Üst Hakkı (İnşaat Hakkı) — TMK m.826: Bağımsız ve Sürekli Hak, İpotek ve Sona Erme

Üst hakkı, Türk eşya hukukunun en güçlü istisnasıdır: kural olarak arazi üzerindeki yapının mülkiyeti arazi malikine aitken, üst hakkı bu bağı koparır ve yapıyı hak sahibinin mülkiyetine bırakır. TMK m.826 uyarınca taşınmaz maliki, üçüncü kişi lehine arazisinin altında veya üstünde yapı yapmak ya da mevcut bir yapıyı muhafaza etmek yetkisi veren bir irtifak hakkı kurabilir. Hak bağımsız ve sürekli nitelikteyse tapu kütüğüne ayrı bir sayfada taşınmaz olarak kaydedilebilir; bu andan itibaren devredilebilir, ipotek edilebilir ve haczedilebilir. Sürekliliğin eşiği nettir: en az otuz yıl.

Kuralı Tersine Çeviren Hak

Türk Medeni Kanunu’nun temel ilkesi üst arza tabidir: arazi üzerindeki yapının mülkiyeti kural olarak arazi malikine aittir. Üst hakkı bu kuralın istisnasıdır.

Kanun’un 726 ncı maddesi uyarınca, bir üst irtifakına dayalı olarak başkasına ait bir arazinin altında veya üstünde sürekli kalmak üzere inşa edilen yapıların mülkiyeti irtifak hakkı sahibine ait olur. Böylece arazi ile yapının mülkiyeti birbirinden ayrılır ve farklı kişilere ait olabilir. Yargıtay içtihadında da üst hakkı sahibinin, hak kapsamındaki yer üzerinde Kanun’un 683 üncü maddesinin mülkiyet hakkı sahibine tanıdığı yetkileri kullanabileceği kabul edilmiştir (Yargıtay 17. Hukuk Dairesi, 7/12/2011, E.2011/11666, K.2011/11805).

Sınırı da vardır: Kanun’un 728 inci maddesine göre başkasının arazisi üzerinde kalıcı olması amaçlanmaksızın yapılan kulübe, büfe, çardak, baraka ve benzeri hafif yapılar bunların malikine aittir; bu tür yapılar taşınır mal hükümlerine tabidir ve tapu kütüğünde gösterilmez. Yani geçici yapı için üst hakkına gerek yoktur, kurulsa da amacına hizmet etmez.

TMK m.826: Üç Fıkra, Üç Sonuç

Birinci fıkra — hakkın tanımı. “Bir taşınmaz maliki, üçüncü kişi lehine arazisinin altında veya üstünde yapı yapmak veya mevcut bir yapıyı muhafaza etmek yetkisi veren bir irtifak hakkı kurabilir.” İki ayrı yetki vardır: yapı yapmak ve mevcut yapıyı muhafaza etmek. Ayrıca hak yalnızca üstü değil altı da kapsar; otopark, depo, tünel ve altyapı tesisleri bu sayede üst hakkına konu olabilir.

İkinci fıkra — devredilebilirlik. “Aksi kararlaştırılmış olmadıkça bu hak, devredilebilir ve mirasçılara geçer.” Devredilebilirlik asıl, kısıtlama istisnadır. Sözleşmeye devir yasağı konulmadıysa hak serbestçe el değiştirir.

Üçüncü fıkra — taşınmaz olarak tescil. “Üst hakkı, bağımsız ve sürekli nitelikte ise üst hakkı sahibinin istemi üzerine tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilebilir. En az otuz yıl için kurulan üst hakkı, sürekli niteliktedir.”

“Bağımsız ve sürekli” ne demek?

• Sürekli — Kanun sayısal eşik koymuştur: en az otuz yıl için kurulmuş olmak.
• Bağımsız — hakkın başkasına devrinin taraflarca kısıtlanmamış olması. Sözleşmeye “devredilemez” kaydı konulursa hak bağımsız olma niteliğini kaybeder ve taşınmaz olarak tescil edilemez.

