İcrada E-Satış Yeni Kuralları: Alacaklıya Teminat Muafiyeti, Cayana %5 Ceza

İcra ihalelerinin elektronik çağında iki kronik sorun vardı: alacaklının kendi alacağı için bile teminat bloke etmek zorunda kalması ve ihaleyi kazanıp bedeli yatırmadan cayanların süreci kilitleyebilmesi. 12. Yargı Paketi’nin kabul edilen metni ikisine birden neşter atıyor: alacaklıya teminat muafiyeti, cayana ağırlaştırılmış yaptırım. E-satışa giren herkes için yeni oyun kuralları burada.

① Alacaklıya Teminat Muafiyeti

Yeni düzende satış talep eden ve artırmaya katılmak isteyen alacaklı, en geç artırma süresinin bitiminden önceki iş günü mesai bitimine kadar satışı yapan icra dairesine başvurursa, alacağının teminatı karşıladığı miktar kadar teminat yatırmayacak. Kendi parasını tahsil etmeye çalışan alacaklının bir de nakit bloke etmesi devri kapanıyor; Hazine ise teminattan tümüyle muaf. Pratik uyarı: muafiyet başvuruya bağlı — son iş günü mesai bitimini kaçıran alacaklı genel rejime tabi olur.

② Cayana Çifte Yaptırım

İhaleyi kazanıp bedeli süresinde yatırmayan alıcının teminatı iade edilmeyecek: önce satış masraflarına, kalanı hak sahiplerine mahsup edilecek; üstüne teklif bedelinin %5’i oranında idari para cezası uygulanır. İhale fiyatını şişirip cayarak süreci sabote eden aktörler için e-satış artık bedava kumar değil.

③ Alacaklı Cayarsa ve Paydaş Satışları

Simetri de kuruluyor: ihaleyi kazanan satış isteyen alacaklının kendisi olup bedel yatırılmazsa, muhammen bedelin %10’u alacağından mahsup edilecek. Ortaklığın giderilmesi satışlarında ise iade edilmeyen teminat, masraflar düşüldükten sonra paydaşlara payları oranında ödenecek; cayan paydaşsa teminatı diğer paydaşlara kalacak — miras taşınmazı satışlarındaki mirasçı-içi ilk artırma düzeniyle birlikte okunmalı.

Yürürlük: Yayım 31 Temmuz, Ertelemeli Blok 31 Ekim

Kanun 31 Temmuz 2026 tarihli ve 33326 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanmıştır. Hükümlerin büyük kısmı yayım tarihinde yürürlüğe girmiş; teknik altyapı gerektiren hükümler yayımdan üç ay sonra, yani 31 Ekim 2026‘da uygulanmaya başlayacaktır. UYAP e-satış portalı üzerinden yapılacak satışlara ilişkin düzenleme bu bloktadır. Takvim ve nihai metin için: RG’de Yayımlandı mı? Elektronik açık artırmanın mevcut işleyişi (İİK 111/a-b): İcrada E-Satış Sistemi.

Kanunun Kimliği: 7589 Sayılı Kanun

Bu düzenlemeleri takip ederken doğru kanun numarasıyla aramak, güncel metne ulaşmanın en kısa yoludur.

Resmî adı: “Yargının Etkin ve Verimli İşlemesine Yönelik Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun”.

Kanun numarası: 7589.

Kabul tarihi: 16 Temmuz 2026 (TBMM Genel Kurulu).

Yayım: 31 Temmuz 2026 tarihli ve 33326 sayılı Resmî Gazete.

Kapsam: paket tek bir kanunu değiştirmez; Türk Ceza Kanunu’ndan Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na, İcra ve İflâs Kanunu’ndan Türk Borçlar Kanunu’na kadar birden çok kanunda değişiklik yapmaktadır.

Paketin icra ve iflas ayağının tamamı için 12. yargı paketi icra değişiklikleri (2026) sayfamıza bakabilirsiniz.

İcra ve İflâs Kanunu’nda Yapılan Değişikliklerin Çerçevesi

Türkiye Barolar Birliği’nin duyurusunda, paketin İcra ve İflâs Kanunu bakımından iki eksende değişiklik yaptığı belirtilmiştir.

Birinci eksen — ortaklığın giderilmesi: yalnızca mirasçılara ait taşınmazlarda ortaklığın satış yoluyla giderilmesi hâlinde ilk açık artırmanın sadece mirasçılar arasında yapılacağı düzenlenmiştir.

İkinci eksen — elektronik satış portalı: portaldaki ilanların kapsamı genişletilerek, teminat muafiyetleri, teklif koşulları ve ihale bedelinin ödenmemesi hâlinde uygulanacak yaptırımlara ilişkin düzenlemeler yapılmıştır.

