Yatırımcıya Hazine Taşınmazı: Kırk Dokuz Yıllık İrtifak Hakkı, Kullanma İzni ve Doğrudan Satış

Yatırım yapmak isteyen bir işletme için arsa maliyeti, çoğu projede tek başına en büyük kalemdir.

Kanun koyucu bu nedenle, teşvik kapsamındaki yatırımlar için kamu taşınmazlarını kullanıma açan özel bir rejim kurmuştur. Bu rejim mülkiyet devri değil, uzun süreli kullanım hakkı esasına dayanır.

Aşağıda kimlerin yararlanabileceği, aranan şartlar, süreç ve dikkat edilmesi gereken noktalar ele alınmaktadır.

Kimler Yararlanabilir?

Rejimin muhatabı herkes değildir; kapsam mevzuatta sınırlanmıştır.

Usul ve Esaslar, düzenlemenin amacını şöyle belirlemiştir: mülkiyeti Hazineye, özel bütçeli idarelere, il özel idarelerine ve belediyelere ait taşınmazlar ile Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerler üzerinde; Yatırımlarda Devlet Yardımları Hakkında Karar gereğince gruplandırılan illerde ve teşvik edilen sektörlerde yatırım yapacak yatırım teşvik belgesi sahibi gerçek ve tüzel kişilere ön izin ve kullanma izni verilmesi veya irtifak hakkı tesis edilmesi.

Buradan üç şart çıkar:

• Yatırım teşvik belgesi bulunmalıdır.
• Yatırım, teşvik edilen sektörlerde olmalıdır.
• Yatırım, kapsamdaki illerde yapılmalıdır.

Kanun metninde ayrıca, Kurumlar Vergisi Kanunu’nun indirimli kurumlar vergisine ilişkin maddesi kapsamındaki yatırımlara atıf yapılmıştır.

Bu nedenle sürecin ilk adımı taşınmaz talebi değil, yatırım teşvik belgesinin alınmasıdır.

İki Temel Şart

Kanun, tahsis için iki somut şart öngörmüştür ve her ikisi birlikte aranır.

1. Boş parsel bulunmaması

Talep edilen taşınmazın bulunduğu ilçenin mülki sınırları içindeki organize sanayi veya endüstri bölgelerinde, bu yatırımlar için tahsis edilebilecek boş parsel bulunmaması gerekir.

Bu şartın mantığı açıktır: kanun koyucu, önce mevcut sanayi altyapısının kullanılmasını istemektedir. Kamu taşınmazı ancak bu imkân tükendiğinde devreye girer.

Uygulamada bu, sürecin ilk sorusudur: ilçedeki organize sanayi bölgesinde uygun boş parsel var mı? Varsa talep bu gerekçeyle reddedilebilir.

2. Yatırım tutarı eşiği

İkinci şart, yatırımın büyüklüğüne ilişkindir ve sektöre göre değişir.

Gerçekleştirilecek yatırımın toplam tutarı, talep edilen taşınmazların maliki idarelerce takdir edilecek rayiç değerinin aşağıdaki katlarından az olamaz:

Bu tablo, tarım ve hayvancılık yatırımlarının en avantajlı konumda olduğunu gösterir: talep edilen taşınmazın değeri kadar bir yatırım yeterlidir.

Fizibilite hazırlanırken bu eşik baştan hesaplanmalıdır: taşınmazın rayiç değeri ne kadar, yatırım tutarı bu eşiği karşılıyor mu?

İki Araç: İrtifak Hakkı ve Kullanma İzni

Taşınmazın hukuki statüsü, hangi aracın kullanılacağını belirler.

İrtifak hakkı

Hazineye, özel bütçeli idarelere, il özel idarelerine veya belediyelere ait arazi veya arsalar üzerinde, kırk dokuz yıl süreli bağımsız ve sürekli nitelikli irtifak hakkı tesis edilebilir.

“Bağımsız ve sürekli nitelikli” olması önemlidir: bu nitelikteki irtifak hakları tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilebilir ve bu, finansman bakımından değer taşır.

