Hazine Arazisine Yapılan Yapı Kime Ait Olur? Tazminat İstenebilir mi? (4706 m.5 ve AYM İptali)

Hazine arazisi üzerine yapılan yapılar, millî emlak dosyalarının en çok tartışılan kalemidir. Kimi zaman bir ağıl, kimi zaman bir depo, kimi zaman kuşaklardır oturulan bir ev.

Soru hep aynıdır: bu yapı benim mi, devletin mi? Ve para harcadım, bir karşılığı yok mu?

Cevap iki ayrı katmandadır ve bu katmanları ayırmadan doğru bir sonuca varmak mümkün değildir. Aşağıda önce mülkiyet, sonra tazminat meselesi ele alınmaktadır.

Kural: Yapı Kendiliğinden Hazineye Geçer

4706 sayılı Kanun’un 5. maddesinin son fıkrasının birinci cümlesi şudur: bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihten sonra Hazineye ait taşınmazlar üzerinde yapılan her türlü yapı ve tesisler, başka bir işleme gerek kalmaksızın Hazineye intikal eder.

Bu cümlenin üç ayrı unsuru vardır ve her biri önemlidir.

"Her türlü yapı ve tesisler"

Ayrım yapılmamıştır. Konut, işyeri, ağıl, sera, depo, duvar, tesisat; hepsi kapsamdadır. Yapının ruhsatlı olup olmaması da bu hüküm bakımından sonucu değiştirmez.

"Hazineye ait taşınmazlar"

Millî Emlak uygulamasında bu ifade geniş yorumlanmakta; Hazinenin özel mülkiyetindeki taşınmazlar ile Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerler birlikte anlaşılmaktadır. Yani mera, kıyı gibi yerler üzerine yapılan yapılar da bu kapsamda değerlendirilebilmektedir.

"Başka bir işleme gerek kalmaksızın"

İntikal için idarenin bir karar alması, tescil yapılması veya bildirimde bulunulması gerekmez. Sonuç kendiliğinden doğar. Bu, uygulamada en çok şaşırtan noktadır: kimse size bir yazı göndermese dahi yapı hukuken artık sizin değildir.

İptal Edilen Cümle: Tazminat Yasağı Kalktı

Aynı fıkranın ikinci cümlesi şuydu: "Yapı ve tesisleri yapanlar herhangi bir hak ve tazminat talep edemezler."

Bu cümle, mülkiyeti kaybeden kişinin elinden her türlü talep imkânını da alıyordu. Anayasa Mahkemesi bu düzenlemeyi denetlemiş ve 3 Temmuz 2014 tarihli ve E.2014/9, K.2014/121 sayılı kararıyla:

• Fıkranın birinci cümlesinin Anayasa’ya aykırı olmadığına ve itirazın reddine,
• Fıkranın ikinci cümlesinin ise Anayasa’ya aykırı olduğuna ve iptaline

karar vermiştir. Karar, 12 Aralık 2014 tarihli ve 29203 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanmıştır.

Bu ayrımın pratik anlamı büyüktür ve iki cümle ayrı ayrı okunmalıdır:

Nitekim konuya ilişkin Millî Emlak Genelgesi’nin başlığı da bu yöndedir: Hazineye intikal eden yapıların tazmini. Yani idare de iptal kararının sonuçlarını uygulamak üzere düzenleme yapmıştır.

Tazminat Nasıl Talep Edilir?

İptal kararı, herkese otomatik olarak tazminat kazandırmaz; yalnızca talep etme yolunu açar. Talebin dayandırılması ve ispatlanması gerekir.

Öncelikle idareye başvuru

Yapının Hazineye intikal ettiği ve buna karşılık tazminat talep edildiği, ilgili millî emlak birimine yazılı olarak bildirilmelidir. Dilekçede:

• Taşınmazın il, ilçe, mahalle/köy, ada ve parsel bilgileri.
• Yapının ne zaman ve kim tarafından yapıldığı.
• Yapının niteliği, yüzölçümü ve mevcut durumu.
• Yapım için yapılan harcamaların dayanağı.
• Anayasa Mahkemesinin iptal kararına ve ilgili genelgeye açık atıf.

