RES, GES ve Enerji Nakil Hatlarında Mera: Tahsis Amacı Değişikliği ve Bedel İndirimleri (5346 m.8)

Enerji projelerinde arazi, çoğu zaman teknolojiden daha karmaşık bir başlıktır. Rüzgâr ölçümü tamamlanmış, lisans alınmış, türbin noktaları belirlenmiştir; ancak bir kısım nokta mera parseli üzerine düşmektedir.

Bu noktada verilecek karar, projenin takvimini ve maliyetini doğrudan etkiler. Mera vasfı kalkmadan taşınmaz üzerinde geçerli bir hak kurulamaz.

Aşağıda sürecin kanuni zinciri, kapsamın sınırları, bedel kalemleri ve nelerin gözden kaçtığı ele alınmaktadır.

Zincirin İki Kademesi

Mekanizmayı doğru anlamak için iki aşamayı ayırmak gerekir.

Birinci kademe: Vasıf değişikliği ve Hazine adına tescil

5346 sayılı Kanun’un 8. maddesi, mera vasıflı taşınmazlar için özel bir hüküm içerir: bu amaçlarla kullanılacak taşınmazların 4342 sayılı Mera Kanunu kapsamında bulunan mera, yaylak, kışlak ile kamuya ait otlak ve çayır olması hâlinde, 4342 sayılı Kanun hükümleri uyarınca bu taşınmazlar tahsis amacı değiştirilerek Hazine adına tescil edilir.

Bu, mera’nın kendiliğinden enerji yatırımına açılması anlamına gelmez. Aksine, 4342 sayılı Kanun’un kendi usulünün işletilmesi gerektiğini teyit eder: komisyon incelemesi, teknik ekip raporu, ot bedeli ve valilik onayı.

İkinci kademe: Hak tesisi

Tahsis amacı değiştirilip taşınmaz Hazine adına tescil edildikten sonra, artık Hazinenin özel mülkiyetindeki bir taşınmaz söz konusudur. Bu aşamada 5346 sayılı Kanun’un 8. maddesinin birinci fıkrası devreye girer ve dört seçenek sunar:

• İzin verilmesi,
• Kiralama yapılması,
• İrtifak hakkı tesis edilmesi,
• Kullanma izni verilmesi.

Hangisinin uygulanacağı taşınmazın statüsüne ve projenin niteliğine göre belirlenir. Tapuda tescilli bir taşınmaz üzerinde irtifak hakkı kurulabilirken, Devletin hüküm ve tasarrufu altında kalmaya devam eden yerlerde kullanma izni verilir.

Kapsam: Sadece Tesis Değil

Hükmün kapsamı, çoğu kez sanıldığından geniştir. 5346 sayılı Kanun’un 8. maddesi üç kalemi birlikte sayar:

• Tesis — türbin, panel sahası, trafo binası, idari yapılar.
• Ulaşım yolları — sahaya ve türbin noktalarına erişim yolları.
• Şebekeye bağlantı noktasına kadarki enerji nakil hattı — iletim hattı güzergâhı ve direk yerleri.

Bunun pratik önemi büyüktür: nakil hattı güzergâhı ve ulaşım yolu da kapsamdadır. Tesis alanı özel mülkiyette olsa dahi, hat güzergâhı veya erişim yolu mera üzerinden geçiyorsa aynı süreç işletilmelidir.

Uygulamada projeler çoğu kez tesis alanına odaklanır ve hat güzergâhındaki mera parselleri gözden kaçar. Bu, tesis tamamlandığı hâlde şebekeye bağlanamama gibi ağır sonuçlar doğurabilir.

Bu nedenle vasıf haritası, türbin noktaları ile birlikte tüm hat güzergâhı ve yol koridoru için çıkarılmalıdır.

Tahsis Amacı Değişikliği Nasıl Yürür?

Vasıf değişikliği 4342 sayılı Kanun’un kendi usulüne tabidir.

