Miras Kalan Dairede Kat Malikleri Kurulu: Mirasçılar Nasıl Oy Kullanır, Kim Temsil Eder? (KMK m.31)

Apartmanda bir daire dört kardeşe miras kalmıştır. Kat malikleri toplantısında yönetici sorar: “Bu daire kaç oy?” Mirasçılardan biri dörde bölünmüş pay üzerinden dört oy bekler, bir diğeri hiç gelmez. Kanunun cevabı ise nettir ve çoğu zaman şaşırtır: oy tektir.

Bu rehberin dayandığı mevzuat

Temel Kural: Bağımsız Bölüm Başına Bir Oy

Hükmün miras dosyalarındaki karşılığı üç maddede özetlenebilir:

• Oy hakkı arsa payına değil bağımsız bölüme bağlıdır.
• Bir daire kaç mirasçıya geçerse geçsin oy sayısı bir kalır.
• Mirasçılar içlerinden birine vekâlet vererek temsilci belirlemek zorundadır.

Oy sayısının hesaplanması

Temsilci Belirlemek: Zorunlu Adım

Temsilci belirlenmediğinde ortaya çıkan tablo şudur: yönetici hangi mirasçıyı muhatap alacağını bilemez, toplantıda dairenin oyu kullanılamaz veya kullanılan oy sonradan tartışma konusu olur.

Temsilci belirleme süreci

Bu adımlar arasında en çok atlanan üçüncüsüdür. Miras yoluyla malik değişikliği yöneticiye bildirilmediğinde, toplantı çağrıları vefat etmiş malik adına yapılmaya devam eder. Bu, hem mirasçıların toplantılardan habersiz kalmasına hem de alınan kararların geçerliliğinin tartışmalı hâle gelmesine yol açar.

Aidat: Oy Tek, Sorumluluk Müteselsil

Burada mirasçılar açısından çelişkili görünen bir durum ortaya çıkar. Oy hakkı bölünmez ve tektir; buna karşılık ortak gider borcunda sorumluluk müteselsildir.

Oy ve sorumluluğun karşılaştırması

Bu tablodaki asimetri pratikte şöyle görünür: dört mirasçının kurulda tek bir oyu vardır, ancak yönetici birikmiş aidatın tamamını içlerinden en ulaşılabilir olanından talep edebilir. Ödeyen mirasçı, diğerlerine payları oranında rücu etmek zorunda kalır.

Buna karşılık karar iptali hakkı bakımından durum tersine döner: KMK m.33 kapsamındaki başvuru hakkı her kat malikine ayrı ayrı tanınmıştır. Yani temsilci olumlu oy vermiş olsa dahi, diğer mirasçılar kendi adlarına karar iptali yoluna gidebilir.

BÖLÜM 1 — YÖNETİCİYE BİLDİRİM

... APARTMANI / SİTESİ YÖNETİCİLİĞİNE

Konu : Bağımsız bölümün miras yoluyla intikali, malik değişikliği ve
kat malikleri kurulunda temsil hakkında bildirimdir.

1. Yönetiminizde bulunan ... Apartmanı ... numaralı bağımsız bölümün
   maliki ...  (TC: ...), .../.../2026 tarihinde vefat etmiştir.

2. Anılan bağımsız bölüm, ... Sulh Hukuk Mahkemesinin 2026/... sayılı
   mirasçılık belgesi uyarınca aşağıda kimlikleri yazılı mirasçılara
   intikal etmiş ve .../.../2026 tarihinde tapuda tescil edilmiştir.

   MİRASÇILAR :
   Adı Soyadı            TC No           Pay Oranı
   ...................   ...........     ...../.....
   ...................   ...........     ...../.....
   ...................   ...........     ...../.....

3. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.31 uyarınca "Bir bağımsız bölümün
   birden ziyade maliki varsa, kat malikleri kurulunda bunları
   içlerinden vekâlet verecekleri birisi temsil eder."

4. Bu itibarla, kat malikleri kurulunda anılan bağımsız bölümü temsil
   etmek üzere aşağıdaki kişi belirlenmiştir:

   TEMSİLCİ : ...  (TC: ...)
   Adres    : ...
   Telefon  : ...
   E-posta  : ...

