Müteahhit İskân Almıyor 2026: Arsa Sahibi ve Daire Alıcısı Ne Yapmalı? Nama İfa, SGK Borcuna Rağmen İskân ve Gecikme Tazminatı (İmar K. m.28, 30, 31; TBK m.113; Word ve PDF)

Müteahhit binayı bitirdiğini söylüyor ama iskân (yapı kullanma izin belgesi) yok: elektrik ve su aboneliği bağlanmıyor, kat irtifakı kat mülkiyetine çevrilmiyor, daire kredili satılamıyor. Kanuna göre inşaatın bitme günü kullanma izninin verildiği tarihtir ve kullanma izni alınmayan yapılar, izin alınıncaya kadar elektrik, su ve kanalizasyon hizmetlerinden yararlandırılmaz (İmar Kanunu m.31). Kat karşılığı sözleşmelerin çoğunda iskânı almak yüklenicinin borcudur. Yargıtay, bu durumda arsa sahibinin iskânı nama ifa yoluyla, yani masrafı yükleniciye ait olmak üzere kendisi alabileceğini kabul etmiştir (TBK m.113; Yargıtay 15. HD, 2012/7814 K.). İskân yalnızca müteahhidin vergi veya SGK borcu yüzünden verilmiyorsa, müteahhit olmayan yapı sahibinin talebi üzerine belge verilir (İmar Kanunu m.28). Sözleşmede teslim iskâna bağlanmışsa gecikme tazminatı kural olarak iskân tarihine kadar işler; ancak daireler daha önce fiilen kullanılmaya başlanmışsa hesap o tarihte durur (Yargıtay HGK, 26.11.2025, 2025/744 K.). Bu sayfada iskân engelinin teşhisi, belediyeye başvuru, arsa sahibinin ve daire alıcısının hukuki yolları, gecikme tazminatının hesabı ve Word ile PDF olarak indirilebilen dava dilekçesi yer almaktadır.

İskân Nedir, Alınmazsa Ne Olur?

Yapı tamamen bittiğinde tamamının, kısmen kullanılması mümkün kısımları tamamlandığında ise bu kısımlarının kullanılabilmesi için inşaat ruhsatını veren belediye veya valilikten izin alınması zorunludur (İmar Kanunu m.30). Bu izin, yapının ruhsat ve eklerine uygun olması ve kullanılmasında fen bakımından sakınca bulunmaması hâlinde verilir. İdare, mal sahiplerinin başvurusunu en geç otuz gün içinde sonuçlandırmak zorundadır; aksi hâlde sürenin sonunda yapının tamamının veya biten kısmının kullanılmasına izin verilmiş sayılır. Danıştay kararlarında bu zımni iznin amacının, ruhsata ve projeye uygun tamamlanmış yapılar bakımından idarenin hareketsiz kalmasından doğan mağduriyeti önlemek olduğu belirtilmektedir; ruhsata aykırı bir yapı sessizlik yoluyla iskân kazanmaz.

İskân, yapının hukuken bittiğini ve kullanılabileceğini gösteren belgedir. Kanun, inşaatın bitme gününü kullanma izninin verildiği tarih olarak tanımlar (İmar Kanunu m.31). Belgenin genel tanımı ve başvuru süreci için yapı kullanma izin belgesi ve iskân nasıl alınır sayfalarımıza bakabilirsiniz. Bu sayfa, iskânı alması gereken müteahhidin bu borcu yerine getirmemesi hâlinde arsa sahibi ile daire alıcısının haklarına odaklanır.

Kısacası iskân bir formalite değildir. Müteahhit “bina bitti, anahtarınızı alın” dese bile iskân yoksa yapı hukuken bitmemiştir ve bu durum arsa sahibinin hem kullanma hem de tasarruf imkânını sınırlar.

İskân Alma Borcu Kimde?

İmar mevzuatı idareye karşı başvuruyu mal sahibine ve yapı sahibine bağlar. Arsa sahibi ile yüklenici arasında bu işi kimin üstleneceği ise sözleşmeyle belirlenir. Kat karşılığı sözleşmelerin büyük kısmında yüklenicinin bağımsız bölümleri “iskânı alınmış olarak” veya “anahtar teslimi” teslim edeceği yazılıdır. Bu durumda iskân, yüklenicinin edimidir.