Elektrik ve doğal gaz piyasası faaliyetleri ile petrol iletim faaliyetleri bakımından 4342 sayılı Kanun’un 14. maddesi, Enerji Piyasası Düzenleme Kurumunun talebi üzerine tahsis amacı değişikliği yapılabileceğini öngörmüştür.

Yani burada da usul kuralı aynıdır: yatırımcı doğrudan mera komisyonuna başvurarak süreci başlatamaz. Talep, ilgili kurum aracılığıyla iletilir.

İstenen belgeler

Uygulamada bu kapsamdaki taleplerde şu bilgi ve belgeler aranmaktadır:

• Yatırım projesi ve gerekçeli rapor,
• Lisans,
• Talep edilen alanın 1/5000 ölçekli harita üzerine işlenmiş vaziyet planı,
• Gerektiren yatırımlar için ÇED raporu,
• Komisyonca istenecek diğer bilgi ve belgeler.

Vaziyet planı özellikle önemlidir: talep edilen alanın sınırları bu belgeyle ortaya konulur ve ot bedeli hesabı da bu alan üzerinden yapılır.

Zorunluluk ölçütü

Düzenleme, tahsis amacı değişikliğini zorunlu hâllerle sınırlamıştır. Talep edilen alanın faaliyet için gerçekten gerekli olduğu ortaya konulmalıdır.

Bu, alanın gereğinden geniş tutulmamasını gerektirir. Geniş talep hem ot bedelini yükseltir hem de kısmi redde yol açabilir.

Ot Bedeli ve Diğer Maliyetler

Tahsis amacı değişikliğinin mali karşılığı, 4342 sayılı Kanun’un 30. maddesinde düzenlenen yirmi yıllık ot geliri esaslı ücrettir.

Hesaplama, tahsis amacı değişikliği yapılacak alanın durum ve sınıfı dikkate alınarak yapılır. Sınıf yükseldikçe bedel de yükselir.

Ot bedeline ek kalemler:

• Teminat. Ot bedeli ile birlikte yatırılır.
• Komisyon ve teknik ekip giderleri. Arazide inceleme yapacak üyelerin yol gideri ve gündelikleri talep sahibince karşılanır ve işlem başlamadan önce tahsil edilir.

Uygulamada ot bedeli ve teminatın altı ay içinde yatırılması ve bu şekilde Hazine adına tescilin gerçekleştirilmesi esası benimsenmiştir. Bu süre kaçırıldığında süreç akamete uğrayabilir.

Bedel İndirimleri

Vasıf değişikliği tamamlanıp taşınmaz Hazine adına tescil edildikten sonra, kullanım için ödenecek bedellerde indirim öngörülmüştür.

5346 sayılı Kanun’un 8. maddesi uyarınca yatırım döneminde izin, kira, irtifak hakkı ve kullanma izni bedellerine yüzde elli indirim uygulanır.

Ayrıca kanun, belirli bir tarihe kadar işletmeye girecek yenilenebilir enerji kaynaklarına dayalı üretim tesislerinden, ulaşım yollarından ve lisanslarında belirtilen sisteme bağlantı noktasına kadarki enerji nakil hatlarından; lisans tarihinden itibaren on yıl boyunca izin, kira, irtifak hakkı ve kullanma izni bedellerine yüzde seksen beş indirim uygulanmasını öngörmüştür.

Orman arazileri bakımından ayrıca, Orman Köylülerini Kalkındırma Geliri ile Ağaçlandırma ve Erozyon Kontrolü Geliri alınmamasına ilişkin düzenlemeler bulunmaktadır. Mera’dan Hazine mülkiyetine geçmiş taşınmazlarda bu kalemler söz konusu olmaz.

Özel Mülkiyetteki Taşınmazlar ve Acele Kamulaştırma

Proje sahası tek bir hukuki statüde olmaz. Mera parsellerinin yanında özel mülkiyete tabi taşınmazlar da bulunabilir.

5346 sayılı Kanun, özel mülkiyete konu taşınmazların yenilenebilir enerji kaynak alanı olarak belirlenmesi hâlinde, söz konusu alanlar üzerinde 2942 sayılı Kanun’un 27. maddesi uyarınca acele kamulaştırma yapılabileceğini öngörmüştür.

