Bir tarlayı ikiye bölmek, hisse satmak, mirasçılar arasında paylaştırmak ya da “şu kadar metrekaresini” ayırıp satmak — bunların hiçbiri tarım arazilerinde serbest değildir. 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu iki ayrı büyüklük eşiği koyar, bu eşiklerin altında bölünmeyi yasaklar ve mirasa konu tarım arazilerinde mülkiyetin devrini esas sayar. Bu rehber, tarım arazisinde ifraz ve hisselendirme rejimini, miras yoluyla intikal düzenini ve hisseli tarla satışlarına getirilen cezai yaptırımları madde madde ele alır.
Tarla, hisse veya miras paylaşımı planınız mı var?
Av. Fatma Öztürk — Hukukçular Evi Ankara · 0554 648 37 15
İçindekiler
- Tarım arazisi sınıfları
- Asgari tarımsal arazi büyüklüğü ve bölünemez eşya
- Yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüğü
- Bakanlık iznine tabi sekiz işlem
- Mirasa konu tarım arazilerinde devir zorunluluğu
- Ehil mirasçı ve mahkeme kararıyla devir
- Diğer mirasçıların payı ve yirmi yıl kuralı
- Sınırdaş malikin önalım hakkı
- Hisseli tarla satışı: suç hükmü
- 2026 değişikliği: kooperatif yasağı ve abonelik
- İdari para cezaları ve yıkım
- Alım satım öncesi kontrol listesi
- Sıkça sorulan sorular
Tarım Arazisi Sınıfları
Bütün eşikler arazi sınıfına göre değiştiği için işe sınıflandırmadan başlamak gerekir. Kanunun 8. maddesine göre tarım arazileri; doğal özellikleri ve ülke tarımındaki önemine göre, nitelikleri Bakanlık tarafından belirlenen mutlak tarım arazileri, özel ürün arazileri, dikili tarım arazileri ve marjinal tarım arazileri olarak sınıflandırılır. Ayrıca Bakanlık, tarım arazilerinin korunması, geliştirilmesi ve kullanımı ile ilgili farklı sınıflandırmalar yapabilir.
| Sınıf | Kanundaki tanım | Dayanak |
|---|---|---|
| Mutlak tarım arazisi | Bitkisel üretimde toprağın fiziksel, kimyasal ve biyolojik özelliklerinin kombinasyonu yöre ortalamasında ürün alınabilmesi için sınırlayıcı olmayan, topografik sınırlamaları yok veya çok az olan; ülkesel, bölgesel veya yerel önemi bulunan araziler | 5403 m.3/1-(e) |
| Özel ürün arazisi | Mutlak tarım arazileri dışında kalan, toprak ve topografik sınırlamaları nedeniyle yöreye adapte olmuş bitki türlerinin tamamının tarımının yapılamadığı, ancak özel bitkisel ürünlerin yetiştiriciliği ile su ürünleri yetiştiriciliği ve avcılığının yapılabildiği araziler | 5403 m.3/1-(f) |
| Dikili tarım arazisi | Mutlak ve özel ürün arazileri dışında kalan ve üzerinde yöre ekolojisine uygun çok yıllık ağaç, ağaççık ve çalı formundaki bitkilerin tarımı yapılan araziler | 5403 m.3/1-(g) |
| Marjinal tarım arazisi | Yukarıdakiler dışında kalan, toprak ve topografik sınırlamalar nedeniyle üzerinde sadece geleneksel toprak işlemeli tarımın yapıldığı araziler | 5403 m.3/1-(ğ) |
Sınıf, yalnızca bölünme eşiğini değil tarım dışı kullanım iznini de belirler. Kanunun 13. maddesine göre mutlak tarım arazileri, özel ürün arazileri, dikili tarım arazileri ile sulu tarım arazileri tarımsal üretim amacı dışında kullanılamaz; ancak alternatif alan bulunmaması ve Toprak Koruma Kurulunun uygun görmesi şartıyla maddede sayılan hâller için Bakanlıkça izin verilebilir. Bu dört sınıf dışında kalan tarım arazileri ise toprak koruma projelerine uyulması kaydıyla valilikler tarafından tarım dışı kullanımlara tahsis edilebilir. İzin süreci ve dava yolu için tarım arazisinde tarım dışı kullanım izni dilekçesi örneğine bakılabilir.
Asgari Tarımsal Arazi Büyüklüğü ve Bölünemez Eşya
Kanunun 3. maddesinin (h) bendi kavramı tanımlar: asgari tarımsal arazi büyüklüğü, üretim faaliyet ve girdileri rasyonel ve ekonomik olarak kullanıldığı takdirde bir tarımsal arazide elde edilen verimliliğin, o arazinin daha fazla küçülmesi hâlinde elde edilemeyeceği, Bakanlıkça belirlenen en küçük tarımsal parsel büyüklüğüdür.
