Evimi Değerinin Altında Sattım, Geri Alabilir miyim? 2026 — Gabin, Aldatma, Korkutma, Ehliyetsizlik, Vekâlet ve Tapu İptali (TBK 28-39, TMK 15, 1023-1025)

“Evimi değerinin çok altında sattım, geri alabilir miyim?” sorusunun tek bir cevabı yoktur; cevap, bedelin neden düşük kaldığına bağlıdır. Borç baskısıyla aceleyle yapılan satış, alıcının veya emlakçının yanıltması, tehdit, yaşlı bir anne ya da babanın ayırt etme gücü olmadan imzaladığı satış, vekâlet verilen kişinin evi tanıdığına ucuza devretmesi, anne ya da babanın evi bir çocuğuna “satış” görünümüyle devretmesi, borç karşılığında tapunun teminat olarak verilmesi ve evin icrada düşük bedelle satılması ayrı hukuki yollara bağlanır; bu yolların süreleri ve ispat kuralları da birbirinden farklıdır. Bu rehber her durumu kanun maddesiyle birlikte ele alır, bir karar tablosu, süreler tablosu ve delil listesi sunar.

Kısa Cevap: Ucuz Satış Tek Başına Geri Alma Sebebi Değildir

Türk hukukunda satış bedelini taraflar belirler. Türk Borçlar Kanunu’na göre taraflar, bir sözleşmenin içeriğini kanunda öngörülen sınırlar içinde özgürce belirleyebilirler (TBK m.26). Bu nedenle mahkeme, “bu ev daha pahalıya satılabilirdi” tespitiyle yetinip satışı bozmaz. Piyasa değerinin altında yapılan her satış hukuka aykırı değildir: acil nakit ihtiyacı, alıcı bulmanın güçlüğü, evin kiracılı, hisseli ya da ipotekli olması, onarım ihtiyacı veya hızlı satış tercihi bedeli makul biçimde düşürebilir.

Kanun, sözleşme özgürlüğüne ancak belirli irade bozuklukları ve ehliyet sorunları karşısında müdahale eder. Ucuz satışı geri almaya imkân veren her yol, düşük bedelin yanında ayrıca ispatlanması gereken bir unsur ister: aşırı yararlanmada karşı tarafın sizin zor durumunuzdan veya deneyimsizliğinizden yararlanması, aldatmada kasıtlı yanıltma, korkutmada ağır ve yakın bir tehlike inancı, ehliyetsizlikte ayırt etme gücünün yokluğu, vekâlette ise vekilin sadakat borcuna aykırı davranması ve alıcının bunu bilmesi gerekir. Hangi yolun açık olduğu, işleyen süreyi ve toplanacak delilleri de belirler. Bu yüzden ilk iş, bedelin neden düşük kaldığını dürüstçe tespit etmektir.

Sürelerin büyük kısmı hak düşürücü niteliktedir; dolduktan sonra hak bütünüyle sona erer ve mahkeme bunu kendiliğinden gözetir. Aşırı yararlanmada bir yıllık ve beş yıllık süreler (TBK m.28/2), yanılma, aldatma ve korkutmada bir yıllık süre (TBK m.39) işler. Ehliyetsizlik ve muris muvazaası gibi kesin hükümsüzlük hâllerinde ise dava süreye bağlı tutulmaz. Satış tarihinizi ve bedelin düşük olduğunu ne zaman öğrendiğinizi not ederek başlayın.

Karar Tablosu: Hangi Durumda Hangi Yol?

Aşağıdaki tablo, ucuz satış şikâyetlerinin en sık rastlanan biçimlerini hukuki yol, süre ve ispat edilmesi gereken kritik unsur bakımından özetler. Bir olay birden fazla satıra uyabilir; örneğin borç baskısı altındaki bir satış hem aşırı yararlanma hem korkutma olarak değerlendirilebilir. Bu durumda talepler aynı davada birlikte ve sıralı olarak ileri sürülür.

Pişmanlık ve Sonradan Gelen Değer Artışı

En sık karşılaşılan durum, satıştan bir süre sonra bölgedeki fiyatların yükselmesi ve satıcının “evimi yok pahasına verdim” düşüncesine kapılmasıdır. Aşırı yararlanma hükmü, sözleşmede karşılıklı edimler arasında açık bir oransızlık bulunmasını arar (TBK m.28/1). Bu karşılaştırma sözleşmenin kurulduğu ana göre yapılır. Satış tarihinde makul olan bir bedel, sonradan gelen bir imar değişikliği, ulaşım yatırımı ya da genel fiyat artışı nedeniyle düşük görünmeye başlarsa aşırı yararlanma koşulu gerçekleşmez. Bilirkişi de değeri satış tarihindeki emsallere göre belirler; bugünkü değeri esas almaz.

Sözleşmeden sonra ortaya çıkan olağanüstü durumlar için kanunun öngördüğü yol aşırı ifa güçlüğüdür. Ancak bu hükmün uygulanabilmesi için öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durumun ortaya çıkması ve borçlunun borcunu henüz ifa etmemiş ya da haklarını saklı tutarak ifa etmiş olması gerekir (TBK m.138). Tapuda devri tamamlanmış bir satışta satıcının borcu ifa edilmiş olduğundan bu yol kural olarak kapanır. Henüz devri yapılmamış bir satış vaadinde ise koşulların her biri ayrıca incelenmelidir; olağan fiyat artışları bu niteliği taşımaz. Ayrıntısı aşırı ifa güçlüğü ve uyarlama yazımızdadır.

Zor Durumda Hızlı Satış: Ne Zaman Aşırı Yararlanma Olur?

Ucuz satışın en güçlü dayanağı aşırı yararlanmadır. Türk Borçlar Kanunu’na göre bir sözleşmede karşılıklı edimler arasında açık bir oransızlık varsa ve bu oransızlık zarar görenin zor durumda kalmasından, düşüncesizliğinden ya da deneyimsizliğinden yararlanılmak suretiyle gerçekleştirilmişse, zarar gören, durumun özelliğine göre ya sözleşmeyle bağlı olmadığını diğer tarafa bildirerek ediminin geri verilmesini ya da sözleşmeye bağlı kalarak edimler arasındaki oransızlığın giderilmesini isteyebilir (TBK m.28/1). Hükmün bütün ayrıntıları gabin (aşırı yararlanma) ana rehberimizde yer alır; burada konut satışına özgü noktalar ele alınmıştır.

