Yarım Kalan İnşaat ve Kat Karşılığı Merkezi 2026: Müteahhit İşi Bıraktı, Ne Yapmalı? Arsa Sahibi ve Daire Alıcısı İçin Yol Haritası (TBK m.473, 123-125, 480; TMK m.1023-1025; İmar K. m.29)

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, hukuken bir eser sözleşmesidir: yüklenici binayı yapmayı, arsa sahibi de bunun karşılığında arsa payı devretmeyi üstlenir (TBK m.470). İnşaat yarım kaldığında arsa sahibinin elinde Kanunun verdiği açık araçlar vardır. Yüklenici işe zamanında başlamaz veya işi, kararlaştırılan zamanda bitiremeyeceği açıkça anlaşılacak kadar geciktirirse arsa sahibi teslim gününü beklemeden sözleşmeden dönebilir (TBK m.473/1); yapım sırasında işin ayıplı veya sözleşmeye aykırı yürüdüğü açıkça görülüyorsa uygun bir süre verip, giderilmezse işin devamını masrafı yükleniciye ait olmak üzere üçüncü bir kişiye bırakabilir (m.473/2). Temerrüt hâlinde uygun süre verilir; süre içinde ifa edilmezse ifa ve gecikme tazminatı, müspet zarar veya sözleşmeden dönme seçeneklerinden biri kullanılır (TBK m.123-125). Dönme, tarafları karşılıklı iade yükümlülüğü altına sokar; yükleniciye avans olarak devredilmiş tapuların geri alınması da bu yolla gündeme gelir (TMK m.1024-1025). İnşaat büyük ölçüde tamamlanmışsa Yargıtay uygulaması geriye etkili dönme yerine ileriye etkili feshi esas alır. Yükleniciden daire satın alan üçüncü kişi ise arsa sahibine karşı ancak yüklenicinin edimini yerine getirdiği ölçüde hak ileri sürebilir (TBK m.188). Yapı ruhsatı da süreye bağlıdır: iki yıl içinde başlanmayan veya beş yıl içinde bitirilmeyen yapının ruhsatı hükümsüz sayılır (İmar K. m.29). Bu merkez; hangi konumda olduğunuzu belirleyen bir karar tablosunu, ilk günlerde atılacak adımları, kanunun çerçevesini ve sitedeki bütün kat karşılığı rehberleri ile dilekçe örneklerini tek yerde toplar.

Hangi Konumdasınız?

Yarım kalan bir inşaatta herkesin hakkı aynı değildir. Arsa sahibi yükleniciyle sözleşmenin tarafıdır; yükleniciden daire satın alan kişi ise o sözleşmenin tarafı değildir ve hakkını yüklenicinin alacağından türetir. Müteahhitten doğrudan konut satın alan tüketici başka bir kanuna, kentsel dönüşümdeki hak sahibi ise özel bir rejime tabidir. Yapılacak ilk iş, aşağıdaki tablodan konumunuzu belirlemektir.

İlk Günlerde Atılacak Adımlar

İnşaatın durduğu fark edildiğinde yapılan ilk hatalar çoğu zaman sonraki davayı belirler: şantiye olduğu gibi bırakılmadan başka bir müteahhide iş verilir ve yüklenicinin yaptığı işin oranı bir daha ispat edilemez; ihtar çekilmeden dönme beyan edilir; yükleniciye verilmiş satış vekâletleri unutulur ve bu sırada yüklenici bağımsız bölümleri satmaya devam eder. Aşağıdaki sıra bu hataları önlemek için hazırlanmıştır.

Kanun Ne Diyor? Yarım Kalan İnşaatın Hukuki Çerçevesi

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi Türk Borçlar Kanunu’nda ayrıca adlandırılmamıştır; ancak yüklenicinin bir eser meydana getirmeyi, iş sahibinin de karşılığında bir bedel ödemeyi üstlendiği sözleşme olarak eser sözleşmesinin tanımına girer (TBK m.470). Burada bedel paradan değil, arsa payından oluşur. Bu nedenle yarım kalan inşaatta uygulanacak hükümler, eser sözleşmesine ilişkin özel hükümler ile borçlunun temerrüdüne ilişkin genel hükümlerdir.

