Site ve Apartman Yönetimi Aidat Parasını Fona Yatırdı 2026 (KMK m.35, 38, 39, 41): Yöneticinin Sorumluluğu, Kat Maliklerinin Hakları ve Arabuluculuk — Dava Dilekçesi Örneğiyle

Tasfiye edilen fonların yatırımcıları arasında apartman ve site yönetimleri de var: kat maliklerinden toplanan avanslar, harcanmayı beklerken yatırım fonlarına, özellikle para piyasası fonlarına yönlendirilmiş. Kat Mülkiyeti Kanunu m.35/1-j, yöneticinin topladığı paraları gerektiğinde çekmek üzere muteber bir bankada, yönetici sıfatıyla açılan hesapta tutmasını öngörür; bu düzenden ancak yönetim planıyla ayrılınabilir. m.38 uyarınca yönetici kat maliklerine karşı vekil gibi sorumludur. Fon payları yöneticinin kişisel hesabındaysa TBK m.509 alacağı kat maliklerine geçirir. Eski yöneticiye karşı dava açmadan önce 6325 m.18/B uyarınca arabulucuya başvurmak zorunludur; tazminat alacağı TBK m.147 uyarınca beş yılda zamanaşımına uğrar.

Ortak Paranın Fona Gitmesi

Tasfiye edilen fonların yatırımcıları arasında gözden kaçan bir grup vardır: apartman ve site yönetimleri.

Büyük sitelerde kat maliklerinden toplanan avanslar, yıllık işletme projesinin gerektirdiği tutarlara ulaşır. Harcanmayı bekleyen bu paranın enflasyon karşısında erimemesi için bazı yöneticiler parayı yatırım fonlarına, özellikle günlük getiri sunan para piyasası fonlarına yönlendirmiştir.

Fon tasfiye sürecine girdiğinde site yönetiminin durumu, kendi parasını yatıran bir yatırımcıdan farklıdır. Paranın sahibi kat malikleridir; yatırım kararını ise yönetici vermiştir. Bu durumda asansör bakımının, kapıcı maaşının ve ısınma giderinin nasıl ödeneceği sorusuyla birlikte, yöneticinin bu kararı verme yetkisi olup olmadığı ve zarardan sorumlu tutulup tutulamayacağı da gündeme gelir.

Bu yazı, site ve apartman yönetimlerinin ortak parayı yatırım fonuna yönlendirmesinin hukuki sonuçlarını, yöneticinin yetki ve sorumluluğunu, kat maliklerinin başvurabileceği yolları ve dava öncesi zorunlu arabuluculuğu ele alır.

Tasfiye edilen fonların listesi tasfiye edilen fonlar tam listesi, para piyasası fonlarının özel durumu ise para piyasası fonu tasfiyesi yazılarımızda ele alındı.

Site Yönetiminin Hukuki Yapısı

Yöneticinin yetkisini doğru belirlemek için önce yönetimin kime ait olduğunu görmek gerekir.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.27, anagayrimenkulün kat malikleri kurulunca yönetileceğini ve yönetim tarzının, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla bu kurul tarafından kararlaştırılacağını düzenler.

Yönetici bu kurulun organıdır. m.34/1, kat maliklerinin anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebileceğini belirtir. m.34/2 uyarınca anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa yönetici atanması zorunludur.

Yönetici görevini süresiz olarak üstlenmez. m.34/5, yöneticinin her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanacağını düzenler. Fon yatırımını yapan yöneticinin görevi çoğu zaman sona ermiş olur; bu nedenle talepler çoğunlukla eski yöneticiye yöneltilir.

Apartman ve site yönetimlerinin tüzel kişiliği bulunmadığı yerleşik olarak kabul edilir. Paranın hukuki sahibi bu nedenle kat malikleridir; yönetici bu parayı onlar adına tutan ve yöneten kişidir.