Tescilin usulü Tapu Sicili Tüzüğü’nde düzenlenmiştir: süresiz veya en az otuz yıl süreli olan ve tasarrufları kısıtlanmayan ve izne tabi kılınmayan bağımsız ve sürekli irtifak hakları, hak sahibinin yazılı istemi üzerine tapu kütüğünün ayrı bir sayfasına taşınmaz olarak tescil edilir. Tescil için yüklü taşınmaz malikinin ayrıca iznine gerek yoktur; hak sahibinin istemi yeterlidir.

Taşınmaz olarak tescilin doğurduğu sonuç

Bu tescil, üst hakkını finansal bir varlığa dönüştürür. Tüzük’ün ifadesiyle tapu kütüğüne taşınmaz olarak tescil edilen bağımsız ve sürekli haklar üçüncü kişilere devredilebilir, mirasçılara geçebilir ve üzerinde her türlü ayni veya kişisel hak kurulabilir.

Pratikte bunun anlamı şudur: üst hakkı ipotek edilebilir, rehnedilebilir ve haczedilebilir; üzerinde kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulabilir; hatta yeni bir üst hakkı tesis edilebilir. Yatırımcı, arsanın mülkiyetine sahip olmadan yapının finansmanını üst hakkı üzerinden sağlayabilir. Bu, sanayi tesisi, enerji santrali, otel ve AVM projelerinde arsa maliyetini bilançodan çıkaran temel yapıdır. Haciz boyutu için: Haciz Usulü (İİK m.78-92).

m.827: Resmî Senetteki Kayıtlar Herkesi Bağlar

Uygulamada en çok değeri olan ama en az bilinen hüküm budur. Kanun’un 827 nci maddesi uyarınca üst hakkının içerik ve kapsamıyla ilgili olarak resmî senette yer alan; özellikle yapının konumuna, şekline, niteliğine, boyutlarına, özgülenme amacına ve üzerinde yapı bulunmayan alandan faydalanmaya ilişkin sözleşme kayıtları herkes için bağlayıcıdır.

Normalde sözleşme kayıtları yalnızca tarafları bağlar. Burada kanun koyucu bu kayıtlara ayni etki tanımıştır: hak devredildiğinde yeni hak sahibi de, arazi el değiştirdiğinde yeni malik de bu kayıtlarla bağlıdır.

Bunun pratik sonucu, resmî senedin titizlikle kaleme alınmasıdır. Yapının niteliği, boyutları ve özgülenme amacı senede yazılmazsa, sonradan “bu araziye fabrika değil depo yapılacaktı” tartışması dayanaksız kalır. Buna karşılık senede yazılan her kayıt, sonraki tüm maliklere karşı ileri sürülebilir.

Sona Erme: Yapılar Kime Kalır, Bedel Ödenir mi?

Sözleşmede kararlaştırılan sürenin dolmasıyla üst hakkı kendiliğinden sona erer; tapudaki kayıt bu andan itibaren yolsuz kayıt hâline gelir.

Kanun’un 828 inci maddesi sonucu düzenler: “Üst hakkı sona erince yapılar, arazi malikine kalır ve arazinin bütünleyici parçası olur.” Bağımsız ve sürekli üst hakkı tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilmişse, hak sona erince bu sayfa kapatılır.

Bedel kuralı: aksi kararlaştırılmadıkça bedelsiz

Bu, sözleşme müzakerelerinin en kritik noktasıdır. Taşınmaz maliki, aksi kararlaştırılmadıkça, kendisine kalan yapılar için üst hakkı sahibine bir bedel ödemez. Yani otuz yıl sonunda milyonlarca liralık tesis, kural olarak bedelsiz arazi malikine geçer.

Bedel ödenmesi isteniyorsa bu açıkça kararlaştırılmalı, miktarı ve hesaplanış biçimi belirlenmelidir. Kanun bu anlaşmaları şekle bağlamıştır: taşınmaz malikine kalan yapılar için üst hakkı sahibine ödenmesi kararlaştırılan bedelin miktarı ve hesaplanış biçimi ile bu bedel borcunun kaldırılmasına ilişkin anlaşmalar, üst hakkının kurulması için gerekli olan resmî şekle tabidir ve tapu kütüğüne şerh verilebilir.

