Baba arsasını kat karşılığı vermiş, inşaat tamamlanmış, dairelerin anahtarları verilmek üzeredir. Tam bu sırada vefat eder. Müteahhit mirasçılara döner: “Anahtarları kime vereceğim?” Teslim alma hakkı mirasçılara geçmiştir; ancak teslim bir tören değil hukuki bir işlemdir ve yanlış yapıldığında haklar kaybedilir.
Bu rehberin dayandığı mevzuat
| Kanun | Madde | Düzenlediği konu |
|---|---|---|
| 6098 s. TBK | m.470 vd. | Eser sözleşmesi |
| 6098 s. TBK | m.474 | Eserin gözden geçirilmesi ve ayıp bildirimi |
| 6098 s. TBK | m.475 | İş sahibinin seçimlik hakları |
| 6098 s. TBK | m.477 | Eserin kabulü |
| 6098 s. TBK | m.478 | Zamanaşımı |
| 6098 s. TBK | m.179 vd. | Cezai şart |
| 634 s. KMK | m.1-3 | Kat irtifakı ve kat mülkiyeti |
| 634 s. KMK | m.14 vd. | Kat mülkiyetine geçiş |
| 634 s. KMK | m.2 | Eklenti ve ortak yerler |
| 4721 s. TMK | m.599 | Külli halefiyet |
| 4721 s. TMK | m.702 | Elbirliğinde tasarruf |
| 4721 s. TMK | m.649-651 | Payların oluşturulması ve kura |
| 3194 s. İmar K. | m.30-31 | Yapı kullanma izni |
Teslim öncesi haklarınızı güvence altına alalım
Av. Fatma Öztürk — Hukukçular Evi Ankara
Teslimden Önce: Üç Kontrol
Anahtar alınmadan önce yapılması gereken kontroller vardır ve bunlar teslimden sonra çok daha zorlaşır.
Teslim öncesi kontrol listesi
| Kontrol | Neden | Nereden |
|---|---|---|
| Yapı kullanma izni | Kat mülkiyeti için şart | Belediye |
| Projeye uygunluk | Eksik/fazla imalat | Onaylı proje |
| Eklentiler | Depo, otopark dâhil mi | Proje ve kütük |
| Ortak alanlar | Tamamlanmış mı | Yerinde inceleme |
| Tapu durumu | Kat irtifakı mı mülkiyet mi | Tapu kaydı |
| Sözleşmedeki nitelikler | Vaat edilen malzeme | Sözleşme eki |
| Abonelikler | Bağlantılar hazır mı | Kurumlar |
Anahtarı almadan önce bakın
Teslim alma, hukuken eserin kabulü anlamına gelebilir ve bu, ayıplara ilişkin haklar bakımından sonuç doğurur. Bu nedenle anahtar alınmadan önce daire ayrıntılı biçimde incelenmeli; eksik ve kusurlu imalat varsa çekince yazılarak teslim alınmalıdır. «Sonra hallederiz» diyerek kayıtsız teslim almak, sonradan ileri sürülecek talepleri zayıflatır. İncelemenin bir teknik kişiyle birlikte yapılması, gözden kaçacak hususları önler.
Teslim Tutanağı: En Değerli Belge
Teslim anında düzenlenecek tutanak, sonraki tüm tartışmaların dayanağıdır.
Teslim tutanağının içeriği
| Tutanakta yer almalı | Neden |
|---|---|
| Teslim tarihi | Süreler buradan işler |
| Bağımsız bölüm numarası | Hangi daire |
| Eklentiler (depo, otopark) | Dâhil mi |
| Tespit edilen eksik ve ayıplar | Çekince kaydı |
| Sayaç endeksleri | Abonelik dönem ayrımı |
| Teslim alanlar | Tüm mirasçılar / temsilci |
| Anahtar teslimi | Fiilî durum |
| Fotoğraflar | Görsel kayıt |
Çekinceyi tutanağa yazdırın
Teslim sırasında fark edilen eksiklikler tutanağa yazılmazsa, sonradan «teslim aldınız, demek ki kabul ettiniz» savunmasıyla karşılaşılır. Doğru yöntem, teslimi reddetmek değil çekinceli teslim almaktır: daire teslim alınır, ancak tutanağa tespit edilen tüm eksiklikler madde madde yazılır ve fotoğraflanır. Böylece hem daire kullanılabilir hâle gelir hem ayıplara ilişkin haklar korunur. Müteahhit tutanağı imzalamıyorsa, tespit noter veya delil tespiti yoluyla yaptırılmalıdır.