Toplu yapılar bakımından m.74, toplu yapılara ilişkin özel hükümler saklı kalmak kaydıyla Kanundaki bütün hükümlerin toplu yapılar hakkında da aynen veya kıyas yoluyla uygulanacağını belirtir. Bu yazıdaki açıklamalar, özel hükümlerle çelişmediği ölçüde blok ve toplu yapı yöneticileri için de geçerlidir.

Genel kat mülkiyeti yönetimi apartman yönetimi, yönetici, hesap ve denetçi yazımızda ele alındı.

Toplanan Paranın Niteliği: Avans ve İşletme Projesi

Kat maliklerinden toplanan paranın niteliği, o paranın nasıl kullanılabileceğini de belirler.

634 sayılı Kanun m.20/1, kat maliklerinin kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak; sigorta primlerine, ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderlerine, yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa arsa payı oranında katılmakla yükümlü olduğunu düzenler.

Avansın toplanması m.35/1-d’de düzenlenmiştir. Bu bent, 07.05.2026 tarihli ve 7579 sayılı Kanunla değiştirilmiştir. Güncel metne göre yönetici, genel yönetim ve bakım işleri, asansör ve kalorifer işletmesi ve sigorta için yönetim planında gösterilen zamanda, böyle bir zaman gösterilmemişse her takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerinden işletme projesi onaylanıncaya kadar avans toplar.

İşletme projesinin içeriği m.37’de düzenlenmiştir ve bu madde de 7579 sayılı Kanunla değiştirilmiştir. m.37/2, projede özellikle bir yıllık yönetimin tahmini gelir ve gider tutarlarının, her kat malikine düşecek tahmini miktarın ve her kat malikinin vermesi gereken avans tutarının gösterileceğini belirtir.

Bu hükümler birlikte okunduğunda, toplanan paranın amacı açıktır: ortak giderlerin karşılanması. Para, yatırım yapılmak üzere değil harcanmak üzere toplanmıştır. Harcanmayı bekleyen tutar da bu amaca bağlıdır.

7579 sayılı Kanunla m.37’ye eklenen son fıkra ayrıca, mevcut işletme projesi varsa geçici işletme projesi bedelinin, yürürlükteki proje bedelinin Vergi Usul Kanunu mükerrer m.298 uyarınca ilan edilen yeniden değerleme oranından fazla olmamak kaydıyla belirleneceğini düzenler. Kanun koyucu, enflasyon karşısında avans tutarının korunmasını yatırım yoluyla değil, avans artışının sınırlarını belirleyerek çözmeyi tercih etmiştir.

Kanunun Gösterdiği Yer: m.35/1-j

Yöneticinin parayı nerede tutacağı konusunda Kanun açık bir hüküm içerir.

634 sayılı Kanun m.35/1-j, yöneticinin topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere muteber bir bankada, kendi adına ve fakat anagayrimenkulün yöneticisi sıfatı gösterilmek suretiyle hesap açtırmasını düzenler.

Bu hükmün üç unsuru fon dosyası bakımından önemlidir.

Birincisi, paranın yeri olarak muteber bir banka gösterilmiştir. Yatırım fonu payı, bir bankadaki hesapta tutulan para değildir; fonun portföyüne katılma hakkını temsil eden bir sermaye piyasası aracıdır. Fon tasfiyesi bu farkı somut olarak göstermiştir.

İkincisi, amaç “yatırmak ve gerektiğinde almak”tır. Kanun, paranın ihtiyaç anında çekilebilir olmasını esas alır. Tasfiye sürecindeki bir fonda payların iadesi tasfiye takvimine bağlı olduğundan, yönetici giderleri ödemek için paraya ihtiyaç duyduğunda ona ulaşamaz.

Üçüncüsü, hesap yöneticinin kendi adına açılır; ancak yönetici sıfatı gösterilir. Bu, paranın yöneticinin kişisel malvarlığıyla karışmasını önlemeye yöneliktir. Fon payları yöneticinin kişisel yatırım hesabından alınmışsa, bu ayrım da ortadan kalkmış olur.

Ödeme takvimi fon param ne zaman yatar yazımızda ele alındı.

