Hazine Taşınmazında Doğrudan Satış: Kimler İhalesiz Satın Alabilir? (4706 m.4)

“Hazine arazisini ihalesiz alabilir miyim?” sorusunun cevabı, kim olduğunuza ve taşınmazla ilişkinize bağlıdır.

Kanun bir liste yapmıştır ve bu liste kapalıdır: listede yoksanız, yol ihaledir. Listede varsanız, bedelin nasıl hesaplanacağı da yine listedeki yerinize göre değişir.

Aşağıda hangi hâllerin doğrudan satışa konu olduğu, iki bedel rejimi arasındaki fark, indirimler ve satış sonrası kısıtlar ele alınmaktadır.

Kural İhale, İstisna Doğrudan Satış

Hazine taşınmazlarının satışında genel usul, 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu çerçevesinde ihaledir. Bu, kamu malının değerlendirilmesinde rekabet ve açıklık ilkelerinin gereğidir.

Doğrudan satış ise bu kuralın istisnasıdır ve ancak kanunun açıkça saydığı hâllerde uygulanır. Kanun bunu şu ifadeyle kurar: sayılan kişi ve kuruluşlara rayiç bedel üzerinden doğrudan satılabilir.

İki nokta önemlidir:

• Liste sınırlıdır; kıyas yoluyla genişletilemez.
• Hüküm "satılabilir" demektedir; yani idareye takdir yetkisi tanınmıştır. Şartları taşımak, satışın zorunlu olduğu anlamına gelmez.

Birinci Grup: Rayiç Bedel Üzerinden Doğrudan Satış

Yabancı devletlere

Karşılıklı olmak, Dışişleri Bakanlığının olumlu görüşü alınmak ve diplomatik amaçlarla kullanılmak kaydıyla yabancı devletlere doğrudan satış yapılabilir.

Üç şart birlikte aranır: karşılıklılık, olumlu görüş ve diplomatik amaç.

Sınırlı ayni hak lehtarlarına

Bu bent, yatırımcılar bakımından en değerli olanlardan biridir.

Taşınmaz üzerinde çeşitli amaçlarla kişiler lehine sınırlı ayni hak tesis edilmişse; zemini ile üzerindeki bina ve tesislerin Hazineye geçmesi gereken kısmı, talep edilmesi hâlinde hak lehtarlarına doğrudan satılabilir.

Yani Hazine taşınmazı üzerinde irtifak hakkı bulunan bir yatırımcı, süreç içinde taşınmazın mülkiyetini de edinebilir.

Hissedarlara

Hazine’nin hissedar olduğu taşınmazlarda, diğer hissedarlara doğrudan satış mümkündür. Bu bent, kanunda belirtilen yüzölçümü ve hisse oranı eşiklerine bağlanmıştır.

Önemli bir istisna vardır: Hazineye ait tarım arazilerinin satışında, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’ndaki kısıtlamalara tabi olan taşınmazlar, bu bentteki kısıtlamalara tabi olmaksızın hissedarına doğrudan; birden fazla hissedar varsa hissedarlar arasında pazarlık usulüyle satılabilir.

Köylerdeki kullanıcılara

Kanun, köy sınırları içindeki belirli taşınmazlar bakımından doğrudan satış öngörmüştür. Bu bent kapsamında satın alacakların veya kanuni ve akdi haleflerinin; kanunun yürürlüğe girdiği tarihte taşınmazın bulunduğu köy nüfusuna kayıtlı olmaları veya belirli bir tarihten beri o köyde ikamet etmeleri şartı aranır.

Belediyelere

Toplu konut amaçlı olarak kullanılmak üzere, düzenlenecek protokolle belediyelere doğrudan satış yapılabilir.

İkinci Grup: Harca Esas Değer Üzerinden Satış

İkinci grup, bedel bakımından çok daha avantajlıdır ve belirli kurumsal amaçlara özgülenmiştir.

