Baba arsasını kat karşılığı vermiştir. Temel atılmış, kaba inşaat yükselmiş, sonra baba vefat etmiştir. Aradan bir yıl geçer; müteahhit ortadan kaybolur, şantiye durur, demirler paslanır. Mirasçılar iki şeyle baş başa kalır: yarım bir bina ve devredilmiş tapu payları.
Bu rehberin dayandığı mevzuat
| Kanun | Madde | Düzenlediği konu |
|---|---|---|
| 6098 s. TBK | m.470 vd. | Eser sözleşmesi |
| 6098 s. TBK | m.473 | İşe zamanında başlamama, geciktirme |
| 6098 s. TBK | m.123-125 | Temerrüt, süre verme ve dönme |
| 6098 s. TBK | m.126 | Sürekli edimli sözleşmelerde fesih |
| 6098 s. TBK | m.179 vd. | Cezai şart |
| 6098 s. TBK | m.112 vd. | Borca aykırılık ve tazminat |
| 4721 s. TMK | m.599 | Külli halefiyet |
| 4721 s. TMK | m.640 | Miras ortaklığı ve temsilci |
| 4721 s. TMK | m.702 | Elbirliğinde birlikte hareket |
| 4721 s. TMK | m.1009-1010 | Şerh |
| 4721 s. TMK | m.1023 | Tapu siciline güven |
| 3194 s. İmar K. | m.29 | Ruhsat süresi |
| 6100 s. HMK | m.12 | Kesin yetki |
Şantiye durduysa süre işliyor — hemen değerlendirelim
Av. Fatma Öztürk — Hukukçular Evi Ankara
İlk Tespit: Nerede Duruyoruz?
Herhangi bir adım atmadan önce dört bilginin netleşmesi gerekir.
Yola çıkmadan önce yapılacak tespitler
| Tespit | Nereden | Neden önemli |
|---|---|---|
| Sözleşmenin tam metni | Noter / tereke evrakı | Fesih koşulları |
| Tapuda devredilen paylar | Tapu kaydı | Geri alınacak mı |
| Şerh var mı | Tapu kaydı | Üçüncü kişilere karşı |
| İmalatın seviyesi | Keşif, fotoğraf | Tasfiye hesabı |
| Ruhsat durumu | Belediye | Süre dolmuş mu |
| Müteahhidin durumu | Ticaret sicili, UYAP | İflas, takip var mı |
| Üçüncü kişilere satış | Tapu, satış vaadi | Kim hak sahibi |
Tapu kaydı her şeyi söyler
Bu dosyalarda ilk yapılacak iş, arsanın tam tapu kaydını ve işlem dosyasını çıkarmaktır. Kayıt üç kritik bilgiyi birden verir: müteahhide kaç pay devredilmiş, sözleşme şerh edilmiş mi ve devredilen paylar üzerinde haciz veya ipotek var mı. Bu üçü bilinmeden fesih stratejisi kurulamaz. Özellikle müteahhide devredilen payların üzerinde onun alacaklılarının haczi varsa, tablo tümüyle değişir.
Temerrüt: Fesihten Önceki Zorunlu Adım
6098 s. TBK m.123
Karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde, taraflardan biri temerrüde düştüğü takdirde diğeri, borcun ifa edilmesi için uygun bir süre verebilir veya uygun bir süre verilmesini hâkimden isteyebilir.
6098 s. TBK m.125/1
Temerrüde düşen borçlu, verilen süre içinde, borcunu ifa etmemişse veya süre verilmesini gerektirmeyen bir durum söz konusu ise alacaklı, her zaman borcun ifasını ve gecikme sebebiyle tazminat isteme hakkına sahiptir.