Yüklenici, üstlendiği edimleri iş sahibinin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle ifa etmek zorundadır; özen borcunun ölçüsü benzer işleri üstlenen basiretli bir yüklenicinin uyması gereken meslekî ve teknik kurallardır (TBK m.471). Eser meydana getirilirken işin gereği gibi veya zamanında yapılmasını tehlikeye düşüren bir durum ortaya çıkarsa yüklenici bunu hemen iş sahibine bildirmek zorundadır; bildirmezse sonuçlarından sorumludur (TBK m.472/3).

Maliyet artışı savunması uygulamada en sık karşılaşılan itirazdır. Kanuna göre bedel götürü olarak belirlenmişse yüklenici eseri o bedelle meydana getirmekle yükümlüdür ve eser öngörülenden fazla emek ve masraf gerektirse bile artış isteyemez. Ancak başlangıçta öngörülemeyen veya taraflarca göz önünde tutulmayan durumlar işin yapılmasına engel olur ya da onu son derece güçleştirirse yüklenici hâkimden sözleşmenin uyarlanmasını, bu mümkün değilse dönmeyi isteyebilir; dürüstlük kurallarının gerektirdiği durumlarda yalnız fesih hakkını kullanabilir (TBK m.480). Bu hak hâkim kararıyla kullanılır; yüklenicinin işi kendiliğinden bırakmasını haklı kılmaz. Sözleşmenin değerlendirilmesi için kat karşılığı sözleşme değerlendirme aracını kullanabilirsiniz.

Temerrüt, Süre Verme ve Seçimlik Haklar

Muaccel bir borcun borçlusu alacaklının ihtarıyla temerrüde düşer; borcun ifa edileceği gün birlikte belirlenmişse bu günün geçmesiyle temerrüt kendiliğinden doğar (TBK m.117). Teslim tarihi sözleşmede yazılı olan bir kat karşılığı inşaatta yüklenici bu tarihin geçmesiyle temerrüde düşer. Karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde taraflardan biri temerrüde düşerse diğeri borcun ifası için uygun bir süre verebilir veya hâkimden süre verilmesini isteyebilir (TBK m.123).

Borçlunun durumundan veya tutumundan süre vermenin etkisiz olacağı anlaşılıyorsa, temerrüt sonucunda ifa alacaklı için yararsız kalmışsa veya ifanın belirli bir sürede gerçekleşmemesi hâlinde artık kabul edilmeyeceği sözleşmeden anlaşılıyorsa süre verilmesine gerek yoktur (TBK m.124). Şantiyeyi tamamen terk etmiş, işçisini ve makinesini çekmiş bir yüklenici bakımından birinci bent çoğu zaman gündeme gelir; yine de ihtiyat gereği ihtarla birlikte süre verilmesi, sonradan doğabilecek tartışmaları önler.

Süre içinde ifa gerçekleşmezse alacaklı üç yoldan birini seçer: her zaman borcun ifasını ve gecikme tazminatını isteyebilir; ya da ifadan ve gecikme tazminatından vazgeçtiğini hemen bildirerek ifa edilmemeden doğan zararın giderilmesini isteyebilir veya sözleşmeden dönebilir. Dönme hâlinde taraflar karşılıklı olarak ifa yükümlülüğünden kurtulur ve daha önce ifa ettikleri edimleri geri isteyebilir; borçlu kusursuzluğunu ispat edemezse alacaklı sözleşmenin hükümsüz kalması nedeniyle uğradığı zararı da isteyebilir (TBK m.125).

Dönme mi, Fesih mi? Geriye ve İleriye Etkili Sona Erme

Dönme sözleşmeyi geçmişe etkili olarak ortadan kaldırır. Kat karşılığı inşaatta bunun anlamı, yükleniciye avans olarak devredilmiş bağımsız bölüm veya arsa paylarının geri alınması ve yüklenicinin yaptığı iş için ancak sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre talepte bulunabilmesidir. Haklı bir sebep olmaksızın başkasının malvarlığından veya emeğinden zenginleşen, bu zenginleşmeyi geri vermekle yükümlüdür; bu yükümlülük özellikle geçerli olmayan veya sona ermiş bir sebebe dayanan zenginleşmede doğar (TBK m.77).