Bu, malikler bakımından önemli bir sonuçtur: acele kamulaştırmada kıymet takdiri dışındaki işlemler sonradan tamamlanmak üzere, taşınmaza el konulması mümkün hâle gelir.

Malik tarafından yapılabilecekler:

• Acele kamulaştırma kararının dayanağını ve kapsamını öğrenmek.
• Bedel tespitine ilişkin süreçte emsal ve bilirkişi aşamasını takip etmek.
• Şartları varsa trampa yoluyla bedel yerine taşınmaz talebini gündeme getirmek.
• İşlemin hukuka aykırılığı iddiası varsa süresi içinde idari yargı yolunu değerlendirmek.

Yenilenebilir Enerji Kaynak Alanlarında İmar Kısıtı

Kanunda, alanların korunmasına yönelik bir hüküm de bulunmaktadır.

5346 sayılı Kanun’un yürürlük tarihinden sonra, kamu veya Hazine arazilerinde yenilenebilir enerji kaynak alanlarının kullanımını ve verimliliğini etkileyici imar planları düzenlenemez.

Bu hüküm, kaynak alanlarının sonradan yapılacak imar düzenlemeleriyle işlevsiz hâle getirilmesini önlemeye yöneliktir. Yatırımcı bakımından bir güvence, plan yapan idareler bakımından ise bir sınır oluşturur.

Proje Sahasında Karışık Vasıf Yönetimi

Enerji projelerinde saha genellikle birden fazla hukuki kategoriden oluşur ve her biri ayrı süreç gerektirir.

Proje takvimi, en uzun süren hatta göre kurulmalıdır. Tek bir parselin gözden kaçması, tesisin tamamlanmasına rağmen devreye alınamamasına yol açabilir.

Köyün Konumu ve İtiraz İhtimali

Tahsis amacı değişikliği, meradan yararlanan köy veya mahalle sakinlerini doğrudan etkiler.

Mera mevzuatı, teknik ekip inceleme raporunda; köyün toplam merası, hayvan sayısı, kaba yem açığı, otlatma kapasitesi ve çiftçi görüşü gibi kalemlerin değerlendirilmesini öngörmüştür.

Yatırımcı bakımından bu, dosyanın güçlendirilebileceği alandır: tahsis amacı değişikliğinden sonra köyün kaba yem ihtiyacının nasıl karşılanacağına ilişkin alternatif alan önerisi veya mera ıslahı taahhüdü sunulması, sürecin kabulünü kolaylaştırır.

Öte yandan tahsis amacı değişikliği bir idari işlemdir. Menfaati etkilenenler bakımından süresi içinde idari yargı yolu açıktır. Bu nedenle sürecin usulüne uygun ve şeffaf yürütülmesi, yatırımcı açısından da sonradan doğacak iptal riskini azaltır.

Proje finansmanında bu risk ayrıca değerlendirilmelidir: arazi edinim sürecindeki bir usul eksikliği, kredi kullandırımını geciktirebilir.

Süre Sonunda ve Lisans İptalinde Durum

Enerji projeleri uzun ömürlüdür; ancak süreli haklar üzerine kurulur. Bu nedenle sona erme senaryosu baştan planlanmalıdır.

Hakkın süresi. İrtifak hakkı ve kullanma izinleri belirli sürelerle kurulur. Süre sonunda hakkın uzatılıp uzatılmayacağı ve taşınmaz üzerindeki tesislerin akıbeti sözleşmede düzenlenir.

Tesislerin akıbeti. Sözleşmede, süre sonunda tesislerin bedelsiz olarak idareye intikal edeceği öngörülmüş olabilir. Bu, yatırımın amortisman planını doğrudan etkiler ve fizibilitede mutlaka gösterilmelidir.

