Kapora (Pey Akçesi) İadesi Dava Dilekçesi Örneği (2026) — TBK m.177, 178

Emlak ofisinde bir form imzalanır, kapora verilir. Sonra alıcı vazgeçer ya da satıcı fikrini değiştirir. Karşı taraf formu gösterir: “burada yazıyor, kapora yanar.”

Uygulamada bu cümle çoğu kişiyi durdurur. Oysa taşınmazlarda hukuki durum çoğu zaman tam tersidir. Aşağıda kaporanın hukuki niteliği, geçersizliğin sonuçları ve hazır bir dava dilekçesi, ihtarname ve savunma metni yer almaktadır.

Kanunda “Kapora” Yok

Önce kavramı yerine oturtmak gerekir.

Türk Borçlar Kanununda kapora adıyla bir düzenleme bulunmamaktadır. Uygulamadaki bu ödemeler, kanunda düzenlenen iki kurum çerçevesinde değerlendirilir:

• Bağlanma parası (pey akçesi): sözleşmenin kurulduğuna kanıt olarak verilir; sözleşmeden dönme hakkı vermez ve kural olarak asıl borçtan düşülür.
• Cayma parası (pişmanlık akçesi): vazgeçme hakkı karşılığı verilir; parayı veren cayarsa verdiğini kaybeder, alan cayarsa aldığının iki katından sorumlu olur.

Hangisi olduğu belirsizse: aksi kararlaştırılmadıkça verilen kapora bağlanma parası sayılır. Yargıtay uygulamasında da açıkça cayma parası olarak belirtilmeyen kaporanın bağlanma parası sayılacağı kabul edilmektedir.

Yani “kapora yanar” sonucu, ancak açıkça cayma parası kararlaştırılmışsa gündeme gelebilir — ve taşınmazlarda bir engel daha vardır.

Asıl Mesele: Sözleşme Geçerli mi?

Taşınmaz dosyalarının çoğu burada çözülür.

Tapuya kayıtlı taşınmazların satışına ilişkin sözleşme, resmî biçimde yapılmadığı sürece geçersizdir. Geçersiz olduğu için de taraflarına hak ve borç doğurmaz.

Bu, satış vaadi için de geçerlidir: kanuna göre, kanunlarda öngörülen istisnalar dışında ön sözleşmenin geçerliliği, ileride kurulacak sözleşmenin şekline bağlıdır.

Dolayısıyla emlak ofisinde imzalanan formlar, “satış protokolü” başlıklı adi yazılı belgeler ve sözlü anlaşmalar geçersizdir.

Fer’îlik: Geçersizlik Kaporayı da Kapsar

Yazının çekirdeği budur ve karşı tarafın en güçlü kozunu ortadan kaldırır.

Yargıtay uygulamasına göre; taraflardan birisi tarafından diğerine ödenen pey akçesi (kapora) veya cayma akçesi de, ceza şartı gibi borcu kuvvetlendirmeye yarayan FER’Î bir şarttır. Bu bakımdan esas akit geçerli olmadığından fer’î şart da geçersizdir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararlarında da vurgulanmıştır: cayma parasının istenebilmesi için de sözleşmenin geçerli olması gerekir; çünkü cayma parası da fer’î bir borçtur. Sözleşme herhangi bir nedenle geçersizse artık cayma parasından söz edilemez ve alınmış cayma parası sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre iade edilir.

Sonuç: sözleşmedeki “kapora yanar”, “cayma parasıdır”, “cezai şart olarak alıkonur” gibi kayıtlar, esas sözleşmenin geçersizliğinden etkilenir ve sonuç doğurmaz.

İade Nasıl İstenir?

Dayanak sözleşme değil, sebepsiz zenginleşmedir.

Geçersiz sözleşmede taraflar, verdiklerini sebepsiz zenginleşme kuralları gereğince geri isteyebilirler. Haklı bir sebep olmaksızın mal edinen kimse onu iade ile yükümlüdür.

Bunun pratik sonuçları vardır:

• Dava, sözleşmenin ifasına değil iadeye yöneliktir,
• Talep alacak davası niteliğindedir; taşınmazın aynına ilişkin olmadığından yetkide genel kural uygulanır,
• Faiz, temerrüdün oluştuğu tarihten işler — bu nedenle önce ihtarname gönderilmelidir.

Sınır: İspatlanan Zarar

Kural mutlak değildir ve müvekkile bu da anlatılmalıdır.

