Turizm Yatırımlarında Mera: İki Ayrı Yol, Ot Bedeli Muafiyeti ve Çok İyi Sınıf Engeli

Turizm yatırımlarında arazi, çoğu kez projenin en uzun süren kalemidir. Özellikle kıyı, yayla ve termal bölgelerde uygun konumdaki arazilerin önemli bir bölümü mera vasıflıdır.

Bu noktada iki soru belirleyicidir: bu mera vasfı kalkabilir mi, kalkarsa maliyeti ne olur?

İkisinin de cevabı, hangi yolun işletileceğine ve meranın sınıfına bağlıdır. Aşağıda iki yol ayrı ayrı ele alınmakta ve aradaki fark somutlaştırılmaktadır.

Birinci Yol: 4342 m.14/(b) — Turizm Yatırımı

4342 sayılı Kanun’un 14. maddesi, tahsis amacının hangi hâllerde değiştirilebileceğini sınırlı sayıda saymıştır. Turizm, bu listedeki bentlerden biridir.

Bent şu ifadeyi kullanır: Kültür ve Turizm Bakanlığının talebi üzerine, turizm yatırımları için zaruri olan mera, yaylak ve kışlaklarda tahsis amacı değiştirilebilir.

İki unsur dikkat çeker.

Talebi Bakanlık yapar

Yatırımcı doğrudan mera komisyonuna başvurarak süreci başlatamaz. Talep, Kültür ve Turizm Bakanlığı tarafından iletilir.

Bu, yatırımcının yapması gerekeni netleştirir: dosyayı tamamlayıp Bakanlığa sunmak ve talebin oradan iletilmesini sağlamak. Doğrudan yapılan başvurular bu çerçevede işleme alınmaz.

Zaruret ölçütü

Bent, tahsis amacı değişikliğini yatırım için zaruri olan alanlarla sınırlamıştır. Talep edilen alanın tamamının değil, projenin gerçekleştirilmesi için gerçekten gerekli olan kısmın söz konusu olduğu anlamına gelir.

Tesis alanı, ulaşım yolu, otopark ve altyapı gibi kalemlerin her biri için zaruret ayrı ayrı gerekçelendirilmelidir.

Bu yolda ot bedeli ödenir

4342 sayılı Kanun’un 30. maddesi, ot bedeli muafiyeti tanınan bentleri saymıştır. Turizm yatırımlarına ilişkin (b) bendi bu muafiyet listesinde yer almaz.

Dolayısıyla bu yolda, tahsis amacı değiştirilen mera, yaylak ve kışlaklardan elde olunacak yirmi yıllık ot geliri esas alınarak komisyonca tespit edilen ücret ödenir.

İkinci Yol: Turizm Merkezi ve Kültür ve Turizm Gelişim Bölgesi

İkinci yol, ayrı bir düzenlemeye dayanır ve mali sonucu tamamen farklıdır.

3194 sayılı İmar Kanunu’nun ek 4. maddesi uyarınca; mera, yaylak ve kışlakların 2634 sayılı Kanun uyarınca ilan edilen turizm merkezleri ile kültür ve turizm gelişim bölgeleri kapsamında kalan kısımları:

• Ot bedeli alınmaksızın tahsis amacı değiştirilerek,
• Tapuda Hazine adına tescil edilir,
• Bu yerler, 2634 sayılı Kanun çerçevesinde kullanılmak ve değerlendirilmek üzere Kültür ve Turizm Bakanlığına tahsis edilir.

Buradaki mekanizma, tek tek yatırım taleplerine değil, alanın ilan edilmiş statüsüne bağlıdır. Bir yer turizm merkezi veya kültür ve turizm gelişim bölgesi kapsamına alınmışsa, o kapsamda kalan mera kısımları için süreç bu hükme göre işler.

Aşılamayan Sınır: Çok İyi ve İyi Sınıf Meralar

Bu başlık, turizm yatırımlarını maden ve enerji projelerinden ayıran en önemli noktadır.

