Miras Kalan Evde Kiracı Var: Mirasçılar Tahliye Edebilir mi? Bir Ay ve Altı Ay Kuralı (TBK m.351)

Miras kalan dairede oturan bir kiracı varsa mirasçıların ilk düşüncesi genellikle şudur: “Ev artık bizim, kiracı çıksın.” Sözleşme ölümle sona ermediği için bu kendiliğinden olmaz. Ancak kanun mirasçılara bir yol tanır ve bu yolun süreleri çok kısadır.

Bu rehberin dayandığı mevzuat

Önce Kural: Sözleşme Devam Eder

Bu hüküm satış için düzenlenmiş gibi görünse de, sonuç miras bakımından da aynıdır. TMK m.599 uyarınca kira sözleşmesinden doğan hak ve borçlar külli halefiyet gereği mirasçılara geçer.

Ölümün kira ilişkisine etkisi

Tahliye Yolu: TBK m.351

Hükümdeki anahtar ifade “kiralananı sonradan edinen kişi”dir. Bu ifadenin kapsamı, edinme biçimine göre daraltılmamıştır: satış, bağış, trampa, cebri icra yoluyla satış ve miras yoluyla intikal, edinme sayılır.

Madde iki ayrı ve bağımsız yol öngörür.

TBK m.351’in iki yolu

Miras Dosyasına Özgü Zorluk: Birlikte Hareket

Tahliye yolunun en zor kısmı hukuki değil pratiktir: mirasçılar birden fazladır ve birlikte hareket etmeleri gerekir.

Birden fazla mirasçıda bildirim usulü

Bu tablo, tahliye planlayan mirasçılar için bir uyarı niteliğindedir: bir aylık süre, mirasçıların kendi aralarında anlaşma süresi değildir. Diğer mirasçılara ulaşılamıyor veya biri karşı çıkıyorsa süre yine de işler. Bu nedenle vefat sonrası ilk günlerde kiracılı taşınmaz varsa, mirasçılar arasında hızlı bir mutabakat sağlanmalıdır.

Anlaşma sağlanamıyorsa TMK m.644 uyarınca paylı mülkiyete geçiş değerlendirilmelidir. Paylı mülkiyette pay ve paydaş çoğunluğuyla hareket edilebildiğinden, tek bir mirasçının direnci süreci tıkamaz.

Gereksinimin İspatı

Süreler tutturulsa dahi dava, gereksinimin ispatına bağlıdır. Uygulamada ileri sürülen gereksinimin gerçek, samimi ve zorunlu nitelikte olması aranır.

Gereksinim iddialarının değerlendirilmesi

İHTARNAME

KEŞİDECİLER : 1- ...  (TC: ...)
              2- ...  (TC: ...)
              3- ...  (TC: ...)
              (Müteveffa ... 'nın mirasçıları — TÜMÜ)
VEKİLİ      : Av. ...

MUHATAP     : ...  (Kiracı)
              Adres: ... (kiralanan taşınmaz)

KONU : Taşınmazın miras yoluyla edinildiğinin ve TBK m.351 uyarınca
konut gereksinimi sebebiyle kira sözleşmesinin sona erdirileceğinin
bildirilmesidir.

AÇIKLAMALAR :

1. Kiracısı bulunduğunuz ... ili ... ilçesi ... mahallesi ... ada ...
   parsel ... bağımsız bölüm numaralı taşınmazın maliki ...  (TC: ...),
   .../.../2026 tarihinde vefat etmiştir.

2. Anılan taşınmaz, ... Sulh Hukuk Mahkemesinin 2026/... sayılı
   mirasçılık belgesi uyarınca müvekkillere intikal etmiş ve
   .../.../2026 tarihinde tapuda müvekkiller adına TESCİL EDİLMİŞTİR.
   Tapu kaydı ekte sunulmuştur.

3. 6098 sayılı TBK m.310 uyarınca "Sözleşmenin kurulmasından sonra
   kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, YENİ MALİK KİRA
   SÖZLEŞMESİNİN TARAFI OLUR." Bu itibarla kira sözleşmesi devam
   etmekte olup, kiraya veren sıfatı müvekkillere geçmiştir.