Fesih süreci
| Adım | İşlem | Not |
|---|---|---|
| 1 | Sözleşmedeki fesih hükmü okunur | Özel düzenleme varsa öncelikli |
| 2 | Noter ihtarnamesi | Temerrüde düşürme |
| 3 | Uygun süre verilir | TBK m.123 |
| 4 | Süre sonuçsuz kalırsa | Seçimlik haklar doğar |
| 5 | Dönme/fesih bildirimi | Yazılı |
| 6 | Tapu iptali ve tescil davası | Payların iadesi |
| 7 | Tasfiye ve hesaplaşma | Bilirkişi |
İhtarname olmadan açılan dava geri döner
Mirasçılar müteahhidin işi bıraktığını görünce doğrudan dava açmak ister. Oysa TBK m.123 uyarınca kural, borçluya uygun bir süre verilmesidir. Bu adım atlanarak açılan davalar, temerrüt koşulları oluşmadığı gerekçesiyle sonuçsuz kalabilir ve aylar kaybedilir. Doğru sıra şudur: önce noter ihtarnamesiyle makul bir süre vermek, süre sonuçsuz kaldığında fesih bildirimi yapmak, ardından dava açmak. Sözleşmede özel bir fesih düzenlemesi varsa o hükme de uyulmalıdır.
İhtarnameyi doğru kurgulayalım, süre kaybetmeyelim
Av. Fatma Öztürk — Hukukçular Evi Ankara
Mirasçıların Birlikte Hareket Zorunluluğu
4721 s. TMK m.702/2
Kanunda veya sözleşmede aksine bir hüküm bulunmadıkça, gerek yönetim, gerek tasarruf işlemleri için ortakların oybirliğiyle karar vermeleri gerekir.
Mirasçıların karar alma zorunluluğu
| İşlem | Birlikte mi | Çözüm (tıkanırsa) |
|---|---|---|
| İhtarname çekme | Birlikte tercih edilir | Koruyucu işlem sayılabilir |
| Fesih bildirimi | Evet | Tereke temsilcisi |
| Dava açma | Zorunlu dava arkadaşlığı | Temsilci |
| Yeni sözleşme yapma | Evet | Temsilci veya paylı mülkiyet |
| Sulh olma | Evet | Temsilci |
| Küçük mirasçı varsa | Vesayet izni | Ek süreç |
Bir imza eksikse şantiye bekler
Bu dosyalarda en sık yaşanan tıkanma hukuki değil ailevidir: dört mirasçıdan üçü fesih ister, biri «biraz daha bekleyelim» der. Elbirliği mülkiyeti nedeniyle birlikte hareket gerektiğinden süreç durur ve bu sırada bina bozulmaya devam eder. Çözüm TMK m.640/3 uyarınca tereke temsilcisi atanmasıdır. Temsilci, terekeyi temsilen fesih ve dava işlemlerini yürütür. Bu talep mahkeme kararı gerektirdiğinden, tıkanma görüldüğü anda başvurulmalıdır.
Devredilen Tapular ve Üçüncü Kişi Riski
Kat karşılığı inşaatta müteahhide genellikle arsa payı devredilir. Sözleşme feshedildiğinde bu payların akıbeti sorun doğurur.
Devredilen payların akıbeti
| Durum | Mirasçıların konumu | Dayanak |
|---|---|---|
| Paylar müteahhitte duruyor | İade istenebilir | Tapu iptali ve tescil |
| Üçüncü kişiye satılmış, şerh var | Durum güçlenir | Şerhin etkisi |
| Üçüncü kişiye satılmış, şerh yok | İyiniyet korunabilir | TMK m.1023 |
| Payda ipotek var | İpotek yükü devam | Ayrı sorun |
| Payda haciz var | Alacaklı takibi | Ciddi risk |
| Satış vaadi şerhi var | Vaat alacaklısı | Ayrıca değerlendirilir |
Şerhsiz sözleşme en büyük risktir
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi tapuya şerh edilmemişse, arsa sahibinin sözleşmeden doğan hakkı kişisel hak olarak kalır ve üçüncü kişilere karşı ileri sürülemez. Müteahhit devraldığı payları satarsa, iyiniyetli alıcının kazanımı TMK m.1023 uyarınca korunabilir ve mirasçılar paylarını geri alamaz. Bu nedenle tapu kaydında şerh olup olmadığı ilk kontrol edilecek husustur. Şerh yoksa ve paylar henüz satılmamışsa, ivedilikle ihtiyati tedbir talep edilmelidir.
