Müteahhit Aynı Daireyi İki Kişiye Sattı 2026: Tapu Kimin Olur? Satış Vaadi Şerhi, İyiniyet, Tapu İptali, Tazminat ve Dolandırıcılık (TMK m.1009, 1023-1025; TBK m.186; TCK m.157-158; Word ve PDF)

Müteahhidin aynı daireyi iki ayrı kişiye satması, kat karşılığı inşaatlarda en sık rastlanan ve en çok zarar doğuran sorunlardan biridir. Kimin kazanacağını büyük ölçüde üç olgu belirler: tapunun kimin adına tescil edildiği, ilk satışın tapu kütüğüne şerh edilip edilmediği ve ikinci alıcının iyiniyetli olup olmadığı. Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle güvenerek hak kazanan kişinin kazanımı korunur (TMK m.1023); ancak tescilin yolsuz olduğunu bilen veya bilmesi gereken kişi bu tescile dayanamaz (TMK m.1024) ve durumun gereklerine göre beklenen özeni göstermeyen kimse iyiniyet iddiasında bulunamaz (TMK m.3). Arsa payı karşılığı inşaat ve taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinden doğan haklar tapu kütüğüne şerh edilebilir ve şerhten sonra hak kazanan herkese karşı ileri sürülebilir (TMK m.1009); bu şerh beş yıl içinde satış veya tescil yapılmazsa re’sen terkin edilir (Tapu K. m.26). Tapu henüz yükleniciye geçmemişse alıcıların hakkı yüklenicinin alacağının devrine dayanır ve borçlu konumundaki arsa sahibi, alacak birkaç kez devredilmişse önceki devralanlardan birine iyiniyetle ifada bulunarak borcundan kurtulur (TBK m.186). Daireyi kaybeden alıcı müteahhitten tazminat isteyebilir (TBK m.112, m.125). Daireyi önceden sattığını gizleyerek yapılan ikinci satış ayrıca dolandırıcılık suçunu oluşturabilir; suç tacir veya şirket yöneticisinin ticari faaliyeti sırasında işlenirse nitelikli hâle gelir (TCK m.157, m.158/1-h). Bu sayfada senaryo tablosu, korunma yolları ve Word ile PDF olarak indirilebilen tapu iptali, terditli tazminat ve ihtiyati tedbir dava dilekçesi yer almaktadır.

Önce Durumu Belirleyin: Dört Senaryo

Mükerrer satış uyuşmazlıklarında tek bir cevap yoktur. Sonuç, tapunun hangi aşamada olduğuna, ilk alıcının hakkını tapuya şerh ettirip ettirmediğine ve ikinci alıcının ne bildiğine göre değişir. Aşağıdaki tablo en sık karşılaşılan dört durumu ve her birinde kimin üstün geldiğini gösterir.

Her senaryoda ilk iş tapu kaydının güncel hâlinin alınmasıdır. Kayıtta şerhler, devir tarihleri ve ipotekler görülür. İkinci alıcının daireyi kısa sürede başkasına devretme ihtimali varsa, dava açılmadan önce tapuya tedbir konulması gerekir; çünkü dördüncü bir kişi iyiniyetle hak kazanırsa onun kazanımı da korunur (TMK m.1023). Kat karşılığı inşaatın genel çerçevesi yarım kalan inşaat merkezimizde anlatılmıştır.

Tapu Siciline Güven ve İyiniyet

Türk hukukunda tapu kütüğüne güvenerek hak kazanan kişi korunur: tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur (TMK m.1023). Bu koruma, müteahhitten daire alan ikinci alıcının en güçlü savunmasıdır. Ancak koruma mutlak değildir. Bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmişse, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz; bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur (TMK m.1024).

