Aile Malları Ortaklığı ve Aile Yurdu: Mirası Bölmeden Birlikte Tutmanın Yolu (TMK m.373-395)

Dededen kalan tarla, aile evi, dükkân. Mirasçılar anlaşamaz, biri ortaklığın giderilmesi davası açar ve mal ihaleyle satılır. Aile, kuşaklardır elinde tuttuğu taşınmazı bir çırpıda kaybeder. Oysa kanunda bunun bir alternatifi vardır ve neredeyse hiç kullanılmaz.

Bu rehberin dayandığı mevzuat

Sorun: Paylaşmayı İsteme Hakkı

Bu hüküm, miras ortaklığının doğasını belirler: kural paylaşmadır. Tek bir mirasçının talebi, tüm aile mallarının satılmasına yol açabilir.

Ancak hükmün başındaki kayıt önemlidir: “sözleşme veya kanun gereğince ortaklığı sürdürmekle yükümlü olmadıkça”. İşte aile malları ortaklığı, tam da bu istisnayı kuran sözleşmedir.

Miras mallarının akıbeti bakımından seçenekler

Nasıl Kurulur?

Kuruluş şartları özetle şunlardır:

Aile malları ortaklığının kuruluş şartları

Sağladığı Koruma: Pay İsteme ve Tasarruf Yasağı

Ortaklığın temel etkisi, ortakların paylarını isteyememesi ve payları üzerinde tasarruf edememesidir.

Ortaklığın sağladığı koruma

Bu koruma, aile mallarının parça parça elden çıkmasını önler. Mirasçılardan biri nakit ihtiyacı duyup payını üçüncü bir kişiye satamaz; taşınmaza yabancı bir paydaş giremez.

Yönetim: İki Model

Kanun iki yönetim modeli öngörür ve seçim, ailenin durumuna göre yapılmalıdır.

Model 1: Elbirliğiyle işletme

Ortakların tümü birlikte yönetir. Kararlar birlikte alınır. Ortakların sayısı az ve uyum yüksekse uygundur.

Model 2: Bir ortağa bırakma (kazanç paylı ortaklık)

TMK m.384-385’te düzenlenen bu türde bir ortak malları tek başına işletir, diğerleri kazançtan pay alır. Tarımsal işletmelerde ve faal ticari işletmelerde en pratik modeldir.

İki yönetim modelinin karşılaştırması

Tarım Arazilerinde: 5403 Sayılı Kanun Yolu

Aile malları ortaklığının en somut kullanım alanı tarım arazileridir. 5403 sayılı Kanun, tarımsal arazilerin bölünmesini önlemek amacıyla mirasçılara sınırlı seçenekler sunar.

5403 s.K. m.8/C kapsamındaki devir seçenekleri

Bu seçenekler arasında aile malları ortaklığının avantajı açıktır: mülkiyet ailede kalır, kimse bedel ödemek zorunda kalmaz ve arazi bölünmez.

İşleyiş bakımından ilgili yönetmelik uyarınca izlenecek yol:

1. Mirasçılar arasında ortaklık kurulması kararlaştırılır.
2. Sözleşme noter senediyle düzenlenir.
3. Senedin bir örneği tapu müdürlüğüne ibraz edilir.
4. Ortaklık, tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenir.
5. Tarımsal olmayan tereke taşınmazları da aynı usulle ortaklığa dâhil edilebilir.

AİLE MALLARI ORTAKLIĞI SÖZLEŞMESİ
        (4721 sayılı TMK m.373 vd. uyarınca — NOTERDE DÜZENLENİR)

TARAFLAR (ORTAKLAR) :
1- ...  (TC: ...)   — Müteveffanın ... 'ı
2- ...  (TC: ...)   — Müteveffanın ... 'ı
3- ...  (TC: ...)   — Müteveffanın ... 'ı

MADDE 1 — AMAÇ VE KONU

1.1. Taraflar, müteveffa ...  (ölüm tarihi: .../.../....) 'dan
     kendilerine miras yoluyla geçen ve aşağıda belirtilen malların
     PAYLAŞILMAKSIZIN aralarında ortak olarak kalmasını
     kararlaştırmışlardır.

1.2. Bu sözleşme, 4721 sayılı TMK m.373 ve devamı hükümleri uyarınca
     AİLE MALLARI ORTAKLIĞI kurulması amacıyla düzenlenmiştir.

