Müteahhide İhtarname Örneği 2026: İnşaatı Durduran Yükleniciye Süre Verme, Sözleşmeden Dönme ve Fesih İhtarı (TBK m.117, 123-125, 473, 179; Word ve PDF)

İnşaatı durduran müteahhide gönderilecek ihtarname, yarım kalan inşaat dosyasında atılan ilk ve en belirleyici hukuki adımdır. İhtarname üç iş görür: yükleniciyi temerrüde düşürür veya temerrüdü belgeler (TBK m.117), işin tamamlanması için kanunun aradığı uygun süreyi verir (TBK m.123) ve süre dolduğunda kullanılacak seçimlik hakkı ile cezai şart çekincesini kayda geçirir (TBK m.125, m.179/2). Teslim tarihi geçmemiş olsa bile işin zamanında bitirilemeyeceği açıkça anlaşılıyorsa teslim günü beklenmeden dönme hakkı doğar (TBK m.473/1); yapım sırasında sözleşmeye aykırı imalat görülüyorsa ayrı bir ihtarla işin devamının masrafı yükleniciye ait olmak üzere üçüncü kişiye verileceği bildirilir (TBK m.473/2). Süre dolduktan sonra ifadan vazgeçildiğinin “hemen” bildirilmesi gerekir; bu da çoğu dosyada ikinci bir ihtarnameyi zorunlu kılar. İhtarnameler noter aracılığıyla gönderilir (Noterlik K. m.60/7) ve Tebligat Kanunu’na göre tebliğ edilir (Tebligat K. m.1). Bu sayfada, hukuki dayanakları madde madde gösterilmiş ve Word ile PDF olarak indirilebilen bir süre verme ve dönme ihtarnamesi örneği ile 473/2 ihtarı ve dönme beyanı için iki kısa örnek yer almaktadır.

İhtarname Ne İşe Yarar? Üç Hukuki Görev

Muaccel bir borcun borçlusu alacaklının ihtarıyla temerrüde düşer; borcun ifa edileceği gün birlikte belirlenmişse bu günün geçmesiyle temerrüt kendiliğinden gerçekleşir (TBK m.117). Teslim tarihi sözleşmede açıkça yazılı olan bir kat karşılığı inşaatta yüklenici, bu tarihin geçmesiyle zaten temerrüde düşmüştür. Bu durumda ihtarnamenin asıl işlevi temerrüdü doğurmak değil, Kanunun seçimlik haklara bağladığı süreyi vermek ve seçilecek yolu kayda geçirmektir.

Karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde taraflardan biri temerrüde düştüğünde diğeri, borcun ifası için uygun bir süre verebilir veya hâkimden süre verilmesini isteyebilir (TBK m.123). Süre içinde ifa gerçekleşmezse alacaklı; ifa ve gecikme tazminatı isteyebilir ya da ifadan ve gecikme tazminatından vazgeçtiğini hemen bildirerek ifa edilmemeden doğan zararın giderilmesini isteyebilir veya sözleşmeden dönebilir (TBK m.125). Temerrüde düşen borçlu, kusursuzluğunu ispat etmedikçe geç ifadan doğan zararı da giderir (TBK m.118).

Kanun bazı hâllerde süre verilmesini gerekli görmez: borçlunun durumundan veya tutumundan süre vermenin etkisiz olacağı anlaşılıyorsa, temerrüt nedeniyle ifa alacaklı için yararsız kalmışsa veya ifanın belirli bir sürede gerçekleşmemesi hâlinde artık kabul edilmeyeceği sözleşmeden anlaşılıyorsa (TBK m.124). Şantiyeyi tamamen terk etmiş bir yüklenici için birinci bent ileri sürülebilir; ancak bu bir değerlendirme sorunudur ve yüklenici ileride süre verilmediğini savunabilir. İhtiyat gereği süre vermek, bu tartışmayı baştan ortadan kaldırır.

Hangi İhtarnameyi Göndermelisiniz?