Yönetim Planı ve Kurul Kararının Etkisi

m.35/1-j mutlak bir kural değildir. Maddenin giriş cümlesi, yöneticinin görevlerinin yönetim planında belirtileceğini ve yönetim planında aksine hüküm olmadıkça yöneticinin sayılan işleri göreceğini düzenler.

Dolayısıyla ilk bakılacak belge yönetim planıdır. 634 sayılı Kanun m.28/1, yönetim planının yönetim tarzını, yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenleyeceğini ve bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmünde olduğunu belirtir.

Yönetim planı paraların değerlendirilmesine ilişkin bir hüküm içeriyorsa, yöneticinin yetkisi o hükme göre belirlenir. Hüküm yoksa m.35/1-j uygulanır.

Yönetim planının değiştirilmesi bakımından m.28/3, bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyunun şart olduğunu düzenler.

Bu noktada bir ayrım önem taşır. Kat malikleri kurulu, m.30/1 uyarınca kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çoğunluğuyla karar verir. m.35’in giriş cümlesi kanuni düzenden ayrılma imkânını yönetim planına tanıdığından, yönetim planını değiştirmeyen olağan bir çoğunluk kararının m.35/1-j’den ayrılmaya yeterli dayanak oluşturup oluşturmayacağı tartışmaya açıktır.

Kurul kararı varsa yöneticinin durumu da değişir. m.32/2, bütün kat maliklerinin, yöneticinin ve denetçilerin kat malikleri kurulunun kararlarına uymakla yükümlü olduğunu belirtir. m.35/1-a da kurul kararlarının yerine getirilmesini yöneticinin görevleri arasında sayar.

Bu durumda yönetici, kararın kendisinden değil, kararın uygulanmasındaki özensizlikten sorumlu tutulabilir. Örneğin kurul “paranın düşük riskli bir fonda değerlendirilmesine” karar vermişse ve yönetici yüksek riskli bir fon seçmişse, sorumluluk bu seçimden doğar.

Kurul kararına itiraz etmek isteyen kat maliki bakımından m.33/1 süre öngörür: toplantıya katılıp aykırı oy kullanan kat maliki karar tarihinden, toplantıya katılmayan kat maliki ise kararı öğrenmesinden itibaren bir ay içinde ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde sulh mahkemesine iptal davası açabilir. Aynı fıkra, yok veya mutlak butlanla hükümsüz kararlarda süre koşulunun aranmayacağını düzenler.

Yönetim planına ve kurul kararlarına itiraz yönetim planı ve site yönetimi kararlarına itiraz yazımızda ele alındı.

Yöneticinin Sorumluluğu: KMK m.38 ve Vekâlet Hükümleri

634 sayılı Kanun m.38/1, yöneticinin kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumlu olduğunu düzenler. Bu hüküm, yönetici ile kat malikleri arasındaki ilişkiye vekâlet sözleşmesi hükümlerinin uygulanmasını sağlar.

m.40/1 aynı ilkeyi hak yönünden tekrarlar: yönetici kural olarak vekilin haklarına sahiptir.

Vekâlet hükümlerinden üçü fon dosyasında belirleyicidir.

Talimata uyma bakımından 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.505, vekilin vekâlet verenin açık talimatına uymakla yükümlü olduğunu düzenler. Aynı madde, izin alma imkânı bulunmadığında ve durumu bilseydi vekâlet verenin de izin vereceği açık olan hâllerde vekilin talimattan ayrılabileceğini kabul eder. Bunun dışındaki durumlarda talimattan ayrılan vekil, bundan doğan zararı karşılamadıkça işi görmüş olsa bile vekâlet borcunu ifa etmiş olmaz.

Site yönetiminde olağan bir kurul toplantısı yılda en az bir kez yapıldığından ve m.29/2 önemli bir sebep çıkması hâlinde olağanüstü toplantıya imkân tanıdığından, yöneticinin kat maliklerine danışma imkânı bulunmadığını ileri sürmesi kolay değildir.

