Belediye Kanunu m.73: Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Alanı, 5–500 Hektar Sınırı ve El Atma Davası

Kentsel dönüşüm ve gelişim alanı, 5393 sayılı Belediye Kanunu’nun 73. maddesinde düzenlenen ve 6306 sayılı Kanun’dan farklı bir dönüşüm türüdür. Burada çıkış noktası afet riski değil, belediyenin kentsel gelişim ve yenileme iradesidir.

Bu yazıda maddenin yürürlükteki metni esas alınarak alanın hangi amaçlarla ilan edilebileceği, 5–500 hektar sınırı, meclis kararının kesinleşmesi, kamu mülkündeki alanlar, anlaşma esası, kamulaştırma ve kamulaştırmasız el atma davası, vergi ve harçlarda dörtte bir kuralı, proje ortak gideri, tapuya getirilen kısıtlamalar ve dava yolları ele alınmaktadır.

Dönüşümün Üçüncü Dayanağı

Türkiye’de kentsel dönüşüm tek bir kanuna dayanmaz. Uygulamada üç ana dayanak vardır:

• 6306 sayılı Kanun: afet riski esaslı dönüşüm; riskli yapı ve riskli alan.
• 5366 sayılı Kanun: sit alanlarında yenileme alanı uygulaması.
• 5393 sayılı Belediye Kanunu m.73: kentsel dönüşüm ve gelişim alanı.

Doktrinde de belirtildiği üzere, günümüzde kentsel dönüşüm uygulamalarında temel alınan yasal dayanakların çoğunlukla 6306 sayılı Kanun ile 5393 sayılı Kanun’un 73. maddesi olduğu görülmektedir.

Bu nedenle taşınmazınız dönüşüm kapsamına alındığında sorulacak ilk soru şudur: hangi kanuna dayanılıyor? Çünkü uygulanacak usul, süreler ve haklar buna göre değişir.

6306 rejiminin bütünü için Kentsel Dönüşüm Rehberi, sit alanlarındaki yenileme rejimi için 5366 sayılı Kanun ve yenileme alanı sayfalarına bakabilirsiniz.

Hangi Amaçlarla İlan Edilir?

Madde 73, belediyeye geniş bir amaç yelpazesi tanır. Belediye, belediye meclisi kararıyla:

• Konut alanları, sanayi alanları, ticaret alanları, teknoloji parkları, kamu hizmeti alanları, rekreasyon alanları ve her türlü sosyal donatı alanları oluşturmak,
• Eskiyen kent kısımlarını yeniden inşa ve restore etmek,
• Kentin tarihi ve kültürel dokusunu korumak,
• Deprem riskine karşı tedbirler almak

amacıyla kentsel dönüşüm ve gelişim projeleri uygulayabilir.

Amaç listesinin genişliği, bu maddenin uygulamada neden bu kadar yaygın kullanıldığını açıklar: 6306’nın aksine burada yapının riskli olması şartı aranmaz.

Buna karşılık amaç listesinin son kalemi deprem riskidir. Dolayısıyla aynı alan bakımından hem 6306 hem 73. madde gündeme gelebilir; hangi rejimin işletileceği idarenin tercihine ve alanın niteliğine bağlıdır.

Madde 73 Nasıl Değişti? Yürürlükteki Metnin Katmanları

Belediye Kanunu 2005 yılında yürürlüğe girdiğinde 73. madde kısa bir düzenlemeydi. Uygulamadaki sorunlar üzerine madde 2010 yılında tamamen değiştirilmiş, sonraki yıllarda da farklı kanunlarla ekler yapılmıştır. Bir belediye kararını veya bir mahkeme kararını değerlendirirken, işlemin tarihinde yürürlükte olan metnin hangisi olduğunu tespit etmek bu yüzden ilk iştir.

Yürürlükteki metin, 5998 sayılı Kanun’un 1. maddesiyle yeniden yazılan hâlin üzerine eklenen katmanlardan oluşur. Bu katmanların her biri maliki doğrudan etkileyen bir sonuç doğurur: kamu mülkündeki alanlarda kimin karar vereceği, belediyeye devredilen kamu taşınmazlarında ecrimisil istenip istenemeyeceği, anlaşmayla belediyeye geçen taşınmazların haczedilip haczedilemeyeceği ve inşaatların durdurulup durdurulamayacağı bu değişikliklerle belirlenmiştir.

Eski kaynaklarla karşılaşıldığında bu tablo bir kontrol listesi gibi kullanılabilir. Özellikle 2010 öncesine ait yazılarda ve kararlarda geçen alan ölçüsü ve karar nisabı bugün uygulanmaz; 2012 öncesine ait değerlendirmelerde ise iptal edilen inşaat durdurma yetkisinin hâlâ var olduğu varsayılmış olabilir.

Alan Büyüklüğü: 5–500 Hektar ve Meclisin Takdir Yetkisi

Maddenin en somut sınırı alan büyüklüğüdür. Yürürlükteki metne göre kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı olarak ilan edilecek alanın büyüklüğünün en az 5, en çok 500 hektar arasında olması gerekir. Beş hektar 50.000 metrekareye, beş yüz hektar ise 5.000.000 metrekareye karşılık gelir.

Aynı fıkra, belediye meclisine geniş bir takdir alanı tanır. Alanın üzerinde yapı olan veya olmayan, imarlı veya imarsız yerlerden oluşması, yapı yüksekliği ve yoğunluğunun belirlenmesi, alanın büyüklüğü ve uygulamanın etaplar hâlinde yapılabilmesi hususlarının takdiri münhasıran belediye meclisinin yetkisindedir.

