Bolge Adliye Mahkemesi’ne istinaf (30 gun) ve Yargitaya temyiz yolu aciilabilir. Ust mahkemeler bedel tutarini degistirebilir.

Ozellikle buyuk tasinmazlar icin farkli bedel tespiti yuksek mali etki dogurabilmektedir. Bu nedenle bilirkisi raporuna itiraz ve itiraz dilekçesinin titizlikle hazirlanmasi hayati onem tasimaktadir.

7) Pratik Oneriler

Kamulastirma davasinda mülk sahibi icin: (i) ilk teklif miktarinin piyasa degerini yansitip yansitmadıgini bagımsiz degerlendirin; (ii) yetkili bir deger tespiti uzmani ve avukat tutun; (iii) bilirkisi raporuna dikkatli itiraz edin; (iv) vekalet ucreti ve bilirkisi giderleri icin odenebilir bir butce planlayin.

Kamulastirma davalarinda uzman bir gayrimenkul ve idare hukuku avukati, piyasa degeri ile kamulastirma bedeli arasindaki farki en aza indirgemek icin kritik rol oynar.

Vekâlet Ücreti Maktudur, Nispi Değil

Bu konudaki en yaygın yanlış bilgi, ücretin kamulaştırma bedeli üzerinden oranlanacağı sanılmasıdır.

Yerleşik uygulama: kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davası, bir tespit davası niteliğinde görüldüğünden taraflar lehine maktu vekâlet ücretine hükmedilmektedir.

Yargıtay’ın içtihadı da aynı yöndedir: vekille temsil edilmeleri hâlinde davacı idare ve davalı taşınmaz maliki yararına maktu tarifeler üzerinden avukatlık ücretine hükmedilir.

Bunun pratik sonucu şudur: bedel yüksek olsa dahi vekâlet ücreti bedele göre artmaz; tarifedeki maktu tutar uygulanır.

Kamulaştırmasız el atma davalarında da durum aynıdır: bu davaların konusu parayla ölçülebildiğinden bir dönem nispi ücrete hükmedilmekteydi; ancak 6487 sayılı Kanunla yapılan değişiklikle bu davalarda da vekâlet ücretlerinin maktu olarak ödenmesi düzenleme altına alınmıştır.

Bu nedenle avukatla yapılacak ücret sözleşmesi ayrı değerlendirilmelidir: mahkemece hükmedilen maktu ücret ile taraf ile vekili arasındaki sözleşmeye dayalı ücret farklı kavramlardır.

İdare Lehine Vekâlet Ücretine Hükmedilemez

Malik davayı kaybetse dahi, idare lehine vekâlet ücretine hükmedilmesi kabul edilmemektedir.

Gerekçe usul hukukundan gelir: davalı, davanın açılmasına kendi davranışıyla sebebiyet vermediği durumda yargılama giderlerini ödemeye mahkûm edilemez.

Kamulaştırmada durum tam olarak budur: bedel tespiti davasında taşınmaz malikinin davalı sıfatını kazanması kanundan kaynaklanır; malikin davanın açılmasına neden olacak bir eylemi veya işlemi bulunmaz.

Sonuç: davanın niteliği gereği davacı idare lehine vekâlet ücretine hükmedilmesi doğru değildir.

Anayasal boyutu da vardır: aksi bir uygulama, Anayasa’da düzenlenen “gerçek karşılığın ödenmesi” ilkesinin ihlali sonucunu doğurur; çünkü malikin eline geçen bedel bu yolla azalır.

Bu görüş yargı kararlarıyla pekişmiştir: idare lehine vekâlet ücretine hükmedilemeyeceği yönündeki direnme kararı onanmıştır.

Yargılama Giderleri Kanunen İdareye Aittir

Kanun, hangi giderlerin idarece karşılanacağını tek tek saymıştır.

Kanunun ifadesi: mahkeme heyetinin harcırahları, mahkemece oluşturulan bilirkişilerin ve keşifte dinlenilen muhtarın ücretleri ile tapu harçları ve bu Kanunun gerektirdiği diğer giderler kamulaştırmayı yapan idarece ödenir.

“Diğer giderler” ifadesi geniş yorumlanmaktadır: yargı kararlarında bu ibarenin yargılama ile ilgili yapılması gereken tüm giderleri içine aldığı kabul edilmiştir.

Malik için pratik sonuç: keşif, bilirkişi ve tebligat giderlerini malikin peşin yatırması gerekmez; bu yük idareye aittir.

Harçlar da maktudur: bedel ve tazminat kararlarına ilişkin mahkeme ve icra harçları, davalı idare tarafından ödenmek üzere maktu olarak belirlenir.

Davanın işleyişi için kamulaştırma süreci ve bedel tespiti (tescil davası) sayfamıza bakabilirsiniz.