Özen bakımından TBK m.506/2, vekilin üstlendiği iş ve hizmetleri vekâlet verenin haklı menfaatlerini gözeterek sadakat ve özenle yürütmekle yükümlü olduğunu düzenler. m.506/3, vekilin özen borcundan doğan sorumluluğunun belirlenmesinde benzer alanda iş ve hizmetleri üstlenen basiretli bir vekilin göstermesi gereken davranışın esas alınacağını belirtir.

Hesap ve teslim bakımından TBK m.508, vekilin vekâlet verenin istemi üzerine yürüttüğü işin hesabını vermek ve vekâletle ilişkili olarak aldıklarını vekâlet verene vermekle yükümlü olduğunu; teslimde geciktiği paranın faizini de ödemek zorunda olduğunu düzenler.

Vekâlet hükümleri portföy yönetiminde vekâlet hükümleri yazımızda ayrıntılı olarak ele alındı.

Gönüllü Komşu Yönetici ile Profesyonel Yönetim Şirketi

Site ve apartman yöneticileri iki farklı profilden gelir: kat malikleri arasından seçilen, çoğu zaman ücretsiz görev yapan bir komşu ya da ücret karşılığı hizmet veren profesyonel bir yönetim şirketi.

Sorumluluğun kapsamı bakımından bu fark önemlidir. 6098 sayılı Kanun m.114/1, borçlunun genel olarak her türlü kusurdan sorumlu olduğunu; sorumluluğun kapsamının işin özel niteliğine göre belirleneceğini ve iş özellikle borçlu için bir yarar sağlamıyorsa sorumluluğun daha hafif olarak değerlendirileceğini düzenler.

Ücretsiz görev yapan bir komşu yönetici bakımından bu hüküm lehe bir değerlendirme imkânı sunar. Ancak sorumluluğu ortadan kaldırmaz: m.35/1-j’deki açık kanuni düzenden bilerek ayrılmak, işin ücretsiz olmasıyla açıklanabilecek bir özensizlik değildir.

Profesyonel yönetim şirketi bakımından ise ölçüt daha sıkıdır. TBK m.506/3 “benzer alanda iş ve hizmetleri üstlenen basiretli bir vekil” ölçütünü esas aldığından, site yönetimini meslek olarak yürüten bir şirketten, kat mülkiyeti mevzuatının paraların saklanmasına ilişkin hükümlerini bilmesi beklenir.

m.114/2 ayrıca haksız fiil sorumluluğuna ilişkin hükümlerin kıyas yoluyla sözleşmeye aykırılık hâllerine de uygulanacağını belirtir. Bu yolla TBK m.52’deki indirim sebepleri gündeme gelebilir. Kat malikleri fon yatırımını bilerek onaylamışsa, yöneticinin bu onayı indirim sebebi olarak ileri sürmesi beklenir.

Kat malikleri kurulu yönetici seçerken bu riski önceden sınırlandırabilir. m.34/8, yönetici atanırken kendisiyle yapılan sözleşmede teminat göstermesinin şart edilebileceğini; sözleşmede böyle bir şart olmasa bile haklı bir sebebin çıkması hâlinde kurulun yöneticiden teminat isteyebileceğini düzenler.

Fon Payları Kimin Adına? TBK m.509

Uygulamada ilk tespit edilmesi gereken husus, fon paylarının hangi hesapta ve kimin adına tutulduğudur. Üç ihtimal vardır: yönetici sıfatıyla açılmış hesap, site yönetimi adına vergi kimlik numarasıyla açılmış hesap veya yöneticinin kişisel hesabı.

Paylar yöneticinin kişisel hesabından alınmışsa, kuruluş nezdinde müşteri yöneticidir. Tasfiye ödemeleri de bu hesaba yapılır. Yöneticinin görevi sona erdiğinde yeni yönetici bu paylar üzerinde işlem yapamaz.

Bu durumda 6098 sayılı Kanun m.509 önem kazanır. m.509/1, vekilin kendi adına ve vekâlet veren hesabına gördüğü işlerden doğan üçüncü kişilerdeki alacağının, vekâlet verenin vekile karşı bütün borçlarını ifa ettiği anda kendiliğinden vekâlet verene geçeceğini düzenler.

