Tapu kaydında “2/B” belirtmesi gören herkesin aklına aynı soru gelir: bu yer benim mi, Hazine’nin mi, satın alabilir miyim? 6292 sayılı Kanun bu sorunun cevabını bir hak sahipliği rejimine bağlamıştır: Hazine adına orman sınırları dışına çıkarılan yerlerde 31/12/2011 tarihinden önce kullanıcı veya muhdesat sahibi olarak gösterilen kişiler, süresinde başvurmaları hâlinde taşınmazı doğrudan satın alabilir. Bu rehber, 2/B rejimini; hak sahipliği, başvuru süreleri, satış bedeli, ödeme koşulları ve Anayasa Mahkemesinin ardı ardına verdiği iptal kararlarıyla birlikte ele alır.
Tapunuzda 2/B belirtmesi mi var?
Av. Fatma Öztürk — Hukukçular Evi Ankara · 0554 648 37 15
İçindekiler
- 2/A ve 2/B: iki ayrı alan
- Hak sahibi kimdir
- Anayasa Mahkemesi iptalleri ve bugünkü durum
- Başvuru süreleri ve uzatmalar
- Satış bedeli: 400 metrekare kuralı
- Ödeme, indirim, taksit ve ipotek
- Hakkın düşmesi ve halefiyet
- Satılamayacak taşınmazlar ve eşdeğer taşınmaz
- Tapusu iptal edilenler: m.7 iade rejimi
- Davalar ve hak düşürücü süreler
- Ecrimisil mahsubu ve kazanılmış hak
- Hazineye ait tarım arazileri (m.12)
- Dosya kontrol listesi
- Sıkça sorulan sorular
2/A ve 2/B: İki Ayrı Alan
26/4/2012 tarihli ve 28275 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan 6292 sayılı Orman Köylülerinin Kalkınmalarının Desteklenmesi ve Hazine Adına Orman Sınırları Dışına Çıkarılan Yerlerin Değerlendirilmesi ile Hazineye Ait Tarım Arazilerinin Satışı Hakkında Kanun, adından da anlaşılacağı üzere üç konuyu birlikte düzenler. Bunlardan ikisi orman sınırları dışına çıkarılan alanlarla ilgilidir.
| Kavram | Tanım | Kimin tasarrufuna geçer | Dayanak |
|---|---|---|---|
| 2/A alanları | 6831 sayılı Orman Kanununun 2. maddesinin birinci fıkrasının (A) bendine göre Hazine adına orman sınırları dışına çıkarılan ve çıkarılacak yerler | Nakline karar verilen köyler halkının yerleştirilmesi amacıyla Orman Genel Müdürlüğünün | 6292 m.2/1-(a), m.3/1-(a) |
| 2/B alanları | 6831 sayılı Kanunun 1744, 2896 ve 3302 sayılı kanunlarla değişik 2. maddesinin birinci fıkrasının (B) bendine veya kesinleşmiş mahkeme kararlarına göre Hazine adına orman sınırları dışına çıkarılan ve çıkarılacak yerler | Bu Kanun kapsamında değerlendirilmek üzere Maliye Bakanlığının | 6292 m.2/1-(b), m.3/1-(b) |
Aradaki fark satış bakımından belirleyicidir: doğrudan satış rejimi 2/B alanları içindir. 2/A alanları, orman köylülerinin nakli ve yerleştirilmesi amacına tahsislidir ve farklı bir rejime tabidir. Kanunun 3. maddesinin ikinci fıkrasına göre her iki alandaki taşınmazların tapu kütüklerinde yer alan 2/A ve 2/B belirtmeleri, ilgisine göre Orman Genel Müdürlüğünün, Maliye Bakanlığının ya da idarenin talebi üzerine tapu idarelerince terkin edilir.
Kanunda “idare” kavramı da tanımlanmıştır: 2. maddenin (d) bendine göre idare, illerde defterdarlıkları, ilçelerde malmüdürlüklerini ifade eder. Başvurular bu birimlere yapılır. Orman kadastrosunun kendisine karşı açılacak dava ayrı bir konudur; bunun için orman kadastrosuna itiraz dilekçesi örneğine bakılabilir.
Hak Sahibi Kimdir
Hak sahipliği, 6. maddenin ilk iki fıkrasında iki ayrı grup hâlinde düzenlenmiştir. Ayrım, taşınmaza ilişkin güncelleme listesinin veya kadastro tutanağının Kanunun yürürlüğe girdiği 26/4/2012 tarihinden önce mi sonra mı düzenlendiğine göre yapılır.
