Gabin dava dilekçesi, zor durumu, düşüncesizliği veya deneyimsizliği sömürülerek taşınmazını değerinin çok altında devreden kişinin, satışla bağlı olmadığının tespiti, tapu kaydının iptali ve adına tescili için açtığı davanın dilekçesidir (TBK m.28). Dava, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde açılır (HMK m.12); zor durumun ortadan kalkmasından itibaren bir yıl ve her hâlde sözleşmeden itibaren beş yıl içinde açılmalı, asıl talep reddedilirse oransızlığın giderilmesi terditli olarak istenmeli (HMK m.111) ve dava süresince taşınmazın devrini önlemek için ihtiyati tedbir talep edilmelidir (HMK m.389).
Bu sayfada, aşırı yararlanma (gabin) nedeniyle tapu iptali ve tescil davası için baştan sona doldurulabilir bir dava dilekçesi örneği yer almaktadır. Dilekçe; asıl talep olarak sözleşmeyle bağlı olunmadığının tespiti ile tapu iptali ve tescili, terditli talep olarak edimler arasındaki oransızlığın giderilmesini ve dava süresince taşınmazın üçüncü kişilere devrini önleyecek ihtiyati tedbiri içerir. Örneğin yanında, davadan önce hazırlanması gereken belgeler, dilekçenin her bölümünün kanuni dayanağı, sık yapılan hatalar, davalının başvurduğu savunmaların dilekçede nasıl karşılandığı ve dava açıldıktan sonraki aşamalar anlatılmaktadır. Dilekçe Word ve PDF olarak indirilebilir.
Gabin davanızın dilekçesini dosyanıza göre hazırlayalım
Hak düşürücü sürenin başlangıcını belgeleyelim, ihtiyati tedbiri davayla birlikte isteyelim ve iptal ile oransızlığın giderilmesi taleplerini doğru sırayla kuralım. Hukukçular Evi Ankara: 0554 648 37 15
Bu Dilekçe Ne Zaman Kullanılır?
Dilekçe, taşınmazını resmî senetle devretmiş ve devirden sonra satış bedelinin gerçek değerin çok altında kaldığını, bunun da zor durumundan, düşüncesizliğinden ya da deneyimsizliğinden yararlanılarak gerçekleştiğini ileri süren kişi içindir. Davanın dayanağı Türk Borçlar Kanunu’nun 28. maddesidir: bir sözleşmede karşılıklı edimler arasında açık bir oransızlık varsa ve bu oransızlık zarar görenin zayıf durumundan yararlanılarak gerçekleştirilmişse, zarar gören durumun özelliğine göre ya sözleşmeyle bağlı olmadığını diğer tarafa bildirerek ediminin geri verilmesini ya da sözleşmeye bağlı kalarak oransızlığın giderilmesini isteyebilir.
Taşınmaz satışında edimin geri verilmesi, tapu kaydının iptali ve zarar gören adına yeniden tescil edilmesi demektir. Satış sözleşmesiyle bağlı olunmadığı bildirildiğinde tescilin dayandığı hukuki sebep ortadan kalkar ve tescil yolsuz hâle gelir (TMK m.1025). Genel tapu iptali davası için tapu iptali ve tescil dilekçesi örneğimize bakabilirsiniz. Bu nedenle dava “tapu iptali ve tescil” davası olarak açılır; hukuki sebebi ise aşırı yararlanmadır. Taşınmaz satış amacıyla değil de bir borcun teminatı olarak alacaklıya devredildiyse dayanak çoğunlukla inanç sözleşmesidir; bu durum için borç karşılığı tapu devri ve inanç sözleşmesi yazımıza bakınız.
Aynı olay başka hukuki sebepleri de içerebilir. Satış sırasında taşınmazın değeri hakkında aldatıldıysanız aldatma (TBK m.36), alacaklı icra tehdidini alacağını çok aşan bir menfaat için kullandıysa korkutma (TBK m.38/2; ayrıntısı zor durumda imzalanan sözleşme yazımızda), imza anında ayırt etme gücünüz yoksa ehliyetsizlik (TMK m.15), satış aslında bir bağışlamayı gizliyorsa muvazaa söz konusu olabilir. Bu hâllerde dilekçe, ilgili hukuki sebeplere de dayanacak şekilde genişletilmelidir. Aşağıdaki tablo, hangi durumda bu dilekçenin, hangi durumda başka bir örneğin kullanılacağını gösterir.
Hangi dilekçe sizin durumunuza uyar?
| Durum | Uygun dilekçe | Hukuki sebep |
|---|---|---|
| Borç veya haciz baskısıyla ucuza satış, alıcı durumu biliyordu | Bu sayfadaki örnek | TBK m.28 |
| Satış sırasında değer hakkında yalan söylendi | Bu örnek, aldatma vakıaları eklenerek | TBK m.28 ve m.36 |
| İmza anında ayırt etme gücü yoktu | Ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptali dilekçesi | TMK m.15 |
| Satış gösterildi ama bedel hiç ödenmedi, amaç mirastan mal kaçırmaktı | Muris muvazaası dilekçesi | Muvazaa |
| Vekil, vekâleti kötüye kullanarak taşınmazı ucuza devretti | Vekâletin kötüye kullanılması dilekçesi | TBK m.504 ve dürüstlük kuralı |
| Taşınmaz geri istenmiyor, yalnız değer farkı isteniyor | Bu örnek, terditli talep asıl talep yapılarak | TBK m.28 (oransızlığın giderilmesi) |
Zarar gören alıcıysa dilekçe nasıl değişir?
