Miras Taşınmazında İntifa ve Oturma Hakkı: Mülkiyeti Bölmeden Kullanımı Paylaşmak (TMK m.794-823)

Satmadan çözüm mümkün mü? Birlikte bakalım

Av. Fatma Öztürk — Hukukçular Evi Ankara

📞 0554 648 37 15

📞 Hemen Arayın💬 WhatsApp📋 Ön Değerlendirme

Miras dosyasında hangisi?

Seçim, kullanımın amacına göre yapılır. Mirasçı orada yalnızca oturacaksa oturma hakkı yeterlidir ve daha dar olduğu için mülkiyet sahibi mirasçı bakımından daha kabul edilebilirdir. Mirasçı taşınmazdan gelir de elde etmek istiyorsa — örneğin bir kısmını kiraya verecekse — intifa hakkı gerekir. Her iki hak da ölümle sona erdiğinden, mülkiyet uzun vadede tek elde toplanmış olur. Bu, tek taşınmazlı terekelerde satışa alternatif oluşturan en pratik çözümdür.

4721 s. TMK m.794

İntifa hakkı, taşınırlar, taşınmazlar, haklar veya bir malvarlığı üzerinde kurulabilir. Aksine düzenleme olmadıkça bu hak, sahibine, konusu üzerinde tam yararlanma yetkisi sağlar.

Kira geliri intifa sahibinindir

Bu, miras dosyalarında en çok şaşırtan sonuçtur: intifa hakkı kurulan bir taşınmaz kiraya verilirse, kira geliri çıplak mülkiyet sahibine değil intifa hakkı sahibine aittir. Mülkiyeti alan mirasçı, intifa süresince taşınmazdan hiçbir gelir elde edemez. Bu nedenle intifa hakkı kurulurken tarafların bu sonucu bilerek anlaşması gerekir. Amaç yalnızca oturmanın sağlanmasıysa, gelir hakkını da kapsayan intifa yerine oturma hakkı tercih edilmelidir.

İntifa mı oturma hakkı mı? Doğru aracı seçelim

Av. Fatma Öztürk — Hukukçular Evi Ankara

📞 0554 648 37 15

📞 Hemen Arayın💬 WhatsApp📋 Ön Değerlendirme

4721 s. TMK m.823

Oturma hakkı, bir binadan veya onun bir bölümünden konut olarak yararlanma yetkisi verir. Oturma hakkı, başkasına devredilemez ve mirasçılara geçmez. Kanunda aksine hüküm bulunmadıkça, intifa hakkına ilişkin hükümler oturma hakkına da uygulanır.

Malik için daha kabul edilebilir seçenek

Miras paylaşımında mülkiyeti alacak mirasçı, taşınmaz üzerinde bir yük kurulmasına genellikle direnir. Bu durumda oturma hakkı, intifaya göre çok daha kolay kabul edilir: hak sahibi yalnızca oturur, kiraya veremez, başkasına devredemez ve ölümüyle hak sona erer. Malik açısından yük daha sınırlı, hak sahibi açısından ihtiyaç karşılanmıştır. Uygulamada anlaşmayı sağlayan çözüm çoğu zaman budur.

4721 s. TMK m.813

İntifa hakkı sahibi, malın olağan bakımı ve işletilmesi için gerekli onarımları yaptırmakla yükümlüdür. Malın korunması için daha önemli işlerin yapılması veya önlemlerin alınması zorunluluğu ortaya çıkarsa; intifa hakkı sahibi, durumu malike bildirmek ve bunların gerçekleştirilmesine izin vermek zorundadır.

4721 s. TMK m.815/1

İntifa konusu malın olağan bakım ve işletme giderleri, muaccel borçlarının faizleri, vergileri ve diğer yükümlülükleri, intifa süresince intifa hakkı sahibine aittir.

Sözleşmeye yazılmayan gider tartışma çıkarır

Kanun temel dağılımı belirler ancak her kalemi saymaz. Miras paylaşımında intifa veya oturma hakkı kurulurken, hangi giderin kime ait olacağı sözleşmede kalem kalem yazılmalıdır: emlak vergisi, aidat, sigorta, olağan onarım eşiği (örneğin belirli bir tutarın altındaki onarımlar hak sahibine ait), olağanüstü onarımların paylaşımı. Bu ayrıntı yazılmadığında, birkaç yıl içinde her onarım yeni bir uyuşmazlık doğurur ve taraflar mahkemeye döner.

