Müteahhidin Borcu Yüzünden Daireye Haciz Geldi 2026: Arsa Sahibi ve Daire Alıcısı Ne Yapmalı? Haczin Kaldırılması, Haciz İhbarnamesine İtiraz, Hacizlerin Terkini (İİK m.16, 89, 91, 94; TMK m.1009, 1010, 1025; Word ve PDF)

Kat karşılığı inşaatta müteahhidin (yüklenicinin) borçları ödenmeyince alacaklılar çoğu zaman gözlerini binaya çevirir: tapuya haciz konur, arsa sahibine haciz ihbarnamesi gelir, yükleniciden daire alan kişi dairesinin hacizli olduğunu öğrenir. Sonucu belirleyen ilk soru, haciz tarihinde tapunun kimin adına kayıtlı olduğudur. Taşınmazın haczi borçlunun tasarruf yetkisini kısıtlar (İİK m.91; TMK m.1010) ve Yargıtay’a göre bir taşınmazın borçlunun borcu için haczedilebilmesi için haciz tarihinde borçlu adına kayıtlı olması gerekir. Arsa sahibi adına kayıtlı taşınmaza yüklenicinin borcu için konulan haciz, yedi gün içinde icra mahkemesine şikâyetle kaldırtılabilir (İİK m.16, m.17). Alacaklılar yüklenicinin arsa sahibinden bağımsız bölüm isteme hakkını haciz ihbarnamesiyle haczedebilir; ihbarnameyi alan arsa sahibi yedi gün içinde itiraz etmezse borç zimmetinde sayılır (İİK m.89). İcra dairesinden yetki alan alacaklı yüklenici adına tescil davası açabilir (İİK m.94), ancak edimini yerine getirmeyen yüklenici karşı edimi isteyemez (TBK m.97). Tapu yükleniciye geçmişse arsa sahibi sözleşmeden dönüp tapu iptali ve hacizlerin kaldırılması davası açar; 16.05.2025 tarihli içtihadı birleştirme kararından sonra yükleniciden iyiniyetle aynî hak kazananlar korunmaktadır. Daire alıcısını ise çoğu zaman hacizden önce tapuya verilmiş satış vaadi şerhi kurtarır (TMK m.1009). Bu sayfada senaryo tablosu, süreler, haciz ihbarnamesine itiraz örneği ve Word ile PDF olarak indirilebilen haczin kaldırılması şikâyet dilekçesi yer almaktadır.

Önce Tapu Kaydına Bakın: Haciz Hangi Durumda Geldi?

“Müteahhidin borcu yüzünden haciz geldi” cümlesi birbirinden çok farklı beş durumu anlatabilir. Her birinin yolu, süresi ve başvurulacak makam ayrıdır. Bu nedenle ilk iş, tapu müdürlüğünden veya avukatınız aracılığıyla güncel tapu kaydını ve takyidat bilgisini almak, haczin hangi taşınmaza, hangi pay üzerine ve hangi tarihte konulduğunu görmektir. İcra dosyasının numarası da bu kayıtta yer alır.

Tablodaki ilk üç durumda haciz, arsa sahibinin kendi taşınmazına ya da arsa sahibine karşı ileri sürülen bir hakka yöneliktir; arsa sahibi yüklenicinin borcundan şahsen sorumlu değildir. Son iki durumda ise haciz, tapuda yüklenici adına görünen bir hakka konulduğu için kural olarak geçerli doğar ve ancak dava yoluyla ortadan kaldırılabilir. Kat karşılığı inşaatın genel çerçevesi ve diğer sorunlar Yarım Kalan İnşaat ve Kat Karşılığı Merkezi sayfasında toplanmıştır.

Temel Kural: Haciz Ancak Borçlu Adına Kayıtlı Taşınmaza Konulabilir

Taşınmazın haczi ile borçlunun tasarruf hakkı Medeni Kanun anlamında kısıtlanır; haciz, ne miktar için yapıldığı ve alacaklının adı ile adresi tapu siciline bildirilir (İİK m.91). Haciz, iflas kararı veya konkordato ile verilen süre gibi tasarruf yetkisi kısıtlamaları tapu kütüğüne şerh verilebilir ve şerh verilmekle taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir (TMK m.1010). Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması ise kural olarak tescille olur (TMK m.705). Bu üç hükmün birlikte okunmasından çıkan sonuç basittir: haciz, borçlunun malvarlığındaki bir taşınmazı kısıtlar; borçluya ait olmayan bir taşınmazın tasarruf yetkisi borçlunun borcu için kısıtlanamaz.