İyiniyetin ölçüsü Medeni Kanun’un başlangıç hükümlerindedir: Kanunun iyiniyete hukuki sonuç bağladığı durumlarda asıl olan iyiniyetin varlığıdır; ancak durumun gereklerine göre kendisinden beklenen özeni göstermeyen kimse iyiniyet iddiasında bulunamaz (TMK m.3). İyiniyet karine olduğundan, ikinci alıcının kötüniyetini ispat yükü ilk alıcıdadır. Uygulamada ikinci alıcının ilk satışı bildiğini veya bilmesi gerektiğini gösteren olgular şunlardır:

Bu olgular tek başına değil, birlikte değerlendirilir. Örneğin ilk alıcının daireye taşınmış olması, ikinci alıcının daireyi hiç görmeden aldığını ileri sürmesini zayıflatır; çünkü bir daireyi görmeden satın almak, durumun gereklerine göre beklenen özenle bağdaşmaz.

Satış Vaadi Şerhinin Gücü ve Süresi

İlk alıcıyı koruyan en güçlü araç, satış vaadi sözleşmesinin tapu kütüğüne şerh edilmesidir. Arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım ve geri alım sözleşmelerinden doğan haklar tapu kütüğüne şerh edilebilir; bunlar şerh verilmekle o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir (TMK m.1009). Şerh, ikinci alıcının iyiniyetini tartışmaya gerek bırakmaz: şerhten sonra hak kazanan kişi, iyiniyetli olsa bile şerhli hakka katlanmak zorundadır.

Şerhin şartları ve süresi Tapu Kanunu’nda düzenlenmiştir. Noterler tarafından düzenlenen gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, taraflardan biri isterse tapu siciline şerh verilir; şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmaz veya tescil edilmezse şerh tapu sicil müdürlüğünce re’sen terkin olunur (Tapu K. m.26). Noterler satış vaadi sözleşmesini yapar ve taraflardan birinin talebi ile harç ve giderlerin ödenmesi hâlinde tapu bilişim sistemi aracılığıyla tapu siciline şerh verir (Noterlik K. m.60/3). Satış vaadi sözleşmesi resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz (TBK m.237).

Tapu Henüz Müteahhitte Değilse: Aynı Alacağın İki Kez Devri

Kat karşılığı inşaatlarda müteahhit çoğu zaman bağımsız bölümleri, tapu kendisine geçmeden satar. Bu durumda alıcının hakkı, müteahhidin arsa sahibinden olan bağımsız bölüm alacağının devrine dayanır. Alacaklı, borçlunun rızasını aramaksızın alacağını üçüncü bir kişiye devredebilir (TBK m.183); alacağın devrinin geçerliliği yazılı şekilde yapılmış olmasına bağlıdır (TBK m.184). Borçlu konumundaki arsa sahibi, devri öğrendiği sırada müteahhide karşı sahip olduğu savunmaları alıcıya karşı da ileri sürebilir (TBK m.188).

Müteahhit aynı bağımsız bölüm alacağını iki ayrı kişiye devretmişse, ilk devirle alacak birinci alıcıya geçtiğinden, müteahhidin artık sahibi olmadığı alacağı ikinci kez devretmesi kural olarak birinci alıcının hakkını ortadan kaldırmaz. Ancak arsa sahibinin korunması ayrıca düzenlenmiştir: borçlu, alacağın devredildiği kendisine bildirilmemişse önceki alacaklıya; alacak birkaç kez devredilmişse son devralan yerine önceki devralanlardan birine iyiniyetle ifada bulunarak borcundan kurtulur (TBK m.186). Bu nedenle yükleniciden daire satın alan kişinin, devri arsa sahibine yazılı olarak bildirmesi ve mümkünse hakkını tapuya şerh ettirmesi hayati önemdedir. Alıcının hakları müteahhitten daire alanın hakları rehberimizde ve yükleniciden daire alanın tapu iptali ve tescil dilekçesinde anlatılmıştır.

