Hazine Hissesi Nasıl Satın Alınır? Hissedara Doğrudan Satış ve Tarım Arazisi İstisnası

Miras kalan tarlanın tapusunu çıkardığınızda listede beklemediğiniz bir isim görürsünüz: Hazine. Bazen küçük bir pay, bazen kayda değer bir oran.

Bu durum sanıldığından yaygındır ve genellikle eski kadastro çalışmaları, mirasçısız kalan paylar veya çeşitli kanun uygulamaları sonucu ortaya çıkar. Taşınmaz artık paylı mülkiyete tabidir ve paydaşlardan biri Devlettir.

Aşağıda bu payın nasıl satın alınabileceği, hangi eşiklerin uygulandığı ve tarım arazilerinde neden farklı bir kural bulunduğu ele alınmaktadır.

Hazine Neden Paydaş Olur?

Paylı mülkiyette bir taşınmazın belirli bir hissesi belirli kişilere aittir. Hazine’nin paydaş hâline gelmesi çeşitli sebeplerden kaynaklanabilir:

• Kadastro tespitleri. Kadastro sırasında bir kısım payın Hazine adına tespit edilmesi.
• Mirasçı bırakmadan ölüm. Türk Medenî Kanunu uyarınca mirasçı bulunmayan hâllerde miras Devlete geçer; taşınmaz hisseli ise Hazine paydaş olur.
• Çeşitli kanun uygulamaları. Özel kanunlar gereğince Hazine adına yapılan tesciller.
• Bağış ve intikaller.

Sebep ne olursa olsun sonuç aynıdır: taşınmaz üzerinde tasarrufta bulunmak, satmak, ipotek tesis etmek veya imar uygulamasına girmek için paydaşlık yapısının çözülmesi gerekir. İşte doğrudan satış bu noktada devreye girer.

Genel Kural: Yüzde Kırk ve Metrekare Eşikleri

4706 sayılı Kanun’un 4. maddesinin (c) bendi şu düzenlemeyi getirmiştir: Hazineye ait taşınmaz malların hisse oranı yüzde kırkı veya hisse miktarı uygulama imar planı sınırları içinde dört yüz, dışında ise dört bin metrekareyi aşmamak kaydıyla, talepte bulunan hissedarlarına rayiç bedel üzerinden doğrudan satılabilir.

Bu düzenlemenin okunmasında iki nokta önemlidir.

Eşikler Hazine hissesi için geçerlidir

Yüzde kırk oranı ve metrekare miktarları, taşınmazın tamamına değil Hazine’nin hissesine ilişkindir. Hazine hissesi bu sınırların altındaysa doğrudan satış yolu açıktır.

İmar planı sınırı ayrımı

Bu nedenle başvuru öncesinde taşınmazın uygulama imar planı sınırları içinde kalıp kalmadığı ilgili belediyeden sorulmalı ve imar durumu belgesi alınmalıdır.

Birden fazla hissedar talep ederse

313 sıra numaralı Millî Emlak Genel Tebliği uyarınca, birden fazla hissedar olması ve Hazine hissesini satın almak istemeleri durumunda, bu hissedarlara hisseleri oranında satış yapılır.

Yani talepte bulunan paydaşlar arasında pay, kendi hisseleri oranında bölüştürülür. Tek bir paydaşın Hazine hissesinin tamamını alması, diğerlerinin talepte bulunmamasına bağlıdır.

Tarım Arazilerindeki Kritik İstisna

Bu, yazının en önemli bölümüdür ve uygulamada en çok gözden kaçan hükümdür.

4706 sayılı Kanun’un 4. maddesine 6009 sayılı Kanun’un 32. maddesiyle eklenen fıkraya göre: Hazineye ait tarım arazilerinin satışında, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’ndaki kısıtlamalara tabi olan taşınmazlar, bu maddenin birinci fıkrasının (c) bendindeki kısıtlamalara tabi olmaksızın hissedarına doğrudan veya birden fazla hissedar olması hâlinde hissedarlar arasında pazarlık usulüyle satılabilir.