Yarım kalan bir inşaatta tek bir ihtarname kalıbı her dosyaya uymaz. Gönderilecek ihtarname, inşaatın durumuna ve arsa sahibinin sözleşmeyi sürdürmek mi yoksa sona erdirmek mi istediğine göre seçilir.

Göndermeden Önce: Delil, Tapu ve Vekâlet

İhtarname göndermek yükleniciyi harekete geçirir. Bu nedenle bazı adımların ihtardan önce tamamlanması gerekir. İlki, şantiyenin bugünkü durumunun belgelenmesidir. Taraflardan her biri ileride açacağı davada ileri süreceği bir vakıanın tespiti için keşif ve bilirkişi incelemesi yapılmasını isteyebilir; delilin hemen tespit edilmemesi hâlinde kaybolacağı veya ileri sürülmesinin önemli ölçüde zorlaşacağı ihtimali varsa hukuki yarar var sayılır (HMK m.400). Dava açılmadan önce tespit, esas davaya bakacak mahkemeden veya taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden istenir; noterlerin vakıa tespitine ilişkin hükümleri saklıdır (HMK m.401). Noterler de bir şeyin veya bir yerin hâl ve şeklini tespit edebilir (Noterlik K. m.61). İhtarnamede bu tespite atıf yapılması, yüklenicinin “işe devam ediyordum” savunmasını baştan zayıflatır.

İkincisi tapu kaydıdır. Yükleniciye arsa payı devredilmişse ve yüklenici bu payları üçüncü kişilere satabilecek durumdaysa, ihtarname bu satışları hızlandırabilir. Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak hak kazanan üçüncü kişinin kazanımı korunur (TMK m.1023). Böyle bir risk varsa, uyuşmazlık konusu hakkında mevcut durumda meydana gelebilecek bir değişme nedeniyle hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşacağından endişe edilmesi hâlinde ihtiyati tedbir istenebilir (HMK m.389); tedbir dava açılmadan önce esas hakkında görevli ve yetkili mahkemeden talep edilir (HMK m.390). Üçüncüsü vekâletnamelerdir: vekâlet veren vekâleti her zaman tek taraflı olarak sona erdirebilir (TBK m.512). Azlin ihtarnameden önce veya onunla aynı gün yapılması, yüklenicinin ihtarı aldıktan sonra arsa sahibi adına işlem yapmasını engeller. Bu adımların ayrıntısı yarım kalan inşaat merkezimizde anlatılmıştır.

Uygun Süre Ne Kadar Olmalı?

Kanun “uygun süre” der ve gün sayısı belirlemez (TBK m.123). Sürenin uygunluğu, kalan işin niteliği ve miktarı, sözleşmede ihtar için bir süre öngörülüp öngörülmediği ve yüklenicinin o ana kadarki tutumu birlikte değerlendirilerek belirlenir. Burada iki hata yapılır. Birincisi, kalan işin tamamlanmasının fiilen imkânsız olduğu kadar kısa bir süre vermektir; yüklenici bu durumda sürenin uygun olmadığını savunur. İkincisi, işin tamamının bitirilmesini süreye bağlamaktır; oysa durmuş bir inşaatta makul olan, işe fiilen ve sözleşmedeki iş programına uygun şekilde devam edilmesinin ve tamamlanma takviminin yazılı olarak bildirilmesinin istenmesidir.

Taraflar uygun sürenin ne olduğu konusunda anlaşamazsa Kanun bir yol daha gösterir: süre verilmesi hâkimden istenebilir (TBK m.123). Sözleşmede ihtar ve süre için bir hüküm varsa öncelikle o hükme uyulmalıdır. Örnekteki ihtarnamede süre köşeli parantezle boş bırakılmıştır; bu süre dosyanın özelliklerine göre doldurulmalıdır.