Aynı madde, vekilin iflası hâlinde vekâlet verenin bu alacağın kendisine geçmiş olduğunu iflas masasına karşı da ileri sürebileceğini belirtir.

Bu hüküm, eski yöneticinin tasfiye ödemesini alıp teslim etmemesi veya kişisel alacaklılarının paylara el koymaya çalışması ihtimalinde kat maliklerinin elindeki en güçlü dayanaktır. Kat malikleri, yöneticinin ücret gibi alacaklarını ödemiş durumdaysa, fon alacağı kanun gereği onlara geçer.

Tasfiye ödemesinin eski yöneticiye yapılmasını önlemek için kuruluşa yazılı bildirim yapılması ve gerekirse ihtiyati tedbir istenmesi düşünülebilir.

Yöneticinin kişisel alacaklılarının paylara haciz koyması hâlinde istihkak yolu gündeme gelir. İhtiyati tedbir fon davasında ihtiyati haciz ve ihtiyati tedbir, istihkak ise istihkak davası yazımızda ele alındı.

Hesap Verme, Defter ve Denetim: m.36, m.39, m.41

Kat malikleri, fon yatırımının ayrıntılarına öncelikle yöneticinin hesap verme yükümlülüğü yoluyla ulaşır.

634 sayılı Kanun m.36/1, yöneticinin kat malikleri kurulunun kararlarını, protokolleri, yapılan ihtar ve tebligatın özetini ve bütün giderleri karar defterine tarih sırasıyla yazmakla ve bu defteri, giderlerin belgeleri ve diğer bütün belgelerle birlikte bir dosyada saklamakla yükümlü olduğunu düzenler.

m.36/2, bu defterin her takvim yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde yönetici tarafından notere kapattırılmasının zorunlu olduğunu belirtir. Fon alımı ve satımı, bu kayıtlarda iz bırakması gereken işlemlerdir.

Hesap verme bakımından m.39/1, yöneticinin yönetim planında yazılı zamanlarda, böyle bir zaman yazılmamışsa her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna gelir ve giderlerin hesabını vermekle yükümlü olduğunu düzenler.

m.39/2, kat maliklerinin yarısının istemesi hâlinde, arsa payları ne olursa olsun, yönetim planında yazılı zamanlar dışında da hesabın gösterilmesinin yöneticiden istenebileceğini belirtir.

Denetim bakımından m.41/1, kat malikleri kurulunun yöneticinin tutumunu devamlı olarak denetleyeceğini ve haklı bir sebebin çıkması hâlinde onu her zaman değiştirebileceğini düzenler. m.41/2, hesapların denetlenmesi için yönetim planında belli bir zaman konulmamışsa bu denetimin her üç ayda bir yapılacağını ve haklı bir sebep çıkarsa her zaman yapılabileceğini belirtir.

m.41/3 ise denetim işinin bir denetçiye veya üç kişilik bir denetim kuruluna verilebileceğini ve denetçinin raporunun taahhütlü mektupla kat maliklerine gönderileceğini düzenler.

Fon kayıtlarına KVKK yoluyla ulaşma imkânı bu dosyada sınırlıdır. 6698 sayılı Kanun m.11, ilgili kişiye yalnızca kendi kişisel verileri bakımından hak tanır; yöneticinin adına açılmış yatırım hesabının kayıtları kat maliklerinin kişisel verisi değildir. Bu kayıtlar hesap verme yükümlülüğü yoluyla yöneticiden veya dava içinde mahkeme aracılığıyla kuruluştan istenir.

KVKK başvurusunun sınırları fon yatırımcısının KVKK başvurusu yazımızda ele alındı.

Kat Maliklerinin İlk Adımları

Fon yatırımını öğrenen kat malikleri için Kanun kademeli bir yol sunar.

