Lojman ve Kiralanan Hazine Taşınmazında Öncelikli Alım Hakkı: On Beş Gün Kuralı

Lojmanların satışa çıkarılması, on binlerce kamu görevlisini doğrudan ilgilendiren bir süreç. Ancak sürecin en kritik ayrıntısı çoğu kez gözden kaçıyor: öncelikli alım hakkı, ihaleden önce değil, ihaleden sonra kullanılıyor.

Yani konutta oturan kişi, bedeli önceden bilerek karar veremiyor; bedel ihalede oluşuyor ve ona tebliğ ediliyor. Sonra da on beş günlük bir saat işlemeye başlıyor.

Aşağıda kimin bu hakka sahip olduğu, sürecin nasıl işlediği, ödeme seçenekleri ve hakkın kullanılmaması hâlinde ne olacağı ele alınmaktadır.

Kimler Öncelikli Alım Hakkına Sahip?

Kanun hakkı üç şarta bağlamıştır ve üçü birlikte aranır.

1. Tahsis türü: görev, sıra veya hizmet tahsisli olmak

Hak, görev tahsisli, sıra tahsisli ve hizmet tahsisli kamu konutlarında oturanlara tanınmıştır. Bu tahsis türleri Kamu Konutları mevzuatında tanımlanmıştır.

Konutun hangi tahsis türüyle verildiği, tahsis belgesinden anlaşılır. Bu nedenle sürecin başında tahsis belgesinin temin edilmesi gerekir.

2. Kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş olması

Konutun bulunduğu yapıda kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş olmalıdır. Bu şart 7153 sayılı Kanun ile genişletilmiş; başlangıçta yalnızca kat mülkiyeti aranırken, kat irtifakı da kapsama alınmıştır.

Bunun sebebi pratiktir: bağımsız bölüm olarak satılabilmesi için konutun tapuda ayrı bir birim hâline gelmiş olması gerekir.

3. İhale tarihinde konutta oturuyor olmak

Hak, ihale yapıldığı tarihte o konutta oturanlara tanınmıştır. Yani ihaleden sonra konuta yerleşen kişi bu haktan yararlanamaz; ihaleden önce çıkan kişi de öyle.

Süreç Nasıl İşliyor? Sıralama Kritik

Burada beklentiyi tersine çeviren bir yapı vardır.

Birinci aşama: İhale

Kamu konutu önce ihaleye çıkarılır. Uygulamada bu ihaleler, 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun 45. maddesinde düzenlenen açık teklif usulü ile yapılmaktadır.

Yani konutta oturan kişi, bedeli baştan bilmez. Bedel, ihalede oluşan tekliflerle belirlenir.

İkinci aşama: Bedelin tebliği

Yapılan ihale sonucunda oluşan ihale bedeli, öncelikli satın alma hakkı bulunanlara tebliğ edilir.

Bu tebligat, tüm sürecin başlangıç noktasıdır ve tarihi mutlaka kayıt altına alınmalıdır.

Üçüncü aşama: On beş günlük süre

Öncelikli alım hakkı sahibinin, içinde oturduğu kamu konutunu bu bedel üzerinden satın almak istemesi ve tebligattan itibaren on beş gün içerisinde:

• ihale bedelini peşin ödemesi, veya
• peşinatı ödeyerek taksitli satış sözleşmesi düzenlemesi

hâlinde, bu durum en yüksek teklif veren istekliye bildirilir ve satış öncelikli hak sahibine yapılır.

On beş gün, ihale bedelini değerlendirmek, finansman bulmak ve karar vermek için oldukça kısa bir süredir. Bu nedenle hazırlığın ihaleden önce yapılmış olması gerekir.

Hak Kullanılmazsa: İki Aylık Tahliye

Bu, sürecin en sert sonucudur ve baştan bilinmelidir.