Bu çerçeve neden önemli? Çünkü değişiklikler e-satış sistemini baştan kurmaz; mevcut elektronik açık artırma düzeni içinde hedefli iyileştirmeler yapar. Sistemin genel işleyişi için UYAP e-satıştan icradan ev veya araç nasıl alınır? sayfamıza bakınız.

Yürürlük Takvimi: İki Ayrı Tarih

Paketin hükümleri tek bir tarihte devreye girmez; bu ayrım uygulamada karışıklık yaratmaktadır.

Birinci grup — yayım tarihinde: hükümlerin büyük kısmı 31 Temmuz 2026 itibarıyla yürürlüğe girmiştir.

İkinci grup — yayımdan üç ay sonra: teknik altyapı gerektiren hükümler 31 Ekim 2026 tarihinde uygulanmaya başlayacaktır. UYAP e-satış portalı üzerinden yapılacak satışlara ilişkin düzenleme bu bloktadır.

Pratik sonuç: hâlihazırda ilanı yapılmış veya artırması süren bir satışta hangi rejimin uygulanacağı, ilgili hükmün hangi blokta yer aldığına göre belirlenir.

Taraflar için öneri: devam eden bir satış dosyanız varsa, ilan tarihini ve artırma takvimini bu iki tarihle karşılaştırın. Teminat ve yaptırım rejimi bakımından hangi kuralın uygulanacağı buna bağlıdır.

Devam Eden Satış Dosyaları: Hangi Kural Uygulanır?

Yeni kuralların en çok sorulan yönü, hâlihazırda süren dosyalara etkisidir.

Belirleyici olan iki tarihtir: kanunun yayım tarihi (31 Temmuz 2026) ve ertelemeli bloğun yürürlük tarihi (31 Ekim 2026).

Usul kurallarındaki değişiklikler genellikle yürürlükten sonraki işlemlere uygulanır; ancak her maddenin kendi geçiş hükmü bulunabilir.

Bu nedenle dosya bazında bakılmalıdır: satış ilanının hangi tarihte yapıldığı, artırmanın hangi tarihte başladığı ve teminatın hangi tarihte yatırıldığı ayrı ayrı tespit edilmelidir.

Alacaklı için pratik öneri: teminat muafiyetinden yararlanmak istiyorsanız, ilgili hükmün dosyanıza uygulanabilir olup olmadığını satış memurluğuna yazılı olarak sorup kayda geçirmek en güvenli yoldur.

Alıcı adayı için: cayma yaptırımının ağırlaştığı dönemde teklif vermeden önce ödeme kapasitenizi netleştirin; teminatın iadesizliği ve idari para cezası birlikte uygulanır.

Paketin İcra Dışındaki Başlıca Değişiklikleri

E-satış bu paketin yalnızca bir ayağıdır; aynı kanunla yapılan diğer değişiklikler de icra dosyalarını dolaylı etkileyebilir.

Kanuni faiz oranı yeniden belirlendi: sabit kanuni faiz sistemi terk edilerek oran, Merkez Bankası’nın kısa vadeli kredi işlemlerinde uyguladığı reeskont oranına bağlandı. Bu değişiklik, icra takiplerinde işleyecek faiz hesabını doğrudan ilgilendirir.

Belirsiz alacak davası kaldırıldı: Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 107. maddesi yürürlükten kaldırılmış, kısmi dava rejimi güçlendirilmiştir. Alacağın miktarının baştan netleştirilmesi önem kazanmıştır.

Ortaklığın giderilmesinde mirasçı önceliği: yalnızca mirasçılara ait taşınmazlarda ilk açık artırma mirasçılar arasında yapılır.

Pratik sonuç: bir icra dosyasında hem faiz hesabı hem dava türü hem de satış usulü aynı kanunla değişmiş olabilir. Dosyanızı bu üç başlık altında birlikte gözden geçirmek gerekir.

Teminat Muafiyeti Nasıl Kullanılır?

Muafiyet kendiliğinden işlemez; başvuruya ve süreye bağlıdır.

Kim yararlanır? Satış talep eden ve artırmaya katılmak isteyen alacaklı.

Ne kadar? Alacağının teminatı karşıladığı miktar kadar. Yani muafiyet sınırsız değildir; alacak tutarıyla sınırlıdır.

Ne zamana kadar başvurulur? En geç artırma süresinin bitiminden önceki iş günü mesai bitimine kadar, satışı yapan icra dairesine.

Hazine bakımından: Hazine, açık artırmalarda teminat göstermekten muaftır.

Kaçırılırsa ne olur? Süresinde başvurmayan alacaklı genel teminat rejimine tabi olur ve nakit teminat yatırmak zorunda kalır. Genel teminat düzeni için elektronik ihalede teminat: %10 kuralı sayfamıza bakabilirsiniz.