İspat: Harcamanın belgelenmesi

Tazminat talebinin en zayıf halkası genellikle ispat aşamasıdır. Toplanması gereken belgeler:

• Malzeme alım faturaları ve ödeme belgeleri.
• İşçilik ödemeleri, varsa sözleşmeler.
• Yapının yapıldığı tarihi gösteren fotoğraflar ve varsa hava fotoğrafları.
• Abonelik kayıtları; elektrik, su ve doğal gaz abonelik tarihleri yapının varlığını ve tarihini gösterir.
• Emlak vergisi bildirimleri ve ödeme belgeleri.
• Muhtarlık yazısı ve tanık beyanları.
• Varsa ecrimisil ihbarnameleri; bunlar yapının varlığının idarece bilindiğini gösterir.

Talebin reddi hâlinde

Ret bir idari işlemdir. Gerekçeli ret yazısı temin edilmeli, tebliğ tarihi kayıt altına alınmalı ve süresi içinde yargı yolu değerlendirilmelidir. İdare cevap vermezse, kanunda öngörülen sürenin sonunda istek reddedilmiş sayılır ve dava süresi bu tarihten işler.

İyi Niyet Meselesi

Tazminat tartışmasında belirleyici olabilecek bir husus, yapıyı yapanın iyi niyetli olup olmadığıdır.

Türk Medenî Kanunu, başkasının arazisine yapılan yapılarda tarafların iyi niyetine göre farklı sonuçlar öngörmüştür. Bu genel hükümler, Hazine taşınmazları bakımından da tazminat talebinin çerçevesini kurarken değerlendirmeye alınabilir.

Pratikte iyi niyet lehine değerlendirilebilecek olgular:

• Taşınmazın tapulu sanılarak satın alınmış olması ve satış sırasında gerçek durumun bildirilmemesi.
• Taşınmazın miras yoluyla intikal etmiş olması ve kuşaklardır aynı şekilde kullanılması.
• Yapı için idareden alınmış herhangi bir izin, ruhsat veya kiralama bulunması.
• Uzun yıllar boyunca idarece hiçbir uyarı yapılmamış olması.

Aleyhe değerlendirilebilecek olgular ise şunlardır: geçmişte tebliğ edilmiş ecrimisil ihbarnamesi, men kararı veya yıkım kararı bulunması. Bu belgeler, kişinin taşınmazın Hazineye ait olduğunu bildiğini gösterir.

Yapı Kayıt Belgesi Olan Yapılar

Bu noktada önemli bir ayrım yapmak gerekir.

3194 sayılı İmar Kanunu’nun geçici 16. maddesi kapsamında yapı kayıt belgesi alınmış ve Hazineye ait taşınmaz üzerine inşa edilmiş yapılar bakımından ayrı bir yol öngörülmüştür: bu taşınmazlar Bakanlığa tahsis edilir ve yapı kayıt belgesi sahipleri ile kanuni veya akdi haleflerinin talepleri üzerine rayiç bedel üzerinden doğrudan satılabilir.

Yani yapı kayıt belgesi bulunan bir yapı bakımından öncelikli hedef tazminat değil, zeminin satın alınması olmalıdır. Zemin edinildiğinde yapı da malikin olur ve intikal sorunu ortadan kalkar.

Bu nedenle dosyada ilk kontrol edilecek şey, yapı için yapı kayıt belgesi alınıp alınmadığıdır. Belge varsa izlenecek yol tamamen değişir.

Yapının Kendisi Ne Olur? Tahliye ve Yıkım

Mülkiyetin Hazineye geçmesi, yapının fiilen kullanılmaya devam edileceği anlamına gelmez.

İzinsiz kullanım hâlinde idare şu araçlara sahiptir:

• Ecrimisil. 2886 sayılı Kanun’un 75. maddesi uyarınca haksız işgal tazminatı tarh edilir ve 6183 sayılı Kanun hükümlerine göre tahsil edilir.
• Tahliye. Aynı madde çerçevesinde taşınmazın tahliyesi sağlanabilir.
• Men kararı. Taşınmaz Devletin hüküm ve tasarrufu altında veya menfaati umuma ait ise, 3091 sayılı Kanun kapsamında ve süre aranmaksızın tecavüzün önlenmesi istenebilir.
• İmar yaptırımları. Ruhsatsız yapı bakımından yıkım ve idari para cezası süreçleri ayrıca işleyebilir.