Kanun, plan kararlarına uyulmak kaydıyla Hazineye ait taşınmazların şunlara 492 sayılı Harçlar Kanunu’nun 63. maddesinde yer alan harca esas değer üzerinden doğrudan satılabileceğini öngörmüştür:

• Küçük sanayi sitesi yapılmak üzere bu amaçla kurulmuş kooperatifler ile kamu kurum ve kuruluşlarına,
• Borsa yapılmak üzere ticaret borsalarına,
• Serbest bölge olarak kullanılmak üzere — bu amaçla tahsis edilmiş taşınmazlar da dâhil — kamu kurum ve kuruluşları ile kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşlarına,
• Teknoloji geliştirme bölgelerinde yönetici şirkete,
• Toplu konut üretmek amacıyla ilgili idareye.

Ve şu kayıt eklenmiştir: bu yerlerin amacı dışında kullanılamayacağına dair tapu kütüğüne şerh konulur.

Harca esas değer neden önemli?

Bu, satışın ekonomik yönünü belirleyen ayrımdır.

Rayiç bedel, taşınmazın gerçek piyasa değerine yakın olarak tespit edilen bedeldir.

Harca esas değer ise 492 sayılı Harçlar Kanunu çerçevesinde belirlenen ve genellikle emlak vergisi değerine dayanan bir değerdir. Uygulamada rayiç bedelin belirgin biçimde altında kalır.

Dolayısıyla ikinci gruba giren bir kuruluş için satın alma maliyeti, birinci gruba göre çok daha düşüktür. Bu nedenle bir talebin hangi grupta değerlendirileceği, dosyanın en önemli sorusudur.

Özel Bedel Kuralları

Kanun iki özel durum için ayrı bedel esası getirmiştir.

Vakıf üniversiteleri ve vergi muafiyeti tanınan vakıflar

Üzerinde münhasıran eğitim veya sağlık amaçlı sınırlı ayni hak tesis edilmiş taşınmazlarda, sınırlı ayni hak lehtarına satış yapılırken; hak sahibinin vakıf üniversitesi veya vergi muafiyeti tanınan vakıf olması hâlinde satış bedeli, harca esas değerin yarısıdır.

Bu, eğitim ve sağlık yatırımlarına yönelik özel bir teşviktir.

Kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşları

Kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşlarına, sınırlı ayni hak lehtarlığına ilişkin bende göre yapılan satışlarda satış bedeli, sadece taşınmazın zemin bedeli dikkate alınmak suretiyle belirlenir.

Yani zemin üzerindeki bina ve tesislerin değeri bedele yansıtılmaz. Meslek kuruluşları için kayda değer bir avantajdır.

Satış Sonrası Kısıtlar: Amaç Şerhi

Doğrudan satışların ortak özelliği, amaca bağlı olmalarıdır.

Kanun iki ayrı yerde şerh öngörmüştür:

• Maddenin birinci fıkrasında sayılan belirli bentlere göre satılan yerlerin satış amacı dışında kullanılamayacağı hususunda tapu kütüğünün beyanlar hanesine şerh konulur.
• Harca esas değer üzerinden satılan yerlerin amacı dışında kullanılamayacağına dair tapu kütüğüne şerh konulur.

Bu şerhin sonuçları ciddidir:

• Taşınmaz, satış amacından farklı bir amaçla kullanılamaz.
• Amaç dışı kullanımın idarece tespiti hâlinde, sözleşmede ve mevzuatta öngörülen yaptırımlar gündeme gelir.
• Şerh, taşınmazı sonradan devralacak kişiler bakımından da görünürdür ve değerini etkiler.

Uygulamada satın almak isteyenlerden, satıştan önce; taşınmazın ileride yapılacak imar planlarında satış amacı doğrultusunda ayrılmasının sağlanacağı ve amaç dışı kullanımın tespiti hâlinde doğacak sonuçlara ilişkin taahhüt alınmaktadır.

Bu nedenle doğrudan satın alma talebinde bulunmadan önce, taşınmazın planlanan kullanımının satış amacıyla uzun vadede uyumlu kalıp kalmayacağı değerlendirilmelidir.