Geriye etkili dönmenin bu sonucu, inşaatın büyük kısmı tamamlanmışken uygulandığında ağır bir dengesizlik yaratır: arsa sahibi neredeyse bitmiş binayı alır, yüklenici ise emeğinin karşılığını ayrıca dava etmek zorunda kalır. Herkesin haklarını kullanırken dürüstlük kurallarına uyması gerektiğini ve bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeninin korumayacağını öngören kural (TMK m.2) bu noktada devreye girer. Yargıtay uygulamasında, inşaatın büyük ölçüde tamamlandığı dosyalarda geriye etkili dönme yerine ileriye etkili fesih esas alınmaktadır; bu eşik uygulamada çoğu zaman inşaatın yaklaşık yüzde doksan oranında tamamlanmış olmasıyla ifade edilir. Kanun da benzer bir düşünceyi yüklenici bakımından açıkça yazmıştır: götürü bedelde uyarlama isteyen yüklenici, dürüstlük kurallarının gerektirdiği durumlarda ancak fesih hakkını kullanabilir (TBK m.480). Fesih ve tapu iptali fesih ve tapu iptali rehberimizde, dava dilekçesi ise fesih dava dilekçesi örneğimizde ayrıntılı olarak ele alınmıştır.

Bir örnek üzerinden

Aşağıdaki örnek, kararın ne kadar büyük bir fark yarattığını göstermek için hazırlanmış varsayımsal bir dosyadır. On daireli bir bina için yarı yarıya paylaşım öngören bir kat karşılığı sözleşmesi yapılmış, yükleniciye kaba inşaat aşamasında beş dairenin arsa payı devredilmiş, inşaat da kaba inşaatın tamamlandığı ve ince işlere geçilmediği noktada durmuştur.

Aynı bina ince işleri de büyük ölçüde bitmiş hâlde dursaydı, geriye etkili dönme yerine ileriye etkili fesih gündeme gelir ve yüklenici yaptığı iş oranında devredilen paylarda hak sahibi kalırdı. Örnekten çıkan sonuç şudur: hangi seçimlik hakkın kullanılacağı, ihtardan önce tapu kaydı ve şantiyenin gerçek durumu belgelenerek belirlenmelidir.

Yüklenici açısından: arsa sahibi edimini yerine getirmezse

Temerrüt hükümleri iki taraf için de geçerlidir. Arsa sahibi sözleşmede kararlaştırılan aşamada arsa payını devretmez, ruhsat için gereken belgeleri vermez veya şantiyeyi teslim etmezse yüklenici de ona uygun süre verebilir ve süre sonunda seçimlik haklarını kullanabilir (TBK m.123, m.125). Eserin tamamlanması iş sahibiyle ilgili beklenmedik bir olay nedeniyle imkânsızlaşırsa yüklenici yaptığı işin değerini ve bu değere girmeyen giderlerini isteyebilir; iş sahibi kusurluysa ayrıca tazminat da isteyebilir (TBK m.485). Bu nedenle inşaatın durmasının gerçek sebebi, kimin temerrüde düştüğü sorusunun cevabını belirler ve arsa sahibinin kendi edimlerini eksiksiz yerine getirdiğini belgelemesi davanın temelini oluşturur.

Tapu: Yükleniciye Devredilen Paylar ve Üçüncü Kişiler

Kat karşılığı sözleşmelerin çoğunda arsa payları inşaatın belirli aşamalarında yükleniciye devredilir. Sözleşmeden dönüldüğünde bu devirlerin hukuki sebebi ortadan kalkar. Bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur; bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz (TMK m.1024). Yolsuz tescil nedeniyle aynî hakkı zedelenen kimse tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir; ancak iyiniyetli üçüncü kişilerin bu tescile dayanarak kazandıkları aynî haklar ve her türlü tazminat istemi saklıdır (TMK m.1025). Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir aynî hak kazanan üçüncü kişinin kazanımı korunur (TMK m.1023).