Şerh, bedel alacağını sonraki maliklere karşı da ileri sürülebilir kılar. Şerh verilmemişse arazi el değiştirdiğinde alacak riske girer.

Süreden Önce Sona Erdirme: m.831

Üst hakkı sahibi, haktan doğan yetkilerinin sınırını ağır şekilde aşarsa veya sözleşmeden doğan yükümlülüklerine önemli ölçüde aykırı davranırsa, taşınmaz maliki Kanun’un 831 inci maddesi uyarınca üst hakkının ve ona bağlı bütün hak ve yükümlülüklerin süresinden önce kendisine devrini talep edebilir.

Eşik yüksektir: sıradan bir sözleşmeye aykırılık yetmez; ihlalin ağır veya önemli ölçüde olması aranır. Bu nedenle resmî senetteki yükümlülüklerin somut ve ölçülebilir yazılması, malik açısından bu yolu kullanılabilir kılar.

Ayrıca Kanun’un 730 uncu maddesindeki, taşınmaz malikinin mülkiyet hakkını yasal kısıtlamalara aykırı kullanması hâlinde eski hâle getirme ve zararın giderilmesi davası açma imkânı, üst hakkı sahibine karşı da kullanılabilir.

Süre Uzatımı: m.836

Bağımsız bir hak olarak üst hakkı en çok yüz yıl için kurulabilir; bu süre uzatılabilir. Kanun’un 836 ncı maddesinin birinci fıkrası uyarınca üst hakkı, süresinin dörtte üçü dolduktan sonra en çok yüz yıllık yeni bir süre için uzatılabilir.

İki kayıt önemlidir: uzatma talebi için sürenin dörtte üçünün dolması beklenir — daha erken yapılan uzatma anlaşması bu hükme dayandırılamaz; ve yeni süre yüz yılı aşamaz. Uzun vadeli projelerde uzatma takvimi baştan planlanmalıdır.

Nerede Kullanılır?

• Enerji yatırımları — santral, trafo, depolama tesisi ve iletim altyapısı için arazi mülkiyeti edinmeden uzun süreli kullanım. Çatı ve arazi üzeri güneş sistemlerinde de tercih edilen yapılardandır: Çatı Tipi Güneş Sistemi ve Mahsuplaşma ve YEKA — Yenilenebilir Enerji Kaynak Alanları.
• Sanayi ve lojistik tesisleri — organize sanayi bölgeleri ve liman arkası alanlarda tahsis modeli.
• Turizm ve ticari yapılar — kamu arazisi üzerinde uzun süreli tesis işletmesi.
• Kat mülkiyeti kurgusu — üst hakkı taşınmaz olarak tescil edilmişse üzerinde kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulabilir. Ancak kat mülkiyetine tabi bağımsız bölümler üzerinde üst hakkı kurulamaz; kat mülkiyeti ve kat irtifakı Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabidir: Kat Mülkiyeti ve Aidat Uyuşmazlıkları.

Üst hakkı, aynı bölümde düzenlenen diğer irtifak türleriyle karıştırılmamalıdır. İntifa hakkı kullanma ve yararlanma yetkisi verirken üst hakkı yapı mülkiyeti doğurur: İntifa Hakkı Tesisi (TMK m.794-806).

Kontrol Listesi

• Hak en az otuz yıl için mi kuruluyor? Altındaysa sürekli sayılmaz, taşınmaz olarak tescil edilemez.
• Sözleşmede devir yasağı var mı? Varsa hak bağımsız olma niteliğini kaybeder.
• Resmî senede yapının konumu, şekli, niteliği, boyutları ve özgülenme amacı yazıldı mı? Bu kayıtlar herkesi bağlar.
• Üzerinde yapı bulunmayan alandan faydalanma düzenlendi mi?
• Sona ermede yapılar için bedel kararlaştırıldı mı? Kararlaştırılmadıysa bedelsiz malike geçer.
• Bedel kararlaştırıldıysa miktar ve hesaplanış biçimi belirlendi, resmî şekle uyuldu ve tapuya şerh verildi mi?
• Finansman planlanıyorsa hak taşınmaz olarak tescil edildi mi? İpotek ancak bu hâlde kurulabilir.
• Süre uzatımı düşünülüyorsa, dörtte üç kuralı ve yüz yıllık üst sınır takvime alındı mı?
• Yapı kalıcı mı? Kalıcı olmayan hafif yapılar taşınır hükümlerine tabidir, tapuda gösterilmez.

