Türkiye’de “gecekondu” kelimesi gündelik dilde her türlü kaçak yapıyı anlatır; hukukta ise dar ve kesin bir tanımı vardır. 775 sayılı Gecekondu Kanununun 2. maddesine göre gecekondu, imar ve yapı işlerini düzenleyen mevzuata ve genel hükümlere bağlı kalınmaksızın, kendisine ait olmayan arazi veya arsalar üzerinde, sahibinin rızası alınmadan yapılan izinsiz yapıdır. Kendi arsanıza ruhsatsız yaptığınız bina gecekondu değildir; o, İmar Kanununun konusudur. Bu rehber, 775 sayılı Kanunun ıslah, tasfiye ve önleme rejimini ve 2024 yılında yeniden yazılan yıkım usulünü ele alır.
Yıkım kararı tebliğ edildiyse süre işliyor
Av. Fatma Öztürk — Hukukçular Evi Ankara · 0554 648 37 15
İçindekiler
- Gecekondu nedir, ne değildir
- Islah, tasfiye ve önleme bölgeleri
- Tespit ve beyanname yükümlülüğü
- Madde 18: yeni yıkım usulü ve AYM kararı
- Madde 21: yıktırılamaz koruması
- Madde 22 ve 23: ıslah süresi ve yıkım masrafı
- Arsa tahsisi: kim yararlanır
- Tahsis sonrası süreler ve geri alma
- On yıllık devir yasağı (m.34)
- Katılma payları (m.24)
- Ceza hükümleri ve tahliye (m.37)
- Kim uygular: TOKİ mi belediye mi?
- 2981, imar barışı ve 6306 ile ilişkisi
- Sıkça sorulan sorular
Gecekondu Nedir, Ne Değildir
30/7/1966 tarihli ve 12362 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan 775 sayılı Gecekondu Kanununun 1. maddesi kapsamı belirler: mevcut gecekonduların ıslahı, tasfiyesi, yeniden gecekondu yapımının önlenmesi ve bu amaçlarla alınması gereken tedbirler hakkında bu Kanun hükümleri uygulanır. 2. madde ise tanımı verir ve bu tanımın üç unsuru vardır:
| Unsur | İçerik | Sonucu |
|---|---|---|
| Mevzuata bağlı kalmama | İmar ve yapı işlerini düzenleyen mevzuata ve genel hükümlere bağlı kalınmaksızın yapılmış olma | Ruhsatsız veya ruhsata aykırı olma |
| Başkasına ait taşınmaz | Kendisine ait olmayan arazi veya arsalar üzerinde yapılmış olma | Kendi arsasına yapılan ruhsatsız yapı gecekondu değildir |
| Rıza bulunmaması | Arazi veya arsa sahibinin rızası alınmadan yapılmış olma | Malikin muvafakatiyle yapılan yapı bu tanıma girmez |
Kanunun 18. maddesinin üçüncü fıkrası bu sınırı ayrıca çizer: özel kişilere veya birinci fıkrada sayılanlar dışındaki tüzel kişilere ait arazi ve arsalar üzerinde yapılacak izinsiz yapılar hakkında, arsa sahiplerinin yazılı müracaatları üzerine ve mülkiyet durumlarını tevsik etmeleri şartıyla bu madde hükümleri, aksi hâlde genel hükümler ve 3194 sayılı İmar Kanunu hükümleri uygulanır. Yani özel mülkiyete tecavüz hâlinde 775 rejiminin işlemesi, malikin başvurusuna bağlıdır.
Islah, Tasfiye ve Önleme Bölgeleri
Kanun üç bölge tipi üzerine kuruludur ve her biri farklı bir hukuki sonuç doğurur.
| Bölge | Amacı | Tipik sonuç |
|---|---|---|
| Islah bölgesi | Mevcut gecekonduların, plan ve mevzuata uygun hâle getirilerek korunması | Korunabilecek yapılar sahiplerince ıslah edilir; korunamayanlar yıkılır |
| Tasfiye bölgesi | Mevcut gecekonduların kaldırılması | Yapılar yıkılır; hak sahiplerine 21. maddedeki koruma ve arsa tahsisi imkânı doğar |
| Önleme bölgesi | Yeni gecekondu yapımının önlenmesi için konut alanı oluşturulması | Arsalar, ıslah ve tasfiye nedeniyle açıkta kalanlara ve konutsuz vatandaşlara tahsis edilir |
Bölgelerin belirlenmesi 16. maddede düzenlenmiştir: gecekondu ıslah ve tasfiye bölgeleri ile sınırları, belediyelerce her türlü imkân ve araçtan faydalanılarak tespit olunur; bu bölgelerdeki bütün yapılar, Toplu Konut İdaresi Başkanlığınca tayin edilecek şekil ve süreler içinde mümkünse hava fotoğraflarında veya haritalarda, mümkün olmayan yerlerde ölçekli krokilerde gösterilir. Hazırlanan belgeler belediye encümenlerince karara bağlandıktan sonra onaylanarak Toplu Konut İdaresi Başkanlığına gönderilir.