Bu nedenle tazminat talebi tek başına planlanmamalı; mevcut kullanımın hukuki durumu ve olası yaptırımlar birlikte değerlendirilmelidir.

Bazı dosyalarda en rasyonel yol, tazminat aramak yerine kullanımı hukuka uygun zemine oturtmaktır: kiralama, satın alma veya yapı kayıt belgesi kapsamında zemin edinimi.

Muhdesat Kavramı ve Tapu Beyanı

Uygulamada karşılaşılan bir başka durum, tapu kütüğünde muhdesat belirtmesi bulunmasıdır.

Muhdesat, taşınmaz üzerindeki yapı, ağaç ve benzeri unsurları ifade eder. Tapu kütüğünün beyanlar hanesinde bir kişinin muhdesat sahibi olarak gösterilmesi, bazı rejimlerde hak sahipliği doğurabilir.

Örneğin 2/B taşınmazlarında hak sahipliği, tapu kütüğünün beyanlar hanesinde belirli bir tarihten önce kullanıcı ve/veya muhdesat sahibi olarak gösterilmiş olmaya bağlanmıştır.

Bu nedenle Hazine taşınmazı üzerinde yapısı bulunan kişilerin ilk yapması gereken işlerden biri, tapu kayıt örneğindeki beyanlar hanesini okumaktır. Muhdesat kaydı varsa dosya, tazminat dosyasından çok bir hak sahipliği dosyasına dönüşebilir.

Hangi Yol Sizin İçin Uygun? Kısa Karar Ağacı

1. Yapı 19 Temmuz 2003’ten önce mi yapıldı? Evetse, değerlendirme genel hükümler ve dönemin mevzuatı çerçevesinde yapılır; farklı bir çerçeve söz konusudur.
2. Yapı kayıt belgesi var mı? Varsa öncelik, zeminin doğrudan satın alınmasıdır.
3. Tapu beyanlar hanesinde muhdesat kaydı var mı? Varsa hak sahipliği yolları araştırılır.
4. Taşınmaz Hazinenin özel mülkiyetinde bir tarım arazisi mi? Kullanıcı sıfatıyla satın alma veya kiralama imkânları değerlendirilir.
5. Hiçbiri yoksa ve yapı yapılmışsa, iptal kararına dayalı tazminat talebi gündeme gelir.

Bu sıralama önemlidir: tazminat, diğer yolların kapalı olduğu hâllerde başvurulacak seçenektir. Zemini edinme imkânı varken tazminat peşinde koşmak, çoğu dosyada daha düşük bir sonuç üretir.

Ağaç, Sera ve Diğer Muhdesatlar

Hüküm “her türlü yapı ve tesisler” dediğinden, tartışma yalnızca binalarla sınırlı değildir.

Hazine taşınmazı üzerine dikilen meyve ağaçları, kurulan seralar, çekilen sulama tesisatı, yapılan çit ve duvarlar da uygulamada bu kapsamda değerlendirilebilmektedir.

Bu, özellikle tarımsal kullanımda önemli bir kalemdir. Yıllar içinde dikilmiş bir meyve bahçesi, taşınmazın kendisinden daha yüksek bir yatırım değeri taşıyabilir.

Buna karşılık iki husus lehe değerlendirilebilir:

• Tapu beyanlar hanesindeki muhdesat kaydı. Kayıtta muhdesat sahibi olarak gösterilmek, bazı rejimlerde hak sahipliğinin dayanağıdır.
• Satış bedelinin belirlenmesinde muhdesatın durumu. Doğrudan satış rejimlerinde, taşınmazın bedeli belirlenirken üzerindeki muhdesatın kimin tarafından meydana getirildiği tartışma konusu olabilir. Bu husus, bedel tebliğinde ayrıca sorulmalıdır.

Bu nedenle tarımsal kullanımda, dikim tarihlerini ve yapılan yatırımı gösteren belgeler (fidan alım faturaları, sera kurulum belgeleri, sulama tesisatı harcamaları) saklanmalıdır.

Kiralanan Hazine Taşınmazına Yapılan Yapı

Yapı, izinsiz değil de kira sözleşmesi kapsamında yapılmışsa durum farklıdır ve bu ayrım gözden kaçmamalıdır.

