Miras Kalan Yapıda Ruhsatsız Yapı ve Yapı Kayıt Belgesi Sorunu

Miras kalan taşınmazın tapusu düzgün görünse bile üzerindeki yapı ruhsata aykırı olabilir. Çatı katı kapatılmış, bahçeye ek yapılmış ya da bina hiç ruhsat alınmadan inşa edilmiştir. Bu durum yalnızca idari bir sorun değildir; taşınmazın değerini, paylaşılabilirliğini ve satılabilirliğini doğrudan etkiler.

Tapu Temiz, Yapı Sorunlu

Mirasçılar tapu kaydını çıkarır, üzerinde haciz veya ipotek görmez ve taşınmazın sorunsuz olduğunu düşünür. Oysa tapu kaydı yapının imar mevzuatına uygun olup olmadığını göstermez.

Uygulamada sık karşılaşılan tablolar şunlardır: bina ruhsatsız yapılmıştır, ruhsata aykırı ek kat çıkılmıştır, çatı katı bağımsız bölüme dönüştürülmüştür, bahçeye müştemilat eklenmiştir ya da yapı ruhsatlı olmakla birlikte yapı kullanma izni hiç alınmamıştır.

Bu durumların hepsinde ortak sonuç aynıdır: taşınmaz mirasçılara geçerken yapının hukuka aykırılığı da geçer. İdari yaptırım ve yıkım riski ortadan kalkmaz.

Bu nedenle vefat sonrasında yalnızca tapu kaydı değil, belediyeden yapı dosyası da incelenmelidir.

Aykırılık Türüne Göre Tablo

Üçüncü ve dördüncü satırlar mirasçıları en çok zorlayan kalemlerdir; taşınmaz fiilen kullanılabilir durumda olsa bile hukuken eksik olduğundan devir, kredi ve paylaşma işlemleri tıkanır.

Yapı Kayıt Belgesinin Sınırı

Yapı kayıt belgesi, kapsamına giren yapılar bakımından belirli idari işlemlerin yapılabilmesine imkân tanıyan bir belgedir. Mirasçılar bu belgeyi çoğu zaman “yapı yasallaştı” biçiminde anlar.

Oysa belge, yapıyı hukuka uygun hâle getiren bir ruhsat niteliğinde değildir. Sağladığı imkânlar ve süresi, belgenin dayandığı düzenlemeyle sınırlıdır.

Mirasçılar bakımından üç noktaya dikkat edilmelidir:

Belge taşınmaza ilişkindir. Miras bırakan belgeyi almışsa, sağladığı sonuçlar mirasçılar bakımından da geçerli olur; yeniden başvuru gerekmez.

Gerçeğe aykırı beyan riski. Belge başvuruda verilen beyana dayanır. Beyanın gerçeğe aykırı olduğu tespit edilirse belgenin iptali gündeme gelebilir ve yapı yeniden aykırı duruma düşer.

Kapsam dışı yapılar. Her yapı bu kapsama girmez. Belgenin varlığı, yapının bütün aykırılıklarının giderildiği anlamına gelmez; hangi kısmın kapsandığı belge üzerinden kontrol edilmelidir.

Paylaşmaya Etkisi

Ruhsat sorunu, mirasçılar arasındaki paylaşmayı doğrudan etkiler ve çoğu zaman kilitler.

Kat mülkiyeti kurulamaz. Ruhsata aykırılık giderilmeden kat mülkiyeti kurulması kural olarak mümkün olmaz. Bu, üç katlı bir binanın mirasçılar arasında bağımsız bölümler hâlinde paylaşılmasını engeller.

Aynen taksim zorlaşır. Paylaşma davasında aynen taksim değerlendirmesi yapılırken yapının hukuki durumu dikkate alınır. Bölünemeyen bir yapı, satış kararına doğru itilir.

Değer düşer. Satış hâlinde de aykırılık değeri düşürür; alıcılar yıkım riski taşıyan bir yapıya rayiç bedel ödemez.

Bir mirasçı kullanıyorsa. Aykırı yapıyı fiilen kullanan mirasçı, idari yaptırımın muhatabı olma riskini de üstlenmiş olur. Bu, mirasçılar arasında ayrı bir hesaplaşma konusudur.

Bu nedenle paylaşma görüşmelerine başlamadan önce yapının hukuki durumunun netleştirilmesi, hem gerçekçi bir değerleme hem de doğru bir strateji için zorunludur.