Kesinleşme ve ilan usulü de aynı maddededir: Başkanlıkça kabul edilen ve onanarak kesinleşen bölgelere ait karar ve krokiler, belediye dairesinde ve bölge içindeki muhtarlıklarda herkesin görebileceği bir yerde bir ay süre ile asılır ve durum mutat vasıtalarla halka duyurulur. Aynı ilan usulü, 19. maddeye göre onaylanarak kesinleşen imar ve ıslah planları için de geçerlidir.
Programlama 20. maddededir: ıslah ve tasfiye tatbikatının yapılacağı şehir ve kasabalar ile bölgelerin program ve öncelik sırası Toplu Konut İdaresi Başkanlığınca tayin olunur; belediyeler bu sıraya göre kendi çalışma programlarını yapmak ve onaylanmak üzere Başkanlığa göndermek zorundadır.
Tespit ve Beyanname Yükümlülüğü
17. madde, çoğu kişinin varlığından haberdar olmadığı bir yükümlülük getirir: belediye sınırları ve varsa mücavir sahalar içindeki bütün gecekonduların ve 16. madde gereğince tespit edilen bölge ve sahalar içindeki bütün yapıların sahipleri ve her ne şekilde olursa olsun bu yapılarda oturanlar veya bunları işyeri olarak kullananlar; Toplu Konut İdaresi Başkanlığınca hazırlanacak örneğe uygun bir beyannameyi ilan tarihinden itibaren üç ay içinde yapının bulunduğu yer belediyesine makbuz karşılığında vermek zorundadır.
Bu yükümlülüğün yaptırımı 37. maddededir: beyannameyi haklı bir sebebe dayanmaksızın zamanında vermeyenlere mahallî mülkî amir tarafından idari para cezası verilir.
Hak sahipliğinin tespitinde ise ek 1. madde bir kolaylık tanır: “775 sayılı Gecekondu Kanununa göre yapılan hak sahipliği tespit işleminde beyan esası dikkate alınır.” Bu hüküm, elinde resmî belge bulunmayan ancak fiilî durumu ortaya koyabilen kişiler için önemli bir dayanaktır.
Madde 18: Yeni Yıkım Usulü ve Anayasa Mahkemesi Kararı
Kanunun en sert ve en çok dava konusu olan hükmü 18. maddedir. Madde, Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten sonra; belediye sınırları içinde veya dışında, belediyelere, Hazineye, özel idarelere, özel bütçeli dairelere ait arazi ve arsalarda veya Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan yerlerde yapılacak daimî veya geçici bütün izinsiz yapıları — varsa çevreleyen tel örgü, çit, duvar gibi yapılar da dâhil, inşa hâlinde olsun veya iskân edilmiş bulunsun — kapsar.
Maddenin birinci fıkrası Anayasa Mahkemesinin 22/2/2024 tarihli ve E.2023/191, K.2024/58 sayılı kararıyla iptal edilmiş, iptal hükmünün kararın Resmî Gazete’de yayımlanmasından dokuz ay sonra yürürlüğe girmesine karar verilmişti. İptal hükmü yürürlüğe girmeden önce, 5/12/2024 tarihli ve 7534 sayılı Kanunun 2. maddesiyle fıkra yeniden yazıldı. Bugünkü usul şudur:
| Aşama | İşlem | Süre |
|---|---|---|
| 1. Karar | Toplu Konut İdaresi Başkanlığı, belediyeler veya il özel idarelerince yıkım kararı alınır | — |
| 2. Tebligat | Alınan karar belediye veya idarelerce ilgililerine iadeli taahhütlü olarak tebliğ edilir | 7 gün içinde |
| 3. Tebliğ edilemezse | Yıkım kararının bir örneği yıkımı yapılacak yapıya asılır ve ilgili muhtarlığa bir örneği bırakılır; bu tarih tebliğ tarihi yerine geçer | — |
| 4. Bekleme | Tebliğ tarihinden sonra yıkım yapılamaz | 15 gün |
| 5. Yıkım | Belediye veya il özel idaresi tarafından derhal yıktırılır | 15 günün dolmasıyla |
Maddenin ikinci fıkrası kolluk desteğini düzenler: yıkım sırasında lüzum hâsıl olduğunda belediyeler ilgili mülkiye amirlerine başvurarak yardım isteyebilir; mülkiye amirleri, izinsiz yapıların yıkım güvenliğinin sağlanması konusunda yükümlüdürler. Maddenin son cümlesi ise bir saklı hüküm içerir: Devlet ormanları hakkında 6831 sayılı Orman Kanunu hükümleri saklıdır.
