Hazine Taşınmazında Üst Hakkı, İntifa ve Sükna: Otuz Yıl Eşiği ve Yapı Mülkiyeti

Hazine taşınmazı üzerinde yatırım yapmak isteyenlerin en çok karıştırdığı konu, hangi hakkın ne sağladığıdır.

Kiralama, kullanma izni, irtifak hakkı ve üst hakkı çoğu zaman birbirinin yerine kullanılır. Oysa bunlar arasında hem güç hem finansman açısından ciddi farklar vardır.

Aşağıda bu haklar, üst hakkının özellikleri, otuz yıl eşiği, sona erme ve Hazine taşınmazlarındaki uygulama ele alınmaktadır.

Üst Hakkı Nedir, Ne Sağlar?

Medenî Kanun’a göre bir taşınmaz maliki, üçüncü kişi lehine arazisinin altında veya üstünde yapı yapmak veya mevcut bir yapıyı muhafaza etmek yetkisi veren bir irtifak hakkı kurabilir.

Bu hakkın en önemli sonucu mülkiyet tarafındadır: bir üst irtifakına dayalı olarak başkasına ait bir arazinin altında veya üstünde sürekli kalmak üzere inşa edilen yapıların mülkiyeti, irtifak hakkı sahibine ait olur.

Bu, olağan kuralın istisnasıdır. Normalde arazi mülkiyeti yapıları da kapsar ve arazi üzerine yapılan yapı arazi malikine ait olur. Üst hakkı bu bağı koparır.

Devredilebilirlik

Kanuna göre; aksi kararlaştırılmış olmadıkça bu hak devredilebilir ve mirasçılara geçer.

Bu, üst hakkını kişiye bağlı haklardan ayıran temel özelliktir ve ticari değerinin kaynağıdır.

Buna karşılık “aksi kararlaştırılmış olmadıkça” ifadesi önemlidir: sözleşmede devir kısıtlanabilir veya izne bağlanabilir. Hazine sözleşmelerinde bu tür kısıtlar sıkça yer alır.

Otuz Yıl Eşiği ve Ayrı Sayfaya Tescil

Üst hakkının finansman değeri, süreye bağlıdır.

Üç Hakkın Karşılaştırması

Medenî Kanun’daki üç irtifak türü, sağladıkları yetki ve devredilebilirlik bakımından ayrışır.

İntifa hakkı

Kanuna göre intifa hakkı; taşınırlar, taşınmazlar, haklar veya bir malvarlığı üzerinde kurulabilen ve sahibine hakkın konusu üzerinde tam yararlanma yetkisi sağlayan bir irtifak hakkıdır.

Yararlanma geniştir; ancak hak kişiye bağlıdır.

Oturma hakkı

Kanuna göre oturma hakkı, bir binadan veya onun bir bölümünden konut olarak yararlanma yetkisi verir. Başkasına devredilemez ve kanunda aksine hüküm bulunmadıkça intifa hakkına ilişkin hükümler oturma hakkına da uygulanır.

İntifa ile oturma hakkı arasındaki fark, yararlanmanın kapsamındadır: intifa tam yararlanma sağlarken, oturma hakkı yalnızca konut olarak kullanmaya imkân verir.

Bu iki hak, kişiye bağlı olduklarından yatırım ve finansman açısından üst hakkı kadar elverişli değildir.

Hazine Taşınmazlarında Uygulama

Hazine taşınmazları bakımından mevzuat, taşınmazın statüsüne göre farklı araçlar öngörmüştür.

Hazinenin özel mülkiyetindeki taşınmazlarda. Tapuda tescilli olduklarından üzerlerinde irtifak hakkı tesis edilebilir. Yatırıma kamu taşınmazı tahsisine ilişkin düzenlemede, bağımsız ve sürekli nitelikli irtifak hakkı tesis edilebileceği ve sürenin kırk dokuz yıl olduğu öngörülmüştür.

Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerde. Bu yerler tapuda tescilli olmadığından irtifak hakkı kurulamaz; bunun yerine kullanma izni verilir.

Turizm amaçlı tahsislerde. Korunan alanlar mevzuatına 2026 yılında eklenen hükümle; bu Kanun kapsamında kalan orman vasıflı olanlar dâhil Hazine taşınmazlarından turizm amaçlı yatırım için kesin tahsis yapılanlar üzerinde, tahsis sahipleri lehine tapuda üst hakkı tesis edilmesi düzenlenmiştir.

