Belediye Kanunu m.73: Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Alanı, 5 Hektar Şartı ve Harç İndirimi

Kentsel dönüşüm ve gelişim alanı, 5393 sayılı Belediye Kanunu’nun 73. maddesinde düzenlenen ve 6306 sayılı Kanun’dan farklı bir dönüşüm türüdür. Burada çıkış noktası afet riski değil, belediyenin kentsel gelişim ve yenileme iradesidir.

Bu yazıda alanın hangi amaçlarla ilan edilebileceği, elli bin metrekare şartı, karar yeter sayısı, anlaşma esası, harçlarda öngörülen indirim, proje ortak gideri ve dava yolu ele alınmaktadır.

Dönüşümün Üçüncü Dayanağı

Türkiye’de kentsel dönüşüm tek bir kanuna dayanmaz. Uygulamada üç ana dayanak vardır:

• 6306 sayılı Kanun: afet riski esaslı dönüşüm; riskli yapı ve riskli alan.
• 5366 sayılı Kanun: sit alanlarında yenileme alanı uygulaması.
• 5393 sayılı Belediye Kanunu m.73: kentsel dönüşüm ve gelişim alanı.

Doktrinde de belirtildiği üzere, günümüzde kentsel dönüşüm uygulamalarında temel alınan yasal dayanakların çoğunlukla 6306 sayılı Kanun ile 5393 sayılı Kanun’un 73. maddesi olduğu görülmektedir.

Bu nedenle taşınmazınız dönüşüm kapsamına alındığında sorulacak ilk soru şudur: hangi kanuna dayanılıyor? Çünkü uygulanacak usul, süreler ve haklar buna göre değişir.

6306 rejiminin bütünü için Kentsel Dönüşüm Rehberi, sit alanlarındaki yenileme rejimi için 5366 sayılı Kanun ve yenileme alanı sayfalarına bakabilirsiniz.

Hangi Amaçlarla İlan Edilir?

Madde 73, belediyeye geniş bir amaç yelpazesi tanır. Belediye, belediye meclisi kararıyla:

• Konut alanları, sanayi alanları, ticaret alanları, teknoloji parkları, kamu hizmeti alanları, rekreasyon alanları ve her türlü sosyal donatı alanları oluşturmak,
• Eskiyen kent kısımlarını yeniden inşa ve restore etmek,
• Kentin tarihi ve kültürel dokusunu korumak,
• Deprem riskine karşı tedbirler almak

amacıyla kentsel dönüşüm ve gelişim projeleri uygulayabilir.

Amaç listesinin genişliği, bu maddenin uygulamada neden bu kadar yaygın kullanıldığını açıklar: 6306’nın aksine burada yapının riskli olması şartı aranmaz.

Buna karşılık amaç listesinin son kalemi deprem riskidir. Dolayısıyla aynı alan bakımından hem 6306 hem 73. madde gündeme gelebilir; hangi rejimin işletileceği idarenin tercihine ve alanın niteliğine bağlıdır.

Üç Dönüşüm Rejiminin Karşılaştırması

Elli Bin Metrekare Şartı

Maddenin en somut sınırı alan büyüklüğüdür.

Bir yerin kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı olarak ilan edilebilmesi için; o yerin belediye veya mücavir alan sınırları içerisinde bulunması ve en az elli bin metrekare olması şarttır.

Elli bin metrekare, beş hektara karşılık gelir. Bu eşik, maddenin küçük ölçekli müdahaleler için kullanılmasını engeller.

Ayrıca bir esneklik öngörülmüştür: toplamı beş hektardan az olmamak kaydıyla, proje alanı ile ilişkili birden fazla yer tek bir dönüşüm alanı olarak belirlenebilir.

Bu hüküm, dağınık konumdaki parsellerin bütüncül bir projede toplanmasına imkân tanır; ancak toplamın beş hektar eşiğini sağlaması gerekir.

Karar yeter sayısı

Kentsel dönüşüm ve gelişim projelerine konu olacak alanlar, meclis üye tam sayısının salt çoğunluğunun kararı ile ilan edilir.

Buradaki ölçüt önemlidir: toplantıya katılanların değil, meclis üye tam sayısının salt çoğunluğu aranır. Bu, kararın daha güçlü bir çoğunlukla alınmasını gerektirir.

İlan kararına karşı iptal davası açılırken, yeter sayının sağlanıp sağlanmadığı denetlenmesi gereken usul noktalarından biridir.