Öncelikli satın alma hakkı sahibinin aynı süre içerisinde:

• kamu konutunu satın almak istemediğini bildirmesi,
• bu süre içerisinde herhangi bir bildirimde bulunmaması, ya da
• yükümlülüklerini yerine getirmemesi

hâlinde, en yüksek teklif veren istekliye tebligat gönderilerek ihale bedelini peşin veya taksitle ödemesi gerektiği bildirilir.

Ve devamı şudur: bu durumda kamu konutunda oturana tebligat yapılarak konutu iki ay içerisinde tahliye etmesi istenir ve konutun tahliyesi sağlanır.

Dikkat edilmesi gereken nokta, sessiz kalmanın da ret sayılmasıdır. On beş gün içinde hiçbir bildirimde bulunulmaması, hakkın kullanılmaması olarak sonuç doğurur.

Ödeme: Peşin mi, Taksitli mi?

İhale bedeli, öncelikli alım hakkı sahibi tarafından peşin veya taksitli olarak ödenebilir.

Peşin ödemede yüzde on indirim uygulanır. Bu, ihalede oluşan bedel üzerinden yapılan doğrudan bir indirimdir ve tutar büyüdükçe önemi artar.

Taksitli ödemede ise on beş günlük süre içinde peşinatın ödenmesi ve taksitli satış sözleşmesinin düzenlenmesi gerekir. Yani taksit seçeneğinde de on beş günlük süre içinde somut bir işlem yapılmış olmalıdır; niyet beyanı yeterli değildir.

Taksit koşulları, Hazine taşınmazlarının satışına ilişkin genel hükümlere göre belirlenir. Bu nedenle peşinat oranı, taksit sayısı ve uygulanacak faiz, tebligat aşamasında idareden yazılı olarak sorulmalıdır.

Ticari Kiracının Öncelikli Alım Hakkı

Aynı mekanizma, 2022 yılında yapılan bir değişiklikle ikinci bir gruba daha tanınmıştır ve bu hüküm uygulamada çok az biliniyor.

4706 sayılı Kanun’a 7394 sayılı Kanun ile eklenen fıkraya göre; ticari faaliyetlerde kullanılmak üzere kiraya verilen taşınmazlar, 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nda yer alan hükümler çerçevesinde ihale yoluyla satışa konu edilebilir.

Ve devamı önemlidir: ihalenin yapıldığı tarihte en az üç yıl süreyle taşınmazları sözleşmeye dayalı olarak kullanan kiracılar, öncelikli olarak satın alma hakkına sahiptir.

Bu hakkın kullanılmasında, kamu konutları için öngörülen fıkra hükümleri kıyasen uygulanır. Yani:

• Önce ihale yapılır, oluşan bedel kiracıya tebliğ edilir.
• Kiracı, tebligattan itibaren on beş gün içinde bedeli peşin öder veya peşinatı ödeyerek taksitli sözleşme düzenler.
• Peşin ödemede yüzde on indirim uygulanır.
• Hak kullanılmazsa taşınmaz en yüksek teklifi verene satılır ve tahliye süreci işler.

Şart nettir: kiralamanın ticari faaliyet amaçlı olması, sözleşmeye dayalı bulunması ve ihale tarihinde en az üç yıl sürmüş olması.

Uzun süredir Hazine taşınmazında işyeri işleten kiracılar bakımından bu, kaçırılmaması gereken bir imkândır.

Özel Durum: Savunma, Güvenlik, Adalet ve İstihbarat Konutları

Kanun bir grup konutu ayrı bir rejime tabi tutmuştur.

Savunma, güvenlik, adalet ve istihbarat hizmetlerini yürüten personel tarafından kullanılan kamu konutlarının ekonomiye kazandırılmasına, ilgili bakanlıkların uygun görüşü alınmak şartıyla Cumhurbaşkanı yetkilidir.

Yani bu konutlar bakımından satış süreci otomatik işlemez; ayrı bir karar mekanizması öngörülmüştür. Bu nedenle bu gruba giren konutlarda oturanlar için sürecin başlangıcı ve takvimi farklı olabilir.

