Turizm Bölgelerinde Hazine Taşınmazı: Üç Aylık Zımni Tahsis, Ana Yatırımcı ve Üst Hakkı

Turizm yatırımlarında arazi edinimi, diğer sektörlerden farklı bir hatta yürür.

Mevzuat burada hem hızlandırılmış süreler hem de özel araçlar öngörmüştür. Buna karşılık bu alandaki hükümler sık değişmekte ve bir kısmı yargı denetiminden geçmektedir.

Aşağıda tahsis rejimi, zımni tahsis kuralı, ana yatırımcı yapısı, üst hakkı ve güncel durum ele alınmaktadır.

Hangi Taşınmazlar Kapsamda?

Kanun, kapsamı iki ölçütle belirlemiştir.

Yer ölçütü. Taşınmaz, kültür ve turizm koruma ve gelişim bölgesi veya turizm merkezi sınırları içinde bulunmalıdır.

Amaç ölçütü. Taşınmaz, Bakanlık tarafından turizm amaçlı değerlendirilmesinde yarar görülen ve ilgili Bakanlığa bildirilen taşınmazlardan olmalıdır.

Kapsam dışı bırakılanlar

Kanunda iki istisna açıkça sayılmıştır:

• Kamu hizmetlerinde kullanılanlar,
• Üzerinde irtifak hakkı tesis edilenler.

Bu iki istisna, mevcut hak sahiplerini korur. Üzerinde irtifak hakkı bulunan bir taşınmaz, turizm tahsisine konu edilemez.

Bu nedenle turizm bölgesinde taşınmaz üzerinde hakkı bulunanların, hakkın tapuda tescilli olmasına özen göstermesi gerekir.

Üç Aylık Süre ve Zımni Tahsis

Bu, kanunun en dikkat çekici hükümlerinden biridir.

Kapanan Yollar ve Tescil Harici Yerler

Kanun, tapuda kayıtlı olmayan alanlar için de bir yol öngörmüştür ve bu hüküm az bilinir.

Hükme göre; tapuya tescili mümkün olan Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki tescil harici yerler ile kapanan yollar ve yol fazlaları; talep tarihinden başlayarak en geç bir ay içinde Hazine adına tescil edilir ve tescili müteakip aynı usulle tahsis yapılır.

Bu hüküm iki aşamalı bir mekanizma kurar:

1. Tescil harici alan bir ay içinde Hazine adına tescil edilir,
2. Tescil sonrası tahsis süreci işler.

Pratik önemi şudur: turizm projelerinde parseller arasında kalan tescil harici alanlar, kapanan yollar ve yol fazlaları proje bütünlüğünü bozar. Bu hüküm, bu alanların projeye dâhil edilmesine imkân tanır.

Nitekim turizm projelerinde arazi bütünlüğü belirleyicidir: proje alanı içinde kalan küçük bir tescil harici parça, yapılaşma düzenini ve ruhsat sürecini etkileyebilir.

Bu nedenle turizm bölgesindeki proje alanları incelenirken:

• Parseller arasındaki tescil harici alanlar tespit edilmeli,
• Kapanan yollar ve yol fazlaları belirlenmeli,
• Bunlar için de tescil ve tahsis talebi yapılmalıdır.

Ana Yatırımcı Rejimi ve Güncel Durum

Kanunda, bölgenin bütününü kapsayan büyük ölçekli yatırımlar için ayrı bir yapı öngörülmüştür.

Hükme göre; kültür ve turizm koruma ve gelişim bölgesinin tamamı veya planlarla belirlenmiş alt bölgeleri veya bir ya da birden fazla parselleri, plan amaçlarına uygun olarak Bakanlıkça tahsis edilebilir. İşlemler ön izin koşullarına göre Bakanlıkça yürütülür.

Ana yatırımcı ve alt yatırımcı

Mevzuatta iki kavram tanımlanmıştır:

• Ana yatırımcı — kültür ve turizm koruma ve gelişim bölgesinin tamamı veya planlarla belirlenmiş alt bölgelerinde yatırım yapan taraf.
• Alt yatırımcı — ana yatırımcıya tahsis edilen taşınmazlardan en az birini devralan tüzel kişiler.

