Arazinin mülkiyetini almadan üzerine yapı yapmak mümkün müdür? Üst hakkı, inşaat ve yatırım dünyasında bunu sağlayan bir ayni haktır.
Üst Hakkı Nedir?
Üst hakkı (inşaat hakkı), mülkiyet devri olmaksızın bir arazinin üstünde veya altında yapı yapma ya da mevcut bir yapıyı muhafaza etme yetkisi veren bir irtifak hakkıdır (TMK m. 826 vd.).
Hangi İhtiyaca Cevap Verir?
Arazi sahibi mülkiyetini elinde tutarken, yatırımcı belirli bir süre için arazinin üzerine yapı yapıp işletebilir. Bu yönüyle üst hakkı, hem arazi sahibinin hem yatırımcının menfaatini koruyan esnek bir hukuki zemin sunar.
Nasıl Kurulur?
Üst hakkı, tarafların anlaşması üzerine resmi senet düzenlenmesi ve tapuya tescil ile doğar. Ayni hak niteliğinde olduğundan, tescil kurucu unsurdur.
Bağımsız ve Sürekli Üst Hakkı
Üst hakkı bağımsız (devri kısıtlanmamış) ve sürekli (en az 30 yıl için kurulmuş) ise, hak sahibinin istemiyle tapu kütüğüne ayrı bir “taşınmaz” olarak kaydedilebilir (TMK m. 826/3). Böylece üst hakkı bağımsızca devredilip ipotek edilebilir hâle gelir.
Süre ve Sona Erme
Üst hakkına ilişkin süre ve koşullar sözleşmeyle belirlenir. Sürenin dolması veya diğer sona erme hâllerinde, yapının akıbeti ve bedeli sözleşme hükümleri çerçevesinde değerlendirilir.
Sıkça Sorulan Sorular
Üst hakkı mirasla geçer mi? Bağımsız nitelikteki üst hakkı, aksi kararlaştırılmadıkça devredilebilir ve mirasçılara geçebilir.
Kat karşılığı inşaattan farkı nedir? Üst hakkı bir ayni haktır; mülkiyet devredilmeden yapı yapma yetkisi verir.
Ne kadar süreyle kurulur? Süreklilik için en az 30 yıl gerekir; üst sınır da sözleşmeyle belirlenir.
Üst hakkı sözleşmeleri, tapu ve sözleşme hükümlerinin dikkatle düzenlenmesini gerektirir. Profesyonel hukuki destek almak riskleri azaltır.