Takdir yetkisinin meclise ait olması, bu yetkinin denetimsiz olduğu anlamına gelmez. İdari yargı, meclisin takdirini kanunda sayılan amaçlarla ve alanın somut özellikleriyle birlikte değerlendirir. Bu nedenle ilan kararına karşı açılacak bir davada, alanın hangi amaçla ve hangi verilere dayanılarak belirlendiği, yükseklik ve yoğunluk kararlarının gerekçesi ve etaplama tercihi ayrı ayrı sorgulanmalıdır.

Bir alanın ilan edilebilmesi için ayrıca maddede sayılan hususlardan birinin veya birkaçının gerçekleşmesi ve alanın belediye veya mücavir alan sınırları içinde bulunması şarttır. Amaç şartı ile büyüklük şartı birlikte aranır; yalnızca metrekare hesabının tutması yeterli değildir.

Maddede bir esneklik de öngörülmüştür: toplamı 5 hektardan az olmamak kaydıyla, proje alanı ile ilişkili birden fazla yer tek bir dönüşüm alanı olarak belirlenebilir. Bu hüküm dağınık parsellerin bütüncül bir projede toplanmasına imkân tanır; ancak parçaların proje alanıyla gerçek bir ilişki içinde olması gerekir. Birbirinden kopuk yerlerin yalnızca eşiği aşmak için bir araya getirilmesi, davada tartışılması gereken bir usul sorunudur.

Meclis kararı, yeter sayı ve kesinleşme

Yürürlükteki 73. madde, alan ilanı için özel bir karar nisabı öngörmez; yetkiyi belediye meclisi kararına bağlar. Bu durumda 5393 sayılı Kanun’un 22. maddesindeki genel kural uygulanır: belediye meclisi üye tam sayısının salt çoğunluğuyla toplanır ve katılanların salt çoğunluğuyla karar verir; ancak karar yeter sayısı üye tam sayısının dörtte birinden az olamaz.

Maddenin 2010 öncesindeki metninde yer alan “meclis üye tam sayısının salt çoğunluğu” şartı bugün aranmaz. Buna karşılık toplantı yeter sayısı, oylama tutanağı ve kararın yetkili meclis tarafından alınıp alınmadığı iptal davasında denetlenmesi gereken usul noktaları olmaya devam eder.

Kararın hukuki sonuç doğurması için 23. maddedeki kesinleşme aşamalarının da tamamlanması gerekir. Belediye başkanı hukuka aykırı gördüğü kararı gerekçesiyle beş gün içinde yeniden görüşülmek üzere meclise iade edebilir. Yeniden görüşülmesi istenmeyen kararlar ile meclisin üye tam sayısının salt çoğunluğuyla ısrar ettiği kararlar kesinleşir. Kesinleşen kararlar en geç yedi gün içinde mahallin en büyük mülki idare amirine gönderilir; gönderilmeyen kararlar yürürlüğe girmez. Kesinleşen kararların özetleri de yedi gün içinde uygun araçlarla halka duyurulur.

Kamu Mülkündeki Alanlar ve Kamu Taşınmazlarının Belediyeye Devri

Dönüşüm alanlarının önemli bir kısmında özel mülkiyetteki parsellerin yanında Hazineye veya diğer kamu idarelerine ait taşınmazlar da bulunur. Madde 73 bu yerler için ayrı bir karar mekanizması öngörür: kamunun mülkiyetinde veya kullanımında olan yerlerde kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı ilan edilebilmesi ve uygulama yapılabilmesi için ilgili belediyenin talebi ve Cumhurbaşkanınca bu yönde karar alınması şarttır.

Bu şart 6306 sayılı Kanun’un 17. maddesiyle belediye talebine bağlanmış, 703 sayılı KHK’nin 200. maddesiyle de karar mercii Cumhurbaşkanı olarak belirlenmiştir. Dolayısıyla belediye meclisi, kamu mülkündeki kısım bakımından tek başına ilan kararı veremez. Kamu parselleri içeren bir alanda Cumhurbaşkanı kararının bulunup bulunmadığı, ilan kararının denetiminde bakılması gereken ayrı bir noktadır.

Alan içinde kalan kamu taşınmazlarının akıbeti de maddede düzenlenmiştir. Kentsel dönüşüm ve gelişim alanları içinde yer alan eğitim ve sağlık alanları hariç kamuya ait gayrimenkuller, harca esas değer üzerinden belediyelere devredilir. 7181 sayılı Kanun’un 20. maddesiyle eklenen cümleye göre, devredilen bu gayrimenkuller için Cumhurbaşkanınca kentsel dönüşüm ve gelişim alanı kararının alındığı tarihten itibaren ecrimisil tahakkuk ettirilmez; tahakkuk ettirilmiş ecrimisiller terkin edilir, tahsil edilenler iade edilir.

Bu hüküm, özellikle kamu taşınmazı üzerinde uzun yıllardır yapısı bulunan kişiler ve bu kişilerle ilişki kuran belediyeler bakımından önem taşır. Ecrimisil ihbarnamesi almış bir kişinin, taşınmazın devredildiği alanın hangi tarihte Cumhurbaşkanı kararıyla ilan edildiğini tespit etmesi, terkin ve iade talebinin dayanağını oluşturur. Hazine taşınmazlarında ecrimisil rejiminin genel çerçevesi için Hazine taşınmazında tahsis, devir, terk ve ecrimisil terkini ve belediyeye devredilen Hazine taşınmazları sayfalarına bakabilirsiniz.