Madde 73’ün Temel Ölçütleri

Anlaşma Esastır

Madde 73, malik bakımından güçlü bir ilke içerir.

Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanlarında bulunan yapıların boşaltılması, yıkımı ve kamulaştırılmasında anlaşma yolu esastır.

Bu ilke, 5366 sayılı Kanun’daki düzenlemeyle paraleldir: idare doğrudan zorlayıcı yollara başvuramaz, önce anlaşma yolunu denemesi gerekir.

Uygulamada belediyeler, alandaki maliklerle görüşerek rıza esasına dayalı bir uzlaşma süreci yürütür. Anlaşma sağlanırsa süreç dostane biçimde ilerler.

Anlaşma sağlanamadığında ise kamulaştırma gündeme gelir; ancak burada önemli bir sınır vardır.

Kamulaştırmada kamu yararı şartı

Bu, malikler için en güçlü savunma noktalarından biridir.

Danıştay içtihadında; kamulaştırmanın imar planına ya da idarelerin görmekle yükümlü bulundukları görevlere dayanması ve ancak kamu yararı amacıyla yapılabileceği kabul edilmiştir.

Aynı doğrultuda, sadece kentsel dönüşüm ve gelişim alanında kaldığından bahisle taşınmazın kamulaştırılamayacağı sonucuna varılmıştır.

Yani “burası dönüşüm alanı ilan edildi” gerekçesi tek başına kamulaştırma için yeterli değildir. Uygulamayı yürüten idarenin, kamulaştırma işlemlerinden önce kamu yararı kararı alması ve bunu somut olarak ortaya koyması gerekir.

Kamulaştırma sürecinin genel işleyişi, kamu yararı kararı ve iptal davası için Kamulaştırma Hukuku Rehberi ve kamulaştırmada kamu yararı kararı sayfalarına bakabilirsiniz.

Malikin Karşılaşabileceği Durumlar

Harçlarda Dörtte Bir İndirimi

Madde 73, malik lehine somut bir mali avantaj da içerir ve bu hüküm çoğu zaman gözden kaçar.

Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanlarında yıkılarak yeniden yapılacak münferit yapılarda ilgili resim ve harçların dörtte biri alınır.

Yani bu alanlarda kendi yapısını yıkıp yeniden yapan malik, ilgili resim ve harçların yalnızca dörtte birini öder.

Hükmün kapsamına dikkat edilmelidir: indirim yıkılarak yeniden yapılacak münferit yapılar bakımından öngörülmüştür.

Bu avantaj, 6306 rejimindeki muafiyetten farklıdır. 6306’da belirli işlemler bakımından tam muafiyet söz konusuyken, burada oransal bir indirim vardır.

6306 kapsamındaki vergi ve harç muafiyetinin kapsamı için vergi ve harç muafiyeti (6306 m.7/9) sayfasına bakabilirsiniz.

Proje Ortak Gideri

Maddenin en çok uyuşmazlık doğuran hükümlerinden biri budur.

Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanlarında yapılacak alt yapı ve rekreasyon harcamaları, proje ortak gideri sayılır.

Bu giderlerin paylaşımı şöyle kurgulanmıştır:

• Belediyelere ait inşaatların proje ortak giderleri belediyeler tarafından karşılanır.
• Kendilerine ayrı ada veya parsel tahsis edilen gayrimenkul sahipleri ile kamulaştırma dışı kalan gayrimenkul sahipleri, sahip oldukları inşaatın toplam metrekaresi ölçüt alınarak proje ortak giderine katılır.

Yani projeye dâhil olmayıp alanda kalan malikler de altyapı ve rekreasyon giderlerine katılabilir. Bu, “ben projeye girmedim, gider ödemem” beklentisini karşılıksız bırakan bir hükümdür.

Bu nedenle alanda kalan malikler bakımından, proje ortak giderinin nasıl hesaplandığı ve hangi kalemleri kapsadığı yazılı olarak sorulmalıdır.

Anlaşma yapmayan malikler

Belediye ile anlaşma yapmayan veya belediyece kamulaştırılmasına gerek duyulmayan gayrimenkul sahipleri bakımından ayrı bir düzen öngörülmüştür.

Bu maliklerden, proje alanında kendilerine İmar Kanunu’nun 18. maddesine göre ayrı ada ve parselde imar hakkı verilmemiş olanların durumu maddede özel olarak düzenlenmiştir.

Parselasyon ve düzenleme ortaklık payı rejimi için parselasyon ve düzenleme ortaklık payı sayfasına bakınız.