Aşırı yararlanma yalnız satıcıyı korumaz. Acil barınma ihtiyacı içindeki ya da piyasayı tanımayan bir alıcıya taşınmaz değerinin çok üzerinde bir bedelle satılmışsa, zarar gören alıcıdır. Bu durumda talep tersine döner: alıcı sözleşmeyle bağlı olmadığını bildirip ödediği bedelin iadesini ister ve taşınmazı satıcıya geri verir; bedelin iadesi sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre istenir ve geri isteme hakkının öğrenilmesinden itibaren iki yıl, her hâlde on yıl içinde zamanaşımına uğrar (TBK m.77, m.82). Alıcı taşınmazı elinde tutmak istiyorsa, oransızlığın giderilmesi yoluyla fazla ödediği kısmın iadesini talep eder. Bu yolda dava, bir miktar paranın iadesine yöneldiğinden taraflar tacirse arabuluculuk şartı ayrıca kontrol edilmelidir.
Davadan Önce Hazırlanması Gerekenler
Gabin davası, dilekçenin iyi yazılmasından çok, dava açılmadan önce toplanan belgelerle kazanılır. Mahkeme önce objektif unsuru, yani satış tarihindeki gerçek değer ile ödenen bedel arasındaki açık oransızlığı inceler; bu unsur kurulduktan sonra zor durum ve sömürme kastını araştırır. Dilekçede her vakıanın hangi delille ispatlanacağının gösterilmesi de kanuni bir zorunluluktur (HMK m.119/1-f).
Süre hesabı
Zarar gören bu hakkını, düşüncesizlik veya deneyimsizliğini öğrendiği; zor durumda kalmada ise bu durumun ortadan kalktığı tarihten başlayarak bir yıl ve her hâlde sözleşmenin kurulduğu tarihten başlayarak beş yıl içinde kullanabilir (TBK m.28/2). Dilekçeyi yazmadan önce üç tarih kesinleştirilmelidir: tapudaki satış tarihi, zor durumun sona erdiği tarih ve davanın açılacağı tarih. Zor durumun sona erdiği tarih, icra dosyasının kapanış kaydı, haciz kaldırma yazısı veya borcun ödendiğine dair dekont gibi resmî bir belgeyle gösterilmelidir; çünkü davalının ilk savunması çoğunlukla sürenin geçtiği yönünde olur.
Noter ihtarnamesi
Kanun, zarar görenin sözleşmeyle bağlı olmadığını diğer tarafa bildirmesinden söz eder. Bu bildirim dava dilekçesiyle de yapılabilir; ancak dava öncesinde noter ihtarnamesiyle yapılması, hem bildirimin tarihini kesinleştirir hem de davalının vereceği cevabı bir delil hâline getirir. Bildirim yapılmış olsa bile davanın bir yıllık süre içinde açılması gerekir. Örnek ihtarname gabin ana rehberimizde yer almaktadır; maddenin unsurlarının ayrıntılı incelemesi için TBK 28 madde şerhimize bakabilirsiniz.
Görev, yetki ve arabuluculuk
Tapu iptali ve tescil davasında görevli mahkeme kural olarak asliye hukuk mahkemesidir (HMK m.2). Taşınmaz üzerindeki aynî hakka ilişkin veya aynî hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m.12); başka yerde açılan dava yetkisizlik nedeniyle reddedilir. İki gerçek kişi arasındaki adi bir taşınmaz satışında dava şartı arabuluculuk yoktur. Buna karşılık iki tarafın da tacir olduğu ve taşınmazın ticari işletmeyle ilgili olduğu durumlarda dava ticari nitelik kazanabilir; bu durumda terditli bedel talebi bakımından konusu para olan davalar için öngörülen arabuluculuk şartı (TTK m.5/A) ayrıca değerlendirilmelidir. Tüketici işlemi niteliğindeki ve taşınmazın aynından doğan uyuşmazlıklar ise tüketici mahkemelerindeki zorunlu arabuluculuğun dışındadır (6502 s.K. m.73/A).
Dava değeri ve harç
Malvarlığı haklarına ilişkin davalarda dava dilekçesinde dava konusunun değeri gösterilir (HMK m.119/1-d). Tapu iptali ve tescil davasında dava değeri taşınmazın değeridir ve harç bu değer üzerinden hesaplanır. Terditli olarak istenen bedel farkı ise bilirkişi raporundan sonra kesinleşeceğinden kısmi olarak istenir; 7589 sayılı Kanun’la belirsiz alacak davası (HMK m.107) yürürlükten kaldırıldığından, talep tahkikat sona erene kadar bir defaya mahsus artırılabilir ve artırılan kısım bakımından zamanaşımı dava tarihinde kesilmiş sayılır (HMK m.109/4).