Kiralanan bir Hazine taşınmazı üzerine yapılacak tesislerin akıbeti, kural olarak kira sözleşmesinde düzenlenir. Sözleşmede yapıların süre sonunda bedelsiz olarak idareye intikal edeceği öngörülmüş olabilir; bu, taraflar arasında bağlayıcıdır.

Bu nedenle Hazine taşınmazı kiralayan ve üzerine yatırım yapmayı planlayanlar için sıralama şudur:

1. Sözleşmede yapı yapma izni bulunup bulunmadığı kontrol edilir.
2. Yapılacak tesisler için ayrıca idari izin gerekip gerekmediği yazılı olarak sorulur.
3. Süre sonunda yapıların akıbetine ilişkin hüküm okunur.
4. Yatırımın amortismanı, kira süresi içinde tamamlanacak şekilde planlanır.

İzinsiz yapılan tesisler bakımından ise, kira ilişkisi bulunsa dahi genel kural devreye girebilir ve ayrıca sözleşmeye aykırılık sonucu doğabilir.

Zamanaşımı ve Talep Süresi

Tazminat talebinde en sık sorulan konulardan biri, ne kadar geriye gidilebileceğidir.

Anayasa Mahkemesi kararları kural olarak geriye yürümez; iptal kararı Resmî Gazete’de yayımlandığı tarihte veya kararda belirtilen tarihte yürürlüğe girer. Bu nedenle iptal kararının, kesinleşmiş ve tamamlanmış hukuki durumlara etkisi tartışmalıdır.

Buna karşılık iptal kararının yayımlandığı 12 Aralık 2014 tarihinden sonra gündeme gelen talepler bakımından, tazminat isteme yolunun kapalı olmadığı kabul edilmektedir.

Talep süresi bakımından ise şunlar dikkate alınmalıdır:

• İdareye yapılacak başvuru ve idarenin cevabı, idari yargı süreleri bakımından belirleyicidir. İdare cevap vermezse kanunda öngörülen sürenin sonunda istek reddedilmiş sayılır ve dava süresi işlemeye başlar.
• Talebin dayanağına göre farklı zamanaşımı süreleri gündeme gelebilir. Bu nedenle somut dosyada hangi sürenin uygulanacağı ayrıca değerlendirilmelidir.
• Her hâlde beklemek lehe değildir: belgeler kaybolur, tanıklar ulaşılamaz hâle gelir ve yapının yapıldığı tarihin ispatı güçleşir.

Bu nedenle yapının Hazineye intikal ettiği öğrenildiğinde, tazminat talebi düşünülüyorsa süreç geciktirilmeden başlatılmalıdır.

Sık Yapılan Hatalar

"Yaptım, benimdir" sanmak. 19 Temmuz 2003 sonrasında Hazineye ait taşınmaz üzerine yapılan yapılar, başka bir işleme gerek kalmaksızın Hazineye intikal eder.

Tazminat yasağının hâlâ yürürlükte olduğunu sanmak. İlgili cümle Anayasa Mahkemesince iptal edilmiştir.

İptal kararını mülkiyete de teşmil etmek. İntikale ilişkin birinci cümle ayaktadır; iptal edilen yalnızca tazminat yasağıdır.

Yapının tarihini belgelememek. Belirleyici olan 19 Temmuz 2003 tarihidir; abonelik ve vergi kayıtları bu tarihi gösterir.

Harcamayı belgelememek. Tazminat talebi fatura, ödeme belgesi ve tanıkla desteklenmelidir.

Yapı kayıt belgesi imkânını atlamak. Belge varsa zeminin doğrudan satın alınması daha güçlü bir sonuçtur.

Tapu beyanlar hanesini okumamak. Muhdesat kaydı, hak sahipliği doğurabilir.

Adım Adım Süreç

1. Tapu kayıt örneğini alın. Malik, nitelik ve beyanlar hanesi incelenir.
2. Yapının tarihini belgeleyin. Abonelik, vergi kaydı ve fotoğraflar toplanır.
3. Yapı kayıt belgesi durumunu kontrol edin. Varsa zemin satın alma yolu öncelikli değerlendirilir.
4. Mevcut riskleri tespit edin. Ecrimisil, men kararı veya yıkım süreci var mı?
5. Harcama belgelerini derleyin. Fatura, ödeme ve işçilik kayıtları.
6. İdareye yazılı başvuru yapın. İptal kararına açık atıf yapılır, kayıt numarası alınır.
7. Süreleri takip edin. Ret veya sessizlik hâlinde yargı yolu değerlendirilir.