Anlaşma Esastır

Madde 73, malik bakımından güçlü bir ilke içerir.

Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanlarında bulunan yapıların boşaltılması, yıkımı ve kamulaştırılmasında anlaşma yolu esastır.

Bu ilke, 5366 sayılı Kanun’daki düzenlemeyle paraleldir: idare doğrudan zorlayıcı yollara başvuramaz, önce anlaşma yolunu denemesi gerekir.

Uygulamada belediyeler, alandaki maliklerle görüşerek rıza esasına dayalı bir uzlaşma süreci yürütür. Anlaşma sağlanırsa süreç dostane biçimde ilerler.

Anlaşma sağlanamadığında ise kamulaştırma gündeme gelir; ancak burada önemli bir sınır vardır.

Kamulaştırmaya geçilirse: kamu yararı ve 2942 sayılı Kanun

Anlaşma sağlanamadığında belediyenin başvurabileceği yol kamulaştırmadır ve bu durumda 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun usulü uygulanır. Madde 73, anlaşma yolunu esas kabul ederek kamulaştırmayı ikincil bir araç olarak konumlandırır; alanın dönüşüm alanı ilan edilmiş olması, tek başına her parselin kamulaştırılmasını haklı kılmaz.

2942 sayılı Kanun’un 5. maddesine göre belediye yararına kamulaştırmalarda kamu yararı kararını belediye encümeni verir. 6. maddeye göre belediye encümeni kararları ilçelerde kaymakamın, il merkezlerinde valinin onayıyla kesinleşir. Aynı maddenin son fıkrası önemli bir istisna içerir: onaylı imar planına veya ilgili bakanlıklarca onaylı özel plan ve projesine göre yapılacak hizmetler için ayrıca kamu yararı kararı alınmasına ve onaylanmasına gerek yoktur.

Bu istisna, dönüşüm alanlarında sıkça gündeme gelir. Kamulaştırma onaylı bir uygulama imar planına dayanıyorsa ayrı bir kamu yararı kararı aranmaz; bu durumda denetimin ağırlığı planın kendisine ve kamulaştırmanın plana uygunluğuna kayar. Plana dayanmayan bir kamulaştırmada ise encümen kararı ve onayı bulunmalıdır. Hangi durumun söz konusu olduğu, kamulaştırma belgelerinde açıkça belirtilmelidir.

Kamulaştırmada idarenin önce satın alma usulünü işletmesi gerekir (2942 m.8). Uzlaşma sağlanamazsa idare, bedel tespiti ve idare adına tescil davasını asliye hukuk mahkemesinde açar (m.10). Kamulaştırma işlemine karşı iptal davası ise tebligattan itibaren otuz gün içinde idari yargıda açılır (m.14). Anayasa’nın 46. maddesi de kamulaştırma bedelinin kural olarak nakden ve peşin ödenmesini öngörür.

Madde 73, dönüşüm alanına özgü iki kolaylık daha tanır. Uygulama sırasında tapu kayıtlarında mülkiyet hanesi açık olan veya ayni hakları davalı olan taşınmazlar doğrudan kamulaştırılır ve bedelleri mahkemece tayin edilen bankada belli olacak hak sahipleri adına bloke edilir. Ayrıca belediye, alandaki taşınmazların kamulaştırılması sırasında veraset ilamı çıkarmaya veya tapudaki kayıt malikine göre işlem yapmaya yetkilidir. Mirasçıları arasında paylaşım tamamlanmamış bir taşınmazın sahipleri, bu yetki nedeniyle süreci kendileri başlatmadan kamulaştırmayla karşılaşabilir.

Kamulaştırma sürecinin ayrıntıları için Kamulaştırma Hukuku Rehberi, kamulaştırmada kamu yararı kararı, uzlaşma (satın alma) usulü, kamulaştırmada tebligat ve süreler ve çekişmeli mülkiyette bedelin kime ödeneceği sayfalarına bakabilirsiniz.

Anlaşma da Kamulaştırma da Yoksa: Kamulaştırmasız El Atma Davası

Madde 73’ün malik lehine en güçlü hükümlerinden biri, çoğu kaynakta hiç anılmayan son cümledir. Belediye ile anlaşma yapmayan veya belediyece kamulaştırılmasına gerek duyulmayan gayrimenkul sahiplerinden, proje alanında kendilerine 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesine göre ayrı ada ve parselde imar hakkı verilmemiş olanlar kamulaştırmasız el atma davası açabilir.

Hüküm, üç koşulun birlikte gerçekleşmesini arar. Birincisi, malik ile belediye arasında anlaşma kurulmamış olmalıdır. İkincisi, taşınmaz kamulaştırılmamış olmalıdır; belediyenin kamulaştırmaya gerek görmemesi de bu kapsamdadır. Üçüncüsü, maliğe proje alanında 18. madde uygulamasıyla ayrı bir ada ve parsel üzerinde imar hakkı tanınmamış olmalıdır. Bu üç koşul gerçekleştiğinde malik, taşınmazı projeye fiilen veya hukuken dâhil edildiği hâlde karşılıksız kalmamak için bedel talep edebilir.