Dava öncesi belge listesi
| Belge | Nereden alınır? | Dilekçede neyi ispatlar? |
|---|---|---|
| Tapu kaydı, satış resmî senedi ve tedavül kayıtları | Tapu müdürlüğü; mahkemeden müzekkereyle de istenebilir | Satış tarihi, tapuda gösterilen bedel, sonraki devirler |
| Banka hesap dökümleri ve dekontlar | Banka | Gerçekte ödenen bedel ve ödemenin kime yapıldığı |
| İcra dosyası, haciz ve satış talebi kayıtları | UYAP Vatandaş Portalı, icra dairesi | Zor durumun varlığı ve sona erdiği tarih |
| Mesajlar, e-postalar | Telefon, e-posta hesabı | Davalının zor durumu bildiği ve bundan yararlandığı |
| Emsal satışlar, ekspertiz, satış ilanları | Değerleme uzmanı, ilan siteleri, emsal tapu kayıtları | Satış tarihindeki rayiç değer ve açık oransızlık |
| Noter ihtarnamesi ve tebliğ şerhi | Noterlik | Bağlı olmama iradesinin bildirildiği tarih |
| Tanık listesi | Görüşmelerde bulunan kişiler | Satış sürecindeki baskı ve davalının bilgisi |
Dilekçenin Bölümleri ve Kanuni Dayanakları
Dava dilekçesinin içeriği kanunla belirlenmiştir. Mahkemenin adı, tarafların kimlik ve adres bilgileri, davanın konusu ve değeri, iddianın dayanağı olan bütün vakıaların sıra numarası altında açık özetleri, her vakıanın hangi delille ispat edileceği, dayanılan hukuki sebepler, açık bir talep sonucu ve imza dilekçede yer almalıdır (HMK m.119/1). Gabin davasında bu bölümlerin her biri ayrı bir önem taşır.
Dilekçe bölümleri
| Bölüm | Gabin davasında ne yazılır? | Dayanak |
|---|---|---|
| Mahkeme | Taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesi | HMK m.2, m.12 |
| Başlık notu | “İhtiyati tedbir taleplidir” ibaresi | HMK m.389, m.390 |
| Dava değeri | Taşınmazın dava tarihindeki değeri | HMK m.119/1-d |
| Açıklamalar | Satış, ödenen bedel, zor durum, davalının bilgisi, gerçek değer, zor durumun sona ermesi ve bildirim; numaralı ve tarihli | HMK m.119/1-e |
| Hususlar | Her biri dayandığı kanun maddesiyle başlayan; oransızlık, zor durum, sömürme, süre, tescilin yolsuzluğu, terditli talep ve tedbir | TBK m.28; TMK m.1025; HMK m.111, m.389 |
| Deliller | Her vakıayı karşılayan delil; keşif ve bilirkişi talebi | HMK m.119/1-f, m.266, m.288 |
| Sonuç ve istem | Asıl talep, terditli talep, tedbir ve yargılama giderleri | HMK m.119/1-ğ, m.111 |
Gabin (Aşırı Yararlanma) Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Dava Dilekçesi Örneği
Köşeli parantez içindeki yerler somut olaya göre doldurulmalıdır. Örnek, icra baskısı altında konutunu değerinin çok altında satan ve borcunu ödedikten sonra satışla bağlı olmadığını noter aracılığıyla bildiren bir davacı için kurulmuştur. Zor durumun kaynağı hastalık, aile krizi veya başka bir mali sıkışıklıksa ikinci vakıa ve ilgili husus buna göre yeniden yazılmalıdır.
[….] NÖBETÇİ ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ HÂKİMLİĞİ’NE
İHTİYATİ TEDBİR TALEPLİDİR
DAVACI : [Ad SOYAD], T.C. kimlik no: [….], [adres]
VEKİLİ : Av. [Ad SOYAD], [baro ve sicil no], [adres], [UETS adresi]
DAVALI : [Ad SOYAD], T.C. kimlik no: [….], [adres]
DAVA DEĞERİ : [….] TL (taşınmazın dava tarihindeki değeri)
KONU : [tarih] tarihli satış sözleşmesiyle davacının Türk Borçlar Kanunu’nun 28. maddesi uyarınca bağlı olmadığının tespiti ile [il, ilçe, mahalle, ada, parsel, bağımsız bölüm] sayılı taşınmazın davalı adına olan tapu kaydının iptali ve davacı adına tescili, bu talep kabul görmezse edimler arasındaki oransızlığın giderilmesi; dava süresince taşınmazın devrinin ve üzerinde takyidat tesisinin önlenmesi için ihtiyati tedbir kararı verilmesi talebidir.