Yargıtay 15. Hukuk Dairesinin 12.12.2012 tarihli ve 2012/4568 Esas, 2012/7814 Karar sayılı kararında, sözleşmeye göre iskân ruhsatı alma yükümlülüğünün yüklenicide olduğu bir olayda arsa sahibinin, adına kayıtlı olup yükleniciye ait olan bağımsız bölümün satışına izin verilmesi suretiyle nama ifa yoluyla iskân alabileceği belirtilmiştir. Aynı kararda inşaatın yüzde yüz tamamlandığı ve yasal olduğu kabul edilen bir yapıda sözleşmenin feshine karar verilemeyeceği de vurgulanmıştır. Yargıtay 23. Hukuk Dairesinin 20.03.2019 tarihli ve 2016/4293 Esas, 2019/1116 Karar sayılı kararında ise yüklenicinin bağımsız bölüm hakkını ancak inşaatı sözleşmeye, onaylı projeye, yapı ruhsatına ve imar mevzuatına uygun biçimde tamamlayıp teslim ettiğinde kazanacağı belirtilmiş; iskân alınmamış ve kat mülkiyeti kurulmamış yapıda, iskâna hazır hâle getirme işlerinin ve bedellerinin belirlenmesi gerektiği kabul edilmiştir.

İskân Neden Alınamıyor? Engeli Teşhis Etmeden Dava Açmayın

Müteahhide karşı izlenecek yol, iskânın neden alınamadığına göre değişir. İlk iş, belediyenin imar birimine dilekçeyle başvurarak iskân dosyasındaki eksikliklerin yazılı olarak bildirilmesini istemektir. Malik olarak dosya hakkında bilgi isteyebilirsiniz; yazılı cevap alınamazsa 4982 sayılı Bilgi Edinme Hakkı Kanunu çerçevesinde de başvurulabilir. Elde edilecek yazı, hem ihtarnamenin hem de dava dilekçesinin omurgasını oluşturur.

Engelin kaynağı idarenin hukuka aykırı bir ret işlemiyse uyuşmazlık idari yargının alanına girer; bu durumda iskân reddine karşı dava dilekçesi sayfamızdaki yol izlenir. Engelin kaynağı yüklenicinin eksik veya aykırı imalatı ya da borcuysa, aşağıda anlatılan özel hukuk yolları devreye girer. Çoğu dosyada iki yol birlikte yürür: bir yandan belediye nezdinde iskân için gerekenler tamamlanırken, öte yandan masraf ve gecikme zararı yükleniciden istenir.

Belediyeye Doğrudan Başvuru: Arsa Sahibi ve Kat Maliki Ne Yapabilir?

İmar Kanunu idareye, mal sahiplerinin başvurusunu sonuçlandırma yükümlülüğü yükler (İmar Kanunu m.30). Arsa sahibi ve kat irtifakı kurulmuş bağımsız bölümlerin malikleri, yüklenicinin hareketsiz kaldığı durumlarda doğrudan başvuruda bulunabilir. Başvurunun sonuç vermesi için yapının ruhsat ve eklerine uygun tamamlanmış olması ve istenen raporların hazır olması gerekir. Fenni mesul veya yapı denetim kuruluşunun raporları bu aşamada belirleyicidir.

Kısmi iskân: Yalnız biten bölümler için izin

Kanun, kısmen kullanılması mümkün kısımları tamamlanan yapılarda bu kısımlar için de izin verilmesini öngörür (İmar Kanunu m.30). Yayımlanan bir Danıştay 6. Dairesi kararında, yapının ruhsat ve eklerine uygun olmayan kısmı için İmar Kanunu m.32’ye göre işlem yapılacağı, ancak ruhsat ve eklerine uygun olup kullanılmasında fen bakımından sakınca bulunmayan kısmı için kısmi yapı kullanma izni verilebileceği belirtilmiştir. Uygulamada ortak alanlardaki eksikliklerin bağımsız bölüm bazında iskânı da engelleyebildiği görülmektedir; bu nedenle kısmi iskân talebinden önce engelin binanın tamamına mı, yoksa belirli bölümlere mi ait olduğu belirlenmelidir.

