Tarladaki Aile İşletmesi Bölünmesin İstiyoruz – Bir Mirasçıya Verilebilir mi?

Önemli: dayanak değişti — TMK m.659-668 yürürlükte değil

Bu konuda internetteki pek çok kaynak hâlâ Türk Medeni Kanunu’nun tarımsal işletmelerin özgülenmesine ilişkin hükümlerine atıf yapmaktadır. Bu hükümler yürürlükte değildir.

30 Nisan 2014 tarihinde kabul edilen ve 15 Mayıs 2014 tarihli, 29001 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren 6537 sayılı Kanun ile, Türk Medeni Kanunu’nun miras hukuku kitabında yer alan tarımsal işletmelerin özgülenmesine ilişkin m.659-668 hükümleri yürürlükten kaldırılmış ve konu 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu‘nun 8. maddesi ve devamına taşınmıştır.

Yeni sistemin temel kuralı bölünmezliktir. Tarımsal araziler, Kanuna ekli (1) sayılı listede belirlenen yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüklerinin altında ifraz edilemez ve bölünemez. Bu nitelik, şerh konulmak üzere Bakanlık tarafından ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir.

Yani artık soru “bölünmesin mi?” değildir — kanun zaten bölünmeyi yasaklamıştır. Asıl soru, işletmenin hangi mirasçıya ve hangi usulle devredileceğidir.

Bir geçiş kuralı vardır. 6537 sayılı Kanun’la eklenen geçici maddede; bu maddenin yayımı tarihinde mirasçılar arasında henüz paylaşımı yapılmamış tarımsal arazilerin devir işlemlerinin, bu maddeyi ihdas eden Kanundan önceki kanun hükümlerine göre tamamlanacağı düzenlenmiştir. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 21.01.2021 tarihli, E. 2017/1289, K. 2021/226 sayılı kararında da, yayım tarihinden önce açılmış ve hâlen devam eden davalarda önceki kanun hükümlerinin uygulanacağı belirtilmiştir. Bu nedenle çok eski tarihli dosyalarda hangi rejimin uygulanacağı ayrıca değerlendirilmelidir.

Bir yıl, üç ay ve Bakanlığın devreye girmesi

Süreç sıkı sürelere bağlanmıştır ve ihmal edilirse kontrol mirasçıların elinden çıkar.

1. Mirasçılar anlaşırsa: mülkiyeti devir işlemleri mirasın açılmasından itibaren bir yıl içinde tamamlanır.

2. Bir yıl içinde tamamlanmaz ve dava da açılmazsa süreç mirasçıların iradesinden çıkar. Yeter gelirli tarımsal arazi mülkiyetinin süresinde devredilmediği kamu kurum ve kuruluşları ile finans kurumlarınca öğrenilirse, durum derhâl Bakanlığa bildirilir.

3. Bakanlık mirasçılara üç ay süre verir. Verilen süre sonunda devir gerçekleşmezse Bakanlık, re’sen veya bildirim üzerine, bu yerlerin:

• istemde bulunan ehil mirasçıya,
• ehil mirasçı bulunmaması durumunda en fazla teklifi veren istekli mirasçıya devri,
• aksi hâlde üçüncü kişilere satılması için

ilgili sulh hukuk mahkemesi nezdinde dava açabilir.

Bu, en ciddi risktir: mirasçılar anlaşamaz ve harekete geçmezse, arazi sonunda aileden çıkabilir. Aile işletmesinin bütünlüğünü korumak isteyenlerin bir yıllık süreyi kaçırmaması gerekir.

Harç avantajı vardır. Sulh hukuk mahkemeleri nezdinde mirasçılar veya Bakanlıkça bu Kanun kapsamında açılacak davalar bakımından resim ve harç yönünden kolaylık öngörülmüştür; bu husus dava açarken ayrıca değerlendirilmelidir.

“Ehil mirasçı” kimdir ve hâkim neye bakar?

Devir, ehil görülen mirasçıya tarımsal gelir değeri üzerinden yapılır (5403 s.K. m. 8/C). Sulh hukuk hâkimi, mülkiyetin devrini uygun bulduğu mirasçıya, diğer mirasçıların miras paylarının bedelini ödemesine hükmeder.