Yetkili İdare Kim?

Kamu konutlarının satışına ilişkin işlemlerde yetki, konutun ait olduğu idareye göre değişir:

• Mahallî idarelere ait konutlar için ilgili idareler yetkilidir.
• Diğerleri için Bakanlık yetkilidir; işlemler Millî Emlak birimlerince yürütülür.

Ayrıca kanun, kamu konutlarının ekonomiye kazandırılmasına ilişkin işlemlerde ilgili kurum ve kuruluşları; Bakanlık tarafından istenen her türlü bilgi ve belgeyi vermeye ve yapılacak işlemleri kolaylaştırıcı tedbirleri almaya yükümlü kılmıştır.

Uygulamanın ayrıntıları 385 sıra numaralı Millî Emlak Genel Tebliği‘nde düzenlenmiştir. Süreçle ilgili tereddütlerde bu Tebliğ’in ilgili hükümleri idareden sorulabilir.

İhale Bedeline İtiraz Edilebilir mi?

Bu, sürecin en çok sorulan konularından biridir.

Öncelikli alım hakkı, ihalede oluşan bedel üzerinden kullanılır. Yani bedel, idarenin takdir ettiği bir rakam değil, açık teklif usulüyle yapılan ihalede oluşan bir sonuçtur.

Bu nedenle “bedel yüksek” itirazının muhatabı, doğrudan bir takdir işlemi değildir. Buna karşılık ihale sürecinin kendisi idari işlemlerden oluşur ve hukuka aykırılık iddiası varsa idari yargı yolu değerlendirilebilir.

İtiraz düşünülüyorsa iki hususa dikkat edilmelidir:

• On beş günlük süre işlemeye devam eder. İtiraz veya dava, bu süreyi kendiliğinden durdurmaz. Süre geçerse öncelikli alım hakkı kullanılamaz hâle gelebilir.
• Tahliye riski doğar. Hakkın kullanılmaması hâlinde iki aylık tahliye süreci işler.

Bu nedenle pratikte en makul yol, önce ihale sürecinin ve şartnamenin usulüne uygunluğunu ihaleden önce incelemek; itiraz gerekiyorsa o aşamada harekete geçmektir.

Hazırlanması Gereken Belgeler

• Kamu konutu tahsis belgesi; tahsis türü görülmelidir.
• Tapu kayıt örneği; kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulup kurulmadığı doğrulanır.
• İhale ilanı ve şartname.
• İhale bedelinin tebliğine ilişkin tebligat evrakı ve tebliğ tarihi.
• Kimlik belgesi ve tebligata esas adres.
• Taksitli satış tercih edilecekse, peşinat ödemesine ilişkin belge.
• Ticari kiracı olarak başvuruluyorsa kira sözleşmesi ve üç yıllık kullanımı gösteren ödeme belgeleri.

Kat Mülkiyeti Kurulmamışsa Ne Yapılabilir?

Öncelikli alım hakkının en sık düştüğü nokta budur: konut, tahsis türü uygun olsa dahi kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmamış bir yapıda bulunuyorsa hak doğmaz.

Bu durumda iki ihtimal vardır.

Birincisi, kurulum sürecinin beklenmesidir. Kanun, satış işlemlerini kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş konutlar bakımından öngördüğünden, idare satış öncesinde bu işlemleri tamamlayabilir. Bu ihtimalde, kurulumun hangi aşamada olduğu ilgili idareden sorulmalıdır.

İkincisi, yapının tamamının satışa çıkarılmasıdır. Kat mülkiyeti kurulmamış bir yapı, bağımsız bölümler hâlinde değil bütün olarak satışa konu edilebilir. Bu ihtimalde konutta oturan kişinin öncelikli alım hakkı doğmaz; yalnızca genel hükümlere göre ihaleye katılma imkânı bulunur.

İkinci ihtimal, oturanlar bakımından çok daha olumsuzdur. Bu nedenle satış süreci duyulduğunda ilk sorulacak soru şudur: yapıda kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş mu, kurulacak mı?