Müteahhidin vergi ve SGK borcu: İmar Kanunu m.28

Kural olarak idare, geçici iskân veya yapı kullanma izin belgesi vermeden önce ilgililerden yapılan inşaat dolayısıyla Sosyal Güvenlik Kurumuna borçları bulunmadığına dair belge istemek zorundadır (5510 sayılı Kanun m.90). Müteahhit prim borcunu ödemediğinde iskân dosyası bu nedenle bekler. İmar Kanunu bu düğümü yapı sahibi lehine çözmüştür: fenni mesullerce denetime ilişkin mimarlık ve mühendislik raporları hazırlanan ve yapı sahibi, fenni mesuller ile ilgili idare elemanlarının birlikte düzenlediği tespit tutanağı ile tamamlandığı belirlenen, ancak yapı müteahhidinin yapım işlerinden doğan vergi ve sigorta primi borçlarının ve diğer sorumluluklarının gereğinin yerine getirilmemesi sebebiyle iskân işlemleri tamamlanmayan yapılar için, yapının müteahhidi olmayan yapı sahibinin talebi üzerine idarece durum tespit edilerek yapı kullanma izin belgesi verilir (İmar Kanunu m.28).

Danıştay 6. Dairesinin 03.03.2010 tarihli ve 2008/1940 Esas, 2010/2085 Karar sayılı kararında, yapının müteahhidi olmayan davacıya müteahhidin sigorta primi borcu gerekçesiyle yapı kullanma izin belgesi verilmemesinin hukuka aykırı olduğu belirtilmiştir. Kat karşılığı inşaatta arsa sahibi kural olarak yapının müteahhidi değildir. Yükleniciden daire alıp tapuda malik olan kişinin de bu hükümden yararlanıp yararlanamayacağı idarelerce farklı değerlendirilebilmektedir. Bu nedenle başvuru dilekçesinde malikiyet ve müteahhitlik sıfatının bulunmadığı açıkça belgelenmelidir.

İmar Kanunu m.28 başvuru dilekçesi örneği

Aşağıdaki başvuru, müteahhidin vergi veya sigorta primi borcu nedeniyle sonuçlandırılmayan iskân işlemleri için yapı sahibi tarafından belediyeye verilecek dilekçe örneğidir.

Belediye otuz gün içinde cevap vermezse veya reddederse

İdare başvuruyu otuz gün içinde sonuçlandırmazsa sürenin sonunda yapının tamamının veya biten kısmının kullanılmasına izin verilmiş sayılır (İmar Kanunu m.30). Bu sonucun ruhsata ve projeye uygun yapılar için anlam taşıdığı unutulmamalıdır. Başvuru açıkça reddedilirse ret işlemine karşı tebliğden itibaren altmış gün içinde idare mahkemesinde iptal davası açılabilir (İYUK m.7). İdari dava ile müteahhide karşı açılacak özel hukuk davası birbirinin alternatifi değildir; çoğu zaman ikisi birlikte yürütülür.

Arsa Sahibinin Hukuki Yolları: Doğru Sıra

Müteahhide karşı izlenecek yolların sırası, hem hak kaybını önler hem de dava masraflarını düşürür. Aşağıdaki sıra, iskân dışında inşaatın büyük ölçüde bittiği tipik dosya için hazırlanmıştır.

1. Teslim gününü ve sözleşmedeki iskân hükmünü belirleyin. Teslim günü sözleşmede belirlenmişse bu günün geçmesiyle borçlu temerrüde düşer (TBK m.117).
2. Belediyeden eksiklik yazısını alın. İskân engelinin ne olduğu yazılı olarak belgelenmelidir.
3. Müteahhide ihtarname gönderip uygun süre verin. Karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde temerrüde düşen tarafa borcunu ifa etmesi için uygun süre verilebilir (TBK m.123). Örnek metin aşağıdadır; genel kurallar için müteahhide ihtarname rehberimize bakabilirsiniz.
4. Yapının mevcut durumunu tespit ettirin. Eksiklikler ve bedeli, dava açılmadan önce delil tespitiyle belgelenebilir; bkz. delil tespiti dilekçesi.
5. Anahtarı alırken çekince koyun. Ceza koşulu, ifa çekincesiz kabul edilirse kaybedilebilir (TBK m.179).
6. Nama ifaya izin ve masraf davasını açın. Masrafı yükleniciye ait olmak üzere iskân işlerini yapma yetkisi istenir (TBK m.113).
7. Gecikme tazminatını ve ceza koşulunu isteyin. Aynı davada veya ayrı davada istenebilir; bkz. gecikme tazminatı ve kira kaybı dava dilekçesi.
8. Yükleniciye kalacak bağımsız bölümlerin devrini durdurun. Henüz devredilmemişse ödemezlik def’i ileri sürülür (TBK m.97).
9. Alacağınızı güvenceye alın. Para alacağı için ihtiyati haciz (İİK m.257), çekişmeli bağımsız bölüm için ihtiyati tedbir (HMK m.389) değerlendirilir; bkz. ihtiyati tedbir talebi dilekçesi.