Açık oransızlık. Kanun bir oran belirlememiştir. Oransızlığın “açık” olup olmadığı, satış tarihindeki emsal satışlar, taşınmazın konumu, yaşı, imar durumu, kiracılı ya da hisseli olması, üzerindeki ipotek ve hacizler dikkate alınarak bilirkişi incelemesiyle belirlenir. Hızlı satış indirimi, alıcı bulmanın güçlüğü veya evin onarım ihtiyacı gibi makul nedenlerle açıklanabilen bir fark açık oransızlık sayılmaz. Tapuda gösterilen bedel ile gerçekte ödenen bedel çoğu zaman farklı olduğundan, oransızlık gerçek bedel üzerinden kurulur; tapudaki düşük bedel tek başına delil değildir (bedelde muvazaa).

Zor durum. Zor durum yalnızca ekonomik sıkıntıdan ibaret değildir. Kapıya dayanmış bir icra satışı, ödenemeyen kredi taksitleri, ağır bir hastalığın tedavi masrafı, aile içi bir kriz ya da yurt dışına zorunlu taşınma gibi kişinin serbest karar verme imkânını daraltan her durum bu kapsamda değerlendirilebilir. Zor durumun satış tarihinde mevcut olduğu belgelerle gösterilmelidir: haciz ve satış talebi içeren icra dosyaları, banka ihtarları, hastane kayıtları ve o döneme ait yazışmalar en güçlü delillerdir.

Düşüncesizlik ve deneyimsizlik. İlk kez taşınmaz satan, piyasa koşullarını bilmeyen, yaşı veya eğitim durumu nedeniyle değeri doğru kavrayamayan kişiler bakımından deneyimsizlik; işlemin sonuçlarını tartmadan, aceleyle hareket edilmesi ise düşüncesizlik olarak değerlendirilebilir. Bu hâllerde bir yıllık süre deneyimsizliğin veya düşüncesizliğin öğrenildiği tarihten başlar (TBK m.28/2).

Yararlanma. Yalnızca açık oransızlık ve zor durumun bulunması yetmez; alıcının bu durumu bilerek ondan yararlanmış olması gerekir. Alıcı satıcının sıkıntısını bilmiyor ve piyasadaki ilan üzerinden pazarlık ederek satın almışsa yararlanma unsuru zayıflar. Buna karşılık alıcı, satıcının alacaklısı, yakın çevresinden biri veya icra dosyasını takip eden biri ise ve bedeli bu bilgiyle belirlemişse yararlanma unsuru güçlenir.

Aşırı yararlanmada zarar görene iki seçenek tanınmıştır. Satıştan tamamen kurtulmak isteyen satıcı, sözleşmeyle bağlı olmadığını alıcıya bildirir, ardından tapu iptali ve tescil davası açar ve aldığı bedeli geri verir. Evi geri almak yerine aradaki farkı almak isteyen satıcı ise sözleşmeye bağlı kalarak oransızlığın giderilmesini, yani bedel farkının ödenmesini isteyebilir. Hangi seçeneğin uygun olduğu, evin bugünkü durumuna, alıcının evi başkasına devredip devretmediğine ve satıcının aldığı bedeli iade edip edemeyeceğine göre belirlenir. Dava dilekçesinin nasıl kurulacağı gabin nedeniyle tapu iptali ve tescil dava dilekçesi örneğinde gösterilmiştir.

Değeri Bilmeden Sattım: Yanılma Ne Zaman İşe Yarar?

“Evin bu kadar değerli olduğunu bilmiyordum” cümlesi hukuken çoğu zaman bir yanılmayı anlatır; ancak her yanılma satışı bozmaz. Kanun, sözleşme kurulurken esaslı yanılmaya düşen tarafın sözleşmeyle bağlı olmayacağını düzenler (TBK m.30) ve esaslı yanılma hâllerini sayar. Bunlardan biri, yanılanın gerçekte istediğinden önemli ölçüde az bir karşı edim için iradesini açıklamasıdır (TBK m.31/1-5). Bu hâl, satıcının istediği bedel ile beyan ettiği bedel arasında fark bulunmasını anlatır: örneğin pazarlıkta konuşulan rakam yerine sözleşmeye bir hane eksik bir rakamın yazılması ya da yabancı para ile Türk lirasının karıştırılması. Basit hesap yanlışlıkları ise sözleşmenin geçerliliğini etkilemez; bunların düzeltilmesiyle yetinilir (TBK m.31/2).

Evin değeri hakkındaki yanlış değerlendirme ise kural olarak saikte yanılmadır. Kanuna göre saikte yanılma esaslı yanılma sayılmaz. Yanılanın, yanıldığı saiki sözleşmenin temeli sayması ve bunun iş ilişkilerinde geçerli dürüstlük kurallarına uygun olması hâlinde yanılma esaslı sayılır; ancak bu durumun karşı tarafça da bilinebilir olması gerekir (TBK m.32). Satıcı evin değerini kendisi düşük tahmin ettiyse ve alıcı bu tahmini yönlendirmediyse, değer konusundaki yanılgı çoğu zaman satışın temeli sayılmaz. Buna karşılık taraflar satışı açıkça belirli bir olguya dayandırmışsa, örneğin bedel bir belediye yazısında belirtilen yol genişletmesi veya kamulaştırma bilgisine göre belirlenmiş ve bu bilgi yanlış çıkmışsa, yanılma esaslı sayılabilir.

Yanılma iddiasının iki sınırı vardır. Yanılan, yanıldığını dürüstlük kurallarına aykırı olarak ileri süremez; özellikle diğer taraf sözleşmenin yanılanın kastettiği anlamda kurulmasına razı olduğunu bildirirse sözleşme bu anlamda kurulmuş sayılır (TBK m.34). Bu hüküm, bedeldeki bir yazım hatasında alıcının gerçek bedeli ödemeyi kabul etmesi hâlinde satışın o bedelle ayakta kalmasını sağlar. İkinci sınır tazminattır: yanılan, yanılmasında kusurlu ise sözleşmenin hükümsüzlüğünden doğan zararı gidermekle yükümlüdür; diğer taraf yanılmayı biliyor veya bilmesi gerekiyorsa tazminat istenemez (TBK m.35). Satıcının kendi dikkatsizliğinden doğan bir yanılmayla satışı bozması, alıcının bu yüzden uğradığı zararları karşılama yükümlülüğünü doğurabilir.