İlk adım olağanüstü toplantıdır. 634 sayılı Kanun m.29/2, önemli bir sebebin çıkması hâlinde yöneticinin, denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine, toplantı tarihinden en az on beş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya taahhütlü mektupla, toplantı sebebi de bildirilmek şartıyla kurulun her zaman toplanabileceğini düzenler.

Bu toplantıda alınabilecek kararlar şunlardır: yöneticiden fon yatırımına ilişkin ayrıntılı hesap istenmesi, yöneticinin değiştirilmesi, yeni yöneticinin fon payları ve eski yöneticiye karşı talepler bakımından yetkilendirilmesi ve gerekirse teminat istenmesi.

Toplantının yeter sayısı bakımından m.30/2, ilk toplantının yeter sayı sağlanamadığı için yapılamaması hâlinde ikinci toplantının en geç on beş gün sonra yapılacağını ve bu toplantıda karar yeter sayısının katılanların salt çoğunluğu olduğunu belirtir.

Kurul toplanamıyor veya yönetici atayamıyorsa m.34/6 uyarınca kat maliklerinden birinin başvurusu üzerine sulh mahkemesince bir yönetici atanır.

Kat malikleri kurulunun yetkilendirme kararı ayrıca pratik bir işlev görür: tüzel kişiliği bulunmayan site yönetimi adına eski yöneticiye karşı takip yapılırken, yeni yöneticinin yetkisinin açık bir kurul kararına dayanması, dava ehliyetine ilişkin tartışmaları önler.

Ortak Giderler Ödenmeye Devam Eder: m.20

Fon kilidi, sitenin günlük giderlerini ortadan kaldırmaz. Kapıcının maaşı, asansör bakımı ve ısınma giderleri ödenmek zorundadır.

Bu durumda kat malikleri ek avans talebiyle karşılaşabilir. Bazı kat malikleri, zararın yöneticiden kaynaklandığını ileri sürerek ödemeyi reddetmeyi düşünebilir.

634 sayılı Kanun m.20/1-c, kat maliklerinin ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçerek veya bunlardan yararlanmaya ihtiyaç bulunmadığını ileri sürerek gider ve avans payını ödemekten kaçınamayacağını düzenler.

m.20/2 ayrıca gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat malikinin, ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlü olduğunu belirtir.

Dolayısıyla doğru yol, giderlere katılmayı reddetmek değil, ortaya çıkan zararı yöneticiden istemektir. Ek avans kararının kendisine itiraz edilecekse bu, m.33/1’deki sürelere bağlı iptal davası yoluyla yapılır.

Dava Öncesi Zorunlu Arabuluculuk: 6325 m.18/B

Eski yöneticiye karşı dava açmadan önce aşılması gereken bir usul şartı vardır.

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B/1-c, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olmasını dava şartı olarak düzenler. Bu hüküm 7445 sayılı Kanunla eklenmiş ve 01.09.2023 tarihinde yürürlüğe girmiştir.

Yöneticinin sorumluluğu KMK m.38’e dayandığından, eski yöneticiye karşı açılacak tazminat ve teslim davası bu kapsamda değerlendirilir.

Arabuluculuk sürecinin sürelere etkisi bakımından 6325 sayılı Kanun m.18/A/15, arabuluculuk bürosuna başvurulmasından son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar geçen sürede zamanaşımının duracağını ve hak düşürücü sürenin işlemeyeceğini düzenler.

İhtiyati tedbir bakımından m.18/A/16 önemlidir: dava açılmadan önce ihtiyati tedbir kararı verilmesi hâlinde HMK m.397/1’de düzenlenen dava açma süresi, arabuluculuk bürosuna başvurulmasından son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar işlemez.

Bu hüküm fon dosyasında pratik bir sıralama sağlar: tasfiye ödemesinin eski yöneticiye yapılmasını önlemek için önce ihtiyati tedbir istenebilir, ardından arabuluculuğa başvurulabilir.

Arabuluculukta anlaşma sağlanırsa m.18/B/3 uyarınca anlaşma belgesinin icra edilebilirliğine ilişkin şerhin alınması zorunludur.