Kuruluş: Resmî Senet, Tescil ve Mülkiyet Hükümlerinin Kıyasen Uygulanması

Üst hakkı bir irtifak hakkıdır ve taşınmaz üzerindeki irtifak haklarının kazanılmasında, kanunda aksine bir hüküm bulunmadıkça taşınmaz mülkiyetine ilişkin hükümler kıyasen uygulanır. Bu nedenle üst hakkı kurma borcu doğuran sözleşme resmî şekilde yapılır ve hak tapu kütüğüne tescil ile doğar (TMK m.706, m.780). Üst hakkı, taşınmaz malikinin tapu müdürlüğünde vereceği resmî senetle kurulur; resmî senette hak sahibi, hakkın süresi, bağımsız ve sürekli nitelikte olup olmadığı, yapının niteliği, boyutları ve özgülenme amacı, varsa üst hakkı bedeli ile süre sonunda yapılar için ödenecek bedel açıkça gösterilmelidir.

Üst hakkı karşılığı çoğu zaman yıllık veya aylık irat biçiminde kararlaştırılır. İrat yükümlülüğü resmî senetle birlikte düzenlenirse, aşağıda açıklanan kanuni ipotek güvencesinden yararlanılabilir. Üst hakkı sahibi yapıların maliki olduğundan yapıyı kiraya verebilir, yapı üzerinde tasarruflarda bulunabilir ve hak bağımsız ve sürekli nitelikte tescil edilmişse hakkı devredebilir veya ipotek ettirebilir. Bir üst irtifakına dayalı olarak başkasına ait arazinin altında veya üstünde sürekli kalmak üzere inşa edilen yapıların mülkiyeti irtifak hakkı sahibine ait olduğundan (TMK m.726), yapı hak süresince arazinin değil, üst hakkı sahibinin mülkiyetinde kalır ve hak devredildiğinde yeni hak sahibine geçer.

Sona Ermenin Sonuçları: TMK m.828-830

Üst hakkı sona erince yapılar arazi malikine kalır ve arazinin bütünleyici parçası olur. Bağımsız ve sürekli üst hakkı tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilmişse, hak sona erince bu sayfa kapatılır; taşınmaz olarak kaydedilmiş üst hakkı üzerindeki rehin hakları ile diğer bütün hak, kısıtlama ve yükümlülükler de sayfanın kapatılmasıyla birlikte sona erer; bedele ilişkin hükümler saklıdır (TMK m.828). Bu hüküm, üst hakkı üzerinde ipotek kuran bankalar bakımından önemli bir risk yaratır: hak sona erdiğinde ipotek de düşer. Bu nedenle kredi vadesinin üst hakkının süresiyle uyumlu kurulması gerekir.

Taşınmaz maliki, aksi kararlaştırılmadıkça kendisine kalan yapılar için üst hakkı sahibine bir bedel ödemez; uygun bir bedel ödenmesi kararlaştırılmışsa miktarı ve hesaplanış biçimi belirlenir. Ödenmesi kararlaştırılan bedel, üst hakkı kendileri için rehnedilmiş alacaklıların henüz ödenmemiş alacaklarının güvencesini oluşturur ve onların rızası olmaksızın üst hakkı sahibine ödenmez. Kararlaştırılan bedel ödenmez veya güvence altına alınmazsa, üst hakkı sahibi veya hak kendisine rehnedilmiş alacaklı, bedel alacağına güvence olmak üzere terkin edilen üst hakkı yerine aynı derecede ve sırada bir ipoteğin tescilini isteyebilir; bu ipotek üst hakkının sona ermesinden başlayarak üç ay içinde tescil edilir (TMK m.829). Bedelin miktarı, hesaplanış biçimi, bedel borcunun kaldırılması ve arazinin ilk hâline getirilmesine ilişkin anlaşmalar da üst hakkının kurulması için gerekli resmî şekle tabidir ve tapu kütüğüne şerh verilebilir (TMK m.830).