| Grup | Şartlar | Dayanak |
|---|---|---|
| Birinci fıkra kapsamı | Kanunun yürürlüğünden önce düzenlenen güncelleme listelerine, kadastro tutanaklarına ya da kesinleşmiş mahkeme kararlarına göre oluşturulan tapu kütüklerinin beyanlar hanesine göre; taşınmazın 31/12/2011 tarihinden önce kullanıcısı ve/veya üzerindeki muhdesatın sahibi olarak gösterilen kişilerden, süresinde idareye başvuran ve idarece tespit edilen satış bedelini itiraz ve dava konusu etmeksizin kabul edenler | 6292 m.6/1 |
| İkinci fıkra kapsamı | Kanunun yürürlüğünden sonra düzenlenecek listelere veya tutanaklara göre oluşturulacak tapu kütüklerinin beyanlar hanesine göre; taşınmazın 31/12/2011 tarihinden önce kullanıcısı ve/veya muhdesat sahibi olarak gösterilecek kişilerden, süresinde idareye başvuran | 6292 m.6/2 (bedeli itirazsız kabul şartı AYM kararıyla iptal edilmiştir) |
Her iki grup için de ortak olan iki unsur vardır. Birincisi, tarih eşiği: kullanım veya muhdesat sahipliği 31/12/2011 tarihinden önceye dayanmalıdır. İkincisi, kaydın kaynağı: bu durum tapu kütüğünün beyanlar hanesinde, güncelleme listesinde veya kadastro tutanağında gösterilmiş olmalıdır. Fiilî kullanım tek başına yetmez; kayda geçmiş olması aranır.
Kanunun 11. maddesinin on dördüncü fıkrası, kadastro müdürlüklerine bu kayıtların içeriğini de belirler: yürürlükten sonra düzenlenecek güncelleme listelerinde ve kadastro tutanaklarında; alanların fiilî kullanım durumları, varsa üzerindeki muhdesatın kime ait olduğu, bu yerlerin ve muhdesatın 31/12/2011 tarihinden önce olmak üzere ne zamandan beri kim tarafından kullanıldığı gösterilir ve bunlar tescil veya kesinleşme tarihinden itibaren en geç bir ay içinde idareye gönderilir.
Anayasa Mahkemesi İptalleri ve Bugünkü Durum
6292 sayılı Kanunun en çok tartışılan yönü, hak sahipliğini ve satışı yargı yolunun kapatılmasına bağlayan hükümler olmuştur. Anayasa Mahkemesi bu hükümleri üç ayrı kararla kaldırmıştır.
| Karar | İptal edilen hüküm | Sonucu |
|---|---|---|
| E.2021/46, K.2022/47 — 21/4/2022 | 6. maddenin on üçüncü fıkrası: “Hak sahiplerinden idarenin teklifini kabul etmeyenler doğrudan satış hakkından yararlanamazlar, başkaca talepte bulunamazlar, hak ve tazminat talep edemezler ve dava açamazlar.” | İdarenin teklifini kabul etmemenin dava yolunu tümüyle kapatan fıkra yürürlükten kalkmıştır |
| E.2023/27, K.2023/100 — 18/5/2023 | 6. maddenin sekizinci fıkrasındaki “Tebliğ edilen satış bedeline itiraz edilemez ve dava açılamaz.” cümlesi | Tebliğ edilen satış bedeline karşı itiraz ve dava yolunu kapatan cümle yürürlükten kalkmıştır |
| E.2025/236, K.2025/227 — 26/11/2025 | 6. maddenin ikinci fıkrasındaki “ve idarece tespit edilen satış bedelini itiraz ve dava konusu etmeksizin kabul edenler de” ibaresi | İkinci fıkra kapsamındaki hak sahipleri için, hak sahipliğinin bedeli itirazsız kabule bağlanması sona ermiştir |
Başvuru Süreleri ve Uzatmalar
6. maddenin üçüncü fıkrası asıl süreleri belirler: birinci fıkra kapsamındaki hak sahipleri Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren altı ay içinde, ikinci fıkra kapsamındakiler ise güncelleme listelerinin tescil edildiği veya kadastro tutanaklarının kesinleştiği tarihten itibaren sekiz ay içinde idareye başvurarak taşınmazın bedeli karşılığında kendilerine doğrudan satılmasını isteyebilir.
Ancak bu süreler pratikte defalarca uzatılmıştır. Kanuna eklenen geçici maddeler, süresinde başvurmayanlara ve ödemeyi geciktirenlere yeni süreler tanımıştır:
| Geçici madde | Getirdiği süre | Bedelin hesabı |
|---|---|---|
| Geçici m.2 (6527 s. K., 2014) | Başvurmayanlara altı ay başvuru, ödemeyenlere altı ay ödeme süresi; 12. madde kapsamındakilere bir yıl başvuru süresi | Gecikilen dönem için TÜFE aylık değişim oranları toplamında artırım |
| Geçici m.4 (6745 s. K., 2016) | Başvurmayanlara altı ay, ödemeyenlere altı ay, taksitlerden ikiden fazlasını ödemeyenlere altı ay; Hazine tarım arazileri için bir yıl | TÜFE artırımı; süreleri iki katına kadar artırma yetkisi Cumhurbaşkanında |
| Geçici m.7 (7144 s. K., 2018) | Başvuru ve ödeme süreleri 30/11/2018 tarihine kadar uzatıldı | TÜFE artırımı |
| Geçici m.9 (7181 s. K., 2019) | Başvuru ve ödeme süreleri 16/12/2019 tarihine kadar uzatıldı | TÜFE artırımı; yararlanmak için hesaplanan bedelin yüzde ellisinin ödenmesi şartı |
Ayrıca 6. maddenin on altıncı fıkrası, üçüncü ve altıncı fıkralardaki süreleri iki katına kadar artırma yetkisini Cumhurbaşkanına vermiştir ve bu yetki geçmişte kullanılmıştır. Bu nedenle her dosyada, o taşınmaz bakımından hangi sürenin işlediği ayrıca tespit edilmelidir.