4342 sayılı Kanun’un 14. maddesinin dördüncü fıkrası, durumu ve sınıfı çok iyi veya iyi olan mera, yaylak ve kışlaklarda tahsis amacı değişikliği yapılamayacağını hükme bağlamıştır.

Bu yasağın istisnaları vardır; ancak turizm yatırımlarına ilişkin (b) bendi bu istisnalar arasında yer almaz.

Sonuç nettir: mera durum ve sınıf raporu çok iyi veya iyi çıkan bir alanda turizm amaçlı tahsis amacı değişikliği yapılamaz. Ne bedel ödemeye razı olmak ne de projenin ekonomik değeri bu sonucu değiştirir.

Buna karşılık aynı alanda, rezervi belirlenmiş bir maden faaliyeti için tahsis amacı değişikliği mümkündür; çünkü maden bendi istisnalar arasındadır.

Kanun koyucunun tercihi anlaşılırdır: turizm tesisi başka bir alana taşınabilir, maden ise bulunduğu yerde çıkarılmak zorundadır.

Yayla Turizmi ve Yapı İzinleri

Yaylalarda turizm, mera hukukunda ayrıca ele alınmış bir konudur ve genel yapılaşma yasağının dar bir istisnasını oluşturur.

4342 sayılı Kanun’un 20. maddesi, yaylak ve kışlaklarda kural olarak ev, ahır ve benzeri inşaatların yapılamayacağını öngörür. Ancak aynı madde, sınırlı bir istisna tanımıştır: Turizm Bakanlığının talebi üzerine turizme açılması uygun görülen bölgelerde ahşap yapılar bu yasağın dışında tutulmuştur.

Bu istisna dar yorumlanmalıdır:

• Bölgenin turizme açılmasının uygun görülmüş olması gerekir.
• Yapı ahşap olmalıdır.
• İzin alınması zorunludur; izinsiz yapı, mera mevzuatı yaptırımlarına tabidir.

Ayrıca 4342 sayılı Kanun’un 30. maddesi, mera gelirleri arasında yayla turizmi amacıyla 20. madde çerçevesinde verilecek yapı izinlerinden valiliklerce tespit edilecek miktarda alınan yapı ruhsat ücretleri ile bu yerlerin yıllık kira bedellerini saymıştır.

Bu, yayla turizmi yapılarının bir kira ilişkisi içinde kurulduğunu gösterir: mülkiyet devri söz konusu değildir; yapı sahibi süreli bir kullanım hakkına sahip olur ve yıllık kira öder.

Bu gelirler de mera gelirlerine dâhil olduğundan, mera alanlarının ıslah ve geliştirilmesinde kullanılır.

2634 Sayılı Kanun Rejimi: Tahsisten Sonrası

Turizm merkezi yolunda taşınmaz Kültür ve Turizm Bakanlığına tahsis edildikten sonra, artık 2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu rejimi devreye girer.

Bu rejimde yatırımcıya kullandırma, mülkiyet devri şeklinde değil; kanunun öngördüğü tahsis ve sınırlı ayni hak araçlarıyla yapılır. Yatırımcı bakımından bunun anlamı şudur:

• Taşınmazın mülkiyeti kural olarak kamuda kalır.
• Kullanım, belirli süreli ve amaca bağlı bir hakka dayanır.
• Yatırım taahhütlerinin yerine getirilmemesi, hakkın sona ermesi sonucunu doğurabilir.
• Süre sonunda tesislerin akıbeti sözleşmede düzenlenir.

Bu nedenle turizm merkezi kapsamındaki bir mera alanında yatırım planlayan kişinin iki ayrı süreci birlikte takip etmesi gerekir: mera vasfının kalkması ve 2634 rejimi kapsamındaki tahsis süreci.

Ot bedeli muafiyeti önemli bir avantaj olmakla birlikte, tek başına projenin arazi maliyetini göstermez; 2634 rejiminde ödenecek bedeller ayrıca hesaplanmalıdır.

Kıyıda ve Sit Alanında Ek Sınırlar

Turizm projeleri çoğu kez kıyı bölgelerinde planlanır. Bu alanlarda mera rejiminin yanına ek rejimler eklenir.

