Paylı (Hisseli) Taşınmazın Kamulaştırılması ve Bedel Paylaşımı

Bir taşınmazın birden çok maliki olması, kamulaştırmayı engellemez; ancak paydaşların hakları ve bedelin paylaşımı bakımından özel kurallar devreye girer. Bu yazı, paylı (hisseli) ve elbirliği mülkiyetine konu taşınmazların kamulaştırılmasında malikleri ilgilendiren temel noktaları ele alır.

Paylı ve Elbirliği Mülkiyette Kamulaştırma

Türk hukukunda ortak mülkiyetin iki türü vardır: paylı (müşterek) mülkiyette her paydaşın belirli bir payı (örneğin 1/4) bulunur; elbirliği (iştirak) mülkiyetinde ise paylar belirli değildir ve maliklik bir bütün olarak ortaklara aittir (örneğin miras ortaklığı). İdare, her iki durumda da taşınmazı kamulaştırabilir; kamulaştırma payın değil, taşınmazın üzerinde gerçekleşir ve tescil sonrası mülkiyet idareye geçer.

Bedel Paylaşımı

Kamulaştırma bedeli, paydaşlara payları oranında ödenir veya adlarına bankaya yatırılır. Bedel tespiti ve tescil davasında her paydaşın payı belirlenir ve ödeme buna göre yapılır. Bu nedenle, davada taraf teşkilinin doğru kurulması (tüm paydaşların ve gerekiyorsa mirasçıların davaya dâhil edilmesi) büyük önem taşır; eksik taraf teşkili, üst mahkemelerce bozma sebebi yapılmaktadır.

Paydaşların Dava Hakkı (m. 14)

Kamulaştırmada paydaşların hakları bakımından önemli bir kolaylık vardır: iştirak hâlinde veya müşterek mülkiyette paydaşların tek başına dava hakkı bulunur (m. 14). Yani bir paydaş, diğerlerinin katılımı olmaksızın kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda iptal davası veya maddi hatalara karşı düzeltim davası açabilir. Anayasa Mahkemesine göre, ortada tek bir idari işlem bulunduğundan, bir paydaşın aldığı iptal kararı dava açmayan paydaşları da kapsar; bu, kamulaştırmada zorunlu dava arkadaşlığına getirilmiş bir istisnadır.

Fiilen Bölünmüş Paylı Taşınmazda Kısmi Kamulaştırma (m. 12)

Özel bir durum, paylı taşınmazın paydaşlar arasında fiilen bölünerek bir veya birkaç paydaşın kullanımına bırakılmış olmasıdır. Yapılan kısmi kamulaştırma yalnızca bu fiilen kullanılan yeri kapsıyorsa:

• Kamulaştırmaya ilişkin işlemler sadece o paydaş veya paydaşlar hakkında yürütülür.
• Kamulaştırma bedeli, payları oranında yalnızca bu paydaşlara ödenir.
• Bu pay veya paydaşların yalnızca o kısım için dava hakkı vardır.
• Kamulaştırılmayan kısım üzerinde bu paydaşların hakları kalmaz ve adları paydaşlar arasından çıkarılır.

Mülkiyeti veya Payı Çekişmeli Taşınmaz (m. 18)

Taşınmazın mülkiyeti veya bir payı çekişmeli (ihtilaflı) olsa dahi kamulaştırma durmaz. İdare, tapu/kadastro ve mahkeme kayıtlarından ihtilafı araştırır; ihtilaf varsa bedel tespiti ve tescil davası yürütülür ve taşınmaz idare adına tescil edilir. Belirlenen kamulaştırma bedeli ise, mülkiyet uyuşmazlığının sonucunda belli olacak gerçek hak sahibine ödenmek üzere bankada bloke edilir.

Hisseli Taşınmazda Malikin Dikkat Etmesi Gerekenler

Paydaş olarak haklarınızı korumak için: kamulaştırma işleminin size de tebliğ edilip edilmediğini kontrol edin; kamulaştırmaya itirazınız varsa tebliğden itibaren 30 gün içinde idari yargıda iptal davası açın; yalnızca bedeli düşük buluyorsanız bilirkişi değerlemesine itiraz edin; payınıza düşen bedelin doğru hesaplandığını ve diğer paydaş/mirasçıların taraf olduğunu takip edin. Miras yoluyla intikal etmiş paylarda veraset ilamının dosyaya kazandırılması taraf teşkili açısından önemlidir.

Sıkça Sorulan Sorular

Hisseli taşınmaz kamulaştırılabilir mi?

Evet. Paylı (müşterek) veya elbirliği (iştirak) mülkiyetine konu taşınmazlar kamulaştırılabilir. Kamulaştırma taşınmazın üzerinde gerçekleşir ve kamulaştırma bedeli paydaşlara payları oranında ödenir.

Kamulaştırma bedeli paydaşlara nasıl dağıtılır?

Bedel, her paydaşa payı oranında ödenir veya adına bankaya yatırılır. Bedel tespiti ve tescil davasında paydaşların payları belirlenir; bu nedenle tüm paydaşların ve mirasçıların davaya dâhil edilmesi gerekir.

Paydaşlardan biri tek başına dava açabilir mi?

Evet. m. 14 uyarınca iştirak veya müşterek mülkiyette paydaşların tek başına dava hakkı vardır. AYM’ye göre tek bir idari işlem bulunduğundan, bir paydaşın aldığı iptal kararı dava açmayan paydaşları da etkiler.

Taşınmaz fiilen bölünmüşse kamulaştırma nasıl olur?

Paylı taşınmaz fiilen bölünüp bir paydaşın kullanımındaki kısım kamulaştırılırsa, işlemler yalnızca o paydaş hakkında yürütülür ve bedel payı oranında ona ödenir (m. 12). Diğer paydaşların o kısımda hakkı kalmaz.

Payı çekişmeli taşınmaz kamulaştırılabilir mi?

Evet. Mülkiyet veya pay çekişmeli olsa da kamulaştırma durmaz; taşınmaz idare adına tescil edilir, bedel ise uyuşmazlığın sonucunda belli olacak gerçek hak sahibine ödenmek üzere bankada bloke edilir.

Hisseli taşınmazda neye dikkat etmeliyim?

Kamulaştırmanın size tebliğ edilip edilmediğini kontrol edin; itirazınız varsa 30 gün içinde idari yargıda iptal davası açın; bedeli düşük buluyorsanız bilirkişi raporuna itiraz edin; payınıza düşen bedeli ve taraf teşkilini (mirasçılar dâhil) takip edin.