Yükleniciden daire satın alan kişinin durumu bu kurallarla birlikte borçlar hukukunun alacağın devrine ilişkin hükümleriyle belirlenir. Tapu henüz yüklenici adına geçmemişse alıcı, yüklenicinin arsa sahibinden olan bağımsız bölüm alacağını devralmış olur; alacaklı borçlunun rızasını aramaksızın alacağını devredebilir (TBK m.183). Borçlu konumundaki arsa sahibi ise devri öğrendiği sırada yükleniciye karşı sahip olduğu savunmaları alıcıya karşı da ileri sürebilir (TBK m.188). Bu nedenle yüklenici edimini yerine getirmeden işi bırakmışsa, alıcı arsa sahibine karşı ancak yüklenicinin yerine getirdiği edim oranında hak ileri sürebilir. Alıcının hakları müteahhitten daire alanın hakları rehberimizde, tapu iptali ve tescil davası ise dilekçe örneğimizde anlatılmıştır.

Sözleşmenin Şekli: Adi Yazılı Sözleşme Ne Olur?

Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması resmî şekilde düzenlenmelerine bağlıdır (TMK m.706); taşınmaz satışı vaadi de resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz (TBK m.237). Kat karşılığı inşaat sözleşmesi arsa payının devrini de içerdiğinden noterde düzenleme şeklinde yapılır; noterlerin görevleri arasında taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapmak ve bunu tapu siciline şerh vermek sayılmıştır (Noterlik K. m.60/3). Tapu sicil müdürlükleri ise mülkiyete ve mülkiyetin gayri aynî haklara ilişkin resmî senetleri düzenler (Tapu K. m.26).

Adi yazılı yapılmış bir kat karşılığı sözleşmesi kural olarak geçersizdir. Bununla birlikte tarafların edimlerini büyük ölçüde yerine getirdiği dosyalarda şekil eksikliğini ileri sürmenin dürüstlük kuralına aykırı olabileceği Yargıtay uygulamasında kabul edilmektedir (TMK m.2). Bu tartışma her dosyada ayrı değerlendirilmelidir; şekil konusunun ayrıntısı kat yapım sözleşmesi rehberimizde yer almaktadır.

Gecikme, Cezai Şart ve Kira Kaybı

Borç hiç veya gereği gibi ifa edilmezse borçlu, kendisine hiçbir kusur yüklenemeyeceğini ispat etmedikçe alacaklının zararını gidermekle yükümlüdür (TBK m.112). Teslimde gecikilmesi hâlinde arsa sahibinin en somut zararı çoğu zaman alamadığı kira gelirleridir. Sözleşmede gecikme için cezai şart kararlaştırılmışsa alacaklı, hakkından açıkça feragat etmiş veya ifayı çekincesiz kabul etmiş olmadıkça asıl borçla birlikte cezayı da isteyebilir (TBK m.179/2). Bu nedenle geç teslim edilen daireler teslim alınırken cezai şart hakkının saklı tutulduğunun yazılı olarak bildirilmesi, sonradan cezai şart istenebilmesi için kritik önemdedir. Taraflar cezanın miktarını serbestçe belirleyebilir; ancak hâkim aşırı gördüğü cezayı kendiliğinden indirir (TBK m.182).

Gecikme ve cezai şart müteahhidin gecikmesi ve cezai şart rehberimizde, kira kaybı talebi ise gecikme tazminatı ve kira kaybı dava dilekçesi örneğimizde anlatılmıştır. Teslimden sonra ortaya çıkan ayıplar için ayrı kurallar uygulanır: iş sahibi eseri işlerin olağan akışına göre imkân bulur bulmaz gözden geçirmek ve ayıpları uygun süre içinde bildirmek zorundadır (TBK m.474); dönme, bedel indirimi veya ücretsiz onarım seçeneklerinden birini kullanabilir, ancak eser iş sahibinin taşınmazı üzerinde yapılmışsa ve sökülmesi aşırı zarar doğuracaksa dönme hakkını kullanamaz (TBK m.475). Ayıp konusu eser sözleşmesinde ayıba karşı tekeffül rehberimizde yer almaktadır.