Sürenin dolmasıyla aynî hak sona erdiği hâlde tapu kütüğündeki kayıt kendiliğinden silinmemişse, kayıt hukuki sebebini yitirmiş olur ve yükten kurtulan malik bu kaydın terkinini isteyebilir; üst hakkı sahibi terkine yanaşmazsa sicilin düzeltilmesi dava yoluyla sağlanır (TMK m.1025). Bu nedenle süre sonunda hem yapıların teslimi hem de tapu kaydının terkini ve varsa bedel ile ilk hâle getirme yükümlülüklerinin yerine getirilmesi aynı tutanakta belgelenmelidir.

Süresinden Önce Devir İstemi: TMK m.831-833

Üst hakkı sahibi bu haktan doğan yetkilerinin sınırını ağır şekilde aşar veya sözleşmeden doğan yükümlülüklerine önemli ölçüde aykırı davranırsa, malik üst hakkının ona bağlı bütün hak ve yükümlülükleriyle birlikte süresinden önce kendisine devrini isteyebilir (TMK m.831). Bu yol, kiracının sözleşmeye aykırılığında olduğu gibi basit bir fesih değildir; hakkın bütünüyle malike geçmesini sağlar. Devir isteminde malik, devralacağı yapılar için uygun bir bedel öder ve bedelin belirlenmesinde üst hakkı sahibinin kusuru indirim sebebi olarak dikkate alınır; üst hakkının malike devri, bedelin ödenmesi veya güvence altına alınması koşuluna bağlıdır (TMK m.832).

Sözleşmelerde sıklıkla, üst hakkı sahibinin belirli yükümlülüklere aykırılığı hâlinde malikin hakkı süresinden önce sona erdirebileceğine veya devrini isteyebileceğine ilişkin kayıtlar yer alır. Kanun bu kayıtları da süresinden önce devir istemine ilişkin hükümlere bağlamıştır (TMK m.833); dolayısıyla sözleşmede daha geniş bir sona erdirme yetkisi öngörülmüş olsa bile, bedel ödenmesi ve kusur oranında indirim kuralları uygulanır. Üst hakkı sahibi açısından en önemli savunma, aykırılığın ağır veya önemli ölçüde olmadığını ve düzeltildiğini ortaya koymaktır.

Üst Hakkı İradının Güvencesi: TMK m.834-835

Üst hakkı karşılığı yıllık irat biçiminde kararlaştırıldığında malikin en büyük riski, iradın ödenmemesi ve hakkın bu arada üçüncü kişilere devredilmesidir. Kanun bu riski kanuni ipotekle karşılar: malik, üst hakkı karşılığı olarak irat biçiminde borçlanılan edimleri güvence altına almak amacıyla, o tarihteki üst hakkı sahibinden en çok üç yıllık irat için tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilmiş üst hakkının ipotek edilmesini isteyebilir (TMK m.834). Bu ipoteğin tescili, üst hakkı devam ettiği sürece her zaman istenebilir (TMK m.835).

Kanuni ipotek güvencesi yalnızca tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilmiş, yani bağımsız ve sürekli üst hakları bakımından işler. Otuz yıldan kısa süreli veya devri kısıtlanmış bir üst hakkında malikin iradın güvencesini sözleşmeyle, örneğin banka teminat mektubu veya ayrı bir ipotekle sağlaması gerekir. İradın ödenmemesi aynı zamanda sözleşmeden doğan yükümlülüklere önemli ölçüde aykırılık oluşturabileceğinden, süresinden önce devir istemine de dayanak olabilir.