Madde 21: Yıktırılamaz Koruması
18. maddenin sertliğinin karşısında, Kanunun yürürlüğünden önce yapılmış gecekondular için 21. madde bir koruma kurar. Belediyelere ait olan veya bu Kanun uyarınca belediyelerin mülkiyetine geçmesi gereken arazi ve arsalar üzerinde, Kanunun yürürlüğünden önce yapılıp 16 ve 17. maddelere göre tespit edilmiş bulunan gecekondulardan konut olarak kullanılanlar; içinde oturanlar 25. maddedeki şartları taşıdığı takdirde şu hâllerde yıktırılamaz:
| Kimin için | Koruma ne zamana kadar sürer | Dayanak |
|---|---|---|
| Gecekondunun sahibi ise | Gecekondusuna karşılık gelecek şekilde borçlanma suretiyle veya sair şekillerde konut verilinceye veya nakde dönüştürülüp ödeninceye veya konut yapmak üzere arsa tahsis edilip lüzumu hâlinde kredisi sağlanmak suretiyle 27. maddedeki süre ve şartlara uygun olarak konutunu yapıncaya kadar | 775 m.21/1-(a) (6306 s. K. m.11 ile değişik) |
| Gecekondunun sahibi değil ise | Ucuz kiralık konut temin edilinceye veya konut yapmak üzere arsa tahsis edilip kredisi sağlanmak suretiyle konutunu yapıncaya kadar | 775 m.21/1-(b) |
16/5/2012 tarihli ve 6306 sayılı Kanunun 11. maddesiyle maddeye eklenen fıkra ayrıca şunu öngörür: birinci fıkra kapsamındaki uygulamalarda, yönetmelik ile belirlenen şartlara göre nakdî yardım yapılabilir. Yani koruma yalnızca “yıkmama” değil, aynı zamanda bir ikame konut ya da bedel sağlama yükümlülüğüdür.
Maddede iki sınır daha vardır. Birincisi: birden fazla gecekonduya sahip olanların, bunlardan sadece seçecekleri bir tanesi hakkında bu hükümler uygulanabilir; plan ve mevzuata göre korunması mümkün olanlar varsa bunlardan birinin seçilmesi şarttır. İkincisi: korunması gereken diğerlerinden lüzumlu görülenler, hangi amaçla kullanılıyor olursa olsun, belediyelerce takdir olunacak bedel karşılığında alınarak kullanılabilir, kiraya verilebilir veya satılabilir. Belediyelerce tespit edilecek bedellere tebliğ tarihinden itibaren on beş gün içinde umumi hükümler dâhilinde hukuk mahkemelerine itiraz olunabilir.
Madde 22 ve 23: Islah Süresi ve Yıkım Masrafı
22. madde, ıslah bölgelerinde korunabilecek yapılar için bir takvim kurar. Gecekondu ıslah bölgelerinde bulunup da belediyelere ait olan veya bu Kanun uyarınca belediyelerin mülkiyetine geçmesi gereken arazi ve arsalar üzerinde, Kanunun yürürlüğünden önce yapılmış gecekondulardan imar ve ıslah planları ile mevzuata göre olduğu gibi veya değiştirilerek korunması mümkün olanları, planın tanziminden sonra yapılacak bildiriden itibaren en geç iki yıl içinde yönetmelik esasları dairesinde sahipleri tarafından imar ve ıslah edilir.
Aksi hâlde bu yapıların verilen süre zarfında yıktırılması yoluna gidilir; sahipleri tarafından yıktırılmayan yapılar, enkazı sahiplerine ait olmak üzere belediyelerce yıktırılır ve yıkım masrafı yüzde on fazlasıyla ilgiliden alınır.
23. madde ise korunamayacak yapılar içindir: tek başına veya toplu olarak yapılmış olan ya da ıslah bölgelerinde bulunup da imar veya ıslah planlarına veya mevzuat icaplarına göre yıkılması gereken izinsiz yapılar, 21. madde hükümleri de göz önüne alınarak enkazı kendilerine ait olmak üzere sahipleri tarafından yıktırılır. Bundan dolayı kendilerine herhangi bir bedel verilmez. Sahiplerince yıkılmayan veya yıktırılmayan gecekondular, yıkma masrafı yüzde on fazlasıyla kendilerinden alınmak üzere belediyelerce yıktırılır.