Kıyı. Kıyılar Devletin hüküm ve tasarrufu altındadır ve herkesin eşit ve serbest yararlanmasına açıktır; özel mülkiyete konu olmaz. Kıyı kenar çizgisi ve sahil şeridi kuralları ayrıca uygulanır. Mera vasfının kalkması, kıyı rejiminden doğan sınırlamaları ortadan kaldırmaz.

Sit alanı. Koruma amaçlı imar planı bulunan alanlarda yapılaşma, koruma mevzuatı ve kurul kararlarına tabidir. Sit alanında kesin inşaat yasağı bulunan yerlerde proje kurgulanamaz.

Orman. Proje sahasında orman vasıflı kısımlar varsa, bunlar için mera mevzuatı değil orman mevzuatı uygulanır.

Bu nedenle turizm projelerinde vasıf haritası, yalnızca mera parselleri için değil kıyı kenar çizgisi, orman sınırı ve sit sınırları birlikte gösterilerek hazırlanmalıdır.

Köyün Konumu ve İtiraz Riski

Tahsis amacı değişikliği, meradan yararlanan köy veya mahalle sakinlerini doğrudan etkiler ve turizm projelerinde bu etki daha görünürdür.

Mera mevzuatı, teknik ekip inceleme raporunda; köyün toplam merası, hayvan sayısı, kaba yem açığı, otlatma kapasitesi, çiftçi hane sayısı ve çiftçi görüşü gibi kalemlerin değerlendirilmesini öngörmüştür.

Turizm projelerinde dosyayı güçlendiren unsurlar:

• Alternatif mera alanı önerisi ve bunun teknik olarak yeterliliğinin gösterilmesi.
• Mera ıslahı taahhüdü; kalan mera alanının verimliliğinin artırılması.
• Köy ekonomisine katkı sunan unsurların ortaya konulması.

Tahsis amacı değişikliği bir idari işlem olduğundan, menfaati etkilenenler bakımından süresi içinde idari yargı yolu açıktır. Turizm projelerinde bu risk, finansman aşamasında ayrıca değerlendirilmelidir.

Termal Turizm ve Jeotermal Kaynak Ayrımı

Termal tesis projelerinde iki farklı bent gündeme gelir ve hangisinin uygulanacağı sonucu değiştirir.

Jeotermal kaynağın kendisi bakımından 4342 sayılı Kanun’un 14. maddesinin (a) bendi devreye girer: Enerji ve Tabiî Kaynaklar Bakanlığının talebi üzerine, 5686 sayılı Jeotermal Kaynaklar ve Doğal Mineralli Sular Kanunu hükümlerine göre arama faaliyetleri sonunda rezervi belirlenen jeotermal kaynak ve doğal mineralli sular için zaruri olan alanlarda tahsis amacı değiştirilebilir.

Kaynağın üzerine kurulacak turizm tesisi bakımından ise (b) bendi ve turizm rejimi uygulanır.

Bu ayrımın pratik sonucu büyüktür: (a) bendi, çok iyi ve iyi sınıf meralardaki yasağın istisnaları arasındadır; (b) bendi değildir.

Yani çok iyi sınıf bir merada jeotermal kuyu ve zorunlu tesisleri için tahsis amacı değişikliği mümkünken, aynı alanda otel veya konaklama tesisi için mümkün değildir.

Bu nedenle termal turizm projelerinde saha planlaması yapılırken, kaynak alanı ile konaklama alanının ayrı ayrı değerlendirilmesi ve gerekirse farklı parsellere yerleştirilmesi gerekebilir.

Ayrıca 4342 sayılı Kanun’un 14. maddesinde jeotermale dayalı seracılık faaliyetlerine ilişkin ayrı bir düzenleme de bulunmaktadır; termal projelerde bu bendin uygulanabilirliği ayrıca değerlendirilmelidir.