4721 s. TMK m.801

Malik, haklarının tehlikede olduğunu ispat ederse, intifa hakkı sahibinden güvence isteyebilir. Güvence istemi, ispat aranmaksızın ve intifa hakkı henüz kurulmadan önce de ileri sürülebilir. Güvence gösterilmezse veya intifa hakkı sahibinin malı hukuka aykırı olarak kullanması, güvence gösterilmesine rağmen durmazsa, hâkim, intifa hakkının kullanılmasının bir kayyıma devrine karar verir.

📄 İntifa/Oturma Hakkı Kuruluşu ve Paylaşma Protokolü Örneği

BÖLÜM 1 — MİRASÇILAR ARASI PAYLAŞMA VE OTURMA HAKKI PROTOKOLÜ

MİRAS PAYLAŞMA PROTOKOLÜ VE OTURMA HAKKI TESİSİ

TARAFLAR : Müteveffa ...  'nın mirasçıları
1- ...  (TC: ...)   — Mülkiyeti devralacak mirasçı
2- ...  (TC: ...)   — Oturma hakkı sahibi olacak mirasçı
3- ...  (TC: ...)

MADDE 1 — AMAÇ
Terekede tek taşınmaz bulunması ve satış yoluyla paylaşmanın
mirasçılardan ... 'ın konutsuz kalmasına yol açacak olması nedeniyle,
taraflar aşağıdaki düzenlemede anlaşmışlardır.

MADDE 2 — MÜLKİYETİN DEVRİ
... ada ... parsel ... bağımsız bölüm numaralı taşınmazın MÜLKİYETİ,
mirasçı ...  (TC: ...) adına TESCİL EDİLECEKTİR.

MADDE 3 — OTURMA HAKKI TESİSİ
3.1. Anılan taşınmaz üzerinde, mirasçı ...  (TC: ...) lehine TMK
     m.823 vd. uyarınca ÖMÜR BOYU OTURMA (SÜKNA) HAKKI tesis
     edilecek ve tapu kütüğüne TESCİL edilecektir.
3.2. Oturma hakkı, TMK m.823/2 uyarınca BAŞKASINA DEVREDİLEMEZ ve
     MİRASÇILARA GEÇMEZ.
3.3. Hak sahibi, taşınmazı KONUT OLARAK kullanacak; kiraya
     veremeyecek ve ticari amaçla kullanamayacaktır.

MADDE 4 — DENKLEŞTİRME
4.1. Taşınmazın değeri ... TL, oturma hakkının değeri ... TL olarak
     kabul edilmiştir.
4.2. Mülkiyeti devralan mirasçı, diğer mirasçılara toplam ... TL
     denkleştirme ödemesi yapacaktır.
4.3. Ödeme .../.../2026 tarihine kadar ... IBAN numaralı hesaplara
     yapılacaktır.

MADDE 5 — GİDERLERİN PAYLAŞIMI

5.1. OTURMA HAKKI SAHİBİNE ait giderler:
     a) Elektrik, su, doğalgaz ve iletişim abonelik bedelleri,
     b) Aylık ortak gider (aidat),
     c) Emlak vergisi,
     d) ... TL tutarını AŞMAYAN olağan bakım ve onarım giderleri.

5.2. MALİKE ait giderler:
     a) Yapının taşıyıcı sistemine ilişkin onarımlar,
     b) Çatı, dış cephe ve ortak yerlere ilişkin olağanüstü giderler,
     c) ... TL tutarını AŞAN onarımlar,
     d) Zorunlu deprem sigortası primi.

5.3. Olağanüstü onarım gereği doğduğunda, oturma hakkı sahibi
     durumu MALİKE YAZILI OLARAK BİLDİRECEK ve yapılmasına izin
     verecektir (TMK m.813/2).

MADDE 6 — KENTSEL DÖNÜŞÜM VE YIKIM
Taşınmazın riskli yapı ilan edilmesi veya kentsel dönüşüme girmesi
hâlinde taraflar, oturma hakkının yeni yapıdaki bağımsız bölüm
üzerinde devam ettirilmesi için gerekli işlemleri birlikte
yürüteceklerdir.

MADDE 7 — SONA ERME
Oturma hakkı, hak sahibinin ÖLÜMÜ ile sona erer. Bu hâlde tapudaki
şerhin TERKİNİ için malik tek başına başvurabilir.

MADDE 8 — TAPU İŞLEMLERİ
Taraflar, işbu protokolün imzasından itibaren ... gün içinde tapu
müdürlüğüne başvurarak mülkiyet devri ve oturma hakkı tescili
işlemlerini birlikte yapacaklardır.