Yargıtay bu ilkeyi açıkça benimsemiştir. Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin 25.01.2023 tarihli ve 2022/7607 Esas, 2023/485 Karar sayılı kararında, Hukuk Genel Kurulunun 07.04.2004 tarihli ve 2004/12-210 Esas, 2004/208 Karar sayılı kararına dayanılarak, bir taşınmazın borçlunun borcu nedeniyle haczedilebilmesi için haciz tarihinde borçlu adına kayıtlı olmasının zorunlu olduğu vurgulanmıştır. Olayda yüklenici lehine noterde düzenlenmiş satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi tapuya şerh edilmişti; yüklenicinin arsa sahiplerine karşı açtığı tescil davası, edimlerini yerine getirmediği için reddedilip kesinleşmişti. Yüklenicinin alacaklısı ise arsa sahipleri adına kayıtlı parsellere haciz koydurmuştu. Yargıtay, sözleşmenin şerh edilmiş olmasının üçüncü kişi adına kayıtlı taşınmaza borçlunun borcu için haciz konulmasına imkân vermeyeceğini belirterek haczin kaldırılması şikâyetinin kabul edilmesi gerektiğine karar vermiştir.

Arsa Sahibinin Tapusuna Haciz Konulduysa: Şikâyet Yolu

Kanunun mahkemeye bıraktığı hususlar dışında, icra ve iflas dairelerinin yaptığı işlemler hakkında kanuna aykırı olmalarından veya olaya uygun bulunmamalarından dolayı icra mahkemesine şikâyet edilebilir; şikâyet bu işlemlerin öğrenildiği tarihten itibaren yedi gün içinde yapılır. Bir hakkın yerine getirilmemesinden veya sebepsiz sürüncemede bırakılmasından dolayı ise her zaman şikâyet olunabilir (İİK m.16). Şikâyet kabul edilirse şikâyet olunan işlem bozulur veya düzeltilir (İİK m.17).

Şikâyeti inceleyen makam, işlemi yapan icra dairesinin bağlı olduğu icra mahkemesidir (İİK m.4). İcra mahkemesine arz edilen işler ivedi işlerden sayılır ve basit yargılama usulüne tabidir; duruşma yapılmayan işlerde icra mahkemesi, iş kendisine geldiği tarihten itibaren en geç on gün içinde kararını verir (İİK m.18). Uygulamada iki yol izlenir: haczin kaldırılması önce icra müdürlüğünden istenir ve ret kararına karşı şikâyete gidilir ya da doğrudan haciz işleminin kendisi şikâyet edilir. Yukarıda anılan 2023 tarihli kararda, arsa sahipleri önce icra müdürlüğüne başvurmuş, talebin reddi üzerine şikâyet yoluna gitmiştir.

Borçluya ait olmayan taşınmaza konulan haczin hukuken sonuç doğurmadığı, bu nedenle şikâyet süresinin kaçırılmış olmasının sonucu değiştirmeyeceği savunulabilir. Ancak süre tartışmasına girmemek için en güvenli yol, haczi öğrendiğiniz günden itibaren yedi gün içinde şikâyet etmektir. Ayrıca alacaklının haczedilen malın satışını hacizden itibaren bir yıl içinde istemesi gerekir (İİK m.106); satış kanuni süre içinde istenmezse haciz kalkar (İİK m.110). Bu kural haczin kendiliğinden düşmesini sağlayabilir, fakat bir yıl boyunca taşınmazın hacizli görünmesi satışı ve krediyi engellediğinden beklemek çoğu zaman doğru değildir.

Arsa Sahibine Haciz İhbarnamesi Gelirse (İİK m.89)

Yüklenicinin alacaklıları, tapu henüz arsa sahibindeyken genellikle taşınmazı değil, yüklenicinin arsa sahibinden olan hakkını haczetmeye çalışır. Hamiline ait olmayan bir alacak veya “sair bir talep hakkı” haczedildiğinde icra memuru, borçlu olan kişiye borcunu ancak icra dairesine ödeyebileceğini bildirir; buna haciz ihbarnamesi denir (İİK m.89). Kat karşılığı sözleşmede yüklenicinin, edimini yerine getirdiğinde bağımsız bölümlerin devrini isteme hakkı böyle bir talep hakkıdır ve ihbarname arsa sahibine gönderilir.