Görevli Mahkeme ve Zamanaşımı

Görevli mahkeme bakımından 634 sayılı Kanun ek m.1, Kanunun uygulanmasından doğacak her türlü anlaşmazlığın sulh mahkemelerinde çözümleneceğini düzenler. Yöneticinin KMK m.38’e dayanan sorumluluğuna ilişkin davalar da bu kapsamdadır.

Zamanaşımı bakımından 6098 sayılı Kanun m.147/1-5, vekâlet sözleşmelerinden doğan alacaklar için beş yıllık zamanaşımı öngörür. Yönetici KMK m.38 uyarınca vekil gibi sorumlu olduğundan, kat maliklerinin tazminat alacağına bu sürenin uygulanması gündeme gelir.

Sürenin başlangıcı ve genel on yıllık sürenin (m.146) uygulanabilirliği tartışılabilirse de güvenli yol, beş yıllık süreyi esas almaktır. Arabuluculuk başvurusu bu süreyi durdurur.

Zamanaşımı rejimi fon zararında zamanaşımı yazımızda ele alındı.

Ceza Hukuku Boyutu: Sınır Nerede?

Kat malikleri, fon zararı karşısında çoğu zaman yönetici hakkında suç duyurusunda bulunmayı düşünür. Burada ayrım dikkatle yapılmalıdır.

5237 sayılı Türk Ceza Kanunu m.155/1, başkasına ait olup muhafaza etmek veya belirli bir şekilde kullanmak üzere zilyetliği kendisine devredilmiş bulunan mal üzerinde, kendisinin veya başkasının yararına olarak, zilyetliğin devri amacı dışında tasarrufta bulunmayı güveni kötüye kullanma suçu olarak tanımlar.

m.155/2, suçun başkasının mallarını idare etmek yetkisinin gereği olarak tevdi ve teslim edilmiş eşya hakkında işlenmesini nitelikli hâl olarak düzenler.

Suç tanımındaki “kendisinin veya başkasının yararına” unsuru belirleyicidir. Parayı sitenin yararına getiri sağlamak amacıyla bir fona yatıran ve bu işlemden kişisel yarar sağlamayan yöneticinin davranışı, özensiz olsa bile, çoğu durumda hukuki sorumluluk alanında kalır.

Buna karşılık yönetici fon getirisini kendisine ayırmış, parayı kendi borçları için kullanmış veya tasfiye ödemesini alıp teslim etmemişse değerlendirme değişir.

Ceza yargılamasında mağdur hakları sermaye piyasası suçlarında katılan ve mağdur hakları yazımızda ele alındı.

Fon Dosyasında Uygulama

Eski Yöneticiye Karşı Dava Dilekçesi Örneği

Aşağıdaki metin, arabuluculuk sürecinin anlaşmazlıkla sonuçlanmasından sonra eski yöneticiye karşı açılacak hesap, teslim ve tazminat davası için hazırlanmış bir çerçevedir.

Dilekçedeki köşeli parantezli seçenekler, dosyadaki belgeler incelendikten sonra doldurulmalıdır. Özellikle yönetim planının paraların değerlendirilmesine ilişkin bir hüküm içerip içermediği, dava açılmadan önce tapu müdürlüğündeki yönetim planı örneğinden kontrol edilmelidir.

Sık Yapılan Hatalar

Birinci hata, avansı yöneticinin serbestçe değerlendirebileceği bir para saymaktır. KMK m.35/1-d ve m.37, avansı ortak giderlerin karşılanmasına bağlar.

İkinci hata, m.35/1-j’yi bilmemektir. Kanun paranın yeri olarak muteber bir bankayı gösterir.

Üçüncü hata, yönetim planını okumadan harekete geçmektir. m.35’in giriş cümlesi uyarınca kanuni düzenden ayrılmanın dayanağı yönetim planıdır.

Dördüncü hata, çoğunluk kararıyla yapılan yatırımı tartışmasız saymaktır. Yönetim planını değiştirmeyen bir kararın m.35/1-j’den ayrılmaya yeterli olup olmadığı tartışmaya açıktır.