İdare tarafındaki süre de bağlayıcıdır: 6. maddenin altıncı fıkrasına göre hak sahiplerine satış işlemleri idarece, başvuru süresinin bittiği tarihten itibaren en geç altı ay içinde sonuçlandırılır. Başvuru yapıldığı hâlde işlem sonuçlandırılmıyorsa, bu hüküm idari başvuru ve dava bakımından dayanak oluşturur. Başvuru dilekçesinin yapısı ve istenen belgeler için Hazine arazisi satın alma başvurusu rehberine bakılabilir.
Satış Bedeli: 400 Metrekare Kuralı
Satış bedelinin hesabı, 6. maddenin dördüncü fıkrasında ayrıntılı biçimde düzenlenmiştir. Temel kural iki oranlıdır:
| Durum | Bedel | Not |
|---|---|---|
| Taşınmazın dört yüz metrekareye kadar olan kısmı | Rayiç bedelin yüzde ellisi | Temel indirimli oran |
| Dört yüz metrekareyi aşan kısım | Rayiç bedelin yüzde yetmişi | Fazlası için uygulanan oran |
| Birden fazla taşınmazda hak sahipliği | Yüzde elli hesaplaması hak sahibinin tercih edeceği sadece bir taşınmaz için uygulanır | Tercih hakkı hak sahibindedir |
| Hak sahipliğinin devredilmesi | Yüzde elli hesabı taşınmazın sadece dört yüz metrekaresi için ve hak sahiplerinin hisselerine oranlanarak uygulanır | Devirde indirim bölünür |
| Tamamen ve münhasıran bilfiil tarımsal amaçlı kullanılan yerler | Tamamı için rayiç bedelin yüzde ellisi | Üzerinde tarımsal amaçlı yapılar (mandıra, sera, ağıl, kümes vb.) ile sürekli ikamet amacıyla kullanılan konut hariç yapı bulunmaması şartıyla |
Rayiç bedel kavramı da tanımlıdır: 2. maddenin (g) bendine göre rayiç bedel, satılacak taşınmazların 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu veya 4706 sayılı Kanun hükümlerine göre tespit ve takdir edilen bedelidir. Ayrıca 6. maddenin yedinci fıkrası, Kanunun yürürlüğünden önce düzenlenen güncelleme listeleri veya kadastro tutanakları kapsamında kalan taşınmazların satış işlemlerinin 1/5/2010 tarihinden itibaren tespit edilen rayiç bedeller üzerinden yapılacağını öngörür.
Başvuru bedeli konusunda da bir kolaylık vardır. 6. maddenin beşinci fıkrasına göre başvuru sahiplerinden satış bedellerine mahsup edilmek üzere belediye ve mücavir alan sınırları içinde iki bin, dışında bin Türk Lirası başvuru bedeli alınarak emanet hesabına kaydedilir; ancak aynı fıkra, daha önce başvuru bedeli yatırmadan yapılan başvurular ile bundan sonra yapılacak başvuruların başvuru bedeli alınmaksızın geçerli kabul edileceğini açıkça düzenler.
Ödeme, İndirim, Taksit ve İpotek
6. maddenin sekizinci fıkrası ödeme rejimini kurar. Satış bedeli peşin veya taksitle ödenebilir.
| Ödeme şekli | İndirim | Süre ve koşul |
|---|---|---|
| Tamamının peşin ödenmesi | Yüzde yirmi indirim | İdarece yapılan yazılı tebligat tarihinden itibaren en geç üç ay içinde ödenir |
| En az yarısının ödenmesi | Yüzde on indirim | Aynı üç aylık süre |
| Taksitle satış — tarımsal amaçlı yerler | İndirim yok | Peşinat: bedelin yüzde onu, üç ay içinde |
| Taksitle satış — diğer yerler | İndirim yok | Peşinat: bedelin yüzde yirmisi, üç ay içinde |
| Taksit süresi — belediye ve mücavir alan içinde | — | En fazla beş yılda on eşit taksit, faizsiz |
| Taksit süresi — belediye ve mücavir alan dışında | — | En fazla altı yılda on iki eşit taksit, faizsiz |
Taksitli satışta tapunun devri, teminata bağlanmıştır: kalan miktarı karşılayacak tutarda kesin ve taksitlendirmeye uygun süreli banka teminat mektubu verilmesi veya taşınmaz üzerinde Türk Medenî Kanunu hükümleri uyarınca Hazine lehine kanuni ipotek tesis edilmesi hâlinde taşınmaz tapuda hak sahibi adına devredilir. Aynı fıkra, idare tarafından yapılan taşınmaz satış sözleşmeleri ile kanuni ipotek sözleşmelerinde resmî şekil şartı aranmayacağını da öngörür.
İpotekli devirde üçüncü kişiye satış özel olarak düzenlenmiştir: ipotek tesis edilerek devredilen taşınmazların üçüncü kişilere satılması hâlinde borcun kalan tutarından alıcılar sorumludur ve bu hususta tapu kütüğünde gerekli belirtme yapılır. 2/B taşınmazı satın alan bir kişi için bu, devraldığı borcu baştan bilmesi gereken bir kayıttır. Satış sözleşmesi, taksit ve ipotek düzeninin genel çerçevesi için Hazine taşınmazı satış sözleşmesi rehberine bakılabilir.