Son gelişme dikkat çekicidir: mevzuat, kullanma izni yerine tapuda üst hakkı kurulmasına yönelmiştir. Bu, hak sahibi bakımından daha güçlü bir konum demektir.

Süre sonunda yapılar

Hazine taşınmazlarında bu konu ayrıca düzenlenmiştir. Yatırıma kamu taşınmazı tahsisine ilişkin hükme göre; irtifak hakkı veya kullanma izni süresinin sonunda makine, teçhizat ve demirbaşlar hariç diğer yapı ve tesisler taşınmaz maliki idareye intikal eder; yatırımcının talebi hâlinde genel hükümlere göre yeniden hak tesis edilebilir.

Bu, Medenî Kanun’daki genel kuralla aynı yöndedir.

Sona Erme ve Sonuçları

Üst hakkının sona ermesi, yatırım planlamasının en uzun vadeli boyutudur.

1. Yapılar malike kalır. Üst hakkı sona erince yapılar arazi malikine kalır ve arazinin bütünleyici parçası olur.

2. Kural olarak bedelsizdir. Yapının arazi malikinin mülkiyetine geçmesi kural olarak bedelsiz gerçekleşir; taşınmaz maliki, aksi kararlaştırılmadıkça, kendisine kalan yapılar için üst hakkı sahibine bir bedel ödemez.

3. Sayfa kapatılır. Bağımsız ve sürekli üst hakkı tapu kütüğüne kaydedilmişse, üst hakkı sona erince bu sayfa kapatılır.

4. Yükler sona erer. Taşınmaz olarak kaydedilmiş üst hakkı üzerindeki rehin hakları, diğer bütün hak, kısıtlama ve yükümlülükler de sayfanın kapatılmasıyla birlikte sona erer; bedele ilişkin hükümler saklıdır.

İkinci madde, sözleşme müzakerelerinin en önemli kalemidir: “aksi kararlaştırılmadıkça” ifadesi, bedel ödenmesinin sözleşmeyle kararlaştırılabileceğini gösterir.

Bu nedenle üst hakkı sözleşmesinde şu husus mutlaka görüşülmelidir: süre sonunda yapılar için bir bedel ödenecek mi, ödenecekse nasıl hesaplanacak?

Dördüncü madde ise finansman tarafını ilgilendirir: hak sona erdiğinde üzerindeki ipotek de sona erer. Kredi vadesi ile hak süresinin uyumlu planlanması bu nedenle zorunludur.

Süresinden Önce Sona Erme

Üst hakkı süresinden önce de sona erebilir. Kanunda iki yol öngörülmüştür.

Anlaşma yoluyla. Taraflar her zaman anlaşarak süre dolmadan üst hakkına son verilmesini ve tapu sicilinden terkinini sağlayabilir.

Malikin talebiyle. Kanuna göre; üst hakkı sahibi, bu haktan doğan yetkilerinin sınırını ağır şekilde aşar veya sözleşmeden doğan yükümlülüklerine önemli ölçüde aykırı davranırsa; malik, üst hakkının ona bağlı bütün hak ve yükümlülükleri ile birlikte süresinden önce kendisine devrini isteyebilir.

Bu hükümdeki iki ölçüt dikkat çekicidir: “ağır şekilde aşma” ve “önemli ölçüde aykırılık”. Her aykırılık bu sonucu doğurmaz; ağırlık aranır.

Ayrıca sürenin dolmasıyla üst hakkı kendiliğinden sona erer; ancak tapu kütüğündeki kaydın terkini ayrıca gerekir.

Bu nedenle süre bitiminde:

• Terkin işlemi takip edilmeli,
• Ayrı sayfa açılmışsa kapatılması izlenmeli,
• Üzerindeki ipotek ve şerhler bakımından durum netleştirilmelidir.

Hangi Hak Hangi Duruma Uygun?

Doğru aracın seçilmesi, projenin başarısını doğrudan etkiler.

Kiralama. Kısa ve orta vadeli, yapı yatırımı gerektirmeyen kullanımlar için. Tarımsal kullanım, otlatma, geçici işletmeler.

Kullanma izni. Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerde, irtifak kurulamadığı hâllerde. Kıyı, dolgu alanı ve benzeri yerler.