Uygulamada satıcının, ancak ispatlayabildiği zararı kaporadan mahsup edebileceği belirtilmektedir. Yani karşı taraf, vazgeçme nedeniyle uğradığı somut bir zararı belgeleyebiliyorsa, bu oranda alıkoyma gündeme gelebilir.

Buna karşılık soyut iddia yeterli değildir. “Taşınmazı satıştan çektim”, “başka alıcıyı kaçırdım” gibi beyanlar belgelenmedikçe sonuç doğurmaz.

Dilekçede bu husus baştan karşılanmalı; karşı taraftan zararının somut belgelerle ortaya konulması istenmelidir.

Kirada Sonuç Farklı Olabilir

Bu ayrım yapılmadığında yanlış beklenti oluşur.

Kira sözleşmesi şekil serbestisine tabidir. Yani sözlü veya adi yazılı kira sözleşmesi geçerlidir; taşınmaz satışındaki resmî şekil kuralı burada uygulanmaz.

Bunun sonucu şudur: kira sözleşmesinde kapora açıkça cayma parası olarak kararlaştırılmışsa ve bu ispat edilebiliyorsa, iade edilmeyebilir.

Buna karşılık kira sözleşmelerinde verilen kapora çoğunlukla bağlanma parası niteliğindedir ve bu hâlde iade edilmesi gerekir.

Kiradaki güvence bedeli ise ayrı bir kurumdur; bunun için depozito iadesi dilekçesi yazımıza bakılabilir.

Kimden İstenecek?

Uygulamada sıkça karıştırılan bir noktadır.

Kapora çoğu zaman emlak ofisine ödenir. Geçersiz sözleşme nedeniyle iade yükümlülüğü, bedeli elinde bulunduran tarafa aittir.

Bu nedenle dava açılmadan önce netleştirilmelidir: parayı kim aldı, kimde duruyor, satıcıya aktarıldı mı? Dekont ve makbuzlardaki alıcı bilgisi bu soruyu cevaplar.

Kapora Verirken Korunma

Bu davaların çoğu, ödeme anındaki üç eksiklikten doğar.

1. Banka kanalıyla ödeyin. Açıklama alanına taşınmaz bilgisini ve ödemenin niteliğini yazın.
2. Mümkünse noterde satış vaadi yapın. Resmî şekil, hem hakkı hem kaporayı güvenceye alır.
3. Şartları yazılı hâle getirin. Hangi hâlde iade edileceği, süre ve taraflar açıkça belirtilsin.

Noterde satış vaadi yapılabiliyorsa, tapuya şerh imkânı da gündeme gelir. Bu konuda satış vaadine dayalı tapu iptali ve tescil yazımız yol gösterir.

Kapora İadesi Dilekçesi Örneği (2026)

Aşağıdaki metin genel bir şablondur. Köşeli parantez içindeki alanları doldurun; yalnızca dosyanıza uyan bentleri bırakın. İlk metin iade davası, ardından ihtarname ve kaporayı alan tarafında cevap dilekçesi yer almaktadır. Metni kopyalayabilir, Word olarak indirebilir veya PDF’e yazdırabilirsiniz.

Kontrol Listesi

• Belge noterde mi, adi yazılı mı?
• Konu taşınmaz satışı mı, kira mı?
• Kapora açıkça cayma parası olarak kararlaştırılmış mı?
• Ödeme banka kanalıyla mı yapılmış?
• Dekontta alıcı kim görünüyor?
• Parayı satıcı mı, emlak ofisi mi elinde tutuyor?
• Karşı tarafın somut zarar belgesi var mı?
• İhtarname gönderildi mi?
• İhtarnamede süre ve IBAN yazılı mı?
• Faiz başlangıcı doğru belirlendi mi?
• Dava doğru yetkili mahkemede mi açılıyor?
• Yazışma ve mesaj kayıtları saklandı mı?

Sık Yapılan Hatalar

• Sözleşmedeki kayda teslim olmak. Geçersiz sözleşmede fer’î kayıtlar da geçersizdir.
• İhtarname göndermemek. Faiz başlangıcı ve temerrüt bununla kurulur.
• Elden ödeme yapmak. İspat en zayıf halka hâline gelir.
• Taşınmaz ile kirayı aynı saymak. Kira şekil serbestisine tabidir.
• Yanlış kişiyi dava etmek. Bedeli elinde bulunduran taraf iade eder.
• Davayı taşınmazın yerinde açmak. Bu bir alacak davasıdır, aynî değil.
• Zarar iddiasını karşılamamak. Satıcı ispatladığı zararı mahsup edebilir.