Vefat Sonrası Yapı Dosyası İncelemesi

Yapının hukuki durumu tapu kaydından görünmez; belediyeden alınacak yapı dosyası incelenmelidir.

Dördüncü ve beşinci satırlar en kritik olanlardır: yapı tatil tutanağı ve encümen kararları, aykırılığın tespit edilip edilmediğini ve hangi aşamaya gelindiğini gösterir. Yıkım kararı verilmişse süre baskısı doğar.

İkinci satır ise karşılaştırma imkânı sağlar: onaylı proje ile mevcut yapı karşılaştırıldığında hangi kısmın aykırı olduğu ortaya çıkar. Bu karşılaştırma, aykırılığın giderilebilir olup olmadığını da gösterir.

Bu inceleme, terekenin doğru değerlenmesi için de gereklidir; ruhsatsız bir yapı, ruhsatlı emsallerinden belirgin biçimde düşük değerlenir.

Yıkım Kararı Varsa Süre Kaçırılmamalı

Encümen tarafından verilen yıkım kararı idari bir işlemdir ve idari yargıda dava konusu edilebilir.

Mirasçılar bakımından kritik olan iki nokta vardır.

Tebligat sorunu. Karar miras bırakana tebliğ edilmiş olabilir. Mirasçılar durumdan geç haberdar olduğunda dava süresi çoktan işlemiş olabilir. Bu nedenle vefat sonrasında belediye kayıtlarının taranması geciktirilmemelidir.

Taraf sıfatı. Mirasçılar taşınmazın maliki sıfatıyla dava açabilir. Terekeyi ilgilendiren bu talepte bütün mirasçıların birlikte hareket etmesi beklenir; anlaşma sağlanamıyorsa tereke temsilcisi atanması istenebilir.

Üçüncü satır mirasçılar için en tehlikeli olanıdır: miras bırakana yapılmış bir tebligat, mirasçılar haberdar olmasa dahi süreyi başlatmış olabilir. Bu nedenle belediye kayıtları vefatın hemen ardından incelenmelidir.

Satış Düşünülüyorsa Açıklama Yükümlülüğü

Mirasçılar taşınmazı satmak istediğinde, yapının hukuki durumunun alıcıya açıklanması hem etik hem hukuki bir zorunluluktur.

Ayıptan sorumluluk. Satıcı, satılanın ayıplarından sorumludur. Yapının ruhsatsız olması veya hakkında yıkım kararı bulunması ciddi bir ayıp oluşturur.

Gizleme riski. Durumun bilerek gizlenmesi hâlinde satıcının sorumluluğu ağırlaşır ve sözleşmenin iptali ile tazminat talepleri gündeme gelebilir.

Değere yansıması. Durum açıklandığında alıcı doğal olarak daha düşük bir bedel önerir. Bu, mirasçılar arasında da tartışma yaratır: “taşınmaz daha değerliydi” iddiası ortaya çıkar.

Doğru yaklaşım. Satış öncesinde yapı dosyasının incelenmesi, aykırılığın giderilebilir olup olmadığının tespiti ve gerçekçi bir değerleme yapılması gerekir. Aykırılık giderilebilir nitelikteyse, giderildikten sonra satış çoğu zaman daha yüksek getiri sağlar.

Bu değerlendirme, mirasçılar arasında ortak bir kararla yapılmalı ve alınan kararın gerekçesi yazılı hâle getirilmelidir; aksi hâlde satış sonrasında hesap sorulması gündeme gelir.

Kontrol Listesi

Miras kalan taşınmazda ruhsat sorunu şüphesi varsa izlenecek sıra şudur.

Uzun bir rehberdi; en kritik noktaları bir arada bırakalım.

• Tapu kaydının yanı sıra belediyeden yapı dosyasını isteyin.
• Onaylı projeyle mevcut yapıyı karşılaştırın.
• Yapı tatil tutanağı ve encümen kararı olup olmadığını sorgulayın.
• Yıkım kararı varsa dava süresini derhâl kontrol edin.
• Yapı kayıt belgesi varsa kapsamını ve dayanağını inceleyin.
• Aykırılığın giderilebilir olup olmadığını teknik olarak değerlendirin.
• Değerlemeyi yapının hukuki durumunu yansıtacak biçimde yaptırın.
• Paylaşma görüşmelerine bu tespitler tamamlanmadan başlamayın.
• Satış düşünülüyorsa durumu alıcıya açıkça bildirin.