Bu yapı, büyük bölgelerin parçalı olarak geliştirilmesine imkân tanır: ana yatırımcı bölgeyi alır, alt yatırımcılara parseller devreder.

Alt yatırımcı olarak projeye girmeyi planlayanların dikkat etmesi gerekenler:

1. Ana yatırımcının tahsis durumu ve süresi,
2. Devir için gerekli izinler,
3. Ana tahsisin sona ermesi hâlinde alt yatırımcının konumu,
4. Yükümlülüklerin paylaşımı.

Üçüncü madde kritiktir: alt yatırımcının hakkı, ana tahsise bağlıdır. Ana tahsis sona erdiğinde alt yatırımcının durumu sözleşmeyle güvenceye alınmalıdır.

Bu nedenle alt yatırımcı olarak devralınacak taşınmazlarda, ana tahsis sözleşmesinin bir örneği incelenmeli ve şu hususlar netleştirilmelidir: tahsisin kalan süresi, yenileme koşulları, fesih hâlleri ve alt yatırımcıya geçen yükümlülükler.

Finansman öngörülüyorsa, kurulacak hakkın niteliği de baştan belirlenmelidir; bağımsız ve sürekli nitelikli bir hak, teminat yapısı bakımından çok daha elverişlidir.

Üst Hakkı ve İrtifak

Turizm yatırımlarında kullanılan asıl araç irtifak hakkıdır.

Kanuna göre; bu taşınmazlar üzerinde ana yatırımcı lehine bağımsız ve sürekli nitelikli üst hakları dâhil olmak üzere irtifak hakkı tesisi, Bakanlığın uygun görüşü üzerine, ilgili Bakanlıkça belirlenen koşullarla ve bu Bakanlık tarafından yapılır.

“Bağımsız ve sürekli nitelikli üst hakkı” ifadesi önemlidir: bu nitelikteki haklar tapu kütüğünde ayrı sayfaya taşınmaz olarak kaydedilebilir ve üzerlerinde ipotek kurulabilir.

Ayrıca korunan alanlar mevzuatına 2026 yılında eklenen hükümle; bu Kanun kapsamında kalan orman vasıflı olanlar dâhil Hazine taşınmazlarından turizm amaçlı yatırım için kesin tahsis yapılanlar üzerinde, tahsis sahipleri lehine tapuda üst hakkı tesis edilmesi düzenlenmiştir.

Bu iki düzenleme aynı yönü göstermektedir: turizm yatırımlarında tapuda tescilli ve devredilebilir haklara yönelim.

Altyapı için bedelsiz irtifak

Kanunda ayrıca; tahsis edilen taşınmazlardan altyapı için gerekli olanlar üzerinde, altyapıyı gerçekleştirecek kamu kurumu lehine bedelsiz irtifak hakkı tesisi öngörülmüştür.

Bu, proje alanı içinden geçecek yol, su, elektrik ve benzeri altyapı hatları için kamu kurumlarına bedelsiz hak tanınması anlamına gelir.

Yatırımcılar bakımından bu, planlamada dikkate alınması gereken bir kısıttır: proje alanının bir kısmı altyapı irtifakına konu olabilir.

Hızlandırılmış İzin Süreci

Kanun, çevresel değerlendirme aşamasını geçen projeler için önemli bir hızlandırma öngörmüştür.

Hükme göre; kültür ve turizm koruma ve gelişim bölgelerinde, Çevresel Etki Değerlendirmesi Olumlu Kararı veya Çevresel Etki Değerlendirmesi Gerekli Değildir Kararı verilen yatırımlar hakkında; yatırımın gerçekleşmesi için alınması gereken tüm izin, onay ve ruhsatlar, ilgili kurumlarca başkaca hiçbir işleme gerek kalmaksızın on beş gün içinde verilir.

Bu hükmün pratik anlamı büyüktür: çevresel değerlendirme aşaması geçildikten sonra izin süreçleri on beş güne indirilmiştir.

