6306 m.5: Geçici Konut Tahsisi, Enkaz Bedeli ve Anlaşma ile Tahliye

6306 sayılı Kanun’un 5. maddesi, dönüşüm sürecinde barınma ve işyeri ihtiyacının nasıl karşılanacağını düzenler. Maddede üç ayrı imkân öngörülmüştür: geçici konut veya işyeri tahsisi, kira yardımı ve yapım için yardım. Ayrıca enkaz bedeli ödenmesi de bu çerçevede düzenlenmiştir.

Bu yazıda anlaşma ile tahliyenin ne anlama geldiği, tahsis ile kira yardımı arasındaki ilişki, kimlerin yararlanabileceği, enkaz bedelinin hukuki niteliği ve tahliye sürecinin takvimi ele alınmaktadır.

Anlaşma ile Tahliye

Kanun’un 5. maddesinin birinci fıkrası, desteklerin çıkış noktasını anlaşma ile tahliyeye bağlar.

Hükme göre; anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine, kiracılarına ve yapıda ikamet etmek şartıyla sınırlı ayni hak sahiplerine geçici konut veya işyeri tahsisi ya da kira yardımı yapılabilir.

Burada üç unsur dikkat çeker. Birincisi, desteğin çıkış noktası anlaşmadır; yapı zorla tahliye edilmişse durum farklı değerlendirilir. İkincisi, sınırlı ayni hak sahipleri bakımından yapıda ikamet etme şartı aranır. Üçüncüsü, tahsis ile kira yardımı arasında bir öncelik ilişkisi vardır.

Önce tahsis, mümkün değilse kira yardımı

Uygulamada bu sıralama çoğu zaman bilinmez. Kanunun mantığı şudur: tahliye edilen yapıların maliklerine, tahliye tarihinden itibaren konut ve işyerlerinin teslim tarihine veya ilgili kurumca belirlenecek tarihe kadar, mümkün olması hâlinde geçici konut veya işyeri tahsisi yapılır; mümkün olmaması hâlinde ise kira yardımı yapılır.

Yani kira yardımı birinci seçenek değil, tahsisin mümkün olmadığı hâllerde devreye giren ikinci seçenektir. Uygulamada tahsis edilebilecek konut stoku sınırlı olduğundan pratikte çoğunlukla kira yardımı yapılmaktadır.

Kira yardımı başvurusunun usulü, aranan belgeler ve ret hâlinde izlenecek yol için kira yardımı başvurusu sayfasına bakabilirsiniz.

Madde 5’teki Destek Türleri

Tutarlar ve süreler her yıl güncellendiğinden burada rakam verilmemiştir.

Kapsamın Genişletilmesi: Madde 5/2

Maddenin ikinci fıkrası, 29 Kasım 2018 tarihli ve 7153 sayılı Kanunla değiştirilerek kapsamı önemli ölçüde genişletmiştir.

Yeni hükme göre; uygulamanın gerektirmesi hâlinde, birinci fıkrada belirtilenler dışında olup Kanun kapsamındaki yapıları kullanmakta olan kişilere de geçici konut veya işyeri tahsisi ya da kira yardımı ve yapım için yardım yapılabilir.

Bu, uygulamadaki en önemli boşluğu kapatmaya yöneliktir: yapıyı fiilen kullanan ancak malik, kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi sıfatı taşımayan kişiler. Tapusuz kullanım, aile bireyinin ayrı hane olarak yaşaması veya belgelenemeyen kira ilişkileri bu kapsama girebilir.

Aynı fıkra uyarınca bu kişilerle yapılacak anlaşmanın, bunlara yardım yapılmasının, enkaz bedeli ödenmesinin ve bankalardan kullanacakları kredilere dönüşüm projeleri özel hesabından karşılanmak üzere faiz desteği verilmesinin usul ve esasları Cumhurbaşkanınca belirlenir.

Enkaz Bedeli Nedir?