📄 Temerrüt İhtarnamesi ve Tapu İptali Dava Dilekçesi
BÖLÜM 1 — MÜTEAHHİDE TEMERRÜT İHTARNAMESİ
İHTARNAME
KEŞİDECİLER : Müteveffa ... 'nın mirasçıları (arsa sahipleri)
1- ... (TC: ...)
2- ... (TC: ...)
3- ... (TC: ...)
VEKİLİ : Av. ...
MUHATAP : ... İnşaat Ltd. Şti. / ... (Müteahhit)
KONU : Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan edimin ifası için
SÜRE VERİLMESİ ve temerrüt ihtarımızdır.
AÇIKLAMALAR :
1. Müteveffa ... ile şirketiniz arasında .../.../.... tarihinde
... Noterliğinde ... yevmiye numarasıyla KAT KARŞILIĞI İNŞAAT
SÖZLEŞMESİ akdedilmiştir.
Arsa : ... ili ... ilçesi ... ada ... parsel
Teslim tarihi : .../.../....
2. Müteveffa .../.../2026 tarihinde vefat etmiş olup, TMK m.599
uyarınca sözleşmeden doğan HAK VE BORÇLAR müvekkillere
GEÇMİŞTİR. Mirasçılık belgesi ektedir.
3. Sözleşme uyarınca inşaatın .../.../.... tarihinde teslim edilmesi
gerekirken, bu tarihten itibaren ... AY GEÇMESİNE RAĞMEN inşaat
TAMAMLANMAMIŞTIR.
4. Yapılan tespitlere göre inşaat ... seviyesinde durmuş olup,
.../.../.... tarihinden bu yana ŞANTİYEDE HİÇBİR FAALİYET
BULUNMAMAKTADIR.
5. Sözleşmenin ... maddesinde teslim tarihi ve gecikme hâlinde
uygulanacak hükümler düzenlenmiştir.
6. TBK m.123 uyarınca "Karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde,
taraflardan biri TEMERRÜDE DÜŞTÜĞÜ takdirde diğeri, borcun ifa
edilmesi için UYGUN BİR SÜRE VEREBİLİR ..."
İHTAR OLUNUR Kİ :
a) İşbu ihtarnamenin tebliğinden itibaren ... GÜN/AY içinde
inşaata YENİDEN BAŞLANMASI ve sözleşme konusu edimin İFA
EDİLMESİ;
b) Aynı süre içinde, tamamlanma takvimini gösterir YAZILI İŞ
PROGRAMININ tarafımıza sunulması;
c) Bu süre içinde ifa gerçekleşmediği takdirde, TBK m.125 uyarınca
SÖZLEŞMEDEN DÖNME hakkımızı kullanacağımız, müteahhide
devredilen ARSA PAYLARININ İADESİNİ talep edeceğimiz ve
GECİKMEDEN DOĞAN ZARARLARIMIZ ile CEZAİ ŞARTI isteyeceğimiz;
d) Ayrıca devredilen paylar üzerinde YAPILACAK HER TÜRLÜ TASARRUFA
karşı yasal yollara başvurulacağı
ihtaren bildirilir. .../.../2026
Keşideciler Vekili
Av. ...
──────────────────────────────────────────────────────────────
BÖLÜM 2 — TAPU İPTALİ VE TESCİL DAVA DİLEKÇESİ
... ( ) ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ SAYIN HÂKİMLİĞİ'NE
(İHTİYATİ TEDBİR TALEPLİDİR)
DAVACILAR : Müteveffa ... 'nın mirasçıları
VEKİLİ : Av. ...
DAVALI : ... İnşaat Ltd. Şti. (Müteahhit)
KONU : Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin FESHİ, müteahhide
devredilen arsa paylarının TAPU KAYITLARININ İPTALİ ile müvekkiller
adına TESCİLİ ve TAZMİNAT istemlerimizdir.
DAVA DEĞERİ : Fazlaya ilişkin haklarımız saklı kalmak kaydıyla
şimdilik ... TL
AÇIKLAMALAR :
1. (Sözleşme, vefat ve mirasçılık açıklamaları)
2. Sözleşme uyarınca müteahhide ... /... oranında ARSA PAYI
devredilmiştir. Tapu kaydı ektedir.