Cayma Yaptırımının İki Ayağı

İhale bedelini yatırmayan alıcı için iki ayrı sonuç öngörülmüştür; bunlar birbirinin alternatifi değil, birlikte uygulanır.

Birinci ayak — teminatın iade edilmemesi: yatırılan teminat iade edilmez; öncelikle satış masraflarına, kalan kısmı hak sahiplerine mahsup edilir.

İkinci ayak — idari para cezası: teklif edilen bedelin %5’i oranında idari para cezası uygulanır.

Düzenlemenin amacı açıktır: ihale fiyatını yapay olarak yükseltip sonra cayarak süreci sabote etmeyi maliyetli hâle getirmek.

Satış isteyen alacaklı cayarsa: ihaleyi kazanan, satış talep eden alacaklının kendisi olup bedel yatırılmazsa, muhammen bedelin %10’u oranındaki tutar alacağından mahsup edilir.

Bedelin ödenmemesinin genel sonuçları için ihale bedelini ödemezsem ne olur? teminatın akıbeti ve muhammen bedelin belirlenmesi için asgari ihale bedeli nasıl hesaplanır? muhammen bedel sayfalarımıza bakabilirsiniz.

Elektronik Satışın Kanuni Çerçevesi

Elektronik satış, paraya çevirme zincirinin bir halkasıdır ve diğer aşamalarla birlikte işler.

Altıncı satır, sistemin merkezindeki hükümdür: açık artırma elektronik satış portalında yapılır ve yedi gün sürer. Teklif verme, sonuç tutanağı ve ilan işlemleri bu portal üzerinden yürütülür.

Teklif Verme ve Sonrası

Portal üzerinden yürüyen sürecin her aşamasında dikkat edilmesi gereken hususlar vardır.

Sekizinci satır, sürenin başlangıcı bakımından belirleyicidir: yedi günlük ödeme süresi ihale gününden değil, sonuç tutanağının portalda ilan edildiği tarihten işler. Bu nedenle portal takibi zorunludur.

İhale bedeli için ihale bedelinin ödenmemesi rehberimize bakabilirsiniz.

Teminat ve Cayma Rejimi

Elektronik satışa katılım ve tekliften cayma bakımından öngörülen kurallar sonucu belirler.

Beşinci ve altıncı satırlar birlikte okunmalıdır: teklif verildikten sonra caymak, teminatın kaybedilmesinin ötesinde ayrıca öngörülen bir yaptırıma tabi olabilir. Bu nedenle teklif, ödeme kapasitesi denetlendikten sonra verilmelidir.

Paydaş Satışları ve Özel Hâller

Bazı satışlarda artırmaya katılım bakımından özel düzenlemeler uygulanır.

İkinci ve üçüncü satırlar birlikte okunmalıdır: bazı hâllerde birinci artırmaya katılım belirli kişilerle sınırlandırılmış olabilir. Bu sınırlama şartnamede gösterilir ve teklif öncesinde denetlenmelidir.

Satış süreci için icra satışı ve elektronik ihale rehberimize bakabilirsiniz.

Yürürlük ve Geçiş

Satış rejimindeki değişikliklerde hangi hükmün uygulanacağı belirlenmelidir.

İkinci satır, hangi rejimin uygulanacağını belirleyen veridir: geçiş hükümlerinde genellikle haczin veya satış talebinin tarihi esas alınır. Eski tarihli dosyalarda bu tespit ayrıca yapılmalıdır.

Alıcı Bakımından Kontrol Listesi

Elektronik artırmaya katılmadan önce yapılacak inceleme, sonradan doğacak sorunları önler.

Sekizinci satır, en sık karşılaşılan sorunun kaynağıdır: banka kredisi süreci yedi günlük ödeme süresine sığmadığında alıcı bedeli yatıramaz ve teminatını kaybeder. Bu nedenle kredi ön onayı ihaleden önce alınmalıdır.

Satış Sürecinin Bütünü

Elektronik satış, paraya çevirme zincirinin son halkasıdır.

Beşinci satır, en çok hak kaybı doğuran noktadır: kıymet takdirine şikâyette bulunmak yeterli değildir; şikâyetten itibaren yedi gün içinde bilirkişi masrafının da yatırılması gerekir. Aksi hâlde şikâyet esasa girilmeden reddedilir.

Borçlu Bakımından Satış Süreci

Satışa konu malı bulunan borçlunun kullanabileceği imkânlar sınırlı ancak etkilidir.

Birinci satır, borçlu bakımından en değerli imkândır: rızaen satış yetkisiyle malın piyasa değerine yakın bir bedelle satılması mümkün olabilir ve bu, cebrî satışa göre daha yüksek bir sonuç doğurur.

Sıkça Sorulan Sorular

Alacaklı artırmaya katılırken teminat yatıracak mı?