Adım Adım Süreç

1. Belgeyi inceleyin — Noterde mi, adi yazılı mı?
2. Ödemeyi belgeleyin — Dekont, makbuz, yazışma.
3. Niteliği belirleyin — Bağlanma mı, cayma parası mı?
4. İhtarname gönderin — Süre ve IBAN yazın.
5. Zarar iddiasını sorgulayın — Somut belge var mı?
6. Doğru davalıyı seçin — Parayı kim elinde tutuyor?
7. Alacak davası açın — Yetkiyi genel kurala göre belirleyin.

İlgili Konular ve Kaynaklar

İade Talebinin Zamanaşımı ve Geri İstemeyi Engelleyen Hâller

Kaporanın iadesi sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayandırıldığında, talebin kendi zamanaşımı rejimi devreye girer. Bu rejim sözleşmesel alacaklardaki genel süreden farklıdır; ayrıca Kanun, geri istemeyi tümüyle engelleyen iki hâl daha öngörmüştür.

Seksen ikinci madde iki ayrı süre kurar ve bunların başlangıçları farklıdır. Birincisi, hak sahibinin geri isteme hakkı olduğunu öğrendiği tarihten itibaren işleyen iki yıllık süredir. İkincisi, zenginleşmenin gerçekleştiği tarihten itibaren işleyen ve her hâlde uygulanan on yıllık üst sınırdır. Geçersiz bir sözleşmeye dayanılarak yapılan kapora ödemelerinde iki yıllık sürenin başlangıcı, çoğu zaman ödemenin yapıldığı an değil, geri isteme hakkının bulunduğunun anlaşıldığı andır. Bu nedenle dilekçede iki tarih ayrı ayrı gösterilmelidir: ödemenin yapıldığı tarih ile geri isteme hakkının öğrenildiği tarih. Kaporanın hukuki niteliği için bağlanma parası ve cayma parası incelenmelidir.

Aynı maddedeki üçüncü cümle, senet verilmiş dosyalarda savunma bakımından değerlidir. Zenginleşme, zenginleşenin bir alacak hakkı kazanması suretiyle gerçekleşmişse diğer taraf, istem hakkı zamanaşımına uğramış olsa bile her zaman bu borcunu ifadan kaçınabilir. Yani kapora karşılığında senet düzenlenmiş ve senet daha sonra takibe konulmuşsa, iade isteminin zamanaşımına uğramış olması, senetten doğan borcun ifasından kaçınma imkânını ortadan kaldırmaz.

Geri istemeyi engelleyen hâller ise ayrıca değerlendirilmelidir. Yetmiş sekizinci madde, borçlanmadığı edimi kendi isteğiyle yerine getiren kimsenin ancak kendisini borçlu sanarak yerine getirdiğini ispat etmesi hâlinde geri isteyebileceğini öngörür; aynı madde, zamanaşımına uğramış bir borcun ifasından veya ahlaki bir ödevin yerine getirilmesinden doğan zenginleşmelerin geri istenemeyeceğini belirtir. Bu nedenle dilekçede talebin hangi ihtimale dayandığı açıkça kurulmalı; ödemenin geçersiz bir sözleşme kapsamında mı yoksa hiç borç bulunmaksızın mı yapıldığı gösterilmelidir.

Seksen birinci madde ise uygulamada gözden kaçan bir riski işaret eder. Hukuka veya ahlaka aykırı bir sonucun gerçekleşmesi amacıyla verilen şey geri istenemez; üstelik hâkim, bu şeyin Devlete mal edilmesine karar verebilir. Taşınmaz alım satımında bedelin bir kısmının kayıt dışı bırakılması ya da resmî senette gerçek bedelin düşük gösterilmesi gibi düzenlemelerin bu hüküm karşısında nasıl değerlendirileceği tartışmaya açıktır. Dolayısıyla iade talebi hazırlanırken ödemenin dayanağı ve amacı dosyada dürüst biçimde ortaya konmalı; ödemenin banka kanalıyla ve açıklamalı olarak yapılmış olması bu bakımdan da koruyucudur. Şekil şartının kapsamı için tapu satış vaadi ve resmî şekil, kaporanın akıbetine ilişkin genel değerlendirme için kapora geri alınır mı incelenebilir.

Sıkça Sorulan Sorular

Kapora nedir?

Türk Borçlar Kanununda kapora adıyla bir düzenleme bulunmamaktadır. Uygulamada yapılan bu ödemeler, kanunda düzenlenen bağlanma parası ve cayma parası hükümleri çerçevesinde değerlendirilmektedir.

Bağlanma parası ile cayma parası farkı nedir?