Daireyi Kaybeden Alıcının Hakları

Dairenin mülkiyetini kazanamayan alıcının talebi müteahhide yönelir. Borç hiç veya gereği gibi ifa edilmezse borçlu, kendisine hiçbir kusurun yüklenemeyeceğini ispat etmedikçe alacaklının zararını gidermekle yükümlüdür (TBK m.112). Aynı daireyi bilerek ikinci kez satan müteahhidin kusursuzluğunu ispat etmesi pratikte mümkün değildir. Alıcı iki yoldan birini seçebilir: ifadan vazgeçerek ifa edilmemeden doğan zararını, yani dairenin kendisine geçseydi elde edeceği değeri isteyebilir; ya da sözleşmeden dönerek ödediği bedelin iadesini ve sözleşmenin hükümsüz kalmasından doğan zararını isteyebilir (TBK m.125).

Tazminat alacağının tahsilini güvenceye almak için ihtiyati haciz yoluna başvurulabilir. Rehinle temin edilmemiş ve vadesi gelmiş bir para borcunun alacaklısı borçlunun mallarını ihtiyaten haczettirebilir; vadesi gelmemiş borçta da borçlunun mallarını gizlemeye veya kaçırmaya hazırlanması ya da alacaklının haklarını ihlal eden hileli işlemlerde bulunması hâlinde ihtiyati haciz istenebilir (İİK m.257). Daireyi ikinci kez satan bir müteahhidin diğer bağımsız bölümlerini de elden çıkarması ihtimali varsa bu yol gecikmeden kullanılmalıdır.

Tapu iptali ve tazminat taleplerinin aynı davada birlikte ileri sürülmesi mümkündür. Davacı, aynı davalıya karşı birden fazla talebini aralarında aslilik ve ferîlik ilişkisi kurarak aynı dilekçede ileri sürebilir; mahkeme asli talebi esastan reddetmedikçe ferî talebi inceleyemez (HMK m.111). Bu nedenle müteahhide karşı asıl talep olarak tescil, onun reddi hâlinde terditli olarak tazminat istenir. Tapuya tedbir konulmasının usulü tapuya ihtiyati tedbir dilekçesi örneğimizde ayrıca anlatılmıştır.

Ceza Boyutu: Dolandırıcılık mı, Hukuki Uyuşmazlık mı?

Hileli davranışlarla bir kimseyi aldatıp onun veya başkasının zararına olarak kendisine veya başkasına yarar sağlayan kişi dolandırıcılık suçunu işler ve bir yıldan beş yıla kadar hapis ve beş bin güne kadar adli para cezasıyla cezalandırılır (TCK m.157). Suç, tacir veya şirket yöneticisi olan ya da şirket adına hareket eden kişilerin ticari faaliyetleri sırasında işlenirse nitelikli dolandırıcılık olur ve üç yıldan on yıla kadar hapis ile beş bin güne kadar adli para cezası öngörülür (TCK m.158/1-h). Müteahhitlik faaliyetini bir şirket aracılığıyla yürüten yüklenicinin aynı daireyi ikinci kez satması bu bende girebilir.

Ancak her mükerrer satış suç değildir. Ceza hukukunun aradığı unsur hiledir: müteahhidin daireyi önceden sattığını gizleyerek, sahte belgeler göstererek veya ikinci alıcıyı aldatacak başka davranışlarla para alması dolandırıcılık tartışmasını doğurur. Buna karşılık sözleşmenin sonradan ifa edilmemesi, tek başına hukuki bir uyuşmazlıktır. Bu ayrım hukuki uyuşmazlık mı dolandırıcılık mı rehberimizde, nitelikli dolandırıcılık uygulaması ise nitelikli dolandırıcılık rehberimizde anlatılmıştır. Dolandırıcılık suçu şikâyete bağlı değildir; suç duyurusu ile soruşturma başlar.