Yanılmaya dayanan satıcı, yanılmayı öğrendiği andan başlayarak bir yıl içinde sözleşmeyle bağlı olmadığını bildirmez veya verdiği şeyi geri istemezse sözleşmeyi onamış sayılır (TBK m.39/1). Madde metninde, aşırı yararlanmadaki beş yıllık üst sınır gibi ayrı bir üst süre yer almaz; buna karşılık bir yıllık süre kaçırıldığında hak bütünüyle düşer. Yanılma, aldatma ve korkutmanın genel çerçevesi irade sakatlıkları yazımızda anlatılmıştır.

Alıcı veya Emlakçı Yanılttıysa: Aldatma (TBK m.36, 39)

Ucuz satışların önemli bir kısmında satıcı, kendisine verilen yanlış bilgiye dayanarak fiyat indirmiştir: “bu bina riskli yapı, yakında yıkılacak”, “buradan yol geçecek, kamulaştırılacak”, “imar planı değişti, inşaat izni çıkmaz”, “bölgede fiyatlar düşüyor, bu fiyatı bulamazsın” gibi. Bu beyanlar gerçeğe aykırı ise ve satıcıyı satışa ya da düşük bedele yöneltmek için bilerek yapılmışsa aldatma söz konusudur. Kanuna göre taraflardan biri diğerinin aldatması sonucu bir sözleşme yapmışsa, yanılması esaslı olmasa bile sözleşmeyle bağlı değildir (TBK m.36/1). Aldatmada yanılmanın esaslı olması aranmadığından, değer hakkındaki yanılgı aldatma sonucu oluşmuşsa satış bozulabilir.

Yanıltma alıcıdan değil bir üçüncü kişiden, örneğin emlak danışmanından geliyorsa ayrı bir koşul aranır. Üçüncü bir kişinin aldatması sonucu sözleşme yapan taraf, sözleşmenin yapıldığı sırada karşı tarafın aldatmayı bilmesi veya bilecek durumda olması hâlinde sözleşmeyle bağlı değildir (TBK m.36/2). Emlakçı alıcıyla birlikte hareket etmişse, alıcının yakını ise ya da alıcı adına çalışıyorsa bu koşul çoğu zaman gerçekleşir. Alıcı aldatmadan habersiz ve iyiniyetliyse satış ayakta kalır; satıcı bu durumda zararını aldatan üçüncü kişiden isteyebilir.

Aldatma yalnızca açık bir yalanla yapılmaz. Dürüstlük kuralı gereği karşı tarafa açıklanması gereken önemli bir bilgiyi bilerek saklamak da aldatma niteliği taşıyabilir (TMK m.2). Örneğin bölgede yapılacak bir yatırımı ve bunun değere etkisini bilen alıcının, satıcının bu bilgiden habersiz olduğunu görerek bedeli buna göre belirlemesi bu kapsamda tartışılabilir. Bu tür olaylarda ispat yükü satıcıdadır; mesajlar, sesli görüşme kayıtlarının hukuka uygun biçimde elde edilmiş olanları, tanıklar ve alıcının o tarihteki bilgisini gösteren belgeler önem taşır.

Süre bakımından da bir yıllık kural geçerlidir: aldatmayı öğrendiğiniz tarihten başlayarak bir yıl içinde sözleşmeyle bağlı olmadığınızı bildirmeniz veya verdiğinizi geri istemeniz gerekir (TBK m.39/1). Aldatma veya korkutmadan dolayı bağlayıcılığı olmayan bir sözleşmenin onanmış sayılması tazminat hakkını ortadan kaldırmaz (TBK m.39/2). Ceza şikâyeti, bu maddede öngörülen bildirimin yerine geçmeyebilir; bu nedenle bir yıllık süre içinde karşı tarafa ayrıca noter aracılığıyla yazılı bildirim yapılması en güvenli yoldur. Olay üzerinden anlatım için sözleşmeyi imzalarken aldatıldım, yanıldım yazımıza bakabilirsiniz.

Tehditle veya Baskıyla Sattırıldıysanız: Korkutma (TBK m.37-38)

Taraflardan biri diğerinin veya üçüncü bir kişinin korkutması sonucu bir sözleşme yapmışsa sözleşmeyle bağlı değildir (TBK m.37/1). Korkutmanın gerçekleşmiş sayılması için korkutulanın, içinde bulunduğu durum bakımından kendisinin veya yakınlarından birinin kişilik haklarına ya da malvarlığına yönelik ağır ve yakın bir zarar tehlikesinin doğduğuna inanmakta haklı olması gerekir (TBK m.38/1). Ev satışlarında bu durum, aile bireylerine yönelik tehditler, fiziksel baskı veya kişinin işini ve itibarını hedef alan ağır tehditler şeklinde görülür.

Konut satışları bakımından kanunun ikinci fıkrası ayrıca önemlidir: bir hakkın veya kanundan doğan bir yetkinin kullanılacağı korkutmasıyla sözleşme yapıldığında, bu hakkı veya yetkiyi kullanacağını açıklayanın diğer tarafın zor durumda kalmasından aşırı bir menfaat sağlamış olması hâlinde korkutmanın varlığı kabul edilir (TBK m.38/2). Alacaklının “evini bana bu fiyata devretmezsen icraya koyar, ihalede sattırırım” diyerek borçlunun evini değerinin çok altında üzerine alması bu hükmün tipik örneğidir. Alacak gerçek olsa ve icra takibi hukuken mümkün olsa bile, bu tehditten aşırı bir menfaat elde edilmişse satış korkutma nedeniyle bozulabilir. Aynı olay çoğu zaman aşırı yararlanma koşullarını da taşır; iki dayanak birlikte ileri sürülmelidir.

Korkutan bir üçüncü kişi olup da alıcı korkutmayı bilmiyorsa veya bilecek durumda değilse, satışla bağlı kalmak istemeyen satıcı, hakkaniyet gerektiriyorsa alıcıya tazminat ödemekle yükümlüdür (TBK m.37/2). Süre, korkutmanın etkisinin ortadan kalktığı andan başlayarak bir yıldır (TBK m.39/1). Tehdit sürdüğü müddetçe süre başlamaz; ancak tehdidin sona erdiği tarihin belgelerle gösterilebilmesi gerekir.