Yürürlükteki düzenlemeye göre: satış talep eden ve artırmaya katılmak isteyen alacaklı, en geç artırma süresinin bitiminden önceki iş günü mesai bitimine kadar satışı yapan icra dairesine başvurursa, alacağının teminatı karşıladığı miktar kadar kendisinden teminat alınmayacak. Hazine ise teminattan tümüyle muaf tutuluyor.

İhaleyi kazanıp bedeli yatırmayana ne olacak?

Yaptırım ağırlaşıyor: ihale bedelini süresinde yatırmayan alıcının yatırdığı teminat iade edilmeyecek; teminat öncelikle satış masraflarına, kalan kısmı hak sahiplerine mahsup edilecek ve ayrıca teklif bedelinin %5’i oranında idari para cezası uygulanır. ‘Yatırırım, cayarım’ dönemi maliyetli hâle geliyor.

Satış isteyen alacaklı bedeli yatırmazsa?

İhaleyi kazanan satış talep eden alacaklının kendisi olup bedel yatırılmazsa, muhammen bedelin %10’u oranındaki tutar alacağından mahsup edilir; caymanın masraf ve sorumluluk sonuçları alacaklı için de devreye giriyor.

Ortaklığın giderilmesi satışlarında teminat kime gider?

Ortaklığın giderilmesi yoluyla yapılan satışlarda, iade edilmeyen teminatın masraflar düşüldükten sonra paydaşlara payları oranında ödenmesi düzenleniyor; bedel yatırmayan paydaşın kendisi ise teminat diğer paydaşlara kalıyor.

Bu kurallar ne zaman uygulanacak?

Kanun 31 Temmuz 2026 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanmıştır. Hükümlerin büyük kısmı yayım tarihinde yürürlüğe girmiş; teknik altyapı gerektiren hükümler ise yayımdan üç ay sonra uygulanmaya başlar. UYAP e-satış portalına ilişkin düzenleme bakımından bu tarih 31 Ekim 2026’dır.

Mevcut e-satış sistemi tümüyle mi değişiyor?

Hayır — UYAP üzerinden elektronik açık artırma sistemi (İİK 111/a vd.) çerçevesi korunuyor; paket, ilan içeriği, teminat düzeni ve cayma yaptırımlarında hedefli iyileştirmeler yapıyor. Sistemin genel işleyişi için mevcut e-satış rehberimize bakabilirsiniz.

12. Yargı Paketi Resmî Gazete’de yayımlandı mı?

Evet. 7589 sayılı “Yargının Etkin ve Verimli İşlemesine Yönelik Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun”, TBMM Genel Kurulunda 16 Temmuz 2026’da kabul edilmiş ve 31 Temmuz 2026 tarihli ve 33326 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir.

Kanunun numarası ve resmî adı nedir?

Kanun numarası 7589’dur; resmî adı “Yargının Etkin ve Verimli İşlemesine Yönelik Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun”ur. Paket, Türk Ceza Kanunu’ndan Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na, İcra ve İflâs Kanunu’ndan Türk Borçlar Kanunu’na kadar birden çok kanunda değişiklik yapmaktadır.

E-satışa ilişkin hükümler ne zaman uygulanmaya başlar?

Hükümlerin büyük kısmı yayım tarihi olan 31 Temmuz 2026’da yürürlüğe girmiştir. Teknik altyapı gerektiren hükümler ise yayımdan üç ay sonra, yani 31 Ekim 2026 tarihinde uygulanmaya başlayacaktır.

İcra ve İflâs Kanunu’nda tam olarak ne değişti?

Türkiye Barolar Birliği duyurusuna göre iki eksende değişiklik yapılmıştır: yalnızca mirasçılara ait taşınmazlarda ortaklığın satış yoluyla giderilmesinde ilk açık artırmanın sadece mirasçılar arasında yapılması; ve elektronik satış portalındaki ilanların kapsamı genişletilerek teminat muafiyetleri, teklif koşulları ile ihale bedelinin ödenmemesi hâlindeki yaptırımların düzenlenmesi.

Teminat muafiyeti için başvuru şart mı?

Evet. Muafiyet kendiliğinden işlemez: satış talep eden ve artırmaya katılmak isteyen alacaklının, en geç artırma süresinin bitiminden önceki iş günü mesai bitimine kadar satışı yapan icra dairesine başvurması gerekir. Hazine ise açık artırmalarda teminat göstermekten muaftır.

Cayan alıcıya uygulanan iki yaptırım nedir?

Yatırılan teminat iade edilmez; öncelikle satış masraflarına, kalanı hak sahiplerine mahsup edilir. Ayrıca teklif edilen bedelin %5’i oranında idari para cezası uygulanır.

Bu rehber kabul edilen metne dayanır; oran ve usullerin kesin hâli Resmî Gazete metniyle teyit edilmelidir.