İhbarnameyi alan kişi borcu olmadığı, malın elinde bulunmadığı, malın borçluya ait olmadığı veya alacağın başkasına verildiği gibi bir iddiadaysa bunu ihbarnamenin tebliğinden itibaren yedi gün içinde icra dairesine yazılı veya sözlü olarak bildirmek zorundadır. Yedi gün içinde itiraz edilmezse mal elinde veya borç zimmetinde sayılır ve bu durum ikinci bir ihbarnameyle bildirilir; ikinci ihbarnameye de yedi gün içinde itiraz edilebilir. İkinciye de itiraz edilmez ve ödeme yapılmazsa üçüncü kişiye on beş gün içinde ödemesi veya menfi tespit davası açması bildirilir. Davanın açıldığını gösteren belge yirmi gün içinde icra dairesine verilirse cebri icra işlemleri dava sonuna kadar durur; davayı kaybeden üçüncü kişi, dava konusunun yüzde yirmisinden az olmamak üzere tazminata mahkûm edilir (İİK m.89). Süresinde itiraz edilirse alacaklı, itirazın aksini icra mahkemesinde ispat ederek üçüncü kişinin cezalandırılmasını ve tazminata mahkûm edilmesini isteyebilir.

Aşağıdaki kısa metin, kat karşılığı sözleşmesinin tarafı olan arsa sahibinin birinci haciz ihbarnamesine yedi gün içinde verebileceği itirazın örneğidir. Durumunuza uymayan hususları çıkarın; özellikle üçüncü husus yalnızca yüklenici bağımsız bölüm haklarını ihbarnameden önce yazılı olarak devretmiş ve bunu size bildirmişse kullanılmalıdır.

Alacaklı Yüklenici Adına Tescil Davası Açarsa (İİK m.94)

İcra ve İflas Kanunu, borçlunun kazandığı hâlde tapuya tescil ettirmediği hakların borçlu adına tescil ettirilmesine imkân tanır: borçlunun reddetmediği miras veya başka bir sebeple kazanıp henüz tapuya tescil ettirmediği mülkiyet veya diğer aynî hakların borçlu adına tescili alacaklı tarafından istenebilir; bu talep üzerine icra dairesi alacaklının bu işlemi takip edebileceğini tapu sicil dairesine ve gerektiğinde mahkemeye bildirir (İİK m.94). Uygulamada bu hükme dayanarak icra dairesinden yetki belgesi alan alacaklının, arsa sahibine karşı yükleniciye düşecek bağımsız bölümlerin yüklenici adına tescili için dava açtığı görülmektedir.

Yayımlanan Yargıtay kararlarında bu davanın yalnızca tescil istemine yönelik özel bir dava olduğu ve ıslahla bedel davasına dönüştürülemeyeceği belirtilmektedir. Arsa sahibi bakımından asıl önemli nokta şudur: alacaklı, yüklenicinin yerine geçerek dava açar; bu nedenle yüklenicinin sahip olmadığı bir hakkı ondan daha güçlü biçimde ileri süremez. Borçlu, devri öğrendiği sırada devredene karşı sahip olduğu savunmaları devralana karşı da ileri sürebilir (TBK m.188). Aynı mantıkla arsa sahibi, yüklenicinin edimini yerine getirmediğini, inşaatın yarım kaldığını veya sözleşmeden dönüldüğünü bu davada da savunabilir (TBK m.97, m.125).

Tapu Yükleniciye Geçmişse: Dönme, Tapu İptali ve Hacizlerin Kaldırılması

Arsa sahiplerinin bir kısmı, inşaat başlamadan veya erken bir aşamada arsa paylarını ya da kat irtifakı kurulmuş bağımsız bölümleri yükleniciye tapuda devreder. Bu durumda tapuda yüklenici malik görünür ve onun alacaklılarının bu paylara koydurduğu haciz, haciz tarihindeki kayıt bakımından geçerli doğar. Yüklenici işi bırakırsa arsa sahibinin yolu, önce temerrüt ve süre verme yoluyla sözleşmeden dönmek (TBK m.123-125; ihtarname örneği), ardından tapu iptali ve tescil ile hacizlerin kaldırılmasını dava etmektir. Bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmişse, aynî hakkı zedelenen kimse tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir; iyiniyetli üçüncü kişilerin bu tescile dayanarak kazandıkları aynî haklar ve her türlü tazminat istemi saklıdır (TMK m.1025).

Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 16.05.2025 tarihli ve 2024/1 Esas, 2025/2 Karar sayılı kararı bu alandaki uzun süreli uygulamayı değiştirmiştir. Önceki yaklaşımda arsa sahibinin yükleniciye yaptığı devir “avans” sayılıyor, dönme hâlinde yükleniciden pay alan kişilerin iyiniyet savunması dinlenmiyordu. Yeni kararla birlikte, tapuya güvenerek yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm satın alan ya da lehine ipotek kurulan iyiniyetli üçüncü kişinin kazanımı TMK m.1023 uyarınca korunmaktadır. Kararın ayrıntıları İBBGK 2025/2 kararı haberimizde ve içtihadı birleştirme kararları sayfamızda anlatılmıştır.