Dava hazırlığında el atmanın niteliği belirleyicidir. Taşınmaza fiilen yol, yapı veya altyapı ile el konulmuşsa fiilî el atmadan; plan ve proje kararlarıyla malikin tasarruf yetkisi kullanılamaz hâle gelmişse hukuki el atmadan söz edilir. Davanın hangi yargı yerinde, hangi ön koşullarla ve hangi bedel ölçütleriyle görüleceği bu ayrıma göre değişir; özellikle 2942 sayılı Kanun’un geçici 6. maddesindeki uzlaşma ve dava şartı düzenlemeleri ayrıca incelenmelidir.

Uygulamada bu dava, dönüşüm alanında kalan ve ne sözleşme imzalayan ne de kendisine yeni parsel verilen malikler için çoğu zaman tek etkili yoldur. Bu yüzden anlaşma görüşmelerinin kesildiği veya uzun süre sürüncemede kaldığı dosyalarda, maliğin 18. madde uygulamasında kendisine parsel tahsis edilip edilmediğini belgelemesi ve el atmanın başladığı tarihi tespit ettirmesi önemlidir. Fiilî ve hukuki el atmanın ayrımı için Kamulaştırmasız El Atma Rehberi, dava şartı ve süreler için geçici 6. madde rejimi, görevli yargı yeri için kamulaştırmada görevli yargı kolu, hazır metin için kamulaştırmasız el atma dava dilekçesi örneği sayfalarına bakabilirsiniz.

2981 sayılı Kanun hak sahipleri ve gecekondu sahipleri

Madde 73, tapulu malikler dışında kalan kişileri de düzenler. Proje alanındaki gayrimenkul sahipleri ile 2981 sayılı Kanun’a göre hak sahibi olmuş kimselerle anlaşma yapılması hâlinde, bunlara proje alanında hakları verilir. Anlaşma sonucu belediye mülkiyetine geçen gayrimenkuller ise 6552 sayılı Kanun’la eklenen cümle uyarınca haczedilemez; bu kural, projeye ayrılmış taşınmazların belediyenin alacaklıları tarafından takibe konu edilmesinin önüne geçer.

2981 sayılı Kanun kapsamına girmeyen gecekondu sahiplerine enkaz ve ağaç bedelleri verilir veya belediye imkânları ölçüsünde proje alanı dışında arsa veya konut satışı yapılabilir. Bu kişilere Toplu Konut İdaresi Başkanlığı ile işbirliği yapılarak konut satışı da yapılabilir. Enkaz ve ağaç bedelleri, arsa veya konut bedellerinden mahsup edilir. Tapu tahsis belgesinin hukuki niteliği için tapu tahsis belgesi (2981), gecekondu rejimi için 775 sayılı Gecekondu Kanunu sayfalarına bakabilirsiniz.

Vergi, Resim ve Harçlarda Dörtte Bir Kuralı

Madde 73, malik lehine somut bir mali avantaj da içerir ve bu hüküm çoğu zaman gözden kaçar.

Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanlarında yıkılarak yeniden yapılacak münferit yapılarda ilgili vergi, resim ve harçların dörtte biri alınır.

Yani bu alanlarda kendi yapısını yıkıp yeniden yapan malik, ilgili vergi, resim ve harçların yalnızca dörtte birini öder. Hüküm yalnızca harçlarla sınırlı değildir; metin açıkça vergi, resim ve harç üçlüsünü birlikte sayar.

Hükmün kapsamına dikkat edilmelidir: indirim yıkılarak yeniden yapılacak münferit yapılar bakımından öngörülmüştür.

Bu avantaj, 6306 rejimindeki muafiyetten farklıdır. 6306’da belirli işlemler bakımından muafiyet söz konusuyken, burada yıkılıp yeniden yapılan münferit yapılarla sınırlı oransal bir kural vardır. Hangi vergi, resim ve harç kaleminin “ilgili” sayılacağı her işlem için ayrıca değerlendirilmelidir; tahakkukta dörtte bir kuralının uygulanmadığı görülürse, ödeme öncesinde yazılı başvuru yapılması ve ret hâlinde idari yargı yolunun değerlendirilmesi gerekir.

Belediye harçlarının genel çerçevesi için imar harçları ve bina inşaat harcı (2464) sayfasına bakabilirsiniz.

6306 kapsamındaki vergi ve harç muafiyetinin kapsamı için vergi ve harç muafiyeti (6306 m.7/9) sayfasına bakabilirsiniz.

Proje Ortak Gideri

Maddenin en çok uyuşmazlık doğuran hükümlerinden biri budur.

Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanlarında yapılacak alt yapı ve rekreasyon harcamaları, proje ortak gideri sayılır.

Bu giderlerin paylaşımı şöyle kurgulanmıştır:

• Belediyelere ait inşaatların proje ortak giderleri belediyeler tarafından karşılanır.
• Kendilerine ayrı ada veya parsel tahsis edilen gayrimenkul sahipleri ile kamulaştırma dışı kalan gayrimenkul sahipleri, sahip oldukları inşaatın toplam metrekaresi oranında proje ortak giderlerine katılmak zorundadır.

Yani projeye dâhil olmayıp alanda kalan malikler de altyapı ve rekreasyon giderlerine katılmak zorundadır. Bu, “ben projeye girmedim, gider ödemem” beklentisini karşılıksız bırakan bir hükümdür.

Bu nedenle alanda kalan malikler bakımından, proje ortak giderinin nasıl hesaplandığı ve hangi kalemleri kapsadığı yazılı olarak sorulmalıdır.