Çekinceli teslim tutanağınızı birlikte hazırlayalım
Av. Fatma Öztürk — Hukukçular Evi Ankara
Ayıplı Teslim
6098 s. TBK m.474/1
İş sahibi, eserin tesliminden sonra, işlerin olağan akışına göre imkân bulur bulmaz eseri gözden geçirmek ve ayıpları varsa, bunu uygun bir süre içinde yükleniciye bildirmek zorundadır.
6098 s. TBK m.475/1
Eserdeki ayıp sebebiyle yüklenicinin sorumlu olduğu hâllerde iş sahibi, … eseri kabulden kaçınma, sözleşmeden dönme, ücretten indirim isteme veya ayıbın giderilmesini isteme … haklarından birini kullanabilir.
Ayıplı eserde seçimlik haklar
| İş sahibinin hakkı | Ne zaman uygun | Not |
|---|---|---|
| Ayıbın giderilmesi | Giderilebilir ayıp | En yaygın |
| Ücretten indirim | Ayıp kalıcı | Bedel farkı |
| Kabulden kaçınma | Ağır ayıp | Kullanılamaz eser |
| Sözleşmeden dönme | Çok ağır ayıp | Sonuçları ağır |
| Tazminat | Zarar doğmuşsa | Genel hükümler |
Bildirim süresi kaçırılırsa haklar zayıflar
TBK m.474 uyarınca iş sahibi eseri uygun bir süre içinde gözden geçirmek ve ayıpları bildirmekle yükümlüdür. Miras dosyalarında bu süreç sık aksar: mirasçılar dairenin teslim alındığını bilir ama kim inceleyecek, kim bildirecek belli değildir. Aylar geçer ve ayıp bildirimi yapılmaz. Bu nedenle teslim alındıktan sonra derhal teknik bir inceleme yaptırılmalı ve tespit edilen ayıplar noter ihtarnamesiyle bildirilmelidir. Bildirimin tarihi, sonraki tüm taleplerin dayanağıdır.
📄 Teslim Tutanağı, Ayıp İhtarnamesi ve Temsilci Belirleme
BÖLÜM 1 — ÇEKİNCELİ TESLİM TUTANAĞI
BAĞIMSIZ BÖLÜM TESLİM TUTANAĞI
TARİH : .../.../2026 SAAT : ...
YER : ... ada ... parsel, ... numaralı bağımsız bölüm
TESLİM EDEN : ... İnşaat Ltd. Şti. (Yüklenici)
Temsilcisi : ...
TESLİM ALANLAR : Müteveffa ... 'nın mirasçıları
1- ... (TC: ...)
2- ... (TC: ...)
(veya belirlenen temsilci : ... )
1. TESLİM EDİLEN
Bağımsız bölüm no : ... Kat : ...
Brüt/net alan : ... m²
Eklentiler : ... numaralı depo / ... numaralı otopark
Anahtar adedi : ...
2. SAYAÇ ENDEKSLERİ
Elektrik : ... Su : ... Doğalgaz : ...
3. TESPİT EDİLEN EKSİK VE AYIPLI İMALAT (ÇEKİNCELERİMİZ)
Sıra Bulunduğu yer Eksiklik/ayıp Fotoğraf no
1 .............. ................... ...
2 .............. ................... ...
3 .............. ................... ...
4. PROJEYE AYKIRILIKLAR
...................................................
5. ORTAK ALANLARDA TESPİT EDİLENLER
...................................................
6. BEYANLARIMIZ
6.1. İşbu teslim, yukarıda sayılan EKSİK VE AYIPLI İMALATLAR
BAKIMINDAN ÇEKİNCE İLE alınmıştır.