Bağlanma parası (pey akçesi) sözleşmenin kurulduğuna kanıt olarak verilir ve sözleşmeden dönme hakkı vermez. Cayma parası ise vazgeçme hakkı karşılığı verilir; veren cayarsa verdiğini kaybeder, alan cayarsa aldığının iki katından sorumlu olur.

Hangisi sayıldığı nasıl belirlenir?

Aksi kararlaştırılmadıkça verilen kapora bağlanma parası sayılır. Yargıtay uygulamasında da açıkça cayma parası olarak belirtilmeyen kaporanın bağlanma parası sayılacağı kabul edilmektedir.

Taşınmaz satış sözleşmesi nasıl yapılır?

Tapuya kayıtlı taşınmazların satışına ilişkin sözleşmeler resmî biçimde yapılmadığı sürece geçersizdir. Bu sonuç Türk Medeni Kanunu, Türk Borçlar Kanunu, Tapu Kanunu ve Noterlik Kanunu hükümlerinden doğmaktadır.

Emlak ofisinde imzaladığım belge geçerli mi?

Adi yazılı veya sözlü olarak yapılan taşınmaz satış sözleşmeleri hukuken geçersizdir. Geçersiz olduğu için taraflarına hak ve borç doğurmaz.

Satış vaadi de resmî şekle tabi mi?

Kanunda, kanunlarda öngörülen istisnalar dışında ön sözleşmenin geçerliliğinin ileride kurulacak sözleşmenin şekline bağlı olduğu düzenlenmiştir. Bu nedenle taşınmaz satış vaadi de resmî şekle tabidir.

Vazgeçtim, kaporamı geri alabilir miyim?

Sözleşme resmî şekilde yapılmadığı için geçersizse, taraflar verdiklerini sebepsiz zenginleşme kuralları gereğince geri isteyebilir. Haklı bir sebep olmaksızın mal edinen kimse onu iade ile yükümlüdür.

Sözleşmede kapora yanar yazıyorsa ne olur?

Yargıtay uygulamasına göre pey akçesi veya cayma akçesi, ceza şartı gibi borcu kuvvetlendirmeye yarayan fer’î bir şarttır. Esas akit geçerli olmadığından fer’î şart da geçersiz sayılır.

Cayma parası kararlaştırılmışsa da mı iade edilir?

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararlarında, cayma parasının istenebilmesi için de sözleşmenin geçerli olması gerektiği; sözleşme geçersizse cayma parasından söz edilemeyeceği ve alınmış cayma parasının sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre iade edilmesi gerektiği belirtilmiştir.

Satıcı hiçbir şey alıkoyamaz mı?

Uygulamada satıcının ancak ispatlayabildiği zararı kaporadan mahsup edebileceği belirtilmektedir. Soyut iddia yeterli görülmez.

Kirada durum aynı mı?

Hayır. Kira sözleşmesi şekil serbestisine tabi olduğundan sözleşme geçerli olabilir. Bu hâlde kapora cayma parası olarak kararlaştırılmış ve bu ispat edilebiliyorsa iade edilmeyebilir.

Kaporayı emlakçıya verdim, kimden isterim?

Geçersiz sözleşme nedeniyle iade yükümlülüğü, bedeli elinde bulunduran tarafa aittir. Ödeme emlak ofisince tahsil edilmişse talep ona yöneltilir.

Dava hangi mahkemede açılır?

Talep bir alacak davası niteliğinde olup taşınmazın aynına ilişkin değildir. Bu nedenle asliye hukuk mahkemesinde, kural olarak davalının yerleşim yeri mahkemesinde açılır.

Faiz ne zamandan işler?

Faiz, temerrüdün oluştuğu tarihten itibaren istenir. Bu nedenle dava öncesinde usulüne uygun bir ihtarname gönderilmesi önemlidir.

Ödemeyi nasıl ispat ederim?

Banka dekontu en güçlü delildir. Elden ödemelerde makbuz, yazışma ve mesaj kayıtları ile tanık beyanları önem kazanır.

Kapora verirken nasıl korunurum?

Ödemeyi banka kanalıyla yapmak, açıklama alanına neye ilişkin olduğunu yazmak ve mümkünse işlemi noterde satış vaadi olarak kurmak başlıca korunma yollarıdır.

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki görüş veya reklam niteliği taşımaz. Dilekçe metni genel bir şablondur; somut dosyanıza göre uyarlanması gerekir. İdari ve adli dava süreleri hak düşürücüdür; mutlaka güncel mevzuat ve kendi tebligat tarihiniz esas alınmalıdır.