Miras Kalan Dairenin Deposu ve Otoparkı Kimin? Eklenti ve Ortak Yerlerin Paylaşımı

Eklenti mi ortak yer mi? Kaydınızı inceleyelim

Av. Fatma Öztürk — Hukukçular Evi Ankara

📞 0554 648 37 15

📞 Hemen Arayın💬 WhatsApp📋 Ön Değerlendirme

İkisi de ayrı devredilemez ama sebepleri farklı

Tablodaki dördüncü satır ilk bakışta şaşırtıcıdır: eklenti de ortak yer de ayrı devredilemez. Ancak sebepleri farklıdır. Eklenti devredilemez çünkü bağımsız bölümün bütünleyici parçasıdır ve onunla birlikte hareket eder. Ortak yer devredilemez çünkü zaten tüm maliklerin ortak kullanımındadır ve üzerinde bağımsız mülkiyet kurulamaz. Miras bakımından fark burada ortaya çıkar: eklenti, bağımsız bölümü alan mirasçıya geçer; ortak yer ise hiçbir mirasçıya özgülenemez.

634 s. Kat Mülkiyeti Kanunu m.2/b

Bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan yerlere (Eklenti), … denir.

634 s. Kat Mülkiyeti Kanunu m.6/1

Bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan kömürlük, su deposu, garaj, elektrik, hava gazı veya su saati yuvaları, tuvalet gibi eklentiler, ait olduğu bağımsız bölümün bütünleyici parçası sayılır ve o bölümün maliki, eklentilerin de tek başına maliki olur.

Belirleyici belge: onaylı proje

Bir alanın eklenti olup olmadığı, kullanım alışkanlığıyla değil onaylı mimari proje ve kat mülkiyeti kütüğüyle belirlenir. Yıllardır o depoyu kullanıyor olmak, orayı eklenti hâline getirmez. Miras dosyasında eklenti tartışması çıktığında yapılacak ilk iş, tapu müdürlüğünden kat mülkiyeti kütük kaydını ve ilgili belediyeden onaylı projeyi temin etmektir. Bu iki belge olmadan yürütülen tartışma sonuçsuz kalır.

Onaylı projeyi temin edelim, tartışma bitsin

Av. Fatma Öztürk — Hukukçular Evi Ankara

📞 0554 648 37 15

📞 Hemen Arayın💬 WhatsApp📋 Ön Değerlendirme

634 s. Kat Mülkiyeti Kanunu m.4 (ilgili kısım)

Ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilir. Aşağıda yazılı yerler ve şeyler bu Kanun gereğince her hâlde ortak yer sayılır: a) Temeller ve ana duvarlar, … taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar …, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lâvabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar, b) Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler sıcak ve soğuk hava tesisleri, c) Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri.

Otopark tartışmasının cevabı burada

Miras dosyalarında en sık çıkan tartışma otoparktır. Kanun ayrımı nettir: projede belirli bir bağımsız bölüme tahsis edilmiş garaj eklentidir ve o daireyle birlikte geçer. Buna karşılık ortak garaj KMK m.4’te açıkça ortak yer sayılmıştır ve hiçbir mirasçıya özgülenemez. Apartman girişindeki park yerleri çoğu zaman bu ikinci kategoriye girer; kullanım düzeni ise yönetim planı ve kat malikleri kurulu kararlarına göre belirlenir.

Değerleme raporunda eklenti belirtilmeli

Paylaşma davasında alınan bilirkişi raporunda, bağımsız bölümün eklentileriyle birlikte değerlendirilip değerlendirilmediği kontrol edilmelidir. Kapalı garajı ve deposu bulunan bir daire ile bunlar bulunmayan bir daire arasında ciddi değer farkı vardır. Rapor bu ayrımı yapmamışsa süresinde itiraz edilmeli ve kat mülkiyeti kütük kaydı ile onaylı proje sunularak ek rapor talep edilmelidir.