6.2. Anılan eksikliklerin giderilmesi hakkımız SAKLIDIR.
6.3. Bu tutanak, eserin AYIPSIZ KABULÜ anlamına GELMEZ.
6.4. Sonradan ortaya çıkabilecek GİZLİ AYIPLAR bakımından tüm
haklarımız SAKLIDIR.
6.5. Sözleşmede öngörülen teslim tarihi .../.../.... olup, teslim
... GÜN/AY GECİKMELİ yapılmıştır. Gecikmeden doğan haklarımız
ve CEZAİ ŞART talebimiz SAKLIDIR.
7. YAPI KULLANMA İZNİ
Yapı kullanma izin belgesi : ALINMIŞTIR / ALINMAMIŞTIR
(Alınmamışsa) Kat mülkiyetine geçiş için gerekli işlemlerin
yüklenici tarafından tamamlanacağı beyan edilmiştir.
Teslim Eden Teslim Alanlar
... ... ...
(İmza) (İmza) (İmza)
NOT : Yüklenici tutanağı imzalamaktan kaçınırsa, tespit HMK m.400
vd. uyarınca DELİL TESPİTİ yoluyla veya noter aracılığıyla
yaptırılmalıdır.
──────────────────────────────────────────────────────────────
BÖLÜM 2 — AYIP BİLDİRİMİ VE GİDERİM TALEPLİ İHTARNAME
İHTARNAME
KEŞİDECİLER : Müteveffa ... 'nın mirasçıları
VEKİLİ : Av. ...
MUHATAP : ... İnşaat Ltd. Şti.
KONU : Teslim edilen bağımsız bölümdeki AYIPLARIN BİLDİRİMİ ve
GİDERİLMESİ talebimizdir.
AÇIKLAMALAR :
1. Müteveffa ... ile şirketiniz arasındaki .../.../.... tarihli
kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca, müvekkillere isabet
eden ... numaralı bağımsız bölüm .../.../2026 tarihinde teslim
edilmiştir.
2. Teslim, .../.../2026 tarihli TUTANAKLA ve ÇEKİNCE İLE alınmıştır.
3. TBK m.474/1 uyarınca "İş sahibi, eserin tesliminden sonra,
işlerin olağan akışına göre imkân bulur bulmaz eseri GÖZDEN
GEÇİRMEK ve AYIPLARI varsa, bunu UYGUN BİR SÜRE İÇİNDE
yükleniciye BİLDİRMEK zorundadır."
4. Yapılan inceleme sonucunda aşağıdaki AYIP VE EKSİKLİKLER tespit
edilmiştir:
a) ...................................................
b) ...................................................
c) ...................................................
Tespitlere ilişkin fotoğraflar ve teknik rapor ektedir.
5. TBK m.475 uyarınca iş sahibi, eserdeki ayıp sebebiyle AYIBIN
GİDERİLMESİNİ isteme hakkına sahiptir.
İHTAR OLUNUR Kİ :
a) Yukarıda sayılan eksik ve ayıplı imalatların, işbu ihtarnamenin
tebliğinden itibaren ... GÜN içinde GİDERİLMESİ;
b) Aynı süre içinde YAPI KULLANMA İZNİNİN alınarak KAT MÜLKİYETİNE
GEÇİŞ işlemlerinin tamamlanması;
c) Sözleşmede öngörülen teslim tarihinden itibaren doğan GECİKME
TAZMİNATI ve CEZAİ ŞARTIN ödenmesi;
d) Aksi hâlde TBK m.475 uyarınca seçimlik haklarımızın
kullanılacağı ve yasal yollara başvurulacağı
ihtaren bildirilir. .../.../2026
Keşideciler Vekili
Av. ...
──────────────────────────────────────────────────────────────
BÖLÜM 3 — MİRASÇILAR ARASI TESLİM VE PAYLAŞIM PROTOKOLÜ
TESLİM VE PAYLAŞIM PROTOKOLÜ
Müteveffa ... 'dan intikal eden, ... İnşaat Ltd. Şti. ile
yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca arsa sahibine
isabet eden bağımsız bölümlere ilişkin olarak mirasçılar şu
hususlarda anlaşmışlardır:
MADDE 1 — TESLİM ALMA
1.1. Bağımsız bölümlerin tesliminde mirasçıları temsil etmek üzere
... (TC: ...) YETKİLİ KILINMIŞTIR.
