Kira Bedelinin Döviz Cinsinden Belirlenmesi Yasağı (32 sayılı Karar)

Yasağın Dayanağı: Hangi Düzenleme, Hangi Tarih?

Bu yasak bir kanun maddesinden değil, Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 sayılı Karar’dan doğar. Zinciri bilmek, hangi sözleşmenin hangi rejime tabi olduğunu belirlemenizi sağlar:

32 sayılı Karar m.4/g şunu söyler: Türkiye’de yerleşik kişilerin kendi aralarında akdedecekleri sözleşmelerde, sözleşme bedeli ve bu sözleşmelerden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülükleri döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştırılamaz. Tebliğ bunu kira bakımından açıkça tekrarlar: Türkiye’de yerleşik kişiler kendi aralarında akdedecekleri, konusu yurt içindeki gayrimenkuller olan, konut ve çatılı iş yeri dâhil gayrimenkul kiralama sözleşmelerinde bedeli döviz cinsinden veya dövize endeksli kararlaştıramazlar.

“Diğer ödeme yükümlülükleri” ifadesi geniştir: depozito, cezai şart, aidat katkısı ve benzeri kalemler de kapsamdadır. Yani kira TL, depozito dolar olarak kararlaştırılamaz. Depozitonun hukuki rejimi için “Depozitomu Geri Alamıyorum” – Güvence Bedelinin İadesi yazımıza bakabilirsiniz.

Yasağın uygulanması için iki koşul birlikte aranır: taraflar Türkiye’de yerleşik olmalı ve sözleşme bunların “kendi aralarında” yapılmış olmalıdır. Taraflardan biri dışarıda yerleşikse m.4/g’deki yasak işlemez. Kira bakımından istisnalar, aşağıda görüleceği gibi, kiraya verenin değil kiracının statüsüne bağlanmıştır. Aynı Tebliğ, taşıt kiralama dışındaki menkul kiralama sözleşmelerinde bedelin döviz cinsinden kararlaştırılmasına izin verir (Tebliğ m.8/10); ancak eşyalı bir konut kirası bütünüyle gayrimenkul kiralaması olarak değerlendirilir ve eşya bedeli ayrı bir döviz kalemine dönüştürülemez.

Kimler “Türkiye’de Yerleşik” Sayılır?

Yasağın kapıcısı bu kavramdır ve sanıldığından geniştir. Tebliğ, Türkiye’de yerleşik kişilerin yurt dışındaki şube, temsilcilik, ofis, irtibat bürosu, işlettiği veya yönettiği fonlar ile doğrudan ya da dolaylı olarak yüzde elli ve üzerinde pay sahibi oldukları şirketleri de Türkiye’de yerleşik sayar. Ancak sözleşme yurt dışında ifa edilecekse bu genişletme uygulanmaz.

Uyruk ile yerleşiklik ayrı şeylerdir ve karıştırılır: bir kişi yabancı uyruklu olduğu hâlde Türkiye’de yerleşik olabilir. Aşağıdaki istisna tam da bu ayrım üzerine kuruludur.

İstisnalar: Hangi Kirada Döviz Mümkün?

Tebliğ, gayrimenkul kirası bakımından sayılı hâlleri yasağın dışında bırakır. Bunlarda bedelin ve diğer ödeme yükümlülüklerinin döviz cinsinden veya dövize endeksli kararlaştırılması mümkündür:

• Vatandaşlık bağı bulunmayan kiracılar. Türkiye Cumhuriyeti Devleti ile vatandaşlık bağı bulunmayan Türkiye’de yerleşik kişilerin alıcı veya kiracı olarak taraf oldukları gayrimenkul satış ve kiralama sözleşmeleri. Dikkat: istisna kiracının statüsüne bağlıdır, kiraya verenin değil.
• Dışarıda yerleşiklerin Türkiye’deki uzantıları. Dışarıda yerleşik kişilerin Türkiye’de bulunan şube, temsilcilik, ofis, irtibat bürosu ile doğrudan veya dolaylı olarak yüzde elli ve üzerinde pay sahibi oldukları şirketlerin kiracı olduğu sözleşmeler.
• Serbest bölge şirketleri. Serbest bölgelerdeki faaliyetleri kapsamında, serbest bölgelerdeki şirketlerin alıcı veya kiracı olduğu sözleşmeler.
• Belgeli konaklama tesisleri. Kültür ve Turizm Bakanlığından belgeli konaklama tesislerinin işletilmesi amacıyla kiralanmasına ilişkin sözleşmeler.
• Gümrüksüz satış mağazaları. Bu mağazaların kiralanmasına ilişkin sözleşmeler.