Hakkın Düşmesi ve Halefiyet
6. maddenin dokuzuncu fıkrasına göre; peşin satışlarda satış bedelinin tamamını, taksitli satışlarda ise peşinatı veya taksitleri vadesinde ödememek suretiyle yükümlülüklerini yerine getirmeyenlerin doğrudan satın alma hakları düşer. Ancak aynı fıkra bir tolerans tanır: taksitli satışlarda, taksit süresinin sonuna kadar ödenmek kaydıyla taksitlerden ikisinin vadesinde ödenmemesi yükümlülüklerin ihlali anlamına gelmez. Vadesinde ödenmeyen taksit tutarlarına 6183 sayılı Kanunun 51. maddesine göre belirlenen oranda gecikme zammı uygulanır.
Hak sahipliğinin el değiştirmesi onuncu fıkrada düzenlenmiştir: hak sahibi olunmasında kanuni halefiyet, hak sahibinin veya mirasçılarının Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten sonra noter tarafından düzenlenecek muvafakatname vermeleri hâlinde ise akdî halefiyet hükümleri geçerlidir. Bu fıkraya göre düzenlenecek muvafakatnamelerden Harçlar Kanunu hükümlerine göre maktu noter harcı alınır.
Pratikte bu, iki yolun açık olduğu anlamına gelir. Hak sahibi vefat etmişse mirasçıları kanuni halef olarak hakkı kullanır; hak sahibi hayattaysa noterde düzenlenecek muvafakatname ile hakkını bir başkasına devredebilir. Mirasçılar bakımından hakların geçişi ayrıca mirasçılar ve Hazine arazisi rehberinde ele alınmıştır.
Satılamayacak Taşınmazlar ve Eşdeğer Taşınmaz
Her 2/B taşınmazı hak sahibine satılamaz. 6. maddenin on ikinci fıkrasına göre şu taşınmazlar hak sahiplerine satılmaz:
- Ağaçlandırılmak üzere Orman Genel Müdürlüğüne tahsis edilen taşınmazlar
- Kamu hizmetlerine ayrılan veya bu amaçla kullanılan taşınmazlar
- Maliye Bakanlığınca belirlenen taşınmazlar
- İlgili idarelerce Kanunun yürürlüğünden itibaren en geç üç ay içinde idareye bildirilmesi şartıyla özel kanunlar gereğince değerlendirilmesi gerekenler
- İçme ve kullanma suyu havzalarında maksimum su seviyesinden itibaren üç yüz metrelik bant içerisinde kalan yerler
Ancak aynı fıkra bir telafi imkânı tanır: bu taşınmazların yerine istenilmesi hâlinde hak sahiplerine, hak sahibi oldukları taşınmazın rayiç değerine eşdeğer, öncelikle aynı il sınırları içerisinde bulunan 2/B alanlarındaki taşınmaz, dördüncü fıkraya göre hesaplanacak satış bedeli karşılığında doğrudan satılabilir. Bu, dosyası “satılamaz” diye kapatılan hak sahiplerinin çoğunun bilmediği bir haktır.
Hak sahibi bulunmayan ya da hak sahipliği kalmayan taşınmazlar bakımından ise 6. maddenin on dördüncü fıkrası devreye girer: bu taşınmazların tapu kütüklerinde yer alan 2/B, kullanıcı ve muhdesat belirtmeleri Maliye Bakanlığının talebi üzerine terkin edilir ve taşınmazlar satış dâhil genel hükümlere göre değerlendirilir. Genel hükümlere göre doğrudan satış imkânları için Hazine taşınmazında doğrudan satış rehberine bakılabilir.
On beşinci fıkra, üzerinde yapı bulunan hâlleri düzenler: hak sahipliği kalmayan taşınmazların değerlendirilmesi amacıyla, üzerlerinde bulunan kişilere ait yapı ve eklentiler; o yıla ait Bakanlık yapı birim fiyatlarından eksik imalat bedelleri ve yıpranma payı düşüldükten sonra kalan bedeli ilgililerine ödenmek suretiyle yıktırılır veya bu bedel taşınmazın değerine eklenerek son müracaat tarihinden itibaren üç yıl içinde satılarak satıştan elde edilen gelirden yapı ve eklenti sahiplerine ödenir; idarece yapıların tahliyesi sağlandıktan sonra ferağ işlemleri gerçekleştirilir. Tahliye usulü için Hazine taşınmazının tahliyesi rehberi incelenebilir.
