Borcum İçin Tapumu Alacaklıya Verdim, Geri Alabilir miyim? 2026 — Teminat Amaçlı Devir, İnanç Sözleşmesi (1947 İBK), Yazılı Delil, Süre Kaydı, Tefecilik ve Dava Dilekçesi

Borç para alırken evin, arsanın ya da dükkânın tapusunu alacaklının adına çevirmek, uygulamada “borç bitince tapuyu geri veririm” sözüyle yapılan ve çoğu zaman tefecilik ilişkisine eşlik eden bir işlemdir. Bu rehber, teminat amacıyla yapılan tapu devrinin hukuki niteliğini, inanç sözleşmesinin muvazaa ve gerçek satıştan farkını, yazılı delil kuralını ve hangi belgelerin delil başlangıcı sayıldığını, borcun nasıl hesaplanıp depo edileceğini, “süre dolunca ev senin” kaydının geçersizliğini, zamanaşımını, alacaklının evi başkasına satması ya da ipotek koydurması hâlinde ne olacağını ve tefecilik boyutunu kanun maddeleri ile Yargıtay kararları üzerinden anlatır. Sayfanın sonunda Word ve PDF olarak indirilebilir bir tapu iptali ve tescil dava dilekçesi örneği yer alır.

Kısa Cevap: Tapuda Satış Görünüyor, Hukuken Ne Oldu?

Tapu müdürlüğünde “teminat için devir” diye bir işlem türü yoktur. Borç karşılığında tapusunu alacaklıya vermek isteyen kişi, tapuda satış yapar; resmî senette de çoğu zaman gerçek değerin çok altında bir bedel yazılır. Görünüşte bir satış vardır, ancak tarafların gerçek anlaşması farklıdır: alacaklı taşınmazı borç ödenene kadar güvence olarak elinde tutacak, borç ödenince geri verecektir. Türk hukukunda bu ilişki inanç sözleşmesi ve ona bağlı inançlı devir olarak adlandırılır. Taşınmazı devreden borçlu “inanan”, devralan alacaklı ise “inanılan”dır.

İnanç sözleşmesi kanunda ayrıca düzenlenmemiştir; sınırlarını Yargıtay içtihatları çizmiştir. Temel karar, Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun 05.02.1947 tarihli, 1945/20 E., 1947/6 K. sayılı kararıdır. Yargıtay daireleri bu karara dayanarak şu ilkeyi tekrarlar: taşınmazı inanç sözleşmesiyle devreden kişinin artık ödünç aldığı parayı geri vererek taşınmazın kendisine devredilmesini isteme yönünde bir alacak hakkı vardır. Taşınmazı inanç sözleşmesiyle alan kişinin ise borç ödenene kadar taşınmazı başkasına satmama ve borç ödenince geri verme yönünde bir borcu vardır. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi de inanç sözleşmesini mülkiyetin geçişine dayanak olan bağımsız ve borçlandırıcı bir sözleşme olarak tanımlar (25.10.2022, 2022/154 E., 2022/6985 K.).

Bu tanımın üç önemli sonucu vardır. Birincisi, devir gerçekten istenmiş bir devirdir; alacaklı tapuda gerçek maliktir ve tescil yolsuz değildir. İkincisi, borçlunun hakkı bir alacak hakkıdır; bu hak, borç ödenince taşınmazın geri devrini istemeye yöneliktir ve dava yoluyla tapu iptali ve tescil biçiminde kullanılır. Üçüncüsü, alacaklı taşınmazı sözleşmeye aykırı olarak başkasına devrederse, tapuya güvenen iyiniyetli üçüncü kişi korunur ve borçlunun elinde çoğu zaman yalnızca tazminat hakkı kalır. Bu nedenle bu davalarda iki şey belirleyicidir: inanç ilişkisinin ispatı ve taşınmazın el değiştirmesinin zamanında önlenmesi.

Uygulamada En Sık Görülen Durumlar

Teminat amaçlı tapu devirleri çok farklı biçimlerde karşımıza çıkar. Aşağıdaki tablo tipik durumları ve her birinde öne çıkan hukuki soruyu gösterir.