3. TEMERRÜT : Davalıya .../.../2026 tarihli ... Noterliğinin ...
yevmiye numaralı İHTARNAMESİ tebliğ edilmiş, ifa için ...
günlük SÜRE VERİLMİŞTİR. Süre .../.../2026 tarihinde dolmuş,
davalı EDİMİNİ İFA ETMEMİŞTİR.
4. Bu itibarla TBK m.125 uyarınca sözleşmeden DÖNME hakkımız
doğmuştur.
5. İMALAT SEVİYESİ : İnşaat ... seviyesinde kalmış olup, sözleşmede
öngörülen teslim tarihinden itibaren ... ay geçmiştir. Mevcut
durumun tespiti için KEŞİF talep ederiz.
6. TASFİYE YÖNÜNDEN : Davalının yaptığı imalatın değeri ile
müvekkillerin uğradığı zararların KARŞILIKLI HESAPLANMASINI
talep ederiz.
7. CEZAİ ŞART : Sözleşmenin ... maddesinde gecikme hâlinde günlük
... TL cezai şart öngörülmüş olup, TBK m.179 vd. uyarınca
talep ediyoruz.
8. İHTİYATİ TEDBİR YÖNÜNDEN : Davalıya devredilen paylar üzerinde
yapılacak devir veya rehin işlemleri, müvekkillerin haklarını
TELAFİSİ GÜÇ ŞEKİLDE ZEDELEYECEKTİR. İyiniyetli üçüncü kişilerin
kazanımı TMK m.1023 uyarınca korunabileceğinden, ivedilikle
tedbir konulması zorunludur.
HUKUKİ SEBEPLER : 6098 s. TBK m.112 vd., 123-126, 179 vd., 470 vd.;
4721 s. TMK m.599, 640, 702, 1023; 6100 s. HMK m.12, 389 vd.
DELİLLER : Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, mirasçılık belgesi, tapu
kayıtları ve işlem dosyası, noter ihtarnamesi ve tebliğ belgesi, yapı
ruhsatı ve belediye kayıtları, şantiye fotoğrafları, KEŞİF, bilirkişi
(inşaat mühendisi ve değerleme uzmanı), tanık ve her türlü yasal delil.
TALEP SONUCU :
1- ÖNCELİKLE ve İVEDİLİKLE, davalıya devredilen ... /... arsa payı
üzerinde DEVİR VE TEMLİKİN ÖNLENMESİ için İHTİYATİ TEDBİR
KONULMASINA,
2- Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin FESHİNE / sözleşmeden DÖNÜLDÜĞÜNÜN
TESPİTİNE,
3- Davalı adına kayıtlı arsa paylarının TAPU KAYITLARININ İPTALİ ile
MÜVEKKİLLER ADINA TESCİLİNE,
4- Mevcut imalatın seviyesi ve değerinin KEŞİF ve BİLİRKİŞİ
incelemesiyle TESPİTİNE; taraflar arasında HESAPLAŞMA
YAPILMASINA,
5- Sözleşmede öngörülen CEZAİ ŞART ile gecikmeden doğan
ZARARLARIMIZIN davalıdan tahsiline,
6- Yargılama giderleri ile vekâlet ücretinin davalıya
yükletilmesine
karar verilmesini vekâleten arz ve talep ederiz. .../.../2026
Davacılar Vekili
Av. ...Tasfiye: Karşılıklı Hesap
Sözleşme feshedildiğinde taraflar arasında iki yönlü bir hesaplaşma doğar.
Tasfiyede hesaba katılan kalemler
| Kalem | Kimin lehine | Not |
|---|---|---|
| Yapılan imalatın değeri | Müteahhit | Bilirkişi tespiti |
| Kullanılan malzeme | Müteahhit | İmalata dâhil |
| Gecikme tazminatı | Arsa sahipleri | Kira kaybı vb. |
| Cezai şart | Arsa sahipleri | Sözleşmede varsa |
| Tamamlama maliyeti farkı | Arsa sahipleri | Yeni müteahhit bedeli |
| Ruhsat yenileme gideri | Arsa sahipleri | Süre dolmuşsa |
| Eksik ve kusurlu imalat | Arsa sahipleri | Ayıp hükümleri |
| Arsa payı iadesi | Arsa sahipleri | Tapu iptali |
Bilirkişi tespiti erken yapılmalı
Tasfiyede en tartışmalı husus, müteahhidin yaptığı imalatın değeridir. Şantiye açıkta kaldıkça yapı bozulur, demirler paslanır ve seviye tespiti güçleşir. Bu nedenle dava açılmadan önce HMK m.400 vd. uyarınca delil tespiti yaptırılması çok değerlidir: mevcut imalat seviyesi, kullanılan malzeme ve yapının durumu o günkü hâliyle kayda geçer. Aksi hâlde yıllar sonra yapılan keşifte, bozulmuş bir yapı üzerinden hesap yapılır ve bu her iki taraf için de gerçeği yansıtmaz.