Tapusu İptal Edilenler: m.7 İade Rejimi
2/B tartışmasının ikinci yüzü, tapusu olduğu hâlde orman gerekçesiyle kaydı iptal edilenlerdir. Kanunun 7. maddesi bu kişiler için ayrı bir rejim kurar ve ilgililerin başvurusu ya da idarenin resen incelemesi sonucu doğruluğu tespit edilirse şu sonuçlar doğar:
| Durum | Sonuç | Dayanak |
|---|---|---|
| Tapuda hâlen kişi adına kayıtlı olup kütüğüne 2/A veya 2/B belirtmesi konulan taşınmazlar | Tapu kayıtları bedel alınmaksızın geçerli kabul edilir, belirtmeler terkin edilir, tescil aynen devam eder; aynı gerekçeyle dava açılmaz, açılan davalardan vazgeçilir | 6292 m.7/1-(a) |
| Davalar sonucu tapusu iptal edilip Hazine adına tescil edilen ve tapuda henüz infaz edilmeyenler | Aynı şekilde işlem yapılır | 6292 m.7/1-(a) |
| İnfaz edilerek Hazine adına tescil edilenler | Kanunun yürürlüğünden itibaren iki yıl içinde idareye başvurulması hâlinde bedelsiz olarak önceki kayıt maliklerine veya kanuni mirasçılarına iade edilir | 6292 m.7/1-(a) |
| Devletçe satılan, dağıtılan, trampa edilen, iskânen verilen ya da özelleştirmeyle satılan taşınmazlar | Tapu kayıtları geçerli kabul edilir; Hazine adına tescil edilenler iki yıl içinde başvuru hâlinde önceki maliklerine veya haleflerine bedelsiz iade edilir | 6292 m.7/1-(b) |
| Kullanıcı ile kayıt malikinin farklı kişiler olması | Kayıt malikleri bu maddeden yararlanmak isterse, kullanıcılar şartları taşısalar dahi doğrudan satış hakkından yararlanamaz | 6292 m.7/1-(c) |
Bu maddeye göre iade edilmesi gereken taşınmazlardan; orman niteliğiyle Hazine adına tescil edilen, fiilen orman niteliğinde olan, ağaçlandırılmak üzere Orman Genel Müdürlüğüne tahsis edilen, kamu hizmetlerine ayrılan veya özel kanunlar gereğince değerlendirilmesi gereken taşınmazlar ise iade edilmez. Bunların yerine, idarece belirlenen rayiç bedelleri ödenebilir veya rayiç bedellerine uygun taşınmazlar verilebilir (m.7/4).
Kullanıcı ile kayıt malikinin farklı olması nedeniyle iki taraftan da yararlanamayanlar için geçici 8. madde bir çıkış yolu açmıştır: bu kişiler 31/12/2020 tarihine kadar başvurmaları hâlinde, durumlarına göre 6. maddenin on ikinci fıkrası (eşdeğer taşınmaz) veya 7. maddenin dördüncü fıkrası (bedel veya eşdeğer taşınmaz) hükümlerinden yararlandırılır.
Davalar ve Hak Düşürücü Süreler
Kanunun 9. maddesi, süreç devam ederken yargılamaların akıbetini düzenler ve dosya stratejisi bakımından kritik hükümler içerir.
2/B alanları bakımından ikinci fıkra şunu söyler: bu Kanuna göre yapılacak işlemler sonuçlanıncaya kadar 2/B alanları hakkında Hazine tarafından kişiler aleyhine açılması gereken davalar açılmaz, açılmış ve devam eden davalar durdurulur. Durdurulan davalara konu taşınmazlar hakkında süresinde başvuru yapılmaması veya başvuruya rağmen yükümlülüklerin yerine getirilmemesi hâlinde mahkemelerce bu davalara devam edilerek genel hükümlere göre karar verilir.
Beşinci fıkra ise yargılama giderlerini düzenler: hak sahipleri veya ilgilileri taşınmazı satın veya devralırsa; bu kişiler tarafından Hazine aleyhine ya da Hazine tarafından bu kişiler aleyhine açılan ve durdurulan davalarda mahkemelerce verilecek kararlarda yargılama giderlerinin tarafların üzerlerine bırakılmasına karar verilir ve Hazine lehine vekâlet ücretine hükmedilmez; verilmiş olan kararlardan henüz infaz edilmeyenlerle Hazine lehine hüküm altına alınan bu alacaklar tahsil edilmez.
2/A alanları bakımından ise rejim daha katıdır: birinci fıkraya göre orman sınırları dışına çıkarma ile sınırlandırma, tespit, tefrik ve tescil işlemlerine karşı yapılan itirazlar ve açılan davalar bu Kanuna göre yapılacak işlemleri durdurmaz ve bu konuyla ilgili davalarda yürütmeyi durdurma ve tedbir kararı verilemez; hak iddia edenlerin açtıkları davalar lehlerine sonuçlandığında taşınmazlar genel hükümlere göre kamulaştırılır.
Ecrimisil Mahsubu ve Kazanılmış Hak
Uzun yıllar Hazine taşınmazını kullanan kişilerden ecrimisil alınmış olması yaygındır. 11. maddenin altıncı fıkrası bu bedelleri satışla ilişkilendirir: bu Kanun hükümlerine göre hak sahiplerine doğrudan satılan, tapu kayıtları geçerli kabul edilerek devredilen ve iade edilen taşınmazlardan ecrimisil alınmaz, tahakkuk ettirilen ecrimisiller terkin edilir, başvuru tarihi itibarıyla son beş yıl için tahsil edilen ecrimisil bedeli satış bedelinden mahsup edilir; bu bedelden fazlası iade edilmez. Aynı kural, 12. maddenin yedinci fıkrasında Hazineye ait tarım arazileri için kira bedellerini de kapsayacak şekilde tekrarlanmıştır.