8. maddenin ikinci fıkrası hukuki sonucu bağlar: asgari tarımsal arazi büyüklüğü, bölge ve yörelerin toplumsal, ekonomik, ekolojik ve teknik özellikleri gözetilerek Bakanlık tarafından belirlenir ve belirlenen asgari büyüklüğe erişmiş tarımsal araziler, bölünemez eşya niteliği kazanmış olur. Üçüncü fıkra ise Bakanlığın takdirine taban koyar:
| Arazi türü | Asgari büyüklük tabanı | Not |
|---|---|---|
| Mutlak tarım arazileri | 2 hektar | Bakanlık bu tabandan küçük belirleyemez |
| Marjinal tarım arazileri | 2 hektar | Aynı taban |
| Özel ürün arazileri | 2 hektar | Aynı taban |
| Dikili tarım arazileri | 0,5 hektar | Bağ, bahçe ve meyvelik nitelikli araziler |
| Örtü altı tarımı yapılan araziler | 0,3 hektar | Sera ve benzeri örtü altı üretim alanları |
Aynı fıkra, Bakanlığın asgari tarımsal arazi büyüklüklerini günün koşullarına göre artırabileceğini de söyler. Yani tablodaki değerler alt sınırdır; yörenizde uygulanan büyüklük daha yüksek olabilir. Bu nedenle her dosyada, parselin bulunduğu yer için Bakanlıkça belirlenmiş güncel büyüklüğün il/ilçe tarım ve orman müdürlüğünden teyit edilmesi gerekir.
İki istisna vardır. Birincisi: tarım dışı kullanım izni verilen alanlar veya çay, fındık, zeytin gibi özel iklim ve toprak ihtiyaçları olan bitkilerin yetiştiği alanlarda, arazi özellikleri nedeniyle belirlenen asgari büyüklükten daha küçük parsellerin oluşması gerekli olduğu takdirde, Bakanlığın uygun görüşü ile daha küçük parseller oluşturulabilir. İkincisi: yatırım programında yer alan kamu yatırımı projeleri muhtevasında yapılan zorunlu ifraz işlemlerinde Bakanlık onayı aranmaz.
8. maddenin dördüncü fıkrası, birlikte mülkiyet hâlinde ayrıca sert bir kural getirir: Bakanlığın uygun görüşü ile kamu yatırımları için ihtiyaç duyulan yerler hariç olmak üzere tarım arazileri belirlenen büyüklükteki parsellerden daha küçük parçalara bölünemez. Bölünemez büyüklükteki tarım arazilerinin mirasa konu olmaları ve üzerlerinde her ne şekilde gerçekleşmiş olursa olsun birlikte mülkiyetin mevcut olması durumunda, bu araziler ifraz edilemez, payları üçüncü şahıslara satılamaz, devredilemez veya rehnedilemez. Bu araziler hakkında Türk Medenî Kanununun özgülemeye ilişkin hükümleri kıyasen uygulanır.
Yeter Gelirli Tarımsal Arazi Büyüklüğü
İkinci eşik, 30/4/2014 tarihli ve 6537 sayılı Kanunla getirilen ve 8/A maddesinde düzenlenen yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüğüdür. Kanunun 3. maddesinin (ı) bendine göre bu kavram, bölge farklılıkları göz önünde bulundurularak il ve ilçelerin ekli (1) sayılı listede belirlenen yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüklerini ifade eder.
8/A maddesi dört kural koyar:
- Liste bağlayıcıdır. İl ve ilçelerin yeter gelirli tarımsal arazi büyüklükleri Kanuna ekli (1) sayılı listede belirlenmiştir.
- Bölünme yasağı. Tarımsal araziler, listede belirlenen yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüklerinin altında ifraz edilemez, bölünemez.
- Tapuya şerh. Tarımsal arazilerin bu niteliği, şerh konulmak üzere Bakanlık tarafından ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir.
- Ekonomik bütünlük. Yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüklerinin hesaplanmasında, aynı kişiye ait ve Bakanlıkça aralarında ekonomik bütünlük bulunduğu tespit edilen tarım arazileri birlikte değerlendirilir.
Listede Cumhurbaşkanı kararı ile değişiklik yapılabileceği de aynı maddede öngörülmüştür. Dördüncü kural pratikte belirleyicidir: dağınık konumdaki birkaç küçük parsel, aynı kişiye aitse ve aralarında ekonomik bütünlük tespit edilirse, eşiğin hesabında tek bir bütün olarak sayılabilir.