İmar ve Ruhsat: Yarım Kalan İnşaatın İdari Boyutu

Yarım kalan bir inşaatın yalnız özel hukuk boyutu yoktur. Yapıya başlama müddeti ruhsat tarihinden itibaren iki yıldır; bu süre içinde yapıya başlanmazsa veya başlanıp da her ne sebeple olursa olsun başlama müddetiyle birlikte beş yıl içinde bitirilmezse verilen ruhsat hükümsüz sayılır ve yeniden ruhsat alınması zorunludur (İmar K. m.29). Uzun süre duran bir inşaatta yeni yükleniciyle devam edilmeden önce ruhsatın geçerliliği bu nedenle mutlaka kontrol edilmelidir; süre dolmuşsa yeni ruhsat, ruhsatın alınacağı tarihte yürürlükte olan imar durumuna göre değerlendirileceğinden emsal ve kat sayısı değişmiş olabilir. Ruhsat süresi yapı ruhsatı rehberimizde ayrıntılı olarak anlatılmıştır.

Yeni bir müteahhitle devam edilmesi, ruhsattaki yapı müteahhidi bilgisinin ve yapı denetim sürecinin de güncellenmesini gerektirir. Yapı denetim mevzuatı, denetim sürecindeki değişikliklerde yapının o andaki durumunu gösteren bir seviye tespit tutanağı düzenlenmesini öngörür; bu tutanak, eski yüklenicinin bıraktığı noktayı resmî olarak da belgeleyen önemli bir delildir. Yapı denetim kuruluşunun sorumluluğu yapı denetimi rehberimizde, yeni yüklenicinin yetki belgesi ise yapı müteahhitliği yetki belgesi rehberimizde anlatılmıştır.

Zamanaşımı ve Süreler

Yarım kalan inşaat uyuşmazlıklarında farklı talepler farklı sürelere tabidir. Kanunda aksine hüküm yoksa her alacak on yıllık zamanaşımına tabidir (TBK m.146). Yüklenicinin yükümlülüklerini ağır kusuruyla hiç ya da gereği gibi ifa etmemesi dışında, eser sözleşmesinden doğan alacaklar için beş yıllık zamanaşımı uygulanır (TBK m.147/6). Ayıplı eser nedeniyle açılacak davalar taşınmaz yapılarda teslimden itibaren beş yılda, yüklenicinin ağır kusuru varsa yirmi yılda zamanaşımına uğrar (TBK m.478).

Özel Durumlar

• Arsa sahibi vefat etti. Sözleşme mirasçılara geçer ve mirasçılar birlikte hareket etmek zorundadır; miras arsasında yarım kalan inşaat ve miras kalan arsada sözleşme imzalanması rehberlerine bakınız.
• Yüklenici vefat etti. Yüklenicinin kişisel özellikleri göz önünde tutularak yapılmış sözleşme onun ölümüyle kendiliğinden sona erer; iş sahibi tamamlanan kısımdan yararlanabilecekse onu kabul etmek ve karşılığını vermekle yükümlüdür (TBK m.486).
• Yüklenici iflas etti veya konkordato istedi. Alacakların ve devam eden sözleşmelerin akıbeti İcra ve İflas Kanunu’na göre belirlenir; konkordato rehberimize bakınız.
• Bina kentsel dönüşüm kapsamında. Çoğunluk kararları ve yüklenici seçimi özel kurallara tabidir; kentsel dönüşüm rehberi, müteahhit seçimi ve kentsel dönüşümdeki hukuki tuzaklar rehberlerine bakınız.
• Daireyi müteahhitten maketten satın aldınız. Tüketici hukukundaki dönme ve iade hakları uygulanır; ön ödemeli konut rehberi ve dönme ve bedel iadesi dilekçesi sayfalarına bakınız.
• Arsa sahibi evli ve boşanma sürecinde. Kat karşılığı gelen dairelerin mal rejimindeki yeri ayrı rehberimizde anlatılmıştır.
• Vergi ve harç. Kat karşılığı inşaatta trampa, emsal bedel ve KDV vergilendirme rehberimizde ele alınmıştır.
• Binada ağır yapısal kusur veya deprem hasarı. Müteahhit, yapı denetim ve idarenin sorumluluğu depremde yıkılan bina rehberimizde anlatılmıştır.