23. maddedeki “21. madde hükümleri de göz önüne alınarak” ifadesi önemlidir: yıkım kararı verilirken, o kişinin 21. maddedeki korumadan yararlanıp yararlanamayacağı önceden değerlendirilmek zorundadır. Bu değerlendirme yapılmadan verilen yıkım kararı, hukuka aykırılık iddiasının somut dayanağını oluşturur.
Arsa Tahsisi: Kim Yararlanır
Kanunun “sopa” tarafı yıkım, “havuç” tarafı arsa tahsisidir. 25. maddeye göre 7. madde gereğince tespit olunan önleme bölgelerindeki arsalar, öncelikle gecekonduların ıslahı ve tasfiyesi sebebiyle açıkta kalacaklara ve diğer konutsuz vatandaşlara verilir. Islah ve tasfiye bölgelerinde bulunan diğer yapı sahiplerinden yapısının tasfiyesini isteyenler de bu arsalardan faydalanabilir.
Tahsisin şartları aynı maddede sayılmıştır ve üçü birlikte aranır:
- Kişinin yoksul veya dar gelirli olması
- Kendisinin, eşinin veya ergin olmayan çocuğunun herhangi bir belediye sınırı içinde ev yapmaya müsait arsaya sahip bulunmaması
- Aynı kişilerin herhangi bir yerde bir ev veya apartmanın ayrı bir dairesine karşılık olan paya sahip bulunmaması
Kimlerin yoksul ve dar gelirli sayılacağı, arsa tahsis edileceklerin öncelik sırası ve diğer hususların esasları yönetmelikte belirtilir. Bedel ve ödeme ise 26. maddededir: arsalar yönetmelikte belirtilen şekil ve esaslar dâhilinde ve tespit olunacak bedellerle dağıtılır; arsa ve binaların hâlihazır durumlarıyla şahıslara veya kamu kurum ve kuruluşlarına tahsis veya satışları valiliklerce tespit ve Toplu Konut İdaresi Başkanlığınca onaylanan emsal bedel üzerinden yapılır. Binalar ve konutlar, valiliklerin teklifi üzerine bedelin yüzde yirmi beşi peşin olarak yatırılmak ve vade farkı alınmak kaydıyla taksitle de satılabilir.
Tahsis Sonrası Süreler ve Geri Alma
Arsa tahsisi almak, süreci bitirmez; 27. madde hak sahibine sıkı bir takvim yükler ve bu takvime uyulmaması taşınmazın geri alınmasıyla sonuçlanır.
| Yükümlülük | Süre | Başlangıç |
|---|---|---|
| Yönetmelikte belirtilen işlemleri tamamlamak ve gerekiyorsa kredi tahsisini gerektirecek şekilde hesap açtırmak | 6 ay | Tahsis tarihinden itibaren |
| Konutu yapmaya başlamak | 1 yıl | Krediye hak kazananlarda kredi tahsis tarihinden, diğerlerinde arsa tahsisi tarihinden itibaren |
| Önceden tespit edilen plana göre nüve kısmını bitirmek | 2 yıl | Aynı başlangıç |
Kanun destek tarafını da düzenler: 27. maddenin birinci fıkrasına göre kendilerine arsa tahsis edilenlerle gecekondusunu ıslah edeceklere, imkânları nispetinde Toplu Konut İdaresi Başkanlığınca, mahallî belediyelerce veya diğer daire ve kurumlarca her türlü teknik yardım yapılır ve bunlara uzun vadeli konut kredisi verilmesi ve aynî yardım yapılması yoluna gidilir. 28. madde ise ıslah edilecek veya yeniden inşa olunacak konutlarda kullanılacak orman emvalinin orman idarelerince öncelikle ve maliyet bedeli üzerinden verileceğini öngörür.
Ruhsat tarafında da bir kolaylık vardır. 30. maddeye göre; ıslah bölgelerinde kamu tüzel kişilerine ait arazi ve arsalar üzerinde bulunan, plan ve mevzuata göre yıkılmayıp korunması mümkün olan gecekondulara ve bu Kanuna göre yeniden tespit edilen konut sahalarında belediyelerce tahsis olunan arsalarda yapılacak yapılara yapı ruhsatı verilebilmesi için, ilgilinin satış vaadini, kiralandığını veya tahsis edildiğini belirten onanlı belgelerden birini ibraz etmesi şarttır; başka mahzur bulunmadığı takdirde ayrıca tapu senedi aranmaz.