Müteahhide İhtarname Örneği: Süre Verme ve Aksi Hâlde Dönme

Aşağıdaki örnek, inşaatı durduran yükleniciye sözleşmeyi ayakta tutma iradesiyle son bir süre veren ve süre içinde işe dönülmezse seçimlik hakların kullanılacağını bildiren bir ihtarnamedir. Köşeli parantez içindeki seçeneklerden dosyaya uyan bırakılmalıdır. Vekâlet verilmemişse beşinci husus çıkarılmalıdır.

Sözleşmeye Aykırı İmalat İçin TBK m.473/2 İhtarı

İnşaat durmamış ama projeye veya sözleşmeye aykırı yürütülüyorsa farklı bir ihtar gerekir. Meydana getirilmesi sırasında eserin yüklenicinin kusuru yüzünden ayıplı veya sözleşmeye aykırı olarak meydana getirileceği açıkça görülüyorsa, iş sahibi bunu önlemek üzere vereceği uygun bir süre içinde ayıbın veya aykırılığın giderilmesini, aksi takdirde hasar ve masrafları yükleniciye ait olmak üzere onarımın veya işe devamın üçüncü bir kişiye verileceğini ihtar edebilir (TBK m.473/2). Bu ihtar sözleşmeyi sona erdirmez; tersine sözleşmeyi ayakta tutarak işin doğru yapılmasını sağlar. Üçüncü kişiye yaptırılan işin masrafı sonradan yükleniciden istenir.

Süre Dolduktan Sonra: Dönme veya Fesih Beyanı

Süre içinde işe dönülmezse Kanun, ifadan ve gecikme tazminatından vazgeçildiğinin hemen bildirilmesini ister (TBK m.125). Bu nedenle süre dolduktan sonra beklemeden ikinci bir ihtarname gönderilmesi gerekir; ilk ihtarnamede “süre içinde ifa edilmezse sözleşmeden dönmüş sayılırım” şeklinde koşullu bir beyan yer alsa bile, sürenin sonunda seçimin açıkça bildirilmesi tartışmayı önler. Dönme hâlinde taraflar ifa yükümlülüğünden kurtulur ve daha önce ifa ettikleri edimleri geri isteyebilir; yüklenici kusursuzluğunu ispat edemezse arsa sahibi sözleşmenin hükümsüz kalması nedeniyle uğradığı zararı da isteyebilir (TBK m.125).

Dönme beyanından sonra yükleniciye devredilmiş arsa paylarının iadesi gündeme gelir. Bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur (TMK m.1024) ve aynî hakkı zedelenen kişi tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir; iyiniyetli üçüncü kişilerin kazanımları saklıdır (TMK m.1025). İnşaatın büyük ölçüde tamamlandığı dosyalarda ise Yargıtay uygulaması geriye etkili dönme yerine ileriye etkili feshi esas aldığından beyanın “fesih” olarak kurulması gerekebilir. Bu ayrım fesih ve tapu iptali rehberimizde ve fesih dava dilekçesi örneğimizde ayrıntılı olarak anlatılmıştır.

Gecikme Cezası ve Kira Kaybı İhtarnamede Nasıl Yazılır?

Teslimde gecikme nedeniyle arsa sahibinin iki ayrı talebi olabilir: sözleşmede kararlaştırılmış cezai şart ve gecikme süresince alamadığı kira gelirleri. Temerrüde düşen borçlu, kusursuzluğunu ispat etmedikçe geç ifadan doğan zararı gidermekle yükümlüdür (TBK m.118). Cezai şart kararlaştırılmışsa alacaklı hiçbir zarara uğramamış olsa bile cezanın ifası gerekir; alacaklının zararı ceza tutarını aşıyorsa, borçlunun kusurunu ispat etmedikçe aşan miktarı isteyemez (TBK m.180). Ceza, borcun belirlenen zamanda ifa edilmemesi için kararlaştırılmışsa, alacaklı hakkından açıkça feragat etmedikçe veya ifayı çekincesiz kabul etmedikçe asıl borçla birlikte cezayı da isteyebilir (TBK m.179/2); hâkim aşırı gördüğü cezayı kendiliğinden indirir (TBK m.182).

