7579 sayılı Kanun (2026): Hazır Beton Cezası, Hazine Taşınmazı Süresi ve KMK m.70 Değişikliği

7579 sayılı Kanun, 22 Mayıs 2026 tarihli ve 33261 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. Tapu Kanunu başta olmak üzere on dört farklı mevzuatta değişiklik yapan Kanun; kaçak yapıyla mücadele, Hazine taşınmazı satışları, kat mülkiyeti yönetimi ve sosyal konut üretimi alanlarında doğrudan sonuç doğurmaktadır.

Bu yazıda Kanunun imar ve gayrimenkul hukukunu ilgilendiren hükümleri; hazır beton tedarikçisine getirilen ceza, Hazine taşınmazlarındaki süre uzatımı, Kat Mülkiyeti Kanunu’ndaki çoğunluk değişikliği ve sosyal konut düzenlemeleri ele alınmaktadır.

Önce Yanlış Bilinen Şeyi Düzeltelim: İmar Affı Yok

Kanun kamuoyunda uzun süre “imar affı geliyor” beklentisiyle takip edilmiştir. Bu beklenti karşılanmamıştır.

7579 sayılı Kanunda yeni bir imar affı bulunmamaktadır. Ruhsatsız yapılar için yeni bir başvuru kapısı açan düzenleme yürürlüğe girmemiştir. İmar Kanunu geçici 16. madde kapsamındaki Yapı Kayıt Belgesi başvuruları 2018’de kapanmıştır ve yeni belge düzenlenmemektedir.

Kanunun geçici 1. maddesi yalnızca daha önce Yapı Kayıt Belgesi almış olanların Hazine taşınmazına ilişkin başvuru ve ödeme sürelerini uzatır. Daha önce hiç başvuru yapmamış kişilere yeni bir hak tanınmamaktadır.

Dahası, Kanunun imar hükümleri af yönünde değil ters yönde işlemektedir: kaçak yapının tedarik zinciri hedef alınarak yaptırım sıkılaştırılmıştır. Yapı Kayıt Belgesinin bugünkü kapsamı için imar barışı ve yapı kayıt belgesi sayfasına bakabilirsiniz.

7579 sayılı Kanunun Gayrimenkul Alanındaki Başlıca Hükümleri

Hazır Beton Tedarikçisine 500.000 TL Ceza

Kanunun en dikkat çekici imar hükmü budur. 7579 sayılı Kanunun 14. maddesiyle İmar Kanunu’nun 42. maddesine eklenen fıkra uyarınca; ruhsata tabi olup ruhsat alınmaksızın ya da Kanunun 27. maddesi kapsamında izin alınmaksızın yapılacak yapılarda kullanılmak amacıyla hazır betonu piyasaya arz eden veya piyasada bulunduran kişilere beş yüz bin Türk lirası idari para cezası verilir.

Hükmün yaptırım mantığı dikkat çekicidir: ceza yapıyı yapana değil, yapıya girdi sağlayan tedarikçiye yöneltilmiştir. Kaçak yapının en kritik malzemesinin tedarik zinciri hedef alınarak, yapının başlangıç aşamasında caydırıcılık amaçlanmıştır.

Bu düzenlemenin pratik sonuçları şunlardır:

• Hazır beton firmaları, sevkiyat öncesinde yapı ruhsatı kontrolü yapmak zorunda kalır.
• Köy yerleşik alanındaki m.27 kapsamındaki yapılarda dahi, maddede öngörülen izin alınmamışsa tedarikçi risk altındadır.
• Ruhsatsız yapı yapmak isteyen kişi bakımından maliyet ve erişim güçleşir.
• Sevkiyat belgelerinin ve ruhsat kayıtlarının saklanması, tedarikçi için savunma aracı hâline gelir.

Ceza, İmar Kanunu m.42 rejimine eklendiğinden, bu maddedeki para cezalarına ilişkin genel usul burada da geçerlidir. Maddenin bütünü ve itiraz yolları için imar para cezası (m.42) sayfasına bakınız.

Beton üreticilerine getirilen diğer cezalar

Kanun, beton kalitesine ilişkin ayrı yaptırımlar da öngörmüştür:

• Karot deney sonuçlarının standardı sağlamaması hâlinde beş yüz bin Türk lirası idari para cezası.
• Mikser etiketi veya karekodlu irsaliye uyumsuzluğu hâlinde iki yüz elli bin Türk lirası idari para cezası.