Ödeme yapılmazsa: ruhsat, iskân ve abonelik yasağı

Proje ortak giderinin yaptırımı maddede açıkça yazılıdır: proje ortak gideri ödenmeden inşaat ruhsatı ve yapılan binalara yapı kullanma izni verilemez; su, doğalgaz ve elektrik bağlanamaz. Bu nedenle gider tahakkukuna itiraz etmeyi düşünen malik, ödeme yapmamanın yapı sürecini fiilen durduracağını hesaba katmalıdır.

Tahakkukun kalemleri, altyapı ve rekreasyon harcamasının gerçekten proje kapsamında yapılıp yapılmadığı ve maliğin payının sahip olduğu inşaatın toplam metrekaresi oranında hesaplanıp hesaplanmadığı yazılı olarak istenmelidir. Belediyeye ait inşaatların payının belediye tarafından karşılanması gerektiği de hesapta ayrıca kontrol edilir. Tahakkuk bir idari işlem olduğundan, hukuka aykırılık iddiası idari yargıda ileri sürülür.

Anlaşma yapmayan ve kendisine 18. madde uygulamasıyla ayrı ada veya parsel verilmeyen maliklerin durumu yukarıda kamulaştırmasız el atma başlığında ele alınmıştır. Parselasyon ve düzenleme ortaklık payı rejimi için parselasyon ve düzenleme ortaklık payı, iskânsız yapılarda abonelik sorunları için iskânsız yapıya elektrik, su ve doğalgaz sayfalarına bakabilirsiniz.

Büyükşehirlerde Yetki

Yetki dağılımı, başvurunun hangi kuruma yapılacağını belirler.

Büyükşehir belediye ve mücavir alan sınırları içinde kentsel dönüşüm ve gelişim projesi alanı ilan etmeye büyükşehir belediyeleri yetkilidir.

Büyükşehir belediye meclisince uygun görülmesi hâlinde ilçe belediyeleri kendi sınırları içinde kentsel dönüşüm ve gelişim projeleri uygulayabilir.

Ayrıca büyükşehir belediyeleri tarafından yapılacak projelere ilişkin her ölçekteki imar planı, parselasyon planı, bina inşaat ruhsatı, yapı kullanma izni ve benzeri tüm imar işlemleri ile İmar Kanunu’nda belediyelere verilen yetkileri kullanmaya büyükşehir belediyeleri yetkilidir.

Bu, olağan durumda ilçe belediyesinde olan ruhsat yetkisinin proje kapsamında büyükşehre geçmesi anlamına gelir. Muhatabın yanlış belirlenmesi başvuruları geciktirir.

İnşaatları kim yapar?

Kentsel dönüşüm ve gelişim alanı ilan edilen yerlerde; belediyelere ait gayrimenkuller ile belediyelerin anlaşma sağladığı veya kamulaştırdıkları gayrimenkuller üzerindeki inşaatların tamamı belediyeler tarafından yapılır veya yaptırılır.

Bu hüküm, 6306’daki malik iradesine dayalı modelden önemli bir farktır: burada yapım idare eliyle yürütülür.

Belediyenin uygulama araçları

Madde 73, belediyeye projeyi hayata geçirmek için birden fazla araç tanır. Belediye; imar uygulaması yapmaya, imar uygulaması yapılan alanlardaki taşınmazların değerlerini tespit etmeye ve bu değer üzerinden hak sahiplerine dağıtım yapmaya veya hasılat paylaşımını esas alan uygulamalar yapmaya yetkilidir. Kentsel dönüşüm ve gelişim projesi kapsamındaki işler, 75. madde çerçevesinde kamu idareleriyle ortak hizmet projeleri aracılığıyla da gerçekleştirilebilir. Toplu Konut İdaresine 2985 sayılı Kanun ve diğer kanunlarla verilen yetkiler ise saklıdır.

Değer tespitine dayalı dağıtım modelinde malikin alacağı hakkın kapsamı, taşınmazına biçilen değere bağlıdır. Bu yüzden değer tespitinin hangi tarihe göre, hangi yöntemle ve kim tarafından yapıldığı, anlaşma imzalanmadan önce yazılı olarak öğrenilmelidir. Hasılat paylaşımı esaslı modellerde ise paylaşım oranının ve gelirin hesaplanma biçiminin sözleşmede açıkça yer alması gerekir.

Uygulamayı yürüten kurumların 6306 rejimindeki dağılımı için kentsel dönüşümü kim uygular sayfasına bakabilirsiniz.

Öncelikli Yargılama

Madde, yargılama usulü bakımından da özel bir hüküm içerir.

Kentsel dönüşüm ve gelişim projesi kapsamında bulunan gayrimenkul sahipleri ve belediye tarafından açılacak davalar, mahkemelerde öncelikle görüşülür ve karara bağlanır.

Bu, hem malik hem belediye lehine bir hızlandırma kuralıdır. Dava dilekçesinde bu hükme atıf yapılması, dosyanın öncelikli sıraya alınmasını talep etmeyi kolaylaştırır.

Buna karşılık öncelikli görülme, sürelerin kısaldığı anlamına gelmez; dava açma süresi genel kurallara tabidir.

İdari işlemlere karşı dava yolları için belediye işlemlerine karşı dava sayfasına bakabilirsiniz.