MADDE 2 — ORTAKLIĞA DÂHİL MALLAR

a) ... ili ... ilçesi ... mahallesi ... ada ... parsel (tarla),
b) ... ili ... ilçesi ... mahallesi ... ada ... parsel (konut),
c) ... plakalı traktör ve tarım aletleri,
d) Yukarıdaki taşınmazların eklentileri.

MADDE 3 — SÜRE

3.1. Ortaklık BELİRSİZ SÜRELİ / ... YIL SÜRELİ olarak kurulmuştur.

3.2. (Belirli süreli ise) Süre sonunda taraflar yazılı olarak uzatma
     kararı alabilir.

MADDE 4 — PAYLAR

4.1. Ortakların payları miras payları oranındadır:
     ... : ...../.....
     ... : ...../.....
     ... : ...../.....

4.2. Ortaklık malları üzerinde ELBİRLİĞİ MÜLKİYETİ vardır.

MADDE 5 — PAY İSTEME VE TASARRUF YASAĞI

5.1. Ortaklık devam ettiği sürece ortaklar PAYLARINI İSTEYEMEZ.

5.2. Ortaklar, payları üzerinde SATIŞ, BAĞIŞ, REHİN ve benzeri
     TASARRUF İŞLEMLERİ YAPAMAZ.

5.3. Ortaklık devam ettiği sürece ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASI
     açılamaz.

MADDE 6 — YÖNETİM VE İŞLETME

SEÇENEK A (Elbirliğiyle işletme) :
6.1. Ortaklık malları ortaklarca ELBİRLİĞİYLE işletilir. Olağan
     yönetim işleri ... , olağanüstü işler ise tüm ortakların
     oybirliğiyle karara bağlanır.

SEÇENEK B (Kazanç paylı ortaklık — TMK m.384-385) :
6.1. Ortaklık mallarının işletilmesi ve temsili ...  (TC: ...) 'a
     bırakılmıştır. Diğer ortaklar, elde edilen KAZANÇTAN payları
     oranında pay alır.
6.2. İşleten ortak, her yılın ... ayında diğer ortaklara YAZILI HESAP
     VERİR ve gelir-gider dökümünü sunar.
6.3. İşleten ortak, malları gereği gibi işletmediği veya
     yükümlülüklerini yerine getirmediği takdirde diğer ortaklar
     TMK hükümleri uyarınca ORTAKLIĞIN FESHİNİ isteyebilir.

MADDE 7 — GİDERLER VE GELİRLER

7.1. Ortaklık mallarına ilişkin vergi, sigorta, bakım ve onarım
     giderleri ortaklık gelirlerinden karşılanır; yetmezse ortaklar
     payları oranında katılır.

7.2. Net gelir, her yılın ... ayında ortaklara payları oranında
     dağıtılır.

MADDE 8 — ORTAĞIN ÖLÜMÜ

8.1. Bir ortağın ölümü hâlinde ortaklık, diğer ortaklar ile ölen
     ortağın MİRASÇILARI ARASINDA DEVAM EDER / SONA ERER.

8.2. (Devam edecekse) Ölen ortağın mirasçıları, ortaklıkta ölen
     ortağın yerini alır ve işbu sözleşme hükümlerine tabi olur.

MADDE 9 — ÖNALIM HAKKI

Ortaklardan birinin payını üçüncü bir kişiye devretmesinin mümkün
olduğu hâllerde, diğer ortaklar ÖNALIM HAKKINA sahiptir.

MADDE 10 — SONA ERME

10.1. Ortaklık; ortakların anlaşmasıyla, sürenin dolmasıyla, bir
      ortağın payının haczedilip paraya çevrilmesiyle, ortaklardan
      birinin iflasıyla ve haklı sebeple fesih talebiyle sona erer.

10.2. Sona erme hâlinde tasfiye, mirastaki paylaşma kuralları göz
      önünde bulundurularak yapılır.

MADDE 11 — TAPUYA BELİRTME

Taraflar, işbu sözleşmenin bir örneğini TAPU MÜDÜRLÜĞÜNE ibraz ederek
ortaklığın tapu kütüğünün BEYANLAR HANESİNE işlenmesini talep
edeceklerdir.

MADDE 12 — UYUŞMAZLIK

İşbu sözleşmeden doğan uyuşmazlıklarda ... Mahkemeleri yetkilidir.

İşbu sözleşme .../.../2026 tarihinde ... Noterliğinde RESMÎ ŞEKİLDE
düzenlenmiş ve tüm ortaklarca imzalanmıştır.