On Yıllık Devir Yasağı (m.34)
34. madde, tahsis edilen taşınmazların spekülasyona konu olmasını engellemek için beş ayrı yasak getirir. Bu Kanun hükümlerine göre belediyelerce tahsis olunan arsalar, yapılar ve bu arsalar üzerinde yapılan bina ile meydana gelen taşınmaz mallar, tahsis tarihinden itibaren on yıl süre içinde:
- Devir ve temlik olunamaz
- Rehin ve diğer aynî haklarla takyit edilemez
- Satış vaadi sözleşmesine konu teşkil edemez
- Taksim ve satış suretiyle şüyuun giderilmesi talebine konu olamaz
- Haczedilemez ve işgal olunamaz
İstisnalar da maddededir: haciz ve işgal yasağı saklı kalmak şartıyla; ölüm, emeklilik, görev nakli ve Türkiye Emlak Kredi Bankasının veya konut kredisi veren diğer kuruluşların ipotekli alacaklarından dolayı yapılacak satış ve işlemler bu kayıtlara bağlı değildir.
Takyitlerin tamamen kalkması ise ödemeye bağlanmıştır: 27. maddedeki inşaat yapımına ait süreler saklı kalmak şartıyla, yirmi yıllık süre içinde borçlanma bedellerinin tamamının ödenmesi hâlinde takyitlerin tamamı kalkar. Ancak bu şekilde yapılacak devir, temlik ve satışlarda 33. maddedeki vergi, resim ve harç muafiyetleri uygulanmaz.
33. maddedeki muafiyet kapsamı geniştir: bu Kanuna dayanılarak yapılan ivazlı veya ivazsız devir, temlik, kamulaştırma, alım, satım, kira, geri alma, geri verme, ifraz, tevhit, tescil, cins değişikliği, rehin tesis ve terkini, ıslah, değişiklik, onarım, inşa ve ikmal gibi her türlü işlem, sözleşme ve beyanname her türlü vergi, resim ve harçtan muaftır.
Katılma Payları (m.24)
Islah, tasfiye ve önleme bölgelerinde yol, kaldırım, kanalizasyon, su, elektrik gibi altyapı yapıldığında maliyeti kim karşılar? 24. maddeye göre bu bölgelerdeki bütün yapıların, binalı ve binasız arazi ve arsaların sahipleri, yapılan harcamaların tamamına Belediye Gelirleri Kanununda belirtilen şekil ve nispetlerde katılır. Bu katılma payları belediyelerce ilgililerden on yılda ve on eşit taksitte alınır.
Maddede üç özel durum daha vardır:
- İşgal edilen özel mülkler: Özel mülkiyetteki arazi ve arsaların, başkaları tarafından gecekondu yapılmak suretiyle işgal edilmiş kısımları için alınması gereken katılma payları, işgal devam ettiği sürece gecekondu sahibinden alınır — malikten değil.
- Yıkılacak gecekondular: Tasfiye veya ıslah sebebiyle yıkılması gereken gecekonduların sahiplerinden, yıkım gününden sonra ödenmesi gereken taksitler alınmaz.
- İndirim ve süre uzatımı: Belediye meclisleri, maliyet masraflarının bir kısmını kendi bütçelerinden ödemek suretiyle indirebilir veya taksit süresini yirmi yılı geçmemek üzere uzatabilir.
Ceza Hükümleri ve Tahliye (m.37)
37. madde iki ayrı yaptırım grubunu bir arada düzenler. Birincisi ceza sorumluluğudur: bu Kanun hükümlerinden faydalanmak amacıyla yalan beyanda bulunan veya hakikate aykırı beyanname verenler ile Kanunun yayımından sonra kamu arazileri üzerinde veya Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerde izinsiz yapı yapanlar, yaptıranlar, bu gibi yapıları satanlar, bağışlayanlar, rehin edenler veya diğer şekillerde devredenler ve bilerek devir ve satın alanlar, Türk Ceza Kanunu hükümlerine göre cezalandırılır.
İkincisi tahliyedir: bu Kanun hükümlerine aykırı olarak işgalde bulunanlarla oturma hakkını kaybedenler, ilgili belediyelerce tahliye ettirilirler. Ayrıca maddenin son fıkralarına göre birinci ve ikinci fıkra uyarınca hüküm giyenler bu Kanundan bir daha faydalandırılmaz ve borçları muaccel hâle gelir. Kamu taşınmazlarında tahliye usulünün genel çerçevesi için Hazine taşınmazının tahliyesi rehberine bakılabilir.
Kim Uygular: TOKİ mi Belediye mi?