AÇIKLAMALAR
1. Müvekkil, [il, ilçe, mahalle] [ada] ada [parsel] parsel [bağımsız bölüm] sayılı taşınmazın maliki iken, [tarih] tarihinde [….] Tapu Müdürlüğünde düzenlenen [yevmiye no] yevmiye numaralı resmî senetle taşınmazı davalıya satmıştır. Resmî senette satış bedeli [….] TL gösterilmiş; davalı tarafından müvekkile fiilen [….] TL ödenmiştir. Bu bedelin [….] TL’lik kısmı, davalı tarafından doğrudan müvekkilin alacaklısı [Ad SOYAD]’ın hesabına yatırılmıştır.
2. Satış tarihinde müvekkil hakkında [….] İcra Müdürlüğünün [….] Esas sayılı dosyasıyla [….] TL tutarında takip yürütülmekte, dava konusu taşınmaz üzerinde [tarih] tarihli haciz şerhi bulunmakta ve alacaklı [tarih] tarihinde taşınmazın satışını talep etmiş bulunmaktaydı. Müvekkilin bu borcu ödeyecek başka bir malvarlığı ve geliri yoktu.
3. Davalı, müvekkilin [komşusu / akrabası / alacaklının yakını] olup icra takibinden, haciz şerhinden ve satış talebinden haberdardı. Satıştan önce taraflar arasında geçen [tarih] tarihli yazışmalar ve satış görüşmelerinde hazır bulunan tanıkların beyanları bu bilgiyi açıkça ortaya koymaktadır.
4. Taşınmazın satış tarihindeki rayiç değeri, aynı bölgede aynı dönemde gerçekleşen emsal satışlara göre en az [….] TL’dir. Davalı, taşınmazı edindikten [….] ay sonra [….] TL bedelle satışa çıkarmıştır.
5. Müvekkilin icra dosyasındaki borcu [tarih] tarihinde tamamen ödenmiş, haciz [tarih] tarihinde kaldırılmıştır. Müvekkil, [tarih] tarihinde [….] Noterliğinin [yevmiye no] yevmiye numaralı ihtarnamesiyle davalıya satış sözleşmesiyle bağlı olmadığını bildirmiş, aldığı bedeli iadeye hazır olduğunu belirtmiştir. İhtarname [tarih] tarihinde tebliğ edilmiş, davalı herhangi bir işlem yapmamıştır.
Davanın kabulünü gerektiren hususlar aşağıda sırasıyla arz olunur.
6. Türk Borçlar Kanunu m.28/1 – Edimler arasındaki açık oransızlık
Taşınmazın satış tarihindeki rayiç değeri en az [….] TL iken müvekkile ödenen bedel [….] TL’de kalmıştır. Ödenen bedel taşınmazın değerinin [yaklaşık üçte biri] düzeyindedir ve aradaki fark, olağan bir pazarlık payıyla açıklanamayacak kadar büyüktür. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 22.10.2025 tarihli, 2024/399 Esas ve 2025/643 Karar sayılı kararında belirtildiği üzere oransızlık, edimin sözleşmenin yapıldığı andaki objektif değeri esas alınarak ve devir tarihi ile dava tarihindeki rayiç değerler emsal araştırmasıyla ayrı ayrı belirlenerek saptanmalıdır. Resmî senette gösterilen bedelin uygulamada harç nedeniyle düşük yazıldığı bilinmekle birlikte, esas alınacak olan gerçekte ödenen bedeldir ve bu bedel banka kayıtlarıyla sabittir. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi de 25.06.2018 tarihli, 2015/13939 Esas ve 2018/11460 Karar sayılı kararında, tapuda gösterilen bedelin düşüklüğüyle yetinilmeyerek gerçek değer ile ödenen bedelin karşılaştırılması gerektiğini kabul etmiştir. Davalının taşınmazı kısa süre sonra [….] TL’ye satışa çıkarması da gerçek değerin bizzat davalı tarafından bilindiğini göstermektedir.
7. Türk Borçlar Kanunu m.28/1 – Müvekkilin zor durumda bulunması
Satış tarihinde müvekkil hakkında icra takibi yürütülmekte, taşınmaz üzerinde haciz bulunmakta ve alacaklı satış talebinde bulunmuş olup taşınmazın cebri icra yoluyla elden çıkması an meselesiydi. Müvekkilin borcu karşılayacak başka bir malvarlığı veya geliri bulunmamaktaydı. Bu durum, kanunun aradığı zor durumda kalmanın tipik görünümü olan ciddi mali sıkıntıdır. Müvekkilin taşınmazı serbest iradesiyle ve kendi tercihiyle sattığı söylenemez; satışın, alacaklının satış talebinden kısa süre sonra ve borcun bir kısmının doğrudan alacaklıya ödenmesi suretiyle yapılması, müvekkilin içinde bulunduğu darlığın satışın belirleyici sebebi olduğunu göstermektedir.