İrtifak hakkı. Hazinenin özel mülkiyetindeki taşınmazlarda, yapı yatırımı içeren orta ve uzun vadeli projeler için.

Üst hakkı. Yapının mülkiyetinin hak sahibinde olmasının önem taşıdığı, finansman gerektiren uzun vadeli yatırımlar için.

Satın alma. Mümkünse en güçlü konum. Ancak birçok Hazine taşınmazı satışa konu edilemez.

Seçim yapılırken sorulacak sorular:

1. Taşınmaz hangi statüde? Tescilli mi, hüküm ve tasarruf mu?
2. Proje yapı yatırımı içeriyor mu?
3. Finansman gerekiyor mu? Teminat yapısı ne olacak?
4. Yatırımın amorti süresi ne kadar?
5. Hakkın devri planlanıyor mu?
6. Süre sonunda yapıların akıbeti nasıl planlanmalı?

Üçüncü ve altıncı maddeler, üst hakkını diğerlerinden ayıran kalemlerdir.

Bu değerlendirme, taşınmazın statüsü belirlendikten sonra yapılmalıdır; çünkü statü, kullanılabilecek araçları baştan sınırlar. Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki bir yerde irtifak hakkı kurulamayacağından, üst hakkı seçeneği de gündeme gelmez.

Sözleşmede Dikkat Edilecekler

Hazine taşınmazı üzerinde hak kurulurken sözleşmede incelenmesi gereken maddeler:

• Hakkın niteliği. Bağımsız ve sürekli mi? Ayrı sayfaya tescil edilecek mi?
• Süre. Otuz yıl eşiğinin üzerinde mi?
• Devir. Devir mümkün mü, izne tabi mi?
• İpotek. Hak üzerinde rehin kurulmasına ilişkin bir kısıt var mı?
• Bedel ve artış. Yıllık bedel ve hasılat payı.
• Amaç. Kullanım amacı nasıl tanımlanmış?
• Süre sonu. Yapıların akıbeti ve bedel ödenip ödenmeyeceği.
• Fesih. Hangi aykırılıklar sona erdirme sebebi?

Üçüncü ve dördüncü maddeler finansman planı için belirleyicidir. Devri izne tabi kılınmış bir hak, tapu mevzuatındaki ayrı sayfaya tescil şartları bakımından da ayrıca değerlendirilmelidir.

Bu nedenle finansman öngörülen projelerde, sözleşme imzalanmadan önce tapu müdürlüğünden tescil şekli teyit edilmelidir.

Kat Mülkiyeti ile İlişkisi

Üst hakkının az bilinen bir uygulaması, yapı üzerinde bağımsız bölüm oluşturulmasıdır.

Medenî Kanun’a göre; bir binanın başlı başına kullanılmaya elverişli bağımsız bölümleri üzerinde kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulması, Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabidir.

Bu, üst hakkına dayalı olarak inşa edilen yapılarda da gündeme gelebilir. Yapının mülkiyeti üst hakkı sahibine ait olduğundan, bağımsız bölümler üzerinde hak kurulması mümkün olabilir.

Ancak burada dikkat edilmesi gereken husus, sürelerin uyumudur: üst hakkı sona erdiğinde yapı arazi malikine geçtiğinden, bağımsız bölümler üzerindeki hakların akıbeti de bu tarihe bağlıdır.

Bu nedenle üst hakkına dayalı yapılarda bağımsız bölüm satışı veya devri planlanıyorsa:

• Üst hakkının kalan süresi alıcılara açıkça bildirilmeli,
• Süre sonunda doğacak sonuçlar sözleşmede düzenlenmeli,
• Tapu kaydında hakkın süresi görülebilir olmalıdır.

Hazine taşınmazları bakımından ise ayrıca sözleşmedeki devir ve alt kullanım hükümleri incelenmelidir; bu hükümler bağımsız bölüm oluşturulmasını ve devrini sınırlayabilir.

Ayrıca tesisin üçüncü kişilere kiraya verilmesi hâlinde hasılat payı doğduğu da hatırlanmalıdır. Kanuna göre hak lehtarından brüt kiranın yüzde biri, kiracılardan ise kalan tutar üzerinden yüzde bir oranında pay alınır ve kiracılardan alınamayan paylar hak lehtarından tahsil edilir.