Kanun 1966 tarihli olduğu için yetkili idare defalarca değişmiştir: İmar ve İskân Bakanlığı, sonra Bayındırlık ve İskân Bakanlığı, bugün ise büyük ölçüde Toplu Konut İdaresi Başkanlığı. Yetki dağılımını netleştiren hüküm, 14/2/2020 tarihli ve 7221 sayılı Kanunun 2. maddesiyle eklenen ek 6. maddedir.
| Alan | Yetkili idare | Dayanak |
|---|---|---|
| 5609 sayılı Kanunun yürürlüğünden önce mülga Bayındırlık ve İskân Bakanlığınca oluşturulan alanlar | Toplu Konut İdaresi Başkanlığı | 775 ek m.6/1 |
| 5609 sayılı Kanunun yürürlüğünden sonra, belediye sınırları içinde veya dışında TOKİ’ce oluşturulan veya oluşturulacak alanlar | Toplu Konut İdaresi Başkanlığı | 775 ek m.6/1 |
| 3414 sayılı Kanunun yürürlüğünden sonra belediyelerce oluşturulan veya oluşturulacak alanlar | İlgili belediye | 775 ek m.6/2 |
| Büyükşehirlerde uygulama | Büyükşehir belediyesinin koordinatörlüğünde ilçe belediyelerince | 775 ek m.6/2 |
| Belediye sınırları ve mücavir saha dışındaki kamu arazileri | Cumhurbaşkanınca kararlaştırılanlar hakkında Kanun uygulanır; görev ve yetkiler yakın belediyelerden birine verilebilir | 775 m.35 |
Yetki sorusu usul bakımından belirleyicidir: dava, işlemi tesis eden idareye karşı açılır. Yanlış idareye yöneltilen dava husumet yönünden sorun doğurur. Kentsel dönüşümdeki paralel yetki paylaşımı için kentsel dönüşümü kim uygular rehberine bakılabilir.
TOKİ’nin yapım yetkisi 31. maddededir ve dikkat çekici bir muafiyet içerir: Başkanlık ve izniyle belediyeler, ıslah, tasfiye ve önleme maksadıyla halk konutları, nüve konutlar ve geçici misafir konutları inşasına yetkilidir; bu yapılar 3194 sayılı Kanunun 21, 23, 27, 30, 31 ve 32. maddelerine tabi değildir. 32. madde de imar ve ıslah planlarının tanzim ve onanması ile konut tiplerine ait esasların 3194 sayılı İmar Kanunu hükümlerine bağlı kalınmaksızın yönetmelikte gösterileceğini öngörür. 41. madde ise genel bir öncelik kuralı koyar: bu Kanunun uygulanması gereken yerlerde, diğer kanunların bu Kanuna aykırı hükümleri uygulanmaz.
2981, İmar Barışı ve 6306 ile İlişkisi
775 sayılı Kanun tek başına okunduğunda eksik kalır; aynı fiilî duruma birden fazla kanun uygulanabilir.
2981 sayılı Kanun ve tapu tahsis belgesi. Gecekondu sahiplerine geçmişte verilen tapu tahsis belgeleri 2981 sayılı Kanun rejiminin ürünüdür ve mülkiyet belgesi değildir. Hukuki niteliği, tapuya dönüşme şartları ve dava yolu için tapu tahsis belgesi rehberine ve tapu iptali ve tescil dilekçesi örneğine bakılmalıdır.
İmar barışı ve yapı kayıt belgesi. Yapı kayıt belgesi, ruhsatsız yapıyı belirli sonuçlar bakımından kayıt altına alır; ancak başkasına ait taşınmaz üzerindeki yapı bakımından mülkiyet sağlamaz. Neyi sağlayıp neyi sağlamadığı imar barışı ve yapı kayıt belgesi rehberinde ele alınmıştır.
6306 sayılı Kanun. Kentsel dönüşüm rejimi ile 775 arasında doğrudan bağlantı vardır: 6306 sayılı Kanunun 11. maddesiyle 775’in 21. maddesi değiştirilerek nakdî yardım imkânı eklenmiştir. Ayrıca 6306 sayılı Kanunun 6. maddesinin üçüncü fıkrası, 775 sayılı Gecekondu Kanununa göre yoksul veya dar gelirli kabul edilenlere verilecek konut veya işyerlerinin borçlandırma suretiyle verilebileceğini öngörür. Dönüşüm süreci için kentsel dönüşüm rehberine, belediye eliyle yürütülen dönüşüm için Belediye Kanunu m.73 rehberine bakılabilir.
2/B ve Hazine taşınmazları. Yapı Hazine arazisi üzerindeyse, 775’in yanında 6292 sayılı Kanun kapsamında hak sahipliği ve doğrudan satış imkânı da araştırılmalıdır; ayrıntı için 2/B arazileri ve hak sahipliği rehberine bakılabilir.
Sıkça Sorulan Sorular
Gecekondu ile ruhsatsız yapı aynı şey mi?