Kullanma izni

Bazı taşınmazlarda irtifak hakkı kurulamaz; çünkü bunlar Devletin hüküm ve tasarrufu altındadır ve tapu kütüğünde tescilli değildir.

Kanun bu ihtimali de düzenlemiştir: Orman Kanunu’na tabi alanlar hariç olmak üzere, Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunması nedeniyle irtifak hakkı tesis edilemeyen taşınmazlar üzerinde aynı şartlarla kırk dokuz yıl süreli kullanma izni verilebilir.

Süre Sonunda Ne Olur?

Kırk dokuz yıl uzun bir süredir; ancak sonu da düzenlenmiştir ve yatırımcı bakımından kritiktir.

Kanuna göre: irtifak hakkı veya kullanma izni süresinin sonunda, makine, teçhizat ve demirbaşlar hariç diğer yapı ve tesisler taşınmaz maliki idareye intikal eder; yatırımcının talep etmesi hâlinde ise genel hükümlere göre doğrudan irtifak hakkı tesis edilir veya kullanma izni verilir.

Bu hüküm iki şey söyler:

• Yapılar idareye geçer. Bina, tesis ve altyapı yatırımcıda kalmaz.
• Taşınabilirler yatırımcının kalır. Makine, teçhizat ve demirbaşlar bu intikalin dışındadır.
• Devam imkânı vardır. Yatırımcı talep ederse, genel hükümlere göre yeniden hak tesis edilebilir.

Bu nedenle amortisman ve yatırım planlaması yapılırken, yapıların süre sonunda idareye geçeceği hesaba katılmalıdır.

Doğrudan Satış: Büyük Yatırımlar İçin

Kanun, belirli ölçeğin üzerindeki yatırımlar için mülkiyet edinme imkânı da tanımıştır. Bu, ek 3. maddenin en az bilinen kısmıdır.

Hükme göre Hazineye ait taşınmazlar; tarım ve hayvancılık yatırımları hariç olmak üzere, aşağıdaki üç şartı birlikte sağlayanlara doğrudan satılabilir:

• En az elli milyon ABD Doları karşılığı Türk Lirası tutarında yatırım,
• En az yüz kişiye istihdam sağlanması,
• Yatırımın, taşınmazın rayiç değerinin en az üç katı tutarında olması.

Bu şartları sağlayanlara satış, 492 sayılı Harçlar Kanunu’nun 63. maddesinde yer alan harca esas değer üzerinden yapılır.

Bu, rejimin en değerli yanıdır: satış rayiç bedel üzerinden değil, genellikle çok daha düşük olan harca esas değer üzerinden gerçekleşir.

Buna karşılık bir kısıt getirilmiştir: bu yerlerin amacı dışında kullanılmayacağına dair tapu kütüğüne şerh konulur.

Şerh, taşınmazın ileride serbestçe değerlendirilmesini sınırlar ve yatırımın öngörülen amaçla sürdürülmesini güvence altına alır.

Bedel ve İndirim Yetkisi

İrtifak hakkı ve kullanma izni bedelleri, mevzuatta belirlenen esaslara göre hesaplanır ve yıllık olarak ödenir.

Kanun, bedel konusunda önemli bir yetki de öngörmüştür: uygulamaya ilişkin usul ve esasları belirlemeye ve maddede belirtilen bedeli bölgeler itibarıyla farklılaştırmaya ve sıfıra kadar indirmeye yetki verilmiştir.

“Sıfıra kadar indirme” ifadesi dikkat çekicidir: teşvik politikasına göre belirli bölgelerde bedelin tamamen kaldırılması mümkündür.

Bu nedenle yatırım planlanırken, ilgili bölge ve sektör için güncel uygulamanın yazılı olarak sorulması gerekir. Bedel oranları teşvik politikasıyla birlikte değişebilir.

Süreç Nasıl İşler?

Süreç, birbirini izleyen aşamalardan oluşur.