Ceza sürecinin mağdur bakımından iki önemli sonucu vardır. Birincisi etkin pişmanlıktır: dolandırıcılık suçunda fail, kovuşturma başlamadan önce pişmanlık göstererek mağdurun zararını aynen geri verme veya tazmin suretiyle tamamen giderirse cezanın üçte ikisine kadarı, kovuşturma başladıktan sonra hüküm verilmeden önce giderirse yarısına kadarı indirilir; kısmi iadede mağdurun rızası aranır (TCK m.168). Bu hüküm, zararın giderilmesi için güçlü bir teşvik oluşturur. İkincisi uzlaştırmadır: basit dolandırıcılık suçu uzlaştırma kapsamındadır (CMK m.253/1-b-8); nitelikli dolandırıcılık ise bu listede yer almaz.

Arsa Sahibinin Konumu

Kat karşılığı inşaatlarda tapu çoğu zaman arsa sahibinden doğrudan alıcıya devredilir; müteahhit arsa sahibine “şu bağımsız bölümü şu kişiye devredin” talimatı verir. Müteahhit aynı bölüm için iki ayrı kişiyi göstermişse arsa sahibi de uyuşmazlığın içine çekilir. Kanun arsa sahibini, iyiniyetle hareket ettiği sürece korur: borçlu, alacağın devredildiği kendisine bildirilmemişse önceki alacaklıya, alacak birkaç kez devredilmişse önceki devralanlardan birine iyiniyetle ifada bulunarak borcundan kurtulur (TBK m.186). Bu hükmün karşıt anlamı da önemlidir: birinci alıcının devri kendisine yazılı olarak bildirilmiş olan arsa sahibi, buna rağmen tapuyu ikinci alıcıya devrederse iyiniyetli ifadan söz edilemez ve borcundan kurtulduğunu ileri sürmesi güçleşir.

Arsa sahibinin de kendi edimini korumak için bazı adımlar atması gerekir: müteahhitten gelen devir taleplerinde, o bağımsız bölüm için daha önce kendisine bir devir bildirimi yapılıp yapılmadığını kontrol etmek; çelişkili bildirimler varsa devri durdurup taraflara yazılı olarak bildirmek; tereddüt hâlinde ifayı yargı kararına bırakmak. Arsa sahibi, müteahhide karşı sahip olduğu savunmaları alıcılara karşı da ileri sürebilir (TBK m.188); müteahhit edimini yerine getirmemişse bu savunma alıcıların talebine karşı da kullanılır.

Süreler

Ceza hukuku bakımından dava zamanaşımının belirlenmesinde dosyadaki mevcut deliller itibarıyla suçun daha ağır cezayı gerektiren nitelikli hâlleri de göz önünde bulundurulur (TCK m.66/3). Bu nedenle müteahhidin şirket faaliyeti kapsamında hareket ettiği dosyalarda daha uzun olan süre esas alınır. Hukuk ve ceza yollarının süreleri birbirinden bağımsız işler; ceza soruşturmasının sürmesi, tapu iptali veya tazminat davasının açılmasını beklemeyi gerektirmez.

Daire Almadan Önce: İkinci Satışa Karşı Önlemler

Mükerrer satış riskinin büyük kısmı, satın alma aşamasında alınacak birkaç önlemle ortadan kaldırılabilir. Bu önlemler, ileride bir uyuşmazlık çıkarsa iyiniyet ve öncelik tartışmasını da alıcı lehine çözer.

Tapu İptali ve Tescil, Terditli Tazminat ve İhtiyati Tedbir Dava Dilekçesi Örneği

Aşağıdaki dilekçe, satış vaadi şerhli ilk alıcının, daireyi kötüniyetli ikinci alıcıya devreden müteahhide ve ikinci alıcıya karşı açacağı dava için hazırlanmıştır. Taşınmaz üzerindeki aynî hakka ilişkin bu davada taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m.12); malvarlığı haklarına ilişkin davalarda görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir (HMK m.2). Şerh yoksa birinci husus çıkarılmalı, ikinci alıcının kötüniyetini gösteren olgular ikinci hususta ayrıntılandırılmalıdır.