Tapu Kaydı, Belediye İzni ve İptal Edilen İnşaat Durdurma Yetkisi

Alan ilanının tapuya yansıması, maddede belirli bir ana bağlanmıştır. Dönüşüm alanı sınırı kesinleştiği tarihte, bu sınırlar içindeki gayrimenkuller tapu kütüğünün beyanlar hanesine kaydedilmek üzere tapu sicil müdürlüğüne, paftasında gösterilmek üzere kadastro müdürlüğüne bildirilir. Söz konusu gayrimenkullerin kaydında meydana gelen değişiklikler de belediyeye bildirilir.

Bu kayıt, taşınmaz satın alacak kişi için bir uyarı işlevi görür. Tapu kaydının incelenmesi yalnızca haciz ve ipotek bakımından değil, dönüşüm alanı beyanı bakımından da önemlidir. Beyan görülmüşse alan ilanının tarihi, proje aşaması ve taşınmaz için anlaşma veya kamulaştırma işlemi başlatılıp başlatılmadığı alımdan önce belediyeden öğrenilmelidir.

Belediyenin iznine bağlı işlemler

İlanın en somut sonucu, taşınmaz üzerindeki bazı işlemlerin belediye iznine bağlanmasıdır. Kentsel dönüşüm ve gelişim alanı ilan edilen yerlerde ifraz, tevhit, sınırlı ayni hak tesisi ve terkini, cins değişikliği ve yapı ruhsatı verilmesine ilişkin işlemler belediyenin izni ile yapılır. Bu kısıtlama, mülkiyetin devrini yasaklamaz; ancak taşınmazın bölünmesi, birleştirilmesi, ipotek veya irtifak hakkı kurulması ve yeni yapı ruhsatı alınması belediyenin onayına tabi olur.

Aynı fıkranın ikinci, üçüncü ve dördüncü cümleleri, alandaki inşaatlardan projeye uygunluğu belediyece kabul edilmeyenlerin beş yıl süreyle durdurulmasını ve bu sürenin toplam on yıla kadar uzatılabilmesini öngörüyordu. Anayasa Mahkemesi bu cümleleri 18/10/2012 tarihli, E.2010/82, K.2012/159 sayılı kararıyla iptal etmiştir; karar 23/7/2013 tarihli ve 28716 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanmıştır. Bu nedenle bugün dönüşüm alanı ilanına dayanılarak maddeden kaynaklanan süreli bir inşaat durdurma yetkisi kullanılamaz. Belediye izninin reddi ise ayrı bir idari işlem olarak yargı denetimine tabidir.

Takyidat okuma yöntemi için tapudaki şerhler, haciz ve ipotek, ifraz ve tevhit şartları için ifraz, tevhid ve yola terk (İmar m.15-16), izin talebinin reddinde başvurulacak metin için ifraz ve tevhit talebinin reddi dava dilekçesi sayfalarına bakabilirsiniz.

Cephe Yenileme, İbadethane ve Yurt: 6306 ile Eklenen Fıkralar

6306 sayılı Kanun’un 17. maddesi, 73. maddeye dönüşüm alanı ilanından bağımsız olarak da uygulanabilen üç fıkra eklemiştir. Bu fıkralar özellikle kat malikleri bakımından sonuç doğurur, çünkü belediye kararıyla binaların dış cephesinde değişiklik yapılabilmesinin yolunu açar.

İlk fıkraya göre büyükşehirlerde büyükşehir belediye meclisinin, il ve ilçelerde belediye meclislerinin salt çoğunlukla alacağı karar ile, masrafların tamamı veya bir kısmı belediye bütçesinden karşılanmak kaydıyla, kentin uygun görülen alanlarında bina cephelerinde değişiklik ve yenileme ile özel aydınlatma ve çevre tanzimi çalışmaları yapılabilir. Cephe değişikliği yapılacak binalarda telif hakkı sahibi proje müelliflerine, talep etmeleri hâlinde, değiştirilecek cephenin beher metrekaresi için bir günlük net asgari ücret tutarını geçmemek üzere telif hakkı ödenir. Büyükşehir belediye meclisince uygun görülürse ilçe belediyeleri de kendi sınırları içinde bu işleri yapabilir.

İkinci fıkra, bu çalışmalar için gereken iş, işlem ve yetkilendirmelerin kat maliklerinin arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karara göre yapılacağını düzenler. Üçüncü fıkra ise büyükşehir belediyelerine, dönüşüm ve gelişim alanları ile 5366 sayılı Kanun’a göre ilan edilen yenileme alanlarında veya 75. madde uyarınca kamu kurumlarıyla protokol yapılması hâlinde, meclis kararıyla yıkılan ibadethane ve yurtların yerine veya ihtiyaç duyulan yerlerde ibadethane ve yurt inşa etme imkânı tanır.

Kat mülkiyetinde dış cephe değişikliğine ilişkin genel kurallar için balkon kapatma ve dış cephe değişikliği sayfasına bakabilirsiniz.

Dava Yolları ve Süreler Haritası

Dönüşüm ve gelişim alanı sürecinde malikin karşılaştığı işlemler farklı yargı yollarına ve farklı sürelere tabidir. İlan kararı ile kamulaştırma işlemi idari yargıda, bedel tespiti ve tescil davası adli yargıda görülür; kamulaştırmasız el atma davasında ise görev el atmanın niteliğine göre belirlenir. Madde 73’ün öncelikli görülme hükmü, bu davaların tamamında hem malike hem belediyeye hızlandırma imkânı tanır.