Bakanlık İznine Tabi Sekiz İşlem
2020 yılında 7255 sayılı Kanunla 8/B maddesine eklenen fıkra, tapu işlemlerinin önemli bir kısmını izne bağlamıştır. Hükme göre tarım arazilerinde şu işlemler Bakanlığın izni ile yapılır:
| İşlem | Ne anlama gelir | Pratik karşılığı |
|---|---|---|
| İfraz | Parselin bölünerek ayrılması | Tarlanın ikiye ayrılması |
| Hisselendirme | Tek malikli parselin paylı hâle getirilmesi | Bir kısmının satılabilmesi için hisse oluşturma |
| Pay temliki | Mevcut bir payın devri | Hisse satışı veya bağışı |
| Elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi | Mirasçılar arasındaki elbirliği hâlinin paya çevrilmesi | Terekedeki arazinin paylı hâle getirilmesi |
| Elbirliği mülkiyetinin devri | Elbirliği hâlindeki mülkiyetin topluca devri | Mirasçıların birlikte satışı |
| Paylı mülkiyet olarak intikal | Mirasın paylı mülkiyet şeklinde tescili | İntikal işleminde payların ayrı ayrı gösterilmesi |
| Taksim | Ortaklığın paylaşma yoluyla giderilmesi | Mirasçılar arasında fiilî bölüşüm |
| Vasıf değişikliği | Tapudaki niteliğin değiştirilmesi | Tarla vasfının arsaya çevrilmesi talebi |
Bu liste, tarım arazisi üzerindeki hemen her tapu hareketini kapsar. Sonuç olarak, tarım arazisinde yapılacak işlemlerde tapu müdürlüğüne gitmeden önce il/ilçe tarım ve orman müdürlüğünden görüş veya izin alınması pratikte zorunlu hâle gelmiştir. İmar mevzuatındaki ifraz ve tevhid rejimi ile karşılaştırma için İmar Kanunu m.15-16 rehberine bakılabilir; iki rejim birbirinin yerine geçmez, birlikte uygulanır.
Mirasa Konu Tarım Arazilerinde Devir Zorunluluğu
8/B maddesinin ilk cümlesi, Türk miras hukuku bakımından istisnai bir ilke koyar: “Mirasa konu tarımsal arazilerde mülkiyetin devri esastır.” Yani tarım arazisi, genel miras hükümlerindeki gibi mirasçılar arasında paylı hâlde kalmaya bırakılmaz; mülkiyetin bir bütün olarak devri amaçlanır.
Aynı maddenin ikinci fıkrası takvimi kurar: mirasçılar arasında anlaşma sağlanması hâlinde, mülkiyeti devir işlemleri mirasın açılmasından itibaren bir yıl içinde tamamlanır. Devir işlemlerinin bir yıl içinde tamamlanmaması ve 8/C maddesinin ikinci fıkrasına göre dava açılmaması hâlinde, Kanunun 8/Ç maddesi hükümleri uygulanır.
Anlaşma hâlinde mirasçıların önünde dört seçenek vardır. 8/C maddesinin birinci fıkrasına göre mirasçılar, terekedeki tarımsal arazi ve yeter gelirli tarımsal arazinin mülkiyeti hakkında şunları kararlaştırabilir:
| Seçenek | İçerik | Dayanak |
|---|---|---|
| Tek veya birden fazla mirasçıya devir | Bir mirasçıya; yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüklerini karşılaması durumunda birden fazla mirasçıya devir | 5403 m.8/C-1-(a) |
| Aile malları ortaklığı | Türk Medenî Kanununun 373 ve devamı maddelerine göre kurulacak aile malları ortaklığına veya kazanç paylı aile malları ortaklığına devir | 5403 m.8/C-1-(b) |
| Limited şirket | Mirasçıların tamamının miras payı oranında hissedarı oldukları, Türk Ticaret Kanunu hükümlerine göre kuracakları limited şirkete devir | 5403 m.8/C-1-(c) |
| Üçüncü kişiye devir | Mülkiyetin üçüncü kişilere devri | 5403 m.8/C-1-(ç) |
Limited şirket seçeneği teşvik edilmiştir: 8/I maddesine göre bu kapsamda kurulacak limited şirketlerin tescil işlemi tamamlanıncaya kadar yapılacak işlemler harçlardan, düzenlenecek kâğıtlar damga vergisinden müstesnadır; ayrıca Türk Ticaret Kanunundaki limited şirket kurulmasına ilişkin sermaye ve diğer şartlar bu şirketler için aranmaz. Aynı madde, mirasçıların mirasın açılmasından itibaren bir yıl içinde anlaşmaları durumunda devir işlemlerine ilişkin harçlardan ve damga vergisinden muaf olduklarını da düzenler.
