Tescil Harici Alan Nedir? Kadastro Dışı Bırakılan Yerler ve İmar-İhya ile Tescil Yolu

Kırsalda en sık duyulan cümlelerden biri şudur: “Burası tapusuz, kimsenin değil.”

Oysa tapusuz olmak sahipsiz olmak anlamına gelmez ve bu alanların önemli bir kısmı Devletin hüküm ve tasarrufu altındadır. Buna karşılık bazı tescil harici alanlar bakımından mülkiyete giden bir yol da vardır.

Aşağıda ayrım, hangi alanların hangi rejime tabi olduğu, imar-ihya yolu ve izlenecek adımlar ele alınmaktadır.

Üç Farklı Grup

Tescil harici alanlar tek bir kategori değildir. Ayrım yapılmadan atılan her adım boşa gider.

1. Tescile hiç tabi olmayanlar

Kadastro Kanunu’na göre; kayalar, tepeler, dağlar ve bunlardan çıkan kaynaklar gibi tarıma elverişli olmayan sahipsiz yerler ile deniz, göl, nehir gibi genel sular tescil ve sınırlandırmaya tabi değildir.

Bu yerler bakımından mülkiyet iddiası gündeme gelmez. Ormanlar ise özel kanun hükümlerine tabidir.

2. Orta malları

Kanuna göre; mera, yaylak, kışlak, otlak, harman ve panayır yerleri gibi paralı veya parasız kamunun yararlanmasına tahsis edildiği veya kamunun kadimden beri yararlandığı belgelerle ya da bilirkişi veya tanık beyanı ile ispat edilen orta malı taşınmaz mallar sınırlandırılır, parsel numarası verilerek yüzölçümü hesaplanır ve bu gibi taşınmaz mallar özel siciline yazılır.

Ve kritik cümle: bu sınırlandırma tescil mahiyetinde olmadığı gibi, bu suretle belirlenen taşınmaz mallar, özel kanunlarında yazılı hükümler saklı kalmak kaydıyla özel mülkiyete konu teşkil etmezler.

Yol, meydan, köprü gibi orta malları ise haritasında gösterilmekle yetinilir.

3. Tespit dışı bırakılmış tescile elverişli yerler

Üçüncü grup, ilk iki gruba girmediği hâlde kadastro sırasında tespit dışı bırakılmış alanlardan oluşur.

Kanuna göre; tescile tabi bulunan taşınmazlar ile tarım alanına dönüştürülmesi veya ekonomik yarar sağlanması mümkün olan yerler Hazine adına tespit olunur.

Yani bu alanlar sahipsiz değildir; Hazine adına tespit ve tescil edilmesi gereken yerlerdir. Uygulamada idari yoldan tescil yapılarak Hazine adına tapuya kaydedilebilir.

Ve asıl fırsat da burada bulunur: bu alanlar bakımından, şartları taşıyan kişiler adına tespit imkânı öngörülmüştür.

İmar-İhya: Mülkiyete Giden Yol

Kadastro Kanunu, emek ve masraf harcayarak araziyi tarıma elverişli hâle getirenler için özel bir hüküm içerir ve bu hüküm yeterince bilinmez.

Hükme göre; orman sayılmayan, Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan ve kamu hizmetine tahsis edilmeyen araziden, masraf ve emek sarfı ile imar ve ihya edilerek tarıma elverişli hâle getirilen taşınmaz mallar; Kanun’un 14. maddesindeki şartlar mevcut ise imar ve ihya edenler veya halefleri adına, aksi takdirde Hazine adına tespit edilir.

Ayrıca bir sınır getirilmiştir: il, ilçe ve kasabaların imar planının kapsadığı alanlarda kalan taşınmaz mallarda bu hüküm uygulanmaz.

Şartlar

Hükmün uygulanabilmesi için birden fazla şartın birlikte gerçekleşmesi gerekir:

1. Arazi orman sayılmamalıdır. Orman ve orman sayılan yerler kapsam dışıdır.
2. Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunmalıdır.
3. Kamu hizmetine tahsis edilmemiş olmalıdır. Mera, yol ve benzeri orta malları kapsam dışıdır.
4. Masraf ve emek sarfı ile imar ve ihya edilmiş olmalıdır. Taşlık, çalılık veya bataklık bir alanın tarıma elverişli hâle getirilmesi gibi.
5. Kanunun zilyetlikle iktisaba ilişkin şartları gerçekleşmiş olmalıdır. Süre ve yüzölçümü sınırları burada devreye girer.
6. İmar planı kapsamında olmamalıdır. İl, ilçe ve kasaba imar planı alanları hariçtir.