Bu nedenle proje takviminde asıl kritik aşama çevresel değerlendirmedir. Bu aşama tamamlandığında kalan izinler hızla alınabilir.

Planlama yapılırken bu gerçek dikkate alınmalı ve kaynaklar öncelikle çevresel değerlendirme dosyasının eksiksiz hazırlanmasına ayrılmalıdır. Bu aşamada yaşanan eksiklik, tüm takvimi geriye atar.

Yatırımcıların bu hükmü bilmesi, gecikme yaşandığında dayanak oluşturur: on beş günlük süre kanunda öngörülmüştür ve aşılması hâlinde idareye başvurulabilir.

Başvuruda kanun hükmüne açıkça atıf yapılmalı, çevresel değerlendirme kararının tarihi ve sayısı belirtilmeli ve talep edilen izin ile ilgili kurum net olarak gösterilmelidir.

Bu hüküm yalnızca kültür ve turizm koruma ve gelişim bölgeleri bakımından öngörülmüştür; bu nedenle alanın statüsü önce teyit edilmelidir.

Diğer Kurumların İşlemlerinde Bakanlık Görüşü

Bu hüküm, turizm bölgelerindeki tüm kamu taşınmazı işlemlerini etkiler ve çoğu zaman gözden kaçar.

Kanuna göre; kültür ve turizm koruma ve gelişim bölgeleri ve turizm merkezlerinde diğer kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılacak satış, tahsis, kiralama, sınır ilanı ve değişikliği işlemleri ile çevresel etki yaratacak altyapı ve üstyapı projelerinden önce, Bakanlığın olumlu görüşünün alınması gereklidir.

Bunun kapsamı geniştir:

• Hazine taşınmazının satışı,
• Tahsis işlemleri,
• Kiralama,
• Sınır ilanı ve değişikliği,
• Çevresel etki yaratacak altyapı ve üstyapı projeleri.

Yani turizm bölgesindeki bir Hazine taşınmazı için yapılan satın alma başvurusu, yalnızca millî emlak birimini değil Bakanlık görüşünü de gerektirir.

Bu, sürecin uzamasının en yaygın sebeplerinden biridir. Başvuru sahiplerinin bu aşamayı baştan öngörmesi ve takip etmesi gerekir.

Bu nedenle turizm bölgesinde satın alma veya kiralama talebinde bulunanların, dosyanın hangi aşamada olduğunu sorarken Bakanlık görüşünün alınıp alınmadığını ayrıca sorması yerinde olur.

Bu hüküm aynı zamanda bir koruma işlevi görür: turizm bölgelerindeki kamu taşınmazlarının, turizm planlamasıyla çelişecek şekilde elden çıkarılmasını önler.

Buna karşılık uygulamada, satış talepleri bu aşamada uzun süre bekleyebilmektedir. Bu nedenle talep sahiplerinin makul sürede cevap alamaması hâlinde, idari başvuru ve dava yollarını değerlendirmesi gerekir.

Yabancıların Edinimi

Kanunda, turizm bölgelerindeki taşınmaz edinimi bakımından özel bir düzenleme de bulunur.

Hükme göre; kültür ve turizm koruma ve gelişim bölgelerinde ve turizm merkezlerindeki taşınmaz malların iktisabı; Köy Kanunu ile Tapu Kanunu’nda yer alan yabancı uyruklularla ilgili tahditlerden karar ile istisna edilebilir.

Bu, turizm yatırımlarında yabancı sermaye önündeki bazı engellerin kaldırılabilmesine imkân tanır.

Ancak “istisna edilebilir” ifadesi dikkat çeker: istisna kendiliğinden doğmaz, karar gerektirir.

Bu nedenle yabancı ortaklı projelerde, ilgili bölge bakımından böyle bir kararın bulunup bulunmadığı önceden araştırılmalıdır.