İnanç Sözleşmesi, Muvazaa ve Gerçek Satış Arasındaki Fark

Aynı tapu kaydı üç farklı hukuki ilişkiyi gizleyebilir ve dava hangi nitelendirmeye dayanıyorsa ispat kuralı ve sonuç da ona göre değişir. Bir sözleşmenin türünün ve içeriğinin belirlenmesinde ve yorumlanmasında, tarafların yanlışlıkla veya gerçek amaçlarını gizlemek için kullandıkları sözcüklere bakılmaksızın, gerçek ve ortak iradeleri esas alınır (TBK m.19/1). Tapudaki “satış” kelimesi bu yüzden tek başına belirleyici değildir; ancak gerçek iradenin ispatı, aşağıda anlatılan sıkı kurallara bağlıdır.

Borç ilişkisinde tapu devri yapılan olaylarda doğru nitelendirme çoğu zaman inanç sözleşmesidir: borçlu, taşınmazın alacaklıya gerçekten geçmesini kabul etmiştir; istediği, borç ödenince geri alınmasıdır. Muvazaa ise tarafların mülkiyetin geçmesini hiç istemediği durumları anlatır. İki kavramın ayrıntılı karşılaştırması, özellikle miras uyuşmazlıklarındaki yansımalarıyla birlikte muvazaa ile inançlı işlem farkı yazımızda yer alır. Devir gerçek bir satış olarak yapılmış, ancak borç baskısı altında değerinin çok altında gerçekleşmişse aşırı yararlanma ve korkutma hükümleri devreye girer; bu yolların süreleri kısadır ve evimi değerinin altında sattım rehberimizde anlatılmıştır.

İspat: Yazılı Delil Kuralı ve Delil Başlangıcı

Bu davaların büyük kısmı ispat aşamasında kaybedilir. Tapuda resmî senetle yapılmış bir satış vardır ve davacı bu senedin gerçek iradeyi yansıtmadığını ileri sürmektedir. Hukuk Muhakemeleri Kanunu, senede bağlı her çeşit iddiaya karşı ileri sürülen ve senedin hüküm ve kuvvetini ortadan kaldıracak veya azaltacak nitelikteki hukuki işlemlerin tanıkla ispat edilemeyeceğini düzenler (HMK m.201). Kanunda belirtilen ve her takvim yılı başında yeniden değerleme oranında artırılan tutarı aşan hukuki işlemler de senetle ispat edilmelidir (HMK m.200/1, ek m.1).

İnanç sözleşmesi bakımından Yargıtay’ın yerleşik ölçütü 05.02.1947 tarihli içtihadı birleştirme kararıdır. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi bu ölçütü şöyle özetler: inanç sözleşmesi ancak yazılı delille kanıtlanabilir ve bu yazılı delil tarafların imzalarını taşıyan bir belge olmalıdır. Yazılı delil bulunmasa da uyuşmazlığın tamamını kanıtlamaya yetmemekle birlikte iddiayı muhtemel gösteren ve karşı tarafın elinden çıkmış bir “delil başlangıcı” varsa, tanık dahil her türlü delil dinlenebilir. Yazılı delil veya delil başlangıcı da yoksa inanç sözleşmesi ikrar ve yemin gibi kesin delillerle ispatlanabilir; bu durumda hâkim, davacıya yemin teklif etme hakkını hatırlatmalıdır (21.03.2023, 2022/688 E., 2023/1659 K.; kararda bu son nokta için Hukuk Genel Kurulu’nun 2014/14-516 E., 2015/2838 K. sayılı kararına atıf yapılmıştır).

Delil başlangıcının kanuni tanımı açıktır: iddia konusu hukuki işlemin tamamen ispatına yeterli olmamakla birlikte, söz konusu hukuki işlemi muhtemel gösteren ve kendisine karşı ileri sürülen kimse veya temsilcisi tarafından verilmiş veya gönderilmiş belgedir (HMK m.202/2). Senetle ispat zorunluluğu bulunan hâllerde delil başlangıcı bulunursa tanık dinlenebilir (HMK m.202/1). Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, mektup, dekont ve yazışmaların delil başlangıcı sayılabileceğini belirtmiştir (2022/6985 K.). Mesaj ve e-postaların delil olarak nasıl sunulacağı WhatsApp yazışması delil olur mu yazımızda anlatılmıştır. 7. Hukuk Dairesi’nin incelediği olayda ise tapu senedi fotokopisinin arkasına davalı tarafından yazılıp imzalanan ve taşınmazın yarısının davacıya ait olduğunu belirten not, Adli Tıp Kurumu imzanın davalıya ait olduğunu doğruladıktan sonra delil başlangıcı kabul edilmiş, tanık anlatımlarıyla birlikte davanın kabulüne esas alınmıştır.