Hayır. 775 sayılı Kanunun 2. maddesine göre gecekondu; imar ve yapı mevzuatına bağlı kalınmaksızın, kendisine ait olmayan arazi veya arsalar üzerinde, sahibinin rızası alınmadan yapılan izinsiz yapıdır. Kendi tapulu arsanıza ruhsatsız yaptığınız yapı gecekondu değildir ve 3194 sayılı İmar Kanunu hükümlerine tabidir.
Yıkım kararı tebliğ edildi, ne kadar sürem var?
775 sayılı Kanunun 18. maddesinin 7534 sayılı Kanunla değişik birinci fıkrasına göre yıkım kararı ilgilisine iadeli taahhütlü olarak yedi gün içinde tebliğ edilir; tebliğ edilemiyorsa kararın bir örneği yapıya asılır ve muhtarlığa bırakılır, bu tarih tebliğ tarihi yerine geçer. Tebliğ tarihinden on beş gün sonra belediye veya il özel idaresi tarafından yıkım yapılır.
Yıkım kararına dava açabilir miyim?
Yıkım kararı bir idari işlemdir ve idare mahkemesinde iptal davasına konu edilebilir. Yıkılan yapı geri gelmeyeceğinden dava dilekçesinde yürütmenin durdurulması da istenmelidir; 18. maddedeki on beş günlük bekleme süresi bu talebin işlevsel olmasını sağlar.
Anayasa Mahkemesi 775’in 18. maddesini iptal etmişti, madde yürürlükte mi?
Anayasa Mahkemesi 22/2/2024 tarihli ve E.2023/191, K.2024/58 sayılı kararıyla 18. maddenin birinci fıkrasını iptal etmiş ve iptal hükmünün Resmî Gazete’de yayımdan dokuz ay sonra yürürlüğe girmesine karar vermişti. İptal hükmü yürürlüğe girmeden önce fıkra, 5/12/2024 tarihli ve 7534 sayılı Kanunun 2. maddesiyle değiştirilmiştir; bugün yürürlükte olan metin bu yeni fıkradır.
Gecekondum yıkılamaz mı?
775 sayılı Kanunun 21. maddesi, belediyeye ait veya belediyenin mülkiyetine geçmesi gereken yerlerde Kanunun yürürlüğünden önce yapılmış ve 16-17. maddelere göre tespit edilmiş, konut olarak kullanılan gecekondular için koruma öngörür: içinde oturanlar 25. maddedeki şartları taşıyorsa; sahibi ise konut verilinceye, nakde dönüştürülüp ödeninceye veya arsa tahsis edilip konutunu yapıncaya kadar, sahibi değilse ucuz kiralık konut temin edilinceye kadar yıktırılamaz.
Birden fazla gecekondum var, hepsi korunur mu?
Hayır. 21. maddeye göre birden fazla gecekonduya sahip olanların yalnızca seçecekleri bir tanesi hakkında koruma hükümleri uygulanabilir; plan ve mevzuata göre korunması mümkün olanlar varsa bunlardan birinin seçilmesi şarttır.
Belediyenin takdir ettiği bedele nasıl itiraz edilir?
21. maddeye göre belediyelerce tespit edilecek veya ettirilecek bedellere, tebliğ tarihinden itibaren on beş gün içinde umumi hükümler dâhilinde hukuk mahkemelerine itiraz olunabilir. Yıkım kararının kendisine karşı ise idari yargıda iptal davası açılır.
Islah bölgesindeyim, ne kadar sürede ıslah etmeliyim?
22. maddeye göre korunması mümkün olan gecekondular, planın tanziminden sonra yapılacak bildiriden itibaren en geç iki yıl içinde yönetmelik esaslarına göre sahipleri tarafından imar ve ıslah edilir. Aksi hâlde yıktırılır; sahibince yıktırılmayan yapılar belediyece yıktırılır ve yıkım masrafı yüzde on fazlasıyla alınır.
Kimlere arsa tahsis edilir?
25. maddeye göre önleme bölgelerindeki arsalar öncelikle ıslah ve tasfiye sebebiyle açıkta kalacaklara ve diğer konutsuz vatandaşlara verilir. Tahsis için kişinin yoksul veya dar gelirli olması ve kendisinin, eşinin veya ergin olmayan çocuğunun herhangi bir belediye sınırı içinde ev yapmaya müsait arsaya ya da herhangi bir yerde bir ev veya daireye karşılık pay sahibi olmaması şarttır.
Arsa tahsis edildi ama inşaata başlayamadım, ne olur?