Sekizinci kalem çoğu dosyada atlanır ve sonradan en büyük tartışmayı doğurur: yapının hukuki durumu bilinmeden yapılan paylaşma, taraflardan birinin sandığından çok daha az değerli bir mal almasına yol açar.

Kentsel Dönüşüm ve Riskli Yapı Boyutu

Ruhsat sorunu bulunan yapılar çoğu zaman aynı zamanda eski ve yıpranmış yapılardır. Bu, mirasçılar için ayrı bir yol açar.

Dördüncü satır uygulamada en pratik çözümdür: yapının ruhsat sorunu taşıması, arsanın değerini ortadan kaldırmaz. Bina yıkılıp arsa olarak değerlendirildiğinde aykırılık tartışması sona erer.

Bu nedenle mirasçılar bakımından doğru soru şudur: taşınmazın değeri yapıdan mı yoksa arsadan mı geliyor? Merkezi konumdaki eski yapılarda değerin büyük bölümü arsadan gelir ve ruhsat sorunu paylaşmayı engelleyen bir unsur olmaktan çıkar.

Üçüncü satır ise mirasçılar arasında karar birliği gerektirir: kat karşılığı inşaat sözleşmesi elbirliği mülkiyeti sürerken bütün mirasçıların katılımını gerektirir ve tek bir imzanın eksikliği süreci durdurur.

Bu seçeneklerin karşılaştırılması, paylaşma görüşmelerinden önce yapılmalıdır; aksi hâlde mirasçılar değeri yanlış varsayarak pazarlık eder.

Yapı Kayıt Belgesi Neyi Çözer, Neyi Çözmez?

Miras kalan yapıda en sık kurulan umut şudur: “yapı kayıt belgesi alırız, sorun biter.” Belge önemli bir koruma sağlar ancak kapsamı sanıldığından dardır.

Çözdüğü: Yapı Kayıt Belgesi verilen yapılarla ilgili 3194 sayılı Kanun uyarınca alınmış yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para cezaları iptal edilir. Ayrıca belge alındıktan sonra, yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın kullanım maksadı değişiklikleri dâhil olmak üzere tapuda cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesisi yapılabilmesinin önü açılır.

Çözmediği: Koruma, kanunun saydığı mevzuatla sınırlıdır. Belirtilen kanunlar dışında başka bir kanun uyarınca alınmış kararlar bu kapsamda değerlendirilmez. Orman, mera veya benzeri özel rejimlere tabi alanlardaki yapılar bakımından ayrı bir değerlendirme gerekir.

Geçiciliği: Yapı kayıt belgeleri, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerlidir. Yani belge kalıcı bir imar affı değil, bir ara çözümdür. Yapının yenilenmesi durumunda yürürlükteki imar mevzuatı hükümleri uygulanır.

Bir husus daha: üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlar üzerinde bulunan yapılar hakkında yapı kayıt belgesi düzenlenemez. Miras dosyalarında yapının hangi parselde olduğu ve komşu parsele taşıp taşmadığı bu nedenle önceden kontrol edilmelidir.

Mirasçılar Arasında Kim Başvurabilir?

Miras kalan taşınmazlarda mülkiyet çoğu zaman elbirliği hâlindedir ve her işlem oybirliği gerektirir. Bu, mirasçıları kilitleyen tipik durumdur.

Yapı kayıt belgesi bakımından bu kilit yumuşatılmıştır: binaların ortak alanlarında ve elbirliği ile paylı mülkiyetlerde yapılan yapılar ve aykırılıklar için, yapıyı veya aykırılığı yapan malik ya da hissedar tarafından diğer maliklerin muvafakati aranmaksızın yapı kayıt belgesi alınmasının mümkün olduğu değerlendirilmektedir.

Ancak burada bir sınır vardır: alınan belgeye istinaden tapuda cins değişikliği ve kat mülkiyeti işlemlerinin yapılabilmesi ayrı bir aşamadır ve kendi koşullarına tabidir.

Mirasçılar arasında anlaşmazlık varsa ve taşınmazın değerlendirilmesi planlanıyorsa, elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi ayrıca gündeme gelir. Bu talep tek bir mirasçı tarafından ileri sürülebilir; ayrıntı için elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi dilekçesi yazımıza bakılabilir.

Yıkım Kararı ve Ceza Mirasçıya Geçer mi?

Bu ayrım, mirasçıların en çok endişelendiği ve en çok yanlış bilinen konudur. Cevap ikiye ayrılır.