Nama ifa nasıl işler?

Yapma borcu borçlu tarafından ifa edilmediği takdirde alacaklı, masrafı borçluya ait olmak üzere edimin kendisi veya başkası tarafından ifasına izin verilmesini isteyebilir; her türlü giderim isteme hakkı saklıdır (TBK m.113). İskân alma borcu, eksik imalatın tamamlanmasını, rapor ve belgelerin hazırlanmasını ve başvurunun takibini içeren bir yapma borcudur. Mahkeme keşif ve bilirkişi incelemesiyle iskân için gereken işleri ve bedelini belirler. Ardından arsa sahibine bu işleri yapma veya yaptırma izni verilir ve gereken masrafın yükleniciden tahsiline karar verilebilir.

Yargıtay 15. Hukuk Dairesinin yukarıda anılan 2012/7814 Karar sayılı kararı, bu yolun pratik bir uygulamasını da göstermektedir. Yükleniciye devredilmesi gereken bağımsız bölüm hâlen arsa sahibi adına kayıtlıysa, bu bölümün satışına izin verilerek iskân masrafının karşılanması mümkündür. Böylece arsa sahibi, cebinden büyük bir avans çıkarmadan iskân işlerini yürütebilir. Nama ifanın inşaatın tamamlanması bakımından genel işleyişi yarım kalan inşaatı başka müteahhide tamamlatma sayfamızda anlatılmıştır.

Sözleşmeden dönmek veya feshetmek uygun mu?

Yalnızca iskânın alınmaması, çoğu zaman sözleşmeyi sona erdirmek için uygun bir gerekçe değildir. Yargıtay 15. Hukuk Dairesinin 2012/7814 Karar sayılı kararında, tamamen bitmiş ve yasal olduğu kabul edilen bir yapıda fesih kararı verilemeyeceği belirtilmiş ve arsa sahibinin nama ifa yoluyla iskân alabileceğine işaret edilmiştir. İnşaatın seviyesine göre dönme ve fesih ayrımı için kat karşılığı inşaat sözleşmesi fesih dava dilekçesi sayfamıza bakabilirsiniz. İskân dışında her şeyi bitmiş bir binada doğru araç, sözleşmeyi ayakta tutup yükleniciyi masraf ve gecikme zararıyla sorumlu tutmaktır.

Gecikme Tazminatı İskâna Kadar mı İşler? Yargıtay HGK 2025

Temerrüde düşen yükleniciye karşı arsa sahibi, her zaman borcun ifasını ve gecikme sebebiyle tazminat isteyebilir (TBK m.125). Uygulamada en çok tartışılan soru, gecikme tazminatının hangi tarihe kadar hesaplanacağıdır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 26.11.2025 tarihli ve 2024/6-170 Esas, 2025/744 Karar sayılı kararı bu soruya güncel bir cevap vermiştir.

Yayımlanan karar metnine göre Kurul, gecikme tazminatının kural olarak sözleşmedeki teslim tarihinden başlayarak, eserin sözleşmeye uygun biçimde kullanıma elverişli olarak teslim edildiği tarihe veya arsa sahibinin teslimden önce bağımsız bölümleri fiilen kullanmaya başladığı tarihe kadar, ihtirazi kayıt aranmaksızın istenebileceğini belirtmiştir. Sözleşmede teslim iskân ruhsatına bağlanmış ve daha önce fiili teslim yoksa tazminat, iskân ruhsatının alındığı tarihe kadar hesaplanır. Kurul, yapı kullanma izin belgesinin bağımsız bölümün oturmaya elverişli olduğunu gösterdiğine dikkat çekmiştir. Ancak somut olayda direnme kararını bozmuş; iskân alınmadığı için yüklenicinin teslimi ispatlayamadığı yönündeki yaklaşımı isabetsiz bulmuş ve iskândan önce fiili teslim olup olmadığının abonelikler de dâhil bütün delillerle araştırılması gerektiğini belirtmiştir.

Yargıtay 15. Hukuk Dairesinin 2020/886 Esas, 2020/3210 Karar sayılı kararında da yapı kullanma izin belgesi alınmayan bağımsız bölümü arsa sahibinin kullanmaya zorlanamayacağı belirtilmiştir. Pratik sonuç açıktır: iskânsız daireye taşınmak, kiraya vermek veya satmak, o bölüm için gecikme tazminatının bitiş tarihini öne çekebilir. Zorunlu olarak taşınılıyorsa bu durum, yüklenicinin borcunun devam ettiğini belirten bir yazıyla kayıt altına alınmalıdır.