Haciz alacaklılarının durumu ise ayrıca düşünülmelidir. TMK m.1023, tescile iyiniyetle dayanarak “mülkiyet veya bir başka aynî hak” kazanan kişiyi korur; haciz ise bir aynî hak değil, tasarruf yetkisini kısıtlayan bir şerhtir (TMK m.1010). Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 09.12.2025 tarihli ve 2025/1090 Esas, 2025/4230 Karar sayılı kararında, sözleşmenin geriye etkili feshi üzerine ilk derece mahkemesi tapu iptali ile birlikte ipotek ve hacizlerin kaldırılmasına karar vermiş; Yargıtay, içtihadı birleştirme kararı doğrultusunda ipotek alacaklısı bankanın sözleşmeyi bilip bilmediğinin araştırılması için kararı banka yönünden bozmuştur. Kararda haciz alacaklıları davalı olarak yer almakla birlikte, onların iyiniyet korumasından yararlanıp yararlanamayacağı konusunda ayrı bir ilke ortaya konulmamıştır. Bu nedenle içtihadı birleştirme kararından sonra hacizler bakımından uygulamanın henüz yerleşmediğini kabul etmek ve davayı buna göre kurmak gerekir.

Tapu iptali ve tescil davasının genel şablonu için tapu iptali ve tescil dava dilekçesi örneğimize, yarım kalan işin tespiti için delil tespiti dilekçesine, işi başka bir yükleniciye tamamlatma için ikame ifa rehberine bakabilirsiniz.

Davayı Açarken Tapuya İhtiyati Tedbir: Sonraki Hacizlerin Terkini

Dava sürerken yüklenicinin yeni alacaklıları da tapuya haciz koydurabilir. Bunun önüne geçmenin yolu dava ile birlikte veya davadan önce ihtiyati tedbir istemektir. Mevcut durumda meydana gelebilecek bir değişme nedeniyle hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşacağından ya da tamamen imkânsız hâle geleceğinden endişe edilmesi hâlinde uyuşmazlık konusu hakkında ihtiyati tedbir kararı verilebilir (HMK m.389). Tedbir dava açılmadan önce esas hakkında görevli ve yetkili mahkemeden, dava açıldıktan sonra ise asıl davanın görüldüğü mahkemeden istenir; talep eden, tedbir sebebini ve türünü açıkça belirtmek ve haklılığını yaklaşık olarak ispat etmek zorundadır (HMK m.390).

Tedbir talep eden, haksız çıkması hâlinde karşı tarafın ve üçüncü kişilerin uğrayacakları muhtemel zararlara karşı kural olarak teminat gösterir (HMK m.392). Tedbir kararının uygulanması, kararın tefhim veya tebliğinden itibaren bir hafta içinde istenmezse karar kendiliğinden kalkar (HMK m.393). Dava açılmadan önce alınan tedbirde ise uygulama talep tarihinden itibaren iki hafta içinde esas hakkında dava açılmalı ve dava açıldığına ilişkin evrak tedbiri uygulayan memura ibraz edilmelidir (HMK m.397).

Çekişmeli hakların korunmasına ilişkin mahkeme kararları tapu kütüğüne şerh verilir ve şerh verilmekle sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir (TMK m.1010). Bu kuralın sonucunu gösteren bir örnek, Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 09.10.2023 tarihli ve 2023/3653 Esas, 2023/4557 Karar sayılı kararıdır: tapu iptali ve tescil davasında 2009 yılında tapuya işlenen ihtiyati tedbir şerhinden sonra davalının alacaklıları tarafından konulan hacizlerin terkinine ilişkin karar onanmıştır. Bu davada da haciz alacaklıları davalı olarak yer almış; Yargıtay, haczedilen taşınmazın ancak değeri kadar borcu karşılayabileceğini belirterek harç ve vekâlet ücretinin taşınmazın değeri üzerinden hesaplanmasını kabul etmiştir.

Tedbir talebinin nasıl yazılacağı ihtiyati tedbir talebi dilekçesi örneğimizde gösterilmiştir.

Yükleniciden Daire Alanlar İçin: Şerh Hacizden Önce mi Sonra mı?