Merkezdeki Rehberler ve Dilekçe Örnekleri

Sözleşme, fesih ve dönme

• Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi: Arsa Sahibinin ve Daire Alıcısının Hayatta Kalma Rehberi
• Arsa Payı Karşılığı Kat Yapım Sözleşmesi Rehberi: Şekil, Temerrüt, Fesih ve Tapu İptali
• Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Fesih ve Tapu İptal
• Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Fesih Dava Dilekçesi Örneği
• Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Değerlendirme Aracı
• Müteahhide İhtarname Örneği: Süre Verme ve Sözleşmeden Dönme İhtarı (Word ve PDF)
• Yarım Kalan İnşaatta Delil Tespiti Dilekçesi Örneği (Word ve PDF)
• Yarım Kalan İnşaatı Başka Müteahhide Tamamlatma: İkame İfa İzni ve Tamamlama Masrafı (Word ve PDF)
• Müteahhidin Borcu Yüzünden Daireye Haciz Geldi: Haczin Kaldırılması, Haciz İhbarnamesine İtiraz ve Hacizlerin Terkini (Word ve PDF)
• Müteahhit İflas Etti veya Konkordato İstedi: Arsa Sahibi ve Daire Alıcısı Ne Yapmalı? (Word ve PDF)
• Müteahhit Vefat Etti, İnşaat Yarım Kaldı: Sözleşme Sona Erer mi, Mirasçılar Devam Eder mi? (Word ve PDF)
• Müteahhit “Maliyetler Arttı” Diyor, Ek Daire İstiyor: Uyarlama Davası ve Arsa Sahibinin Cevabı (Word ve PDF)

Gecikme, cezai şart ve ayıp

• Müteahhidin Teslimde Gecikmesi ve Cezai Şart
• Geç Teslimde Gecikme Tazminatı ve Kira Kaybı Dava Dilekçesi Örneği
• Eser Sözleşmesinde Ayıba Karşı Tekeffül (İnşaat/Tadilat)
• Arsa Payının Düzeltilmesi Dava Dilekçesi Örneği

Daire alıcıları ve tüketiciler

• Müteahhitten Daire Alan Üçüncü Kişinin Hakları
• Yükleniciden Daire Alan Üçüncü Kişinin Tapu İptali ve Tescil Dava Dilekçesi Örneği
• Ön Ödemeli (Maketten) Konut Satışında Tüketici Hakları
• Ön Ödemeli Konut Satışında Dönme ve Bedel İadesi Dava Dilekçesi Örneği
• Müteahhit Aynı Daireyi İki Kişiye Sattı: Tapu Kimin Olur? Şerh, Tapu İptali, Tazminat ve Dolandırıcılık (Word ve PDF)

İmar, ruhsat ve yapı denetimi

• Yapı Ruhsatı: Zorunluluk, İstisnalar ve Ruhsat Süresi
• Yapı Denetimi (4708 sayılı Kanun): Sorumluluk ve İdari Yaptırımlar
• Yapı Müteahhitliği Yetki Belgesi (YAMBİS)
• Depremde Yıkılan Bina: Müteahhit, Yapı Denetim ve Belediyenin Sorumluluğu
• Müteahhit İskân Almıyor: Nama İfa, İmar K. m.28 ve Gecikme Tazminatı

Miras, aile ve vergi

• Babamın Arsasında İnşaat Yarım Kaldı: Mirasçılar Ne Yapar?
• Miras Kalan Arsada Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi
• Babama Verilecek Daire Henüz Teslim Edilmemişti: Mirasçılar Nasıl Teslim Alır?
• Kat Karşılığı Verilen Arsadan Gelen Daireler Boşanmada Kimin?
• Kat Karşılığı İnşaatta Vergilendirme