Akrabalar arasında da yazılı delil aranır mı? Kanun, altsoy ve üstsoy, kardeşler, eşler, kayınpeder, kayınvalide ile gelin ve damat arasındaki işlemlerde tanık dinlenebileceğini öngörür (HMK m.203/1-a). Ancak Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, bedeli babanın ödediği ve oğul adına tescil edilen bir taşınmaza ilişkin inanç sözleşmesi davasında, yazılı delil bulunmadığı için davayı reddeden ilk derece kararını oy çokluğuyla onamıştır (07.10.2019, 2016/14171 E., 2019/6322 K.). Karşı oy, akrabalar arasındaki işlemlerde tanığın dinlenmesi gerektiğini savunmuştur. Bu nedenle aile içi teminat devirlerinde de yazılı belge bulunması, sonucu belirleyen en önemli unsurdur.

Aşırı yararlanma veya korkutma iddiasında tanık. Hukuki işlemlerde irade bozukluğu ile aşırı yararlanma iddialarında tanık dinlenebilir (HMK m.203/1-ç). Borç baskısı altında yapılan devir aynı zamanda aşırı yararlanma (TBK m.28) veya korkutma (TBK m.38/2) niteliği taşıyorsa, bu dayanaklar yazılı delil kuralına takılmadan ileri sürülebilir. Ancak bu yolların bir yıllık ve beş yıllık hak düşürücü süreleri vardır; süre geçmişse inanç sözleşmesine dayanmaktan başka yol kalmaz.

Borcun Hesaplanması ve Depo Edilmesi

Teminat amaçlı inanç sözleşmesinde iade, borcun ödenmesine bağlıdır. Karşılıklı borç yükleyen bir sözleşmenin ifasını isteyen taraf, sözleşmenin koşullarına göre daha sonra ifa etme hakkı yoksa kendi borcunu ifa etmiş ya da ifasını önermiş olmalıdır (TBK m.97). Bu nedenle borçlu, tapunun geri devrini isterken borcu ödediğini ya da ödemeye hazır olduğunu göstermek zorundadır.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin 25.10.2022 tarihli, 2022/154 E., 2022/6985 K. sayılı kararı bu aşamanın nasıl yürütüleceğini açıkça gösterir. Olayda borçlu, faizle borç veren ve sonradan tefecilik suçundan mahkûm olan alacaklıya, aleyhindeki icra takibinin durdurulması karşılığında taşınmazını devretmiş, borcun iki yıl içinde ödenmesi hâlinde taşınmazın iade edileceği kararlaştırılmıştı. İlk derece mahkemesi inanç ilişkisini kabul etmiş, ancak borç tutarını icra dosyasındaki hesaba göre belirleyip borçlu bu tutarı önceden depo etmediği için davayı reddetmişti. Daire kararı bozmuş ve izlenecek yolu şöyle belirlemiştir: önce taraflar arasındaki gerçek alacak ve borç miktarı bilirkişi raporuyla saptanacak, sonra davacıya bu tutarı depo etmesi için süre verilecek, tutar depo edilirse tapu iptali ve tescil talebi kabul edilecek, edilmezse dava reddedilecektir.

Bu karar iki pratik sonuç doğurur. Birincisi, davayı açarken borcun tamamını önceden yatırmak zorunlu değildir; ancak dava dilekçesinde mahkemenin belirleyeceği tutarı depo etmeye hazır olunduğu açıkça bildirilmelidir. İkincisi, alacaklının icra takibinde veya kendi hesabında ileri sürdüğü tutar bağlayıcı değildir; gerçek borç, verilen ana para, yapılan ödemeler ve hukuken geçerli faiz üzerinden hesaplanır.