Bu hükmün pratik anlamı büyüktür:

• Yüzde kırk oranı ve metrekare eşikleri uygulanmayabilir. Hazine hissesi bu sınırların üzerinde olsa dahi satış yolu kapalı değildir.
• Birden fazla hissedar varsa pazarlık usulü devreye girer. Bu, hisseleri oranında bölüştürmeden farklı bir yöntemdir.
• Şart, taşınmazın 5403 sayılı Kanun’daki bölünemez büyüklük kısıtlamalarına tabi olmasıdır. Yani arazinin ifrazının mevzuatça sınırlandığı hâller kastedilmektedir.

Bu hükmün mantığı açıktır: tarım arazilerinde bölünmeyi önlemek amacıyla ifraz kısıtlanmıştır. Eğer Hazine hissesi de satılamazsa, taşınmaz kalıcı biçimde hisseli ve işletilemez hâlde kalır. Kanun koyucu bu çıkmazı, eşikleri kaldırarak çözmüştür.

Bedel ve Ödeme

Hissedara doğrudan satışta bedel, rayiç bedel üzerinden belirlenir. Tarım arazilerinin kullanıcısına satışındaki gibi rayiç bedelin yarısı şeklinde bir kanuni oran bu rejimde bulunmaz.

Buna karşılık ödeme şekline bağlı bir avantaj vardır: doğrudan rayiç bedel üzerinden yapılan satışlarda, satış bedelinin peşin ödenmesi hâlinde satış bedeline yüzde yirmi indirim uygulanır.

Ayrıca Hazineye ait taşınmazların satış ve devir işlemleri ile bu işlemler sırasında düzenlenen belgeler vergi, resim ve harçtan müstesnadır. Serbest piyasadan pay satın alınmasına kıyasla bu, önemli bir maliyet farkı yaratır.

Hazine Paydaşsa İzale-i Şuyu Açmadan Önce Düşünün

Hisseli taşınmazlarda paydaşların ilk aklına gelen yol, ortaklığın giderilmesi davasıdır. Hazine’nin paydaş olduğu taşınmazlarda bu, çoğu zaman en pahalı seçenektir.

Karşılaştırma şöyledir:

• Ortaklığın giderilmesi yolunda taşınmaz genellikle satış suretiyle paylaştırılır. Bu, taşınmazın açık artırmayla elden çıkması ve payınız oranında bedel almanız anlamına gelir. Taşınmazı elde tutmak isteyen paydaş için bu bir kayıptır.
• Doğrudan satış yolunda ise Hazine hissesini siz satın alırsınız; taşınmaz elinizde kalır ve paydaşlık yapısı sadeleşir.

Bu nedenle Hazine’nin paydaş olduğu bir taşınmazda dava yoluna gitmeden önce, doğrudan satış imkânının bulunup bulunmadığı araştırılmalıdır. Doğrudan satış tamamlanırsa, kalan paydaşlar arasındaki ortaklık ayrıca ve daha basit biçimde çözülebilir.

Diğer paydaşlar da talepte bulunabileceğinden, süreç öncesinde paydaşlar arasında yazılı mutabakat sağlanması çakışmayı önler.

Miras Yoluyla Paydaş Olanlar İçin

Paydaşlığın miras yoluyla doğduğu hâllerde ek belgeler gerekir ve bazı sorular baştan cevaplanmalıdır.

Kim başvuracak? Miras ortaklığı devam ediyorsa, başvurunun tüm mirasçılar adına mı yoksa belirli mirasçılar adına mı yapılacağı kararlaştırılmalıdır. Terekede ortaklık sürdüğü sürece tasarruf işlemleri bakımından ayrı kurallar geçerlidir.

Hangi belgeler gerekir? Veraset ilamı veya mirasçılık belgesi, güncel tapu kayıt örneği ve intikal işlemleri tamamlanmışsa buna ilişkin belgeler.

İntikal yapılmamışsa ne olur? Tapuda hâlâ muris adına görünen paylar bakımından, önce intikal işlemlerinin tamamlanması gerekebilir. Bu, süre planlamasında hesaba katılmalıdır.

Tarım arazilerinde ayrıca ehil mirasçı ve arazinin bölünmesine ilişkin kurallar gündeme gelebilir. Hazine hissesinin satın alınması ile tereke içindeki paylaşımın birlikte planlanması, ileride ikinci bir uyuşmazlık doğmasını önler.