1.2. Temsilci, teslim tutanağını TÜM MİRASÇILAR ADINA imzalamaya
ve ÇEKİNCE koymaya yetkilidir.
1.3. Teslim alınan anahtarlar ... 'da muhafaza edilecektir.
MADDE 2 — SINIRLI YETKİ
Temsilci, aşağıdaki işlemler için TÜM MİRASÇILARIN YAZILI ONAYINI
almak zorundadır:
a) Ayıpsız KABUL beyanında bulunmak,
b) Gecikme tazminatı veya cezai şarttan FERAGAT etmek,
c) Yüklenici ile SULH olmak,
d) Bağımsız bölümlerden herhangi birini DEVRETMEK veya kiralamak.
MADDE 3 — BAĞIMSIZ BÖLÜMLERİN PAYLAŞIMI
3.1. Arsa sahibine isabet eden ... adet bağımsız bölüm, TMK m.649
vd. uyarınca DENK GRUPLAR hâline getirilecektir.
3.2. Değer farkları DENKLEŞTİRME ile giderilecektir.
3.3. Dağıtım, tarafların huzurunda KURA ile yapılacaktır.
3.4. Anlaşma sağlanamazsa ortaklığın giderilmesi yoluna gidilecektir.
MADDE 4 — GİDERLER
Kat mülkiyetine geçiş, tapu harçları ve abonelik giderleri
mirasçılar tarafından PAYLARI ORANINDA karşılanacaktır.
MADDE 5 — KİRA GELİRİ
Paylaşım tamamlanana kadar bağımsız bölümlerden elde edilecek kira
geliri ORTAK HESAPTA toplanacak ve paylar oranında dağıtılacaktır.
Tarih : .../.../2026
Mirasçı Mirasçı Mirasçı
... ... ...Kat İrtifakından Kat Mülkiyetine
Teslim alınsa dahi, tapu bakımından süreç tamamlanmış olmayabilir.
Kat mülkiyetine geçiş süreci
| Aşama | Durum | Sonucu |
|---|---|---|
| Kat irtifakı | Yapı tamamlanmamış varsayımı | Arsa payı üzerinden |
| Yapı tamamlandı | Yapı kullanma izni | Belediyeden |
| Kat mülkiyetine geçiş | Tapu işlemi | Bağımsız bölüm tapusu |
| Geçiş yapılmadı | Kat irtifakı sürer | Satışta sorun |
| Ruhsata aykırılık var | İzin alınamaz | Geçiş engellenir |
| Eksik ortak alan | İzin gecikir | Tamamlanmalı |
Anahtar var ama tapu yoksa iş bitmemiştir
Mirasçılar daireyi teslim alıp oturmaya başladıklarında işin bittiğini düşünür. Oysa yapı kullanma izni alınmamış ve kat mülkiyetine geçilmemişse, elde bağımsız bölüm tapusu yoktur; tapuda yalnızca arsa payı görünür. Bu, satışta, kredi kullanımında ve abonelik işlemlerinde sorun çıkarır. Üstelik izin alınmamasının sebebi ruhsata aykırılıksa, bu aykırılığın giderilmesi mirasçılara külfet doğurabilir. Bu nedenle teslim ihtarnamesinde kat mülkiyetine geçiş de ayrıca talep edilmelidir.
Birden Fazla Daire: Paylaşım
Arsa sahibine birden çok bağımsız bölüm düşüyorsa, bunların mirasçılar arasında bölüşülmesi gerekir.