8. Türk Borçlar Kanunu m.28/1 – Davalının bu durumu bilerek yararlanması
Davalı, müvekkilin icra takibinden ve satış talebinden haberdardır; ödemenin bir kısmını doğrudan alacaklıya yapması bunun en açık kanıtıdır. Satış öncesindeki yazışmalarda davalının müvekkilin sıkışıklığına açıkça değindiği görülmektedir. Davalı, müvekkilin başka bir alıcı aramaya vakti olmadığını bilerek bedeli bu düzeyde belirlemiş, taşınmazı edinir edinmez gerçek değerine yakın bir bedelle satışa çıkarmıştır. Hukuk Genel Kurulu’nun anılan kararında vurgulandığı üzere objektif unsur ispatlandıktan sonra zarar görenin kişiliği, yaşı, sağlık durumu, toplumdaki yeri, ekonomik gücü ve psikolojik yapısı derinlemesine araştırılmalıdır; müvekkilin bu yönleriyle sıkışıklığı ve davalının bunu bilerek kullanması dosyadaki belgelerle birlikte değerlendirildiğinde sömürme unsuru açıkça ortaya çıkmaktadır. Bu unsurun ispatı için tanıkların dinlenmesi, yazışmaların ve banka kayıtlarının celbi talep edilmektedir; aşırı yararlanma iddiası Yargıtay uygulamasına göre her türlü delille ispatlanabilir.
9. Türk Borçlar Kanunu m.28/2 – Davanın hak düşürücü süre içinde açılması
Zor durumda kalma hâlinde bir yıllık süre, bu durumun ortadan kalktığı tarihte başlar. Müvekkilin zor durumu, icra dosyasındaki borcun ödendiği ve haczin kaldırıldığı [tarih] tarihinde sona ermiştir. Bildirim [tarih] tarihinde yapılmış, dava da bu tarihten itibaren bir yıl içinde açılmıştır. Sözleşmenin kurulduğu [tarih] tarihinden itibaren beş yıllık süre de dolmamıştır. Bir yıllık sürenin sözleşme tarihinden başlayacağı yönündeki bir görüş, mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 21. maddesine ilişkin olup 1 Temmuz 2012’den sonra kurulan sözleşmelere uygulanamaz; Yargıtay 3. Hukuk Dairesi de 30.04.2019 tarihli, 2017/7635 Esas ve 2019/3933 Karar sayılı kararında sürenin başlangıcı olarak öğrenme tarihinin belirlenmesi gerektiğini kabul etmiştir.
10. Türk Medeni Kanunu m.1025 ve Türk Borçlar Kanunu m.28/1 – Tescilin yolsuz hâle gelmesi ve karşılıklı iade
Müvekkilin satış sözleşmesiyle bağlı olmadığını bildirmesiyle tescilin dayandığı hukuki sebep geçmişe etkili olarak ortadan kalkmış, davalı adına yapılan tescil yolsuz hâle gelmiştir. Yolsuz tescil nedeniyle aynî hakkı zedelenen kişi tapu kaydının düzeltilmesini isteyebilir. Müvekkil, satış nedeniyle aldığı [….] TL’yi davalıya iade etmeye hazırdır ve bu bedeli mahkemece belirlenecek sürede ve şekilde depo etmeyi kabul etmektedir.
11. Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.111 ve Türk Borçlar Kanunu m.28/1 – Terditli talep
Asıl talebimiz satış sözleşmesiyle bağlı olunmadığının tespiti ile tapu iptali ve tescildir. Mahkemenizce asıl talebin kabul edilmemesi hâlinde, aynı vakıalara dayanan ve aralarında hukuki ve ekonomik bağlantı bulunan fer’î talebimiz, sözleşmeye bağlı kalınarak edimler arasındaki oransızlığın giderilmesi ve bu kapsamda bilirkişi incelemesiyle belirlenecek farkın davalıdan tahsilidir. Fark tutarı bilirkişi raporundan sonra kesinleşeceğinden, fer’î talep şimdilik [….] TL üzerinden kısmi olarak açılmakta olup talep, Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 109. maddesinin dördüncü fıkrası uyarınca artırılacaktır.
12. Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.389 ve m.392 – İhtiyati tedbir
Davalı, taşınmazı satışa çıkarmış olup dava sürerken taşınmazın üçüncü bir kişiye devredilmesi hâlinde, tapu kütüğüne iyiniyetle dayanarak hak kazanan kişinin kazanımı korunacağından (TMK m.1023) müvekkilin hakkının elde edilmesi önemli ölçüde zorlaşacak, hatta imkânsız hâle gelecektir. Davanın esası yönünden haklılığımız resmî senet, icra dosyası kayıtları ve banka kayıtlarıyla yaklaşık olarak ispatlanmıştır. Bu nedenle taşınmazın devrinin ve üzerinde takyidat tesisinin önlenmesi yönünde ihtiyati tedbir kararı verilmesini ve kararın tapu kaydına şerh edilmesini talep ederiz. Talep resmî belgelere dayandığından teminat alınmamasına, aksi kanaat hâlinde makul bir teminat belirlenmesine karar verilmesini arz ederiz.
HUKUKİ SEBEPLER
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.28, m.77 ve devamı; 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.1010, m.1023, m.1025; 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.12, m.109, m.111, m.119, m.389-399 ve ilgili sair mevzuat.