Yıkım kararı taşınmaza bağlıdır. Yapı hakkında alınmış bir yıkım kararı, malik değişse de varlığını sürdürür. Mirasçı, murisin karşılaşmadığı bir yıkımla karşılaşabilir. Bu nedenle vefat sonrası ilk iş, belediyeden yapı hakkında yıkım kararı veya yapı tatil tutanağı bulunup bulunmadığına dair yazı almaktır.

Karar varsa süreler kritiktir: idari işlemin iptali için dava süresi tebliğ tarihinden işler; tebligat murise yapılmış ve mirasçıya ulaşmamışsa öğrenme tarihi esas alınır ve bu husus dilekçede açıkça belirtilir.

Ceza sorumluluğu şahsidir. TCK m.184, binayı yapan veya yaptıran kişiyi muhatap alır. Yapıyı inşa etmemiş, miras yoluyla edinmiş mirasçı bakımından faillik tartışılır. Bu savunmanın belgesi, intikal tarihi ile inşa tarihi arasındaki farktır: veraset ilamı, tapu kaydı ve farklı yıllara ait hava fotoğrafları birlikte sunulur.

Buna karşılık mirasçı, murisin cezasından sorumlu tutulamaz; ceza mirasla intikal etmez. Ancak aykırılık sürdürüldüğü ve yeni bir eylem eklendiği takdirde mirasçının kendi sorumluluğu doğabilir.

Savunmanın kurgusu için imar kirliliğine neden olma savunma dilekçesi yazımıza bakılabilir.

Satış Öncesi Yapılacak Son Kontrol

Miras kalan yapının satılması planlanıyorsa, alıcıya devredilecek risklerin önceden bilinmesi gerekir; aksi hâlde satış sonrası uyuşmazlık doğar.

Satıştan önce belediyeden yazıyla sorulacaklar:

• Yapının ruhsat ve iskân durumu,
• Hakkında yıkım kararı, yapı tatil tutanağı veya idari para cezası bulunup bulunmadığı,
• Tahsil edilmemiş ceza olup olmadığı,
• Taşınmazın imar durumu ve planda ayrıldığı fonksiyon,
• Riskli yapı tespiti veya kentsel dönüşüm kapsamında bir işlem bulunup bulunmadığı.

Bu bilgiler, satış bedelinin belirlenmesinde ve alıcıya yapılacak açıklamada esas alınır. Yapının hukuki durumunun gizlenmesi, sonradan ayıptan sorumluluk tartışması doğurur.

Ayrıca yapı kayıt belgesinin yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerli olduğu, alıcıya açıkça bildirilmelidir. Belge kalıcı bir güvence değildir.

Kentsel Dönüşüm İhtimali Varsa

Miras kalan eski yapılarda üçüncü bir hat daha vardır ve çoğu zaman en belirleyici olanıdır.

Yapı riskli yapı olarak tespit edilirse süreç imar mevzuatından çıkar ve kentsel dönüşüm rejimine girer. Bu durumda:

• Yapı kayıt belgesinin geçerliliği sona erer; belge kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerlidir,
• Tahliye ve yıkım süreci ayrı bir usule tabi olur,
• Mirasçılar arasındaki karar alma süreci, dönüşüm mevzuatındaki çoğunluk kurallarına göre işler.

Elbirliği mülkiyetindeki bir taşınmazda mirasçıların dönüşüm sürecinde ortak hareket edememesi ciddi hak kaybı doğurabilir. Bu nedenle riskli yapı ihtimali varsa, mülkiyet yapısının önceden düzenlenmesi daha isabetlidir.

Riskli yapı tespitine ve sonrasındaki tahliye-yıkım sürecine karşı izlenecek yol için riskli yapıda tahliye ve yıkım iptali dava dilekçesi yazımıza bakılabilir.

İlgili Konular ve Kaynaklar

Yapı Kayıt Belgesinin Miras İşlemlerine Etkisi

Ruhsatsız yapı bulunan miras taşınmazlarında, yapı kayıt belgesinin varlığı işlemlerin seyrini değiştirir. Aşağıdaki tablo bu etkiyi gösterir.

Yapı kayıt belgesinin işlemlere etkisi

Beşinci satır paylaşım dosyalarında doğrudan sonuç doğurur: ruhsatsız yapının değeri bilirkişi raporunda nasıl gösterileceği tartışmalı hâle gelir. Bu nedenle taşınmazın değerlemesi istenirken yapının hukuki durumunun da rapora yansıtılması talep edilmelidir.