Faiz sınırları. Tacir olmayan kişiler arasındaki ödünç ilişkilerinde faiz, kanunun sınırlarına tabidir. Ticari olmayan tüketim ödüncü sözleşmesinde, taraflarca kararlaştırılmış olmadıkça faiz istenemez (TBK m.387/1). Sözleşmeyle kararlaştırılacak yıllık faiz oranı, mevzuata göre belirlenen yıllık faiz oranının (yasal faiz) yüzde elli fazlasını aşamaz (TBK m.88/2); sözleşmeyle kararlaştırılacak yıllık temerrüt faizi oranı ise bu oranın yüzde yüz fazlasını aşamaz (TBK m.120/2). Faizin anaparaya eklenerek birlikte yeniden faiz yürütülmesi de kararlaştırılamaz (TBK m.388/3). Tefecilik ilişkilerinde aylık yüksek oranlarla şişirilmiş borç hesapları bu hükümler karşısında bilirkişi incelemesiyle yeniden kurulur. Senetlere dayanan takipler için menfi tespit davası ayrıca gündeme gelebilir.

Alacaklı ödemeyi kabul etmiyorsa. Bazı alacaklılar, taşınmazı elde tutmak için ödeme teklifini kabul etmez veya hesap numarası vermez. Gereği gibi önerilen edimi haklı bir sebep olmaksızın kabul etmeyen alacaklı temerrüde düşer (TBK m.106/1). Alacaklının temerrüdü durumunda borçlu, teslim edeceği şeyi tevdi ederek borcundan kurtulabilir ve tevdi yerini ifa yerindeki hâkim belirler (TBK m.107). Ödeme teklifinin noter aracılığıyla yapılması, hem bu temerrüdün hem de TBK m.97 anlamında ifa önerisinin belgelenmesini sağlar.

“Süre Dolarsa Ev Alacaklıya Kalır” Kaydı Geçerli mi?

Borç verenler, inanç sözleşmelerine çoğu zaman “borç şu tarihe kadar ödenmezse taşınmaz alacaklıda kalır, iade borcu sona erer” şeklinde bir kayıt koydurur. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin 14.10.2024 tarihli, 2023/4250 E., 2024/5601 K. sayılı kararı bu kaydın geçerliliğini açıkça reddeder. Daireye göre böyle bir koşul Türk Medeni Kanunu’nun 873. maddesinin buyurucu hükmüne aykırı düşeceğinden geçersizdir. Daire bu sonuca varırken, borç verenin borç alanın darda kalmasından yararlanarak inanç sözleşmelerine her zaman böyle bir hüküm koyabileceğine dikkat çeker. Kararlaştırılan süre geçmiş olsa bile inanç ilişkisi devam ettiğinden inanç konusunun iadesi için dava açılabilir.

Atıf yapılan kanun hükmü, taşınmaz rehnine ilişkin lehine mülkiyet geçirme yasağıdır: borç ödenmezse alacaklı, alacağını rehinli taşınmazın satış bedelinden elde etme hakkına sahiptir; borcun ödenmemesi hâlinde rehinli taşınmazın mülkiyetinin alacaklıya geçeceğine ilişkin sözleşme hükmü geçersizdir (TMK m.873/1-2). Kanun, ipotek kurulduğunda alacaklının taşınmazı borç karşılığında kendisine mal etmesini yasaklamıştır; Yargıtay da aynı korumanın teminat amaçlı devirde süre kaydıyla dolanılmasına izin vermemektedir. Aynı mantık taşınır rehninde de geçerlidir; altın veya araç gibi taşınırların teminat olarak verildiği durumlar rehin verilen altın iade edilmiyor yazımızda anlatılmıştır.

Bu kaydın geçersizliği, sözleşmenin diğer hükümlerini kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Sözleşmenin içerdiği hükümlerden bir kısmının hükümsüz olması diğerlerinin geçerliliğini etkilemez; ancak bu hükümler olmaksızın sözleşmenin yapılmayacağı açıkça anlaşılırsa sözleşmenin tamamı kesin olarak hükümsüz olur (TBK m.27/2). Teminat amaçlı devirlerde borçlunun menfaatine uygun olan, sözleşmenin iadeye ilişkin hükmüyle ayakta kalması ve yalnızca süre kaydının uygulanmamasıdır.

Zamanaşımı: Dava Ne Zamana Kadar Açılabilir?

İnanç sözleşmesinden doğan davalar için kanunda özel bir süre öngörülmemiştir. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, bu nedenle Türk Borçlar Kanunu’nun 146. maddesi gereğince inanç sözleşmesinden kaynaklanan davalarda zamanaşımı süresinin on yıl olarak kabul edildiğini belirtmiştir (14.05.2014, 2014/2616 E., 2014/6369 K.). Kanunda aksine bir hüküm bulunmadıkça her alacak on yıllık zamanaşımına tâbidir (TBK m.146) ve zamanaşımı alacağın muaccel olmasıyla işlemeye başlar (TBK m.149/1).