Hükmedilen Tutarlar Nasıl Tahsil Edilir? Otuz Gün

Karar kesinleştikten sonra ödemenin nasıl alınacağı özel bir usule bağlanmıştır.

Kural: bu Kanun uyarınca mahkemelerce hükmedilen bedel, tazminat, vekâlet ücreti ve yargılama giderleri, davacının veya vekilinin davalı idareye yazılı şekilde bildireceği banka hesap numarasına, bildirim tarihinden itibaren otuz gün içinde yatırılır.

Süre bildirimle başlar: hesap numarasını yazılı olarak bildirmediğiniz sürece otuz günlük süre işlemeye başlamaz. Bu nedenle bildirimin yapıldığı tarih belgelenmelidir.

Ödeme yapılmazsa: bu süre içinde ödeme yapılmaması hâlinde genel hükümler dairesinde icra olunur.

İcra aşamasında bir ayrıcalık vardır: bu Kanun uyarınca yapılacak icra takiplerinde idare, icranın geri bırakılmasını talep ederse teminat gösterme zorunluluğu yoktur.

Bu, malik aleyhine bir dengesizlik yaratabilir; bu nedenle takip süreci yakından izlenmelidir.

Kanun yolu aşaması için kamulaştırma bedeline istinaf ve temyiz: süreler ve süreç sayfamıza bakabilirsiniz.

İdare Davadan Vazgeçerse Giderler Ne Olur?

Kamulaştırmadan vazgeçilmesi hâlinde giderlerin kime yükleneceği kanunda ayrıca düzenlenmiştir.

Kural: dava sırasında vazgeçme hâlinde dava giderleri ile harç, ayrıca harcanan emek ve işin önemi gözetilerek mahkemece maktuen takdir olunacak avukatlık ücreti idareye yükletilir.

Burada da ücret maktudur: vazgeçme hâlinde dahi nispi bir hesap yapılmaz.

Ölçüt iki unsurdur: harcanan emek ve işin önemi. Dosyada yapılan işlemler ve geçen süre bu takdiri etkiler.

Malik için pratik sonuç: idare vazgeçtiğinde masraf yükü malikte kalmaz; bu husus talep edilmelidir.

Vazgeçme ve geri alma rejimi için kamulaştırmadan geri alma hakkı ve idarenin vazgeçmesi (m.21-23) sayfamıza bakabilirsiniz.

Malikin Gider ve Ücret Kontrol Listesi

Dosya sonuçlandığında hangi kalemlerin nasıl belirlendiği tek tek denetlenmelidir.

1. Vekâlet ücretinin türü. Maktu mu hükmedilmiş, yoksa bedel üzerinden nispi bir hesap mı yapılmış?

2. İdare lehine ücret var mı? Aleyhinize idare lehine vekâlet ücretine hükmedilmişse bu husus kanun yolunda ileri sürülmelidir.

3. Yargılama giderleri kime yüklenmiş? Keşif, bilirkişi ve tebligat giderleri idareye yükletilmiş olmalıdır.

4. Harçların niteliği. Mahkeme ve icra harçları maktu olarak belirlenmiş mi?

5. Ödeme bildirimi. Banka hesap numarasını idareye yazılı olarak bildirdiniz mi ve bu bildirimin tarihi belgeli mi?

6. Otuz günlük süre. Süre dolduğu hâlde ödeme yapılmamışsa icra yoluna başvurulmalıdır.

Sürelerin bütünü için kamulaştırmada tebligat ve süreler; sürecin tamamı için kamulaştırma hukuku rehberi: süreç, bedel tespiti ve malikin hakları sayfalarımıza bakabilirsiniz.

Sikca Sorulan Sorular

Kamulastirma bedeline itiraz edilir mi?

Evet. Teklifin kabul edilmemesi halinde asliye hukuk mahkemesinde dava acilabilir ve bilirkisi incelemesi istenir.

Vekalet ucreti kim odemektedir?

Kaybeden taraf. Idare aleyhine davasi sonuclanan mülk sahibi lehine vekalet ucreti hukmedilir.

Bilirkisi giderleri zorunlu mu?

Evet. Pesin olarak yatirilmasi gerekebilir; mahkeme giderlerle birlikte kaybeden tarafa yukletilir.

Bedeli belirleyen nedir?

Tasinmazin deger tespit tarihindeki rayic piyasa degeri; emsal satislar, imar durumu ve lokasyon esas alinarak belirlenir.

Istinaf ve temyiz suresi nedir?

Istinaf icin 30 gun; temyiz icin istinaf kararinin tebligindan 30 gundur.

Idare hangi durumlarda giderleri odelemez?