Tarih : .../.../2026

Mirasçı              Mirasçı              Mirasçı
  ...                  ...                  ...

──────────────────────────────────────────────────────────────

BÖLÜM 2 — VASİYETNAMEDE İNTİFA DÜZENLEMESİ ÖRNEĞİ

MADDE ... — MÜLKİYET VE İNTİFA AYRIMI

... 1. ... ada ... parsel sayılı taşınmazın ÇIPLAK MÜLKİYETİNİ
       oğlum ...  'a bırakıyorum.

... 2. Aynı taşınmaz üzerinde, eşim ...  (TC: ...) lehine ÖMÜR BOYU
       İNTİFA HAKKI tesis edilmesini istiyorum.

... 3. Eşim, TMK m.794 uyarınca taşınmazdan TAM OLARAK YARARLANMA
       yetkisine sahip olacak; dilerse KİRAYA VEREREK gelir elde
       edebilecektir.

... 4. TMK m.815 uyarınca intifa süresince emlak vergisi, aidat ve
       olağan bakım giderleri intifa hakkı sahibine; yapının özüne
       ilişkin olağanüstü onarımlar ise ÇIPLAK MÜLKİYET SAHİBİNE
       ait olacaktır.

... 5. İntifa hakkı, TMK m.797 uyarınca hak sahibinin ÖLÜMÜ ile sona
       erecek ve mülkiyet oğlumda tam mülkiyete dönüşecektir.

... 6. Bu düzenlemeyi, eşimin ömür boyu güvence altında olmasını ve
       taşınmazın nihayetinde oğluma kalmasını sağlamak amacıyla
       yapıyorum.

NOT : Bu düzenleme, saklı paylı mirasçıların TMK m.506'daki
paylarını zedelememelidir. Saklı pay üzerinde intifa yükü
kurulması, dolaylı bir saklı pay ihlali oluşturabilir.

Değerleme yapılmadan kurulmamalı

İntifa veya oturma hakkı kurulduğunda, mülkiyeti alan mirasçının aldığı şey tam mülkiyet değil çıplak mülkiyettir ve değeri belirgin biçimde düşüktür. Hak sahibi genç ise bu düşüş daha da büyür; çünkü hak uzun yıllar sürecektir. Bu nedenle paylaşımda denkleştirme hesabı yapılırken taşınmazın tam değeri değil, çıplak mülkiyet değeri esas alınmalıdır. Aksi hâlde mülkiyeti alan mirasçı, fiilen elde edemeyeceği bir değer üzerinden diğerlerine ödeme yapmış olur.

Paylaşma protokolüne değeri yazın

Mirasçılar arasında yapılan protokolde yalnızca «taşınmaz A’ya, oturma hakkı B’ye» yazmak yeterli değildir. Taşınmazın tam değeri, hakkın değeri ve çıplak mülkiyet değeri ayrı ayrı belirtilmelidir. Bu üç rakam yazılmadığında, denkleştirme tutarının doğru hesaplanıp hesaplanmadığı sonradan tartışma konusu olur ve anlaşma çökebilir. Rakamların bir ekspertiz raporuna dayandırılması, protokolün ayakta kalmasını sağlar.

Hak sona erdiğinde bildirim yapılmalı

İntifa veya oturma hakkı sahibinin ölümüyle hak sona erer; ancak bu, kayıtlara kendiliğinden yansımaz. Tapudaki şerhin terkini için başvurulması ve belediyeye emlak vergisi mükellefiyetinin değiştiğinin bildirilmesi gerekir. Bu işlemler yapılmadığında vergi hâlâ vefat etmiş hak sahibi adına tahakkuk etmeye devam eder ve yıllar sonra birikmiş borç olarak ortaya çıkar. Hakkın sona ermesi, bir dizi düzeltme işlemini de beraberinde getirir.

Dava açılmadan anlaşmak tek yol olabilir

Sağ kalan eş dışındaki mirasçılar için kanun, intifa veya oturma hakkı tanınmasını mahkemeden isteme yönünde açık bir imkân öngörmemiştir. Bu nedenle evde oturan kardeşin durumunu koruyacak çözüm, ortaklığın giderilmesi davası açılmadan önce mirasçılar arasında kurulmalıdır. Dava açıldıktan sonra süreç satışa doğru ilerler ve geri dönüşü güçleşir. Terekede tek konut varsa ve bir mirasçı orada oturuyorsa, bu müzakere ilk aylarda yapılmalıdır.

Miras dosyanız için Ankara’dan hukuki destek

📞 0554 648 37 15

Av. Fatma Öztürk — Hukukçular Evi Ankara