Yükleniciden daire alan kişinin konumu, satın alma işleminin tapuya hangi aşamada ve hangi araçla yansıdığına bağlıdır. Taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinden doğan haklar tapu kütüğüne şerh edilebilir ve şerh verilmekle o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir (TMK m.1009). Haciz de tapuya şerh verilir ve kendisinden sonra kazanılan haklara karşı ileri sürülebilir (TMK m.1010). Dolayısıyla belirleyici olan, iki şerhten hangisinin önce kütüğe işlendiğidir.

Yayımlanan karar özetlerine göre Yargıtay’ın icra hukukuna ilişkin bazı kararlarında, satış vaadi şerhinden sonra konulan haczin şerh sahibine karşı sonuç doğurmayacağı, ancak bunun için şerhten itibaren beş yıl içinde tescil davası açılıp tescilin sağlanması gerektiği ifade edilmiştir. Şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmaz veya tescil edilmezse şerh tapu sicil müdürlüğünce re’sen terkin olunur (Tapu K. m.26). Bu nedenle şerhli alıcı, haczi öğrendiğinde süre dolmadan tescil davası açmalı ve tapuya tedbir istemelidir.

Tapu henüz arsa sahibindeyken yükleniciden yazılı sözleşmeyle bağımsız bölüm satın alanların durumu, Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 Esas, 1988/2 Karar sayılı kararından bu yana alacağın devri hükümleriyle değerlendirilmektedir. Alacağın devri yazılı şekilde yapılmalıdır (TBK m.184); borçlu konumundaki arsa sahibi, devir kendisine bildirilmemişse önceki alacaklıya iyiniyetle ifada bulunarak borcundan kurtulur (TBK m.186). Bu yüzden devrin arsa sahibine yazılı bildirilmesi hem mükerrer satışa hem de alacaklıların haciz ihbarnamesine karşı alıcıyı güçlendirir. Haczedilen hakkın ihbarnameden önce size devredildiğini haczi öğrenir öğrenmez icra dairesine bildirmeniz gerekir. Aynı dairenin başka birine de satıldığı durumlar için mükerrer satış rehberimize, yükleniciden daire alanın tescil davası için üçüncü kişinin tapu iptali ve tescil dilekçesine bakınız.

Şerhsiz alıcı için pratik seçenekler sınırlıdır. Borcun bizzat borçlu tarafından ifasında alacaklının menfaati bulunmadıkça borcu üçüncü kişi de ifa edebilir (TBK m.83); bazı alıcılar icra dosyasındaki borcu ödeyerek haczi kaldırtıp ödediği tutarı yükleniciden istemeyi tercih eder. Dairenin hacizli devri veya hiç devredilememesi yüklenicinin sözleşmeye aykırılığıdır ve alıcı zararını yükleniciden isteyebilir (TBK m.112, m.125). Ödeme yapmadan önce dosyadaki tüm hacizleri ve ipotekleri görmek gerekir; yalnız bir alacaklıya ödeme yapmak, diğer hacizleri kaldırmaz.

Taşınmazda İstihkak Davası Neden Çoğu Zaman Doğru Yol Değildir?

Haciz konusunda akla ilk gelen yol istihkak davasıdır. Borçlu, elindeki bir malı başkasının mülkü olarak gösterdiğinde veya üçüncü kişi o mal üzerinde mülkiyet ya da rehin hakkı iddia ettiğinde icra dairesi bunu tutanağa geçirir; malın haczini öğrenen borçlu veya üçüncü kişi öğrenmeden itibaren yedi gün içinde istihkak iddiasında bulunmazsa aynı takipte bu iddiayı ileri sürme hakkını kaybeder (İİK m.96). İddiaya itiraz edilirse icra mahkemesi takibin devamına veya ertelenmesine karar verir; üçüncü kişi bu kararın tefhim veya tebliğinden itibaren yedi gün içinde istihkak davası açmak zorundadır (İİK m.97).

Ancak bu düzen esasen taşınırlar için kurulmuştur. Mülkiyet karinesi “bir taşınır malı elinde bulunduran kimse onun maliki sayılır” kuralına dayanır (İİK m.97/a); taşınmazlarda ise mülkiyeti tapu kaydı gösterir (TMK m.705). Yayımlanan karar özetlerinde Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 2001/12-461 Esas, 2001/516 Karar sayılı kararında İİK m.96 ve devamındaki istihkak hükümlerinin taşınırlar için uygulandığı belirtilmektedir. Bu yüzden tapu arsa sahibi adınaysa doğru yol şikâyettir; tapu yüklenici adınaysa ve kaydın yanlış olduğu ileri sürülüyorsa genel mahkemede tapu iptali ve tescil davası açılmalıdır.