Ayrıca yabancı sermayeli şirketlerin taşınmaz edinimi bakımından genel mevzuattaki hükümler de ayrıca değerlendirilmelidir; turizm mevzuatındaki istisna, tüm tahditleri kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

Turizm Bölgelerinde Özet Tablo

Turizm bölgelerindeki rejimin diğer alanlardan farkları tabloda toplanmıştır.

Tablo, turizm bölgelerindeki rejimin iki yönlü olduğunu gösterir: bir yandan süreler kısaltılmış ve zımni kabul öngörülmüş; diğer yandan ek bir onay katmanı (Bakanlık görüşü) eklenmiştir.

Bu nedenle turizm bölgesindeki bir işlemin hızlı mı yavaş mı ilerleyeceği, hangi hükmün devrede olduğuna bağlıdır. Yatırımcı lehine işleyen hükümler ile ek onay gerektiren hükümler birlikte değerlendirilmelidir.

Turizm Bölgesinde Taşınmazı Olanlar İçin

Bu bölgelerde özel mülkiyette taşınmazı bulunanların durumu da değerlendirilmelidir.

1. Kamulaştırma riski. Turizm mevzuatında acele kamulaştırma imkânları öngörülmüştür. Bu nedenle bölgedeki plan ve proje süreçleri takip edilmelidir.

2. Plan kısıtları. Koruma ve gelişim bölgelerinde planlar özel usullerle yapılır ve taşınmazın kullanımını belirler.

3. Değer artışı. Turizm bölgesi ilanı, taşınmazın değerini artırabileceği gibi kullanım kısıtları da getirebilir.

4. Satış ve devir. Bölgedeki taşınmazların devri bakımından özel hükümler gündeme gelebilir.

5. Yatırıma katılım. Taşınmaz sahibi, bölgedeki bir projeye ortak veya alt yatırımcı olarak katılmayı değerlendirebilir.

Beşinci madde çoğu zaman gözden kaçar: kamulaştırma beklemek yerine projeye katılım müzakere edilebilir. Bu, hem daha yüksek getiri hem de sürecin kontrolü anlamına gelebilir.

Kamulaştırma gerçekleşirse dikkat edilmesi gerekenler:

• Kamu yararı kararı ve dayanağı incelenmeli,
• Acele kamulaştırma ise el koyma ve bedel tespiti süreçleri ayrı takip edilmeli,
• Bedel tespitinde taşınmazın turizm bölgesindeki konumu ve imar durumu ileri sürülmeli,
• Üzerindeki muhdesat bedele dâhil edilmiş mi kontrol edilmelidir.

Üçüncü madde önemlidir: turizm bölgesinde bulunmak, taşınmazın değerlendirmesinde dikkate alınması gereken bir olgudur.

Sık Yapılan Hatalar

Zımni tahsis kuralını bilmemek. Üç ay içinde tahsis yapılmaz veya olumsuz görüş bildirilmezse tahsis yapılmış sayılır.

Talep tarihini belgelememek. Zımni tahsis iddiası ancak tarih belgelenirse ileri sürülebilir.

Tescil harici alanları atlamak. Kapanan yollar ve yol fazlaları da tescil ve tahsis edilebilir.

Eski mevzuat metinlerine dayanmak. Bu alandaki bazı hükümler yargı kararıyla iptal edilmiştir.

Bakanlık görüşü aşamasını öngörmemek. Turizm bölgelerinde diğer kurumların satış ve tahsis işlemleri de bu görüşe bağlıdır.

Alt yatırımcı konumunu güvenceye almamak. Hak, ana tahsise bağlıdır.

Altyapı irtifakını planlamamak. Proje alanının bir kısmı bedelsiz irtifaka konu olabilir.

Yabancı edinim istisnasını kendiliğinden sanmak. İstisna karar gerektirir.