Belediye ve Mücavir Alan İçindeki Meralar

Turizm projeleri çoğu kez belediye sınırları içinde veya yakınında planlanır. Bu alanlarda ayrı bir düzenleme gündeme gelebilir.

4342 sayılı Kanun’a eklenen geçici bir madde ile; belediye ve mücavir alan sınırları içerisinde kalan ve belirli bir tarihten önce kesinleşen imar planları içerisinde yerleşim yeri olarak işgal edilerek mera olarak kullanımı teknik olarak mümkün olmayan yerlerin tahsis amacı değiştirilerek Hazine adına tescilleri yapılır.

Bu hüküm, fiilen yerleşime açılmış ve mera işlevini kaybetmiş alanlar için getirilmiş bir düzenlemedir. Kapsamı dar ve tarihe bağlıdır:

• Yer, belediye ve mücavir alan sınırları içinde olmalıdır.
• Belirtilen tarihten önce kesinleşmiş bir imar planı içinde kalmalıdır.
• Yerleşim yeri olarak işgal edilmiş olmalıdır.
• Mera olarak kullanımı teknik olarak mümkün olmamalıdır.

Bu şartların tamamı birlikte arandığından, hükmün genel bir vasıf kaldırma yolu olarak kullanılması mümkün değildir. Ancak turizm bölgelerinde eski yerleşim alanları içinde kalmış mera parselleri bakımından değerlendirilmesi gereken bir kanaldır.

Somut bir parselin bu kapsama girip girmediği; imar planının kesinleşme tarihi, fiilî kullanım durumu ve mera olarak kullanılabilirliğine ilişkin teknik değerlendirme birlikte incelenerek belirlenir. Bu nedenle ilgili tarım müdürlüğünden yazılı görüş alınmalıdır. Görüş talebi bir bilgi ve belge talebidir; süreç başlatmaz ve risk doğurmaz. Alınan görüş, proje fizibilitesinin dayanağını oluşturur ve yatırım kararı öncesinde dosyaya konulmalıdır.

Sık Yapılan Hatalar

Sınıf raporunu almadan proje kurgulamak. Çok iyi veya iyi sınıf merada turizm amaçlı tahsis amacı değişikliği yapılamaz.

Maden ile turizmi aynı sanmak. Maden bendi sınıf yasağının istisnasıdır; turizm bendi değildir.

İki yolu ayırmamak. 4342 m.14/(b) yolunda ot bedeli ödenir; turizm merkezi kapsamındaki kısımlarda alınmaz.

Doğrudan mera komisyonuna başvurmak. Talep Kültür ve Turizm Bakanlığı tarafından iletilir.

Ot bedeli muafiyetini toplam maliyet sanmak. Turizm merkezi yolunda 2634 rejimi kapsamındaki bedeller ayrıca doğar.

Yaylada yapı iznini geniş yorumlamak. İstisna, turizme açılması uygun görülen bölgelerde ahşap yapılarla sınırlıdır.

Kıyı ve sit rejimlerini atlamak. Mera vasfının kalkması bu rejimleri ortadan kaldırmaz.

Adım Adım Süreç

1. Mera durum ve sınıf raporunu talep edin. Çok iyi veya iyi ise turizm yolu kapalıdır.
2. Sahanın statüsünü sorgulayın. İlan edilmiş turizm merkezi veya kültür ve turizm gelişim bölgesi kapsamında mı?
3. Uygulanacak yolu belirleyin. Ot bedeli ödenecek mi, alınmayacak mı?
4. Vasıf haritasını çıkarın. Kıyı kenar çizgisi, orman ve sit sınırları birlikte gösterilir.
5. Zaruret gerekçesini kurun. Her alt alan ayrı gerekçelendirilir.
6. Dosyayı Bakanlığa sunun. Talep oradan iletilir.
7. Köy görüşünü güçlendirin. Alternatif alan ve ıslah taahhüdü sunulur.
8. Tahsis sonrası rejimi planlayın. 2634 kapsamındaki bedeller ve süreler hesaplanır.

İlgili Konular ve Kaynaklar

Sıkça Sorulan Sorular

Turizm yatırımı için mera vasfı kalkar mı?