Bu düzenlemeler, deprem sonrası dönemde beton kalitesinin denetlenmesine verilen ağırlığı göstermektedir. Yapı denetimi rejimiyle birlikte okunduğunda, taşıyıcı sistem güvenliğine ilişkin sorumluluk çevresinin genişlediği görülür. Yapı denetimi sorumluluğu için yapı denetimi ve 4708 sayılı Kanun sayfasına bakabilirsiniz.

Yeni Beton ve Tedarik Yaptırımları

Tutarlar Kanunda yazılı olup her yıl yeniden değerleme oranında güncellenir; karar tarihindeki cetvel esastır.

Kat Mülkiyeti Kanunu m.70: Toplu Yapılarda Yönetim Planı Çoğunluğu Düştü

Kanunun site ve apartman yönetimlerini ilgilendiren hükmü çoğu zaman eksik aktarılmaktadır. Doğru okuma için önce hükmün metnine bakalım.

7579 sayılı Kanunun 5. maddesi şu düzenlemeyi getirmiştir: “634 sayılı Kanunun 70 inci maddesinin birinci ve ikinci fıkralarında yer alan ‘beşte dördünün’ ibareleri ‘üçte ikisinin’ şeklinde değiştirilmiş ve maddeye aşağıdaki fıkra eklenmiştir. ‘Yönetim planlarının bu maddeye aykırı hükümleri uygulanmaz.'”

Kritik ayrım: değişiklik yalnızca toplu yapılara ilişkindir

Burada gözden kaçırılmaması gereken nokta şudur: Kat Mülkiyeti Kanunu m.70, Kanunun “Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümler” bölümünde yer alır. Dolayısıyla üçte iki oranı, toplu yapı niteliğindeki yerleşimler bakımından geçerlidir.

Toplu yapı niteliğinde olmayan tek bir apartman binasında yönetim planı değişikliği ise Kat Mülkiyeti Kanunu m.28/3 hükmüne tabidir ve orada aranan çoğunluk hâlâ beşte dörttür. 7579 sayılı Kanun m.28’i değiştirmemiştir.

Bu ayrım pratikte doğrudan sonuç doğurur: sitenizin hukuki niteliği toplu yapı mı, yoksa tek bir anagayrimenkul mü? Cevap, uygulanacak nisabı belirler. Tereddüt hâlinde tapu kaydı, yönetim planı ve kat mülkiyeti kuruluş belgeleri incelenmelidir.

m.70’te tam olarak ne değişti?

• Birinci fıkra: Yönetim planının değiştirilebilmesi için, toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının beşte dördü aranıyordu; bu oran üçte ikiye indirilmiştir.
• İkinci fıkra: Geçici yönetimle ilgili yönetim planı hükümleri, toplu yapı alanındaki bağımsız bölüm maliklerinin beşte dördünün oylarıyla değiştirilebiliyordu; bu oran da üçte ikiye indirilmiştir.
• Eklenen fıkra: “Yönetim planlarının bu maddeye aykırı hükümleri uygulanmaz.” Yani yönetim planınızda daha ağır bir nisap yazıyor olsa dahi kanuni oran esas alınır.

Değişikliğin gerekçesi uygulamadaki tıkanıklıktır. Beşte dört çoğunluk, yüzlerce veya binlerce bağımsız bölümden oluşan toplu yapılarda fiilen ulaşılması güç bir eşikti; yönetim planları onlarca yıl güncellenemeden kalıyordu. Üçte iki eşiği, yönetim planının değiştirilmesini gerçekçi hâle getirmektedir.

Toplu yapılarda değiştirilebilecek başlıklar arasında aidat paylaşım esasları, ortak alan kullanım kuralları, otopark tahsisi ve yönetim organlarının işleyişi bulunur. Yönetim planının içeriği, m.28 rejimi ve kurul kararlarına itiraz için yönetim planı ve yönetici seçimi ile yönetim planı kararlarına itiraz sayfalarına bakabilirsiniz.

Hazine Taşınmazlarında Süre Uzatımı

Kanunun geçici 1. maddesi, Hazine taşınmazlarının satışına ilişkin süreleri yeniden açmıştır. Kapsama giren taşınmazlar şunlardır:

• Hazineye ait tarım arazileri
• 2/B alanları
• Yapı Kayıt Belgesi kapsamındaki taşınmazlar
• Kanunda sayılan diğer bazı Hazine taşınmazları

Bu taşınmazların satışında süresi içinde satın alma başvurusu yapmayanlar veya ödeme ve taksit yükümlülüklerini süresinde yerine getirmeyenler bakımından başvuru ve ödeme süreleri 31 Aralık 2026’ya kadar uzatılmıştır.

Yani daha önce hak sahibi olup süreyi kaçırdığı için hakkını kaybettiğini düşünen kişiler için yeni bir pencere açılmıştır. Bu, yeni bir hak tanınması değil, mevcut hak sahiplerine tanınan ek süredir.