Bağımsız bölümlerin paylaşımı
| Yöntem | Nasıl işler | Uygun olduğu hâl |
|---|---|---|
| Anlaşmayla dağıtım | Herkes bir daire seçer | Mirasçılar uyumluysa |
| Denk gruplar + kura | TMK m.649 vd. | Adil ve tarafsız |
| Değerleme + denkleştirme | Farklar ödenir | Daireler farklıysa |
| Paylı mülkiyet olarak tescil | Herkes her dairede | Genellikle sorunlu |
| Satış ve bedel paylaşımı | Nakde çevirme | Kimse istemiyorsa |
| Ortaklığın giderilmesi | Mahkeme | Anlaşma yoksa |
Kura, aile içi pazarlığı bitirir
Aynı binada üç daire varsa, hangisinin kime düşeceği aylarca tartışılabilir: kat farkı, cephe, manzara. Bu tartışmayı bitiren yöntem TMK m.649 vd.’daki denk gruplar oluşturup kura çekme yöntemidir. Daireler önce değerlenir, aradaki farklar denkleştirme ile eşitlenir ve dağıtım kura ile yapılır. Böylece kimse «bana kötü daire verildi» diyemez. Bu yöntem mahkemede uygulandığı gibi, mirasçılar arasında anlaşmayla da uygulanabilir ve çoğu zaman en hızlı çözümdür.
Adım Adım Yol Haritası
- Sözleşmeyi ve ekini okuyun. Vaat edilen nitelikler orada.
- Yapı kullanma izni var mı kontrol edin. Tapu buna bağlı.
- Teslim için temsilci belirleyin. Birlikte hareket gerekir.
- Teslim öncesi teknik inceleme yaptırın. Anahtardan önce.
- Çekinceli tutanak düzenleyin. Eksikleri madde madde yazın.
- Fotoğraflayın. Tutanağın eki olsun.
- Ayıpları ihtarnameyle bildirin. Süre işler.
- Gecikme tazminatını talep edin. Cezai şart varsa.
- Kat mülkiyetine geçişi isteyin. Tapu tamamlanmalı.
- Paylaşımda kura yöntemini kullanın. Tartışmayı bitirir.
Gecikme Tazminatı: Ölümden Önce ve Sonra
Teslim gecikmişse doğan tazminat hakkı, ölüm tarihine göre iki döneme ayrılır.
Gecikme tazminatının dönemleri
| Dönem | Kime ait | Nitelik |
|---|---|---|
| Ölüm öncesi gecikme | Tereke alacağı | Doğmuş hak |
| Ölüm sonrası gecikme | Miras ortaklığına | Doğmaya devam eder |
| Cezai şart | Sözleşmeye göre | İkisi de talep edilir |
| Kira kaybı | Zarar kapsamında | Emsal üzerinden |
| Taşınma/geçici konut gideri | Zarar | Belgelenmeli |
| Talep eden | Tüm mirasçılar | Birlikte |
Her iki dönem de talep edilebilir; ancak ölüm öncesi kısım terekeye dâhil bir alacak, sonrası ise mirasçıların ortak hakkıdır. Dava dilekçesinde bu ayrımın yapılması, hesabın doğru kurulmasını sağlar.
Kira kaybı hesaplanabilir bir zarardır
Gecikme tazminatı talep edilirken çoğu zaman yalnızca sözleşmedeki cezai şarta dayanılır. Oysa daire zamanında teslim edilseydi kiraya verilebilecekti; bu, hesaplanabilir somut bir zarardır. Emsal kira bedelleri üzerinden, gecikilen ay sayısıyla çarpılarak bulunur. Cezai şart bu zararı karşılamıyorsa aşan kısım ayrıca istenebilir. Talep dilekçesinde emsal kira sözleşmelerinin sunulması, bu hesabı somutlaştırır.
Yüklenici Teslim Etmiyorsa
İnşaat tamamlanmış olmasına rağmen yüklenici anahtarı vermiyorsa, bu ayrı bir uyuşmazlıktır.
Teslimden kaçınma gerekçeleri
| Gerekçe | Değerlendirme | Yol |
|---|---|---|
| Ödenmemiş bedel iddiası | Sözleşmeye bakılır | Hesaplaşma |
| Mirasçılık belirsizliği | Belge sunulmalı | Mirasçılık belgesi |
| Temsilci gösterilmemiş | Muhatap yok | Temsilci bildirimi |
| Yapı kullanma izni yok | Teslim edilebilir | İzin ayrı sorun |
| Haksız alıkoyma | Dava | Teslim davası |
| Üçüncü kişiye satmış | Ciddi ihlal | Tapu iptali |
Belirsizliği siz giderin
Yüklenicinin teslimden kaçınmasının en sık sebebi kötü niyet değil belirsizliktir: kime teslim edecek, kim imzalayacak, sonradan diğer mirasçılar itiraz eder mi? Bu endişe meşrudur. Çözüm, mirasçılık belgesi ve tüm mirasçıların imzasını taşıyan temsilci belgesi sunmaktır. Bu iki belge verildiğinde teslimden kaçınmanın hukuki dayanağı kalmaz ve kaçınma sürerse haksız alıkoyma gündeme gelir.