Uygulama Yetkisi: Büyükşehir ve İlçe

Büyükşehirlerde Yetki

Yetki dağılımı, başvurunun hangi kuruma yapılacağını belirler.

Büyükşehir belediye ve mücavir alan sınırları içinde kentsel dönüşüm ve gelişim projesi alanı ilan etmeye büyükşehir belediyeleri yetkilidir.

Büyükşehir belediye meclisince uygun görülmesi hâlinde ilçe belediyeleri kendi sınırları içinde kentsel dönüşüm ve gelişim projeleri uygulayabilir.

Ayrıca büyükşehir belediyeleri tarafından yapılacak projelere ilişkin her ölçekteki imar planı, parselasyon planı, bina inşaat ruhsatı, yapı kullanma izni ve benzeri tüm imar işlemleri ile İmar Kanunu’nda belediyelere verilen yetkileri kullanmaya büyükşehir belediyeleri yetkilidir.

Bu, olağan durumda ilçe belediyesinde olan ruhsat yetkisinin proje kapsamında büyükşehre geçmesi anlamına gelir. Muhatabın yanlış belirlenmesi başvuruları geciktirir.

İnşaatları kim yapar?

Kentsel dönüşüm ve gelişim alanı ilan edilen yerlerde; belediyelere ait gayrimenkuller ile belediyelerin anlaşma sağladığı veya kamulaştırdıkları gayrimenkuller üzerindeki inşaatların tamamı belediyeler tarafından yapılır veya yaptırılır.

Bu hüküm, 6306’daki malik iradesine dayalı modelden önemli bir farktır: burada yapım idare eliyle yürütülür.

Uygulamayı yürüten kurumların 6306 rejimindeki dağılımı için kentsel dönüşümü kim uygular sayfasına bakabilirsiniz.

Öncelikli Yargılama

Madde, yargılama usulü bakımından da özel bir hüküm içerir.

Kentsel dönüşüm ve gelişim projesi kapsamında bulunan gayrimenkul sahipleri ve belediye tarafından açılacak davalar, mahkemelerde öncelikle görüşülür ve karara bağlanır.

Bu, hem malik hem belediye lehine bir hızlandırma kuralıdır. Dava dilekçesinde bu hükme atıf yapılması, dosyanın öncelikli sıraya alınmasını talep etmeyi kolaylaştırır.

Buna karşılık öncelikli görülme, sürelerin kısaldığı anlamına gelmez; dava açma süresi genel kurallara tabidir.

İdari işlemlere karşı dava yolları için belediye işlemlerine karşı dava sayfasına bakabilirsiniz.

Tapu ve Kadastroya Bildirim

Bir alanın kentsel dönüşüm ve gelişim alanı ilan edilmesi hâlinde, bu durum tapu sicil müdürlüğüne ve kadastro müdürlüğüne bildirilir.

Bu bildirim, malik bakımından bir uyarı işlevi görür ve taşınmaz alım satımında fark edilebilmesini sağlar.

Bu nedenle taşınmaz alırken tapu kaydının incelenmesi, yalnızca haciz ve ipotek bakımından değil, dönüşüm alanı kayıtları bakımından da önemlidir.

Takyidat okuma yöntemi için tapudaki şerhler, haciz ve ipotek sayfasına bakınız.

Taşınmazınız Kapsama Alındıysa

• İlanın hangi kanuna dayandığını belirleyin: 6306 mı, 5366 mı, 5393 m.73 mü?
• Meclis kararının tarihini, sayısını ve yeter sayısını öğrenin.
• Alanın elli bin metrekare şartını sağlayıp sağlamadığını kontrol edin.
• Kararın hangi amaca dayandığını ve gerekçe raporunu isteyin.
• Anlaşma görüşmelerine hazırlıklı girin; anlaşma yolu esastır.
• Kamulaştırma gündeme gelirse kamu yararı kararını sorgulayın.
• Proje ortak giderinin hesabını ve kapsamını yazılı olarak isteyin.
• Yıkıp yeniden yapacaksanız harçların dörtte biri hükmünden yararlanın.
• Dava açacaksanız öncelikli görülme hükmüne dilekçede atıf yapın.