Bu şartlardan biri eksikse taşınmaz Hazine adına tespit edilir.

Ne ile ispatlanır?

İmar-ihya iddiasının ispatı, dosyanın en zor kısmıdır. Kullanılabilecek deliller:

• Hava fotoğrafları. Farklı yıllara ait görüntüler arazinin dönüşümünü gösterir; en güçlü delildir.
• Tanık ve yerel bilirkişi beyanları. Arazinin eski hâli ve yapılan çalışmalar.
• Harcama belgeleri. Taş toplama, sürüm, teraslama ve sulama işlerine ilişkin kayıtlar.
• Tarımsal kayıtlar. Çiftçi Kayıt Sistemi, destekleme ve ürün satış belgeleri.
• Ecrimisil kayıtları. Kullanımın tarihini ve süresini gösterir.
• Muhtarlık yazısı.

Birinci madde belirleyicidir: arazinin önce taşlık veya çalılık olduğunu, sonra tarım arazisine dönüştüğünü gösteren karşılaştırmalı görüntüler, iddiayı somutlaştırır.

Bu nedenle hava fotoğrafı talebi ilgili kurumlardan yazılı olarak yapılmalı ve hangi yıllara ait görüntü bulunduğu sorulmalıdır.

Tespit Dışı Bırakılmış Kendi Taşınmazınız

Bir başka durum, tapulu olduğu hâlde kadastro sırasında tespit dışı bırakılmış taşınmazlardır.

Kanuna eklenen hükümlerle, kadastro çalışmalarında tescil harici bırakılan vatandaşların tapuda kayıtlı taşınmazları, kamu kurum ve kuruluşlarının taşınmazları ile çalışma alanı içinde ormanlık alanda kaldığı gerekçesiyle tespit dışı kalan ancak daha sonra kesinleşen orman kadastrosu çalışmalarında orman olmayan yerlerde kalan taşınmazların kadastrosunun yapılabilmesi öngörülmüştür.

Bu, özellikle şu durumdaki kişiler için önemlidir:

• Elinde eski tapu senedi bulunan ancak kadastroda taşınmazı görünmeyenler,
• Taşınmazı orman sayıldığı gerekçesiyle tespit dışı bırakılan ancak sonradan orman sınırları dışında kaldığı anlaşılanlar.

Bu hâllerde kadastro müdürlüğüne başvurularak durumun incelenmesi talep edilmelidir. Ayrıca kadastro yenileme çalışmaları da bu tür eksiklerin giderilmesine imkân tanıyabilir.

Tescil Harici Alan Satılabilir mi, Kiralanabilir mi?

Cevap, alanın hangi gruba girdiğine bağlıdır.

Son satır belirleyicidir: bir alan Hazine adına tescil edildiğinde, Hazinenin özel mülkiyetine girer ve olağan satış ile kiralama rejimleri işlemeye başlar.

Bu nedenle tescil harici bir alanı kullanan kişilerin izlemesi gereken sıra şudur:

1. Alanın hangi gruba girdiğini tespit etmek,
2. Hazine adına tescil edilebilir nitelikteyse tescil sürecini takip etmek,
3. Tescil sonrası kiralama veya satın alma başvurusu yapmak.

Hizmet Malları: Ayrı Bir Grup

Kadastro Kanunu, kamu hizmetinde kullanılan yapılar için de ayrı bir düzenleme öngörmüştür.

Hükme göre; kamu hizmetinde kullanılan, bütçelerinden ayrılan ödenek veya yardımlarla yapılan resmî bina ve tesisler — hükûmet, belediye, karakol ve okul binaları, köy odası, hastane veya diğer sağlık tesisleri, kütüphane, namazgâh, cami, genel mezarlık, çeşme, kuyular, yunak ile kapanmış olan yollar, meydanlar, pazar yerleri, parklar ve bahçeler ve benzeri hizmet malları — kayıt, belge veya özel kanunlarına göre Hazine, kamu kurum ve kuruluşları, il, belediye, köy veya mahallî idare birlikleri tüzel kişiliği adlarına tespit olunur.

Bu nedenle köy çeşmesi, köy odası veya mezarlık gibi yerler sahipsiz değildir; ilgili tüzel kişilik adına tespit edilmesi gerekir.