Enkaz bedeli, yıkılan yapının enkazının parasal karşılığıdır. Yapı yıkıldığında ortaya çıkan demir, beton, kereste, doğrama ve tesisat gibi malzemelerin ekonomik değerini ifade eder.

Kavram esasen kamulaştırma hukukundan gelir. Orada da yapı bedeli hesaplanırken enkazın malike bırakılıp bırakılmadığı ve enkaz bedelinin bedelden düşülüp düşülmeyeceği tartışılır. Kamulaştırmadaki karşılığı için kamulaştırmada enkazın malike bırakılması sayfasına bakabilirsiniz.

6306 uygulamasında enkaz bedeli, Kanun’un 5. maddesinin ikinci fıkrasında ayrı bir kalem olarak sayılmıştır ve ödenmesinin usul ve esasları Cumhurbaşkanınca belirlenir.

Uygulamada enkaz kime kalır?

Bu, sözleşme aşamasında mutlaka düzenlenmesi gereken bir husustur. Uygulamada üç ihtimal görülür:

• Enkaz maliklerde kalır. Malikler enkazı kendileri değerlendirir; hurda ve malzeme geliri onlara ait olur.
• Enkaz yükleniciye bırakılır. Kat karşılığı sözleşmede yıkımı üstlenen yüklenici, enkaz değerini yıkım maliyetinden düşer.
• Enkaz yıkımı yapan idareye kalır. Yıkım idarece yapılmışsa, enkaz değeri masraf hesabında dikkate alınabilir.

Sözleşmede bu husus yazılmadığında, yıkım sonrası enkaz gelirinin kime ait olduğu tartışma konusu olur. Bu nedenle kat karşılığı sözleşmesinde enkaz, moloz ve hafriyat kalemleri ayrı ayrı düzenlenmelidir.

Yıkım masraflarının hukuki rejimi için yıkım masrafları ve kamu alacağı, sözleşme kurgusu için kat karşılığı inşaat sözleşmesi rehberi sayfalarına bakınız.

Enkaz Bedeli: Kim Neyi Talep Eder?

Enkaz, moloz ve hafriyat kalemleri sözleşmede ayrı ayrı yazılmalıdır.

Tahliye Takvimi

Maddenin üçüncü fıkrası, 7 Kasım 2023 tarihli ve 7471 sayılı Kanunla değiştirilmiştir. Buna göre riskli yapıların yıktırılması için bu yapıların maliklerine doksan günden fazla olmamak üzere süre verilir.

Bu süre içinde yapı malik tarafından yıktırılmadığı takdirde, yapının idari makamlarca yıktırılacağı bildirilir.

Anlaşma ile tahliye ile idarece tahliye arasındaki fark burada ortaya çıkar: anlaşma yoluyla tahliye eden hak sahibi destek mekanizmalarından yararlanırken, sürecin idareye bırakılması masraf ve gecikme doğurur.

Tahliye ve yıkım sürecinin ayrıntısı, yıkım ruhsatı ve resen tahliye için tahliye ve yıkım süreci sayfasına bakabilirsiniz.

Desteklerin Kaynağı ve Sınırı

Destekler, dönüşüm projeleri özel hesabından karşılanır. Bu hesabın gelirleri Kanun’un 7. maddesinde sayılmıştır.

Burada hatırlanması gereken kritik sınır şudur: özel hesaptan aynı kişiye hem kira yardımı hem faiz desteği yapılamaz. İkisi arasında tercih yapılması gerekir.

Bu tercih, inşaat süresi, barınma maliyeti ve kullanılacak kredi tutarı birlikte hesaplanarak yapılmalıdır. Karşılaştırmalı değerlendirme için kredi ve faiz desteği sayfasına bakınız.

Kimler Hangi Desteği Alır?

Sıfata göre destek modeli değişir ve bu ayrım uygulamada en çok yanlış bilinen konudur.