Satış Sırasında Ayırt Etme Gücü Yoksa (TMK m.13, 15)

Yaşlı bir anne veya babanın ileri evre demans, ağır bir hastalık ya da yoğun ilaç tedavisi sırasında evini değerinin çok altında satması sık rastlanan bir durumdur. Türk Medeni Kanunu’na göre yaşının küçüklüğü yüzünden veya akıl hastalığı, akıl zayıflığı, sarhoşluk ya da bunlara benzer sebeplerden biriyle akla uygun biçimde davranma yeteneğinden yoksun olmayan herkes ayırt etme gücüne sahiptir (TMK m.13). Kanunda gösterilen ayrık durumlar saklı kalmak üzere, ayırt etme gücü bulunmayan kimsenin fiilleri hukuki sonuç doğurmaz (TMK m.15).

Bu yol, irade bozukluklarından farklı olarak satışın baştan itibaren hükümsüz olduğu sonucuna götürür. Bu nedenle bir yıllık ya da beş yıllık sürelere bağlı değildir ve mahkeme hükümsüzlüğü kendiliğinden gözetir. Satış bedelinin düşüklüğü burada ayrı bir unsur değil, ayırt etme gücünün yokluğunu destekleyen bir göstergedir: aklı başında hiç kimsenin yapmayacağı bir satış, işlemin sağlıklı bir iradeyle yapılmadığına işaret eder. Belirleyici delil ise satış tarihine yakın döneme ait hastane kayıtları, reçeteler, nöroloji ve psikiyatri muayeneleri ve bunlar üzerinden alınan bilirkişi raporudur.

Tapu müdürlüğünde satış sırasında sağlık raporu alınmış olması davayı kendiliğinden sonuçsuz bırakmaz; mahkeme tüm tıbbi kayıtları birlikte değerlendirir. Ancak böyle bir raporun bulunması, aksini gösteren daha güçlü tıbbi delilleri gerekli kılar. Raporun ne zaman istendiği ve nasıl alındığı akli meleke raporu yazımızda anlatılmıştır. Davayı satıcı sağsa kendisi veya yasal temsilcisi, ölmüşse mirasçıları açar; dilekçenin kurgusu ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptali ve tescil dava dilekçesi örneğinde yer alır.

Evi Vekiliniz Sattıysa: Vekâletin Kötüye Kullanılması

Yurt dışında yaşayan, hasta olan ya da işlerini eşine, çocuğuna veya bir tanıdığına bırakan malikler, taşınmaz satış yetkisi içeren vekâletnameler verir. Vekil, özel olarak yetkili kılınmadıkça taşınmazı devredemez ve bir hak ile sınırlandıramaz (TBK m.504/3); bu nedenle tapuda satış yapılabilmesi için vekâletnamede satış yetkisinin açıkça yer alması gerekir. Yetki bulunsa bile vekil, üstlendiği iş ve hizmetleri vekâlet verenin haklı menfaatlerini gözeterek sadakat ve özenle yürütmekle yükümlüdür (TBK m.506/2).

Vekilin evi piyasa değerinin çok altında, özellikle kendi yakınına, ortağına ya da daha sonra evi kendisine geri devredecek bir kişiye satması sadakat borcuna açık bir aykırılıktır. Böyle bir satışta alıcı, vekilin yetkisini kötüye kullandığını biliyor veya bilmesi gerekiyorsa, tapudaki tescile dayanamaz: bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmişse, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz (TMK m.1024/1). Herkes haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uymak zorundadır; bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz (TMK m.2). Bu iki hüküm birlikte, vekille işbirliği yapan alıcıya karşı tapu iptali ve tescil davasının dayanağını oluşturur.

Alıcı vekilin kötüye kullanımından habersiz, iyiniyetli bir kişiyse ve gerçek bedeli ödemişse satış korunur; malik bu durumda zararını vekilden ister. Vekâlet veren ve vekil, her zaman sözleşmeyi tek taraflı olarak sona erdirebilir (TBK m.512/1). Kötüye kullanım şüphesi doğduğu anda vekâlet noter aracılığıyla azledilmeli ve azil tapu müdürlüğüne bildirilmelidir. Konunun ayrıntısı eşime vekâletname vermiştim, mallarımı sattı yazımızda, dava dilekçesi ise vekâletin kötüye kullanılması dava dilekçesi örneğinde yer alır.

Emlakçı Evi Ucuza Değerleyip Sattırdıysa (TBK m.520, 523)

Satıcıya düşük fiyat öneren, alıcı adayıyla gizlice anlaşan veya evi kendi tanıdığına sattıran emlak danışmanının sorumluluğu simsarlık hükümlerine göre belirlenir. Simsarlık sözleşmesi, simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkânının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması hâlinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir; simsarlık sözleşmesine kural olarak vekâlete ilişkin hükümler uygulanır ve taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz (TBK m.520).

Vekâlet hükümlerinin uygulanması, emlakçının da sadakat ve özen borcu altında olduğu anlamına gelir (TBK m.506/2). Simsar, üstlendiği borcuna aykırı davranarak diğer tarafın menfaatine hareket eder veya dürüstlük kurallarına aykırı olarak diğer taraftan ücret sözü alırsa, ücrete ve yaptığı giderlere ilişkin haklarını kaybeder (TBK m.523). Buna göre alıcıyla işbirliği yaparak evi düşük fiyata sattıran emlakçı hizmet bedeline hak kazanamaz; ödenmişse iadesi istenebilir ve satıcının uğradığı zarar ayrıca talep edilebilir.

Satışın kendisini bozmak için ise alıcı yönünden bir sebep gerekir: emlakçının yanıltmasını alıcı biliyor veya bilecek durumdaysa aldatma hükümleri uygulanır (TBK m.36/2); alıcı satıcının zor durumundan emlakçı aracılığıyla bilerek yararlanmışsa aşırı yararlanma gündeme gelir. Emlakçının ücreti ve yükümlülükleri hakkında emlakçı komisyonu yazımıza bakabilirsiniz.