Bekleme mi, Fesih mi?
Fesih her zaman en iyi seçenek değildir; alternatifler tartılmalıdır.
Fesih öncesi alternatifler
| Seçenek | Ne zaman uygun | Riski |
|---|---|---|
| Süre verip beklemek | Müteahhit iyi niyetli, geçici sıkıntı | Zaman kaybı |
| Sözleşmeyi revize etmek | Karşılıklı uyum var | Yeni koşullar |
| Fesih ve tapu iptali | Müteahhit ortada yok | Uzun dava |
| Müteahhidin değiştirilmesi | Sözleşme izin veriyorsa | Devir koşulları |
| Tamamlayıp mahsup | Arsa sahipleri finanse eder | Maliyet riski |
| Arsayı satmak | Yapı düşük seviyede | Değer düşüklüğü |
Dava uzun, bina bekler
Fesih ve tapu iptali davaları yıllar sürebilir ve bu süre boyunca yapı olduğu yerde durur, değer kaybeder. Bu nedenle müteahhitle bir uzlaşma imkânı varsa, dava yolundan önce mutlaka denenmelidir: yeni bir teslim takvimi, sözleşmenin revizesi veya müteahhidin bir başkasıyla değiştirilmesi. Uzlaşma sağlanamıyorsa dava kaçınılmazdır; ancak bu hâlde de ihtiyati tedbir ilk gün talep edilerek payların elden çıkması önlenmelidir.
Adım Adım Yol Haritası
- Sözleşmenin tam metnini temin edin. Fesih hükmü belirleyicidir.
- Tapu kaydını ve işlem dosyasını çıkarın. Şerh, haciz, devir.
- Delil tespiti yaptırın. İmalat seviyesi kayda geçsin.
- Şantiyeyi fotoğraflayın. Tarihli kayıt oluşturun.
- Ruhsat süresini kontrol edin. Yenileme gerekebilir.
- Müteahhidin durumunu araştırın. İflas, takip, haciz.
- Mirasçılar arasında karar birliği sağlayın. Tıkanırsa temsilci.
- Noter ihtarnamesiyle süre verin. TBK m.123.
- Tedbir talebiyle dava açın. Paylar elden çıkmasın.
- Tasfiye hesabını bilirkişiyle yaptırın. Karşılıklı kalemler.
Müteahhit İflas Etmişse veya Hacizliyse
Şantiyenin durmasının sebebi çoğu zaman müteahhidin mali çöküşüdür ve bu, mirasçılar için farklı bir tablo doğurur.
Müteahhidin mali durumu
| Durum | Sonuç | Mirasçının önlemi |
|---|---|---|
| Müteahhit iflas etmiş | Tasfiye süreci | Alacak kaydı |
| Konkordato ilan etmiş | Süreler etkilenir | Süreç takibi |
| Devredilen paylara haciz | Alacaklılar takip eder | İstihkak iddiası |
| Şirket kapanmış | Muhatap sorunu | Ortak sorumluluğu |
| Müteahhide ulaşılamıyor | Tebligat sorunu | İlanen tebligat |
| Alt yükleniciler alacaklı | Şantiyede hak iddiası | Ayrı ilişki |
Haciz gelirse paylar tehlikede
Kat karşılığı inşaatta müteahhide devredilen arsa payları onun mal varlığına girer ve alacaklıları bu paylar üzerine haciz koyabilir. Bu, mirasçılar için en ciddi risktir: sözleşme feshedilse ve tapu iptali kazanılsa bile, paylar üzerinde üçüncü kişilerin hakları doğmuş olabilir. Bu nedenle müteahhidin mali durumunda bozulma emaresi görüldüğü anda — ödemelerin aksaması, alt yüklenicilerin şikâyeti, şantiyenin yavaşlaması — ihtiyati tedbir için harekete geçilmelidir. Beklemek, payların elden çıkmasına yol açar.