Ecrimisil ihbarnamesine karşı izlenecek yol ayrıca değerlendirilmelidir; usul ve süreler için ecrimisil ihbarnamesine itiraz dilekçesi örneğine bakılabilir.
Satış şekli bakımından 11. maddenin üçüncü fıkrası esneklik tanır: fiilî durumuna uygun olarak ifraz edilerek müstakil parsel olarak satılması mümkün olmayan taşınmazlar paylı olarak, üzerinde çok katlı bina bulunanlar ise kat mülkiyeti tesisi suretiyle, bu da mümkün değilse paylı olarak satılabilir. Kısmi satın alma ve ifraz konusunda ayrıca Hazine taşınmazında ifraz, tevhit ve kısmi satın alma rehberine bakılabilir.
Tarım arazisi niteliğindeki 2/B taşınmazlarında bir sınır daha vardır. 11. maddenin on beşinci fıkrasına göre; tek parselde birden fazla hak sahibi bulunması ve satılacak arazinin ifrazı hâlinde yüzölçümünün 5403 sayılı Kanunda belirtilen bölünemez büyüklüğün altına düşmesi hâlinde, bu araziler ancak bölünemez büyüklüğün altına düşmemek kaydıyla ve diğer hak sahiplerinin yazılı muvafakati ile talep eden hak sahiplerine satılabilir. Bölünemez büyüklük eşikleri için tarım arazisinde ifraz ve bölünme yasağı rehberine bakılmalıdır.
Hazineye Ait Tarım Arazileri (m.12)
Kanunun 12. maddesi, 2/B’den bağımsız ikinci bir doğrudan satış rejimi kurar: Hazineye ait tarım arazilerinin kiracı, kullanıcı veya paydaşlarına satışı. Bu rejim, mülga 4070 sayılı Kanunun yerini almıştır.
| Konu | 2/B alanları (m.6) | Hazineye ait tarım arazileri (m.12) |
|---|---|---|
| Hak sahibi | 31/12/2011’den önce kullanıcı ve/veya muhdesat sahibi olarak kayda geçen kişiler | 31/12/2011 itibarıyla en az üç yıldan beri tarımsal amaçla kiralayan ve sözleşmesi devam eden kiracılar, aynı süreyle tarımsal amaçla kullanan ve kullanımı devam eden kullanıcılar ya da paydaşlar |
| Başvuru süresi | Yürürlükten itibaren altı ay veya listenin tescilinden itibaren sekiz ay | Yürürlükten itibaren iki yıl (geçici maddelerle uzatılmıştır) |
| Satış bedeli | 400 m²’ye kadar rayiç bedelin %50’si, fazlası %70’i; tarımsal amaçlı kullanımda tamamı %50 | Tarımsal amaçlı kullanılanlar için rayiç bedelin %50’si; sonradan farklı amaçla kullanımda aynı fark mekanizması |
| İdarenin sonuçlandırma süresi | Başvuru süresinin bitiminden itibaren altı ay | Başvuru tarihinden itibaren bir yıl |
| Ecrimisil | Son beş yıl için tahsil edilen ecrimisil mahsup edilir | Son beş yıl için tahsil edilen ecrimisil ve kira bedelleri mahsup edilir |
| Kapsam dışı | Ağaçlandırmaya tahsisli, kamu hizmetine ayrılan, içme suyu havzasında 300 m bant vb. | Kamu hizmetine tahsisli, belediye ve mücavir alan içinde kalanlar, planlarda tarım dışına ayrılanlar, denizde kıyı kenar çizgisine 5.000 m, göllerde 500 m’den az mesafedekiler, içme suyu barajlarının koruma alanları, toplulaştırma yapılacak yerler vb. |
İki rejimin kesişmediği de açıkça belirtilmiştir: 12. maddenin dokuzuncu fıkrasına göre 2/B alanlarında kalan tarım arazilerinin satışında bu madde hükümleri uygulanmaz. Yani parsel 2/B ise 6. madde, değilse 12. madde uygulanır.
12. madde ayrıca özel bir grubu daha kapsar: mülga 766 sayılı Tapulama Kanununun 37. maddesi gereğince tapu kütüklerine şerh veya belirtme konulan ve 3402 sayılı Kanunun 46. maddesine göre talep ve dava edilmemiş olanlar ile davasından vazgeçilenler; şerh veya belirtme lehtarlarına ya da kanuni mirasçılarına süresinde başvurmaları hâlinde doğrudan satılabilir. Süresinde talep edilmeyenlerin şerh ve belirtmeleri idarenin talebiyle terkin edilir ve araziler genel hükümlere göre değerlendirilir.
Dosya Kontrol Listesi
- Tapu kayıt örneği: Beyanlar hanesinde 2/A mı 2/B mi belirtmesi var; kullanıcı ve muhdesat kaydı kimin adına?
- Güncelleme listesi / kadastro tutanağı: Ne zaman düzenlendi, tescil veya kesinleşme tarihi nedir? Bu tarih hangi fıkra kapsamında olduğunuzu belirler.