Yapı Aykırılığının Paylaşmaya ve Sorumluluğa Etkisi

Yapı aykırılığı yalnızca idari bir sorun değildir; terekenin değerini, paylaşmayı ve mirasçıların sorumluluğunu doğrudan etkiler. Bu etkiyi belirleyen hükümler farklı kanunlarda dağılmıştır.

Üçüncü satır, uygulamadaki en yaygın yanılgıyı düzeltir: Yapı Kayıt Belgesi yapıyı ruhsatlı hâle getirmez, yalnızca belirli sonuçları askıya alır. Kat mülkiyeti kurulması, cins değişikliği ve bazı kredi işlemleri bakımından belge tek başına yeterli olmayabilir; bu nedenle paylaşma planı yapılmadan önce belediye imar arşivinden yapı dosyası incelenmelidir.

Yıkım Kararı Varsa İşleyen Süreler

Yapıya ilişkin idari işlemler ölümle durmaz; mirasçılar bu süreleri devralır.

Altıncı satır, zaman baskısı olan dosyalarda çıkış yoludur: yıkım kararına karşı dava süresi işlerken tüm mirasçıların bir araya gelmesini beklemek hak kaybına yol açar. Terekenin korunmasına yönelik bu tür başvurular tek mirasçı tarafından da yapılabilir; eş zamanlı olarak temsilci atanması talep edilmelidir.

Paylaşma aşaması için paylaşmayan mirasçıya karşı yollar rehberimize bakabilirsiniz.

Kim Tek Başına Hareket Edebilir? Koruma ve Tasarruf Ayrımı

Mirasçılardan hangisinin tek başına işlem yapabileceği sorusunun cevabı, işlemin niteliğine bağlıdır. Medeni Kanun tasarruf işlemleri için oybirliği ararken, hakların korunmasına yönelik işlemlerde her mirasçıya tek başına hareket etme yetkisi tanımıştır. Ruhsatsız yapı bulunan bir terekede bu ayrım, süre kaçırılmaması bakımından belirleyicidir.

İki hüküm çifti birbirini tamamlar. Altı yüz kırkıncı maddenin ikinci fıkrası ile yedi yüz ikinci maddenin ikinci fıkrası, terekeye ait haklar üzerindeki tasarruf işlemleri için birlikte hareket edilmesini ve oybirliğiyle karar alınmasını arar. Buna karşılık altı yüz kırkıncı maddenin dördüncü fıkrası ile yedi yüz ikinci maddenin son fıkrası, her mirasçıya terekedeki hakların korunmasını tek başına isteme yetkisi tanır ve sağlanan korumadan bütün mirasçıların yararlanacağını belirtir. Ortaklığın işleyişi için miras ortaklığında yönetim ve oybirliği ilkesi incelenmelidir.

Bu ayrımın ruhsatsız yapı dosyalarındaki karşılığı doğrudandır. Yapı hakkında verilmiş bir yıkım kararına karşı dava açılması ya da tebliğ edilen idari para cezasına itiraz edilmesi, terekedeki bir hakkın korunmasına yöneliktir. Dolayısıyla diğer mirasçıların hareketsiz kalması ya da ulaşılamaması, süreye tabi bu işlemlerin yapılmaması için gerekçe olmaz; mirasçılardan biri tek başına harekete geçebilir ve sağlanan koruma hepsine yarar. Süreye tabi işlemlerde beklemek, hakkın tümüyle yitirilmesine yol açar.

Buna karşılık tasarruf niteliğindeki işlemler aynı kolaylıkla yapılamaz. Taşınmazın satışı, üzerinde ipotek kurulması veya uzun süreli kiraya verilmesi oybirliği gerektirir. Yapının hukuki durumunu etkileyen ve bedel yükümlülüğü doğuran başvurular bakımından da güvenli yol, tüm mirasçıların muvafakatini almaktır; muvafakat sağlanamıyorsa aşağıdaki yola başvurulmalıdır.