Belirleyici soru, sürenin ne zaman başladığıdır. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’ne göre zamanaşımı süresinin başlaması için inanç ilişkisi sona ermeli veya alacak muaccel hâle gelmelidir (14.10.2024, 2023/4250 E., 2024/5601 K.). Teminat amaçlı devirde inanç ilişkisi, borç ödenip iade istenene ya da alacaklı iade etmeyeceğini açıkça ortaya koyana kadar devam eder. Dolayısıyla devirden on yıl geçmiş olması tek başına davayı engellemez; ancak alacaklının taşınmazı üçüncü kişiye satması gibi iade imkânını ortadan kaldıran bir olay, hem zamanaşımı tartışmasını hem de tazminat hesabını etkiler. Zamanaşımı ileri sürülmedikçe hâkim bunu kendiliğinden göz önüne alamaz (TBK m.161); savunma ileri sürülürse inanç ilişkisinin hangi tarihte sona erdiği delillerle tartışılır. Aşırı yararlanmaya dayanılan davalarda ise süreler hak düşürücü olduğundan hâkim tarafından kendiliğinden gözetilir; davalının bu sürelere dayanan savunmasının nasıl kurulduğu gabin davasına cevap dilekçesi örneği yazımızda görülebilir.

Alacaklı Evi Başkasına Sattı veya İpotek Koydurduysa

İnançlı devirde alacaklı tapuda gerçek maliktir; bu yüzden taşınmazı başkasına satabilir veya üzerine ipotek kurdurabilir. Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur (TMK m.1023). Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmişse, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz (TMK m.1024/1). Ancak inançlı devirde ilk tescil yolsuz değildir. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi bu noktayı açıkça vurgular: mülkiyeti inanç yoluyla devralan davalı tam malik olduğundan ve yolsuz tescil söz konusu olmadığından, lehine ipotek kurulan kişinin inanç sözleşmesinin varlığını bilmesi kural olarak ipoteği yolsuz hâle getirmez. Daireye göre ipoteğin kaldırılması ancak ahlaka aykırı biçimde ve zarar verme kastıyla kurulduğunun ispatlanması hâlinde istenebilir (07.01.2025, 2024/2466 E., 2025/63 K.).

Taşınmazın mülkiyeti el değiştirmişse Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin 14.10.2024 tarihli kararı yol gösterir. Daireye göre tapuya güvenerek taşınmaz edinen kişinin iyiniyeti korunur; ancak iyiniyet yüzeysel ve şekilci biçimde değil, tüm deliller toplanıp derinliğine irdelenerek belirlenmelidir ve kötüniyet iddiası bir def’i değil itiraz niteliğindedir, yani mahkemece kendiliğinden gözetilir. Son malike karşı açılan davada davanın kayıt maliki yanında inanılana, yani taşınmazı ilk olarak teminat amacıyla devralan alacaklıya da yöneltilmesi gerekir (2023/4250 E., 2024/5601 K.). Davacı, ilk devrin inanç sözleşmesine dayandığını ve son malikin bu ilişkiyi bilerek alacaklıyla birlikte hareket ettiğini ispatlamalıdır. Son malik alacaklının eşi, akrabası veya ortağı ise, bedeli ödenmemiş ya da çok düşük gösterilmişse, devir dava tehdidinden hemen sonra yapılmışsa bu karineler güçlenir. Tapuya güven ilkesinin sınırları müteahhit aynı daireyi iki kişiye sattı yazımızda da tartışılmıştır.

Üçüncü kişinin iyiniyetli olduğu anlaşılırsa tapu ona kalır ve borçlu, inanç sözleşmesine aykırı davranan alacaklıdan zararının giderilmesini ister. Borç hiç veya gereği gibi ifa edilmezse borçlu, kendisine hiçbir kusurun yüklenemeyeceğini ispat etmedikçe alacaklının bundan doğan zararını gidermekle yükümlüdür (TBK m.112). Bu nedenle dava dilekçesinde tapu iptali ve tescil talebinin yanında, kabul edilmemesi hâlinde tazminata karar verilmesi terditli olarak istenmelidir.