- 31/12/2011 eşiği: Kullanımın veya muhdesat sahipliğinin bu tarihten önceye dayandığını gösteren kayıt var mı?
- Destekleyici belgeler: Tereddüt hâlinde 11/13 uyarınca sunulabilecek eski tarihli belgeler (vergi kaydı, abonelik, muhtarlık kaydı, fotoğraf, tanık) toplandı mı?
- Başvuru durumu: Daha önce başvuru yapılmış mı; hangi geçici madde kapsamında değerlendirilebilir?
- Tebliğ edilen bedel: İdare bedel tebliğ etti mi, tebliğ tarihi nedir? Bedele karşı dava yolunun açık olduğu unutulmamalıdır.
- Ecrimisil kayıtları: Son beş yılda ödenen ecrimisil var mı; mahsup talep edildi mi?
- Kapsam dışı olma ihtimali: Taşınmaz kamu hizmetine ayrılmış, ağaçlandırmaya tahsisli veya içme suyu havzasında 300 metrelik bant içinde mi? Öyleyse eşdeğer taşınmaz talebi gündeme gelir.
- Üzerindeki yapılar: Ruhsatsız yapı varsa, tapu alınsa bile imar mevzuatı bakımından kazanılmış hak doğmayacağı hatırlanmalıdır.
- Tarım arazisi ise: İfraz hâlinde 5403 sayılı Kanundaki bölünemez büyüklüğün altına düşülüp düşülmediği ve diğer hak sahiplerinin muvafakati kontrol edilmelidir.
Sıkça Sorulan Sorular
2/B arazisi nedir?
6292 sayılı Kanunun 2. maddesine göre 2/B alanları; 6831 sayılı Orman Kanununun 1744, 2896 ve 3302 sayılı kanunlarla değişik 2. maddesinin birinci fıkrasının (B) bendine veya kesinleşmiş mahkeme kararlarına göre Hazine adına orman sınırları dışına çıkarılan ve çıkarılacak yerlerdir. Bu alanlar, Kanun kapsamında değerlendirilmek üzere Maliye Bakanlığının tasarrufuna geçer.
2/B arazisini kim satın alabilir?
Kanunun 6. maddesine göre; güncelleme listelerine, kadastro tutanaklarına ya da kesinleşmiş mahkeme kararlarına göre oluşturulan tapu kütüklerinin beyanlar hanesine göre taşınmazın 31/12/2011 tarihinden önce kullanıcısı ve/veya üzerindeki muhdesatın sahibi olarak gösterilen kişilerden süresinde idareye başvuranlar hak sahibi sayılır.
Başvuru nereye yapılır?
Kanunun 2. maddesinin (d) bendine göre idare; illerde defterdarlıkları, ilçelerde malmüdürlüklerini ifade eder. Doğrudan satış başvuruları bu birimlere yapılır.
Satış bedeli nasıl hesaplanır?
6. maddenin dördüncü fıkrasına göre; taşınmazın dört yüz metrekareye kadar olan kısmı için rayiç bedelin yüzde ellisi, fazlası için yüzde yetmişi üzerinden hesaplanır. Tamamen ve münhasıran bilfiil tarımsal amaçlı kullanılan ve üzerinde tarımsal amaçlı yapılar ile sürekli ikamet amacıyla kullanılan konut hariç yapı bulunmayan yerler için ise bedel, tamamı için rayiç bedelin yüzde ellisidir.
Peşin ödemede indirim var mı?
Evet. 6. maddenin sekizinci fıkrasına göre satış bedelinin tamamının peşin ödenmesi hâlinde yüzde yirmi, en az yarısının ödenmesi hâlinde yüzde on oranında indirim uygulanır; bu bedeller idarece yapılan yazılı tebligat tarihinden itibaren en geç üç ay içinde ödenir.
Taksitle ödeyebilir miyim?
Evet. Peşinat, tarımsal amaçlı kullanılan yerler için satış bedelinin yüzde onu, diğer yerler için yüzde yirmisidir ve üç ay içinde ödenir. Kalanı belediye ve mücavir alan sınırları içinde en fazla beş yılda on eşit taksitte, dışında ise en fazla altı yılda on iki eşit taksitte faizsiz olarak ödenir.
İdarenin tebliğ ettiği bedele itiraz edebilir miyim?
Anayasa Mahkemesi, 6. maddenin sekizinci fıkrasındaki “Tebliğ edilen satış bedeline itiraz edilemez ve dava açılamaz.” cümlesini E.2023/27, K.2023/100 sayılı kararıyla; idarenin teklifini kabul etmeyenlerin dava açamayacağını öngören on üçüncü fıkrayı ise E.2021/46, K.2022/47 sayılı kararıyla iptal etmiştir. Dolayısıyla bedele karşı dava yolunu kapatan bu hükümler yürürlükte değildir.
Taksiti geciktirirsem hakkım düşer mi?
6. maddenin dokuzuncu fıkrasına göre peşin satışlarda bedelin tamamını, taksitli satışlarda peşinatı veya taksitleri vadesinde ödememek hakkın düşmesine yol açar. Ancak taksit süresinin sonuna kadar ödenmek kaydıyla taksitlerden ikisinin vadesinde ödenmemesi yükümlülüğün ihlali sayılmaz; gecikmiş taksitlere 6183 sayılı Kanunun 51. maddesine göre gecikme zammı uygulanır.