Sık Yapılan Hatalar

• Şantiyeyi belgelemeden başka müteahhide iş vermek. Eski yüklenicinin yaptığı işin oranı bir daha ispat edilemeyebilir; önce delil tespiti yapılmalıdır.
• İhtar çekmeden ve süre vermeden dönme beyan etmek. Süre vermenin gerekmediği hâller Kanunda sayılıdır; ihtiyat gereği süre verilmesi tartışmayı önler.
• Yükleniciye verilen satış vekâletini unutmak. Vekâlet her zaman sona erdirilebilir; azil gecikirse yüklenici satış yapmaya devam edebilir.
• İnşaat büyük ölçüde bitmişken geriye etkili dönme istemek. Bu dosyalarda ileriye etkili fesih esas alınır; yanlış talep davanın kaybına yol açabilir.
• Geç teslim edilen daireyi çekincesiz teslim almak. İfanın çekincesiz kabulü cezai şart talebini düşürebilir.
• Ruhsat süresini kontrol etmeden yeni yükleniciyle anlaşmak. Ruhsat hükümsüz kalmışsa yeni ruhsat güncel imar durumuna göre değerlendirilir.
• Adi yazılı sözleşmeye güvenmek. Taşınmaz devrini içeren sözleşme resmî şekle bağlıdır.

Sıkça Sorulan Sorular

Müteahhit inşaatı yarım bıraktı, ne yapmalıyım?

Önce sözleşmeyi ve tapu kaydını kontrol edin, şantiyenin durumunu delil tespitiyle belgeleyin (HMK m.400), yükleniciye ihtarla uygun süre verin (TBK m.123) ve süre içinde ifa edilmezse ifa ve tazminat, müspet zarar veya dönme seçeneklerinden birini kullanın (TBK m.125).

Teslim tarihini beklemeden sözleşmeden dönebilir miyim?

Evet. Yüklenici işe zamanında başlamaz veya işi, kararlaştırılan zamanda bitiremeyeceği açıkça anlaşılacak kadar geciktirirse teslim günü beklenmeden dönülebilir (TBK m.473/1).

Yarım kalan inşaatı başka bir müteahhide tamamlatabilir miyim?

Yapım sırasında işin ayıplı veya sözleşmeye aykırı yürüdüğü açıkça görülüyorsa uygun süre verip, giderilmezse işe devamı masrafı yükleniciye ait olmak üzere üçüncü kişiye bırakabilirsiniz (TBK m.473/2). Bundan önce mevcut durumun delil tespitiyle belgelenmesi gerekir.

Müteahhide ihtar çekmeden dava açabilir miyim?

Borçlunun tutumundan süre vermenin etkisiz olacağı anlaşılıyorsa süre verilmesine gerek yoktur (TBK m.124). Ancak bu tartışmalı olabileceğinden ihtarla süre verilmesi daha güvenlidir.

Sözleşmeden dönersem müteahhide verdiğim tapular ne olur?

Dönmede taraflar ifa ettiklerini geri isteyebilir (TBK m.125). Hukuki sebebi ortadan kalkan tescil yolsuz hâle gelir ve tapu sicilinin düzeltilmesi istenebilir (TMK m.1024-1025); iyiniyetli üçüncü kişilerin kazanımı ise korunur (TMK m.1023).

İnşaat yüzde doksan bitmişse ne olur?

Yargıtay uygulamasında inşaatın büyük ölçüde tamamlandığı dosyalarda geriye etkili dönme yerine ileriye etkili fesih esas alınır; bu sonuç dürüstlük kuralına dayanır (TMK m.2).

Müteahhit maliyetlerin arttığını söylüyor; bedeli artırmak zorunda mıyım?

Götürü bedelde kural olarak hayır (TBK m.480). Öngörülemeyen olağanüstü bir durum işi son derece güçleştirirse yüklenici hâkimden uyarlama isteyebilir; bu kendiliğinden işi bırakma hakkı vermez.

Müteahhitten daire aldım, inşaat yarım kaldı; arsa sahibine karşı hakkım var mı?

Arsa sahibi, yükleniciye karşı sahip olduğu savunmaları size karşı da ileri sürebilir (TBK m.188). Bu nedenle hakkınız kural olarak yüklenicinin yerine getirdiği edim oranıyla sınırlıdır.

Adi yazılı kat karşılığı sözleşmesi geçerli mi?

Kural olarak hayır. Taşınmaz devrini amaçlayan sözleşmeler ve satış vaadi resmî şekle bağlıdır (TMK m.706; TBK m.237). Edimlerin büyük ölçüde ifa edildiği dosyalarda şekle aykırılığı ileri sürmenin dürüstlük kuralına aykırı olabileceği ayrıca değerlendirilir.