Evet, iki yoldan biriyle. 4342 sayılı Kanun’un 14. maddesinin (b) bendi, Kültür ve Turizm Bakanlığının talebi üzerine turizm yatırımları için zaruri olan alanlarda tahsis amacı değişikliğine imkân tanır. Ayrıca turizm merkezi ve kültür ve turizm gelişim bölgesi kapsamındaki kısımlar için ayrı bir düzenleme bulunmaktadır.

İki yol arasındaki fark nedir?

En belirgin fark ot bedelidir. 14. maddenin (b) bendi kapsamındaki tahsis amacı değişikliğinde yirmi yıllık ot geliri esaslı ücret ödenir. Turizm merkezi ve kültür ve turizm gelişim bölgesi kapsamında kalan kısımlarda ise ot bedeli alınmaz.

Turizm merkezi kapsamındaki mera kime tahsis edilir?

Ot bedeli alınmaksızın tahsis amacı değiştirilerek tapuda Hazine adına tescil edilir ve bu yerler 2634 sayılı Kanun çerçevesinde kullanılmak ve değerlendirilmek üzere Kültür ve Turizm Bakanlığına tahsis edilir.

Çok iyi sınıf merada turizm yatırımı yapılabilir mi?

Hayır. Durumu ve sınıfı çok iyi veya iyi olan meralarda tahsis amacı değişikliği kural olarak yapılamaz ve turizm bendi bu yasağın istisnaları arasında yer almaz.

Maden için yapılabiliyorsa turizm için neden yapılamıyor?

Sınıf yasağının istisnaları maddede sınırlı olarak sayılmıştır ve maden faaliyetlerine ilişkin bent bu istisnalar arasındadır. Turizm bendi ise değildir.

Talebi kim yapar?

4342 sayılı Kanun’un 14. maddesinin (b) bendi uyarınca talep, Kültür ve Turizm Bakanlığı tarafından iletilir. Yatırımcı doğrudan mera komisyonuna başvurarak süreci başlatamaz.

Yaylada turizm amaçlı yapı yapılabilir mi?

4342 sayılı Kanun’un 20. maddesi yaylak ve kışlaklarda kural olarak ev, ahır ve benzeri inşaatları yasaklamış; ancak Turizm Bakanlığının talebi üzerine turizme açılması uygun görülen bölgelerde ahşap yapıları bu yasağın dışında tutmuştur.

Yayla yapıları için ne ödenir?

Mera gelirleri arasında, yayla turizmi amacıyla verilecek yapı izinlerinden valiliklerce tespit edilecek miktarda alınan yapı ruhsat ücretleri ile bu yerlerin yıllık kira bedelleri sayılmıştır.

Ot bedeli muafiyeti toplam maliyeti gösterir mi?

Hayır. Turizm merkezi yolunda taşınmaz Kültür ve Turizm Bakanlığına tahsis edilir ve yatırımcıya kullandırma 2634 sayılı Kanun rejimi kapsamında yapılır. Bu rejimdeki bedeller ayrıca hesaplanmalıdır.

Kıyıda mera vasfı kalkarsa yapılaşma serbest mi olur?

Hayır. Kıyılar Devletin hüküm ve tasarrufu altındadır ve kıyı kenar çizgisi ile sahil şeridi kuralları ayrıca uygulanır. Mera vasfının kalkması bu sınırlamaları ortadan kaldırmaz.

İlk olarak ne yapmalıyım?

Mera durum ve sınıf raporunu talep etmek. Rapor çok iyi veya iyi çıkarsa o alanda turizm amaçlı tahsis amacı değişikliği yapılamaz ve proje başka bir konuma taşınmalıdır.

Köy tahsis amacı değişikliğine itiraz edebilir mi?

Tahsis amacı değişikliği bir idari işlemdir; menfaati etkilenenler bakımından süresi içinde idari yargı yolu açıktır. Bu nedenle alternatif mera alanı önerisi ve ıslah taahhüdü dosyayı güçlendirir.