Başvuru: Nereye ve Nasıl?

Doğrudan satın alma talepleri, taşınmazın bulunduğu yerdeki millî emlak birimine yapılır. Uygulamada bu birim, ilde defterdarlık (millî emlak müdürlüğü), ilçede mal müdürlüğüdür.

Dilekçede yer alması gerekenler:

• Taşınmazın il, ilçe, mahalle veya köy, ada ve parsel bilgileri.
• Talebin dayandığı bent; hangi hâle dayanıldığı açıkça yazılmalıdır.
• Şartların sağlandığını gösteren belgeler.
• Bedelin rayiç bedel mi yoksa harca esas değer üzerinden mi hesaplanacağına ilişkin talep.
• Varsa indirim taleplerine ilişkin açıklama.

Hangi belgeler istenir? Talebin dayandığı bende göre değişir:

• Sınırlı ayni hak lehtarlığında: irtifak hakkı veya kullanma iznine ilişkin sözleşme ve tapu kaydı.
• Hissedarlıkta: tapu kayıt örneği ve hisse durumu.
• Köy bendinde: nüfus kayıt örneği veya ikamet belgeleri.
• Kurumsal bentlerde: kuruluş belgeleri, yetki belgesi, faaliyet ve amaç belgeleri, plan durumu.

Başvuru yazılı yapılmalı ve kayıt numarası alınmalıdır. Talep reddedilirse gerekçeli ret yazısı istenmeli ve süreler takip edilmelidir.

Hangi Bent Bana Uyar? Kısa Karar Ağacı

1. Taşınmaz üzerinde irtifak hakkınız veya kullanma izniniz var mı? Varsa sınırlı ayni hak lehtarlığı bendi değerlendirilir.
2. Taşınmazda hisseniz var mı? Varsa hissedara satış; tarım arazisi ise 5403 kapsamındaki istisna ayrıca değerlendirilir.
3. Taşınmaz üzerinde yapı kayıt belgeniz mi var? Bu, ayrı bir rejimdir ve imar mevzuatı çerçevesinde işler.
4. Tarım arazisini kullanıcı mısınız? Tarım arazilerinin kullanıcılarına satışı ayrı düzenlemelere tabidir.
5. Kurumsal bir yapı mısınız? Kooperatif, borsa, meslek kuruluşu, yönetici şirket ise harca esas değer grubu değerlendirilir.
6. Hiçbiri değilse: yol ihaledir.

Bu sıralama önemlidir: aynı taşınmaz için birden fazla bent gündeme gelebilir ve hangisine dayanıldığı bedeli, indirimi ve şerhi değiştirir.

Doğrudan Satış ile İhale Karşılaştırması

Tablodaki dördüncü satır çoğu kez gözden kaçar: doğrudan satışın avantajı bedelde ise, dezavantajı amaç kısıtındadır. Taşınmazı serbestçe değerlendirmek isteyen bir alıcı için ihale, düşünüldüğünden daha uygun olabilir.

Amaç Dışı Kullanım Tespit Edilirse

Amaç şerhinin yaptırımı, satış sözleşmesinde ve mevzuatta düzenlenir. Bu nedenle sözleşme imzalanmadan önce bu hükümler okunmalıdır.

Uygulamada alıcılardan, satıştan önce şu hususlarda taahhüt alınmaktadır:

• Taşınmazın ileride yapılacak imar planlarında satış amacı doğrultusunda ayrılmasının sağlanacağı.
• Yapılacak imar planlarında, her ne sebeple olursa olsun satış amacına ayrılamaması hâlinde doğacak sonuçlar.
• Taşınmazın ilgilileri tarafından amacı dışında kullanılmasının idarece tespiti hâlinde uygulanacak yaptırımlar.

Bu taahhütlerin içeriği, satışın hangi bende dayandığına ve özel kanunlardaki düzenlemelere göre değişir.