Malik. Aylık kira yardımı öngörülmüştür; kılavuzda belirlenen azami süre boyunca ödenir.

Kiracı. Kiracıya aylık kira yardımı değil, taşınma masrafları dikkate alınarak bir defaya mahsus ödeme yapılır. Bu, en yaygın yanlış beklentinin kaynağıdır.

Sınırlı ayni hak sahibi. Yapıda ikamet etme şartıyla destek kapsamındadır; uygulamaya göre model değişebilir.

Diğer kullananlar. m.5/2 kapsamında, usul ve esasları Cumhurbaşkanınca belirlenmek üzere destek yapılabilir.

Kiracının konumu, tahliye yükümlülüğü ve kira ilişkisinden doğan talepleri için kentsel dönüşümde kiracının hakları sayfasına bakabilirsiniz.

Sıfata Göre Destek Modeli

Kiracıya yapılan ödeme aylık kira değil, taşınma ve tahliye gideri niteliğindedir.

Başvuruda Dikkat Edilecekler

Destek başvurusunun zamanlaması ve belgelendirilmesi, sonucu doğrudan belirler.

Zamanlama. Başvuru tahliyeden hemen sonra yapılmalıdır. Gecikme ödemenin gecikmesine, çok geç başvuru ise hak kaybına yol açabilir.

İkametin ispatı. Kiracı ve sınırlı ayni hak sahipleri bakımından yapıda fiilen ikamet edildiğinin belgelenmesi gerekir. Adrese dayalı nüfus kayıt örneği ve kendi adına düzenlenmiş faturalar bu ispatın omurgasını oluşturur.

Tahliyenin ispatı. Yeni adrese yerleşim yeri belgesi, tahliyenin gerçekleştiğini gösterir ve başvuruda aranır.

Anlaşmanın belgelenmesi. Destek anlaşma ile tahliyeye bağlandığından, anlaşmanın varlığını gösteren belgeler saklanmalıdır.

Başvuru belgelerinin tam listesi ve ret hâlinde izlenecek yol için kira yardımı başvurusu ve belgeler sayfasına bakabilirsiniz.

Sözleşmeye Yazılması Gerekenler

Kat karşılığı sözleşmesinde bu başlıkların düzenlenmemesi, süreç boyunca uyuşmazlık üretir. Önerilen hükümler şunlardır:

• Enkaz, moloz ve hafriyat gelirinin kime ait olacağı.
• Yıkım masrafını kimin üstleneceği.
• Yüklenicinin kira farkı ödeme yükümlülüğü bulunup bulunmadığı ve süresi.
• Teslim gecikmesi hâlinde kira ödemesinin devam edip etmeyeceği.
• Geçici konut tahsisi yapılması hâlinde bunun sözleşmeye etkisi.
• Destek başvurularının hangi tarafça yapılacağı.

Özellikle kira farkı yükümlülüğü kritiktir: kira yardımının kılavuzda öngörülen süresi dolduğunda ve inşaat hâlâ bitmemişse, barınma maliyetini kimin üstleneceği bu hükümle belirlenir.

Sözleşme kurgusu için kat karşılığı sözleşme rehberi, yüklenici incelemesi için müteahhit seçimi ve due diligence sayfalarına bakınız.

Sık Yapılan Hatalar

• Kira yardımının birinci seçenek olduğunu sanmak; oysa öncelik geçici konut tahsisidir.
• Kiracının da aylık kira yardımı alacağını varsaymak.
• Başvuruyu tahliyeden sonra geciktirmek.
• İkameti ve tahliyeyi belgelendirmemek.
• Enkazın kime kalacağını sözleşmede düzenlememek.
• Hem kira yardımı hem faiz desteği alınabileceğini sanmak.
• Yüklenicinin kira farkı yükümlülüğünü sözleşmeye yazdırmamak.
• Anlaşma ile tahliye ile idarece tahliye arasındaki farkı gözden kaçırmak.