Ehil Mirasçı ve Mahkeme Kararıyla Devir
Mirasçılar arasında anlaşma sağlanamazsa, 8/C maddesinin ikinci fıkrası uyarınca mirasçılardan her biri yetkili sulh hukuk mahkemesi nezdinde dava açabilir. Bu davada sulh hukuk hâkimi mülkiyetin devrine şu sıralamayla karar verir:
| Sıra | Kime devir | Hangi bedelle |
|---|---|---|
| 1 | Kişisel yetenek ve durumları göz önünde tutulmak suretiyle tespit edilen ehil mirasçıya | Tarımsal gelir değeri üzerinden |
| 2 | Birden çok ehil mirasçı varsa, öncelikle asgari geçimini bu yeter gelirli tarımsal arazilerden sağlayan mirasçıya | Tarımsal gelir değeri üzerinden |
| 3 | Böyle bir mirasçı yoksa, ehil mirasçılar arasından en yüksek bedeli teklif edene | Teklif edilen bedel |
| 4 | Ehil mirasçı hiç yoksa, mirasçılar arasından en yüksek bedeli teklif edene | Teklif edilen bedel |
| 5 | Devrini talep eden mirasçı bulunmuyorsa satış | Satıştan elde edilen gelir mirasçılara payları oranında paylaştırılır |
Maddede iki esneklik daha vardır. Birincisi: birden fazla ehil mirasçı olması ve bu mirasçıların miras dışı tarımsal arazilere sahip olması durumunda, mevcut arazilerini yeter gelirli büyüklüğe ulaştırmak veya ekonomik olarak işletilmesine katkı sağlamak amacıyla hâkim, yeter gelir büyüklüğünü aramaksızın bu mirasçılara devre karar verebilir. İkincisi: yeter gelirli tarımsal araziler birden çok yeter gelir sağlayan büyüklüğe bölünebiliyorsa, hâkim bunlardan her birinin mülkiyetinin mirasçılara ayrı ayrı devrine karar verebilir.
Ehil mirasçıya ait nitelikler, Kanunun açık hükmüne göre Bakanlık tarafından çıkarılacak yönetmelikle belirlenir. Dolayısıyla “ehil mirasçı” tartışması somut olayda, yönetmelikteki ölçütlerle ve bilirkişi incelemesiyle çözülür; tarımla fiilen uğraşma, ikamet, tarımsal gelir kaydı ve mesleki durum gibi unsurlar öne çıkar.
8/F maddesi bir de koruma getirir: yeter gelirli tarımsal arazi mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteyen ve buna ehil tek mirasçı olduğu anlaşılan mirasçının bu konudaki istem hakkı, ölüme bağlı tasarrufla ortadan kaldırılamaz; mirastan çıkarma, mirastan yoksunluk ve mirastan feragat hâlleri saklıdır. Birden çok mirasçıda devir koşullarının bulunması hâlinde ise kendisine devir yapılacak mirasçı ölüme bağlı tasarrufla belirlenebilir; bu belirlemeye itiraz edilirse ehil mirasçıyı sulh hukuk hâkimi belirler.
Ayırt etme gücüne sahip olmayan küçük mirasçı bulunması hâlinde 8/G maddesi devreye girer: hâkim, yeter gelirli tarımsal arazilerin yönetimini dava sonuçlanana kadar ehil gördüğü mirasçılardan birine veya üçüncü bir kişiye tedbiren verebilir; elde edilen tarımsal gelir, işletme masrafları düşüldükten sonra mirasçılar arasında payları oranında dağıtılır.
Diğer Mirasçıların Payı ve Yirmi Yıl Kuralı
Devir kararı verildiğinde diğer mirasçıların payları nasıl karşılanacaktır? 8/D maddesi buna bir takvim ve bir güvence bağlar. Sulh hukuk hâkimi, mülkiyetin devrini uygun bulduğu mirasçıya, diğer mirasçıların miras paylarının bedelini mahkeme veznesine depo etmek üzere altı aya kadar süre verir; mirasçı talep ederse altı ay ek süre verilebilir. Belirlenen süreler içinde bedel depo edilmez ve devir hususunda istekli başka mirasçı bulunmazsa, hâkim tarımsal arazinin açık artırmayla satılmasına karar verir.
Aynı maddenin ikinci fıkrası finansman desteği öngörür: kendisine yeter gelirli tarımsal arazi mülkiyeti devredilen mirasçılardan, diğer mirasçıların paylarının karşılığını öz kaynakları ile ödeyemeyecek durumda olanların bu ödemeleri gerçekleştirmek için bankalardan kullanacakları kredilere faiz desteği verilebilir; verilecek kredi miktarı diğer mirasçıların payları karşılığı tutarın toplamından fazla olamaz.
8/Ğ maddesi denkleştirme kuralını getirir: kendisine devir yapılan mirasçının diğer mirasçılara ödemesi gereken bedel ile miras bırakanın borcu dolayısıyla daha önce arazi üzerinde kurulmuş rehin konusu alacaklar birbiriyle denkleştirilir; bakiye bir tutar kalırsa diğer mirasçılara payları oranında ödenir. 8/E maddesine göre ayrıca, mülkiyet kendisine devredilen kişi, bu araziler için zorunlu olan araç, gereç ve hayvanların mülkiyetinin gerçek değerleri üzerinden kendisine devredilmesini isteyebilir.