Tefecilik Boyutu: Ceza Davası ile Tapu Davası Arasındaki İlişki

Kazanç elde etmek amacıyla başkasına ödünç para veren kişi, iki yıldan altı yıla kadar hapis ve beş yüz günden beş bin güne kadar adli para cezası ile cezalandırılır; suçun bir örgütün faaliyeti çerçevesinde işlenmesi hâlinde verilecek ceza bir kat artırılır (TCK m.241, 7242 sayılı Kanun’la değişik). Tapusunu teminat olarak veren borçluların önemli bir kısmı, bu suçun mağdurudur. Suç duyurusu, borç ilişkisinin niteliğini ortaya çıkaran önemli bir adımdır: soruşturmada el konulan senetler, defterler, mesajlar ve tanık ifadeleri, hukuk davasında borcun gerçek tutarını ve devrin teminat amacını gösteren delillere dönüşebilir. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin 2022/6985 K. sayılı kararına konu olayda da alacaklının tefecilik suçundan verilen mahkûmiyeti kesinleşmiş ve hukuk dosyasında değerlendirilmiştir.

Ancak ceza davası tapuyu kendiliğinden geri getirmez. Taşınmazın geri devri için inanç sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil davasının ayrıca açılması ve tedbir istenmesi gerekir. Ceza yargılamasının sonucunu beklemek, taşınmazın bu süre içinde el değiştirmesine yol açabilir. Tefeciliğin suç unsurları ve ödünç para vermenin hangi durumda suç sayıldığı tefecilik suçu ve ödünç para vermek suç mu yazılarımızda anlatılmıştır.

Borç Alırken Tapu Vermek Zorundaysanız: Daha Güvenli Yollar

Borç ilişkisi henüz kurulmadıysa ya da yeniden yapılandırılıyorsa, tapunun doğrudan alacaklıya devri yerine borçluyu daha iyi koruyan yollar vardır.

Taşınmaz rehninin kurulmasına ilişkin sözleşmenin geçerliliği resmî şekilde yapılmasına bağlıdır ve rehin tapu kütüğüne tescille kurulur (TMK m.856). Geri alım sözleşmesi de resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz (TBK m.237/2); geri alım hakkı en çok on yıllık süre için kararlaştırılabilir ve tapu siciline şerh edilebilir (TBK m.238). Geri alım sözleşmesinden doğan haklar şerh verilmekle taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir (TMK m.1009). Bu yollar, yıllar sonra yazılı delil aramak zorunda kalınan bir davadan çok daha güvenlidir. Borç ödenmediğinde ipoteğin nasıl paraya çevrildiği ipotekli ev haczedilir mi yazımızda anlatılmıştır.

Dava Nasıl Açılır?

Görevli ve yetkili mahkeme. İnanç sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil davası asliye hukuk mahkemesinde açılır. Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m.12/1).

Taraflar. Davacı, taşınmazı teminat amacıyla devreden borçlu ya da onun mirasçılarıdır. Davalı, taşınmazı devralan alacaklıdır; taşınmaz başkasına geçmişse kayıt maliki ile birlikte alacaklı da davalı gösterilir.

Talepler. Asıl talep, tapu kaydının iptali ile davacı adına tescildir. Mahkemece belirlenecek borç tutarının depo edilmesine hazır olunduğu açıkça bildirilmelidir (TBK m.97). Tapu iptali talebinin kabul edilmemesi ihtimaline karşı tazminat terditli olarak istenir. Dava ile birlikte ihtiyati tedbir talep edilir. Taşınmaz sonradan devredildiyse yukarıda açıklanan ispat yükü de dilekçede karşılanmalıdır.

Deliller. Yazılı inanç belgesi veya delil başlangıcı niteliğindeki belgeler, banka kayıtları, senetler, icra dosyaları, ceza soruşturması ya da kovuşturması dosyası, tapu kayıtları ve sicil dökümü, tanık (delil başlangıcı varsa), bilirkişi incelemesi ve yemin delili sunulur. Tapu iptali ve tescil davalarının genel kurgusu için tapu iptali ve tescil dava dilekçesi örneği yazımıza da bakabilirsiniz.