Kamu Taşınmazları Üzerinde Üst Hakkı

Üst hakkı en yaygın olarak Hazineye ve diğer kamu kurumlarına ait taşınmazlar üzerindeki yatırımlarda kullanılır. Turizmi Teşvik Kanunu kapsamında kamu taşınmazları turizm yatırımcılarına uzun süreli irtifak hakkı veya kullanma izni verilmek suretiyle tahsis edilebilir (2634 s.K. m.8); Hazineye ait taşınmazların belirli yatırımlar için uzun süreli irtifak hakkı kurulması veya kullanma izni verilmesi yoluyla değerlendirilmesi de 4706 sayılı Kanun ve Hazine taşınmazlarına ilişkin mevzuatla düzenlenmiştir. Bu tahsislerde üst hakkının süresi, bedeli, yatırım takvimi ve süre sonunda yapıların Hazineye bedelsiz geçmesi idari sözleşme koşullarıyla belirlenir.

Kamu taşınmazları üzerindeki üst hakkında özel hukuk hükümleri ile idare hukuku kuralları birlikte uygulanır. Yatırımın süresinde tamamlanmaması veya bedelin ödenmemesi hâlinde idarenin hakkı sona erdirme yetkisi, çoğu zaman sözleşmede özel olarak düzenlenir ve bu tür uyuşmazlıklarda görevli yargı yolunun işlemin niteliğine göre ayrıca belirlenmesi gerekir. Enerji, sanayi ve turizm yatırımlarında üst hakkı üzerinden kredi kullanılacaksa, hakkın bağımsız ve sürekli nitelikte tescil edilmesi ve kredi vadesinin hak süresine uygun planlanması finansmanın temel koşuludur.

Üst Hakkı Sözleşmesi Hazırlanırken Madde Madde Kontrol

Üst hakkı ilişkisi otuz yıl ve çoğu zaman daha uzun sürdüğünden, resmî senedin sonradan doğacak her uyuşmazlığı öngörecek biçimde kaleme alınması gerekir. Yapının konumu, şekli, niteliği, boyutları ve özgülenme amacına ilişkin kayıtlar herkes için bağlayıcı olduğundan (TMK m.827) teknik ekler ve vaziyet planı senede eklenmelidir. İnşaatın başlama ve tamamlanma takvimi ile bu takvime uyulmamasının sonuçları yazılmazsa, malikin süresinden önce devir istemi için gerekli olan önemli ölçüde aykırılığı ispat etmesi güçleşir (TMK m.831). Hakkın devredilemeyeceğine ilişkin bir kayıt, hakkı bağımsız olmaktan çıkaracağı ve taşınmaz olarak tescilini engelleyeceği için finansman ihtiyacı olan projelerde bu tür kayıtlardan kaçınılmalıdır (TMK m.826).

Üst Hakkının Haczi, Rehni ve Uyuşmazlıklarda Yetki

Tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilmiş bağımsız ve sürekli üst hakkı, hukuki işlemler ve cebrî icra bakımından taşınmaz gibi işlem görür; üzerine ipotek kurulabilir, haczedilebilir ve icra yoluyla satılabilir. Üst hakkı sahibinin alacaklıları bu hak üzerinde haciz koydurup satış isteyebilir; ipotekli alacaklılar ise rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takip yapabilir. Ancak bu teminatın ömrü üst hakkının süresiyle sınırlıdır: hak sona erdiğinde taşınmaz sayfası kapatılır ve üzerindeki rehin hakları da sona erer; bu durumda rehin alacaklısının güvencesi, varsa süre sonunda kararlaştırılmış yapı bedeline kayar (TMK m.828-829).

Üst hakkının varlığı, kapsamı, süresinden önce devri veya sona ermesiyle ilgili davalar taşınmaz üzerindeki aynî hakka ilişkin olduğundan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin kesin yetkisine tabidir (HMK m.12) ve genel görevli asliye hukuk mahkemesinde görülür. Üst hakkı karşılığı olarak kararlaştırılan dönemsel irat alacakları, dönemsel edim niteliğinde olduğundan beş yıllık zamanaşımına tabidir (TBK m.147). Taraflardan her ikisinin tacir olduğu ve ticari işletmeleriyle ilgili bir üst hakkı sözleşmesinden doğan para alacağı uyuşmazlıklarında dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır (TTK m.5/A).