İhtarnamede bu nedenle iki şey açıkça yazılmalıdır: sözleşmenin cezai şart maddesi ve bu haktan feragat edilmediği. Kira kaybı talep edilecekse, gecikme süresi ve bağımsız bölümlerin emsal kira değerleri ileride bilirkişi tarafından belirleneceğinden ihtarnamede kesin bir rakam yazılması zorunlu değildir; hakkın saklı tutulması yeterlidir. Bu taleplerin dava aşaması gecikme tazminatı ve kira kaybı dava dilekçesi örneğimizde ve gecikme ve cezai şart rehberimizde anlatılmıştır.

Birden Fazla Arsa Sahibi veya Mirasçı Varsa

Kat karşılığı sözleşmelerinin önemli bir kısmında arsa sahibi tarafında birden fazla kişi bulunur: paydaşlar, eşler veya mirasçılar. Bu dosyalarda ihtarnamenin bütün arsa sahipleri adına birlikte gönderilmesi önerilir. Sözleşmeden dönme hakkının paydaşlarca ayrı ayrı kullanılıp kullanılamayacağı ve tek bir paydaşın dönme beyanının diğerlerini bağlayıp bağlamayacağı tartışmaya açık bir konudur; birlikte hareket edilmesi bu tartışmayı ortadan kaldırır. Arsa sahiplerinden biri vefat etmişse mirasçıların birlikte hareket etmesi gerekir; bu durum miras arsasında yarım kalan inşaat rehberimizde anlatılmıştır.

Yüklenici tarafında da durum incelenmelidir. Sözleşme bir şirketle yapılmışsa ihtarname şirkete ve ticaret sicilindeki adresine; birden fazla yükleniciyle yapılmışsa hepsine gönderilmelidir. Yüklenicinin işi bir alt yükleniciye bıraktığı dosyalarda muhatap yine sözleşmenin tarafı olan yüklenicidir; çünkü yüklenici eseri kendisi yapmak veya kendi yönetimi altında yaptırmakla yükümlüdür (TBK m.471).

İhtardan Davaya: Takvim

Noter, Tebligat ve İspat

İhtarname, ihbarname ve protesto göndermek noterlerin görevleri arasındadır (Noterlik K. m.60/7). Noterler tarafından yapılacak tebligat, Tebligat Kanunu hükümlerine göre Posta ve Telgraf Teşkilatı veya memur vasıtasıyla yapılır (Tebligat K. m.1). İhtarnamede verilen süre, tebliğ tarihinden itibaren işlemeye başlar; bu nedenle tebliğ şerhli suretin saklanması, sonraki davada sürenin hesabı için zorunludur.

Tebligat, tebliğ yapılacak kişiye bilinen en son adresinde yapılır; bu adres tebligata elverişli değilse veya tebligat yapılamazsa muhatabın adres kayıt sistemindeki yerleşim yeri adresi bilinen en son adres kabul edilir (Tebligat K. m.10). Adres kayıt sistemindeki adrese yapılan tebligatta, muhatap orada oturmasa bile ihbarnamenin kapıya yapıştırıldığı tarih tebliğ tarihi sayılır (Tebligat K. m.21). Yüklenici bir şirketse ihtarnamenin sözleşmede bildirilen adrese ve ticaret sicilindeki adrese birlikte gönderilmesi, “ihtarname elime geçmedi” savunmasını zayıflatır.

Yüklenicinin Olası Cevapları ve Değerlendirmesi

İhtarnameyi alan yüklenici çoğu zaman cevabi ihtarname gönderir. Bu cevaplarda en sık ileri sürülen savunmalar ve Kanundaki karşılıkları aşağıdadır. Arsa sahibinin kendi edimlerini eksiksiz yerine getirdiğini belgelemesi, bu savunmaların çoğunu baştan etkisiz kılar.