Lisansın iptali. Enerji piyasası mevzuatı uyarınca lisansın iptal edilmesi hâlinde, taşınmaza ilişkin hakkın dayanağı ortadan kalkabilir. Sözleşmelerde bu ihtimale bağlı fesih hükümleri yer alır.

Vasıf geri döner mi? Tahsis amacı değişikliğiyle mera vasfı kalkmış ve taşınmaz Hazine adına tescil edilmiştir. Projenin sona ermesi bu tescili kendiliğinden geri almaz; taşınmaz Hazinenin özel mülkiyetinde kalmaya devam eder. Ancak tahsis amacı değişikliği gerekçe gösterilen amaca bağlı olduğundan, amacın ortadan kalkması hâlinde taşınmazın ne şekilde değerlendirileceği idarece ayrıca ele alınır.

Bu nedenle uzun vadeli planlamada üç soru baştan cevaplanmalıdır: hakkın süresi ne kadar, süre sonunda tesisler ne olacak ve lisans iptali hâlinde arazi hakkı nasıl etkilenecek?

Ölçüm Direği ve Ön Çalışma Aşaması

Projeler saha çalışmasıyla başlar ve bu aşama çoğu kez izin gerektirmez sanılır.

Rüzgâr ölçüm direği kurulması, sondaj yapılması, jeolojik etüt için sahaya girilmesi gibi faaliyetler de mera üzerinde fiilî kullanım oluşturur. Bu kullanım izinsiz yapıldığında:

• Ecrimisil tarhiyatı gündeme gelebilir,
• 3091 sayılı Kanun kapsamında ve süre aranmaksızın men kararı istenebilir,
• Kurulan tesis ve donanım, kanunda öngörülen tarihten sonra yapılmışsa başka bir işleme gerek kalmaksızın Hazineye intikal edebilir.

Bu nedenle ölçüm ve etüt aşamasında da sahanın vasfı kontrol edilmeli; mera üzerinde çalışma yapılacaksa gerekli iznin hangi çerçevede alınacağı ilgili tarım müdürlüğüne yazılı olarak sorulmalıdır.

Kısa süreli ve geri dönüşü olan çalışmalar bakımından uygulamada farklı yaklaşımlar bulunabilmektedir; ancak varsayımla hareket etmek yerine yazılı görüş alınması, ilerleyen aşamalarda doğacak ecrimisil tartışmalarını önler.

Sık Yapılan Hatalar

Doğrudan irtifak hakkı talep etmek. Mera vasfı kalkmadan bu haklar kurulamaz; önce tahsis amacı değişikliği gerekir.

Sadece tesis alanına odaklanmak. Ulaşım yolları ve şebekeye bağlantı noktasına kadarki nakil hattı da kapsamdadır.

Doğrudan mera komisyonuna başvurmak. Talep, ilgili kurum aracılığıyla iletilir.

Alanı gereğinden geniş talep etmek. Zorunluluk ölçütü aranır; bedel de alan üzerinden hesaplanır.

İndirim oranını eski kaynaktan almak. Yüksek oranlı indirim tarihe bağlıdır; güncel metin üzerinden teyit edilmelidir.

Altı aylık ödeme süresini kaçırmak. Ot bedeli ve teminat bu süre içinde yatırılmalıdır.

Köy görüşünü hesaba katmamak. Alternatif alan önerisi ve ıslah taahhüdü dosyayı güçlendirir; itiraz riski azalır.

Adım Adım Süreç

1. Vasıf haritasını çıkarın. Türbin noktaları, yol koridoru ve hat güzergâhı birlikte taranır.
2. Mera parsellerini ayırın. Mera özel sicil kaydı ve tahsis bilgisi alınır.
3. Mera durum ve sınıf raporunu talep edin. Ot bedeli hesabının temelidir.
4. Zorunluluk gerekçesini kurun. Her alt alan ayrı gerekçelendirilir.
5. Dosyayı ilgili kurum aracılığıyla iletin. Lisans, proje, vaziyet planı ve ÇED eklenir.
6. Ot bedeli ve teminatı süresinde ödeyin. Hazine adına tescil tamamlanır.
7. Hak tesisi aşamasına geçin. İzin, kiralama, irtifak hakkı veya kullanma izni.
8. İndirim oranını teyit ettirin. Yatırım dönemi ve lisans tarihine bağlı oranlar sorulur.