Ortak Alanlar ve Aidat
Teslim alınan daire, aynı zamanda bir kat mülkiyeti düzeninin parçası hâline gelir.
Teslim sonrası yükümlülükler
| Konu | Ne zaman başlar | Not |
|---|---|---|
| Aidat yükümlülüğü | Teslimle | KMK m.20 |
| Ortak alan kullanımı | Teslimle | Yönetim planına göre |
| Kat malikleri kurulu | Kat mülkiyetiyle | Oy hakkı |
| Yönetici seçimi | Kurulla | Katılım |
| Ortak gider avansı | Yönetim kararıyla | Ödenmezse takip |
| Demirbaş ve ilk tesis | Sözleşmeye göre | Yükleniciye ait olabilir |
Aidat teslimle başlar
Daire teslim alındığı andan itibaren ortak gider yükümlülüğü doğar; oturulmasa dahi aidat işler. Mirasçılar daireyi boş tutup «kullanmıyoruz, ödemeyiz» dediğinde, KMK m.22 uyarınca ortak gider alacakları için kanuni ipotek hakkı bulunduğu ve borcun taşınmazı takip ettiği unutulur. Bu nedenle teslim alınan daire kullanılmayacaksa dahi aidat ödemeleri sürdürülmeli; ödenmeyen aidatlar birikerek taşınmaz üzerinde yük oluşturmamalıdır.
Ayıp Sorumluluğunda Süreler
Teslim alındıktan sonra ortaya çıkan kusurlar için de belirli süreler işler.
6098 s. TBK m.478 (ilgili kısım)
Yüklenici ayıplı bir eser meydana getirmişse, bu sebeple açılacak davalar, teslim tarihinden başlayarak, taşınmaz yapılar dışındaki eserlerde iki yılın; taşınmaz yapılarda ise beş yılın ve yüklenicinin ağır kusuru varsa, ayıplı eserin niteliğine bakılmaksızın yirmi yılın geçmesiyle zamanaşımına uğrar.
Ayıp sorumluluğunda süreler
| Durum | Süre | Başlangıç |
|---|---|---|
| Taşınmaz yapılarda | Beş yıl | Teslim tarihinden |
| Diğer eserlerde | İki yıl | Teslim tarihinden |
| Yüklenicinin ağır kusuru | Yirmi yıl | Teslim tarihinden |
| Ayıp bildirimi | Uygun süre | Gözden geçirmeden sonra |
| Gizli ayıp | Öğrenmeden itibaren | Bildirim süresi |
| Teslim tarihi belirsizse | İhtilaf doğar | Tutanağın önemi |
Teslim tarihi, tüm süreleri başlatır
Bu tablodaki her sürenin başlangıcı teslim tarihidir. Teslim tutanağı düzenlenmemişse bu tarih tartışmalı hâle gelir ve karşı taraf daha erken bir tarih ileri sürerek zamanaşımı savunması yapar. Bu, teslim tutanağının neden bu kadar önemli olduğunu gösteren bir başka sebeptir: tutanak yalnızca ayıpları kaydetmez, aynı zamanda tüm sürelerin başlangıç anını belgeler. Ayrıca yirmi yıllık sürenin ağır kusur hâlinde işlediği gözetilerek, ciddi yapısal kusurlarda bu husus ayrıca ileri sürülmelidir.
Sık Yapılan Hatalar
- Kayıtsız teslim almak. Ayıpsız kabul sayılabilir.
- Teslim tutanağı düzenlememek. Teslim tarihi tartışmalı kalır.
- Ayıpları süresinde bildirmemek. Haklar zayıflar.
- Yapı kullanma iznini sormamak. Tapu alınamaz.
- Kat mülkiyetine geçişi talep etmemek. Arsa payı olarak kalır.