Alıcı bakımından dikkat edilmesi gerekenler:

Süre. Amaç kısıtının ne kadar süreyle geçerli olacağı sözleşmede belirtilmiş midir? Süresiz bir kısıt, taşınmazın ileride değerlendirilmesini kalıcı olarak sınırlar.

Yaptırım. Amaç dışı kullanım tespit edilirse sonuç nedir: bedel farkının tahsili mi, satışın geri alınması mı, başka bir yaptırım mı?

İmar riski. Taşınmazın satış amacına uygun kullanılabilmesi imar planına bağlıysa ve plan sonradan farklı bir kullanım öngörürse, sorumluluk kime aittir?

Bu üç soru cevaplanmadan imzalanan bir sözleşme, ilerleyen yıllarda beklenmedik bir yükle karşılaşma riski taşır.

Doğrudan Satış Talebi Reddedilirse

Doğrudan satış talebinin reddi bir idari işlemdir ve denetime tabidir.

Ret hâlinde izlenecek yol:

1. Gerekçeli ret yazısını isteyin. Hangi şartın sağlanmadığı açıkça belirtilmelidir.
2. Tebliğ tarihini kayıt altına alın. Süreler bu tarihten işler.
3. Gerekçeyi kanun metniyle karşılaştırın. Ret, kanunda öngörülmeyen bir şarta mı dayanıyor?
4. Eksik belge varsa tamamlayın. Şekli eksiklikler yeni başvuruyla giderilebilir.
5. Takdir yetkisi gerekçesine dikkat edin. Kanun “satılabilir” dediğinden, idarenin takdiri de bir ret sebebi olabilir; ancak takdirin de hukuka ve kamu yararına uygun kullanılması gerekir.
6. Süresi içinde yargı yolunu değerlendirin. İdare cevap vermezse, kanunda öngörülen sürenin sonunda istek reddedilmiş sayılır.

Ret gerekçesi taşınmazın tahsisli olması ise, tahsisin kaldırılması ayrı bir konudur ve o yönden araştırma yapılmalıdır. Ret gerekçesi taşınmazın mera veya benzeri bir kamu malı olması ise, o hâlde 4706 rejimi zaten uygulanmaz ve dosya baştan farklı kurulmalıdır. Bu ayrımın yapılmaması, doğru dilekçeyle yanlış merciye başvurmak sonucunu doğurur ve süre kaybettirir. Bu nedenle ret yazısındaki gerekçe, itiraz hazırlanmadan önce dikkatle okunmalıdır.

Sık Yapılan Hatalar

Listeyi geniş yorumlamak. Doğrudan satış hâlleri sınırlı sayıdadır ve kıyasla genişletilemez.

Şartları taşımayı hak sanmak. Kanun “satılabilir” demektedir; idarenin takdir yetkisi vardır.

Hangi bende dayanıldığını yazmamak. Bent, bedeli ve indirimi doğrudan belirler.

İki bedel rejimini karıştırmak. Rayiç bedel ile harca esas değer arasındaki fark büyüktür.

Amaç şerhini hesaba katmamak. Satılan yerler satış amacı dışında kullanılamaz ve tapuya şerh konulur.

Peşin indirimini her satış için varsaymak. İndirim, maddede sayılan bentler için öngörülmüştür.

İmar taahhüdünü okumadan imzalamak. Taşınmazın imar planında satış amacına ayrılmasına ilişkin taahhütler alınmaktadır.

Adım Adım Süreç

1. Taşınmazın statüsünü doğrulayın. Hazinenin özel mülkiyetinde mi, tahsisli mi?
2. Uygun bendi belirleyin. Hangi hâle dayanacaksınız?
3. Bedel rejimini tespit edin. Rayiç bedel mi, harca esas değer mi?
4. Şart belgelerini hazırlayın. Bende göre değişir.
5. Yazılı başvuru yapın. Dayanak bent açıkça yazılır, kayıt numarası alınır.
6. Bedel tebliğini inceleyin. Hesap dökümü ve indirim durumu sorulur.
7. Şerh ve taahhütleri değerlendirin. Uzun vadeli kullanım planıyla uyumlu mu?