İstisna kapsamında olmak zorunluluk değil imkândır: Tebliğ “mümkündür” der. Yani istisnaya giren taraflar dilerse TL üzerinden de kararlaştırabilir. Yabancı uyruklu kiracıların hukuki durumu için yabancılar hukuku rehberi rehberimize bakabilirsiniz.

Döviz yasağına tabi sözleşmeler kapsamında düzenlenecek çek, senet gibi kıymetli evraklarda da bedel döviz cinsinden veya dövize endeksli belirlenemez (Tebliğ m.8/22). Yani kirayı TL yazıp güvence senedini dolar olarak düzenlemek de yasağın dolanılması sayılır.

Yasağa Aykırı Sözleşmede Ne Olur?

Yaygın korku sözleşmenin tümüyle geçersiz sayılmasıdır; olan bu değildir. Uygulamada sonuç, döviz kaydının etkisizleşmesi ve bedelin Türk lirası üzerinden istenmesidir. Sözleşmenin kendisi ayakta kalır; kiracı kirayı ödemekle, kiraya veren kiralananı sağlamakla yükümlü olmaya devam eder.

Bu kurallar kamu düzenine ilişkin kabul edildiğinden, mahkeme taraflar ileri sürmese bile aykırılığı kendiliğinden dikkate alır. Yani “ben imzaladım, artık itiraz edemem” savunması yürümez; aykırılık bir tarafın feragatiyle giderilemez.

Ayrıca idari yaptırım boyutu vardır: Cumhurbaşkanının 1567 sayılı Kanun’a dayanarak yaptığı genel ve düzenleyici işlemlerdeki yükümlülüklere aykırı hareket eden kişi, kanun metnine göre üç bin Türk lirasından yirmi beş bin Türk lirasına kadar idari para cezası ile cezalandırılır; kabahatin bir tüzel kişinin yararına işlenmesi hâlinde tüzel kişiye de aynı miktarda ceza verilir (1567 s.K. m.3). Yani mesele yalnızca özel hukuk uyuşmazlığı değildir.

2018 Öncesi Sözleşmeler: Geçici Madde 8 Rejimi

Eski sözleşmeler için ayrı bir geçiş rejimi kuruldu ve bugün hâlâ sonuç doğuruyor. 32 sayılı Karara eklenen Geçici m.8 uyarınca, m.4/g’nin yürürlüğe girdiği 13.09.2018 tarihinden itibaren 30 gün içinde, daha önce akdedilmiş yürürlükteki sözleşmelerdeki döviz cinsinden kararlaştırılmış bedeller, Bakanlıkça belirlenen hâller dışında taraflarca Türk parası olarak yeniden belirlenir.

Taraflar anlaşamazsa Tebliğ bir dönüştürme yöntemi öngörmüştür. Konut ve çatılı iş yeri kiralarında ayrıca iki yıllık geçiş dönemi için özel bir artış rejimi düzenlenmiştir. Hazine ve Maliye Bakanlığı, bu iki yıllık süre dolduktan sonra da Türk parasına çevrilmiş bedellerin yeniden döviz cinsinden veya dövize endeksli belirlenmesinin mümkün olmadığını açıklamıştır.

Bir incelik daha: bir sözleşme 13.09.2018’de yasak kapsamındayken 16.11.2018 tarihli Tebliğle istisna kapsamına alınmışsa, bu iki tarih arasında bedelin TL’ye çevrilip çevrilmediğine bakılır. Çevrilmişse bedelin yeniden döviz olarak belirlenmesi ancak karşı tarafın rızasıyla mümkündür.

Anlaşma olmazsa çevrim nasıl yapıldı? (Tebliğ m.8/29)

Geçici m.8 kapsamında bedelin Türk parası olarak yeniden belirlenmesi zorunludur (Tebliğ m.8/28). Taraflar anlaşamadıysa Tebliğ, adım adım bir formül öngörür. Bu formül, 2018 öncesi döviz kiralarında bugün hâlâ açılan alacak ve tespit davalarında hesabın temelini oluşturur.

Pratik sonuç: 13.09.2018 öncesinde dolar veya avro ile kurulmuş bir konut kirası bugün hâlâ taraflar arasında tartışılıyorsa, önce çevrimin taraflarca mı yoksa Tebliğ formülüyle mi yapıldığına bakılmalıdır. Sonraki yıllarda TÜFE tavanını aşan bir artış uygulanmışsa, aşan kısım TBK m.344/1 gereği geçersizdir ve fazla ödenen tutarın iadesi gündeme gelebilir.