İlgili Konular ve Kaynaklar

Sıkça Sorulan Sorular

Hazine arazisine yaptığım yapı benim mi?

Hayır. 4706 sayılı Kanun’un 5. maddesi uyarınca, maddenin yürürlüğe girdiği tarihten sonra Hazineye ait taşınmazlar üzerinde yapılan her türlü yapı ve tesisler, başka bir işleme gerek kalmaksızın Hazineye intikal eder.

Belirleyici tarih nedir?

Hüküm 4916 sayılı Kanun ile getirilmiş ve 19 Temmuz 2003 tarihinde yürürlüğe girmiştir. Kural, bu tarihten sonra yapılan yapılar için uygulanır.

İdare bana bildirim yapmadı, yine de intikal etti mi?

Evet. Kanun “başka bir işleme gerek kalmaksızın” demektedir; intikal için idarenin karar alması veya bildirimde bulunması gerekmez.

Tazminat isteyebilir miyim?

Fıkranın “yapı ve tesisleri yapanlar herhangi bir hak ve tazminat talep edemezler” şeklindeki ikinci cümlesi, Anayasa Mahkemesinin 3 Temmuz 2014 tarihli ve E.2014/9, K.2014/121 sayılı kararıyla iptal edilmiştir. Bu nedenle tazminat talep yolu kapalı değildir.

İptal kararı mülkiyeti de geri getirir mi?

Hayır. Anayasa Mahkemesi fıkranın birinci cümlesini Anayasa’ya aykırı bulmamış ve itirazı reddetmiştir. İptal edilen yalnızca tazminat yasağına ilişkin ikinci cümledir.

Tazminat talebini nasıl ispatlarım?

Malzeme faturaları, işçilik ödemeleri, abonelik kayıtları, emlak vergisi bildirimleri, fotoğraflar, muhtarlık yazısı ve tanık beyanları başlıca delillerdir.

Mera üzerine yaptığım yapı da bu kapsamda mı?

Uygulamada “Hazineye ait taşınmazlar” ifadesi, Hazinenin özel mülkiyetindeki taşınmazlar ile Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerleri birlikte kapsayacak şekilde anlaşılmaktadır. Ayrıca merada yapılaşma zaten ayrıca yasaklanmıştır.

Yapı kayıt belgem var, ne yapmalıyım?

Yapı kayıt belgesi bulunan ve Hazine taşınmazı üzerine inşa edilmiş yapılarda öncelikli hedef, zeminin doğrudan satın alınmasıdır. Bu taşınmazlar Bakanlığa tahsis edilir ve belge sahipleri ile haleflerine rayiç bedel üzerinden doğrudan satılabilir.

Tapuda muhdesat kaydım var, bu ne anlama gelir?

Tapu kütüğünün beyanlar hanesinde muhdesat sahibi olarak gösterilmek, bazı rejimlerde hak sahipliği doğurabilir. Örneğin 2/B taşınmazlarında hak sahipliği bu kayda bağlanmıştır.

Yapıyı kullanmaya devam edebilir miyim?

Mülkiyetin Hazineye geçmesi, kullanımın hukuka uygun hâle geldiği anlamına gelmez. İzinsiz kullanım hâlinde ecrimisil, tahliye ve şartları varsa men kararı süreçleri işleyebilir.

Yapı 2003’ten önce yapıldıysa ne olur?

Bu hüküm, yürürlük tarihinden sonra yapılan yapılar için uygulanır. Daha önce yapılmış yapılar bakımından değerlendirme, genel hükümler ve dönemin mevzuatı çerçevesinde yapılır.

Önce tazminat mı istemeliyim?

Hayır. Önce zemini edinme yolları değerlendirilmelidir: yapı kayıt belgesi kapsamında satın alma, kullanıcı sıfatıyla satın alma veya kiralama. Tazminat, bu yolların kapalı olduğu hâllerde gündeme gelir.