Gecikmenin bedeli: TÜFE artışı

Süre uzatımı bedelsiz değildir. Bazı satış bedelleri, başvuru veya ödeme tarihine kadar geçecek süre için Türkiye İstatistik Kurumunun her ay belirlediği tüketici fiyat endeksi aylık değişim oranları toplamı dikkate alınarak artırılacaktır.

Hesaplamada iki sınır vardır: ay kesirleri dikkate alınmaz ve artış oranı yıllık kanuni faiz oranının iki katını aşan kısım bakımından hesaba katılmaz. Bu ikinci sınır, enflasyonun yüksek olduğu dönemlerde hak sahibini koruyan bir tavan işlevi görür.

Bu nedenle başvuru ve ödemenin 31 Aralık 2026’dan önce tamamlanması, hem hak kaybını hem de bedel artışını sınırlar. Yapı Kayıt Belgeli yapıların Hazine taşınmazı boyutu için yapı kayıt belgeli yapıların kamulaştırma bedeli sayfasına bakabilirsiniz.

Hazine Taşınmazı Süre Uzatımı: Kimler, Nasıl?

Hesapta ay kesirleri dikkate alınmaz; artış, yıllık kanuni faizin iki katını aşan kısım bakımından hesaba katılmaz.

Sosyal Konut ve Kentsel Dönüşüm Hükümleri

Kanun, kamu eliyle konut üretimini destekleyen düzenlemeler de içermektedir:

• TOKİ’nin 31 Aralık 2027’ye kadar gerçekleştireceği sosyal konut projelerine ilişkin ihale kararları ve sözleşmeler damga vergisinden muaf tutulmuştur.
• Yeni sosyal konut alanları için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığına acele kamulaştırma yetkisi verilmiştir.
• Hazine taşınmazlarının değerlendirilmesinden elde edilen gelirlerin bir bölümünün afet dönüşümü ve sosyal konut projelerine aktarılması öngörülmüştür.

Acele kamulaştırma yetkisinin genişletilmesi, malikler bakımından doğrudan sonuç doğurur. Bu yolun işleyişi, bedel tespiti ve itiraz imkânları için acele kamulaştırma: el koyma, bedel ve iptal davası ve emsal karşılaştırma yöntemi sayfalarına bakabilirsiniz.

Kanun Kime Ne Getiriyor?

Yapı sahibi bakımından. Ruhsatsız yapı yapmanın maliyeti ve fiilî güçlüğü artmıştır. Beton tedariki zorlaştığından, kaçak yapı süreci başlangıç aşamasında tıkanabilir.

Müteahhit bakımından. Tedarik zinciri denetimi sıkılaşmıştır. Ruhsatsız işlerde beton temini ciddi biçimde riskli hâle gelmiştir.

Beton üreticisi bakımından. Sevkiyat öncesi ruhsat kontrolü, karot deney sonuçlarının takibi ve irsaliye uyumu artık idari para cezası riskiyle doğrudan ilişkilidir.

Kat maliki bakımından. Toplu yapılarda yönetim planının değiştirilmesi kolaylaşmıştır; onlarca yıldır güncellenemeyen yönetim planları için fırsat doğmuştur. Toplu yapı niteliğinde olmayan binalarda ise m.28/3 rejimi ve beşte dört çoğunluk devam etmektedir.

Yapı Kayıt Belgesi sahibi bakımından. Hazine taşınmazının satın alınması için 31 Aralık 2026’ya kadar süre vardır; gecikme bedel artışı doğurur.

Yürürlük

Kanun 22 Mayıs 2026 tarihinde yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. Kanunun 24. maddesinin birinci fıkrası 31 Aralık 2026 tarihinde, diğer hükümler ise yayımı tarihinde yürürlüğe girmiştir.

Bu ayrım, uygulanacak hükmün tespiti bakımından önemlidir: 22 Mayıs 2026’dan sonraki fiiller bakımından yeni ceza hükümleri uygulanabilir hâle gelmiştir.

İmar mevzuatının bütünü ve diğer yaptırımlar için İmar Hukuku Rehberi sayfasından yararlanabilirsiniz.