İnşaat Devam Ederken Vefat
Sözleşme sorunsuz yürürken arsa sahibi vefat etmişse, mirasçıların yapması gerekenler farklıdır.
Sözleşme sorunsuz yürürken vefat
| Konu | Yapılacak | Neden |
|---|---|---|
| Müteahhide bildirim | Yazılı | Muhatap netleşsin |
| Mirasçılık belgesi | Sunulur | Taraf değişikliği |
| Sözleşmedeki edimler | Devam eder | TMK m.599 |
| Ödemeler, teslimler | Mirasçılara | Ortak hesap |
| Teslim alma | Birlikte | Elbirliği |
| Bağımsız bölüm seçimi | Birlikte karar | Paylaşım konusu |
| Tapu işlemleri | Tüm mirasçılar | Katılım gerekir |
Müteahhide bildirim yapılmazsa süreç kilitlenir
Arsa sahibi vefat ettiğinde müteahhit kime karşı yükümlü olduğunu bilemez: teslimi kime yapacak, tutanağı kime imzalatacak, tapu işlemlerinde kim hazır olacak? Bu belirsizlik işleri durdurur. Çözüm basittir: mirasçılık belgesi eklenmiş, tüm mirasçıların imzasını taşıyan bir bildirim yapılarak muhatap ve iletişim düzeni netleştirilir. Bu tek adım, sorunsuz yürüyen bir sözleşmenin vefat nedeniyle tıkanmasını önler.
Yeni Müteahhitle Devam Etmek
Fesih sonrası mirasçıların önündeki en pratik soru, yarım yapının ne olacağıdır.
Fesih sonrası seçenekler
| Seçenek | Avantajı | Zorluğu |
|---|---|---|
| Yeni müteahhitle sözleşme | Yapı tamamlanır | Mevcut imalatın devri |
| Mirasçıların kendi tamamlaması | Kontrol tam | Finansman |
| Yarım yapıyla satış | Hızlı çıkış | Belirgin değer kaybı |
| Arsayı yıkıp sıfırdan | Temiz başlangıç | İmalat kaybı |
| Bekleyip değerlenmesini ummak | — | Yapı bozulur |
Son satır bir seçenek değil, bir riskin adıdır: açıkta bekleyen betonarme yapı zamanla bozulur, donatı korozyona uğrar ve tamamlama maliyeti her geçen yıl artar. Bu nedenle fesih kararı verildiğinde yapının akıbetine ilişkin karar da eş zamanlı alınmalıdır.
Yeni sözleşmede eski hatayı tekrarlamayın
Mirasçılar yeni bir müteahhitle anlaşırken, ilk sözleşmenin neden sorun çıkardığını gözden geçirmelidir. Yeni sözleşmede mutlaka bulunması gerekenler şunlardır: sözleşmenin tapuya şerh edilmesi, arsa paylarının kademeli devri (imalat seviyesine bağlı), gecikme hâlinde cezai şart ve açık bir fesih hükmü. Özellikle payların tamamının baştan devredilmemesi, bu dosyalarda yaşanan sorunun tekrarını büyük ölçüde önler.
Tek Cümlelik Özet
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi ölümle sona ermez; mirasçılara geçer. Ancak müteahhit işi bıraktığında atılacak adımlar birlikte hareket gerektirir ve her gecikme iki yönlü zarar doğurur: yapı bozulur, devredilen paylar elden çıkabilir. Bu nedenle bu dosyalarda sıra şudur — önce tapu kaydını okumak, sonra tedbir istemek, ardından ihtarname çekmek.
Sık Yapılan Hatalar
- İhtarname çekmeden dava açmak. Temerrüt koşulu oluşmaz.
- Tedbir istememek. Paylar üçüncü kişiye geçebilir.