   Ortak              Ortak              Ortak
    ...                ...                ...
   (İmza)             (İmza)             (İmza)

NOT : TMK m.374 uyarınca sözleşmenin RESMÎ ŞEKİLDE yapılması ve BÜTÜN
ORTAKLARIN imzasını taşıması GEÇERLİLİK ŞARTIDIR. Adi yazılı sözleşme
aile malları ortaklığı doğurmaz.

Aile Yurdu: İkinci Koruma Aracı

Kanun, aile mallarını korumaya yönelik ikinci bir kurum daha öngörür: aile yurdu.

Aile yurdunun temel özelliği, taşınmazın aile için korunmasını sağlamasıdır. Malikin ölümünden sonra aile yurdunun devam edebilmesi, taşınmazın mirasçılara yurt olarak özgülenmesine bağlıdır.

İki kurumun karşılaştırması

Adım Adım Yol Haritası

1. İntikali tamamlayın. Taşınmazlar elbirliği mülkiyeti olarak mirasçılar adına tescil edilmelidir.
2. Ortaklığa girecek malları belirleyin. Tümü veya bir kısmı olabilir.
3. Yönetim modelini seçin. Elbirliği mi, kazanç paylı mı?
4. Süreyi kararlaştırın. Belirli veya belirsiz.
5. Ölüm hâlini düzenleyin. Mirasçılarla devam edilecek mi?
6. Sözleşmeyi noterde düzenletin. Resmî şekil geçerlilik şartıdır.
7. Tüm ortakların imzasını alın. Eksik imza geçersizlik doğurur.
8. Tapuya belirtme yaptırın. Beyanlar hanesine işlenmelidir.
9. Gelir-gider düzenini kurun. Hesap verme yükümlülüğü yazılmalıdır.
10. Tarım arazisinde 5403 s.K. usulünü gözetin. Süre ve şartlar farklıdır.

Alternatif: Limited Şirkete Devir

5403 sayılı Kanun, aile malları ortaklığının yanında bir başka seçenek daha sunar: mirasçıların tamamının miras payı oranında hissedarı oldukları bir limited şirket kurup taşınmazları bu şirkete devretmesi.

İki yapının karşılaştırması

Ortaklık Nasıl Sona Erer?

Ortaklık sonsuza kadar sürmez. Kanunda sona erme sebepleri belirlenmiştir ve bunların bir kısmı ortakların iradesi dışında gerçekleşir.

Ortaklığın sona erme sebepleri

Bu tablonun üçüncü satırı önemlidir ve kurumun sınırını gösterir: aile malları ortaklığı, ortakların alacaklılarına karşı mutlak bir kalkan değildir. Bir ortağın payı haczedilip paraya çevrilirse ortaklık sona erer. Yani ortaklık, aile içi dağılmayı önler ancak dışarıdan gelen icra baskısına sınırsız direnç göstermez.

Sona erme hâlinde tasfiye, mirastaki paylaşma kuralları göz önünde bulundurularak yapılır. Bu, ortaklığın kurulmasıyla mirasçıların paylaşma haklarının tümüyle ortadan kalkmadığını; yalnızca ertelendiğini gösterir.

Vergi ve Harç Boyutu

Aile malları ortaklığı kurulması, mülkiyeti ortaklardan başkasına geçirmediği için tapuda bir devir işlemi doğurmaz; ortaklık yalnızca beyanlar hanesine belirtme olarak işlenir. Bu, kurumu limited şirket seçeneğine göre belirgin biçimde ucuz kılar; şirkete devirde taşınmazın şirkete geçmesi ayrı bir işlem ve maliyet doğurur.

Ortaklık gelirleri bakımından ise mülkiyet ortaklarda kaldığından, gelirler ortakların kendi vergi rejimine göre beyan edilir. Kazanç paylı ortaklıkta bir ortak işletse dahi, diğer ortakların aldığı kazanç payı kendi beyanlarına girer. Bu nedenle sözleşmede gelir dağıtım düzeninin açıkça yazılması, hem iç uyuşmazlığı hem vergisel tartışmayı önler.

