Zor Durumdayken Çok Ağır Şartlı Bir Sözleşme İmzaladım – Bağlı mıyım?

Üç unsur birlikte aranır — ve sırayla incelenir

TBK m.28: “Bir sözleşmede karşılıklı edimler arasında açık bir oransızlık varsa, bu oransızlık, zarar görenin zor durumda kalmasından veya düşüncesizliğinden ya da deneyimsizliğinden yararlanılmak suretiyle gerçekleştirildiği takdirde, zarar gören, durumun özelliğine göre ya sözleşme ile bağlı olmadığını diğer tarafa bildirerek ediminin geri verilmesini ya da sözleşmeye bağlı kalarak edimler arasındaki oransızlığın giderilmesini isteyebilir.”

Üç unsur birlikte bulunmalıdır:

1. Objektif unsur — edimler arasında açık oransızlık.
2. Zarar görenin zayıflık hâli — zor durumda kalma, düşüncesizlik ya da deneyimsizlik.
3. Sömürme — karşı tarafın bu zayıflıktan yararlanma iradesi. Salt dengesizlik yetmez; karşı tarafın durumu bilerek kullanması gerekir.

İnceleme sırası bellidir ve bu sıra dava stratejisini belirler. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin 24.11.1976 tarihli, E. 1976/10536, K. 1976/11572 sayılı kararında; mahkemenin önce satış tarihindeki rayiç ile sözleşme bedeli arasında açık nispetsizlik bulunup bulunmadığını bilirkişi aracılığıyla belirlemesi, ancak fahiş fark var ise zor durumda kalma, düşüncesizlik ve deneyimsizlik unsurlarına ve karşı tarafın yararlanma kastına geçmesi gerektiği belirtilmiştir.

Pratik sonuç: dava dilekçesinde önce bedel farkını somut biçimde ortaya koymalısınız. Rayiç bedel tespiti yaptırılmadan, “zor durumdaydım” anlatımı tek başına sonuç vermez.

“Sonradan değer arttı” gabin değildir

Bu, en sık yapılan hatadır ve davaların önemli bir kısmı bu nedenle reddedilir.

Değerlendirme sözleşmenin kuruluş anını esas alır. Yargıtay uygulamasına göre; gabinin objektif unsuru incelenirken sözleşmenin kurulmasından sonra edimlerin değerlerinde meydana gelen değişiklikler göz önüne alınamaz. Edim ve karşı edim arasındaki açık oransızlığın, sözleşmenin yapıldığı zaman ve yerdeki piyasa, pazar, arz ve talep şartlarına göre mevcut olması gerekir. Sonraki oransızlık aşırı yararlanmanın bu unsurunu oluşturmaz.

Sübjektif değer de dikkate alınmaz. Bir tarafın edime yüklediği kişisel anlam — “o ev bana dedemden kalmıştı”, “o araca çok emek vermiştim” — objektif oransızlık hesabında rol oynamaz. Ölçüt piyasa değeridir.

Zayıflık ölçütü kişiye göre değişir. Yargıtay uygulamasında düşüncesizlik ve deneyimsizlik koşulu araştırılırken tarafların kültürel, eğitim ve sosyal konumları göz önünde tutulur. Açıkça belirtildiği üzere: eğitimli ve bu konularda deneyimli bir kişinin sömürüldüğü iddiası araştırılırken, eğitimsiz ve deneyimsiz kişilere nazaran daha sıkı davranılması gerekir.

Bu nedenle mesleği veya geçmiş işlemleri nedeniyle konuya vâkıf olduğu anlaşılan bir kişinin “deneyimsizdim” savunması güç kabul görür. Buna karşılık ilk kez taşınmaz satan, okuryazarlığı sınırlı ya da hastalık nedeniyle acil paraya ihtiyaç duyan kişi bakımından değerlendirme farklılaşır.

Zor durumda kalma nasıl belgelenir? Sağlık raporları ve tedavi giderleri, icra takibi ve haciz kayıtları, kredi borcu ve ödeme emirleri, işten çıkarılma belgesi, yakının vefatı gibi kayıtlar bu unsuru somutlaştırır. Soyut “sıkışmıştım” anlatımı yeterli olmaz.

İki seçimlik hak — ve az bilinen ikinci yol

Zarar görenin iki seçeneği vardır:

• Sözleşmeyle bağlı olmadığını bildirerek ediminin geri verilmesini istemek — sözleşme geriye etkili biçimde hükümsüz kalır, verilenler iade edilir.
• Sözleşmeye bağlı kalarak edimler arasındaki oransızlığın giderilmesini istemek — sözleşme ayakta kalır, yalnızca denge kurulur.