İdari yargıda dava açma süresi, 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu’nun 7. maddesine göre özel bir süre öngörülmeyen hâllerde idare mahkemelerinde altmış gündür. Kamulaştırma işlemine karşı ise 2942 sayılı Kanun’un 14. maddesindeki otuz günlük özel süre uygulanır. Süreler hak düşürücü niteliktedir; kaçırılması hâlinde işlemin hukuka aykırılığı ileri sürülemez hâle gelebilir. Belediyenin bir kararı veya tebligatı elinize ulaştıysa tarihi not edin ve Hukukçular Evi Ankara’yı 0554 648 37 15 numaralı telefondan arayarak süre hesabını gecikmeden yaptırın.

İlan kararına karşı hazır metin için kentsel dönüşüm ve gelişim alanı ilanının iptali dava dilekçesi, yürütmenin durdurulması için yürütmenin durdurulması, bedel itirazları için kamulaştırma bedeline itiraz dilekçesi, büyükşehir ile ilçe arasındaki imar yetkisi için büyükşehir ve ilçe belediyesinin imar yetkisi sayfalarına bakabilirsiniz.

Taşınmazınız Kapsama Alındıysa

• İlanın hangi kanuna dayandığını belirleyin: 6306 mı, 5366 mı, 5393 m.73 mü?
• Meclis kararının tarihini, sayısını, toplantı ve karar yeter sayısını, kesinleşme ve mülki idare amirine gönderim tarihlerini öğrenin.
• Alanın 5–500 hektar sınırı içinde kalıp kalmadığını ve birleştirilen yerlerin projeyle ilişkili olup olmadığını kontrol edin.
• Alanda kamu taşınmazı varsa Cumhurbaşkanı kararının bulunup bulunmadığını sorun.
• Kararın hangi amaca dayandığını ve gerekçe raporunu isteyin.
• Anlaşma görüşmelerine hazırlıklı girin; anlaşma yolu esastır.
• Kamulaştırma gündeme gelirse kamu yararı kararını veya dayanılan onaylı imar planını sorgulayın; otuz günlük dava süresini kaçırmayın.
• Anlaşma, kamulaştırma ve 18. madde parseli yoksa kamulaştırmasız el atma davası hakkınızı değerlendirin.
• Proje ortak giderinin hesabını ve kapsamını yazılı olarak isteyin.
• Yıkıp yeniden yapacaksanız vergi, resim ve harçların dörtte biri hükmünün tahakkuka yansıdığını kontrol edin.
• İfraz, tevhit, ipotek veya ruhsat işlemlerinden önce belediye iznini alın.
• Dava açacaksanız öncelikli görülme hükmüne dilekçede atıf yapın.

Sık Yapılan Hatalar

• Her dönüşümü 6306 sanmak; 5393 m.73 ayrı bir rejimdir.
• Alan büyüklüğü, meclis kararının kesinleşmesi ve kamu mülkünde Cumhurbaşkanı kararı gibi usul şartlarını hiç denetlememek.
• 2010 öncesi metne dayanan “ellibin metrekare” veya “üye tam sayısının salt çoğunluğu” ölçütleriyle itiraz hazırlamak.
• Anlaşma yolunun esas olduğunu bilmeden doğrudan kamulaştırmayı kabullenmek.
• Kamulaştırmada kamu yararı kararının veya onaylı imar planı dayanağının denetlenebileceğini gözden kaçırmak.
• Anlaşma ve kamulaştırma yapılmayan maliklere tanınan kamulaştırmasız el atma davası hakkını bilmemek.
• Harçlarda dörtte bir indirimi hükmünden yararlanmayı talep etmemek.
• Projeye girmediği için proje ortak giderine katılmayacağını varsaymak; ödenmeyen giderin ruhsat, iskân ve aboneliği durduracağını hesaba katmamak.
• Beş yıllık inşaat durdurma yetkisinin hâlâ yürürlükte olduğunu sanmak; ilgili cümleler Anayasa Mahkemesince iptal edilmiştir.
• Büyükşehirde başvuruyu ilçe belediyesine yapıp süre kaybetmek.
• Tapu kaydındaki dönüşüm alanı bildirimini alım öncesi kontrol etmemek.

Adım Adım Süreç

1. Dayanağı belirleyin — İlanın 6306, 5366 veya 5393 m.73’ten hangisine dayandığını tespit edin.
2. Meclis kararını inceleyin — Kararın tarihini, sayısını, 5393 m.22 yeter sayılarının sağlanıp sağlanmadığını ve m.23 uyarınca kesinleşip kesinleşmediğini öğrenin.
3. Alan şartını kontrol edin — Alanın belediye veya mücavir alan sınırlarında ve 5 ile 500 hektar arasında olduğunu doğrulayın.
4. Gerekçeyi isteyin — Kararın maddedeki hangi amaca dayandığını ve gerekçe raporunu yazılı talep edin.
5. Anlaşma görüşmesine hazırlanın — Boşaltma, yıkım ve kamulaştırmada anlaşma yolu esastır.
6. Kamu yararını sorgulayın — Kamulaştırma gündeme gelirse kamu yararı kararının varlığını ve gerekçesini denetleyin.
7. Ortak gider hesabını isteyin — Altyapı ve rekreasyon harcamalarının hesabını ve kapsamını yazılı olarak öğrenin.
8. Harç indirimini talep edin — Yıkılarak yeniden yapılacak münferit yapılarda ilgili vergi, resim ve harçların dörtte biri alınır.