DELİLLER
Dava konusu taşınmazın tapu kaydı, satış resmî senedi ve tedavül kayıtları (1, 4. vakıalar); [….] İcra Müdürlüğünün [….] Esas sayılı dosyası (2, 5. vakıalar); banka hesap dökümleri ve ödeme dekontları (1, 3. vakıalar); taraflar arasındaki yazışmalar (3. vakıa); [….] Noterliğinin [yevmiye no] yevmiye numaralı ihtarnamesi ve tebliğ şerhi (5. vakıa); emsal satış kayıtları ve davalının satış ilanı (4. vakıa); mahallinde keşif ve bilirkişi incelemesi; tanık beyanları; yemin ve sair her türlü yasal delil.
SONUÇ VE İSTEM
Yukarıda açıklanan ve mahkemenizce re’sen gözetilecek nedenlerle;
1. Dava konusu taşınmazın devrinin ve üzerinde takyidat tesisinin önlenmesi yönünde ihtiyati tedbir kararı verilerek kararın tapu kaydına şerh edilmesine,
2. Davacının [tarih] tarihli satış sözleşmesiyle bağlı olmadığının tespiti ile [il, ilçe, mahalle, ada, parsel, bağımsız bölüm] sayılı taşınmazın davalı adına olan tapu kaydının iptaline ve davacı adına tesciline (davacının satış nedeniyle aldığı [….] TL’yi mahkemece belirlenecek sürede depo etmesi ve bu bedelin davalıya ödenmesi koşuluyla),
3. Mahkemenizce asıl talebimiz kabul görmezse, sözleşmeye bağlı kalınarak edimler arasındaki oransızlığın giderilmesine ve bu kapsamda şimdilik [….] TL’nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsiline,
4. Yargılama giderleri ile vekâlet ücretinin davalıya yükletilmesine karar verilmesini vekâleten saygıyla arz ve talep ederiz. [tarih]
Davacı vekili
Av. [Ad SOYAD] [e-imza]
Dilekçeyi Word ve PDF Olarak İndirin
Yukarıdaki örneğin düzenlenebilir hâlini Word, yazdırılabilir hâlini PDF olarak indirebilirsiniz. Şablondaki köşeli parantezli alanlar doldurulmadan ve dosyanıza göre uyarlanmadan kullanılmamalıdır; özellikle vakıaların tarihleri, zor durumun sona erdiği gün ve delillerin hangi vakıayı ispatladığı dosyaya göre değişir.
Word şablonunu indir (.docx) PDF olarak indir
Gabin Dava Dilekçesinde Sık Yapılan Hatalar
- Davayı başka bir yerde açmak. Tapu iptali ve tescil talebi içeren davada taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m.12). Davacının yerleşim yerinde açılan dava yetkisizlikle reddedilir.
- Yalnızca fiyat farkını anlatmak. Açık oransızlık tek başına yetmez. Zor durum ve davalının bunu bilerek kullanması ayrı vakıalar olarak, tarihleriyle ve delilleriyle yazılmalıdır.
- Süreyi sözleşme tarihinden hesaplamak. Bir yıllık süre zor durumun ortadan kalktığı tarihte başlar; bu tarih dilekçede açıkça yazılmalı ve belgeyle desteklenmelidir. Beş yıllık mutlak süre ise sözleşme tarihinden işler.
- Terditli talebi unutmak. Mahkeme asıl talebi reddederse, aynı davada oransızlığın giderilmesi istenmemişse bu imkân için ayrı bir dava gerekebilir ve süre sorunu doğabilir.
- İhtiyati tedbir istememek. Dava sürerken taşınmaz iyiniyetli bir üçüncü kişiye devredilirse, o kişinin kazanımı korunur (TMK m.1023). Tedbir talebinde sebep ve tür açıkça gösterilmeli, haklılık yaklaşık olarak ispatlanmalıdır (HMK m.390/3).
- Delilleri vakıalarla eşleştirmemek. Her vakıanın hangi delille ispatlanacağı gösterilmelidir (HMK m.119/1-f). Genel bir “her türlü delil” ifadesi tek başına yeterli değildir.
- Alınan bedelin iadesine değinmemek. İptal yolunda taraflar aldıklarını karşılıklı iade eder. Bedeli iadeye ve gerektiğinde depo etmeye hazır olunduğunun yazılması davacının konumunu güçlendirir.
- Dava öncesi tedbirden sonra davayı geciktirmek. İhtiyati tedbir dava açılmadan önce alınmışsa, kararın uygulanmasının talep edildiği tarihten itibaren iki hafta içinde esas dava açılmalıdır; aksi hâlde tedbir kendiliğinden kalkar (HMK m.397/1).
Davalının Sık Başvurduğu Savunmalar ve Dilekçedeki Karşılıkları
Gabin davalarında davalı tarafın savunmaları büyük ölçüde benzerdir. İyi bir dava dilekçesi, bu savunmaları ayrı bir başlık açmadan, ilgili hususun içinde baştan karşılar. Yukarıdaki örnekte her savunma, dayandığı kanun maddesiyle başlayan hususun içinde ele alınmıştır. Davalı tarafın savunmasının nasıl kurulduğunu görmek için gabin davasına cevap dilekçesi örneğimize bakabilirsiniz.