Yükleniciden Daire Alanlar ve Tüketiciler

Yükleniciden bağımsız bölüm satın alan kişinin hukuki durumu, arsa sahibininkinden farklıdır. Yargıtay uygulamasında yüklenicinin arsa sahibinden doğan hakkını üçüncü kişiye devretmesi, alacağın temliki olarak değerlendirilir; bu konu yükleniciden daire alanın tapu iptali ve tescil dava dilekçesi ve müteahhitten daire alan üçüncü kişinin hakları sayfalarımızda ayrıntılı olarak anlatılmıştır. İskân alma borcu arsa sahibine karşı yükleniciye aittir; alıcının yükleniciye karşı hakları ise kendi sözleşmesine göre belirlenir. Alıcı tapuda malik olmuşsa, bağımsız bölümü bakımından mal sahibi sıfatıyla belediyeye başvurabilir.

Alıcı tüketiciyse 6502 sayılı Kanun devreye girer. Yapı ruhsatı alınmadan tüketicilerle ön ödemeli konut satış sözleşmesi yapılamaz (TKHK m.40). Ön ödemeli konut satışında tüketicinin sözleşme tarihinden itibaren yirmi dört aya kadar gerekçe göstermeden sözleşmeden dönme hakkı vardır (TKHK m.45). Tüketicinin makul olarak beklediği faydaları azaltan veya ortadan kaldıran maddi, hukuki veya ekonomik eksiklikler içeren mallar da ayıplı sayılır (TKHK m.8). Ayıp hâlinde tüketici sözleşmeden dönme, bedel indirimi, ücretsiz onarım veya ayıpsız misliyle değiştirme haklarından birini kullanabilir (TKHK m.11). Konut ve tatil amaçlı taşınmazlarda ayıptan sorumluluk teslimden itibaren beş yıllık zamanaşımına tabidir; ayıp ağır kusur veya hileyle gizlenmişse zamanaşımı uygulanmaz (TKHK m.12).

Kat İrtifakından Kat Mülkiyetine Geçiş İskânla Başlar

Kat irtifakı, yapılmakta veya ileride yapılacak bir yapının bağımsız bölümleri için kurulan bir haktır. Yapı tamamlandıktan sonra kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi, yapı kullanma izin belgesine ve Kat Mülkiyeti Kanunu’nda sayılan belgelere dayanılarak, belgenin yetkili idarece tapu müdürlüğüne gönderilmesi üzerine resen yapılır (KMK m.14). Bu nedenle iskân alınmadıkça kat mülkiyetine geçilemez; müteahhidin iskânı almaması, bütün bağımsız bölüm maliklerinin tapusunu da kat irtifakı aşamasında bırakır.

İskân alınmış ancak tapu kaydı hâlâ kat irtifakı olarak duruyorsa sorun artık müteahhitte değil, belgelerin kurumlar arasındaki akışındadır. Bu durumda izlenecek yol kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş başvuru ve dava dilekçesi ile kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş sayfalarımızda anlatılmıştır.

Ara Çözümler: Geçici Abonelik, Yapı Kayıt Belgesi ve Kısmi İskân

• Geçici abonelik. İmar Kanunu geçici m.11, belirli tarihlerden önce ruhsat alınmış ve ruhsata göre yapılmış ya da belirli tarihten önce yapılmış yapılara şartlı olarak geçici su ve elektrik aboneliği imkânı tanır; bu abonelik kazanılmış hak doğurmaz. Şartlar ve tarihler için geçici abonelik başvuru dilekçesi ve iskânsız yapıya elektrik ve su sayfalarımıza bakabilirsiniz.
• Yapı kayıt belgesi. İmar Kanunu geçici m.16 kapsamındaki imar barışı başvuru süresi sona ermiştir. Yapı kayıt belgesi yapı kullanma izin belgesi değildir ve yüklenicinin iskân borcunu ortadan kaldırmaz; belgenin iptali riskleri için yapı kayıt belgesinin iptaline karşı dava sayfamıza bakabilirsiniz.
• Kısmi iskân. Ruhsata uygun ve kullanılmasında fen bakımından sakınca bulunmayan bölümler için kısmi izin istenebilir (İmar Kanunu m.30). Engelin ortak alanlarda olup olmadığı önceden araştırılmalıdır.