4. Bundan böyle kira bedellerinin aşağıdaki hesaba yatırılması
   gerekmektedir:
   Hesap sahibi : ...
   IBAN         : TR ...

5. GEREKSİNİM BİLDİRİMİMİZ :

   Müvekkillerden ...  (TC: ...) hâlen ... adresinde KİRACI olarak
   ikamet etmekte olup, kendisi ve ailesi için konut gereksinimi
   bulunmaktadır. Müvekkilin kendi kira sözleşmesi ekte sunulmuştur.

6. Bu itibarla, 6098 sayılı TBK m.351/1 uyarınca "Kiralananı sonradan
   edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği
   bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri
   gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, EDİNME TARİHİNDEN
   BAŞLAYARAK BİR AY İÇİNDE durumu kiracıya YAZILI OLARAK BİLDİRMEK
   koşuluyla, kira sözleşmesini ALTI AY SONRA açacağı bir davayla sona
   erdirebilir."

7. İşbu ihtarname, anılan bir aylık süre içinde tarafınıza tebliğ
   edilmek üzere keşide edilmektedir.

TALEBİMİZ :

a) Taşınmazın müvekkillere intikal ettiğinin ve kiraya veren sıfatının
   müvekkillere geçtiğinin BİLGİNİZE alınması,

b) Kira bedellerinin yukarıda belirtilen hesaba yatırılması,

c) Müvekkillerin KONUT GEREKSİNİMİ sebebiyle kira sözleşmesinin sona
   erdirileceğinin ve edinme tarihinden itibaren ALTI AY sonra tahliye
   davası açılacağının bilinmesi,

d) Anılan süre içinde taşınmazın rızaen TAHLİYE EDİLMESİ

hususlarını ihtaren bildiririz.                   .../.../2026

                                                Keşideciler Vekili
                                                      Av. ...

EKLERİ :
1- Mirasçılık belgesi
2- Tapu kaydı (tescil tarihini gösterir)
3- Vefat belgesi
4- Gereksinimi gösterir belgeler
5- Vekâletname

NOT : Bildirimin, kiralananı edinen TÜM MİRASÇILAR tarafından yapılması
ve BİR AYLIK SÜRE İÇİNDE kiracıya TEBLİĞ EDİLMİŞ olması gerekir.
Tebligat parçası mutlaka saklanmalıdır.

Diğer Tahliye Sebepleri

Gereksinim tek yol değildir. Kiracıdan kaynaklanan sebepler de mirasçılar tarafından ileri sürülebilir.

Mirasçıların kullanabileceği tahliye sebepleri

Bunlar arasında pratik değeri en yüksek olanı kira ödenmemesidir. Miras sürecinde kiracılar çoğu zaman ödeme yapılacak hesabı bilmedikleri gerekçesiyle ödemeyi durdurur. Bu durumda mirasçıların yapması gereken, hesabı yazılı olarak bildirmek ve ödeme yapılmazsa usulüne uygun ihtar çekmektir.

Adım Adım Yol Haritası

1. Kira sözleşmesini bulun. Süresi, bedeli ve tarafları belirleyin.
2. Mirasçılık belgesini ve tapu intikalini tamamlayın. Edinme tarihi bu işlemle sabitlenir.
3. Kiracıya malik değişikliğini bildirin. Ödeme hesabını yazılı olarak verin.
4. Tahliye isteniyorsa mirasçılar arasında hemen mutabakat sağlayın. Bir ay işliyor.
5. İhtarnameyi tüm mirasçılar adına keşide edin. Eksik bildirim geçersizdir.
6. Tebliğ tarihini takip edin. Gönderme değil tebliğ esastır.
7. Gereksinim belgelerini toplayın. Samimiyeti gösterecek delil şarttır.
8. Altı ayı bekleyin, sonra dava açın. Erken dava reddedilir.
9. Arabuluculuğa başvurun. Dava şartıdır.
10. Kira alacağını ayrıca takip edin. Ölüm öncesi ve sonrası ayrı hesaplanır.

Takvim Örneği: Süreler Nasıl İşler?