1. Yatırım teşvik belgesi. Rejimin ön şartıdır; belge olmadan başvuru yapılamaz.

2. Taşınmaz araştırması. Uygun kamu taşınmazının belirlenmesi. Bu aşamada statü, imar durumu ve kısıtlar araştırılır.

3. Başvuru. Taşınmaz maliki idareye yazılı başvuru yapılır ve yatırım bilgileri sunulur.

4. Değerlendirme. Boş parsel şartı, yatırım tutarı eşiği ve diğer koşullar incelenir.

5. Ön izin. İmar planı bulunmayan taşınmazlarda, plan ve proje işlemlerinin yaptırılması için ön izin verilir.

6. Sözleşme. İrtifak hakkı tesisi veya kullanma izni verilmesi.

7. Teslim ve inşaat. Sözleşme kurulduktan sonra taşınmaz teslim edilir.

Belediyeye Devir Hükmü

Aynı maddede, uygulamada sık gündeme gelen bir başka düzenleme daha bulunur.

Bu madde kapsamında Hazine adına tescil edilen taşınmazlar; büyükşehirlerde öncelikle büyükşehir belediyelerine, büyükşehir belediyelerinin talebinin olmaması hâlinde ilgili belediyelere, diğer yerlerde ilgili belediyelere bedelsiz olarak devredilir.

Bu taşınmazların yapı sahiplerine satışı ve genel hükümlere göre değerlendirilmesi ise Kanun’un 5. maddesine göre yapılır.

Bu nedenle bir taşınmazın belediyeye devredilmiş olması hâlinde, muhatap millî emlak birimi değil belediyedir ve satış ilgili rejim çerçevesinde yürür.

Yatırımcının Kontrol Listesi

Süreç başlamadan önce cevaplanması gereken sorular:

1. Yatırım teşvik belgemiz var mı? Yoksa ilk iş budur.
2. Sektör ve il kapsamda mı? Teşvik mevzuatına göre kontrol edilir.
3. İlçedeki organize sanayi bölgesinde boş parsel var mı? Varsa talep reddedilebilir.
4. Taşınmazın rayiç değeri ne? Yatırım eşiği buna göre hesaplanır.
5. Yatırım tutarımız eşiği karşılıyor mu? Sektöre göre bir, iki veya üç kat.
6. Saha içinde orman veya mera parseli var mı? Ayrı süreçler işler.
7. İmar planı var mı? Yoksa ön izin aşaması eklenir.
8. Doğrudan satış eşiklerini karşılıyor muyuz? Elli milyon dolar, yüz kişi, üç kat.

Finansman ve Teminat

Yatırımcılar bakımından kritik bir soru da finansmandır: kırk dokuz yıllık bir hak, kredi teminatı olarak kullanılabilir mi?

Cevap, kurulan hakkın niteliğine bağlıdır.

Bağımsız ve sürekli nitelikli irtifak hakkı, tapu kütüğünde ayrı bir sayfaya kaydedilebilme özelliğine sahiptir. Bu nitelikteki haklar üzerinde ipotek kurulması hukuken mümkündür ve uygulamada proje finansmanının temelini oluşturur.

Kullanma izni ise Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerde verilen idari bir izindir ve niteliği farklıdır. Bu hâlde teminat yapısı ayrıca değerlendirilmelidir.

Bu ayrım, saha seçiminde doğrudan etkilidir: aynı projede tapulu Hazine parseli ile Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki bir alan arasında tercih yapılıyorsa, finansman yapısı bakımından ilki daha elverişli olabilir.

Ayrıca sözleşmede yer alan devir ve temlik hükümleri de incelenmelidir:

• Hak devredilebilir mi, hangi şartlarda?
• Alt kullanım veya kiralama mümkün mü?
• Şirket hisse devri hâlinde idarenin onayı gerekiyor mu?
• Yatırımın gerçekleştirilememesi hâlinde sözleşme nasıl sona erer?

Bu hükümler, sözleşme imzalanmadan önce ayrıntılı incelenmeli ve finansman yapısıyla uyumlu olduğu teyit edilmelidir. Sözleşme kurulduktan sonra bu şartların değiştirilmesi güçtür.