Usul: Mahkeme, Arabuluculuk, Zamanaşımı

Arsa sahibinin yükleniciye karşı açacağı nama ifaya izin ve tazminat davası kural olarak asliye hukuk mahkemesinde görülür. Her iki tarafın ticari işletmesiyle ilgili hususlardan doğan davalar ticari davadır (TTK m.4); arsa sahibi tacir değilse veya sözleşme onun ticari işletmesiyle ilgili değilse dava ticari dava sayılmaz. Sözleşmeden doğan davalar, sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesinde de açılabilir (HMK m.10); inşaat sözleşmesinde bu yer çoğunlukla taşınmazın bulunduğu yerdir. Tüketici işlemlerinden doğan uyuşmazlıklarda tüketici mahkemeleri görevlidir (TKHK m.73).

Ticari davalardan konusu bir miktar para olan alacak ve tazminat davalarında dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır (TTK m.5/A). Tüketici mahkemelerinde görülen uyuşmazlıklarda da kanundaki istisnalar dışında arabuluculuk dava şartıdır (TKHK m.73/A). Masraf ve tazminat tutarı dava açılırken tam belirlenemiyorsa alacağın bir kısmı dava edilebilir; 7589 sayılı Kanunla yapılan değişiklikle kısmi davada talep, aynı davada bir defaya mahsus olmak üzere tahkikatın sonuna kadar artırılabilir ve zamanaşımı artırılan kısım bakımından da dava tarihinden itibaren kesilmiş sayılır (HMK m.109).

Zamanaşımı bakımından eser sözleşmesinden doğan alacaklar, yüklenicinin yükümlülüklerini ağır kusuruyla hiç ya da gereği gibi ifa etmemesi hâli dışında beş yıllık zamanaşımına tabidir (TBK m.147); ağır kusur hâlinde genel on yıllık süre uygulanır (TBK m.146). Ayıplı eser nedeniyle açılacak davalar taşınmaz yapılarda teslimden itibaren beş yıl, yüklenicinin ağır kusuru varsa yirmi yıl geçmekle zamanaşımına uğrar (TBK m.478). Kat karşılığı sözleşmelerin karma niteliği nedeniyle uygulamada farklı sürelerin uygulandığı kararlar da bulunduğundan, en kısa süre esas alınarak hareket edilmelidir.

Arsa Sahibi İçin Kontrol Listesi

• Sözleşmede iskân, anahtar teslimi, teslim günü ve ceza koşulu hükümlerini işaretleyin.
• Belediyeden iskân dosyasındaki eksiklikleri yazılı olarak isteyin.
• Engelin müteahhidin kamu borcu mu, imalat eksikliği mi, idari bir sorun mu olduğunu ayırın.
• Yalnız kamu borcu varsa İmar Kanunu m.28 başvurusunu yapın.
• Müteahhide ihtarname gönderip uygun süre verin (TBK m.123).
• Yapının durumunu ve eksik iş bedelini tespit ettirin.
• Anahtarı alırken teslim tutanağına çekince yazdırın (TBK m.179).
• İskânsız daireye taşınacaksanız gecikme tazminatına etkisini düşünün ve yazılı kayıt oluşturun.
• Yükleniciye kalacak bağımsız bölümlerin devrini iskân işleri tamamlanmadan yapmayın (TBK m.97).
• Nama ifaya izin, masraf ve gecikme tazminatı için dava açın; arabuluculuk şartını kontrol edin.

Müteahhit İskân Almıyor: Dava Dilekçesi Örneği

Aşağıdaki dava dilekçesi, sözleşmeye göre iskânı alması gereken yüklenicinin bu borcunu yerine getirmediği durumda arsa sahibi tarafından açılacak nama ifaya izin, masraf ve gecikme tazminatı davası için hazırlanmıştır. Dilekçe, yüklenicinin muhtemel savunmalarını ilgili hususlar içinde karşılar; köşeli parantez içindeki kısımlar dosyaya göre doldurulmalı veya çıkarılmalıdır.

Müteahhide İskân İhtarnamesi Örneği

Dava açılmadan önce yükleniciye noter aracılığıyla gönderilecek ihtarname, temerrüdü belgeler, uygun süre verir ve ceza koşuluna ilişkin hakları saklı tutar. Aşağıdaki metin dosyaya göre uyarlanmalıdır.