Ilk teklifteki bedel mahkemece belirlenen degerle ayni ya da daha yuksekse giderleri idare odelemez.

Emsal satisi nereden bulabilirim?

Tapu mudurlugundan ilgili bolgedeki satislara iliskin bilgi talep edilebilir.

Kamulaştırma davasında vekâlet ücreti nispi mi, maktu mu?

Maktudur. Kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davası tespit davası niteliğinde görüldüğünden taraflar lehine maktu vekâlet ücretine hükmedilmektedir; Yargıtay’ın yerleşik içtihadı da maktu tarifeler üzerinden hükmedilmesi yönündedir.

Kamulaştırmasız el atma davalarında da maktu mu?

Evet. Bu davaların konusu parayla ölçülebildiğinden bir dönem nispi ücret uygulanmaktaydı; 6487 sayılı Kanunla yapılan değişiklikle bu davalarda da vekâlet ücretlerinin maktu olarak ödenmesi düzenlenmiştir.

Davayı kaybedersem idareye vekâlet ücreti öder miyim?

Yargı kararlarına göre hayır. Davalı, davanın açılmasına kendi davranışıyla sebebiyet vermediği durumda yargılama giderlerine mahkûm edilemez; kamulaştırmada malikin davalı sıfatı kanundan kaynaklandığından davacı idare lehine vekâlet ücretine hükmedilmesi doğru görülmemektedir.

Keşif ve bilirkişi giderlerini ben mi yatırırım?

Hayır. Kanuna göre mahkeme heyetinin harcırahları, bilirkişilerin ve keşifte dinlenilen muhtarın ücretleri, tapu harçları ve Kanunun gerektirdiği diğer giderler kamulaştırmayı yapan idarece ödenir.

Harçlar nasıl belirlenir?

Bedel ve tazminat kararlarına ilişkin mahkeme ve icra harçları, davalı idare tarafından ödenmek üzere maktu olarak belirlenir.

Hükmedilen tutar ne zaman ödenir?

Bedel, tazminat, vekâlet ücreti ve yargılama giderleri, davacının veya vekilinin idareye yazılı şekilde bildireceği banka hesap numarasına, bildirim tarihinden itibaren otuz gün içinde yatırılır.

Ödeme yapılmazsa ne yapabilirim?

Otuz günlük süre içinde ödeme yapılmaması hâlinde genel hükümler dairesinde icra olunur. Ancak bu Kanun uyarınca yapılan icra takiplerinde idarenin icranın geri bırakılmasını talep ederken teminat gösterme zorunluluğu bulunmamaktadır.

İdare davadan vazgeçerse masrafları kim öder?

Dava sırasında vazgeçme hâlinde dava giderleri ile harç ve harcanan emek ile işin önemi gözetilerek mahkemece maktuen takdir olunacak avukatlık ücreti idareye yükletilir.

Bu yazi genel bilgilendirme amaclidir.

Kamulaştırma davasında vekâlet ücreti nispi mi maktu mu?

Geçici 6. madde kapsamındaki davalarda mahkeme ve icra harçları ile her türlü vekâlet ücretleri maktu olarak belirlenir; Ek 4. madde de bedel ve tazminat kararlarındaki harçların davalı idarece ödenmek üzere maktu belirleneceğini düzenler.

Kamulaştırma bedelinin bir kısmının avukata ait olması kararlaştırılabilir mi?

Hayır. 31. maddenin (e) bendi, kamulaştırma bedelinin tamamının veya bir kısmının avukat veya dava vekiline ait olacağının kararlaştırılmasını yasaklar.

Bu yasağa aykırılığın yaptırımı nedir?

33. madde uyarınca, fiil daha ağır cezayı gerektiren ayrı bir suç teşkil etmediği takdirde (d), (e) ve (f) bentlerine aykırı hareket edenler bir yıldan aşağı olmamak üzere hapis cezasıyla cezalandırılır.

Yasağa aykırı ödediğim parayı geri alabilir miyim?

34. madde uyarınca mal sahiplerinin, 31. maddedeki yasaklara rağmen avukat veya dava vekillerine verdikleri paraları veya sağladıkları yararlar karşılığını bir yıl içinde geri almaya hakları vardır.

Keşif ve bilirkişi masraflarını kim öder?

7584 sayılı Kanun’la değiştirilen 29. madde uyarınca mahkeme heyetinin harcırahları, bilirkişilerin ve keşifte dinlenen muhtarın ücretleri, tapu harçları ve Kanunun gerektirdiği diğer giderler idarece ödenir.

İdare davadan vazgeçerse avukatlık ücretini kim öder?

21. madde uyarınca dava sırasında vazgeçme hâlinde dava giderleri ile harç ve mahkemece maktuen takdir olunacak avukatlık ücreti idareye yükletilir.