Sık Yapılan Hatalar

• Şantiyeyi tespit ettirmeden ihtarname göndermek. Yüklenici ihtarı aldıktan sonra kısa süreli çalışmalarla durumu değiştirebilir.
• Süre vermeden doğrudan dönme beyan etmek. Süre vermenin gerekmediği hâller sınırlıdır ve tartışmaya açıktır.
• İşin tamamının bitirilmesini çok kısa bir süreye bağlamak. Sürenin uygun olmadığı savunmasına yol açar.
• Süre dolduktan sonra seçimi bildirmemek. Kanun ifadan vazgeçmenin hemen bildirilmesini ister.
• Cezai şart çekincesi koymamak. Sonraki teslimin çekincesiz kabulü cezai şart talebini düşürebilir.
• Vekâletnameyi azletmeyi unutmak. Yüklenici ihtarı aldıktan sonra arsa sahibi adına işlem yapmaya devam edebilir.
• Tek adrese göndermek. Tebliğ edilmeyen ihtarnamede süre başlamaz.

Sıkça Sorulan Sorular

Müteahhide ihtarname göndermek zorunlu mu?

Teslim günü sözleşmede belliyse temerrüt bu günün geçmesiyle doğar (TBK m.117); ancak seçimlik haklar için kural olarak uygun süre verilmesi gerekir (TBK m.123). Süre vermenin gerekmediği hâller sınırlıdır (TBK m.124).

İhtarnamede kaç gün süre vermeliyim?

Kanun gün sayısı belirlemez, “uygun süre” der (TBK m.123). Süre kalan işin niteliğine ve sözleşmedeki ihtar hükmüne göre belirlenir; anlaşılamazsa hâkimden süre verilmesi istenebilir.

Teslim tarihi gelmeden ihtarname gönderebilir miyim?

Evet. İşin zamanında bitirilemeyeceği açıkça anlaşılıyorsa teslim günü beklenmeden dönme hakkı doğar (TBK m.473/1).

Süre doldu, ne yapmalıyım?

İfadan ve gecikme tazminatından vazgeçtiğinizi hemen bildirerek dönme veya müspet zarar yolunu seçin (TBK m.125). Bunun için ikinci bir ihtarname gönderilmesi önerilir.

İhtarname noterden mi gönderilmeli?

İhtarname göndermek noterlerin görevlerindendir (Noterlik K. m.60/7) ve noter tebligatı Tebligat Kanunu’na göre yapılır (Tebligat K. m.1). Tebliğ şerhi, sürenin başlangıcını kesin olarak ispat eder.

Müteahhit ihtarnameyi almazsa ne olur?

Tebligat bilinen son adrese, olmazsa adres kayıt sistemindeki adrese yapılır ve bu adreste ihbarnamenin kapıya yapıştırıldığı tarih tebliğ tarihi sayılır (Tebligat K. m.10, m.21).

İhtarnamede cezai şart neden yazılmalı?

Alacaklı ifayı çekincesiz kabul ederse cezai şart hakkını kaybedebilir (TBK m.179/2). İhtarnamede hakların saklı tutulması bu çekinceyi kayda geçirir.

Müteahhide verdiğim vekâleti ihtarnameyle iptal edebilir miyim?

Vekâlet her zaman tek taraflı sona erdirilebilir (TBK m.512). Azlin noter azilnamesiyle yapılması ve ihtarnamede buna atıf yapılması önerilir.

İnşaat devam ediyor ama projeye aykırı; ne yapmalıyım?

Uygun süre verip aykırılığın giderilmesini, aksi hâlde işin devamının masrafı yükleniciye ait olmak üzere üçüncü kişiye verileceğini ihtar edebilirsiniz (TBK m.473/2).

Müteahhit maliyet artışını gerekçe gösteriyor; haklı mı?

Götürü bedelde kural olarak bedel artışı istenemez; öngörülemeyen olağanüstü bir durum varsa yüklenici hâkimden uyarlama ister (TBK m.480). Bu, işi kendiliğinden bırakma hakkı vermez.