Annem veya Babam Evi Bir Kardeşime Ucuza Sattıysa

“Babam evini kardeşime piyasa değerinin çok altında sattı” şikâyetinde iki ayrı soru vardır: satışı yapan anne veya babanın kendisinin bir hakkı var mı, ve diğer çocukların bir hakkı var mı? Satıcı hayattaysa satışı bozma hakkı yalnızca ona aittir ve ancak yukarıda anlatılan sebeplerden biri, yani aşırı yararlanma, aldatma, korkutma veya ayırt etme gücünün yokluğu varsa kullanılabilir. Diğer çocukların bu aşamada mirasçılık sıfatı doğmamıştır; mirasçıların bu tür devirlere karşı başvurduğu yollar mirasbırakanın ölümünden sonra açılır.

Muris muvazaası. Mirasbırakanın, gerçekte bağışlamak istediği taşınmazı mirasçılarından mal kaçırmak amacıyla satış gibi göstererek devretmesi muris muvazaası olarak adlandırılır. Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun 01.04.1974 tarihli, 1974/1 E., 1974/2 K. sayılı kararı, bu durumda saklı paylı olsun olmasın mirasçıların görünürdeki satışın muvazaalı olduğunu ileri sürerek tapu iptali ve tescil isteyebileceklerini kabul eder. Görünürdeki satış gerçek iradeyi yansıtmadığı, gizli bağış ise resmî şekilde yapılmadığı için geçersiz sayılır. Bu dava belirli bir hak düşürücü süreye bağlı tutulmaz. Bedelin hiç ödenmemesi veya değerin çok altında kalması, alıcı çocuğun bedeli ödeyecek ekonomik gücünün bulunmaması ve mirasbırakanın diğer çocuklarıyla arasındaki ilişki mal kaçırma amacını gösteren başlıca karinelerdir. Ayrıntılar muris muvazaası rehberimizde yer alır.

Tenkis ve karma bağış. Satış gerçekten yapılmış, ancak bedel değerin belirgin biçimde altında tutulmuşsa, aradaki fark karşılıksız bir kazandırma niteliği taşıyabilir. Türk Medeni Kanunu, mirasbırakanın serbestçe dönme hakkını saklı tutarak yaptığı bağışlamalar ve ölümünden önceki bir yıl içinde âdet üzere verilen hediyeler dışında yapmış olduğu bağışlamaları ve saklı pay kurallarını etkisiz kılmak amacıyla yaptığı açık olan kazandırmaları tenkise tâbi tutar (TMK m.565, bent 3 ve 4). Tenkis davası açma hakkı, mirasçıların saklı paylarının zedelendiğini öğrendikleri tarihten başlayarak bir yıl ve her hâlde mirasın açılması tarihinin üzerinden on yıl geçmekle düşer (TMK m.571/1). Ucuz satışın hangi ölçüde bağış sayılacağı karma bağışlama ve tenkis yazımızda, iki talebin aynı davada nasıl birlikte ileri sürüleceği ise terditli dava yazımızda anlatılmıştır.

Borç Karşılığında Tapuyu Teminat Olarak Verdiyseniz

Borç para alırken alacaklının güvencesi olarak evin tapusunu onun adına devretmek, sonra borç ödenince evin geri verileceği konusunda anlaşmak uygulamada sık görülür. Tapuda bu işlem satış olarak görünür ve çoğu zaman tapuda yazan bedel evin gerçek değerinin çok altındadır. Borç ödendiği hâlde alacaklı evi geri vermiyorsa ya da evi üçüncü bir kişiye satıyorsa, borçlunun dayanağı inanç sözleşmesidir: tapu, borcun teminatı olarak ve belirli koşullar gerçekleşince iade edilmek üzere devredilmiştir.

Bu davalarda ispat kuralı belirleyicidir. Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun 05.02.1947 tarihli, 1945/20 E., 1947/6 K. sayılı kararı uyarınca inanç sözleşmesi ancak yazılı delille kanıtlanabilir. Bu yazılı delil, karşı tarafın imzasını taşıyan bir belge olmalıdır. Yargıtay uygulamasında, uyuşmazlığın tamamını kanıtlamaya yetmese de iddiayı muhtemel gösteren ve karşı tarafın elinden çıkmış bir belge varsa, bu belge yazılı delil başlangıcı sayılarak tanık dahil diğer delillerle tamamlanabilmektedir; ikrar ve yemin gibi kesin deliller de kullanılabilir. Borç ödemelerine ait banka kayıtları, alacaklının “borç bitince tapuyu veririm” yazan mesajları ve senetler bu nedenle büyük önem taşır. Kavramın muvazaadan farkı muvazaa ile inançlı işlem farkı yazımızda açıklanmıştır. Teminat amaçlı devrin ispatı, borcun depo edilmesi ve dava dilekçesi örneği için borcum için tapumu alacaklıya verdim rehberimize bakabilirsiniz.

Taraflar baştan ipotek kurmuş olsaydı, borç ödenmediğinde alacaklı ancak taşınmazın satış bedelinden alacağını alabilirdi; borcun ödenmemesi hâlinde rehinli taşınmazın mülkiyetinin alacaklıya geçeceğine ilişkin sözleşme hükmü geçersizdir (TMK m.873/1-2). Tapunun teminat amacıyla devri, bu korumayı dolaşmak için kullanıldığında aşırı yararlanma ve korkutma hükümleri de birlikte değerlendirilmelidir. Faiz oranı ve borç ilişkisinin niteliği ayrıca suç oluşturabilir; bu konuda tefecilik yazımıza bakabilirsiniz.

Ev Üçüncü Kişiye Satıldıysa: İyiniyet, Yolsuz Tescil ve Tedbir

Ucuza satın alan kişinin evi kısa sürede başka birine satması, geri alma imkânını doğrudan etkiler. Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur (TMK m.1023). Buna karşılık bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmişse, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz (TMK m.1024/1). Kanun, bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescili yolsuz sayar (TMK m.1024/2). Aşırı yararlanma, aldatma veya korkutma nedeniyle bağlayıcı olmadığı bildirilen bir satış ile ehliyetsizlik nedeniyle hükümsüz bir satış bu tanıma girer.

Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmişse, bu yüzden ayni hakkı zedelenen kimse tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir; iyiniyetli üçüncü kişilerin bu tescile dayanarak kazandıkları ayni haklar ve her türlü tazminat istemi saklıdır (TMK m.1025). Uygulamadaki sonucu şudur: ikinci alıcı ilk alıcının yakını, ortağı veya işlemin niteliğini bilen biri ise ona karşı da tapu iptali istenebilir; ikinci alıcı iyiniyetli ise tapu ona kalır ve satıcı, ilk alıcıdan tazminat ister. Dava dilekçesinin genel kurgusu tapu iptali ve tescil dava dilekçesi örneğinde gösterilmiştir. Aynı taşınmazın birden fazla kişiye satıldığı durumlardaki iyiniyet tartışması için müteahhit aynı daireyi iki kişiye sattı yazımıza bakabilirsiniz.

Bu riski önlemenin yolu, dava açılırken veya hemen öncesinde ihtiyati tedbir istemektir. Mevcut durumda meydana gelebilecek bir değişme nedeniyle hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşacağından ya da tamamen imkânsız hâle geleceğinden endişe edilmesi hâlinde uyuşmazlık konusu hakkında ihtiyati tedbir kararı verilebilir (HMK m.389/1). Tedbir talep eden, dilekçesinde dayandığı tedbir sebebini ve türünü açıkça belirtmek ve davanın esası yönünden haklılığını yaklaşık olarak ispat etmek zorundadır; acil hâllerde hâkim karşı tarafı dinlemeden de karar verebilir (HMK m.390/2-3). Çekişmeli hakların korunmasına ilişkin mahkeme kararları tapu kütüğüne şerh verilebilir ve şerh verilmekle taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir (TMK m.1010). Tedbir dava açılmadan önce alınmışsa, kararın uygulanmasının talep edildiği tarihten itibaren iki hafta içinde esas davanın açılması gerekir; aksi hâlde tedbir kendiliğinden kalkar (HMK m.397/1). Mahkeme genellikle teminat ister; teminatın tutarı ve itiraz yolları ihtiyati tedbir yazımızda anlatılmıştır.

Ev İcrada Değerinin Altında Satıldıysa

Evin satıcının iradesiyle değil cebri icra yoluyla satıldığı durumlarda başvurulacak yollar İcra ve İflas Kanunu’nda düzenlenmiştir ve süreleri çok kısadır. İlk savunma hattı kıymet takdiridir. Kıymet takdirinin tebliğ edildiği ilgililer, raporun tebliğinden itibaren yedi gün içinde raporu düzenleten icra dairesinin bulunduğu yerdeki icra mahkemesinde şikâyette bulunabilir; şikâyet tarihinden itibaren yedi gün içinde gerekli masraf ve ücret yatırılırsa yeniden bilirkişi incelemesi yaptırılabilir, aksi hâlde şikâyet kesin olarak reddedilir (İİK m.128/a/1). Kesinleşen kıymet takdirinin yapıldığı tarihten itibaren iki yıl geçmedikçe, doğal afet ve imar durumunda çok önemli değişiklik gibi hâller dışında yeniden kıymet takdiri istenemez (İİK m.128/a/2). Değerleme süresinde itiraz edilmezse, sonradan düşük bedelden şikâyet etmek çok güçleşir.

Birinci ve ikinci ihale, haczedilen malın muhammen kıymetinin yüzde ellisi üzerinden başlatılır; artırma bedelinin muhammen kıymetin yüzde ellisi ile rüçhanlı alacakların toplamından hangisi fazlaysa bu miktarı ve paraya çevirme masraflarını geçmesi şarttır (İİK m.115/1). Bu hüküm taşınmaz ihalesinde de uygulanır (İİK m.129). Dolayısıyla ihalenin muhammen değerin altında bir bedelle sonuçlanması tek başına hukuka aykırı değildir. İhalenin feshi, satış isteyen alacaklı, borçlu, tapuda kayıtlı ilgililer, sınırlı ayni hak sahipleri ve ihaleye pey sürerek katılanlar tarafından, yurt içinde bir adres gösterilerek ihale tarihinden itibaren yedi gün içinde icra mahkemesinden şikâyet yoluyla istenebilir (İİK m.134/2). Kanun, ilgililerin ihale yapıldığı ana kadar gerçekleşen işlemlerdeki usulsüzlükleri en geç ihale günü öğrenmiş sayılacağını da düzenler.

Satış ilanının tebliğ edilmemesi, kıymet takdirinin borçluya tebliğ edilmeden kesinleştirilmesi veya ihale ilanındaki eksiklikler gibi usulsüzlükler ihalenin feshi sebebi olabilir. Ayrıntılar kıymet takdirine itiraz, ihalenin feshi dilekçesi örneği ve hacizli malın satışı yazılarımızdadır. İcra baskısı altındayken evi icra dışında, bir alıcıya ucuza satmak zorunda kaldıysanız, bu satış icra hükümlerine değil, yukarıda anlatılan aşırı yararlanma ve korkutma hükümlerine tâbidir.

Eşiniz Aile Konutunu Rızanız Olmadan Sattıysa (TMK m.194)

“Evimizi eşim benden habersiz ucuza sattı” durumu, satıcının kendi iradesinden çok diğer eşin korunmasıyla ilgilidir. Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz (TMK m.194/1). Aile konutu olarak özgülenen taşınmazın maliki olmayan eş, tapu kütüğüne konutla ilgili gerekli şerhin verilmesini tapu müdürlüğünden isteyebilir (TMK m.194/3). Rızası alınmadan yapılan devre karşı diğer eşin açacağı davada, konutun gerçekten aile konutu olarak kullanıldığı ve açık rızanın bulunmadığı ispatlanmalıdır; alıcının iyiniyeti ve tapudaki şerhin bulunup bulunmadığı sonucu etkiler. Şerhin işlevi aile konutu şerhi yazımızda anlatılmıştır.