Adım Adım Süreç

1. Alanın statüsünü tespit edin. Turizm merkezi veya koruma ve gelişim bölgesi mi?
2. Taşınmazın durumunu inceleyin. Kamu hizmetinde mi, üzerinde irtifak var mı?
3. Tescil harici alanları belirleyin. Kapanan yollar ve yol fazlaları.
4. Talebi yazılı yapın ve tarihi belgeleyin. Üç aylık süre buradan işler.
5. Bakanlık görüşü aşamasını takip edin. Diğer işlemler de buna bağlıdır.
6. Hakkın niteliğini netleştirin. Bağımsız ve sürekli üst hakkı mı?
7. Güncel mevzuatı teyit ettirin. Bu alan sık değişmektedir.

İlgili Konular ve Kaynaklar

Sıkça Sorulan Sorular

Turizm bölgesindeki Hazine taşınmazı nasıl tahsis edilir?

Kanuna göre; kültür ve turizm koruma ve gelişim bölgeleri ile turizm merkezlerinde bulunan ve turizm amaçlı değerlendirilmesinde yarar görülen taşınmazlardan uygun görülenler üç ay içerisinde tahsis edilir.

Üç ay içinde cevap gelmezse ne olur?

Kanuna göre bu süre içinde tahsisin yapılmaması veya olumsuz görüş bildirilmemesi hâlinde tahsis yapılmış sayılır.

Hangi taşınmazlar kapsam dışıdır?

Kamu hizmetlerinde kullanılanlar ile üzerinde irtifak hakkı tesis edilenler hariç tutulmuştur.

Tescil harici alanlar da tahsis edilebilir mi?

Tapuya tescili mümkün olan Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki tescil harici yerler ile kapanan yollar ve yol fazlaları, talep tarihinden başlayarak en geç bir ay içinde Hazine adına tescil edilir ve tescili müteakip aynı usulle tahsis yapılır.

Ana yatırımcı ve alt yatırımcı ne demek?

Ana yatırımcı, bölgenin tamamı veya planlarla belirlenmiş alt bölgelerinde yatırım yapan taraftır. Alt yatırımcı ise ana yatırımcıya tahsis edilen taşınmazlardan en az birini devralan tüzel kişileri ifade eder.

Bu maddede değişiklik oldu mu?

Anayasa Mahkemesi’nin 17/10/2024 tarihli, E.2021/100 ve K.2024/174 sayılı kararıyla maddenin ilgili fıkrasındaki ikinci ve beşinci cümleler iptal edilmiştir. Bu nedenle güncel metin teyit edilmelidir.

Üst hakkı kurulabilir mi?

Kanuna göre bu taşınmazlar üzerinde ana yatırımcı lehine bağımsız ve sürekli nitelikli üst hakları dâhil olmak üzere irtifak hakkı tesis edilebilir.

Altyapı için ne öngörülmüş?

Tahsis edilen taşınmazlardan altyapı için gerekli olanlar üzerinde, altyapıyı gerçekleştirecek kamu kurumu lehine bedelsiz irtifak hakkı tesisi öngörülmüştür.

İzin süreçleri hızlı mı?

Kanuna göre, Çevresel Etki Değerlendirmesi Olumlu Kararı veya Gerekli Değildir Kararı verilen yatırımlar hakkında gerekli tüm izin, onay ve ruhsatlar ilgili kurumlarca başkaca hiçbir işleme gerek kalmaksızın on beş gün içinde verilir.

Diğer kurumların işlemleri için ne gerekir?

Kanuna göre bu bölgelerde diğer kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılacak satış, tahsis, kiralama, sınır ilanı ve değişikliği işlemleri ile çevresel etki yaratacak altyapı ve üstyapı projelerinden önce Bakanlığın olumlu görüşünün alınması gereklidir.

Yabancılar edinebilir mi?

Kanuna göre bu bölgelerdeki taşınmaz malların iktisabı, Köy Kanunu ile Tapu Kanunu’nda yer alan yabancı uyruklularla ilgili tahditlerden karar ile istisna edilebilir. İstisna kendiliğinden doğmaz.

Satın alma başvurum neden uzuyor?

Turizm bölgelerinde diğer kurumların satış ve tahsis işlemleri Bakanlık görüşüne bağlı olduğundan süreç bu aşamada bekleyebilir. Dosyanın durumu sorulurken bu husus ayrıca sorulmalıdır.