Adım Adım Süreç

1. Anlaşma belgesini saklayın — Destek anlaşma ile tahliyeye bağlı olduğundan anlaşmayı gösteren belgeleri dosyalayın.
2. Tahsis imkânını sorun — Kira yardımı öncesinde geçici konut veya işyeri tahsisinin mümkün olup olmadığını idareden öğrenin.
3. İkameti belgeleyin — Adrese dayalı nüfus kayıt örneği ve kendi adınıza faturalarla yapıda ikametinizi ispatlayın.
4. Tahliyeyi belgeleyin — Yeni adrese yerleşim yeri belgesi alın; başvuruda aranır.
5. Başvuruyu geciktirmeyin — Tahliyeden hemen sonra başvurun ve evrak kayıt numarasını alın.
6. Enkazı sözleşmede düzenleyin — Enkaz, moloz ve hafriyat gelirinin kime ait olacağını yazdırın.
7. Tercihi hesaplayın — Kira yardımı ile faiz desteği birlikte alınamaz; toplam tutarları karşılaştırın.

İlgili Konular ve Kaynaklar

Sıkça Sorulan Sorular

6306 m.5 hangi destekleri düzenler?

Geçici konut veya işyeri tahsisi, kira yardımı ve yapım için yardım ile enkaz bedeli ödenmesini düzenler.

Kira yardımı mı tahsis mi önceliklidir?

Mümkün olması hâlinde geçici konut veya işyeri tahsisi yapılır; mümkün olmaması hâlinde kira yardımı yapılır.

Kimler yararlanabilir?

Anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine, kiracılarına ve yapıda ikamet etmek şartıyla sınırlı ayni hak sahiplerine destek yapılabilir.

Sıfatı olmayan kullanıcılar destek alabilir mi?

m.5/2 uyarınca, uygulamanın gerektirmesi hâlinde Kanun kapsamındaki yapıları kullanmakta olan kişilere de destek yapılabilir; usul ve esaslar Cumhurbaşkanınca belirlenir.

Enkaz bedeli nedir?

Yıkılan yapının enkazının parasal karşılığıdır. m.5/2’de ayrı bir kalem olarak sayılmıştır ve ödenmesinin usul ve esasları Cumhurbaşkanınca belirlenir.

Enkaz kime kalır?

Sözleşmeye göre değişir; malikler, yüklenici veya yıkımı yapan idare bakımından farklı sonuçlar doğar. Sözleşmede düzenlenmemişse uyuşmazlık çıkar.

Kiracı aylık kira yardımı alır mı?

Kiracıya aylık kira yardımı değil, taşınma masrafları dikkate alınarak bir defaya mahsus ödeme yapılır.

Tahliye için ne kadar süre verilir?

Riskli yapıların yıktırılması için maliklere doksan günden fazla olmamak üzere süre verilir; bu süre içinde yıktırılmazsa yapının idari makamlarca yıktırılacağı bildirilir.

Hem kira yardımı hem faiz desteği alabilir miyim?

Hayır. Dönüşüm projeleri özel hesabından aynı kişiye hem kira yardımı hem faiz desteği yapılamaz.

Başvuruyu ne zaman yapmalıyım?

Tahliyeden hemen sonra. Gecikme ödemenin gecikmesine, çok geç başvuru hak kaybına yol açabilir.

Kira yardımı süresi dolunca ne olur?

İnşaat bitmemişse barınma maliyetini kimin üstleneceği sözleşmedeki kira farkı hükmüne göre belirlenir.

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki görüş veya reklam niteliği taşımaz. 6306 sayılı Kanun kapsamındaki süreler hak düşürücüdür ve destek tutarları her yıl güncellenir. Somut dosyanız için elinize ulaşan tebligat ve yürürlükteki mevzuat esas alınmalıdır. Nihai hukuki değerlendirme avukata aittir.