Sık Yapılan Hatalar

• Satış vaadini adi yazılı yapmak. Resmî şekle aykırı satış vaadi geçersizdir (TBK m.237).
• Noterde imzalayıp şerh ettirmemek. Şerh olmadan ikinci alıcının iyiniyetini tartışmak zorunda kalınır.
• Beş yıllık şerh süresini kaçırmak. Süre dolarsa şerh re’sen terkin edilir.
• Tapuya tedbir koydurmadan dava açmak. Dava sürerken dördüncü bir iyiniyetli kişiye devir yapılabilir.
• Arsa sahibine devri bildirmemek. Arsa sahibi başka devralana iyiniyetle ifa ederek borcundan kurtulabilir.
• Yalnız ceza yoluna güvenmek. Ceza soruşturması tapuyu geri getirmez; hukuk davası ayrıca açılmalıdır.
• Daireyi teslim aldıktan sonra kullanmamak. Zilyetlik, sonraki alıcının iyiniyetini çürüten güçlü bir olgudur.

Sıkça Sorulan Sorular

Müteahhit aynı daireyi iki kişiye sattı; tapu kimin olur?

Tapu ikinci alıcıya devredilmişse ve ikinci alıcı iyiniyetliyse kural olarak onun kazanımı korunur (TMK m.1023). İlk satış tapuya şerhliyse veya ikinci alıcı ilk satışı biliyor ya da bilmesi gerekiyorsa ilk alıcı üstün gelir (TMK m.1009, m.1024).

Satış vaadi şerhi ne işe yarar?

Şerh verilmekle satış vaadinden doğan hak, taşınmaz üzerinde sonradan hak kazananlara karşı ileri sürülebilir (TMK m.1009).

Satış vaadi şerhi ne kadar geçerlidir?

Şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmaz veya tescil edilmezse şerh re’sen terkin edilir (Tapu K. m.26).

Noterde yapılmamış satış vaadi geçerli mi?

Hayır. Taşınmaz satış vaadi resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz (TBK m.237).

İkinci alıcının kötüniyetli olduğunu nasıl ispat ederim?

İyiniyet asıldır; ispat yükü sizdedir. Şerh, dairede oturmanız, ikinci alıcının müteahhitle yakınlığı, düşük bedel ve devrin zamanlaması gibi olgular birlikte değerlendirilir; beklenen özeni göstermeyen kişi iyiniyet iddia edemez (TMK m.3).

Tapu henüz müteahhide geçmeden ikinci kez satıldıysa ne olur?

Hakkınız alacağın devrine dayanır. Arsa sahibi, alacak birkaç kez devredilmişse önceki devralanlardan birine iyiniyetle ifada bulunarak borcundan kurtulur (TBK m.186); devri arsa sahibine yazılı bildirmeniz önemlidir.

Daireyi alamazsam müteahhitten ne isteyebilirim?

İfadan vazgeçerek dairenin değerini (müspet zarar) veya sözleşmeden dönerek ödediğiniz bedelin iadesini ve zararınızı isteyebilirsiniz (TBK m.112, m.125).

Tapu iptali ve tazminatı aynı davada isteyebilir miyim?

Evet. Aynı davalıya karşı talepler arasında aslilik-ferîlik ilişkisi kurulabilir; mahkeme asıl talebi reddetmedikçe ferî talebi incelemez (HMK m.111).

Dava sürerken daire başkasına satılırsa?

Dördüncü kişi iyiniyetliyse kazanımı korunabilir (TMK m.1023). Bu yüzden tapuya ihtiyati tedbir konulması istenmelidir (HMK m.389, m.390).

Müteahhidin mallarına haciz koydurabilir miyim?