Bu nedenle bağımsız bölüm veya alan kiralaması planlanan projelerde, hasılat payı yükümlülüğü baştan fizibiliteye eklenmeli ve alt kira sözleşmelerinde açıkça düzenlenmelidir.

Kamu Taşınmazlarında Neden Üst Hakkına Yöneliniyor?

Son yıllarda mevzuatta, kullanma izni yerine tapuda üst hakkı kurulmasına yönelen düzenlemeler görülmektedir. Bunun sebepleri anlaşılırdır.

1. Finansman. Tapuda tescilli ve devredilebilir bir hak, kredi teminatı olarak çok daha elverişlidir. Kullanma izni idari bir izindir ve teminat yapısı tartışmalıdır.

2. Yatırımcı güveni. Yapının mülkiyetinin hak sahibinde olması, uzun vadeli yatırım kararını kolaylaştırır.

3. Devir imkânı. Projenin el değiştirmesi veya ortak alınması, tescilli bir hak üzerinden daha öngörülebilir yürür.

4. İkincil piyasa. Hakkın devredilebilir olması, yatırımın çıkış planını mümkün kılar.

Buna karşılık idare bakımından da güvenceler korunmuştur: süre sınırı, amaç şerhi, devirde izin şartı ve süre sonunda yapıların idareye intikali.

Bu nedenle yatırımcıların, projeye başlamadan önce hangi aracın uygulanacağını netleştirmesi gerekir. Aynı taşınmaz için farklı mevzuat farklı araçlar öngörebilir; hangisinin uygulanacağı taşınmazın statüsüne ve yatırımın türüne bağlıdır.

Tereddüt hâlinde ilgili idareden yazılı görüş alınması ve bu görüşün fizibiliteye eklenmesi yerinde olur.

Özel Mülkiyette Üst Hakkı

Üst hakkı yalnızca kamu taşınmazlarına özgü değildir; özel mülkiyette de sık kullanılır ve bu kullanımlar Hazine dosyalarına da ışık tutar.

Uygulamada karşılaşılan başlıca hâller:

1. Arsa sahibi ile yatırımcı arasında. Arsa sahibi mülkiyeti korurken, yatırımcı üst hakkına dayanarak yapıyı inşa eder ve işletir. Süre sonunda yapı arsa sahibine kalır.

2. Aile içi düzenlemeler. Ana taşınmaz bir kişide kalırken, çocuklar lehine üst hakkı kurularak yapılaşma imkânı tanınabilir.

3. Enerji ve altyapı yatırımları. Uzun vadeli tesislerde arazi edinmek yerine üst hakkı tercih edilebilir.

4. Ticari yapılar. Alışveriş merkezi, otel ve benzeri yatırımlarda finansman yapısı üst hakkı üzerinden kurulabilir.

Her hâlde sözleşmede düzenlenmesi gerekenler benzerdir: süre, bedel, devir, sigorta, bakım yükümlülüğü, süre sonunda yapıların akıbeti ve bedel ödenip ödenmeyeceği.

Kanun, süre sonunda yapıların malike geçmesini kural olarak bedelsiz öngördüğünden; bedel ödenmesi isteniyorsa bunun sözleşmede açıkça kararlaştırılması gerekir. Bu husus, üst hakkı sözleşmelerinin en kritik maddesidir.

Ayrıca hakkın kurulması resmî şekle tabidir ve tapu siciline tescil edilmesi gerekir. Tescil edilmeyen bir anlaşma, ayni hak doğurmaz.

Sık Yapılan Hatalar

Üst hakkını kiralamayla karıştırmak. Üst hakkında yapının mülkiyeti hak sahibine aittir.

Otuz yıl eşiğini gözetmemek. En az otuz yıl için kurulan üst hakkı sürekli niteliktedir.

Ayrı sayfaya tescili kendiliğinden sanmak. Tescil, hak sahibinin istemi üzerine ve şartların varlığı hâlinde yapılır.

Devir kısıtını göz ardı etmek. Tasarrufları izne tabi kılınmış haklar bakımından tescil şartları ayrıca değerlendirilir.

Süre sonu bedelini konuşmamak. Yapılar kural olarak bedelsiz malike geçer; aksi kararlaştırılabilir.

Kredi vadesini hak süresiyle uyumlamamak. Hak sona erdiğinde üzerindeki rehin de sona erer.

İntifa ve sükna ile üst hakkını eş tutmak. İlk ikisi kişiye bağlıdır ve devredilemez.