Köyler bakımından pratik sonuç şudur: köy hizmetinde kullanılan bir yapının bulunduğu alan tespit dışı bırakılmışsa, köy tüzel kişiliği adına tespit ve tescil talep edilebilir.

Kullanıyorsanız Riskler

Tescil harici bir alanı fiilen kullanmak, kendiliğinden hak doğurmaz ve riskler barındırır.

• Ecrimisil. Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerin izinsiz kullanımı ecrimisil doğurur; tespit tarihinden geriye doğru beş yılı geçmemek üzere tarh edilir.
• Tahliye. İşgal edilen taşınmaz idarece tahliye ettirilebilir.
• Yapı. Kanunda belirtilen tarihten sonra yapılan yapı ve tesisler Hazineye intikal eder.
• Ceza. Kamu malına tecavüz bakımından cezai süreçler işleyebilir.

Bu nedenle uzun süreli kullanım varsa, kullanımı hukuki zemine oturtmak için harekete geçilmelidir: alanın statüsünü tespit ettirmek, tescil edilebilir nitelikteyse süreci başlatmak ve kiralama başvurusu yapmak.

İmar-ihya şartları gerçekleşmişse, ayrıca tescil talebinde bulunma imkânı değerlendirilmelidir.

Kadastro Yenileme ve İkinci Şans

Geçmişte tespit dışı bırakılmış alanlar bakımından, kadastro yenileme çalışmaları ikinci bir imkân sunar.

Kadastro mevzuatı, teknik nedenlerle yetersiz kalan veya uygulama niteliğini kaybeden kadastro paftalarının yenilenmesini öngörür. Bu çalışmalar sırasında:

• Daha önce tespit dışı bırakılmış alanlar ele alınabilir,
• Sınır ve yüzölçümü hataları düzeltilebilir,
• Tescil harici alanlar tescile konu edilebilir.

Bu nedenle bölgesinde yenileme çalışması başlayan ve geçmişte taşınmazı tespit dışı kalan kişilerin süreci takip etmesi gerekir.

Yenileme çalışmalarında da askı ilanı usulü işler ve süreler aynı mantıkla hesaplanır. Bu nedenle çalışma başladığında kadastro müdürlüğüyle temas kurulmalı ve kendi parseline ilişkin durum sorulmalıdır.

Ayrıca ormanlık alanda kaldığı gerekçesiyle tespit dışı bırakılan ancak sonradan kesinleşen orman kadastrosu çalışmalarında orman olmayan yerlerde kaldığı anlaşılan taşınmazlar bakımından da özel düzenlemeler bulunmaktadır.

Bu durumdaki kişiler için sıra şudur: orman kadastrosunun kesinleşip kesinleşmediğini öğrenmek, taşınmazın orman sınırları dışında kalıp kalmadığını tespit ettirmek ve kadastro müdürlüğüne başvurmak.

Kum, Çakıl ve Dere Yatakları

Tescil harici alanların özel bir türü de akarsu yatakları ve çevresidir.

Kadastro Kanunu’na göre deniz, göl, nehir gibi genel sular tescil ve sınırlandırmaya tabi değildir. Bu alanlar Devletin hüküm ve tasarrufu altındadır ve özel mülkiyete konu olmaz.

Uygulamada sık karşılaşılan durumlar:

1. Dere yatağının değişmesi. Akarsu yatak değiştirdiğinde, eski yatağın ve yeni alanın hukuki durumu tartışma konusu olur.

2. Alüvyon birikmesi. Akarsuyun taşıdığı malzemenin birikmesiyle oluşan alanlar bakımından ayrı değerlendirme yapılır.

3. Kum ve çakıl alımı. Bu faaliyetler izne tabidir ve izinsiz yapılması yaptırım doğurur.

4. Yatağa yakın yapılaşma. Taşkın riski ve su yapıları mevzuatı nedeniyle kısıtlar bulunur.

Bu nedenle dere kenarındaki taşınmazlarda, parselin yatak sınırına mesafesi ve varsa taşkın koruma alanı sınırı ilgili idareden sorulmalıdır.

Ayrıca imar uygulamalarında taşkın kontrol tesisi alanlarının, düzenleme ortaklık payı düşüldükten sonra kalan Hazine mülkiyetindeki alanlardan karşılanması esası da bu bağlamda hatırlanmalıdır.