Tıkanıklığın çözümü maddenin üçüncü fıkrasındadır ve uygulamada yeterince kullanılmaz: mirasçılardan birinin istemi üzerine sulh mahkemesi, miras ortaklığına paylaşmaya kadar bir temsilci atayabilir. Buradaki istem tek bir mirasçıdan gelebilir; diğerlerinin rızası aranmaz. Atanan temsilci aracılığıyla, tek başına yapılamayan işlemler yürütülebilir hâle gelir. Ayrıca mirasçılardan biri ödemeden aciz hâlindeyse, diğer mirasçılar haklarının korunması için gerekli önlemlerin gecikmeksizin alınmasını sulh mahkemesinden isteyebilir. Borçlar bakımından ise mirasçıların tereke borçlarından müteselsilen sorumlu olduğu kuralı geçerlidir; ancak idari para cezalarının bu kural karşısındaki durumu, cezaların kişiselliği tartışması sebebiyle ayrıca değerlendirilmelidir. Yıkım kararına karşı izlenecek yol için yıkım kararının iptali, ceza boyutu için imar para cezası incelenebilir.

Sıkça Sorulan Sorular

Ruhsatsız yapı miras kalırsa ne olur?

Taşınmaz ve üzerindeki yapı mirasçılara geçer. Ancak yapının hukuka aykırılığı da geçer; idari yaptırım ve yıkım riski mirasçılar bakımından devam eder.

Yapı kayıt belgesi ne işe yarar?

Kapsamına giren yapılar bakımından belirli idari işlemlerin yapılabilmesine imkân tanır. Ancak yapıyı hukuka uygun hâle getiren bir ruhsat niteliğinde değildir.

Miras bırakan yapı kayıt belgesi almışsa mirasçılar yararlanır mı?

Belge taşınmaza ilişkin olduğundan sağladığı sonuçlar mirasçılar bakımından da geçerli olur. Ancak belgenin gerçeğe aykırı beyanla alınmış olması hâlinde iptali gündeme gelebilir.

Yıkım kararı varsa ne yapılır?

Karar idari bir işlem olduğundan süresinde iptal davası açılması gerekir. Mirasçılar taşınmazın maliki sıfatıyla bu davayı açabilir.

İdari para cezası mirasçılara geçer mi?

Ölümden önce kesinleşmiş idari para cezaları bakımından tahsil kabiliyeti sınırlıdır; ölümden sonra doğan aykırılıklar ise malik sıfatını kazanan mirasçıları ilgilendirir.

Kat mülkiyeti kurulabilir mi?

Ruhsata aykırılık giderilmeden kat mülkiyeti kurulması kural olarak mümkün olmaz. Bu, paylaşmayı doğrudan engelleyen bir sorundur.

Ortaklığın giderilmesi davasında etkisi olur mu?

Olur. Aynen taksim değerlendirmesinde yapının hukuki durumu dikkate alınır; satış hâlinde de değeri etkiler.

Satış yapılabilir mi?

Tapu kaydı üzerinden devir kural olarak mümkün olsa da alıcı bakımından ciddi risk doğar. Bu nedenle durum satış öncesinde açıklanmalıdır.

Veraset beyanında nasıl gösterilir?

Taşınmazın değeri beyan edilirken yapının hukuki durumu değerlemeyi etkileyeceğinden, bu husus göz önünde bulundurulmalıdır.

Yapının durumunu nereden öğrenirim?

Belediyeden yapı ruhsatı, onaylı proje, yapı kullanma izin belgesi, yapı tatil tutanağı ve encümen kararlarını isteyin. Onaylı projeyle mevcut yapıyı karşılaştırın.

Yıkım kararı miras bırakana tebliğ edilmişse ne olur?

Tebligat süreyi başlatmış olabilir ve mirasçılar haberdar olmasa dahi süre işler. Bu nedenle belediye kayıtları vefatın hemen ardından incelenmelidir.

Satarken durumu söylemek zorunda mıyız?

Satıcı satılanın ayıplarından sorumludur; ruhsatsızlık veya yıkım kararı ciddi bir ayıptır. Gizlenmesi hâlinde sözleşmenin iptali ve tazminat talepleri gündeme gelebilir.

Yapı sorunlu ama arsa değerli, ne yapmalıyız?

Taşınmazın değerinin yapıdan mı arsadan mı geldiğini tespit edin. Merkezi konumdaki eski yapılarda değer büyük ölçüde arsadan gelir; bina yıkılıp arsa olarak değerlendirildiğinde aykırılık tartışması sona erer.

Kat karşılığı inşaat çözüm olur mu?

Olabilir ancak elbirliği mülkiyeti sürerken sözleşme bütün mirasçıların katılımını gerektirir; tek bir imzanın eksikliği süreci durdurur.

Bu rehber genel bilgilendirme amaçlıdır; somut dosyanız için hukuki değerlendirme gereklidir.