Süreler soyut kaldığında kaçırılır. Somut bir takvim üzerinde görmek, hangi tarihte ne yapılması gerektiğini netleştirir.

Örnek tahliye takvimi

Bu takvimde kritik satır 19 Marttır. İhtarname 12 Mart’ta gönderilmiş olsa da belirleyici olan tebliğ tarihidir. Tebliğ 5 Nisan’dan sonraya sarksaydı, TBK m.351/1 yolu kapanacak ve mirasçılar sözleşme süresinin bitmesini beklemek zorunda kalacaktı.

Kiracının Konumu ve Hakları

Tablonun diğer yüzünde kiracı vardır ve onun da hukuken korunan bir konumu bulunur. Mirasçıların bu tarafı bilmesi, gereksiz davalardan kaçınmayı sağlar.

Kiracının hakları ve savunmaları

Son satır özel bir durumu işaret eder: hem malikin hem kiracının vefat ettiği hâller. Kiracının ölümünde kira sözleşmesi bakımından ayrı bir düzen işler ve sözleşme kural olarak kiracının mirasçılarına geçer. Bu hâlde mirasçı malikler, karşılarında kiracının mirasçılarını bulur ve tahliye süreci iki tereke arasında yürür.

Uygulamada en verimli yol çoğu zaman dava değil anlaşmadır. Kiracıya makul bir taşınma süresi ve kolaylık sunulduğunda, aylar sürecek bir yargılama ve arabuluculuk süreci yaşanmadan taşınmaz boşaltılabilir. Tahliye davası, anlaşma sağlanamadığında başvurulacak son yoldur.

Kira Alacağının Takibi

Tahliye tek başına yeterli değildir; birikmiş kiraların da tahsil edilmesi gerekir. Burada iki dönem ayrımı yeniden karşımıza çıkar.

Kira ilişkisinden doğan alacakların dönemi

Takip yolu bakımından üç seçenek vardır ve seçim, amaca göre yapılmalıdır:

• İlamsız icra takibi. Yalnızca kira alacağının tahsili amaçlanıyorsa hızlı yoldur.
• Tahliye talepli icra takibi (İİK m.269 vd.). Hem alacak hem tahliye tek dosyada istenir; kira ödenmemesi hâlinde etkili bir yoldur.
• Sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası. Gereksinim gibi sebeplere dayanılıyorsa bu yol kullanılır.

Elbirliği mülkiyeti sürdüğü sürece kira alacağının takibinde de mirasçıların birlikte hareket etmesi gerekir. Bu, tahliye bildiriminde olduğu gibi burada da tıkanma yaratabilir. Paylı mülkiyete geçiş, hem tahliye hem alacak takibi bakımından süreci belirgin biçimde kolaylaştırır.

Kira Sözleşmesi Tapuya Şerh Edilmişse

Nadir görülse de önemli bir istisna vardır: kira sözleşmesinin tapu kütüğüne şerh edilmiş olması. Şerh, kira ilişkisini sonraki maliklere karşı da ileri sürülebilir kılar ve mirasçıların hareket alanını daraltır.

Bu hâlde mirasçılar, TBK m.351’deki gereksinim yolunu kullanmakta güçlükle karşılaşır; şerhin sağladığı koruma nedeniyle kiracının konumu güçlenir. Bu nedenle miras kalan taşınmazda kiracı bulunduğunda, tahliye planlanmadan önce tapu kaydındaki takyidatlar mutlaka incelenmelidir. Kayıtta kira şerhi görülüyorsa, izlenecek strateji baştan farklı kurulmalıdır.

Sık Yapılan Hatalar

• Sözleşmenin ölümle bittiğini sanmak. TBK m.310 uyarınca yeni malik taraf olur.
• Bir aylık bildirim süresini kaçırmak. Sonradan giderilemez.
• İhtarnameyi geç tebliğ ettirmek. Gönderme tarihi değil tebliğ tarihi esastır.
• Bildirimi tek mirasçı adına yapmak. Tüm edinenlerin katılımı aranır.
• Altı ayı beklemeden dava açmak. Dava süresinde açılmamış sayılır.
• Arabuluculuğu atlamak. Dava şartı eksikliğinden reddedilir.
• Ödeme hesabını bildirmemek. Kiracıya haklı gerekçe doğurur.
• Yeniden kiralama yasağını göz ardı etmek. TBK m.355 sonuç doğurur.