- Gecikme tazminatından sessizce vazgeçmek. Cezai şart talep edilebilir.
- Temsilci belirlemeden teslime gitmek. Birlikte hareket gerekir.
- Daire seçiminde aylarca pazarlık etmek. Kura yöntemi vardır.
📘 İlgili Rehberler
Ayıp Sorumluluğunun Kanuni Çerçevesi: TBK m.474-478
Daire teslim alındığında iş bitmiş sayılmaz; mirasçıların ayıptan doğan haklarını koruyabilmesi, Türk Borçlar Kanunu’nun eser sözleşmesine ilişkin hükümlerindeki iki külfeti yerine getirmelerine bağlıdır.
| Konu | Kural | Madde |
|---|---|---|
| Gözden geçirme | İş sahibi, eserin tesliminden sonra işlerin olağan akışına göre imkân bulur bulmaz eseri gözden geçirmek zorundadır | TBK m.474 |
| Bildirim | Ayıplar varsa uygun bir süre içinde yükleniciye bildirilmelidir | TBK m.474 |
| Bilirkişi incelemesi | Taraflardan her biri, giderini karşılayarak eserin bilirkişi tarafından gözden geçirilmesini isteyebilir | TBK m.474 |
| Seçimlik haklar | Eser kabule zorlanamayacak ölçüde ayıplıysa sözleşmeden dönme; aksi hâlde bedelden indirim veya ücretsiz onarım | TBK m.475 |
| Tazminat | İş sahibi, seçimlik haklarının yanında ayıp sonucu doğan zararının tazminini de isteyebilir | TBK m.475 |
| Zımnî kabul | Gözden geçirme ve bildirim ihmal edilirse eser mevcut durumuyla kabul edilmiş sayılır ve ayıptan doğan haklar kullanılamaz | TBK m.477 |
| Gizli ayıp | Sonradan ortaya çıkan gizli ayıplar gecikmeksizin bildirilmelidir | TBK m.477 |
| Zamanaşımı | Taşınmaz yapılarda beş yıl; yüklenicinin ağır kusuru varsa eserin niteliğine bakılmaksızın yirmi yıl | TBK m.478 |
Altıncı satır, mirasçılar bakımından en sert yaptırımdır: teslim alınırken tutanak tutulmaması ve ayıpların bildirilmemesi, dairenin mevcut hâliyle kabul edildiği sonucunu doğurur. Yüklenicinin kusuru ne olursa olsun, bu külfetler yerine getirilmediğinde seçimlik haklar kullanılamaz.
Beş yıllık süre teslim tarihinden işler, ölüm tarihinden değil. Taşınmaz yapılarda ayıptan doğan davalar teslim tarihinden başlayarak beş yılın geçmesiyle zamanaşımına uğrar; yüklenicinin ağır kusuru varsa bu süre yirmi yıla çıkar. Mirasbırakan daireyi sağlığında teslim almışsa süre onun teslim tarihinden itibaren işlemiş olur; mirasçılar devraldıkları hakkı kalan süre içinde kullanmak zorundadır. Bu nedenle teslim tarihinin belgelenmesi ilk adımdır.
Teslim Gecikirse: Temerrüt Hükümleri
Daire hiç teslim edilmemişse tartışma ayıp değil, borcun ifa edilmemesi üzerinden yürür ve mirasçıların elindeki seçenekler farklıdır.
| Aşama | İçerik |
|---|---|
| Temerrüde düşürme | Sözleşmede kesin vade yoksa yükleniciye ihtar çekilerek temerrüde düşürülmesi gerekir |
| Süre verme | İfa için uygun bir süre verilmesi kural olarak aranır |
| Aynen ifa | Teslim talebi sürdürülerek gecikme tazminatı istenebilir |
| İfadan vazgeçme | İfa yerine ifa etmemeden doğan zararın tazmini istenebilir |
| Dönme | Sözleşmeden dönülerek verilenlerin iadesi ve zararın tazmini istenebilir |
| Şerh | Sözleşme tapuya şerh edilmişse hak, sonraki maliklere karşı da ileri sürülebilir (TMK m.1009) |
| Elbirliği | Seçim hakkının kullanılması tüm mirasçıların birlikte iradesini gerektirir |
Son satır, mirasçılar arasında en sık tıkanan noktadır: bir mirasçı daireyi beklemek, diğeri sözleşmeden dönmek isteyebilir. Seçimlik hakkın kullanılması bir tasarruf işlemi niteliğinde olduğundan birlikte hareket gerekir; sağlanamıyorsa miras ortaklığına temsilci atanması yoluna gidilmelidir.