İmar-İhya ile Zilyetlik Arasındaki Fark

Bu iki kavram sık karıştırılır; oysa dayanakları ve şartları farklıdır.

Zilyetlikle iktisapta esas olan, taşınmazın belirli bir süre boyunca malik sıfatıyla ve nizasız kullanılmasıdır. Taşınmazın niteliğinde bir değişiklik yapılması aranmaz.

İmar-ihyada ise asıl unsur, arazinin masraf ve emek sarfı ile tarıma elverişli hâle getirilmesidir. Yani taşınmazın niteliği fiilen değiştirilmiştir: taşlık, çalılık veya bataklık bir alan tarım arazisine dönüştürülmüştür.

İki yolun ortak yanı da vardır: imar-ihya hükmü, tescil için kanunun zilyetliğe ilişkin şartlarına atıf yapar. Dolayısıyla imar-ihya tek başına yeterli değildir; zilyetlik şartları da aranır.

Bu, dosyanın iki ayaklı kurulması gerektiği anlamına gelir:

• Birinci ayak — dönüşüm. Arazinin eski ve yeni hâli karşılaştırmalı olarak gösterilir.
• İkinci ayak — zilyetlik. Kullanımın süresi, kesintisizliği ve nizasız olduğu ispatlanır.

Uygulamada dosyaların çoğu ikinci ayakta zayıf kalır: dönüşüm gösterilir ancak sürenin tamamı belgelenemez.

Bu nedenle kullanım süresini gösteren her kayıt önemlidir: ecrimisil ihbarnameleri, tarımsal destekleme kayıtları, ürün satış belgeleri, emlak vergisi bildirimleri ve tanık beyanları.

Ayrıca yüzölçümü sınırları da unutulmamalıdır; kanun, zilyetlikle kazanılabilecek alan bakımından üst sınırlar öngörmüştür.

Belge ve Sorgu Listesi

Tescil harici bir alan için dosya hazırlanırken toplanması gereken belgeler ve kaynakları:

• Kadastro paftası ve krokisi — kadastro müdürlüğünden; alanın nasıl gösterildiği görülür.
• Komşu parsellerin tapu kayıtları — tapu müdürlüğünden; sınırların belirlenmesinde kullanılır.
• Mera özel sicil sorgusu — il veya ilçe tarım müdürlüğünden.
• Orman kadastro durumu — orman işletme müdürlüğünden.
• İmar durumu — belediye veya il özel idaresinden; imar planı sınırı içinde mi?
• Hava fotoğrafları — farklı yıllara ait görüntüler için ilgili kurumlara yazılı talep.
• Kullanım belgeleri — tarımsal kayıtlar, ecrimisil ihbarnameleri, muhtarlık yazısı.

Beşinci madde özellikle önemlidir: imar-ihya hükmü, il, ilçe ve kasabaların imar planının kapsadığı alanlarda uygulanmaz. Bu nedenle imar durumu sorgusu, diğer belgelerden önce yapılmalıdır; olumsuz çıkarsa dosya baştan farklı kurgulanır.

Bu taleplerin tamamı bilgi ve belge talebi niteliğindedir; süreç başlatmaz ve yükümlülük doğurmaz. Yazılı yapılmalı ve kayıt numarası alınmalıdır.

Belgeler toplandığında tablo netleşir: alan hangi gruba giriyor, tescile elverişli mi, imar-ihya yolu açık mı, yoksa yalnızca kiralama mı mümkün?

Sık Yapılan Hatalar

Tapusuz olanı sahipsiz sanmak. Bu alanların önemli kısmı Devletin hüküm ve tasarrufu altındadır.

Grupları ayırmamak. Sahipsiz yerler, orta malları ve tescile elverişli alanlar farklı rejimlere tabidir.

Meranın tapusu olduğunu sanmak. Mera parsellenir ve özel sicile yazılır; tapu siciline kaydedilmez.

Yolun paftada olduğunu varsaymak. Yol, meydan ve köprü haritada gösterilmekle yetinilir; gösterilmemişse hukuken mevcut sayılmayabilir.

İmar-ihya yolunu bilmemek. Şartları taşıyanlar adına tespit imkânı vardır.

İmar planı sınırını atlamak. İl, ilçe ve kasaba imar planı alanlarında imar-ihya hükmü uygulanmaz.

Delilleri toplamamak. Hava fotoğrafları ve tarımsal kayıtlar iddianın temelidir.