Konuyla ilgili diğer rehberlerimiz: intifa hakkı · başkasının arazisine yapı · tapu iptali ve tescil davası · tapudaki şerhler ve ipotek · kat karşılığı inşaat · kamulaştırma

Sık Sorulan Sorular

Üst hakkı nedir?

TMK m.826 uyarınca taşınmaz malikinin, üçüncü kişi lehine arazisinin altında veya üstünde yapı yapmak ya da mevcut bir yapıyı muhafaza etmek yetkisi veren irtifak hakkı kurmasıdır. Kanun’un 726 ncı maddesi uyarınca bu hakka dayalı olarak inşa edilen yapıların mülkiyeti irtifak hakkı sahibine ait olur.

Üst hakkı kaç yıl için kurulur?

Kanun asgari süre şartı koymamakla birlikte, sürekli nitelik kazanması ve tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilebilmesi için en az otuz yıl için kurulmuş olması gerekir. Ayrıca m.836 uyarınca süresinin dörtte üçü dolduktan sonra en çok yüz yıllık yeni bir süre için uzatılabilir.

Üst hakkı ipotek edilebilir mi?

Bağımsız ve sürekli nitelikte olup tapu kütüğüne taşınmaz olarak tescil edilmişse evet. Tapu Sicili Tüzüğü hükümleri uyarınca bu haklar üçüncü kişilere devredilebilir, mirasçılara geçebilir ve üzerlerinde her türlü ayni veya kişisel hak kurulabilir; dolayısıyla ipotek, rehin ve haciz mümkündür.

“Bağımsız” olması ne anlama gelir?

Hakkın başkasına devrinin taraflarca kısıtlanmamış olmasıdır. Sözleşmeye devir yasağı konulursa hak bağımsız sayılmaz ve tapu kütüğüne taşınmaz olarak tescil edilemez.

Süre sonunda yapı kime kalır, bedel ödenir mi?

TMK m.828 uyarınca üst hakkı sona erince yapılar arazi malikine kalır ve arazinin bütünleyici parçası olur. Taşınmaz maliki, aksi kararlaştırılmadıkça kendisine kalan yapılar için bedel ödemez. Bedel öngörülecekse miktarı ve hesaplanış biçimi belirlenmeli, anlaşma resmî şekle uygun yapılmalı ve tapuya şerh verilmelidir.

Resmî senetteki kayıtlar sonraki malikleri bağlar mı?

Evet. TMK m.827 uyarınca üst hakkının içerik ve kapsamıyla ilgili olarak resmî senette yer alan, özellikle yapının konumuna, şekline, niteliğine, boyutlarına, özgülenme amacına ve üzerinde yapı bulunmayan alandan faydalanmaya ilişkin sözleşme kayıtları herkes için bağlayıcıdır.

Malik üst hakkını süresinden önce sona erdirebilir mi?

Üst hakkı sahibi yetkilerinin sınırını ağır şekilde aşar veya sözleşmeden doğan yükümlülüklerine önemli ölçüde aykırı davranırsa, taşınmaz maliki TMK m.831 uyarınca hakkın ve ona bağlı bütün hak ve yükümlülüklerin süresinden önce kendisine devrini talep edebilir.

Baraka veya çardak için üst hakkı gerekir mi?

Hayır. TMK m.728 uyarınca başkasının arazisi üzerinde kalıcı olması amaçlanmaksızın yapılan kulübe, büfe, çardak, baraka ve benzeri hafif yapılar bunların malikine aittir; bu yapılar taşınır mal hükümlerine tabi olur ve tapu kütüğünde gösterilmez.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; her dosyanın kendine özgü koşulları bulunduğundan, ayrıntılı değerlendirme için güncel mevzuat ve uzman hukuki görüş esas alınmalıdır.