Dönme beyanından sonra tapular ne olur?

Dönmede taraflar ifa ettiklerini geri isteyebilir (TBK m.125). Hukuki sebebi kalmayan tescil yolsuzdur ve tapu sicilinin düzeltilmesi istenebilir (TMK m.1024-1025); iyiniyetli üçüncü kişilerin kazanımları korunur.

İhtarnameden önce tapuya tedbir koydurabilir miyim?

Hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşacağından endişe ediliyorsa ihtiyati tedbir istenebilir; dava açılmadan önce esas hakkında görevli ve yetkili mahkemeden talep edilir (HMK m.389, m.390).

Müteahhit “arsa sahibi borcunu yapmadı” derse?

Karşılıklı sözleşmede ifa isteyen tarafın kendi borcunu ifa etmiş veya ifasını önermiş olması gerekir (TBK m.97). Kendi edimlerinizi belgelemeniz bu savunmayı etkisiz kılar.

Arsanın birden fazla sahibi var; ihtarnameyi kim göndermeli?

Bütün arsa sahiplerinin birlikte göndermesi önerilir. Dönme hakkının paydaşlarca ayrı ayrı kullanılıp kullanılamayacağı tartışmalı olabildiğinden birlikte hareket etmek bu riski ortadan kaldırır.

Hem cezai şart hem kira kaybı isteyebilir miyim?

Cezai şart zarar olmasa bile istenir; zarar ceza tutarını aşıyorsa aşan kısım için yüklenicinin kusurunun ispatı gerekir (TBK m.180). Gecikme zararı için TBK m.118 uygulanır; sözleşmenin ceza hükmünün kapsamı ayrıca incelenmelidir.

Şantiyenin durumunu ihtardan önce nasıl tespit ettiririm?

Sulh hukuk mahkemesinden delil tespiti isteyebilir (HMK m.400, m.401) veya noterden tespit yaptırabilirsiniz (Noterlik K. m.61).

İlgili Rehberler

• Yarım Kalan İnşaat ve Kat Karşılığı Merkezi
• Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi: Arsa Sahibinin Hakları
• Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Fesih ve Tapu İptal
• Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Fesih Dava Dilekçesi Örneği
• Müteahhidin Teslimde Gecikmesi ve Cezai Şart
• Geç Teslimde Gecikme Tazminatı ve Kira Kaybı Dava Dilekçesi Örneği
• Müteahhitten Daire Alan Üçüncü Kişinin Hakları
• Arsa Payı Karşılığı Kat Yapım Sözleşmesi Rehberi
• Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Değerlendirme Aracı
• Gayrimenkul Hukuku Rehberi
• Yarım Kalan İnşaatta Delil Tespiti Dilekçesi Örneği (Word ve PDF)
• Yarım Kalan İnşaatı Başka Müteahhide Tamamlatma: İkame İfa İzni ve Tamamlama Masrafı (Word ve PDF)
• Müteahhit Aynı Daireyi İki Kişiye Sattı: Tapu Kimin Olur? Şerh, Tapu İptali, Tazminat ve Dolandırıcılık (Word ve PDF)
• Müteahhidin Borcu Yüzünden Daireye Haciz Geldi: Haczin Kaldırılması, Haciz İhbarnamesine İtiraz ve Hacizlerin Terkini (Word ve PDF)
• Müteahhit İflas Etti veya Konkordato İstedi: Arsa Sahibi ve Daire Alıcısı Ne Yapmalı? (Word ve PDF)
• Müteahhit Vefat Etti, İnşaat Yarım Kaldı: Sözleşme Sona Erer mi, Mirasçılar Devam Eder mi? (Word ve PDF)
• Müteahhit “Maliyetler Arttı” Diyor, Ek Daire İstiyor: Uyarlama Davası ve Arsa Sahibinin Cevabı (Word ve PDF)
• Müteahhit İskân Almıyor: Nama İfa, İmar K. m.28 ve Gecikme Tazminatı