İstihkak yolu, yüklenicinin borcu için dairede bulunan eşyalar haczedildiğinde önem kazanır. Örneğin yükleniciden aldığınız dairede oturuyorsanız ve icra memuru yüklenicinin borcu için daireye gelip sizin eşyalarınızı haczederse, yedi gün içinde istihkak iddiasında bulunmalısınız (İİK m.96). Haczedilen şey borçlunun elinde değil de mülkiyet iddia eden üçüncü kişinin elinde bulunuyorsa ve bu kişi yedieminliği kabul ederse mal muhafaza altına alınmaz; bu durumda istihkak davası açması için alacaklıya yedi gün süre verilir ve süresinde dava açılmazsa üçüncü kişinin iddiası kabul edilmiş sayılır (İİK m.99). İstihkak davasının ayrıntıları için istihkak davası rehberimize ve istihkak dava dilekçesi örneğine bakabilirsiniz.

Alacaklılar Satışı İptal Ettirmek İsterse: Tasarrufun İptali

Yüklenicinin alacaklıları, yüklenicinin daire satışlarının alacaklılardan mal kaçırma amacı taşıdığını ileri sürerek tasarrufun iptali davası açabilir. Bu davayı elinde geçici veya kesin aciz belgesi bulunan alacaklı açabilir (İİK m.277). Kanun üç grup tasarrufu iptale tabi tutar: aciz belgesinin veya aciz belgesi niteliğindeki haciz tutanağının düzenlendiği ya da iflasın açıldığı tarihten önceki bir yıl içinde yapılan bağışlamalar ve ivazsız tasarruflar; yakın akrabalar arasında yapılan ve gerçek değerine uygun ivazlı olduğu ispatlanamayan tasarruflar ile borçlunun kendi verdiği şeyin gerçek değerine göre pek aşağı bir fiyatı kabul ettiği sözleşmeler de bağışlama sayılır (İİK m.278). Hacizden, acizden veya iflastan önceki bir yıl içinde yapılan bazı ödemeler, rehinler ve kişisel hakların kuvvetlendirilmesi için tapuya verilen şerhler de iptale tabidir (İİK m.279).

Malvarlığı borçlarına yetmeyen borçlunun alacaklılarına zarar verme kastıyla yaptığı işlemler, borçlunun mali durumu ve zarar verme kastı işlemin diğer tarafınca bilindiğinde veya bilinmesini gerektiren açık emareler bulunduğunda iptal edilebilir; bunun için işlemden itibaren beş yıl içinde borçlu hakkında takipte bulunulmuş olmalıdır (İİK m.280). İptal davası basit yargılama usulüyle görülür ve alacaklının talebiyle ihtiyati haciz kararı verilebilir (İİK m.281); dava iyiniyetli üçüncü kişilerin haklarını ihlal etmez (İİK m.282). Dava kabul edilirse alacaklı, taşınmaz üzerindeki kaydın düzeltilmesine gerek olmadan o taşınmazın haczini ve satışını isteyebilir (İİK m.283). İptal davası hakkı, işlemden itibaren beş yıl geçmekle düşer (İİK m.284).

Tasarrufun iptali davasının genel kuralları tasarrufun iptali rehberimizde, dilekçe örneği ise tasarrufun iptali dava dilekçesinde yer almaktadır.

Kaçırılmaması Gereken Süreler

Arsa Sahibi ve Alıcı İçin Önleyici Önlemler

Arsa Sahibinin Tapusuna Konulan Haczin Kaldırılması İçin Şikâyet Dilekçesi Örneği

Aşağıdaki dilekçe, tapusu tamamen kendi adına kayıtlı olan arsa sahibinin, yüklenicinin borcu nedeniyle taşınmazına konulan haczin kaldırılması için icra mahkemesine yapacağı şikâyet için hazırlanmıştır. Şikâyet, işlemi yapan icra dairesinin bağlı olduğu icra mahkemesine yapılır (İİK m.4). Paylar yükleniciye devredilmişse bu dilekçe uygun değildir; o durumda genel mahkemede tapu iptali ve hacizlerin kaldırılması davası açılmalıdır.