Terkin işlemini takip etmemek. Süre bitiminde kayıt kendiliğinden silinmez.

Tescilsiz anlaşmaya güvenmek. Tapu siciline tescil edilmeyen anlaşma ayni hak doğurmaz.

Bağımsız bölüm devrinde süreyi bildirmemek. Alıcılar hakkın kalan süresini bilmelidir.

Adım Adım Süreç

1. Taşınmazın statüsünü belirleyin. Tescilli mi, hüküm ve tasarruf mu?
2. Uygun aracı seçin. Kiralama, kullanma izni, irtifak veya üst hakkı.
3. Süreyi planlayın. Otuz yıl eşiği ve amorti süresi.
4. Tescil şeklini teyit edin. Ayrı sayfaya tescil mümkün mü?
5. Finansman yapısını kurun. İpotek imkânı ve vade uyumu.
6. Sözleşme maddelerini inceleyin. Devir, amaç, fesih ve süre sonu.
7. Süre sonunda terkini takip edin. Kayıt kendiliğinden silinmez.

İlgili Konular ve Kaynaklar

Sıkça Sorulan Sorular

Üst hakkı nedir?

Medenî Kanun’a göre bir taşınmaz malikinin, üçüncü kişi lehine arazisinin altında veya üstünde yapı yapmak veya mevcut bir yapıyı muhafaza etmek yetkisi veren bir irtifak hakkı kurmasıdır.

Yapının mülkiyeti kimde olur?

Kanuna göre, bir üst irtifakına dayalı olarak başkasına ait bir arazinin altında veya üstünde sürekli kalmak üzere inşa edilen yapıların mülkiyeti, irtifak hakkı sahibine ait olur.

Üst hakkı devredilebilir mi?

Kanuna göre aksi kararlaştırılmış olmadıkça bu hak devredilebilir ve mirasçılara geçer. Sözleşmede devir kısıtlanabilir veya izne bağlanabilir.

Otuz yıl neden önemli?

Kanuna göre en az otuz yıl için kurulan üst hakkı sürekli niteliktedir. Bağımsız ve sürekli nitelikteki üst hakkı, sahibinin istemi üzerine tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilebilir.

Ayrı sayfaya tescil ne sağlar?

Tapu kütüğüne taşınmaz olarak tescil edilen bağımsız ve sürekli haklar üçüncü kişilere devredilebilir, mirasçılara geçebilir ve bunlar üzerinde her türlü ayni ve kişisel hak kurulabilir.

Tescil için başka şart var mı?

Tapu mevzuatına göre, en az otuz yıl süreli olmanın yanında hakkın tasarruflarının kısıtlanmamış veya izne tabi kılınmamış olması da aranmaktadır.

İntifa hakkı ile farkı nedir?

İntifa hakkı sahibine konusu üzerinde tam yararlanma yetkisi sağlar ancak kişiye bağlıdır. Üst hakkı ise yapının mülkiyetini verir ve aksi kararlaştırılmadıkça devredilebilir.

Oturma hakkı devredilebilir mi?

Hayır. Kanuna göre oturma hakkı başkasına devredilemez; bir binadan veya onun bir bölümünden konut olarak yararlanma yetkisi verir.

Süre sonunda yapılar ne olur?

Üst hakkı sona erince yapılar arazi malikine kalır ve arazinin bütünleyici parçası olur.

Bedel ödenir mi?

Kural olarak bedelsizdir; taşınmaz maliki, aksi kararlaştırılmadıkça kendisine kalan yapılar için üst hakkı sahibine bir bedel ödemez. Bu nedenle sözleşmede aksinin kararlaştırılması görüşülmelidir.

Üzerindeki ipotek ne olur?

Taşınmaz olarak kaydedilmiş üst hakkı üzerindeki rehin hakları ile diğer bütün hak, kısıtlama ve yükümlülükler, sayfanın kapatılmasıyla birlikte sona erer; bedele ilişkin hükümler saklıdır.

Süresinden önce sona erer mi?

Taraflar anlaşarak sona erdirebilir. Ayrıca üst hakkı sahibi yetkilerinin sınırını ağır şekilde aşar veya sözleşmeden doğan yükümlülüklerine önemli ölçüde aykırı davranırsa, malik hakkın süresinden önce kendisine devrini isteyebilir.