İlgili Konular ve Kaynaklar

Sıkça Sorulan Sorular

Proje sahamın bir kısmı mera, ne yapmalıyım?

5346 sayılı Kanun’un 8. maddesi uyarınca, bu amaçlarla kullanılacak taşınmazların mera, yaylak, kışlak ile kamuya ait otlak ve çayır olması hâlinde, 4342 sayılı Kanun hükümleri uyarınca tahsis amacı değiştirilerek Hazine adına tescil edilir.

Doğrudan irtifak hakkı kurabilir miyim?

Hayır. Mera Devletin hüküm ve tasarrufu altında olduğundan üzerinde irtifak hakkı kurulamaz. Önce tahsis amacı değişikliği ve Hazine adına tescil gerekir.

Hangi alanlar kapsamdadır?

Tesis, ulaşım yolları ve şebekeye bağlantı noktasına kadarki enerji nakil hattı için kullanılacak taşınmazlar kapsamdadır.

Tescil sonrası hangi haklar kurulabilir?

İlgili idare tarafından bedeli karşılığında izin verilir, kiralama yapılır, irtifak hakkı tesis edilir veya kullanma izni verilir.

Tahsis amacı değişikliği talebini kim yapar?

4342 sayılı Kanun’un 14. maddesi, elektrik ve doğal gaz piyasası faaliyetleri ile petrol iletim faaliyetleri bakımından Enerji Piyasası Düzenleme Kurumunun talebi üzerine tahsis amacı değişikliği yapılabileceğini öngörmüştür.

Hangi belgeler isteniyor?

Yatırım projesi, gerekçeli rapor, lisans, talep edilen alanın 1/5000 ölçekli harita üzerine işlenmiş vaziyet planı, gerektiren yatırımlar için ÇED raporu ve komisyonca istenecek diğer belgeler.

Ot bedeli ödenir mi?

Tahsis amacı değişikliğinde, 4342 sayılı Kanun’un 30. maddesi uyarınca yirmi yıllık ot geliri esas alınarak komisyonca tespit edilen ücret gündeme gelir. Hesaplama alanın durum ve sınıfına göre yapılır.

Bedel indirimi var mı?

5346 sayılı Kanun’un 8. maddesi uyarınca yatırım döneminde izin, kira, irtifak hakkı ve kullanma izni bedellerine yüzde elli indirim uygulanır. Ayrıca belirli şartlarla lisans tarihinden itibaren on yıl boyunca daha yüksek oranlı indirim öngörülmüştür.

Yüzde seksen beş indirimi bana uygulanır mı?

Bu indirim belirli bir tarihe kadar işletmeye girme şartına bağlanmıştır ve bu tarih zaman içinde değişmiştir. Somut projede uygulanabilirliği güncel kanun metni üzerinden ve ilgili idareden yazılı olarak teyit edilmelidir.

Sahamda özel mülkiyet varsa ne olur?

Özel mülkiyete konu taşınmazların yenilenebilir enerji kaynak alanı olarak belirlenmesi hâlinde, bu alanlar üzerinde 2942 sayılı Kanun’un 27. maddesi uyarınca acele kamulaştırma yapılabilir.

Kaynak alanında sonradan imar planı yapılabilir mi?

Kanun, yürürlük tarihinden sonra kamu veya Hazine arazilerinde yenilenebilir enerji kaynak alanlarının kullanımını ve verimliliğini etkileyici imar planlarının düzenlenemeyeceğini öngörmüştür.

Köy tahsis amacı değişikliğine itiraz edebilir mi?

Tahsis amacı değişikliği bir idari işlemdir; menfaati etkilenenler bakımından süresi içinde idari yargı yolu açıktır. Bu nedenle sürecin usulüne uygun yürütülmesi yatırımcı açısından da önemlidir.