Beklenen savunma ve dilekçedeki karşılığı
| Davalının savunması | Dilekçede nasıl karşılanır? | Dayanak |
|---|---|---|
| “Tapuda yazan bedel ödendi, oransızlık yok.” | Gerçekte ödenen bedel banka kayıtlarıyla, gerçek değer emsal araştırmalı bilirkişi raporuyla gösterilir | TBK m.28/1; Yargıtay 1. HD 2018/11460 K.; HGK 2025/643 K. |
| “Davacı kendi isteğiyle sattı.” | İcra, haciz ve satış talebi tarihleri ile satış tarihinin yakınlığı ortaya konur | TBK m.28/1 |
| “Davacının borcundan haberim yoktu.” | Ödemenin bir kısmının alacaklıya yapılması, yazışmalar ve taraflar arası ilişki gösterilir | TBK m.28/1; HMK m.119/1-f |
| “Bir yıllık süre geçti.” | Sürenin zor durumun sona erdiği tarihten başladığı ve bu tarihin belgesi sunulur | TBK m.28/2; Yargıtay 3. HD 2019/3933 K. |
| “Taşınmazın değeri sonradan arttı.” | Değerlendirmenin satış tarihindeki değerler üzerinden yapılacağı, raporun buna göre hazırlanması istenir | HGK 2025/643 K. |
| “Davacı bedeli iade etmeden tapuyu isteyemez.” | Bedelin iadesine ve depo edilmesine hazır olunduğu baştan bildirilir | TBK m.28/1 |
Dava Açıldıktan Sonra: Aşamalar ve Süreler
Dilekçe verildikten sonra mahkeme önce ihtiyati tedbir talebini inceler. Haklarınızın derhâl korunması zorunluysa hâkim karşı tarafı dinlemeden de tedbire karar verebilir (HMK m.390/2). Tedbir kararı verilirse tapu müdürlüğüne yazı yazılır ve şerh işlenir; teminat istenmişse teminat yatırılmadan karar uygulanmaz. Talep resmî belgeye veya başkaca kesin bir delile dayanıyorsa ya da durum ve koşullar gerektiriyorsa, mahkeme gerekçesini açıkça belirterek teminat alınmamasına karar verebilir (HMK m.392/1).
Dilekçelerin karşılıklı verilmesinden sonra ön inceleme yapılır ve uyuşmazlık noktaları belirlenir. Tahkikat aşamasında tapu kayıtları ve icra dosyası getirtilir, tanıklar dinlenir, mahallinde keşif yapılır ve bilirkişiden rapor alınır (HMK m.266, m.288). Rapor tebliğ edildikten sonra iki hafta içinde eksik veya belirsiz noktalara itiraz edilebilir, ek rapor ya da yeni bilirkişi istenebilir (HMK m.281). Terditli bedel talebi bilirkişi raporuyla netleştiğinde talep, tahkikat sona erene kadar bir defaya mahsus artırılır (HMK m.109/4).
Karar tebliğ edildikten sonra istinaf yoluna başvuru süresi iki haftadır (HMK m.345). Bölge adliye mahkemesi kararlarına karşı, temyiz edilebilir nitelikte olanlar için tebliğden itibaren iki hafta içinde temyiz yoluna başvurulabilir (HMK m.361). Temyiz edilebilirlik ve kesinlik sınırları kanunda ayrıca düzenlenmiştir ve dosyanın değerine göre ayrıca kontrol edilmelidir. İhtiyati tedbirin etkisi, aksi belirtilmedikçe nihai kararın kesinleşmesine kadar devam eder (HMK m.397/2).
Dava sürecinde kritik süreler
| İşlem | Süre | Dayanak |
|---|---|---|
| Davanın açılması | Zor durumun sona ermesinden 1 yıl; her hâlde sözleşmeden 5 yıl | TBK m.28/2 |
| Dava öncesi tedbirden sonra esas dava | Tedbirin uygulanmasının talebinden itibaren 2 hafta | HMK m.397/1 |
| Bilirkişi raporuna itiraz | Tebliğden itibaren 2 hafta | HMK m.281/1 |
| Talep artırımı | Tahkikatın sonuna kadar, bir defa | HMK m.109/4 |
| İstinaf | Kararın tebliğinden itibaren 2 hafta | HMK m.345 |
| Temyiz | Bölge adliye mahkemesi kararının tebliğinden itibaren 2 hafta | HMK m.361 |
Sıkça Sorulan Sorular
Gabin davası hangi mahkemede açılır?
Tapu iptali ve tescil talepli gabin davası asliye hukuk mahkemesinde açılır. Taşınmaz üzerindeki aynî hakka ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m.12).
Gabin dava dilekçesinde hangi talepler yer almalı?
Asıl talep olarak sözleşmeyle bağlı olunmadığının tespiti ile tapu iptali ve tescil, fer’î talep olarak oransızlığın giderilmesi (HMK m.111), ayrıca dava süresince taşınmazın devrini önleyecek ihtiyati tedbir istenmelidir (HMK m.389).