İkinci seçenek Türk Borçlar Kanunu’nun yeniliğidir. Eski Borçlar Kanunu’nun 21. maddesinde yalnızca sözleşmenin tümüyle iptali imkânı bulunuyordu; 6098 sayılı Kanun ile kısmî iptal niteliğindeki bu ikinci yol getirilmiştir. Uygulamada özellikle taşınmaz satışlarında sıkça tercih edilmektedir.

Neden önemli? Taşınmazı geri almak istemiyorsanız — örneğin karşı taraf onu üçüncü kişiye devretmişse ya da siz zaten yeni bir düzen kurmuşsanız — sözleşmeyi ayakta tutup yalnızca aradaki farkı talep edebilirsiniz. Bu, çoğu dosyada daha gerçekçi ve daha hızlı sonuç verir.

Süreler hak düşürücüdür. Zarar gören bu hakkını; düşüncesizlik veya deneyimsizliğini öğrendiği, zor durumda kalmada ise bu durumun ortadan kalktığı tarihten başlayarak bir yıl ve her hâlde sözleşmenin kurulduğu tarihten başlayarak beş yıl içinde kullanabilir.

Başlangıç anına dikkat. Zor durumda kalma hâlinde süre, sözleşme tarihinden değil o durumun ortadan kalktığı tarihten işlemeye başlar. Borcunuz kapandığında, tedaviniz sona erdiğinde ya da acil ihtiyaç ortadan kalktığında sürenin başladığını hesaba katın. Beş yıllık üst sınır ise mutlaktır.

Kapsam sınırları ve yapılacaklar

Her sözleşmede uygulanmaz. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 24.01.1973 tarihli, E. 1971/1-376, K. 24 sayılı kararında belirtildiği üzere; aşırı yararlanma esasen tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerde uygulanır. Çok taraflı sözleşmelere kıyasen uygulanması mümkün görülmekle birlikte, tek tarafa borç yükleyen sözleşmelerde kural olarak işletilmez.

Önemli bir istisna: ölünceye kadar bakma sözleşmesi. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin 04.06.1982 tarihli, E. 7801, K. 7420 sayılı kararında; ölünceye kadar bakma sözleşmesinde bakıma muhtaç kişinin yaşam süresinin belirsizliği nedeniyle karşı edimin tespiti mümkün olmadığından gabin hükümlerinin uygulanamayacağı kabul edilmiştir. Bu tür sözleşmelerde şekil şartına aykırılık, muvazaa ya da tenkis gibi başka dayanaklar değerlendirilmelidir.

Diğer dayanaklarla birlikte düşünün. Aynı olayda irade sakatlığı (yanılma, aldatma, korkutma) hükümleri de gündeme gelebilir. Özellikle korkutma ile zor durumda kalma birbirine yakın görünse de farklıdır: korkutmada baskı karşı taraftan gelir, aşırı yararlanmada ise zayıflık dışsal koşullardan doğar ve karşı taraf yalnızca bundan yararlanır. Talebin terditli kurulması yerinde olur.

Yapılacaklar:

1. Rayiç bedel tespiti yaptırın. Sözleşme tarihindeki piyasa değerini gösteren ekspertiz, emsal satışlar ve emlak beyan değerleri; objektif unsurun temelidir.
2. Zayıflık hâlinizi belgeleyin — sağlık, icra, borç, işsizlik kayıtları.
3. Karşı tarafın bilgisini ortaya koyun. Sömürme unsuru için, karşı tarafın durumunuzu bildiğini gösteren yazışma, mesaj ve tanık beyanları gereklidir.
4. Süreleri hesaplayın — zor durumun ortadan kalktığı tarihten bir yıl, sözleşmeden beş yıl.
5. Hangi seçimlik hakkı kullanacağınıza karar verin ve bunu karşı tarafa yazılı olarak bildirin; bildirim tarihi belgelenmelidir.
6. Terditli talep kurun — öncelikle aşırı yararlanma, olmazsa irade sakatlığı veya diğer dayanaklar.

Toplanacak belgeler: sözleşme aslı ve ekleri, ödeme kayıtları, tapu ve takyidat bilgileri, sözleşme tarihine ait değer tespiti belgeleri, sağlık ve borç kayıtları, taraflar arasındaki yazışmalar, tanık listesi, gönderilen bildirim ve tebliğ şerhi.