📄 Eklenti Tespiti ve Ortak Yere Müdahalenin Önlenmesi Dilekçesi Örneği

BÖLÜM 1 — PAYLAŞMA DAVASINDA EKLENTİ TESPİTİ TALEBİ

... ( ) SULH HUKUK MAHKEMESİ SAYIN HÂKİMLİĞİ'NE

DOSYA NO : 2026/... Esas

DAVACI  : ...
VEKİLİ  : Av. ...
DAVALILAR : Diğer mirasçılar

KONU : Dava konusu bağımsız bölümün EKLENTİLERİNİN TESPİTİ ve
değerlemenin eklentilerle birlikte yapılması taleplerimizdir.

AÇIKLAMALAR :

1. Müteveffa ... 'dan intikal eden ... ada ... parsel ... bağımsız
   bölüm numaralı taşınmaz, işbu paylaşma davasının konusudur.

2. Anılan bağımsız bölüme ait olduğu ileri sürülen ancak taraflar
   arasında ihtilaflı bulunan alanlar şunlardır:
   a) Bodrum katındaki ... numaralı DEPO,
   b) ... numaralı KAPALI GARAJ YERİ,
   c) ... alanı.

3. 634 sayılı KMK m.6/1 uyarınca "Bir bağımsız bölümün dışında olup,
   DOĞRUDAN DOĞRUYA O BÖLÜME TAHSİS EDİLMİŞ olan kömürlük, su deposu,
   GARAJ, ... gibi EKLENTİLER, ait olduğu bağımsız bölümün
   BÜTÜNLEYİCİ PARÇASI SAYILIR ve o bölümün maliki, eklentilerin de
   tek başına maliki olur."

4. Bir alanın eklenti olup olmadığı, fiilî kullanımla değil ONAYLI
   PROJE ve KAT MÜLKİYETİ KÜTÜK KAYDI ile belirlenir.

5. Buna karşılık 634 sayılı KMK m.4'te ORTAK GARAJLAR, genel
   kömürlük, çatı ve benzeri yerler HER HÂLDE ORTAK YER sayılmış olup,
   bunlar üzerinde bağımsız mülkiyet kurulamaz ve paylaşıma konu
   edilemez.

TALEP SONUCU :

1- ... Tapu Müdürlüğünden dava konusu bağımsız bölüme ait KAT
   MÜLKİYETİ KÜTÜK KAYDININ ve EKLENTİ KAYITLARININ celbine,

2- ... Belediye Başkanlığından ONAYLI MİMARİ PROJENİN celbine,

3- Yukarıda sayılan alanların EKLENTİ mi ORTAK YER mi olduğunun
   KEŞİF ve BİLİRKİŞİ incelemesiyle TESPİTİNE,

4- Bilirkişi raporunda bağımsız bölümün değerinin, EKLENTİLERİYLE
   BİRLİKTE hesaplanmasına,

5- Ortak yer niteliğindeki alanların PAYLAŞIMA DÂHİL EDİLMEMESİNE

karar verilmesini vekâleten arz ve talep ederiz.  .../.../2026

                                                    Davacı Vekili
                                                       Av. ...

──────────────────────────────────────────────────────────────

BÖLÜM 2 — ORTAK YERE MÜDAHALENİN ÖNLENMESİ DİLEKÇESİ

... ( ) SULH HUKUK MAHKEMESİ SAYIN HÂKİMLİĞİ'NE

DAVACI  : ...  (Kat maliki / mirasçı)
VEKİLİ  : Av. ...
DAVALI  : ...

KONU : Ortak yere yapılan müdahalenin ÖNLENMESİ, ESKİ HÂLE GETİRME
ve ECRİMİSİL istemlerimizdir.

AÇIKLAMALAR :

1. Müvekkil, ... ada ... parsel ... bağımsız bölüm numaralı
   taşınmazın müteveffa ... 'dan intikal eden payının maliki olup
   kat malikidir.

2. Davalı, anagayrimenkulün 634 sayılı KMK m.4 uyarınca ORTAK YER
   niteliğindeki ... alanını (bodrum / çatı arası / ortak garaj)
   .../.../.... tarihinden bu yana MÜNHASIRAN KULLANMAKTA ve
   buraya ... yapmıştır.