Sınırdaş Malikin Önalım Hakkı
8/İ maddesi, tarım arazilerine özgü bir önalım hakkı tanır. Maddenin ikinci fıkrasına göre tarımsal arazilerin satılması hâlinde sınırdaş tarımsal arazi malikleri de önalım hakkına sahiptir. Ancak tarımsal arazi, sınırdaş maliklerden birine satıldığı takdirde diğer sınırdaş malikler önalım haklarını kullanamaz. Önalım hakkına sahip birden fazla sınırdaş malik bulunması hâlinde hâkim, tarımsal bütünlük arz eden sınırdaş arazi malikine önalıma konu tarımsal arazinin mülkiyetinin devrine karar verir.
Maddenin birinci fıkrası, 8/C maddesi uyarınca aile malları ortaklığı veya kazanç paylı aile malları ortaklığı kurulması hâlinde, ortaklardan birinin payını üçüncü bir kişiye satması durumunda diğer ortaklara önalım hakkı tanır. Son fıkra ise usulü genel hukuka bağlar: önalım hakkının kullanılmasında Türk Medenî Kanunu hükümleri uygulanır.
Hisseli Tarla Satışı: Suç Hükmü
Bölünme yasağının uygulamadaki en yaygın dolanma yöntemi, tapuda ifraz yapmadan araziyi fiilen parsellere ayırıp “hisse” ya da “üyelik” satmaktır. Kanun koyucu bu yöntemi doğrudan suç hâline getirmiştir. 21. maddede yer alan hükme göre:
Aynı fıkra bir etkin pişmanlık imkânı da tanır: tarım arazisinin bütünlüğünün sağlanması ve tarımsal üretime uygun duruma getirilmesi hâlinde, bu fıkra uyarınca kamu davası açılmaz, açılmış olan kamu davası düşer, mahkûm olunan ceza bütün sonuçlarıyla ortadan kalkar.
Hüküm üç unsuru arar: (i) tescili mümkün olmayan fiilî hisseler oluşturulması, (ii) zilyetliğin bir özel hukuk tüzel kişisiyle üyelik veya ortaklık ilişkisi kurularak devredilmesi, (iii) bunun sonucunda arazinin bütünlüğünün bozulması ve amacı dışında kullanılması. Aracılık edenler de fail kapsamındadır. Uygulamada “hobi bahçesi”, “bağ evi projesi”, “tarım kooperatifi üyeliği” gibi adlar altında pazarlanan satışlar bu tanıma girebilir. Alıcı tarafındaki riskler ve tapu-imar kontrolü için hobi bahçesi alırken tapu ve imar kontrol rehberi, yıkım kararıyla karşılaşanlar için hobi bahçesi yıkım kararına itiraz ve yapı kayıt belgesi tarlayı kurtarır mı sayfaları incelenmelidir.
2026 Değişikliği: Kooperatif Yasağı ve Abonelik Engeli
11/6/2026 tarihli ve 7584 sayılı Kanunla 5403 sayılı Kanunda yapılan değişiklikler, hisseli tarla satışlarını iki cepheden daha sıkıştırmıştır.
Birincisi, kooperatiflere getirilen edinme yasağıdır. 8. maddeye eklenen fıkraya göre; 1163 sayılı Kooperatifler Kanununa tabi kooperatifler, 1/5000 ve 1/1000 ölçekli imar planlarındaki tarımsal niteliği korunacak alanlar ile bu planlar dışında kalan ve bu Kanuna tabi alanlarda yer alan taşınmazlar üzerinde mülkiyet ve sınırlı ayni hak edinemezler. Ancak tarımsal amaçlı faaliyet gösteren kooperatiflerin bu alanlardaki taşınmazlar üzerinde mülkiyet ve sınırlı ayni hak edinimi Bakanlığın iznine tabidir.
İkincisi, altyapı bağlantısının kesilmesidir. 21. maddeye eklenen fıkraya göre; bu Kanun uyarınca izin alınmadan yapılmış her türlü yapı ve tesise, ilgili idareler, kurum ve kuruluşlar tarafından elektrik, su ve doğal gaz bağlantısı ve abonelikleri tesis edilmez. Bu fıkraya aykırı davranan idare, kurum ve kuruluşlara her abone başına yüz bin Türk lirası idari para cezası verilir; cezanın tebliğinden itibaren aboneliğin otuz gün içinde iptal edilmemesi hâlinde aboneliğin devam ettiği her ay için ayrıca yüz bin Türk lirası idari para cezası verilir.