Cevap olumsuzsa, kurulmasının talep edilip edilemeyeceği ve bunun süreci nasıl etkileyeceği idareden yazılı olarak öğrenilmelidir.

Birden Fazla Hak Sahibi ve Ortak Alanlar

Lojman satışlarında pratikte doğan bir başka mesele, aynı yapıdaki bağımsız bölümlerin farklı akıbetlere uğramasıdır.

Bir apartmanda bazı konutlarda oturanlar öncelikli alım hakkını kullanırken, diğerleri kullanmayabilir. Bu durumda yapı, kamu ile özel kişilerin birlikte malik olduğu bir kat mülkiyeti rejimine dönüşür.

Bunun doğurduğu sonuçlar önceden düşünülmelidir:

• Yönetim. Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri uygulanacağından, yönetici seçimi ve kararlar bu çerçevede alınır.
• Ortak giderler. Aidat ve ortak gider yükümlülükleri, artık kamu tarafından değil malikler tarafından karşılanır.
• Ortak alanlar. Bahçe, otopark, ısıtma tesisatı gibi ortak yerlerin durumu ve kullanım esasları netleşmelidir.
• Bakım ve onarım. Lojman döneminde idarece karşılanan bakım giderleri, satış sonrasında malike geçer.

Bu kalemler, satın alma kararının maliyet hesabına dâhil edilmelidir. İhale bedeli tek başına toplam maliyeti göstermez.

Satış Bedeli Nereye Gidiyor?

Kanun, kamu konutu satışlarından elde edilen gelirler bakımından özel bir hüküm içerir.

Hazine taşınmazlarının satışından elde edilen gelirlerin bir kısmının belediyelere pay olarak aktarılmasına ilişkin genel kural, kamu konutlarının ve Hazineye ait tarım arazilerinin satışından elde edilen gelirler hakkında uygulanmaz.

Bu, alıcı bakımından doğrudan bir sonuç doğurmaz; ancak sürecin bütününü anlamak isteyenler için sistemin nasıl kurulduğunu gösterir. Bu satışlar, yerel yönetimlere pay aktarımı yerine merkezî bütçe hedefiyle yapılandırılmıştır.

Ayrıca kanun, kamu konutlarının ekonomiye kazandırılması sürecinde ilgili kurum ve kuruluşlara bilgi ve belge verme ile işlemleri kolaylaştırıcı tedbir alma yükümlülüğü getirmiştir. Bu nedenle konutta oturan kişinin, kendi kurumundan tahsis belgesi ve ilgili yazışmaları talep etmesi, kurumun yerine getirmesi gereken bir yükümlülüğe dayanır. Talebin yazılı yapılması ve kayıt numarası alınması, ileride süre tartışması çıkması ihtimaline karşı önemlidir.

Sık Yapılan Hatalar

Öncelikli hakkın ihaleden önce kullanılacağını sanmak. Hak, ihalede oluşan bedel üzerinden ve ihaleden sonra kullanılır.

On beş günlük süreyi hafife almak. Bu sürede peşin ödeme veya peşinat ile sözleşme düzenlenmiş olmalıdır; niyet beyanı yeterli değildir.

Sessiz kalmanın zararsız olduğunu düşünmek. Süre içinde bildirimde bulunmamak, hakkın kullanılmaması sayılır.

Tahliye riskini göz ardı etmek. Hak kullanılmazsa oturana iki ay içinde tahliye tebligatı yapılır.

Tahsis türünü ve kat mülkiyetini kontrol etmemek. Üç şart birlikte aranır.

Peşin indirimini hesaba katmamak. Peşin ödemede yüzde on indirim uygulanır.

Ticari kiracıların bu haktan haberdar olmaması. En az üç yıllık sözleşmeye dayalı ticari kiracıların da öncelikli alım hakkı vardır.