Adım Adım Süreç

1. Kanunun sizi ilgilendiren hükmünü belirleyin — Yapı sahibi, müteahhit, beton üreticisi, kat maliki veya YKB sahibi olmanıza göre farklı hükümler uygulanır.
2. YKB sahibiyseniz Hazine dosyanızı açın — Daha önce Yapı Kayıt Belgesi aldıysanız Hazine taşınmazı satın alma dosyanızın durumunu Milli Emlak’tan sorgulayın.
3. Süreyi takvime işleyin — Başvuru ve ödeme için son tarih 31 Aralık 2026’dır; gecikme TÜFE artışı doğurur.
4. Beton tedarikinde ruhsat kontrolü kurun — Tedarikçiyseniz sevkiyat öncesi yapı ruhsatı kontrolünü yazılı prosedüre bağlayın ve belgeleri saklayın.
5. Yapınızın niteliğini belirleyin — Toplu yapı iseniz m.70 ve üçte iki oranı, tek yapı iseniz m.28/3 ve beşte dört oranı uygulanır; nisabı buna göre hesaplayın.
6. Ceza tebliğ edilirse tarihini kaydedin — İdari para cezalarına karşı itiraz ve dava süreleri tebliğ tarihinden işler.
7. Acele kamulaştırma bildirimini ciddiye alın — Sosyal konut alanlarında acele kamulaştırma yetkisi genişlemiştir; bedel tespitine süresinde itiraz edin.

İlgili Konular ve Kaynaklar

Sıkça Sorulan Sorular

7579 sayılı Kanun ne zaman yürürlüğe girdi?

Kanun 22 Mayıs 2026 tarihli ve 33261 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. 24. maddenin birinci fıkrası 31 Aralık 2026’da yürürlüğe girecektir.

7579 sayılı Kanunda imar affı var mı?

Hayır. Yeni bir imar affı veya yeni Yapı Kayıt Belgesi başvurusu bulunmamaktadır. Yalnızca mevcut hak sahiplerine süre uzatımı tanınmıştır.

Hazır beton cezası kime verilir?

Ruhsata tabi olup ruhsat alınmaksızın ya da m.27 kapsamında izin alınmaksızın yapılacak yapılarda kullanılmak amacıyla hazır betonu piyasaya arz eden veya piyasada bulunduran kişilere verilir.

Hazır beton cezası ne kadardır?

Kanunda beş yüz bin Türk lirası olarak öngörülmüştür. Tutar her yıl yeniden değerleme oranında güncellenir.

Beton üreticisine başka ceza var mı?

Karot deney sonuçlarının standardı sağlamaması hâlinde beş yüz bin, mikser etiketi veya karekodlu irsaliye uyumsuzluğunda iki yüz elli bin Türk lirası idari para cezası öngörülmüştür.

Yönetim planı değişikliği için kaç çoğunluk gerekiyor?

Toplu yapılarda, Kat Mülkiyeti Kanunu m.70’te yapılan değişiklikle çoğunluk beşte dörtten üçte ikiye indirilmiştir. Toplu yapı niteliğinde olmayan binalarda ise m.28/3 uygulanır ve beşte dört çoğunluk devam eder.

Değişiklik tek apartman binalarını da kapsıyor mu?

Hayır. m.70 Kanunun toplu yapılara ilişkin özel hükümler bölümünde yer alır. Tek yapıda yönetim planı değişikliği m.28/3 hükmüne tabidir ve orada beşte dört çoğunluk aranmaktadır.

Yönetim planımızda farklı oran yazıyor, hangisi uygulanır?

m.70’e eklenen fıkra uyarınca yönetim planlarının bu maddeye aykırı hükümleri uygulanmaz; kanuni oran esas alınır.

Hazine taşınmazı için son başvuru tarihi nedir?

Başvuru ve ödeme süreleri 31 Aralık 2026’ya kadar uzatılmıştır.

Geç başvuruda bedel artar mı?

Evet. Satış bedeli, TÜFE aylık değişim oranları toplamı dikkate alınarak artırılır. Ay kesirleri dikkate alınmaz ve artış, yıllık kanuni faizin iki katını aşan kısım bakımından hesaba katılmaz.

Kimler süre uzatımından yararlanır?

Hazineye ait tarım arazileri, 2/B alanları ve Yapı Kayıt Belgeli taşınmazlarda süresinde başvurmayan veya ödeme yükümlülüğünü yerine getirmeyen mevcut hak sahipleri.

Sosyal konutla ilgili ne getirildi?

TOKİ’nin belirli tarihe kadar gerçekleştireceği sosyal konut projelerinde damga vergisi istisnası ve yeni sosyal konut alanları için Bakanlığa acele kamulaştırma yetkisi öngörülmüştür.

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki görüş veya reklam niteliği taşımaz. İdari dava süreleri hak düşürücüdür; ceza tutarları her yıl yeniden değerleme oranında güncellenir. Somut dosyanız için tebligat tarihiniz ve yürürlükteki mevzuat esas alınmalıdır. Nihai hukuki değerlendirme avukata aittir.