Yatırım Gerçekleşmezse

Rejim, taşınmazın öngörülen amaçla kullanılması esasına dayanır. Yatırımın gerçekleşmemesi hâlinde sonuçlar doğar.

Değerlendirilmesi gereken hususlar:

• Sözleşmede öngörülen yatırım takvimi ve süreler.
• Öngörülen istihdam ve yatırım tutarına ulaşılıp ulaşılmadığı.
• Gecikme hâlinde süre uzatımı imkânı bulunup bulunmadığı.
• Sözleşmenin feshi hâlinde yapılan yatırımın akıbeti.
• Ödenmiş bedellerin durumu.

Doğrudan satış yoluyla mülkiyet edinilmiş taşınmazlarda ise ayrı bir mekanizma işler: tapu kütüğüne konulan amaç dışı kullanılamayacağına dair şerh, taşınmazın öngörülen amaçla kullanılmasını güvence altına alır.

Bu nedenle yatırım planı yapılırken, gecikme ihtimalleri ve bunların sözleşmesel sonuçları baştan değerlendirilmelidir. Öngörülemeyen gecikmelerde erken bildirim ve süre uzatımı talebi, fesih riskini azaltabilir.

Tarım ve Hayvancılık Yatırımları

Bu rejim, sanayi yatırımlarının yanında tarım ve hayvancılık yatırımları bakımından da işler ve bu grup iki yönden ayrıcalıklıdır.

Avantaj: en düşük eşik. Tarım, hayvancılık ve eğitim yatırımlarında aranan asgari yatırım tutarı, taşınmazın rayiç değerinin bir katıdır. Turizmde iki, diğer yatırımlarda üç kat aranırken bu grup en elverişli konumdadır.

Sınır: doğrudan satış kapsamı dışında. Buna karşılık kanun, doğrudan satış imkânını düzenlerken tarım ve hayvancılık yatırımlarını hariç tutmuştur. Yani bu yatırımlar bakımından mülkiyet edinme yolu bu madde kapsamında açık değildir; kullanım hakkı ile sınırlıdır.

Bu iki kural birlikte okunduğunda ortaya şu tablo çıkar: tarım ve hayvancılık yatırımcısı taşınmaza kolay erişir, ancak mülkiyet edinemez.

Bu nedenle bu gruptaki yatırımcıların değerlendirmesi gereken diğer yollar:

• Hazine tarım arazisi kiralaması — daha basit ve hızlı bir yoldur.
• Hak sahipliğine dayalı satın alma — taşınmaz halihazırda kullanılıyorsa.
• İhaleyle satın alma — taşınmaz satış programındaysa.

Ayrıca planlanan alan mera vasıflıysa üçüncü bir hat daha eklenir: mera mevzuatı çerçevesinde tahsis amacı değişikliği veya ıslah karşılığı kiralama. Hayvancılık yatırımlarında bu ihtimal özellikle sık gündeme gelir.

Bu nedenle tarım ve hayvancılık projelerinde, ek 3. madde yolu tek seçenek olarak görülmemeli; alternatif yollarla birlikte karşılaştırmalı olarak değerlendirilmelidir.

Sık Yapılan Hatalar

Teşvik belgesi olmadan başvurmak. Belge rejimin ön şartıdır.

Boş parsel şartını atlamak. İlçedeki organize sanayi bölgesi önce kontrol edilir.

Yatırım eşiğini yanlış hesaplamak. Eşik, taşınmazın rayiç değerine bağlıdır ve sektöre göre değişir.

Orman ve mera parsellerini hesaba katmamak. Bu alanlar için ayrı izin süreçleri işler.

On beş günlük süreyi kaçırmak. Yatırımcı hakkından vazgeçmiş sayılır.

Sözleşme kurulmadan sahaya girmek. Tescil veya noter tasdiki olmadan teslim yapılmaz.

Süre sonunu planlamamak. Yapı ve tesisler idareye intikal eder.