- Şerh olup olmadığını kontrol etmemek. Tüm fesih stratejisi buna bağlıdır.
- Delil tespiti yaptırmamak. İmalat seviyesi yıllar sonra doğru belirlenemez.
- Mirasçılar arası tıkanmayı çözmemek. Süreç durur, yapı bozulur.
- Ruhsat süresini gözden kaçırmak. Yeniden ruhsat gerekebilir.
- Müteahhidin mali durumunu araştırmamak. Kazanılan dava tahsil edilemeyebilir.
- Uzlaşmayı hiç denememek. Dava yıllar sürer, yapı bekler.
- Vefatı müteahhide bildirmemek. Muhatap belirsizliği süreci kilitler.
- Yeni sözleşmede payların tamamını baştan devretmek. Aynı risk tekrarlanır.
📘 İlgili Rehberler
Sıkça Sorulan Sorular
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi ölümle sona erer mi?
Kural olarak hayır. Sözleşmeden doğan hak ve borçlar mal varlığı niteliği taşıdığından TMK m.599 uyarınca mirasçılara geçer.
Müteahhit işi bırakırsa ne yapılır?
Öncelikle temerrüde düşürülmesi ve süre verilmesi gerekir. TBK m.123-125 uyarınca verilen süre sonuçsuz kalırsa sözleşmeden dönme veya tazminat yoluna gidilebilir.
İhtar şart mı?
TBK m.123 uyarınca kural olarak borçluya uygun bir süre verilmesi gerekir. TBK m.124’te süre verilmesine gerek olmayan hâller sayılmıştır.
Fesih için tüm mirasçılar birlikte mi hareket eder?
Elbirliği mülkiyeti bulunduğundan TMK m.702 uyarınca birlikte hareket esastır. Anlaşma sağlanamazsa tereke temsilcisi atanması gündeme gelir.
Müteahhide devredilen tapular geri alınabilir mi?
Sözleşme feshedildiğinde, devredilen payların iadesi için tapu iptali ve tescil davası açılabilir. Somut olayın koşulları belirleyicidir.
Müteahhit üçüncü kişilere daire satmışsa ne olur?
Üçüncü kişilerin iyiniyeti ve tapu siciline güven ilkesi (TMK m.1023) çerçevesinde değerlendirme yapılır. Şerh bulunup bulunmadığı önem taşır.
Yapılan imalatın bedeli ödenir mi?
Sözleşmenin tasfiyesinde, yapılan imalatın değeri ile doğan zararlar karşılıklı olarak hesaplanır. Bilirkişi incelemesi gerekir.
Gecikme tazminatı istenebilir mi?
Sözleşmede cezai şart öngörülmüşse TBK m.179 vd. uyarınca talep edilebilir. Ayrıca gecikmeden doğan zararlar genel hükümlere göre istenir.
Ruhsat süresi dolarsa ne olur?
Yapı ruhsatının geçerlilik süresi imar mevzuatında düzenlenmiştir. Süre dolmadan yenileme yapılmazsa yeniden ruhsat alınması gerekebilir.
Yarım yapı için vergi doğar mı?
Emlak vergisi bakımından yapının durumu ve beyan yükümlülüğü ilgili mevzuata göre belirlenir. Bildirim yükümlülüğü ihmal edilmemelidir.
Müteahhidin alacaklıları arsaya haciz koyabilir mi?
Müteahhide devredilmiş paylar üzerinde onun alacaklıları takip yapabilir. Bu, arsa sahibi mirasçılar için ciddi bir risk oluşturur.
Sözleşme tapuya şerh edilmiş mi kontrol edilmeli mi?
Evet. Şerh, sözleşmeden doğan kişisel hakkın üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesini sağlar. Tapu kaydı mutlaka incelenmelidir.
Yeni müteahhitle devam edilebilir mi?
Mevcut sözleşme tasfiye edildikten sonra yeni bir sözleşme yapılabilir. Mirasçıların birlikte karar vermesi gerekir.
Dava hangi mahkemede açılır?
Taşınmazın aynına ilişkin taleplerde HMK m.12 uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.
Miras dosyanız için Ankara’dan hukuki destek
Av. Fatma Öztürk — Hukukçular Evi Ankara