Hazırlanması Gereken Belgeler

• Güncel tapu kayıt örneği. Hazine hissesinin oranı ve miktarı buradan görülür.
• İmar durumu belgesi. Taşınmazın uygulama imar planı sınırları içinde olup olmadığı; eşiğin 400 m² mi 4.000 m² mi olduğunu belirler.
• Tarım arazisi ise 5403 sayılı Kanun kapsamında bölünemez büyüklük kısıtlamasına tabi olduğunu gösteren belge veya ilgili tarım müdürlüğü yazısı.
• Kimlik belgesi; miras yoluyla paydaş olunmuşsa veraset ilamı.
• Diğer paydaşların talepte bulunup bulunmayacağına ilişkin varsa yazılı mutabakat.
• Satın alma talebini, dayanak maddeyi ve ödeme tercihini içeren yazılı dilekçe.

Hazine Hissesi Eşikleri Aşıyor ve Tarım Arazisi Değilse

Bu, yolun gerçekten daraldığı hâldir ve dürüstçe söylenmelidir: (c) bendindeki eşikler aşılmışsa ve taşınmaz tarım arazisi istisnasına da girmiyorsa, doğrudan satış yolu bu bent üzerinden işletilemez.

Böyle bir durumda değerlendirilebilecek başlıklar şunlardır:

• Hisse miktarının doğru hesaplandığının kontrolü. Eşik hesabı yüzölçümü üzerinden yapıldığından, tapudaki pay oranının metrekare karşılığı ayrıca hesaplanmalıdır. Ölçüm veya tersimat hatası bulunabilir.
• İmar durumunun kontrolü. Taşınmazın uygulama imar planı sınırları dışında kaldığının tespiti, eşiği 400 m²’den 4.000 m²’ye çıkarır. Bu tek başına sonucu değiştirebilir.
• 4706 sayılı Kanun’daki diğer doğrudan satış hâlleri. Maddede sayılan başka bentler somut olaya uygun olabilir; talep buna göre kurulabilir.
• İhale yoluyla satışın takibi. İdare taşınmazı genel hükümlere göre satışa çıkarırsa, paydaş olarak ihaleye katılmak mümkündür.
• Ortaklığın giderilmesi. Taşınmazı elde tutma amacı yoksa bu yol değerlendirilebilir.

Bu ihtimalde de ilk adım aynıdır: idareden gerekçeli yazılı cevap alınması ve hangi hesaplamaya dayanıldığının öğrenilmesi.

Satış Sonrası: Paydaşlık Yapısının Sadeleşmesi

Hazine hissesinin satın alınması, çoğu dosyada tek başına nihai çözüm değildir; bir ara adımdır.

Satış tamamlandığında Hazine paydaşlıktan çıkar ve taşınmaz yalnızca özel kişiler arasında paylı hâle gelir. Bunun üç pratik sonucu vardır:

Karar alma kolaylaşır. Paylı mülkiyette yönetim ve tasarruf işlemleri için aranan çoğunluklar, kamu kurumu paydaşlıktan çıktığında pratikte daha kolay sağlanır.

İfraz ve imar uygulamaları önü açılır. Tarım arazilerinde 5403 sayılı Kanun’daki bölünemez büyüklük sınırı saklı kalmak kaydıyla, taşınmaz üzerinde işlem yapmak kolaylaşır.

Ecrimisil riski sona erer. Hazine hissesine karşılık gelen kullanım nedeniyle ecrimisil tahakkuk ediyorsa, satışla birlikte bu sebep ortadan kalkar. Ancak satış öncesi döneme ait birikmiş borçların ayrıca değerlendirilmesi gerekir.

Kalan paydaşlar arasındaki ortaklık sürüyorsa, bunun anlaşmayla veya dava yoluyla çözülmesi ayrı bir aşamadır ve satın alma sürecinin sonucunu beklemeden planlanabilir.

Kullanıcı mı, Paydaş mı? Sıfat Seçimi Bedeli Değiştirir

Bazı dosyalarda kişi hem paydaştır hem de taşınmazı yıllardır fiilen kullanmaktadır. Bu, bir tercih imkânı doğurur ve tercih doğrudan bedele yansır.