İdari Para Cezaları ve Yıkım
Tarım arazisinin izinsiz kullanılması veya projelere aykırı hareket edilmesi hâlinde uygulanacak yaptırımlar, 20. ve 21. maddelerde düzenlenmiştir. Kanunda yazılı idari cezalar, 22. maddeye göre mahallî mülkî amir tarafından verilir.
| Fiil | Yaptırım | Dayanak |
|---|---|---|
| Tarımsal amaçlı arazi kullanım plan veya projelerine aykırı hareket | Bin TL’den az olmamak kaydıyla bozulan arazinin her metrekaresi için iki bin beş yüz TL idari para cezası; projeye uygunluk için azami iki ay süre. Büyük ova koruma alanlarında ceza iki katı | 5403 m.20 |
| İki aylık sürede aykırılığın sürmesi | Faaliyet durdurulur ve idari para cezası üç katı uygulanır; izinsiz yapılar bir ay içinde belediye veya il özel idarelerince yıkılır | 5403 m.20 |
| İzinsiz tarım dışı kullanım veya izne aykırı kullanım | İş tamamen durdurulur; bin TL’den az olmamak kaydıyla kullanılan veya zarar verilen alanın her metrekaresi için iki bin beş yüz TL idari para cezası. Büyük ova koruma alanlarında iki katı | 5403 m.21/2-(a) |
| Ceza tebliğinden sonra izin alınması | Bir ay içinde başvurulup m.13 veya m.14’teki izinlerin alınması şartıyla işin tamamlanmasına, bitmişse kullanımına izin verilebilir | 5403 m.21/2-(a) |
| Toprak koruma projesine aykırılık | Bin TL’den az olmamak kaydıyla bozulan arazinin her metrekaresi için on TL idari para cezası ve azami iki ay süre; sürmesi hâlinde faaliyet durdurulur, izin iptal edilir, ceza üç katı | 5403 m.21/2-(b) |
| Fiilî hisse oluşturarak üyelik/ortaklık yoluyla devir | Bir yıldan üç yıla kadar hapis ve yüz günden bin güne kadar adli para cezası; tüzel kişiye elli bin – iki yüz elli bin TL idari para cezası | 5403 m.21 |
| İzinsiz yapıya abonelik tesisi | Aboneliği tesis eden idare, kurum ve kuruluşa her abone başına yüz bin TL; otuz gün içinde iptal edilmezse her ay ayrıca yüz bin TL | 5403 m.21 (7584 s. K. ile ek fıkra) |
Yıkım bakımından 2026 değişikliği bir tamamlayıcı mekanizma getirmiştir: hakkında yıkım kararı alınmış olmasına rağmen bir ay içinde belediye veya il özel idarelerince yıkılmayan yapılar, yıkım masrafları Bakanlıkça karşılanmak üzere Bakanlıkça yıkılabilir veya yıktırılabilir; yıkım masrafları %100 fazlasıyla ilgili belediye veya il özel idaresinden tahsil edilir, tahsil edilemezse 5779 sayılı Kanun gereğince aktarılan paylarından kesilir.
Ayrıca 19. maddeye 2020’de eklenen fıkra uyarınca, yapılan denetimler sonucu aykırılık tespit edilmesi hâlinde bu durum tapu kayıtlarının beyanlar hanesine kaydedilmek üzere ilgili idaresince tapu dairesine en geç yedi gün içinde yazılı olarak bildirilir; aykırılığın giderildiğine dair bildirim yapılmadan beyanlar hanesindeki kayıt kaldırılamaz. Bu kayıt, taşınmazın satılabilirliğini doğrudan etkiler.
Alım Satım Öncesi Kontrol Listesi
- Tapu kayıt örneği ve beyanlar hanesi: Yeter gelirli tarımsal arazi şerhi var mı; 19. madde kapsamında aykırılık kaydı bulunuyor mu?
- Arazi sınıfı: Parsel mutlak, özel ürün, dikili yoksa marjinal tarım arazisi mi? Sulu tarım arazisi mi? Sınıf, hem bölünme eşiğini hem tarım dışı kullanım iznini belirler.
- Güncel asgari büyüklük: Yörede Bakanlıkça belirlenen asgari tarımsal arazi büyüklüğünü il/ilçe tarım ve orman müdürlüğünden teyit edin; kanuni tabanlar alt sınırdır.
- Yeter gelir eşiği: İlin ve ilçenin ekli (1) sayılı listedeki büyüklüğünü kontrol edin.
- Ekonomik bütünlük: Satıcının aynı yörede başka parselleri var mı; birlikte değerlendirilme ihtimali hesabı değiştirir mi?
- Paydaş yapısı: Elbirliği mi paylı mülkiyet mi? Bölünemez büyüklükteki arazide birlikte mülkiyet varsa payın üçüncü kişiye satışı yasaktır.
- Sınırdaş malikler: Komşu parsel maliklerinin önalım hakkı riskini değerlendirin.
- Miras durumu: Muris ne zaman vefat etti, bir yıllık süre işledi mi, 8/Ç kapsamında Bakanlık bildirimi yapılmış mı?
- Yapı ve izinler: Arazide yapı varsa tarımsal amaçlı yapı izni veya tarım dışı kullanım izni alınmış mı? İzinsiz yapıda abonelik kurulamayacağını unutmayın.