Bedel Ödenmediyse veya Tapuda Devir Yapılmadıysa

Bedelin tamamı ödenmedi. Alıcının kalan bedeli ödememesi bir değer sorunu değil, ifa sorunudur. Satış sözleşmesinde satıcı satılanın zilyetlik ve mülkiyetini devretmeyi, alıcı ise bedel ödemeyi üstlenir ve aksi kararlaştırılmadıkça taraflar borçlarını aynı anda ifa eder (TBK m.207/1-2). Muaccel bir borcun borçlusu alacaklının ihtarıyla temerrüde düşer (TBK m.117/1). Satıcı uygun bir süre verebilir; süre içinde ifa edilmezse ifa ve gecikme tazminatı isteyebilir ya da sözleşmeden dönebilir (TBK m.123, 125). Ancak satılanın zilyetliği bedel ödenmeden alıcıya devredilmişse, alıcının temerrüdü sebebiyle satıcının dönme hakkını kullanarak satılanı geri alması, bu hakkın sözleşmede açıkça saklı tutulmasına bağlıdır (TBK m.235/3); taşınır satışına ilişkin bu kural kıyas yoluyla taşınmaz satışında da uygulanır (TBK m.246). Bu nedenle tapuyu bedelin tamamını almadan veren satıcının ilk hedefi çoğu zaman evi değil, bedeli tahsil etmektir. Bu alacak on yıllık genel zamanaşımına tâbidir (TBK m.146).

Tapuda devir yapılmadı. Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır; taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri de resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz (TBK m.237). Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması da resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır (TMK m.706/1). Evinizi el senediyle veya adi yazılı bir sözleşmeyle “sattıysanız” ve tapuda devir yapılmadıysa, bu sözleşme geçersizdir; taraflar birbirlerine verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri ister (TBK m.77). Şekle aykırılığın dürüstlük kuralı çerçevesinde değerlendirildiği istisnai durumlar ve verilen paranın iadesi harici satış yazımızda anlatılmıştır. Noterde düzenlenmiş bir satış vaadi sözleşmesi ise geçerlidir ve alıcıya tescil davası açma imkânı verir; bu durumda da düşük bedel ancak yukarıdaki sebeplerden biriyle tartışılabilir (satış vaadine dayalı tescil davası).

Süreler Tablosu

Ucuz satış davalarında en sık hak kaybı, sürenin kaçırılmasından doğar. Aşağıdaki sürelerin çoğu hak düşürücüdür; dolduktan sonra hak sona erer ve bu durum yargılamanın her aşamasında kendiliğinden gözetilir. Sürenin başlangıcı çoğu zaman satış tarihi değil, zor durumun sona erdiği, aldatmanın öğrenildiği veya tehdidin etkisinin kalktığı tarihtir; bu tarihleri belgelerle sabitlemek gerekir.

Aşırı yararlanmadaki beş yıllık süre ile yanılma, aldatma ve korkutmadaki bir yıllık süre aynı olayda birlikte işleyebilir. Örneğin hem zor durumdan yararlanılmış hem de değer konusunda yanıltılmış bir satıcı için aldatmaya ilişkin bir yıllık süre aldatmanın öğrenilmesiyle başlar; aşırı yararlanmaya ilişkin süre ise zor durumun sona ermesiyle işlemeye başlar. Hangi sürenin önce dolacağı hesaplanmalı ve bildirim, en erken dolan süre esas alınarak yapılmalıdır.

Delil Hazırlığı: Değer ve Koşullar Nasıl İspatlanır?

Ucuz satış davalarında iki şey ispatlanır: satış tarihindeki gerçek değer ve bedelin neden düşük kaldığı. Değer, mahkemenin görevlendirdiği bilirkişi tarafından mahallinde keşif yapılarak ve satış tarihine ait emsal satışlarla karşılaştırılarak belirlenir. Bilirkişinin doğru emsallere ulaşabilmesi için satıcının elindeki belgeleri baştan dosyaya sunması gerekir. Koşulların ispatı ise tamamen satıcının topladığı belgelere dayanır.

Evin durumu değişmek üzereyse, örneğin yeni malik kapsamlı bir tadilata başlamışsa, satış tarihindeki durumun tespiti için dava açmadan önce delil tespiti istenebilir. Taraflardan her biri, ileride açacağı davada ileri süreceği bir vakıanın tespiti amacıyla keşif yapılmasını, bilirkişi incelemesi yaptırılmasını veya tanık ifadelerinin alınmasını talep edebilir; delilin hemen tespit edilmemesi hâlinde kaybolacağı ya da ileri sürülmesinin önemli ölçüde zorlaşacağı ihtimal dâhilindeyse hukuki yarar var sayılır (HMK m.400). Ayrıntı için delil tespiti ve bilirkişi yazımıza bakabilirsiniz.

İlk Adımlar: Bugün Ne Yapmalısınız?

1. Tarihleri sabitleyin. Satış tarihini, zor durumun sona erdiği tarihi, aldatmayı veya değeri öğrendiğiniz tarihi yazılı olarak not edin. Bir yıllık ve beş yıllık sürelerin hesabı bu tarihlere dayanır.
2. Tapu kaydını kontrol edin. Evin hâlâ ilk alıcıda olup olmadığını, üzerinde ipotek, şerh veya yeni bir devir bulunup bulunmadığını öğrenin. Ev el değiştirmek üzereyse tedbir talebini öne alın.
3. Belgeleri toplayın. Dekontlar, mesajlar, icra dosyaları, sağlık kayıtları ve satış dönemine ait ilanlar kaybolmadan bir araya getirilmelidir.
4. Yolu belirleyin. Bedelin neden düşük kaldığına göre aşırı yararlanma, aldatma, korkutma, ehliyetsizlik, vekâletin kötüye kullanılması veya aile içi devirlere ilişkin yollar arasından dayanağınızı seçin; birden fazla dayanak varsa hepsini ileri sürün.
5. Süre içinde bildirimde bulunun. Aşırı yararlanma ile yanılma, aldatma ve korkutmada sözleşmeyle bağlı olmadığınızı noter aracılığıyla bildirmek, süreyi korumanın en güvenli yoludur.
6. Davayı doğru yerde açın. Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m.12/1). Tapu iptali ve tescil davası, tedbir talebiyle birlikte bu mahkemede açılır.

Durumunuzun hangi yola girdiğinden emin değilseniz, satış belgelerinizle birlikte Hukukçular Evi Ankara’yı 0554 648 37 15 numaralı telefondan arayabilirsiniz.

Sık Sorulan Sorular

Evimi ucuza sattım; sırf bu yüzden geri alabilir miyim?

Hayır. Taraflar satış bedelini kanunun sınırları içinde serbestçe belirler (TBK m.26). Geri alma için düşük bedelin yanında aşırı yararlanma, aldatma, korkutma, ehliyetsizlik veya vekâletin kötüye kullanılması gibi kanuni bir sebebin bulunması ve süresi içinde ileri sürülmesi gerekir.