Karşılaştırma şöyledir:

• Paydaş sıfatıyla başvuruda bedel rayiç bedel üzerinden belirlenir; peşin ödemede yüzde yirmi indirim uygulanır. Kullanım süresi tartışması gündeme gelmez, dolayısıyla ispat yükü hafiftir.
• Kullanıcı sıfatıyla ve tarım arazisi rejiminde başvuruda ise satış bedeli rayiç bedelin yüzde ellisi olabilir ve son beş yılın ecrimisil ile kira bedelleri mahsup edilir. Buna karşılık kesim tarihi ve üç yıllık kullanım şartlarının belgelenmesi gerekir.

Yani paydaşlık yolu daha kolay, kullanıcı yolu ise şartları sağlanıyorsa daha ucuz olabilir. Hangisinin tercih edileceği, taşınmazın rayiç değeri, ödenmiş ecrimisil tutarı ve elde bulunan belgelerin gücü birlikte değerlendirilerek kararlaştırılmalıdır.

Bir başka husus da şudur: paydaş sıfatı yalnızca Hazine hissesini almayı sağlar. Taşınmazın tamamı hedefleniyorsa, diğer paydaşların paylarının edinilmesi ayrı bir mesele olarak kalır.

Bu nedenle başvuru öncesinde her iki senaryonun bedeli kabaca hesaplanmalı ve dilekçe buna göre kurulmalıdır. Sıfatın sonradan değiştirilmesi her zaman mümkün olmayabilir.

Başvurudan Sonra Ne Oluyor?

Başvuru yapıldıktan sonraki idari akışı bilmek, süreci takip etmeyi ve gecikmeleri fark etmeyi kolaylaştırır.

Dosyanın açılması ve kayıt. Dilekçe kaydedilir ve dosya numarası verilir. Bu numara, sonraki her yazışmada kullanılmalıdır.

Tapu ve hisse incelemesi. İdare, tapu kayıtları üzerinden Hazine hissesinin oranını ve miktarını doğrular; başvurucunun paydaş sıfatını kontrol eder.

İmar durumu araştırması. Taşınmazın uygulama imar planı sınırları içinde kalıp kalmadığı ilgili belediyeden sorulur. Hangi eşiğin uygulanacağı bu cevaba bağlıdır.

Satışa engel hâllerin araştırılması. Taşınmazın kamu hizmetine tahsisli olup olmadığı, özel bir kanun kapsamında bulunup bulunmadığı ve üzerinde kısıtlama olup olmadığı incelenir.

Kıymet takdiri. Rayiç bedel, idare bünyesindeki komisyonca belirlenir. Bu aşama genellikle sürecin en uzun kısmıdır.

Bedelin tebliği ve ödeme. Belirlenen bedel yazılı olarak bildirilir; ödeme tercihi buna göre yapılır.

Devir ve tescil. Ödeme tamamlandığında tapu devri gerçekleştirilir.

Akışın herhangi bir aşamasında makul süre aşılıyorsa, dosya numarası belirtilerek yazılı olarak bilgi istenmelidir. Sözlü takip, gecikmenin belgelenmesini sağlamaz.

Sık Yapılan Hatalar

Eşikleri taşınmazın tamamına uygulamak. Yüzde kırk ve metrekare ölçütleri Hazine hissesine ilişkindir.

Tarım arazisi istisnasını bilmemek. Eşikler aşılmış olsa dahi tarım arazilerinde ayrı bir hüküm bulunmaktadır; dilekçede buna atıf yapılmalıdır.

İmar durumu belgesini almamak. Hangi eşiğin uygulanacağı buna bağlıdır.

Diğer paydaşlarla konuşmadan başvurmak. Birden fazla talep hâlinde satış hisseler oranında yapılır; beklenti buna göre kurulmalıdır.

Doğrudan izale-i şuyu davası açmak. Taşınmazı elde tutmak isteyen paydaş için satış suretiyle paylaştırma çoğu kez en olumsuz sonuçtur.

Peşin ödeme indirimini hesaba katmamak. Rayiç bedel üzerinden yapılan doğrudan satışta peşin ödemede yüzde yirmi indirim uygulanır.

İntikal işlemlerini ihmal etmek. Tapuda muris adına görünen paylarda süreç uzayabilir.