Dolaylı Endeksleme de Yasaktır

“Dövize endeksli demeyelim, altına endeksleyelim” gibi çözümler işe yaramaz. Tebliğ açıktır: uluslararası piyasalarda fiyatı döviz cinsinden belirlenen kıymetli madenlere ve/veya emtiaya endekslenen ve/veya dolaylı olarak dövize endekslenen sözleşmeler de m.4/g uygulamasında dövize endeksli sözleşme sayılır.

Pratikte şu kurgular da dolaylı endeksleme sayılabilir: kiranın “o günkü dolar kurunun TL karşılığı” olarak yazılması, kur farkının ayrı kalem olarak eklenmesi, ya da artışın kur değişimine bağlanması. Yasak, ismi ne olursa olsun ekonomik sonuca bakar.

Buna karşılık tek bir alanda dolaylı endeksleme açıkça serbest bırakılmıştır: taşımacılık faaliyetlerine ilişkin hizmet sözleşmelerinde akaryakıt fiyatlarına endeksleme mümkündür. Bu, kira sözleşmelerini kapsamaz.

Yasak Kapsamındaki Kirada Artış Nasıl Yapılır?

Sözleşme TL üzerinden kurulduğunda ya da TL’ye çevrildiğinde, artış artık döviz kuruna değil Türk Borçlar Kanunu’ndaki tavana tabidir: bir önceki kira yılında TÜFE’de gerçekleşen on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı. Tavanı aşan anlaşmalar aşan kısım bakımından geçersizdir.

Buradaki en sık hata, kur artışını gerekçe göstererek tavanın üzerine çıkmaya çalışmaktır. Kur farkı başlı başına bir artış sebebi değildir. Hesabın nasıl yapılacağı ve hangi ayın verisinin kullanılacağı için kira artış oranı ve yasal sınır rehberimize bakınız.

İstisna kapsamındaki döviz sözleşmelerinde ise Borçlar Kanunu ayrı bir sınır getirir: kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz; aşırı ifa güçlüğüne ilişkin hüküm saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra bedel belirlenirken yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutulur.

TL’ye çevrilen sözleşmelerde bir kapı daha açıktır: beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılının bedeli taraflarca bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın hâkim tarafından TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri gözetilerek hakkaniyete göre belirlenir (TBK m.344/3). 2018’de döviz bedeli TL’ye çevrilmiş ve o tarihten beri devam eden bir konut kirasında beş yıllık eşik çoktan aşılmıştır; kur farkı artış sebebi olmasa da emsal kira düzeyi tespit davasında dikkate alınır. Dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılır veya kiraya veren bu süre içinde artış bildiriminde bulunup yeni dönem sonuna kadar dava açarsa, belirlenen bedel yeni dönemin başından itibaren kiracıyı bağlar (TBK m.345/2). Yıllık tavanı hesaplamak için kira artış oranı hesaplama aracı sayfamızı kullanabilirsiniz.

İstisna Kapsamındaki Döviz Kirasında Ödeme, Kur ve Faiz

İstisnaya giren ve bedeli geçerli olarak döviz yazılmış bir kira sözleşmesinde de Türk Borçlar Kanunu’nun yabancı para borçlarına ilişkin kuralları işler. Kiraya verenin ve kiracının en çok karıştırdığı üç nokta ödeme kuru, kur şoku ve gecikme faizidir.

Buna karşılık yasak kapsamındaki sözleşmede döviz kaydı geçersiz sayıldığından, TL’ye çevrilmiş bedele Türk lirası üzerinden kanuni faiz ve temerrüt faizi işler; 2026’dan itibaren kanuni faizin hesabı için 7589 sayılı Kanun’la değiştirilen 3095 s.K. m.1’e bakılır. Kur farkı ise hiçbir durumda ayrı bir alacak kalemi değildir. Kira bedelinin yargısal olarak yeniden belirlenmesi için kira bedeli tespit davası ve biriken alacakta zamanaşımı için biriken kira için geriye dönük dava yazılarımıza bakabilirsiniz. Altın veya başka bir değere endeksleme için altın cinsinden sözleşme rehberimiz ayrıntılı bilgi verir.