İlgili Konular ve Kaynaklar

Sıkça Sorulan Sorular

Kentsel dönüşüm ve gelişim alanı nedir?

5393 sayılı Belediye Kanunu’nun 73. maddesine dayanan ve belediye meclisi kararıyla ilan edilen dönüşüm alanıdır; büyükşehir sınırlarında ilan yetkisi büyükşehir belediyesine aittir.

6306’dan farkı nedir?

6306 afet riski esaslıdır ve riskli yapı, riskli alan veya rezerv yapı alanı üzerinden işler; 5393 m.73’te yapının riskli olması şartı aranmaz ve alan belediye meclisi kararıyla ilan edilir.

Hangi amaçlarla ilan edilebilir?

Konut, sanayi, ticaret, teknoloji parkı, kamu hizmeti, rekreasyon ve her türlü sosyal donatı alanları oluşturmak; eskiyen kent kısımlarını yeniden inşa ve restore etmek; kentin tarihi ve kültürel dokusunu korumak veya deprem riskine karşı tedbir almak amacıyla ilan edilebilir.

Alan büyüklüğü şartı var mı?

Evet. Yürürlükteki metne göre alanın belediye veya mücavir alan sınırları içinde bulunması ve büyüklüğünün en az 5, en çok 500 hektar arasında olması gerekir; bu konudaki takdir münhasıran belediye meclisine aittir.

Birden fazla yer birleştirilebilir mi?

Toplamı 5 hektardan az olmamak kaydıyla proje alanı ile ilişkili birden fazla yer tek bir dönüşüm alanı olarak belirlenebilir.

Karar hangi çoğunlukla alınır?

Yürürlükteki 73. madde özel bir nisap öngörmez. 5393 m.22 uyarınca meclis üye tam sayısının salt çoğunluğuyla toplanır ve katılanların salt çoğunluğuyla karar verir; karar yeter sayısı üye tam sayısının dörtte birinden az olamaz. Eski metindeki üye tam sayısının salt çoğunluğu şartı 2010’da kaldırılmıştır.

Kamu arazisi bulunan alanlarda kim karar verir?

Kamunun mülkiyetinde veya kullanımında olan yerlerde ilan ve uygulama için ilgili belediyenin talebi ve Cumhurbaşkanı kararı şarttır.

Anlaşma zorunlu mu?

Proje alanlarında bulunan yapıların boşaltılması, yıkımı ve kamulaştırılmasında anlaşma yolu esastır; anlaşma sağlanamazsa 2942 sayılı Kanun’a göre kamulaştırma gündeme gelebilir.

Sadece dönüşüm alanında kaldığı için kamulaştırılabilir mi?

Alan ilanı tek başına kamulaştırma işlemi değildir. Kamulaştırma için 2942 sayılı Kanun’a göre belediye encümeninin kamu yararı kararı ve onayı ya da onaylı imar planı dayanağı gerekir; satın alma usulü işletilir ve işleme karşı tebligattan itibaren otuz gün içinde iptal davası açılabilir.

Anlaşma ve kamulaştırma yapılmazsa malik ne yapabilir?

Belediye ile anlaşma yapmayan veya kamulaştırılmasına gerek duyulmayan ve proje alanında İmar Kanunu m.18’e göre ayrı ada ve parselde imar hakkı verilmeyen gayrimenkul sahipleri kamulaştırmasız el atma davası açabilir.

Vergi ve harç indirimi var mı?

Proje alanlarında yıkılarak yeniden yapılacak münferit yapılarda ilgili vergi, resim ve harçların dörtte biri alınır.

Proje ortak gideri nedir?

Proje alanlarında yapılacak altyapı ve rekreasyon harcamaları proje ortak gideri sayılır; ayrı ada veya parsel tahsis edilenler ile kamulaştırma dışı kalanlar sahip oldukları inşaatın toplam metrekaresi oranında bu gidere katılmak zorundadır.

Proje ortak gideri ödenmezse ne olur?

Proje ortak gideri ödenmeden inşaat ruhsatı ve yapı kullanma izni verilemez; su, doğalgaz ve elektrik bağlanamaz.

Alan ilanından sonra tapuda işlem yapılabilir mi?

Satış yasaklanmamıştır; ancak ifraz, tevhit, sınırlı ayni hak tesisi ve terkini, cins değişikliği ve yapı ruhsatı işlemleri belediyenin izni ile yapılır. Sınır kesinleşince taşınmazlar tapunun beyanlar hanesine işlenir.

Belediye alandaki inşaatları beş yıl durdurabilir mi?

Hayır. Bu yetkiyi öngören cümleler Anayasa Mahkemesinin 18/10/2012 tarihli, E.2010/82, K.2012/159 sayılı kararıyla iptal edilmiştir.

Davalar öncelikli mi görülür?

Proje kapsamındaki gayrimenkul sahipleri ve belediye tarafından açılacak davalar mahkemelerde öncelikle görüşülür ve karara bağlanır.

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki görüş veya reklam niteliği taşımaz. Madde 73 ve 2942 sayılı Kanun kapsamındaki dava süreleri hak düşürücüdür; eski metinlere dayanan kaynaklar yürürlükteki hükümlerle karşılaştırılmalıdır. Somut dosyanız için elinize ulaşan tebligat ve yürürlükteki mevzuat esas alınmalıdır. Nihai hukuki değerlendirme avukata aittir.