Sık Yapılan Hatalar

• Haciz ihbarnamesini cevapsız bırakmak. Yedi gün içinde itiraz edilmezse borç zimmetinizde sayılır (İİK m.89).
• Şikâyet için yedi günü beklemek. Süre tartışmasından kaçınmak için haczi öğrendiğiniz günden itibaren yedi gün içinde başvurun (İİK m.16).
• Tapunun tamamını baştan yükleniciye devretmek. Yüklenicinin bütün alacaklıları bu paylara haciz koydurabilir.
• Tapu iptali davasında haciz alacaklılarını davalı göstermemek. Taraf olmayan alacaklının haczinin kaldırılmasına karar verilemez.
• Dava açıp tapuya tedbir istememek. Dava sürerken yeni hacizler ve devirler gelir.
• Taşınmaz için icra mahkemesinde istihkak davası açmak. İstihkak hükümleri esasen taşınırlar içindir; yanlış yolda süre kaybedilir.
• Satış vaadini şerh ettirmemek. Şerhsiz alıcı, yüklenici adına kayıtlı taşınmaza sonradan gelen hacze karşı korunmaz.
• Ödemeyi elden yapmak. Tasarrufun iptali davasında bedelin ödendiğini ispat etmek güçleşir.

Sıkça Sorulan Sorular

Müteahhidin borcu yüzünden arsa sahibinin tapusuna haciz konulabilir mi?

Kural olarak hayır. Yargıtay’a göre taşınmazın borçlunun borcu için haczedilebilmesi için haciz tarihinde borçlu adına kayıtlı olması gerekir (İİK m.91; Yargıtay 12. HD, 2022/7607 E., 2023/485 K.). Konulmuşsa icra mahkemesine şikâyetle kaldırılması istenir (İİK m.16, m.17).

Kat karşılığı sözleşme tapuya şerhliyse alacaklı haciz koyabilir mi?

Şerh, yüklenicinin kişisel hakkını sonradan hak kazananlara karşı ileri sürülebilir kılar ama ona mülkiyet sağlamaz (TMK m.1009). Yargıtay, şerhin arsa sahibi adına kayıtlı taşınmaza yüklenicinin borcu için haciz konulmasına imkân vermediğini kabul etmiştir.

Haczin kaldırılması için şikâyet süresi ne kadardır?

İşlemin öğrenildiği tarihten itibaren yedi gündür; bir hakkın yerine getirilmemesi veya sürüncemede bırakılması hâlinde her zaman şikâyet edilebilir (İİK m.16).

Şikâyet hangi mahkemeye yapılır?

Haczi uygulayan icra dairesinin bağlı olduğu icra mahkemesine yapılır (İİK m.4). İş ivedidir ve basit yargılama usulüyle görülür (İİK m.18).

Arsa sahibi olarak bana haciz ihbarnamesi geldi; ne yapmalıyım?

Tebliğden itibaren yedi gün içinde icra dairesine yazılı veya sözlü olarak itiraz edin; yüklenicinin edimini ifa etmediğini, sözleşmeden dönüldüğünü veya hakların önceden devredildiğini bildirin (İİK m.89; TBK m.97, m.125).

Haciz ihbarnamesine itiraz etmezsem ne olur?

Borç zimmetinizde sayılır ve ikinci ihbarname gelir. Ona da yedi gün içinde itiraz edilmezse on beş gün içinde ödeme veya menfi tespit davası açma yükü doğar; davayı kaybeden üçüncü kişi yüzde yirmiden az olmamak üzere tazminata mahkûm edilir (İİK m.89).

Alacaklı yüklenici adına tescil davası açabilir mi?

İcra dairesinden yetki alan alacaklı, borçlunun kazanıp tescil ettirmediği hakların borçlu adına tescilini isteyebilir (İİK m.94). Ancak edimini yerine getirmeyen yüklenici karşı edimi isteyemeyeceğinden arsa sahibi bu savunmayı alacaklıya karşı da ileri sürebilir (TBK m.97, m.188).

Tapu yükleniciye geçmişti; yüklenicinin alacaklılarının hacizleri ne olacak?

Sözleşmeden dönüp tapu iptali ve tescil ile hacizlerin kaldırılmasını dava etmeniz gerekir (TBK m.125; TMK m.1025). Haciz alacaklıları davada davalı gösterilmeli ve tapuya tedbir istenmelidir (HMK m.389).

2025 tarihli içtihadı birleştirme kararı hacizleri etkiler mi?

Karar, yükleniciden tapuya güvenerek pay veya bağımsız bölüm alan ya da lehine ipotek kurulan iyiniyetli kişiyi korur (TMK m.1023). Haciz bir aynî hak değil, tasarruf kısıtlamasıdır (TMK m.1010); haciz alacaklıları bakımından kararın etkisi konusunda uygulama henüz yerleşmemiştir.

Dava açarken tapuya tedbir koydurursam sonraki hacizler ne olur?