Kullanımı meşrulaştırmadan beklemek. Ecrimisil ve tahliye riski birikir.

İmar-ihyayı zilyetlikten ayırmamak. İmar-ihya hükmü, zilyetliğe ilişkin şartlara da atıf yapar.

Yenileme çalışmalarını takip etmemek. Geçmişte tespit dışı kalan taşınmazlar için ikinci bir imkân doğabilir.

Adım Adım Süreç

1. Alanın grubunu belirleyin. Sahipsiz yer, orta malı, hizmet malı veya tescile elverişli alan.
2. Kadastro paftasını inceleyin. Parsel numarası var mı, nasıl gösterilmiş?
3. Mera ve orman sorgusu yapın. Özel sicil ve orman kadastrosu kontrol edilir.
4. Kullanım geçmişinizi belgeleyin. Hava fotoğrafları ve tarımsal kayıtlar.
5. İmar-ihya şartlarını değerlendirin. Altı şartın tamamı aranır.
6. Tescil sürecini başlatın veya takip edin. Kadastro müdürlüğüne başvuru.
7. Tescil sonrası kiralama veya satın alma yapın. Kullanım meşrulaşır.

İlgili Konular ve Kaynaklar

Sıkça Sorulan Sorular

Tescil harici alan ne demek?

Tapu kütüğünde ada ve parsel numarası bulunmayan, tapu siciline kaydedilmemiş yerleri ifade eder. Bu başlık altında farklı rejimlere tabi birden fazla grup bulunur.

Hangi yerler tescile hiç tabi değildir?

Kanuna göre kayalar, tepeler, dağlar ve bunlardan çıkan kaynaklar gibi tarıma elverişli olmayan sahipsiz yerler ile deniz, göl, nehir gibi genel sular tescil ve sınırlandırmaya tabi değildir.

Meranın parseli var mı?

Var. Mera, yaylak, kışlak, otlak, harman ve panayır yerleri sınırlandırılır, parsel numarası verilerek yüzölçümü hesaplanır ve özel siciline yazılır. Ancak tapu siciline kaydedilmez.

Bu sınırlandırma tescil sayılır mı?

Hayır. Kanuna göre bu sınırlandırma tescil mahiyetinde değildir ve bu yerler, özel kanunlarında yazılı hükümler saklı kalmak kaydıyla özel mülkiyete konu teşkil etmez.

Yollar nasıl gösterilir?

Yol, meydan ve köprü gibi orta malları haritasında gösterilmekle yetinilir; parsel numarası verilmez.

Tespit dışı bırakılan tarım arazisi ne olur?

Kanuna göre tescile tabi bulunan taşınmazlar ile tarım alanına dönüştürülmesi veya ekonomik yarar sağlanması mümkün olan yerler Hazine adına tespit olunur.

İmar-ihya ile tapu alınabilir mi?

Kanuna göre; orman sayılmayan, Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan ve kamu hizmetine tahsis edilmeyen araziden masraf ve emek sarfı ile imar ve ihya edilerek tarıma elverişli hâle getirilen taşınmazlar, kanunun zilyetliğe ilişkin şartları mevcutsa imar ve ihya edenler veya halefleri adına tespit edilir.

Şartlar oluşmazsa ne olur?

Taşınmaz Hazine adına tespit edilir.

Her yerde uygulanır mı?

Hayır. Kanuna göre il, ilçe ve kasabaların imar planının kapsadığı alanlarda kalan taşınmaz mallarda bu hüküm uygulanmaz.

İmar-ihya nasıl ispatlanır?

Farklı yıllara ait hava fotoğrafları, tanık ve yerel bilirkişi beyanları, harcama belgeleri, tarımsal kayıtlar ve ecrimisil kayıtları kullanılır.

Köy çeşmesi veya mezarlık kimin adına tespit edilir?

Kanuna göre kamu hizmetinde kullanılan resmî bina ve tesisler ile hizmet malları; kayıt, belge veya özel kanunlarına göre Hazine, kamu kurum ve kuruluşları, il, belediye, köy veya mahallî idare birlikleri tüzel kişiliği adlarına tespit olunur.

Tescil harici alanı kullanıyorum, riskim var mı?

Var. İzinsiz kullanım ecrimisil doğurur, tahliye gündeme gelebilir ve kanunda belirtilen tarihten sonra yapılan yapılar Hazineye intikal eder.