Sattıktan sonra ev fiyatları çok arttı; dava açabilir miyim?

Kural olarak hayır. Aşırı yararlanmada oransızlık sözleşmenin kurulduğu ana göre değerlendirilir (TBK m.28/1). Satıştan sonra gelen değer artışı bu değerlendirmeye girmez. Aşırı ifa güçlüğü ise borcun henüz ifa edilmemiş olmasını arar; tapuda devri tamamlanmış satışlarda kullanılamaz (TBK m.138).

Borcum yüzünden evimi aceleyle ucuza sattım; bu gabin sayılır mı?

Satış tarihinde açık bir oransızlık varsa ve alıcı borç baskısı altında olduğunuzu bilerek bundan yararlandıysa aşırı yararlanma (gabin) söz konusudur (TBK m.28). Alıcının durumunuzdan habersiz olduğu, ilan üzerinden yapılmış ve makul bir hızlı satış indirimini yansıtan satışlar bu kapsama girmez.

Gabin nedeniyle kaç yıl içinde dava açmalıyım?

Zor durumun ortadan kalktığı tarihten başlayarak bir yıl içinde ve her hâlde sözleşmenin kurulduğu tarihten başlayarak beş yıl içinde hakkınızı kullanmanız gerekir; düşüncesizlik veya deneyimsizlikte bir yıllık süre bunların öğrenildiği tarihten başlar (TBK m.28/2).

Emlakçı evimi değerinin altında gösterip sattırdı; ne yapabilirim?

Emlakçı alıcının menfaatine hareket ettiyse ücret ve gider haklarını kaybeder (TBK m.523) ve zararınızdan sorumlu olabilir. Satışın kendisini bozmak için alıcının emlakçının yanıltmasını bilmesi veya bilecek durumda olması gerekir (TBK m.36/2).

Tapuda düşük bedel gösterdik; bu, evin ucuza satıldığını ispatlar mı?

Hayır. Tapuda gerçek bedelden düşük bedel gösterilmesi uygulamada sık görüldüğünden, oransızlık gerçekte ödenen bedel üzerinden değerlendirilir. Gerçek bedel banka kayıtlarıyla ispatlanır; tapudaki bedel tek başına yeterli delil değildir.

Annem evini kardeşime çok ucuza sattı; ne yapabiliriz?

Anneniz hayattayken satışa itiraz hakkı yalnızca ona aittir ve ancak irade bozukluğu veya ehliyetsizlik gibi bir sebep varsa kullanılabilir. Vefatından sonra mirasçılar, satışın mal kaçırma amaçlı olduğunu ileri sürerek muris muvazaası davası (01.04.1974 tarihli içtihadı birleştirme kararı) veya saklı payları zedelenmişse tenkis davası (TMK m.565, 571) açabilir.

Vekâlet verdiğim kişi evimi tanıdığına çok ucuza sattı; geri alabilir miyim?

Vekil sadakat ve özen borcuyla yükümlüdür (TBK m.506/2). Alıcı vekilin kötüye kullanımını biliyor veya bilmesi gerekiyorsa tescile dayanamaz ve tapu iptali istenebilir (TMK m.1024/1). Alıcı iyiniyetliyse zararınızı vekilden istersiniz. Vekâleti derhâl noterden azledin (TBK m.512).

Alıcı evi başka birine sattı; yine de geri alabilir miyim?

İkinci alıcı tapuya iyiniyetle güvenmişse kazanımı korunur (TMK m.1023) ve siz ilk alıcıdan tazminat istersiniz. İkinci alıcı durumu biliyor veya bilmesi gerekiyorsa ona karşı da tapu iptali istenebilir (TMK m.1024). Yeni devirleri önlemek için dava ile birlikte ihtiyati tedbir istenmelidir.

Evim icrada çok ucuza satıldı; ne yapabilirim?

Kıymet takdirine raporun tebliğinden itibaren yedi gün içinde icra mahkemesinde şikâyet edilebilir (İİK m.128/a). İhalenin feshi ise ihale tarihinden itibaren yedi gün içinde istenir (İİK m.134/2). İhalenin muhammen bedelin altında sonuçlanması tek başına fesih sebebi değildir; usulsüzlük aranır.

Satışı iptal ettirirsem aldığım parayı geri vermem gerekir mi?

Evet. Satış bozulduğunda taraflar karşılıklı olarak aldıklarını iade eder ve alıcı ödediği bedeli geri ister (TBK m.77). İade edilecek bedelin güncellenmesi gündeme gelebilir. Aşırı yararlanmada evi geri almak yerine yalnızca bedel farkını istemek de mümkündür (TBK m.28/1).

Dava açmadan tapuya tedbir koydurabilir miyim?

Evet. İhtiyati tedbir dava açılmadan önce, esas hakkında görevli ve yetkili mahkemeden istenebilir (HMK m.390/1). Ancak tedbir kararının uygulanmasının talep edildiği tarihten itibaren iki hafta içinde esas davanın açılması gerekir; aksi hâlde tedbir kendiliğinden kalkar (HMK m.397/1).

İlgili Rehberler

• Gabin (Aşırı Yararlanma) Nedir? Şartları, Süreler ve Gabin Davası (ana rehber)
• Borcum İçin Tapumu Alacaklıya Verdim: Geri Alabilir miyim? (inanç sözleşmesi ve dava dilekçesi)
• Hissemi Değerinin Altında Devrettim: Pay Devrinin İptali
• TBK 28 Aşırı Yararlanma: Madde Metni, Şerhi ve Yargıtay Kararları
• Zor Durumda Ağır Şartlı Sözleşme İmzaladım: Bağlı mıyım?
• Gabin Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Dava Dilekçesi Örneği (Word ve PDF)
• Gabin Davasına Cevap Dilekçesi Örneği (alıcının savunması)
• İrade Sakatlıkları: Hata, Hile ve Korkutma (TBK 30-39)
• Ehliyetsizlik Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Dava Dilekçesi Örneği
• Vekâletin Kötüye Kullanılması Dava Dilekçesi Örneği
• Muris Muvazaası (Mirastan Mal Kaçırma) Rehberi
• Taşınmaz Satışında Ayıptan Sorumluluk
• Ev veya Arsa Sattım, Param Bloke Edildi
• Yargılama Usulü Rehberi