İlgili Konular ve Kaynaklar

Sıkça Sorulan Sorular

Hazine taşınmazını ihalesiz alabilir miyim?

Ancak kanunda sayılan hâllerde. 4706 sayılı Kanun’un 4. maddesi doğrudan satış hâllerini sınırlı olarak saymıştır; bu listede yer almayanlar için yol ihaledir.

Şartları taşıyorsam satış zorunlu mu?

Hayır. Kanun “doğrudan satılabilir” ifadesini kullanmıştır; idarenin takdir yetkisi bulunmaktadır.

Bedel nasıl belirlenir?

İki rejim vardır. Maddede sayılan hâllerin bir kısmında rayiç bedel, bir kısmında ise 492 sayılı Harçlar Kanunu’nun 63. maddesinde yer alan harca esas değer üzerinden satış yapılır.

Harca esas değer neden avantajlı?

Harca esas değer, uygulamada rayiç bedelin belirgin biçimde altında kalan bir değerdir. Bu nedenle bu gruba giren kuruluşlar için maliyet çok daha düşüktür.

Kimler harca esas değer üzerinden alabilir?

Küçük sanayi sitesi yapmak üzere kurulmuş kooperatifler ile kamu kurum ve kuruluşları, borsa yapılmak üzere ticaret borsaları, serbest bölge olarak kullanılmak üzere kamu kurum ve kuruluşları ile kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşları, teknoloji geliştirme bölgelerinde yönetici şirket ve toplu konut üretimi için ilgili idare.

İrtifak hakkım var, satın alabilir miyim?

Taşınmaz üzerinde kişiler lehine sınırlı ayni hak tesis edilmişse, zemini ile üzerindeki bina ve tesislerin Hazineye geçmesi gereken kısmı, talep edilmesi hâlinde hak lehtarlarına doğrudan satılabilir.

Vakıf üniversitesiyiz, bedel farklı mı?

Üzerinde münhasıran eğitim veya sağlık amaçlı sınırlı ayni hak tesis edilmiş taşınmazlarda; hak sahibinin vakıf üniversitesi veya vergi muafiyeti tanınan vakıf olması hâlinde satış bedeli, harca esas değerin yarısıdır.

Meslek kuruluşları için özel bir hüküm var mı?

Evet. Kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşlarına ilgili bende göre yapılan satışlarda satış bedeli, sadece taşınmazın zemin bedeli dikkate alınmak suretiyle belirlenir.

Peşin ödersem indirim var mı?

Maddede sayılan belirli bentler kapsamında rayiç bedel üzerinden yapılan satışlarda, satış bedelinin peşin ödenmesi hâlinde yüzde yirmi indirim uygulanır. Hangi bendin kapsamda olduğu bedel tebliğinde sorulmalıdır.

Tapuma şerh konulur mu?

Evet. Maddede sayılan belirli bentlere göre satılan yerlerin satış amacı dışında kullanılamayacağı hususunda beyanlar hanesine; harca esas değer üzerinden satılan yerlerin ise amacı dışında kullanılamayacağına dair tapu kütüğüne şerh konulur.

Tarım arazisinde hissedarım, kısıtlamalar uygulanır mı?

Hazineye ait tarım arazilerinin satışında 5403 sayılı Kanun’daki kısıtlamalara tabi olan taşınmazlar, hissedara satışa ilişkin bentteki kısıtlamalara tabi olmaksızın hissedarına doğrudan; birden fazla hissedar varsa hissedarlar arasında pazarlık usulüyle satılabilir.

Başvuruyu nereye yaparım?

Taşınmazın bulunduğu yerdeki millî emlak birimine; ilde defterdarlık, ilçede mal müdürlüğü. Başvuru yazılı yapılmalı ve kayıt numarası alınmalıdır.