27. maddeye göre tahsis tarihinden itibaren altı ay içinde yönetmelikteki işlemlerin tamamlanması, bir yıl içinde konutun yapımına başlanması ve iki yıl içinde nüve kısmının bitirilmesi gerekir. Bu şartlara uymayanlardan tahsis edilmiş taşınmazlar, hiçbir hüküm alınmasına lüzum kalmaksızın geri alınır.
Tahsis edilen arsayı satabilir miyim?
34. maddeye göre tahsis tarihinden itibaren on yıl süreyle devir ve temlik edilemez, rehin ve diğer aynî haklarla takyit edilemez, satış vaadi sözleşmesine konu olamaz, taksim ve satış suretiyle şüyuun giderilmesi talebine konu edilemez, haczedilemez ve işgal olunamaz. Ölüm, emeklilik, görev nakli ve ipotekli alacaklardan doğan satışlar istisnadır; yirmi yıllık süre içinde borçlanma bedellerinin tamamı ödenirse takyitlerin tamamı kalkar.
Gecekonduyu birinden satın aldım, hakkım olur mu?
37. maddeye göre kamu arazileri üzerinde izinsiz yapı yapanlar ve yaptıranlar kadar, bu yapıları satanlar, bağışlayanlar, rehin edenler veya diğer şekillerde devredenler ile bilerek devir ve satın alanlar da Türk Ceza Kanunu hükümlerine göre cezalandırılır. Bu tür bir “devir” mülkiyet sağlamaz.
Yapı ruhsatı için tapu şart mı?
30. maddeye göre ıslah bölgelerinde korunması mümkün olan gecekondulara ve tahsis olunan arsalarda yapılacak yapılara ruhsat verilebilmesi için ilgilinin satış vaadini, kiralandığını veya tahsis edildiğini belirten onanlı belgelerden birini ibraz etmesi yeterlidir; başka mahzur yoksa ayrıca tapu senedi aranmaz.
Uygulamayı belediye mi TOKİ mi yapar?
Ek 6. maddeye göre; 5609 sayılı Kanunun yürürlüğünden önce mülga Bayındırlık ve İskân Bakanlığınca oluşturulan alanlar ile bu tarihten sonra TOKİ’ce oluşturulan alanlarda Toplu Konut İdaresi Başkanlığı, 3414 sayılı Kanunun yürürlüğünden sonra belediyelerce oluşturulan alanlarda ise ilgili belediye yetkilidir. Büyükşehirlerde uygulama, büyükşehir belediyesinin koordinatörlüğünde ilçe belediyelerince yapılır.
Önce Hangi Kanunun Uygulandığını Belirleyelim
Bu dosyalarda ilk ve en kritik soru hukuki değil olgusaldır: yapı kimin arsasında, ne zaman yapıldı, tespit edilmiş mi? Cevap, hangi kanunun ve hangi sürelerin işlediğini doğrudan belirler. Yıkım kararı tebliğ edildiyse on beş günlük süre işlemeye başlamıştır; belediye bedel tebliğ ettiyse on beş günlük itiraz süresi ayrıca akmaktadır. Elinizdeki tebligat, tapu ve tespit belgeleriyle yapılacak kısa bir değerlendirme, hangi kapının hâlâ açık olduğunu gösterir.
Tebligat ve belgelerle birlikte süreleri çıkaralım
Av. Fatma Öztürk — Hukukçular Evi Ankara · 0554 648 37 15
İlgili Rehberler
- Kaçak (Ruhsatsız) Yapıda İdari Yaptırımlar — İmar Kanunu tarafındaki rejim
- İmar Kanunu m.32: Yapı Tatil Tutanağı ve Mühürleme — karşılaştırmalı usul
- Yıkım Kararının İptali Dava Dilekçesi Örneği — dilekçe yapısı
- Yürütmenin Durdurulması Kararına İtiraz (İYUK m.27) — yıkım riskinde güvence
- Tapu Tahsis Belgesi (2981 sayılı Kanun) — hukuki nitelik ve tapuya dönüşme
- Tapu Tahsis Belgesine Dayalı Tapu İptali ve Tescil — dilekçe örneği
- İmar Barışı ve Yapı Kayıt Belgesi — ne sağlar, ne sağlamaz
- 2/B Arazileri ve Hak Sahipliği (6292) — Hazine arazisindeki yapılar
- Kentsel Dönüşüm Rehberi (6306) — dönüşüm süreci
- Belediye Kanunu m.73: Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Alanı — belediye eliyle dönüşüm
- Kentsel Dönüşümü Kim Uygular? — yetki paylaşımı
- Hazine Taşınmazının Tahliyesi — tahliye usulü ve itiraz
- İmar Hukuku Rehberi — tüm başlıkların dizini