Çekişmeli hakların korunmasına ilişkin mahkeme kararı şerh verilmekle sonradan kazanılan haklara karşı ileri sürülebilir (TMK m.1010). Yargıtay 7. HD’nin 2023/4557 K. sayılı kararında tedbir şerhinden sonra konulan hacizlerin terkini kararı onanmıştır.

Yükleniciden daire aldım; tapu yüklenici adına ve daireye haciz geldi. Ne yapabilirim?

Satış vaadiniz hacizden önce şerh edildiyse şerhli hakkınızı hacze karşı ileri sürebilirsiniz (TMK m.1009). Şerh yoksa haciz kural olarak geçerlidir; borcu ödeyerek haczi kaldırıp yükleniciye rücu etmek veya yükleniciden zararınızı istemek seçenekleri değerlendirilir (TBK m.83, m.112).

Satış vaadi şerhim hacizden önce; yine de risk var mı?

Şerhten itibaren beş yıl içinde tescil sağlanmalıdır (Tapu K. m.26). Ayrıca şerh, yüklenicinin hacizden veya acizden önceki bir yılında verilmişse iptal davasına konu olabilir; borçlunun durumunu bilmediğinizi ispat ederseniz dava dinlenmez (İİK m.279).

Taşınmaz için istihkak davası açabilir miyim?

İstihkak hükümleri esasen taşınırlar için uygulanır; taşınmazlarda mülkiyeti tapu kaydı gösterir (TMK m.705). Tapu sizin adınızaysa şikâyet, kayıt yanlışsa genel mahkemede tapu iptali ve tescil davası doğru yoldur.

Dairemdeki eşyalar müteahhidin borcu için haczedildi; ne yapmalıyım?

Haczi öğrenmeden itibaren yedi gün içinde istihkak iddiasında bulunun (İİK m.96). İddiaya itiraz edilirse icra mahkemesi takibin devamına veya ertelenmesine karar verir; bu kararın tefhim veya tebliğinden itibaren yedi gün içinde istihkak davası açmalısınız (İİK m.97).

Yüklenicinin alacaklıları daire satışımı iptal ettirebilir mi?

Aciz belgesi alan alacaklı, ivazsız veya çok düşük bedelli satışlar, yüklenicinin hacizden önceki bir yılındaki bazı işlemleri ve alacaklılara zarar verme kastıyla yapılan işlemler için tasarrufun iptali davası açabilir (İİK m.277-280). Dava hakkı işlemden itibaren beş yılda düşer (İİK m.284).

Haciz kendiliğinden kalkar mı?

Alacaklı haczedilen malın satışını hacizden itibaren bir yıl içinde istemezse haciz kalkar (İİK m.106, m.110). Ancak bu süre boyunca taşınmaz hacizli görünür; beklemek yerine şikâyet veya dava yoluna gitmek genellikle daha doğrudur.

Arsa sahibi müteahhidin borcunu ödemek zorunda mı?

Hayır. Arsa sahibi yüklenicinin kişisel borçlarından sorumlu değildir. Ancak kendisine gelen haciz ihbarnamesine süresinde itiraz etmezse borç zimmetinde sayılabileceğinden ihbarnameyi mutlaka cevaplamalıdır (İİK m.89).

İlgili Rehberler

• Yarım Kalan İnşaat ve Kat Karşılığı Merkezi
• Müteahhit Aynı Daireyi İki Kişiye Sattı: Tapu Kimin Olur?
• Müteahhide İhtarname Örneği: Süre Verme ve Sözleşmeden Dönme
• Yarım Kalan İnşaatta Delil Tespiti Dilekçesi Örneği
• Yarım Kalan İnşaatı Başka Müteahhide Tamamlatma
• Yükleniciden Daire Alan Üçüncü Kişinin Tapu İptali ve Tescil Dava Dilekçesi
• Bana Haciz İhbarnamesi (89/1) Geldi: Üçüncü Kişi Nasıl İtiraz Eder?
• İstihkak Davası Rehberi (İİK m.96-99)
• Tasarrufun İptali Davası Rehberi (İİK m.277-284)
• Tapu İptali ve Tescil Dava Dilekçesi Örneği
• Arsa Payı Karşılığı İnşaatta Tapuya Güven: İBBGK 16.05.2025 Kararı
• Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Rehberi
• Müteahhit İflas Etti veya Konkordato İstedi: Arsa Sahibi ve Daire Alıcısı Ne Yapmalı? (Word ve PDF)
• Müteahhit Vefat Etti, İnşaat Yarım Kaldı: Sözleşme Sona Erer mi, Mirasçılar Devam Eder mi? (Word ve PDF)