Uyuşmazlıkta İzlenecek Sıra

1. Statüyü tespit edin. Kiracı ve kiraya veren Türkiye’de yerleşik mi? Kiracı vatandaşlık bağı bulunmayan bir kişi mi? Bu tek soru çoğu dosyayı çözer.
2. Sözleşme tarihine bakın. 13.09.2018 öncesi mi sonrası mı? Öncesiyse Geçici m.8 rejimi ve TL’ye çevrilip çevrilmediği önem taşır.
3. Ödemeleri belgeleyin. Fiilen döviz ödenmişse, ödeme tarihleri ve kurları dosyanın omurgasıdır; banka üzerinden ve açıklamalı ödeme en güçlü delildir.
4. Yazılı talep gönderin. TL üzerinden ödeme yapacağınızı ve dayanağını yazılı olarak bildirin; ihtarname en güvenli yoldur.
5. Arabulucuya başvurun. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabuluculuk dava şartıdır; son tutanak olmadan açılan dava usulden reddedilir: kira davası açmadan önce arabuluculuk.
6. Dava. Görevli mahkeme sulh hukuktur; ayrıntı için kira ve tahliye davalarında görev ve yetki.

Bir uyarı: döviz kaydına itiraz etmek ile kirayı hiç ödememek aynı şey değildir. TL karşılığını hesaplayıp zamanında ödemeye devam etmek gerekir; aksi hâlde temerrüt ve tahliye riski doğar. Sözleşmeye konulmuş ağır hükümler için cezai şart ve muacceliyet kaydı yasağı ve genel işlem koşulları ve haksız şartlar yazılarımıza bakabilirsiniz.

Uyuşmazlığın Türüne Göre Hukuki Yol

Döviz kaydı tartışması çoğu zaman dört farklı uyuşmazlığa dönüşür: kiraya verenin TL ödemeyi kabul etmemesi, geçmişte kur üzerinden fazla tahsilat yapılması, bedelin yeniden belirlenmesi ihtiyacı ve kiracının hiç ödeme yapmaması. Her birinin kanundaki yolu farklıdır.

Fazla ödemenin iadesinde en çok kaybedilen nokta ispattır. Kiracının, kur üzerinden istenen tutarı yasal tavanın üzerinde olduğunu bilerek ve itiraz etmeden ödemesi, sonradan “borçlu sandım” savunmasını zayıflatır. Bu yüzden tartışmalı dönemde ödemelerin banka açıklamasına “yasal tavanı aşan kısım ihtirazi kayıtla ödenmiştir” notuyla yapılması ve kiraya verene yazılı itiraz gönderilmesi önerilir. Kiraya verenin TL ödemeyi reddettiği durumda ise ödemeyi durdurmak yerine tevdi yoluna gitmek, temerrüde düşme riskini ortadan kaldırır: kira ödenmemesi ve otuz günlük ihtar.

Sözleşme Hazırlarken: Beş Kontrol

• Bedeli TL yazın. İstisnaya girmiyorsanız tek güvenli yol budur.
• Depozito ve cezai şartı da TL yapın. Yasak “diğer ödeme yükümlülüklerini” de kapsar.
• Artışı kura bağlamayın. Kur endeksli artış kaydı dolaylı endeksleme sayılır; artışı TÜFE tavanına göre kurgulayın: yenilemede şart değişikliği ve sınırlar.
• İstisnaya güveniyorsanız belgeleyin. Vatandaşlık bağı, serbest bölge faaliyeti veya turizm belgesi gibi dayanağı sözleşme ekine koyun.
• Yazılı sözleşme yapın. Döviz tartışmalarında ispat belirleyicidir; sözlü sözleşmenin ispatı için Kira Sözleşmesinin Şekli, Kurulması ve İspatı.

Kira gelirinin vergisel yönü ayrı bir konudur ve döviz tahsilatında kur farkı beyanı gündeme gelir: kira gelirinin vergilendirilmesi (GMSİ). Konunun tamamı için kira hukuku rehberi, taşınmaz alım-satımına ilişkin ön sözleşmelerde döviz kaydı için gayrimenkul satış vaadi ve tapu şerhi ve gayrimenkul hukuku rehberi yazılarımız incelenebilir.

Sözleşmenizdeki döviz kaydının istisnaya girip girmediğini belirlemek, TL karşılığını ve artış tavanını hesaplamak ya da fazla ödenen kiranın iadesini planlamak için Hukukçular Evi Ankara’ya 0554 648 37 15 numaralı telefondan ulaşabilirsiniz. Görüşmeye kira sözleşmesi, ödeme dekontları ve tarafların kimlik veya ticaret sicil bilgileriyle gelmeniz değerlendirmeyi hızlandırır.