- Satışın şekli: Size tapu devri mi, “hisse” mi, yoksa bir tüzel kişide üyelik mi teklif ediliyor? Üçüncüsü suç hükmünün alanına girebilir.
Arsa ve tarla alımında imar boyutunun ayrıca kontrolü için arsa ve tarla alırken imar durumu ve riskler ile imar durumu belgesi rehberine; köy yerleşik alanındaki yapılaşma için İmar Kanunu m.27 rehberine; mera vasıflı taşınmazlarda farklı rejim için mera tahsis amacı değişikliği ve mera tespit ve tahdidine itiraz sayfalarına bakılabilir.
Sıkça Sorulan Sorular
Tarlamı ikiye bölebilir miyim?
Ancak oluşacak parsellerin her ikisi de eşiklerin üzerinde kalıyorsa. 5403 sayılı Kanunun 8. maddesine göre tarım arazileri Bakanlıkça belirlenen asgari büyüklüklerin altında ifraz edilemez, hisselendirilemez ve pay ile paydaş adedi artırılamaz; 8/A maddesine göre de ekli (1) sayılı listedeki yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüğünün altında ifraz edilemez, bölünemez.
Asgari tarımsal arazi büyüklüğü kaç dönümdür?
Kanun yalnızca taban değerleri belirler: mutlak, marjinal ve özel ürün arazilerinde 2 hektar, dikili tarım arazilerinde 0,5 hektar, örtü altı tarımı yapılan arazilerde 0,3 hektardan küçük belirlenemez. Bakanlık bu büyüklükleri günün koşullarına göre artırabileceğinden, yörenizde uygulanan değer daha yüksek olabilir; il veya ilçe tarım ve orman müdürlüğünden teyit edilmelidir.
Yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüğü nerede yazıyor?
Kanuna ekli (1) sayılı listede, il ve ilçe bazında belirlenmiştir. Kanunun 8/A maddesine göre bu büyüklükler bölge farklılıkları gözetilerek belirlenmiş olup listede Cumhurbaşkanı kararı ile değişiklik yapılabilir.
Tarım arazisinde hisse satabilir miyim?
Kural olarak hayır. Asgari büyüklüğün altında hisselendirme ve pay ile paydaş adedi artırma yasaktır. Ayrıca bölünemez büyüklükteki tarım arazilerinde birlikte mülkiyet mevcutsa, 8. maddenin dördüncü fıkrası uyarınca bu araziler ifraz edilemez, payları üçüncü şahıslara satılamaz, devredilemez veya rehnedilemez. Pay temliki işlemleri ayrıca Bakanlığın iznine tabidir.
Tapu işlemleri için Bakanlıktan izin gerekiyor mu?
Evet. 8/B maddesine göre tarım arazilerinde ifraz, hisselendirme, pay temliki, elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi, elbirliği mülkiyetinin devri, paylı mülkiyet olarak intikal, taksim ve vasıf değişikliği işlemleri Bakanlığın izni ile yapılır.
Mirasçılar tarlayı nasıl paylaşır?
5403 sayılı Kanunun 8/B maddesine göre mirasa konu tarımsal arazilerde mülkiyetin devri esastır ve anlaşma hâlinde devir işlemleri mirasın açılmasından itibaren bir yıl içinde tamamlanır. 8/C maddesi dört seçenek sunar: bir veya birden fazla mirasçıya devir, aile malları ortaklığına devir, mirasçıların kuracağı limited şirkete devir veya üçüncü kişiye devir.
Bir yıl içinde anlaşamazsak ne olur?
Mirasçılardan her biri yetkili sulh hukuk mahkemesinde dava açabilir. Dava da açılmazsa 8/Ç maddesi devreye girer: durumun kamu kurumları veya finans kurumlarınca öğrenilmesi hâlinde Bakanlığa bildirilir, Bakanlık mirasçılara üç ay süre verir, sürede devir olmazsa ehil mirasçıya devri ya da üçüncü kişilere satılması için sulh hukuk mahkemesinde dava açabilir.
Ehil mirasçı nasıl belirlenir?
Sulh hukuk hâkimi, kişisel yetenek ve durumları göz önünde tutarak belirler. Birden çok ehil mirasçı varsa öncelik asgari geçimini bu arazilerden sağlayan mirasçıdadır; o yoksa ehil mirasçılar arasından en yüksek bedeli teklif edene devredilir. Ehil mirasçıya ait nitelikler Bakanlık tarafından çıkarılacak yönetmelikle belirlenir.
Devir bedelini ödeyemezsem ne olur?
8/D maddesine göre hâkim, diğer mirasçıların paylarının bedelini mahkeme veznesine depo etmek üzere altı aya kadar süre verir, talep hâlinde altı ay ek süre verilebilir. Bu sürelerde bedel yatırılmaz ve istekli başka mirasçı da bulunmazsa hâkim açık artırmayla satışa karar verir. Ödeme güçlüğü olan mirasçıya banka kredisi için faiz desteği verilebilir.