   Ekteki temsil belgesi tüm mirasçılarca imzalanmıştır.

5. Kat malikleri kurulu TOPLANTI ÇAĞRILARININ ve tüm bildirimlerin,
   temsilcinin yanı sıra AŞAĞIDAKİ ADRESLERE de yapılmasını talep
   ederiz:
   ...
   ...

6. Ortak gider ödemeleri ... IBAN numaralı hesaptan yapılacaktır.

7. Müteveffa adına birikmiş ortak gider borcu bulunması hâlinde,
   dökümünün tarafımıza bildirilmesini talep ederiz.

Gereğini bilgilerinize arz ederiz.                .../.../2026

Mirasçılar :
    ...                  ...                  ...
   (İmza)               (İmza)               (İmza)

EKLERİ : Mirasçılık belgesi, tapu kaydı, temsil belgesi

──────────────────────────────────────────────────────────────

BÖLÜM 2 — TEMSİL BELGESİ

KAT MALİKLERİ KURULUNDA TEMSİL BELGESİ

... Apartmanı ... numaralı bağımsız bölümün müşterek malikleri olarak,
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.31 uyarınca, kat malikleri kurulunda
anılan bağımsız bölümü temsil etmek ve oy kullanmak üzere
...  (TC: ...) 'ı YETKİLİ KILDIĞIMIZI beyan ederiz.

Bu yetki, aşağıdaki konuları KAPSAR :
- Olağan ve olağanüstü kat malikleri kurulu toplantılarına katılma,
- Bağımsız bölüm adına oy kullanma,
- Toplantı tutanaklarını imzalama.

Bu yetki, aşağıdaki konuları KAPSAMAZ ve bunlar için mirasçıların
AYRICA YAZILI MUVAFAKATİ aranır :
- Bağımsız bölümün devri, kiraya verilmesi veya üzerinde ayni hak
  kurulması,
- Anagayrimenkulün tamamının satışına ilişkin kararlar,
- Bağımsız bölüme mali yük getiren olağanüstü kararlar (... TL üzeri),
- Kentsel dönüşüm ve yeniden inşa kararları.

Tarih : .../.../2026

Malik                Malik                Malik
  ...                  ...                  ...
 (İmza)               (İmza)               (İmza)

NOT : Belgenin noterde düzenlenmesi veya imzalarının noterce
onaylanması, yönetim nezdinde ispat kolaylığı sağlar.

Yetkinin Sınırı: Nelere Karar Verilebilir?

Temsilci belirlemek, ona sınırsız yetki vermek anlamına gelmez. Kat malikleri kurulunda alınan bazı kararlar, bağımsız bölüm üzerinde ağır sonuçlar doğurur.

Temsil yetkisinin kapsamı

Karar İptali: Her Mirasçının Ayrı Hakkı

Kat malikleri kurulu kararlarına karşı başvuru bakımından süreler önemlidir:

Karar iptali başvurusunda süreler

Mirasçılar için buradaki kritik nokta şudur: temsilci toplantıya katılmış ve olumlu oy vermiş olsa dahi, diğer mirasçıların başvuru hakkı ayrıca değerlendirilir. Özellikle temsil yetkisinin kapsamını aşan bir karar alınmışsa, bu husus başvuruda ileri sürülebilir.

Adım Adım Yol Haritası

1. Tapu intikalini tamamlayın. Malik sıfatı buna bağlıdır.
2. Yöneticiye yazılı bildirimde bulunun. En sık atlanan adımdır.
3. Tebligat adreslerini bildirin. Çağrılar size ulaşmalıdır.
4. Temsilciyi belirleyin ve belgeleyin. KMK m.31 gereğidir.
5. Yetkinin sınırını yazın. Ağır kararlar için muvafakat şartı koyun.
6. Birikmiş aidat dökümünü isteyin. Ölüm öncesi borç tereke borcudur.
7. Ödeme düzenini kurun. Müteselsil sorumluluk vardır.
8. Toplantı tutanaklarını takip edin. Karar iptali süreleri işler.
9. Ağır kararlarda tüm mirasçıların katılımını sağlayın.
10. Anlaşma sağlanamıyorsa paylı mülkiyete geçin. Süreç kolaylaşır.