İnanç Sözleşmesine Dayalı Tapu İptali ve Tescil Dava Dilekçesi Örneği

Aşağıdaki örnek, faizle borç para veren bir kişiye borcun teminatı olarak konutunu tapuda satış göstererek devreden, borcun ödenmesi hâlinde konutun iade edileceğine ilişkin alacaklının el yazısı ve imzasını taşıyan bir belgesi ile yazışmaları bulunan, ödeme teklifi reddedilen ve konutu satışa çıkarılan borçlu için hazırlanmıştır. Köşeli parantez içindeki yerler somut olaya göre doldurulmalı, dosyada bulunmayan vakıalar çıkarılmalıdır. Davacı lehine olan her husus, dayandığı kanun maddesi başlığıyla ayrı ayrı açıklanmış; davalının ileri sürmesi beklenen savunmalar ilgili hususun içinde karşılanmıştır.

Dava Dilekçesini Word ve PDF Olarak İndirin

Örneğin düzenlenebilir hâlini Word, yazdırılabilir hâlini PDF olarak indirebilirsiniz. Dosyanızda bulunmayan vakıaları çıkarın; özellikle elinizdeki belgenin yazılı delil mi, delil başlangıcı mı olduğunu doğru belirleyin ve hangi hususu ispatladığını deliller bölümünde gösterin.

Word şablonunu indir (.docx) PDF olarak indir

Bu Davalarda Sık Yapılan Hatalar

İlk Adımlar: Bugün Ne Yapmalısınız?

1. Tapu kaydını kontrol edin. Taşınmazın hâlâ alacaklı adına olup olmadığını, üzerinde yeni bir ipotek veya şerh bulunup bulunmadığını öğrenin.
2. Belgeleri güvenceye alın. Alacaklının imzasını taşıyan her belgenin aslını saklayın; mesajları ve e-postaları kaybolmadan noter tespitiyle belgeleyin.
3. Ödemelerinizi listeleyin. Aldığınız ana parayı, yaptığınız ödemeleri ve alacaklının ileri sürdüğü tutarı tarihleriyle bir tabloya dökün.
4. Noter aracılığıyla ödeme önerin. Hukuka uygun hesaplanmış borcu ödemeye hazır olduğunuzu bildirip tapunun iadesini isteyin.
5. Tedbirle birlikte dava açın. Taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde tapu iptali ve tescil davasını ihtiyati tedbir talebiyle birlikte açın.
6. Tefecilik varsa şikâyette bulunun. Ceza soruşturmasındaki deliller hukuk davasını da destekler; ancak tapu için ayrıca hukuk davası açılması gerektiğini unutmayın.

Belgelerinizin yazılı delil veya delil başlangıcı sayılıp sayılmayacağından emin değilseniz, Hukukçular Evi Ankara’yı 0554 648 37 15 numaralı telefondan arayabilirsiniz.

Sık Sorulan Sorular

Borç için tapumu alacaklıya verdim; borcu ödersem tapuyu geri alabilir miyim?

Evet. Teminat amaçlı devirde aranızdaki ilişki inanç sözleşmesidir ve borcu ödediğinizde taşınmazın size geri devrini isteyebilirsiniz. Alacaklı kabul etmezse inanç sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil davası açılır; mahkeme gerçek borcu bilirkişiyle belirleyip depo için süre verir.

Tapuda satış yazıyor; bu durum davayı engeller mi?

Engellemez, ama ispatı zorlaştırır. Sözleşmenin niteliği belirlenirken kullanılan sözcüklere değil gerçek iradeye bakılır (TBK m.19/1). Ancak resmî senede karşı tanıkla ispat yasağı nedeniyle (HMK m.201) inanç ilişkisinin yazılı delil veya delil başlangıcıyla gösterilmesi gerekir.

Elimde imzalı bir belge yok; sadece WhatsApp mesajları var. Dava açabilir miyim?

Alacaklının gönderdiği ve devrin teminat amaçlı olduğunu muhtemel gösteren mesajlar delil başlangıcı sayılabilir (HMK m.202/2); bu durumda tanık da dinlenir. Mesajların alacaklıya ait olduğu gösterilmeli ve kaybolmadan noter tespiti yaptırılmalıdır.

Hiçbir yazılı belge yoksa ne olur?

Yazılı delil ve delil başlangıcı yoksa inanç sözleşmesi ikrar ve yemin gibi kesin delillerle ispatlanabilir. Yemine davet edilen alacaklı yemin etmekten kaçınırsa vakıayı ikrar etmiş sayılır (HMK m.229/1); yemin ederse vakıa aleyhinize kesinleşir.