Sık Yapılan Hatalar

• İskân engelini öğrenmeden dava açmak. Engel idareden kaynaklanıyorsa doğru yol idari dava olabilir.
• Müteahhidin SGK borcunu kendi cebinden ödemek. Önce İmar Kanunu m.28 başvurusu denenmelidir; zorunlu ödemeler belgelenip yükleniciden istenmelidir.
• Anahtarı çekincesiz almak. Ceza koşulu hakkı kaybedilebilir (TBK m.179).
• İskânsız daireye habersiz taşınmak veya kiraya vermek. Gecikme tazminatı o bölüm için o tarihte durabilir.
• Yükleniciye kalacak daireleri iskândan önce devretmek. Elinizdeki en güçlü teminat kaybedilir (TBK m.97).
• Yalnız iskânsızlık nedeniyle sözleşmeden dönmeye çalışmak. Bitmiş ve yasal yapıda fesih yerine nama ifa doğru araçtır.
• Yapı kayıt belgesini iskân sanmak. Yapı kayıt belgesi yapı kullanma izin belgesi değildir.
• Zamanaşımını beklemek. En kısa süre esas alınmalıdır (TBK m.147).

Sıkça Sorulan Sorular

Müteahhit iskân almazsa ne yapabilirim?

Önce belediyeden iskân engelini öğrenin, sonra müteahhide ihtarname gönderip süre verin (TBK m.123). Süre sonuçsuz kalırsa iskân işlerini masrafı müteahhide ait olmak üzere sizin yapmanıza izin verilmesini ve masrafın tahsilini dava yoluyla isteyebilirsiniz (TBK m.113). Gecikme tazminatı ve ceza koşulu da istenebilir (TBK m.125, m.179).

İskânı almak kimin borcu?

İdareye karşı başvuru mal sahibine ve yapı sahibine aittir (İmar Kanunu m.30). Arsa sahibi ile yüklenici arasında ise sözleşmeye bakılır; kat karşılığı sözleşmelerin çoğunda iskânlı veya anahtar teslimi teslim kararlaştırıldığından iskân yüklenicinin borcudur (Yargıtay 15. HD 2012/7814 K.).

Müteahhidin SGK borcu yüzünden iskân verilmiyor, ne olacak?

İmar Kanunu m.28’e göre, tespit tutanağı ile tamamlandığı belirlenen ve yalnız müteahhidin vergi ve sigorta primi borçları nedeniyle iskânı verilmeyen yapılarda, müteahhit olmayan yapı sahibinin talebi üzerine idarece durum tespit edilerek yapı kullanma izin belgesi verilir.

İskânı kendim alabilir miyim, masrafı kim öder?

Evet. Mahkemeden, masrafı yükleniciye ait olmak üzere iskân işlerini yapma veya yaptırma izni istenebilir (TBK m.113). Yargıtay 15. HD 2012/7814 K. sayılı kararında, yükleniciye ait olup arsa sahibi adına kayıtlı bağımsız bölümün satışına izin verilerek bu yolun kullanılabileceği belirtilmiştir.

İskân yokken anahtarı teslim aldım; gecikme tazminatı devam eder mi?

Sözleşmede teslim iskâna bağlıysa arsa sahibi iskânsız bölümü kullanmaya zorlanamaz. Ancak bölüm fiilen kullanılmaya başlanmış, kiraya verilmiş veya satılmışsa tazminat kural olarak o tarihe kadar hesaplanır; bunu ispat yükü yüklenicidedir (Yargıtay HGK 2025/744 K.).

Gecikme tazminatı iskân tarihine kadar mı hesaplanır?

Sözleşmede teslim iskân ruhsatına bağlanmış ve daha önce fiili teslim yoksa evet. Sözleşmede iskân şartı yoksa tazminat, kullanıma elverişli teslim tarihine veya fiili kullanım tarihine kadar hesaplanır (Yargıtay HGK, 26.11.2025, 2024/6-170 E., 2025/744 K.).

Ceza koşulunu kaybetmemek için ne yapmalıyım?

Anahtarı alırken teslim tutanağına ceza koşulu ve gecikme tazminatı haklarınızı saklı tuttuğunuzu yazdırın. Ceza, hakkından açıkça feragat edilmiş veya ifa çekincesiz kabul edilmiş olmadıkça asıl borçla birlikte istenebilir (TBK m.179).

İskân alınmadan kat mülkiyetine geçilir mi?

Hayır. Kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi, yapı kullanma izin belgesine dayanılarak ve belgenin yetkili idarece tapu müdürlüğüne gönderilmesi üzerine resen yapılır (KMK m.14).

İskânsız daireye elektrik ve su bağlanır mı?