Hak sahibi vefat etti, mirasçılar başvurabilir mi?
Evet. 6. maddenin onuncu fıkrasına göre hak sahibi olunmasında kanuni halefiyet geçerlidir. Hak sahibi hayattaysa, kendisinin veya mirasçılarının noterde düzenlenecek muvafakatname vermeleri hâlinde akdî halefiyet hükümleri uygulanır.
Taşınmazım satılamaz denildi, başka hakkım var mı?
Evet. 6. maddenin on ikinci fıkrasına göre ağaçlandırmaya tahsisli, kamu hizmetine ayrılan, Maliye Bakanlığınca belirlenen veya içme ve kullanma suyu havzalarında üç yüz metrelik bant içinde kalan yerler satılmaz; ancak istenmesi hâlinde hak sahiplerine, hak sahibi oldukları taşınmazın rayiç değerine eşdeğer ve öncelikle aynı il sınırları içindeki bir 2/B taşınmazı doğrudan satılabilir.
Ödediğim ecrimisiller ne olur?
11. maddenin altıncı fıkrasına göre bu Kanun kapsamında satılan, devredilen veya iade edilen taşınmazlardan ecrimisil alınmaz, tahakkuk ettirilenler terkin edilir ve başvuru tarihi itibarıyla son beş yıl için tahsil edilen ecrimisil bedeli satış bedelinden mahsup edilir; bu bedelden fazlası iade edilmez.
2/B tapusu aldım, üzerindeki ruhsatsız yapı yasal hâle gelir mi?
Hayır. 11. maddenin ikinci fıkrası, satış, devir veya iade ile 2/B, kullanıcı ve muhdesat belirtmelerinin kaldırılmasının, taşınmaz üzerindeki imar mevzuatına aykırı yapılar bakımından kazanılmış hak oluşturmayacağını açıkça düzenler.
Tapum orman gerekçesiyle iptal edilmişti, geri alabilir miyim?
7. maddeye göre, tapuda kişiler adına kayıtlı iken 2/A veya 2/B belirtmesi konulan taşınmazların kayıtları bedel alınmaksızın geçerli kabul edilir ve belirtmeler terkin edilir. Davalar sonucunda tapusu iptal edilerek Hazine adına tescil edilip infaz edilenler ise, Kanunun yürürlüğünden itibaren iki yıl içinde başvurulması hâlinde bedelsiz olarak önceki kayıt maliklerine veya kanuni mirasçılarına iade edilir.
Süreç devam ederken dava haklarım zamanaşımına uğrar mı?
9. maddenin dördüncü fıkrasına göre, bu Kanun kapsamında kalan 2/B alanları hakkında yapılacak işlemler sonuçlanıncaya kadar bu alanların aynına yönelik olarak dava açılmasına ilişkin hak düşürücü süreler işlemez.
Tapu Kaydınızla Başlayalım
2/B dosyalarında sonucu belirleyen üç şey vardır: beyanlar hanesindeki kaydın kime ait olduğu, güncelleme listesinin veya kadastro tutanağının tarihi ve başvurunun hangi süre içinde yapıldığı. Bu üçü netleştiğinde hangi fıkra kapsamında olduğunuz, hangi bedelin uygulanacağı ve hangi başvuru yolunun açık olduğu belirlenir. Yargı yolunu kapatan hükümlerin iptal edilmiş olması, daha önce “bedeli kabul etmek zorundayım” diye geri çekilen dosyalar için de yeni bir değerlendirme imkânı doğurmuştur.
Tapu kaydı ve idare yazışmalarıyla birlikte inceleyelim
Av. Fatma Öztürk — Hukukçular Evi Ankara · 0554 648 37 15
İlgili Rehberler
- Hazine Arazisi Satın Alma Başvurusu — dilekçe ve belgeler
- Hazine Taşınmazında Doğrudan Satış (4706 m.4) — genel hükümlerdeki imkânlar
- Hazine Taşınmazı Satış Sözleşmesi — taksit, kanuni ipotek, şerhler
- Mirasçılar ve Hazine Arazisi — hakların mirasçılara geçişi
- Ecrimisil İhbarnamesine İtiraz — dilekçe örneği
- Hazine Taşınmazında İfraz, Tevhit ve Kısmi Satın Alma — parselin bir kısmı
- Hazine Taşınmazının Tahliyesi — usul ve itiraz
- Yapı Kayıt Belgeli Yapının Bulunduğu Hazine Arazisi — satın alma yolu
- Hazine Arazisi Zilyetlikle Tapuya Dönüşür mü? — yirmi yıl kuralı
- Tescil Harici Alan ve İmar-İhya — kadastro dışı bırakılan yerler
- Orman Kadastrosuna İtiraz (6831 m.11) — dilekçe örneği
- Tarım Arazisinde İfraz ve Bölünme Yasağı (5403) — bölünemez büyüklük
- Kaçak (Ruhsatsız) Yapıda İdari Yaptırımlar — kazanılmış hak sorunu
- İmar Hukuku Rehberi — tüm başlıkların dizini