Sık Yapılan Hatalar

• Kurumu hiç bilmemek. Ortaklığın giderilmesi tek yol sanılır.
• Adi yazılı sözleşme yapmak. Resmî şekil geçerlilik şartıdır.
• Bir ortağın imzasını eksik bırakmak. Sözleşme geçersiz olur.
• Tapuya belirtme yaptırmamak. Üçüncü kişilere karşı koruma zayıflar.
• Yönetim modelini yazmamak. Uyuşmazlık kaçınılmaz olur.
• Hesap verme düzenini kurmamak. İşleten ortak denetlenemez.
• Ölüm hâlini düzenlememek. Ortaklık beklenmedik şekilde sona erer.
• 5403 s.K. süresini kaçırmak. Tarım arazisinde özel usul işler.

Sıkça Sorulan Sorular

Aile malları ortaklığı nedir?

TMK m.373 uyarınca hısımlar, kendilerine geçen mirasın tamamı veya bir bölümüyle ya da başka mallar koymak suretiyle aralarında bir aile malları ortaklığı kurabilirler. Bu, mirasın bölünmeden birlikte tutulmasını sağlayan bir kurumdur.

Kimler kurabilir?

Hükümde hısımlardan söz edilmektedir. Uygulamada bu kurum en çok, aynı terekeden pay alan mirasçılar arasında kullanılır.

Nasıl kurulur?

TMK m.374 uyarınca aile malları ortaklığı sözleşmesinin resmî şekilde yapılması ve bu sözleşmenin bütün ortakların veya temsilcilerinin imzalarını taşıması gerekir. Şekle uyulmaması geçersizlik sonucu doğurur.

Süreli kurulabilir mi?

TMK m.375 uyarınca ortaklık belirli veya belirsiz süre için kurulabilir. Belirsiz süreli kurulmuşsa fesih için öngörülen usul ve süreler uygulanır.

Ortakların payı ne olur?

Aksi kararlaştırılmadıkça ortaklardan her biri eşit hakka sahiptir. Ortaklık malları üzerinde elbirliği mülkiyeti bulunur.

Ortak payını isteyebilir mi?

Ortaklık devam ettiği sürece ortaklar paylarını isteyemeyecekleri gibi, bu payları üzerinde tasarruf işlemleri de yapamazlar. Kurumun temel amacı budur: malların bölünmesini önlemek.

Ortaklık nasıl yönetilir?

Ortaklık malları elbirliğiyle işletilebileceği gibi, yönetim ve temsil bir ortağa bırakılabilir. İşletme ve temsili üzerine alan ortak, malları gereği gibi işletmezse diğer ortaklar ortaklığın feshini isteyebilir.

Kazanç paylı aile malları ortaklığı nedir?

TMK m.384-385’te düzenlenen türdür. Ortaklardan biri malları tek başına işletir ve diğer ortaklar kazançtan pay alır. Elbirliğiyle işletilen ortaklığa ilişkin kurallar burada da uygulanır.

Ortaklık nasıl sona erer?

Ortakların anlaşmasıyla, sürenin dolmasıyla, bir ortağın payının haczedilip paraya çevrilmesiyle, ortaklardan birinin iflasıyla veya ölümüyle ve haklı sebeple fesih talebiyle sona erebilir.

Bir ortak ölürse ne olur?

Ortağın ölümü kural olarak ortaklığın sona ermesi sebebidir. Ancak sözleşmede ölüm hâlinde mirasçılarla devam edileceği kararlaştırılabilir.

Tarım arazilerinde özel bir imkân var mı?

5403 sayılı Kanunun 8/C maddesi uyarınca mirasçılar, terekedeki tarımsal araziyi TMK m.373 ve devamına göre kuracakları aile malları ortaklığına veya kazanç paylı aile malları ortaklığına devretmeyi kararlaştırabilir.

Tapuya nasıl işlenir?

İlgili yönetmelik uyarınca ortaklık noter senediyle kurulur ve senedin bir örneği tapu müdürlüğüne ibraz edilerek ortaklık, tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenir.

Ortaklıkta önalım hakkı var mı?

5403 sayılı Kanunun 8/İ maddesinde, anılan kapsamda kurulan aile malları ortaklığında ortaklardan birinin payını üçüncü kişiye satması hâlinde diğer ortakların önalım hakkına sahip olduğu düzenlenmiştir.

Aile yurdu nedir?

TMK m.386 vd. uyarınca konutlar ile tarıma veya sanayiye elverişli taşınmazlar, eklentileriyle birlikte aile yurdu hâline getirilebilir. Aile yurdunun büyüklüğü, bir ailenin normal geçimine ve barınmasına yetecek ölçüden fazla olamaz.