Sözleşmede “iki yıl içinde ödemezsen ev senin” yazıyor; süre geçti, hakkım kalmadı mı?

Kalmadı denemez. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, borç süresinde ödenmezse mülkiyetin alacaklıda kalacağına ilişkin kaydı TMK m.873’ün buyurucu hükmüne aykırı bularak geçersiz saymış ve süre geçse bile inanç ilişkisi devam ettiğinden iade davası açılabileceğini belirtmiştir (2023/4250 E., 2024/5601 K.).

Tapuyu vereli on yıldan fazla oldu; dava zamanaşımına uğradı mı?

Zamanaşımı on yıldır (TBK m.146), ancak inanç ilişkisi sona ermedikçe veya iade alacağı muaccel olmadıkça işlemeye başlamaz. Devir tarihinden on yıl geçmiş olması tek başına davayı engellemez; zamanaşımı ayrıca davalı tarafından ileri sürülmelidir (TBK m.161).

Alacaklı borcun çok fazla olduğunu söylüyor; hangi tutarı ödemem gerekir?

Mahkeme gerçek borcu bilirkişi incelemesiyle belirler. Sözleşme faizi yasal oranın yüzde elli fazlasını, temerrüt faizi yüzde yüz fazlasını aşamaz (TBK m.88/2, m.120/2) ve faize faiz yürütülemez (TBK m.388/3). Alacaklının kendi hesabı veya icra dosyasındaki tutar bağlayıcı değildir.

Alacaklı evi başkasına sattı; geri alabilir miyim?

Yeni malik tapuya iyiniyetle güvenmişse taşınmaz onda kalır ve alacaklıdan tazminat istersiniz (TMK m.1023, TBK m.112). Yeni malikin alacaklıyla birlikte hareket ettiği ispatlanırsa ona karşı da tapu iptali istenebilir; bu davada alacaklı da davalı gösterilmelidir.

Alacaklı evin üzerine ipotek koydurdu; ipotek kalkar mı?

Alacaklı tam malik olduğundan, ipotek alan kişinin inanç ilişkisini bilmesi kural olarak ipoteği yolsuz hâle getirmez. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, ipoteğin ancak ahlaka aykırı biçimde ve zarar verme kastıyla kurulduğu ispatlanırsa kaldırılabileceğini belirtmiştir (2024/2466 E., 2025/63 K.).

Kardeşime güvenip tapuyu onun adına yaptım; akrabalar arasında da yazılı belge gerekir mi?

Kanun yakın akrabalar arasındaki işlemlerde tanık dinlenebileceğini öngörür (HMK m.203/1-a). Ancak Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, baba ile oğul arasındaki bir inanç davasında yazılı delil bulunmadığı için verilen ret kararını oy çokluğuyla onamıştır. Bu nedenle aile içi devirlerde de yazılı belge çok önemlidir.

Alacaklı hakkında tefecilikten dava açıldı; tapum kendiliğinden geri gelir mi?

Hayır. Tefecilik (TCK m.241) ceza yargılamasının konusudur; tapunun iadesi için ayrıca hukuk mahkemesinde tapu iptali ve tescil davası açılması ve tedbir istenmesi gerekir. Ceza dosyasındaki deliller hukuk davasında kullanılabilir.

İlgili Rehberler

• Muvazaa ile İnançlı İşlem Farkı: Devir Gerçek miydi, Görünüşte mi?
• Evimi Değerinin Altında Sattım: Geri Alabilir miyim? (karar rehberi)
• Gabin (Aşırı Yararlanma) Nedir? Şartları, Süreler ve Gabin Davası
• Gabin Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Dava Dilekçesi Örneği
• Tefecilik Suçu ve Cezası (TCK 241)
• Rehin Verilen Altın İade Edilmiyor: Lehine Mülkiyet Geçirme Yasağı
• Menfi Tespit Davası (İİK m.72)
• İhtiyati Tedbir (HMK 389-397): Şartlar, Teminat ve İtiraz
• Tapu İptali ve Tescil Dava Dilekçesi Örneği (TMK m.1025)
• Eşime Borç Para Verdim: Eşler Arası Borç ve İspat
• Yargılama Usulü Rehberi