Para alacağınız için ihtiyati haciz isteyebilirsiniz; borçlunun mallarını kaçırmaya hazırlanması gibi hâllerde vadesi gelmemiş borç için de mümkündür (İİK m.257).

Aynı daireyi iki kez satmak suç mu?

Daireyi önceden sattığını gizleyerek hileyle para alınması dolandırıcılık suçunu oluşturabilir (TCK m.157); tacir veya şirket yöneticisinin ticari faaliyeti sırasında işlenirse nitelikli hâle gelir (TCK m.158/1-h). Hile unsuru yoksa uyuşmazlık hukukidir.

Müteahhit paramı geri verirse ceza ne olur?

Kovuşturma başlamadan zararı tamamen giderirse cezanın üçte ikisine, kovuşturma başladıktan sonra hükümden önce giderirse yarısına kadarı indirilir; kısmi iadede mağdurun rızası aranır (TCK m.168).

Dolandırıcılık davasında uzlaşma olur mu?

Basit dolandırıcılık uzlaştırma kapsamındadır (CMK m.253/1-b-8); nitelikli dolandırıcılık bu listede değildir.

Arsa sahibi tapuyu ikinci alıcıya verdi; ona karşı hakkım var mı?

Arsa sahibi, devir kendisine bildirilmemişse önceki devralanlardan birine iyiniyetle ifada bulunarak borcundan kurtulur (TBK m.186). Devri yazılı olarak bildirdiyseniz, bildirimden sonra ikinci alıcıya yapılan devirde iyiniyetli ifadan söz etmek güçleşir.

Dolandırıcılık şikâyeti için ne kadar sürem var?

Dolandırıcılık şikâyete bağlı değildir. Dava zamanaşımı basit dolandırıcılıkta sekiz, nitelikli dolandırıcılıkta on beş yıldır (TCK m.66). Ancak delillerin kaybolmaması için gecikmeden suç duyurusunda bulunulmalıdır.

Satış vaadi şerhimin süresi dolmak üzere; ne yapmalıyım?

Şerh, beş yıl içinde satış veya tescil yapılmazsa re’sen terkin edilir (Tapu K. m.26). Süre dolmadan tescil davası açın ve tapuya ihtiyati tedbir konulmasını isteyin (TMK m.716; HMK m.389).

Dairede oturuyorum ama tapu başkasına geçti; ne yapmalıyım?

Zilyetliğiniz ikinci alıcının iyiniyetini çürüten güçlü bir olgudur. Tapu kaydını alın, tapuya tedbir isteyin ve tapu iptali ile tescil davası açın (TMK m.1024, m.1025; HMK m.389).

İlgili Rehberler

• Yarım Kalan İnşaat ve Kat Karşılığı Merkezi
• Müteahhitten Daire Alan Üçüncü Kişinin Hakları
• Yükleniciden Daire Alan Üçüncü Kişinin Tapu İptali ve Tescil Dava Dilekçesi Örneği
• Müteahhide İhtarname Örneği
• Yarım Kalan İnşaatı Başka Müteahhide Tamamlatma
• Hukuki Uyuşmazlık mı, Dolandırıcılık Suçu mu?
• Nitelikli Dolandırıcılık Yargıtay Kararları
• Tapuya İhtiyati Tedbir Talep Dilekçesi Örneği
• Ön Ödemeli (Maketten) Konut Satışında Tüketici Hakları
• Gayrimenkul Hukuku Rehberi
• Müteahhidin Borcu Yüzünden Daireye Haciz Geldi: Haczin Kaldırılması, Haciz İhbarnamesine İtiraz ve Hacizlerin Terkini (Word ve PDF)
• Müteahhit İflas Etti veya Konkordato İstedi: Arsa Sahibi ve Daire Alıcısı Ne Yapmalı? (Word ve PDF)
• Müteahhit Vefat Etti, İnşaat Yarım Kaldı: Sözleşme Sona Erer mi, Mirasçılar Devam Eder mi? (Word ve PDF)