Sık Yapılan Hatalar

• Her dönüşümü 6306 sanmak; 5393 m.73 ayrı bir rejimdir.
• Alan büyüklüğü ve meclis yeter sayısı gibi usul şartlarını hiç denetlememek.
• Anlaşma yolunun esas olduğunu bilmeden doğrudan kamulaştırmayı kabullenmek.
• Kamulaştırmada kamu yararı kararının ayrıca aranacağını gözden kaçırmak.
• Harçlarda dörtte bir indirimi hükmünden yararlanmayı talep etmemek.
• Projeye girmediği için proje ortak giderine katılmayacağını varsaymak.
• Büyükşehirde başvuruyu ilçe belediyesine yapıp süre kaybetmek.
• Tapu kaydındaki dönüşüm alanı bildirimini alım öncesi kontrol etmemek.

Adım Adım Süreç

1. Dayanağı belirleyin — İlanın 6306, 5366 veya 5393 m.73’ten hangisine dayandığını tespit edin.
2. Meclis kararını inceleyin — Kararın tarihini, sayısını ve meclis üye tam sayısının salt çoğunluğuyla alınıp alınmadığını öğrenin.
3. Alan şartını kontrol edin — Alanın belediye veya mücavir alan sınırlarında ve en az elli bin metrekare olduğunu doğrulayın.
4. Gerekçeyi isteyin — Kararın maddedeki hangi amaca dayandığını ve gerekçe raporunu yazılı talep edin.
5. Anlaşma görüşmesine hazırlanın — Boşaltma, yıkım ve kamulaştırmada anlaşma yolu esastır.
6. Kamu yararını sorgulayın — Kamulaştırma gündeme gelirse kamu yararı kararının varlığını ve gerekçesini denetleyin.
7. Ortak gider hesabını isteyin — Altyapı ve rekreasyon harcamalarının hesabını ve kapsamını yazılı olarak öğrenin.
8. Harç indirimini talep edin — Yıkılarak yeniden yapılacak münferit yapılarda resim ve harçların dörtte biri alınır.

İlgili Konular ve Kaynaklar

Sıkça Sorulan Sorular

Kentsel dönüşüm ve gelişim alanı nedir?

5393 sayılı Belediye Kanunu’nun 73. maddesine dayanan ve belediye meclisi kararıyla ilan edilen dönüşüm alanıdır.

6306’dan farkı nedir?

6306 afet riski esaslıdır ve riskli yapı ya da riskli alan şartı arar; 5393 m.73’te yapının riskli olması şartı aranmaz.

Hangi amaçlarla ilan edilebilir?

Konut, sanayi, ticaret, teknoloji parkı, kamu hizmeti, rekreasyon ve sosyal donatı alanları oluşturmak; eskiyen kent kısımlarını yeniden inşa ve restore etmek; tarihi ve kültürel dokuyu korumak veya deprem riskine karşı tedbir almak.

Alan büyüklüğü şartı var mı?

Evet. Alanın belediye veya mücavir alan sınırları içinde bulunması ve en az elli bin metrekare olması şarttır.

Birden fazla yer birleştirilebilir mi?

Toplamı beş hektardan az olmamak kaydıyla proje alanı ile ilişkili birden fazla yer tek bir dönüşüm alanı olarak belirlenebilir.

Karar hangi çoğunlukla alınır?

Alanlar, meclis üye tam sayısının salt çoğunluğunun kararı ile ilan edilir.

Anlaşma zorunlu mu?

Proje alanlarında bulunan yapıların boşaltılması, yıkımı ve kamulaştırılmasında anlaşma yolu esastır.

Sadece dönüşüm alanında kaldığı için kamulaştırılabilir mi?

Danıştay içtihadında, kamulaştırmanın ancak kamu yararı amacıyla yapılabileceği ve sadece dönüşüm alanında kaldığından bahisle kamulaştırma yapılamayacağı kabul edilmiştir.

Harç indirimi var mı?

Proje alanlarında yıkılarak yeniden yapılacak münferit yapılarda ilgili resim ve harçların dörtte biri alınır.

Proje ortak gideri nedir?

Proje alanlarında yapılacak altyapı ve rekreasyon harcamaları proje ortak gideri sayılır; ayrı ada veya parsel tahsis edilenler ile kamulaştırma dışı kalanlar da bu gidere katılır.

Davalar öncelikli mi görülür?

Proje kapsamındaki gayrimenkul sahipleri ve belediye tarafından açılacak davalar mahkemelerde öncelikle görüşülür ve karara bağlanır.

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki görüş veya reklam niteliği taşımaz. 6306 sayılı Kanun kapsamındaki süreler hak düşürücüdür ve destek tutarları her yıl güncellenir. Somut dosyanız için elinize ulaşan tebligat ve yürürlükteki mevzuat esas alınmalıdır. Nihai hukuki değerlendirme avukata aittir.