3. Ortak yerler üzerinde bağımsız mülkiyet kurulamaz; bu yerlerden
   yararlanma KMK m.16 uyarınca tüm kat maliklerine aittir.

4. KMK m.19 uyarınca kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına ve
   mimarî durumu ile güzelliğini titizlikle korumaya mecburdur;
   ortak yerlerde izinsiz değişiklik yapılamaz.

5. Davalıya .../.../2026 tarihli ihtarname gönderilmiş, müdahaleye
   son verilmesi istenmiş ancak sonuç alınamamıştır.

TALEP SONUCU :

1- Davalının ORTAK YERE MÜDAHALESİNİN ÖNLENMESİNE,

2- Yapılan değişikliklerin KALDIRILARAK ESKİ HÂLE GETİRİLMESİNE,

3- Haksız kullanım dönemi için ECRİMİSİLE hükmedilmesine,

4- KMK m.33 uyarınca gerekli önlemlerin alınmasına,

5- Yargılama giderleri ile vekâlet ücretinin davalıya
   yükletilmesine

karar verilmesini vekâleten arz ve talep ederiz.  .../.../2026

                                                    Davacı Vekili
                                                       Av. ...

Fiilî durum ile proje çelişirse

Uygulamada sık karşılaşılan bir tablo, fiilî kullanımın projeden farklı olmasıdır: projede ortak yer görünen bir alan yıllardır bir daire tarafından kullanılıyordur. Bu hâlde proje esas alınır; uzun süreli kullanım o alanı eklenti hâline getirmez. Ancak fiilî durum bir başka sorunu da işaret eder: projeye aykırılık, imar mevzuatı bakımından ayrıca değerlendirilmesi gereken bir husustur ve miras paylaşımı sırasında ortaya çıkması, mirasçılar için beklenmedik bir yükümlülük doğurabilir.

Diğer kat malikleri de taraf olabilir

Bir mirasçı apartmanın ortak yerini işgal ettiğinde, bu yalnızca aile içi bir mesele değildir. Diğer kat malikleri de KMK m.33 uyarınca hâkimin müdahalesini isteyebilir. Bu, miras uyuşmazlığında beklenmedik bir müttefik anlamına gelir: ortak yeri işgal eden mirasçıya karşı, diğer mirasçılar tek başına kalmaz. Aynı zamanda bir uyarıdır: mirasçılar kendi aralarında ortak yeri paylaşma yönünde anlaşsalar dahi, bu anlaşma diğer kat maliklerine karşı ileri sürülemez.

Arsa payı düşükse dönüşümde kayıp doğar

Kentsel dönüşüm ihtimali bulunan yapılarda arsa payı, dairenin bugünkü metrekaresinden daha belirleyici olabilir. Aynı büyüklükteki iki daireden arsa payı yüksek olan, dönüşüm sonrasında daha büyük bir bağımsız bölüm alır. Miras paylaşımında birden fazla daire varsa ve bunların arsa payları farklıysa, bu fark değerlemeye yansıtılmalıdır. Aksi hâlde eşit görünen bir paylaşım, dönüşüm gerçekleştiğinde belirgin bir eşitsizliğe dönüşür.

Eklenti bağımsız bölümden ayrı paylaşılamaz. Eklenti niteliğindeki bir depo veya otopark, tapuda ayrı bir bağımsız bölüm olarak görünmüyorsa, bağlı olduğu daireyle birlikte devrolur ve miras paylaşmasında ayrı bir kalem olarak dağıtılamaz. Buna karşılık ayrı bağımsız bölüm olarak tescilli bir otopark, kendi başına paylaşma konusudur. Bu nedenle ilk yapılacak iş, yönetim planı ve tapu kaydından bu yerin hangi kategoride olduğunu tespit etmektir.

Miras dosyanız için Ankara’dan hukuki destek

📞 0554 648 37 15

Av. Fatma Öztürk — Hukukçular Evi Ankara