Mirasçı Yönetici Olabilir mi?

Uygulamada sorulan bir başka soru, mirasçılardan birinin apartman yöneticisi seçilip seçilemeyeceğidir.

Hüküm yöneticinin kat maliklerinden biri olmasını zorunlu tutmaz; dışarıdan da seçilebilir. Mirasçı bakımından ise şu ayrımlar gözetilmelidir:

Yönetici seçilme ehliyeti

Dairede Kiracı Varsa

Miras kalan daire kiraya verilmişse, kat malikleri kurulu bakımından ek sorular doğar.

Kiracılı bağımsız bölümde durum

Buradaki pratik risk şudur: mirasçılar daireyi kiraya vermiş ve aidatın kiracı tarafından ödeneceğini kararlaştırmıştır. Kiracı ödemeyi aksatırsa, yönetici malik sıfatındaki mirasçılara yönelir. Kira sözleşmesindeki iç düzenleme, yönetime karşı ileri sürülemez.

Dahası, ortak gider alacakları için KMK m.22 uyarınca bağımsız bölüm üzerinde kanuni ipotek hakkı bulunur. Yani kiracının ödemediği aidat, sonuçta mirasçıların taşınmazı üzerinde bir yük olarak birikir. Bu nedenle kiracılı miras dairelerinde aidat ödemeleri düzenli olarak kontrol edilmelidir.

Ölüm Öncesi Birikmiş Aidat Borcu

Miras kalan dairelerde sık karşılaşılan bir tablo, müteveffanın ödenmemiş aidat borcu bırakmış olmasıdır. Bu borç iki yönlü bir sorun doğurur.

Aidat borcunda dönem ayrımı

Bu ayrım, mirasın reddi kararı verilirken önem kazanır. Ölüm öncesi birikmiş aidat tereke borcudur ve ret hâlinde mirasçılara yansımaz. Buna karşılık miras kabul edildikten sonra doğan aidat, mirasçıların kendi malik sıfatlarından kaynaklanan borçlarıdır.

Toplantı ve Karar Yeter Sayısı

Mirasçıların oy hesabını doğru yapabilmesi için kurulun genel karar mekanizmasını da bilmesi gerekir. Kat Mülkiyeti Kanununun 30. maddesi uyarınca kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir. İlk toplantıda yeter sayı sağlanamazsa ikinci toplantı için özel bir düzen işler.

Burada mirasçılar için önemli olan husus şudur: yeter sayı hesabında bir bağımsız bölüm tek bir malik gibi değerlendirilir. Dört mirasçının bulunması, toplantı yeter sayısını dört kat artırmaz. Aynı şekilde arsa payı da bölünmez; bağımsız bölümün arsa payı bütün olarak hesaba katılır.

Bazı kararlar ise nitelikli çoğunluk gerektirir. Anagayrimenkulün ortak yerlerinde yapılacak faydalı ve lüks işlerde, yönetim planının değiştirilmesinde ve kanunda sayılan diğer hâllerde farklı yeter sayılar aranır. Mirasçılar bu tür kararlarda tek oyla temsil edildiklerinden, temsilcinin kararı doğrudan bağımsız bölümün tamamını bağlar.

Sık Yapılan Hatalar

• Pay oranının oy gücü sağladığını sanmak. Bağımsız bölüm başına tek oy vardır.
• Malik değişikliğini yöneticiye bildirmemek. Çağrılar ulaşmaz.
• Temsilci belirlememek. Oy kullanılamaz veya tartışmalı hâle gelir.
• Temsil yetkisinin sınırını yazmamak. Ağır kararlar için sorun doğar.
• Aidatta müteselsil sorumluluğu bilmemek. Tamamı bir kişiden istenebilir.
• Birikmiş borcu sorgulamamak. KMK m.22 kanuni ipoteği vardır.
• Karar iptali sürelerini kaçırmak. Bir ay ve altı aylık süreler işler.
• Kentsel dönüşüm kararında tek imzayla hareket etmek. Tüm mirasçılar gerekir.