Adım Adım Süreç

1. Güncel tapu kayıt örneğini alın. Hazine hissesinin oranı ve metrekare karşılığı hesaplanır.
2. İmar durumunu sorgulayın. Uygulama imar planı sınırları içinde mi, dışında mı?
3. Eşik testini yapın. Hisse oranı yüzde kırkı veya ilgili metrekare eşiğini aşıyor mu?
4. Tarım arazisi ise istisnayı değerlendirin. 5403 sayılı Kanun kapsamında bölünemez büyüklük kısıtlaması var mı?
5. Diğer paydaşlarla mutabakat sağlayın. Kimlerin talepte bulunacağı netleştirilir.
6. Yazılı başvuruyu yapın. Dayanak madde açıkça yazılır ve kayıt numarası alınır.
7. Bedel tebliğinde emsalleri isteyin. Rayiç bedel takdirinin dayanağı incelenir.
8. Ödeme tercihini belirtin. Peşin ödemede yüzde yirmi indirim uygulanır.

İlgili Konular ve Kaynaklar

Sıkça Sorulan Sorular

Hazine hissesini satın alabilir miyim?

Evet. 4706 sayılı Kanun’un 4. maddesinin (c) bendi, belirli eşikleri aşmamak kaydıyla Hazine hissesinin talepte bulunan hissedarlarına rayiç bedel üzerinden doğrudan satılabileceğini öngörmüştür.

Eşikler nelerdir?

Hisse oranının yüzde kırkı veya hisse miktarının uygulama imar planı sınırları içinde dört yüz, dışında ise dört bin metrekareyi aşmaması gerekir.

Eşikler taşınmazın tamamına mı uygulanır?

Hayır. Oran ve miktar ölçütleri Hazine’nin hissesine ilişkindir.

Hazine hissesi eşikleri aşıyorsa yol kapalı mı?

Tarım arazilerinde kapalı olmayabilir. 4706 sayılı Kanun’un 4. maddesine eklenen fıkraya göre, 5403 sayılı Kanun’daki kısıtlamalara tabi tarım arazileri (c) bendindeki kısıtlamalara tabi olmaksızın hissedarına doğrudan, birden fazla hissedar varsa pazarlık usulüyle satılabilir.

Birden fazla hissedar talep ederse ne olur?

313 sıra numaralı Millî Emlak Genel Tebliği uyarınca, Hazine hissesini satın almak isteyen hissedarlara hisseleri oranında satış yapılır.

Bedel nasıl belirlenir?

Rayiç bedel üzerinden belirlenir. Doğrudan rayiç bedel üzerinden yapılan satışlarda, satış bedelinin peşin ödenmesi hâlinde yüzde yirmi indirim uygulanır.

Tapu harcı öder miyim?

Hazineye ait taşınmazların satış ve devir işlemleri ile bu işlemler sırasında düzenlenen belgeler vergi, resim ve harçtan müstesnadır.

Hangi belgeleri hazırlamalıyım?

Güncel tapu kayıt örneği, imar durumu belgesi, tarım arazisi ise bölünemez büyüklük kısıtlamasına ilişkin belge, kimlik belgesi ve miras yoluyla paydaş olunmuşsa veraset ilamı.

Doğrudan izale-i şuyu davası açsam olmaz mı?

Ortaklığın giderilmesi genellikle satış suretiyle paylaştırmaya gider ve taşınmaz açık artırmayla elden çıkabilir. Taşınmazı elde tutmak isteyen paydaş için doğrudan satış imkânının önce araştırılması daha uygun olabilir.

Miras yoluyla paydaşım, intikal yapılmadı; başvurabilir miyim?

Tapuda hâlâ muris adına görünen paylar bakımından önce intikal işlemlerinin tamamlanması gerekebilir. Bu husus süre planlamasında dikkate alınmalıdır.

Başvuru nereye yapılır?

Millî emlak birimlerine; illerde çevre ve şehircilik il müdürlüğü bünyesindeki millî emlak dairesi başkanlığı veya müdürlüğüne, ilçelerde millî emlak müdürlüğüne, müdürlük yoksa millî emlak şefliğine yazılı olarak başvurulur.