Sözleşmenin kurulması için kat karşılığı inşaat sözleşmesi rehberimize bakabilirsiniz.
Sıkça Sorulan Sorular
Teslim alma hakkı mirasçılara geçer mi?
Evet. Sözleşmeden doğan hak ve borçlar TMK m.599 uyarınca mirasçılara geçtiğinden, teslim alma hakkı da mirasçılara intikal eder.
Teslimi kim alır?
Elbirliği mülkiyeti bulunduğundan TMK m.702 uyarınca birlikte hareket esastır. Mirasçılar birlikte veya belirledikleri temsilci aracılığıyla teslim alır.
Teslim tutanağı şart mı?
Zorunlu olmamakla birlikte, teslim tarihinin ve dairenin durumunun belirlenmesi bakımından tutanak düzenlenmesi büyük önem taşır.
Ayıplı teslimde ne yapılır?
TBK m.474 vd. uyarınca eserdeki ayıplar bakımından iş sahibinin hakları düzenlenmiştir. Ayıbın bildirilmesi ve seçimlik hakların kullanılması gerekir.
Ayıp bildirimi ne zaman yapılmalı?
TBK m.474 uyarınca iş sahibi, eserin tesliminden sonra uygun bir süre içinde gözden geçirmek ve ayıpları yükleniciye bildirmekle yükümlüdür.
Gizli ayıplar ne olur?
TBK m.477 uyarınca açıkça veya örtülü olarak kabul edilen eserdeki ayıplar bakımından yüklenicinin sorumluluğu düzenlenmiştir. Sonradan ortaya çıkan ayıplarda bildirim süresi ayıbın öğrenilmesinden itibaren değerlendirilir.
Zamanaşımı süresi nedir?
TBK m.478 uyarınca yüklenicinin ayıptan doğan sorumluluğunda süreler düzenlenmiştir. Taşınmaz yapılarda daha uzun süreler öngörülmüştür.
Kat irtifakı ile kat mülkiyeti farkı nedir?
634 sayılı KMK m.1-2 uyarınca kat irtifakı, yapı tamamlanmadan önce arsa payına bağlı olarak kurulur. Yapı tamamlandığında kat mülkiyetine geçilir.
Kat mülkiyetine geçiş nasıl olur?
KMK m.14 vd. uyarınca yapı kullanma izni alındıktan sonra kat mülkiyetine geçiş işlemi yapılır. Başvuru ve belgeler gerekir.
Yapı kullanma izni alınmamışsa ne olur?
Kat mülkiyetine geçilemez ve bağımsız bölüm tapusu alınamaz. Ayrıca abonelik işlemlerinde de sorun doğar.
Gecikme tazminatı istenebilir mi?
Sözleşmede cezai şart öngörülmüşse TBK m.179 vd. uyarınca istenebilir. Ayrıca gecikmeden doğan zararlar genel hükümlere göre talep edilir.
Kira kaybı talep edilebilir mi?
Gecikme nedeniyle uğranılan zarar kapsamında değerlendirilir. Emsal kira bedelleri üzerinden hesaplama yapılabilir.
Daireler mirasçılar arasında nasıl paylaşılır?
Birden fazla bağımsız bölüm varsa TMK m.649 vd. uyarınca payların oluşturulması ve kura yöntemi uygulanabilir. Anlaşma da mümkündür.
Teslim almadan paylaşım yapılabilir mi?
Sözleşmeden doğan hak paylaşılabilir; ancak fiilî teslim ve tapu işlemleri tamamlanmadan mülkiyet bakımından belirsizlik sürer.
Miras dosyanız için Ankara’dan hukuki destek
Av. Fatma Öztürk — Hukukçular Evi Ankara