Tarlayı devralan mirasçı sonradan imara açtırırsa ne olur?
8/C maddesinin son fıkrası uyarınca, devirden itibaren yirmi yıl içinde arazinin tamamının veya bir kısmının tarım dışı kullanım nedeniyle değerinde artış meydana gelirse, devir tarihindeki değer izin tarihine göre yeniden hesaplanır ve aradaki fark diğer mirasçılara payları oranında ödenir.
Komşu tarla sahibinin önalım hakkı var mı?
Evet. 8/İ maddesine göre tarımsal arazilerin satılması hâlinde sınırdaş tarımsal arazi malikleri de önalım hakkına sahiptir. Arazi sınırdaş maliklerden birine satılırsa diğerleri bu hakkı kullanamaz. Birden fazla sınırdaş malik varsa hâkim, tarımsal bütünlük arz eden sınırdaş malike devre karar verir.
“Hisseli tarla” veya kooperatif üyeliği satışı yasal mı?
5403 sayılı Kanunun 21. maddesi, tarım arazilerinde tescili mümkün olmayan fiilî hisseler oluşturarak zilyetliği bir özel hukuk tüzel kişisiyle üyelik veya ortaklık ilişkisi kurmak suretiyle devretmeyi veya buna aracılık etmeyi, arazinin bütünlüğünün bozulmasına ve amacı dışında kullanılmasına sebebiyet vermesi hâlinde suç saymıştır: bir yıldan üç yıla kadar hapis ve yüz günden bin güne kadar adli para cezası; tüzel kişiye ayrıca idari para cezası.
Tarım kooperatifi tarla satın alabilir mi?
11/6/2026 tarihli ve 7584 sayılı Kanunla 8. maddeye eklenen fıkraya göre, 1163 sayılı Kooperatifler Kanununa tabi kooperatifler imar planlarındaki tarımsal niteliği korunacak alanlar ile bu planlar dışında kalan ve bu Kanuna tabi alanlarda mülkiyet ve sınırlı ayni hak edinemez; tarımsal amaçlı faaliyet gösteren kooperatiflerin edinimi ise Bakanlığın iznine tabidir.
İzinsiz yapıya elektrik ve su bağlanabilir mi?
Hayır. 7584 sayılı Kanunla 21. maddeye eklenen fıkraya göre, bu Kanun uyarınca izin alınmadan yapılmış her türlü yapı ve tesise elektrik, su ve doğal gaz bağlantısı ve abonelikleri tesis edilmez; aykırı davranan idare, kurum ve kuruluşlara her abone başına yüz bin Türk lirası, abonelik otuz gün içinde iptal edilmezse her ay ayrıca yüz bin Türk lirası idari para cezası verilir.
Parselinizi Satmadan, Bölmeden, Paylaşmadan Önce
Tarım arazisi dosyalarında en pahalı hata, işlem yapıldıktan sonra fark edilen bir eşiktir: tapu müdürlüğünden dönen talep, iptal edilen devir, açılan önalım davası ya da yıllar sonra gelen değer artışı talebi. Tapu kaydı, arazi sınıfı ve iki eşiğin teyidiyle yapılacak kısa bir ön inceleme, planınızın uygulanabilir olup olmadığını baştan gösterir.
Tapu kaydı ve arazi bilgileriyle birlikte değerlendirelim
Av. Fatma Öztürk — Hukukçular Evi Ankara · 0554 648 37 15
İlgili Rehberler
- Tarım Arazisinde Tarım Dışı Kullanım İzni (5403) — başvuru ve dava
- Hobi Bahçesi Alırken Tapu ve İmar Kontrol Rehberi — alıcı için kontrol listesi
- Hobi Bahçesi Yıkım Kararına İtiraz — yıkımla karşılaşanlar için
- Yapı Kayıt Belgesi Tarlayı Kurtarır mı? — imar barışının sınırı
- Arsa ve Tarla Alırken İmar Durumu ve Riskler — satın alma öncesi
- İmar Durumu Belgesi (İmar Çapı) — belgenin okunması
- İfraz, Tevhid ve Yola Terk (İmar m.15-16) — imar mevzuatındaki paralel rejim
- Arsa Bölme (İfraz) Nasıl Yapılır? — hisseli arsada bölme şartları
- Köyde Ruhsatsız Ev Yapmak (İmar m.27) — valilik onayı ve sınırlar
- Mera Tahsis Amacı Değişikliği (4342 m.14) — mera vasıflı taşınmazlar
- Mera Tespit ve Tahdidine İtiraz — dilekçe örneği
- Zeytinlik Alanlarında Yapılaşma (3573) — özel ürün alanlarında rejim
- Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) — paylı mülkiyette dava
- İskânsız ve Ruhsatsız Yapıya Elektrik, Su, Doğalgaz — imar tarafındaki abonelik rejimi
- İmar Hukuku Rehberi — tüm başlıkların dizini