Dava açmadan önce ihtarname çekmek zorunlu mu?
Zorunlu değildir; sözleşmeyle bağlı olunmadığı dava dilekçesiyle de bildirilebilir. Ancak ihtarname, bildirimin tarihini kesinleştirir ve davalının cevabını delil hâline getirir. İhtarname çekilmiş olsa bile dava bir yıllık süre içinde açılmalıdır.
Gabin davasında arabulucuya gitmek gerekir mi?
İki gerçek kişi arasındaki adi taşınmaz satışından doğan tapu iptali ve tescil davasında dava şartı arabuluculuk yoktur. Taraflar tacir ve uyuşmazlık ticari nitelikteyse, konusu para olan talepler bakımından arabuluculuk şartı (TTK m.5/A) ayrıca değerlendirilmelidir.
Dava değeri nasıl gösterilir?
Dava değeri, taşınmazın dava tarihindeki değeridir ve harç bu değer üzerinden hesaplanır. Fer’î bedel talebi ise bilirkişi raporundan sonra kesinleşeceğinden kısmi olarak gösterilir ve daha sonra bir defaya mahsus artırılabilir (HMK m.109/4).
İhtiyati tedbir için teminat yatırmak zorunda mıyım?
Kural olarak tedbir isteyen teminat gösterir; ancak talep resmî belgeye veya başkaca kesin bir delile dayanıyorsa ya da durum ve koşullar gerektiriyorsa mahkeme teminat alınmamasına karar verebilir. Adli yardımdan yararlanan kişinin teminat göstermesi gerekmez (HMK m.392/1).
Aldığım satış bedelini iade etmem gerekir mi?
Evet. İptal yolunda taraflar aldıklarını karşılıklı iade eder. Mahkeme, tapu iptali ve tescile karar verirken bedelin depo edilmesini isteyebilir; dilekçede bedeli iadeye hazır olunduğunun belirtilmesi yararlıdır.
Davayı kaybedersem başka bir yol kalır mı?
Aynı olay aldatma, korkutma veya ehliyetsizlik gibi başka hukuki sebepleri de içeriyorsa, bunların dava dilekçesinde baştan ileri sürülmesi gerekir. Karar, kesinleşmeden önce istinaf ve şartları varsa temyiz yoluyla denetlenebilir; süreler iki haftadır.
Taşınmaz dava açılmadan önce başkasına satıldıysa ne olur?
Tapu kütüğüne iyiniyetle dayanarak mülkiyet kazanan üçüncü kişinin kazanımı korunur (TMK m.1023). Bu durumda tapu iptali talebi sonuçsuz kalabileceğinden, talep çoğunlukla davalıya karşı değer farkı veya tazminat yönüne çevrilir; üçüncü kişinin iyiniyetli olmadığı ileri sürülüyorsa bu ayrıca ispatlanmalıdır.
Dilekçe örneğini olduğu gibi kullanabilir miyim?
Hayır. Örnek, belirli bir olay için kurulmuştur. Vakıalar, tarihler, deliller ve zor durumun niteliği her dosyada farklıdır; özellikle sürenin başlangıç tarihi ve delillerin vakıalarla eşleştirilmesi dosyaya özgü olarak yazılmalıdır.
İlgili Rehberler
- Gabin Davasına Cevap Dilekçesi Örneği: Davalının Savunması (Word ve PDF)
- Evimi Değerinin Altında Sattım: Geri Alabilir miyim? (karar rehberi)
- Gabin (Aşırı Yararlanma) Nedir? Şartları, Süreler ve Gabin Davası (ana rehber)
- TBK 28 Aşırı Yararlanma: Madde Metni, Şerhi ve Yargıtay Kararları
- Zor Durumda Ağır Şartlı Sözleşme İmzaladım: Bağlı mıyım?
- Tapu İptali ve Tescil Dava Dilekçesi Örneği (TMK m.1025)
- Ehliyetsizlik Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Dava Dilekçesi Örneği (TMK m.15)
- Vekâletin Kötüye Kullanılması ile Tapu İptali ve Tescil Dava Dilekçesi Örneği
- Muris Muvazaası Tapu İptali ve Tescil Dava Dilekçesi Örneği
- Satış Vaadine Dayalı Tapu İptali ve Tescil Dava Dilekçesi Örneği (TBK m.237)
- İrade Sakatlıkları: Hata, Hile ve Korkutma ile Sözleşmenin İptali
- Belirsiz Alacak Davası Kaldırıldı: Kısmi Dava ve Talep Artırımı
- Bilirkişi Raporuna İtiraz (HMK m.281)
- Yargılama Usulü Rehberi
Dilekçenizi süre kaçmadan birlikte hazırlayalım
Belgelerinizi inceleyip vakıaları delillerle eşleştirelim, ihtiyati tedbiri davayla birlikte isteyelim ve terditli talebi doğru kuralım. Hukukçular Evi Ankara: 0554 648 37 15