Ehillik ölçütleri yönetmelikte belirlenmiştir. Tarımsal Arazilerin Mülkiyetinin Devrine İlişkin Yönetmelik‘in 10. maddesinde sayılan kıstaslara göre değerlendirme yapılır; bu değerlendirme sonucunda mirasçılardan yalnızca birinin ehil olduğu sonucuna ulaşılırsa hâkim mülkiyeti ona devreder.

Ehillik “bizzat çiftçilik yapmak” demek değildir. Öğretide, taşınmazı bizzat değil fakat bir kiracı ya da istihdam edeceği bir kimse aracılığıyla işleyebilecek mirasçının da ehil mirasçı sayılabileceği savunulmaktadır. Bu, şehirde yaşayan ancak işletmeyi sürdürebilecek konumda olan mirasçılar bakımından önemlidir.

Birden çok istekli varsa ya da itiraz edilirse: mirasçılardan birinin itiraz etmesi veya birden çok mirasçının kendilerine devir istemesi hâlinde sulh hukuk hâkimi; yeter gelirli tarımsal arazi ve yan sınai işletmenin ekonomik gelir ve bütünlüğünü sürdürme imkânını ve mirasçıların kişisel durumlarını göz önünde bulundurarak, yan sınai işletmenin birlikte veya ayrı olarak devrine ya da satışına karar verir.

Üç ayrı çözüm yolu vardır. Kanun mirasçılara; ehil mirasçıya devir, aile malları ortaklığı benzeri düzenlemeler ve mirasçılar arasında limited şirket kurulması seçeneklerini tanır. Limited şirket kurulması hâlinde, yeter gelirli tarımsal arazilere sıkı biçimde bağlı olan yan sınai işletme de bu yapıya dâhil edilebilir. İşletmeyi birlikte sürdürmek isteyen kardeşler için bu seçenek, tek bir mirasçıya devirden daha uygun olabilir.

Yirmi yıl kuralı: arazi imara açılırsa

Bu, diğer mirasçıları koruyan ve çoğu zaman bilinmeyen hükümdür.

Yeter gelirli tarımsal arazi mülkiyetinin mirasçılardan birine devredilmesinden itibaren yirmi yıl içinde, bu arazilerin tamamının veya bir kısmının tarım dışı kullanım nedeniyle değerinde artış meydana gelirse:

• Devir tarihindeki arazinin parasal değeri, tarım dışı kullanım izni verilen tarihe göre yeniden hesaplanır,
• Bulunan değer ile arazinin yeni değeri arasındaki fark, diğer mirasçılara payları oranında arazinin mülkiyetini devralan mirasçı tarafından ödenir.

Pratik anlamı büyüktür. “Kardeşim tarlayı tarım değeri üzerinden aldı, birkaç yıl sonra orası imara açıldı ve servet oldu” şikâyetinin cevabı budur. Devirden sonraki yirmi yıl içinde tarım dışı kullanım izni verilmişse, aradaki değer farkı diğer mirasçılara ödenmek zorundadır.

Bu nedenle devir sonrası takip önemlidir: imar planı değişiklikleri, tarım dışı kullanım izinleri ve belediye kararları dönem dönem izlenmeli; devir tarihi ve devir bedeli belgeleriyle birlikte saklanmalıdır.

Yapılacaklar sırası:

1. Arazinin yeter gelirli büyüklükte olup olmadığını tespit ettirin — tapu kaydındaki şerhi ve il/ilçe tarım müdürlüğü kayıtlarını inceleyin.
2. Bir yıllık süreyi takvime alın — mirasın açılmasından itibaren işler.
3. Mirasçılarla anlaşma zemini arayın — ehil mirasçıya devir mi, limited şirket mi?
4. Anlaşma yoksa süresinde dava açın — sulh hukuk mahkemesinde; aksi hâlde Bakanlık devreye girer ve arazi üçüncü kişilere satılabilir.
5. Ehillik iddianızı belgeleyin — çiftçilik kaydı, ziraat odası kaydı, tarımsal destekleme başvuruları, arazide fiilen çalıştığınızı gösteren kayıtlar, eğitim ve deneyim belgeleri.
6. Değer tespiti yaptırın — devir gerçek değer üzerinden yapılacağından bilirkişi incelemesi belirleyicidir.
7. Devir sonrası yirmi yılı izleyin — imar değişikliği hâlinde fark talebi doğar.