Kural olarak hayır; kullanma izni alınmayan yapılar izin alınıncaya kadar elektrik, su ve kanalizasyon hizmetlerinden yararlandırılmaz (İmar Kanunu m.31). Belirli tarihlerden önce ruhsat almış veya yapılmış yapılar için geçici abonelik imkânı vardır (geçici m.11).

Belediye 30 gün içinde cevap vermezse ne olur?

İdare başvuruyu otuz gün içinde sonuçlandırmazsa sürenin sonunda yapının tamamının veya biten kısmının kullanılmasına izin verilmiş sayılır (İmar Kanunu m.30). Bu sonuç ruhsata ve projeye uygun yapılar için anlam taşır.

Yalnız kendi daireme iskân alabilir miyim?

Kanun kısmen kullanılması mümkün kısımlar için de izin verilmesini öngörür (İmar Kanunu m.30). Ruhsata uygun ve fen bakımından sakıncasız bölüm için kısmi iskân istenebilir; ancak ortak alanlardaki eksiklikler bölüm bazında iskânı da engelleyebilir.

Müteahhit iskân almadan kendi dairelerinin tapusunu isteyebilir mi?

Karşılıklı borç yükleyen sözleşmede ifa isteyen tarafın kendi borcunu ifa etmiş veya ifasını önermiş olması gerekir (TBK m.97). Yargıtay 23. HD 2019/1116 K. sayılı kararında, iskân alınmamış yapıda iskâna hazır hâle getirme işleri ve bedelleri belirlenmeden yüklenicinin tescil talebinin kabul edilemeyeceği belirtilmiştir.

İskân yok diye sözleşmeyi feshedebilir miyim?

Tamamlanmış ve yasal bir yapıda yalnız iskânsızlık nedeniyle fesih çoğu zaman uygun değildir. Yargıtay 15. HD 2012/7814 K. sayılı kararında bu durumda fesih kararı verilemeyeceği ve arsa sahibinin nama ifa yoluna başvurabileceği belirtilmiştir.

Müteahhitten daire aldım, iskân yok; haklarım neler?

Haklarınız kendi sözleşmenize göre belirlenir. Tüketiciyseniz hukuki eksiklik de ayıp sayılabilir ve dönme, bedel indirimi, onarım veya değişim haklarından birini kullanabilirsiniz (TKHK m.8, m.11). Tapuda malikseniz bağımsız bölümünüz için belediyeye başvurabilirsiniz.

Bu dava hangi mahkemede açılır, arabuluculuk gerekir mi?

Kural olarak asliye hukuk mahkemesinde; her iki tarafın ticari işletmesiyle ilgiliyse asliye ticaret mahkemesinde açılır (TTK m.4). Ticari davada para alacağı için arabuluculuk dava şartıdır (TTK m.5/A). Tüketici uyuşmazlığında tüketici mahkemesi görevlidir ve arabuluculuk kural olarak dava şartıdır (TKHK m.73, m.73/A).

Zamanaşımı ne kadar?

Eser sözleşmesinden doğan alacaklar, yüklenicinin ağır kusuru hâli dışında beş yıllık zamanaşımına tabidir (TBK m.147); ağır kusurda on yıllık süre uygulanır (TBK m.146). Uygulamada farklı süreler de tartışıldığından en kısa süre esas alınmalıdır.

İlgili Rehberler

• Yarım Kalan İnşaat ve Kat Karşılığı Merkezi
• Müteahhide İhtarname Örneği: Süre Verme ve Sözleşmeden Dönme
• Yarım Kalan İnşaatta Delil Tespiti Dilekçesi
• Yarım Kalan İnşaatı Başka Müteahhide Tamamlatma
• Müteahhit “Maliyetler Arttı” Diyor, Ek Daire İstiyor
• Müteahhidin Borcu Yüzünden Daireye Haciz Geldi
• Müteahhit İflas Etti veya Konkordato İstedi
• Müteahhit Vefat Etti, İnşaat Yarım Kaldı
• Müteahhidin Teslimde Gecikmesi ve Ceza Koşulu
• Gecikme Tazminatı ve Kira Kaybı Dava Dilekçesi
• İskân Reddine Karşı Dava Dilekçesi
• İskân Nasıl Alınır? Başvuru ve Belgeler
• Kat İrtifakından Kat Mülkiyetine Geçiş Dilekçesi
• İskânsız Yapıya Geçici Abonelik Dilekçesi
• Yükleniciden Daire Alanın Tapu İptali ve Tescil Davası