Gecikme için cezai şart isteyebilir miyim?

Evet; ancak ifayı çekincesiz kabul ederseniz bu hakkı kaybedebilirsiniz (TBK m.179/2). Teslim alırken hakkınızı yazılı olarak saklı tutun. Hâkim aşırı cezayı indirebilir (TBK m.182).

Yapı ruhsatının süresi doldu mu?

Ruhsat tarihinden itibaren iki yıl içinde başlanmayan veya toplam beş yıl içinde bitirilmeyen yapının ruhsatı hükümsüz sayılır ve yeniden ruhsat alınması gerekir (İmar K. m.29).

Müteahhide verdiğim vekâleti nasıl iptal ederim?

Vekâlet veren vekâleti her zaman tek taraflı olarak sona erdirebilir (TBK m.512). Azlin noter aracılığıyla yapılması ve yükleniciye tebliğ edilmesi önerilir.

Müteahhit öldü, inşaat ne olacak?

Yüklenicinin kişisel özellikleri göz önünde tutularak yapılmış sözleşme onun ölümüyle kendiliğinden sona erer; tamamlanan kısımdan yararlanılabilecekse karşılığı ödenir (TBK m.486).

Şantiyenin durumunu nasıl belgelerim?

Delil tespiti isteyerek. Dava açılmadan önce tespit, esas davaya bakacak mahkemeden veya taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden istenir; keşif ve bilirkişi incelemesi yapılır (HMK m.400, m.401). Noterler de vakıa tespiti yapabilir.

Ben arsa sahibi olarak edimimi yerine getirmezsem ne olur?

Temerrüt hükümleri size de uygulanır: yüklenici süre verip seçimlik haklarını kullanabilir (TBK m.123, m.125). İşin tamamlanması sizinle ilgili bir sebeple imkânsızlaşırsa yüklenici yaptığı işin değerini ve giderlerini isteyebilir (TBK m.485).

Ayıplı işler için ne kadar sürem var?

Taşınmaz yapılarda ayıp davaları teslimden itibaren beş yılda, yüklenicinin ağır kusuru varsa yirmi yılda zamanaşımına uğrar (TBK m.478). Ayıpları fark eder etmez bildirmeniz gerekir (TBK m.474, m.477).

İlgili Rehberler

• Gayrimenkul Hukuku Rehberi
• Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi: Arsa Sahibinin Hakları
• Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Fesih ve Tapu İptal
• Müteahhitten Daire Alan Üçüncü Kişinin Hakları
• Müteahhidin Teslimde Gecikmesi ve Cezai Şart
• Kentsel Dönüşüm Rehberi
• İmar Hukuku Rehberi
• Konkordato Hukuku Rehberi
• Müteahhide İhtarname Örneği: Süre Verme ve Sözleşmeden Dönme İhtarı (Word ve PDF)
• Yarım Kalan İnşaatta Delil Tespiti Dilekçesi Örneği (Word ve PDF)
• Yarım Kalan İnşaatı Başka Müteahhide Tamamlatma: İkame İfa İzni ve Tamamlama Masrafı (Word ve PDF)
• Müteahhit Aynı Daireyi İki Kişiye Sattı: Tapu Kimin Olur? Şerh, Tapu İptali, Tazminat ve Dolandırıcılık (Word ve PDF)
• Müteahhidin Borcu Yüzünden Daireye Haciz Geldi: Haczin Kaldırılması, Haciz İhbarnamesine İtiraz ve Hacizlerin Terkini (Word ve PDF)
• Müteahhit İflas Etti veya Konkordato İstedi: Arsa Sahibi ve Daire Alıcısı Ne Yapmalı? (Word ve PDF)
• Müteahhit Vefat Etti, İnşaat Yarım Kaldı: Sözleşme Sona Erer mi, Mirasçılar Devam Eder mi? (Word ve PDF)
• Müteahhit “Maliyetler Arttı” Diyor, Ek Daire İstiyor: Uyarlama Davası ve Arsa Sahibinin Cevabı (Word ve PDF)
• Müteahhit İskân Almıyor: Nama İfa, İmar K. m.28 ve Gecikme Tazminatı