Sıkça Sorulan Sorular

Miras bırakanın kira sözleşmesi ölümle sona erer mi?

Hayır. TMK m.599 uyarınca kira sözleşmesinden doğan hak ve borçlar külli halefiyet gereği mirasçılara geçer. Mirasçılar kiraya veren konumuna gelir; yeni bir sözleşme yapılmasına gerek yoktur.

Mirasçılar yeni malik sayılır mı?

Evet. TBK m.351 hükmü kiralananın herhangi bir yolla edinilmiş olmasını arar; taşınmazın miras yoluyla intikali de bu kapsamda değerlendirilir. Satış, bağış ve miras bakımından edinme aynı sonucu doğurur.

Tahliye için hangi yollar var?

TBK m.351 iki ayrı yol öngörür. Birincisi, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapıp altı ay sonra dava açmaktır. İkincisi, sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açmaktır.

Bir aylık bildirim süresi ne zaman başlar?

Edinme tarihinden başlar. Miras yoluyla intikalde uygulamada tapuda tescil tarihi esas alınmaktadır. Bildirimin bu süre içinde kiracıya tebliğ edilmiş olması gerekir.

Bildirim süresinde tebliğ edilmezse ne olur?

Yargıtay uygulamasında, edinmeyi izleyen bir ay içinde bildirimin tebliğinin zorunlu olduğu ve bu eksikliğin sonradan giderilemeyeceği kabul edilmektedir. Süresinde tebliğ edilmeyen ihtara dayanan dava süresinde açılmamış sayılır.

Bildirim nasıl yapılır?

Yazılı olması gerekir; noter aracılığıyla yapılması ispat bakımından en güvenli yoldur. Bildirimde taşınmazın edinildiği, gereksinim bulunduğu ve sözleşmenin sona erdirilmek istendiği belirtilmelidir.

Birden fazla mirasçı varsa bildirimi kim yapar?

Kiralananı edinen birden fazla kişi varsa bildirimin bunların tümü tarafından yapılması gerekir. Paylı mülkiyette ise bildirimin pay ve paydaş çoğunluğu sağlanarak yapılması aranmaktadır.

Gereksinim nasıl ispatlanır?

İleri sürülen gereksinimin gerçek, samimi ve zorunlu nitelikte olması gerekir. Kiralananı kullanma isteği tek başına yeterli olmayıp, ihtiyacın hayatın olağan akışı içinde makul ve gerekli olması aranır.

Kimin ihtiyacı için tahliye istenebilir?

TBK m.351 uyarınca yeni malik; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya iş yeri gereksinimi sebebiyle tahliye isteyebilir.

İkinci yol ne zaman kullanılır?

Bir aylık bildirim süresi kaçırılmışsa ikinci yol devreye girer: sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açılabilir. Bu yolda önceden bildirim şartı aranmaz.

Tahliye davasında arabuluculuk zorunlu mu?

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Anlaşamama son tutanağının dava dilekçesine eklenmesi gerekir.

Kiracının ödemediği kiralar ne olur?

Ölüm tarihinden önceki dönem kiraları terekeye ait alacaktır. Ölümden sonraki dönem kiraları ise mirasçılara payları oranında aittir. İkisi ayrı ayrı takip edilir.

Kiracı depozitoyu kimden ister?

Depozito borcu da külli halefiyet gereği mirasçılara geçer. Sözleşme sona erdiğinde kiracı, koşulları varsa depozitonun iadesini mirasçılardan talep eder.

Mirasçılar kira sözleşmesini yenilemek zorunda mı?

Hayır. Mevcut sözleşme hukuken geçerliliğini korur ve yeni sözleşme yapılmasına gerek bulunmaz. Ancak kiracıya malik değişikliğinin ve ödeme yapılacak hesabın bildirilmesi uygulamada yararlıdır.