Adım Adım Süreç

1. Tahsis belgesi ve tapu kaydını temin edin. Üç şartın sağlandığı doğrulanır.
2. Satış sürecini takip edin. İhale ilanı ve şartname incelenir.
3. Finansmanı önceden hazırlayın. On beş günlük süre kısadır.
4. İhalede oluşan bedeli öğrenin. Tebligatı bekleyin ve tarihini kaydedin.
5. Ödeme seçeneğini karşılaştırın. Peşinde yüzde on indirim uygulanır.
6. Süre içinde işlemi tamamlayın. Peşin ödeme veya peşinat ile sözleşme.
7. Satın almayacaksanız planlama yapın. İki aylık tahliye süreci işleyecektir.

İlgili Konular ve Kaynaklar

Sıkça Sorulan Sorular

Lojmanda oturuyorum, satılırsa öncelikli alım hakkım var mı?

İhale yapıldığı tarihte görev, sıra veya hizmet tahsisli ve kat mülkiyeti ya da kat irtifakı kurulan kamu konutlarında oturanlar öncelikli olarak satın alma hakkına sahiptir. Üç şart birlikte aranır.

Bedeli önceden öğrenebilir miyim?

Hayır. Öncelikli alım hakkı, ihalede oluşan bedel üzerinden kullanılır. Bedel önce ihalede belirlenir, sonra öncelikli hak sahibine tebliğ edilir.

Ne kadar sürem var?

Tebligattan itibaren on beş gün. Bu süre içinde ihale bedelini peşin ödemek veya peşinatı ödeyerek taksitli satış sözleşmesi düzenlemek gerekir.

Peşin ödersem indirim var mı?

Evet. İhale bedelinin peşin olarak ödenmesi hâlinde yüzde on indirim uygulanır.

Taksitle alabilir miyim?

İhale bedeli peşin veya taksitli olarak ödenebilir. Taksitli seçenekte de on beş günlük süre içinde peşinatın ödenmesi ve sözleşmenin düzenlenmesi gerekir.

Süre içinde cevap vermezsem ne olur?

Satın almak istemediğini bildirmek, hiç bildirimde bulunmamak veya yükümlülükleri yerine getirmemek aynı sonucu doğurur: taşınmaz en yüksek teklif veren istekliye satılır.

Tahliye edilir miyim?

Hak kullanılmazsa, en yüksek teklif veren istekliye tebligat gönderilir ve kamu konutunda oturana tebligat yapılarak konutu iki ay içerisinde tahliye etmesi istenir.

Kat irtifakı yeterli mi, kat mülkiyeti şart mı?

Kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş olması yeterlidir. Kat irtifakı, 7153 sayılı Kanun ile kapsama alınmıştır.

İşyeri kiracısıyım, benim de hakkım var mı?

Ticari faaliyetlerde kullanılmak üzere kiraya verilen taşınmazlarda, ihalenin yapıldığı tarihte en az üç yıl süreyle taşınmazı sözleşmeye dayalı olarak kullanan kiracılar öncelikli satın alma hakkına sahiptir. Bu hakkın kullanılmasında kamu konutlarına ilişkin hükümler kıyasen uygulanır.

Güvenlik veya adalet personeli lojmanları da satılıyor mu?

Savunma, güvenlik, adalet ve istihbarat hizmetlerini yürüten personel tarafından kullanılan kamu konutlarının ekonomiye kazandırılmasına, ilgili bakanlıkların uygun görüşü alınmak şartıyla Cumhurbaşkanı yetkilidir.

İhale bedeline itiraz edebilir miyim?

Bedel ihalede oluşur; idarenin doğrudan takdir ettiği bir rakam değildir. İhale sürecinde hukuka aykırılık iddiası varsa idari yargı yolu değerlendirilebilir. Ancak itiraz on beş günlük süreyi kendiliğinden durdurmaz.

Muhatap kim?

Mahallî idarelere ait konutlar için ilgili idareler, diğerleri için Bakanlık yetkilidir; işlemler Millî Emlak birimlerince yürütülür.