Sıkça Sorulan Sorular

Bir daire birkaç mirasçıya geçtiğinde kaç oy vardır?

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 31. maddesi uyarınca her kat maliki arsa payı oranına bakılmaksızın bir tek oy hakkına sahiptir. Bir bağımsız bölümün birden ziyade maliki varsa, kat malikleri kurulunda bunları içlerinden vekâlet verecekleri birisi temsil eder.

Temsilci belirlenmezse ne olur?

Aynı madde uyarınca kat maliklerinden biri ehliyetsiz ise onu kanuni mükellefi temsil eder. Birden fazla malik temsilci belirlemezse, oy kullanımında sorun doğar ve alınan kararın geçerliliği tartışmalı hâle gelebilir.

Temsilci nasıl belirlenir?

Malikler içlerinden birine vekâlet vererek temsilci belirler. Uygulamada bu, yazılı bir belgeyle veya noter vekâletnamesiyle yapılır ve yöneticiye sunulur.

Bir kişinin birden fazla dairesi varsa?

KMK m.31 uyarınca bir kişi, oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. Ancak kırk ve daha az sayıdaki kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda bir kişi en fazla iki kişiye vekâlet edebilir.

Mirasçılar kendi aralarında anlaşamazsa?

Elbirliği mülkiyeti devam ettiği sürece birlikte hareket esastır. Anlaşma sağlanamıyorsa TMK m.644 uyarınca paylı mülkiyete geçiş veya TMK m.640 uyarınca tereke temsilcisi atanması yoluna gidilebilir.

Aidat borcundan kim sorumlu?

Kat Mülkiyeti Kanununun 20. maddesi uyarınca kat malikleri ortak giderlere katılmakla yükümlüdür. Bir bağımsız bölümün birden fazla maliki varsa, ortak gider borcundan müteselsilen sorumlu olurlar.

Yönetici mirasçılardan birini muhatap alabilir mi?

Müteselsil sorumluluk bulunduğundan yönetici, borcun tamamını maliklerden birinden talep edebilir. Ödeyen mirasçı diğerlerine payları oranında rücu edebilir.

Toplantı çağrısı kime yapılır?

Çağrının tüm maliklere yapılması gerekir. Miras yoluyla malik değişikliği yöneticiye bildirilmemişse, çağrı eski malik adına yapılabilir ve bu durum karar iptali sebebi oluşturabilir.

Malik değişikliği yöneticiye bildirilmeli mi?

Bildirilmelidir. Kat Mülkiyeti Kanununun 20. maddesi ve uygulama gereği, malik değişikliğinin yönetime bildirilmesi hem çağrıların doğru yapılması hem de aidat takibi bakımından gereklidir.

Mirasçı kiracıysa oy kullanabilir mi?

Kat Mülkiyeti Kanununun 31. maddesi uyarınca oy hakkı kat malikine aittir. Kiracı, kural olarak kat malikleri kurulunda oy kullanamaz; ancak malik adına vekâleten katılım mümkündür.

Karara katılmayan mirasçı ne yapabilir?

Kat Mülkiyeti Kanununun 33. maddesi uyarınca kat maliklerinden her biri, kurul kararlarına karşı sulh hukuk mahkemesine başvurabilir. Toplantıya katılmayan malik için süre, kararın kendisine tebliğinden itibaren işler.

Karar iptali davasında süre nedir?

Aynı madde uyarınca toplantıya katılan ancak karara olumsuz oy veren kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay, toplantıya katılmayan kat maliki ise öğrenmesinden başlayarak bir ay ve her hâlde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde başvurabilir.

Kat irtifakında da aynı kurallar geçerli mi?

Kat Mülkiyeti Kanununun 17. maddesi ve devamı uyarınca kat irtifakı sahipleri hakkında da kat malikleri kuruluna ilişkin hükümler kıyasen uygulanır.

Ortak gider borcu tapuda takip edilir mi?

Kat Mülkiyeti Kanununun 22. maddesi uyarınca ortak gider alacakları için kat maliklerinin bağımsız bölümleri üzerinde kanuni ipotek hakkı bulunur. Bu, alacağın güvencesini oluşturur.