Amaç şerhini göz ardı etmek. Doğrudan satışta tapuya şerh konulur.

Adım Adım Süreç

1. Yatırım teşvik belgesini alın. Rejimin ön şartıdır.
2. Taşınmazı belirleyin ve statüsünü çıkarın. Parsel bazında statü haritası.
3. Boş parsel şartını kontrol edin. İlçedeki organize sanayi bölgesi.
4. Rayiç değeri ve yatırım eşiğini hesaplayın. Sektöre göre kat.
5. Başvuruyu yazılı yapın. Kayıt numarası alınır.
6. Ön izin sürecini yürütün. Plan ve proje işlemleri.
7. Sözleşmeyi süresinde kurun. On beş gün ve şekil şartı.

İlgili Konular ve Kaynaklar

Sıkça Sorulan Sorular

Yatırımcıya Hazine taşınmazı verilir mi?

4706 sayılı Kanun’un ek 3. maddesi kapsamında, şartları taşıyan yatırımcılara kırk dokuz yıl süreli bağımsız ve sürekli nitelikli irtifak hakkı tesis edilebilir veya kullanma izni verilebilir.

Ön şart nedir?

Yatırım teşvik belgesi sahibi olmak; yatırımın teşvik edilen sektörlerde ve kapsamdaki illerde yapılması.

Boş parsel şartı ne demek?

Talep edilen taşınmazın bulunduğu ilçenin mülki sınırları içindeki organize sanayi veya endüstri bölgelerinde, bu yatırımlar için tahsis edilebilecek boş parsel bulunmaması gerekir.

Yatırım tutarı ne kadar olmalı?

Talep edilen taşınmazın rayiç değerinin; tarım, hayvancılık ve eğitim yatırımları için bir, turizm yatırımları için iki, diğer yatırımlar için üç katından az olamaz.

Süre ne kadar?

Kırk dokuz yıl. İrtifak hakkı bağımsız ve sürekli nitelikte tesis edilir; irtifak kurulamayan taşınmazlarda aynı süreyle kullanma izni verilir.

Orman alanları kapsamda mı?

Hayır. 6831 sayılı Orman Kanunu’na tabi alanlar bu düzenlemenin dışındadır; o alanlar için orman mevzuatı çerçevesinde ayrı izin alınması gerekir.

Süre sonunda tesisler kime kalır?

Makine, teçhizat ve demirbaşlar hariç diğer yapı ve tesisler taşınmaz maliki idareye intikal eder. Yatırımcının talebi hâlinde genel hükümlere göre yeniden hak tesis edilebilir.

Mülkiyet edinmek mümkün mü?

Tarım ve hayvancılık yatırımları hariç olmak üzere; en az elli milyon ABD Doları karşılığı tutarında, en az yüz kişiye istihdam sağlayacak şekilde ve taşınmazın rayiç değerinin en az üç katı tutarında yatırım yapacaklara doğrudan satış yapılabilir.

Satış hangi bedel üzerinden yapılır?

492 sayılı Harçlar Kanunu’nun 63. maddesinde yer alan harca esas değer üzerinden. Ayrıca bu yerlerin amacı dışında kullanılmayacağına dair tapu kütüğüne şerh konulur.

Bedel indirimi mümkün mü?

Kanun, maddede belirtilen bedelin bölgeler itibarıyla farklılaştırılmasına ve sıfıra kadar indirilmesine yetki vermiştir. Güncel uygulama ilgili idareden sorulmalıdır.

Sözleşme için ne kadar sürem var?

Sözleşme yapmaya yazılı olarak davet edilmesine rağmen, tebliğ tarihinden itibaren on beş gün içerisinde ilk yıl bedelini yatırarak sözleşme düzenlemeyen yatırımcı bu hakkından vazgeçmiş sayılır.

Sözleşme öncesinde inşaata başlanabilir mi?

Hayır. Kullanma iznine ilişkin sözleşme noterce tasdik edilmeden veya irtifak hakkı tapu siciline tescil edilmeden taşınmaz teslim edilmez ve inşai faaliyete izin verilmez.