Beşinci hata, fon paylarının kimin adına tutulduğunu tespit etmemektir. Tasfiye ödemesi hesap sahibine yapılır; TBK m.509 bu noktada kat maliklerini korur.

Altıncı hata, zararı gerekçe göstererek aidat ödemeyi durdurmaktır. KMK m.20 bu kaçınmaya izin vermez ve aylık yüzde beş gecikme tazminatı öngörür.

Yedinci hata, arabuluculuğa başvurmadan dava açmaktır. 6325 m.18/B/1-c bunu dava şartı yapar.

Sekizinci hata, zamanaşımını on yıl sanmaktır. TBK m.147/1-5 vekâlet sözleşmesinden doğan alacaklar için beş yıl öngörür.

Dokuzuncu hata, her özensiz yatırımı suç saymaktır. TCK m.155 kişisel yarar unsuru arar.

Onuncu hata, yetkilendirme kararı almadan takip başlatmaktır. Tüzel kişiliği olmayan site yönetimi adına yapılacak takipte açık bir kurul kararı, dava ehliyetine ilişkin tartışmaları önler.

Sıkça Sorulan Sorular

Apartman yöneticisi aidat parasını yatırım fonuna yatırabilir mi?

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.35/1-j, yöneticinin topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere muteber bir bankada, yönetici sıfatı gösterilerek açılan hesapta tutmasını öngörür; yönetim planında aksine hüküm yoksa bu düzen uygulanır.

Yönetim planı fona yatırıma izin verebilir mi?

KMK m.35’in giriş cümlesi, yöneticinin görevlerinin yönetim planında belirtileceğini ve planda aksine hüküm olmadıkça kanunda sayılan işleri göreceğini düzenler; yönetim planının değiştirilmesi m.28/3 uyarınca kat maliklerinin beşte dördünün oyunu gerektirir.

Kat malikleri kurulu çoğunlukla fona yatırım kararı alırsa ne olur?

KMK m.32/2 uyarınca yönetici kurul kararlarına uymakla yükümlüdür; ancak m.35’in giriş cümlesi kanuni düzenden ayrılmayı yönetim planına bıraktığından, planı değiştirmeyen olağan bir çoğunluk kararının yeterli dayanak olup olmadığı tartışmaya açıktır.

Site yöneticisi fon zararından sorumlu mudur?

KMK m.38/1, yöneticinin kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumlu olduğunu düzenler; TBK m.506/3 uyarınca özen borcu, benzer alanda iş üstlenen basiretli bir vekilin davranışına göre belirlenir.

Yönetici kat maliklerine danışmadan yatırım yaptıysa ne olur?

TBK m.505, izin alma imkânı varken talimattan ayrılan vekilin, bundan doğan zararı karşılamadıkça işi görmüş olsa bile vekâlet borcunu ifa etmiş olmayacağını düzenler.

Ücretsiz görev yapan komşu yöneticinin sorumluluğu daha hafif midir?

TBK m.114/1, iş özellikle borçlu için bir yarar sağlamıyorsa sorumluluğun daha hafif değerlendirileceğini düzenler; ancak bu hüküm sorumluluğu ortadan kaldırmaz.

Profesyonel site yönetim şirketinin sorumluluğu farklı mıdır?

TBK m.506/3 benzer alanda iş ve hizmetleri üstlenen basiretli bir vekilin davranışını esas aldığından, site yönetimini meslek olarak yürüten bir şirketten paraların saklanmasına ilişkin mevzuatı bilmesi beklenir.

Fon payları eski yöneticinin kişisel hesabındaysa ne olur?

TBK m.509/1, vekilin kendi adına ve vekâlet veren hesabına edindiği alacağın, vekâlet verenin vekile karşı bütün borçlarını ifa ettiği anda kendiliğinden vekâlet verene geçeceğini; vekilin iflasında bunun iflas masasına karşı da ileri sürülebileceğini düzenler.

Tasfiye ödemesinin eski yöneticiye yapılması önlenebilir mi?

Kuruluşa yazılı bildirim yapılabilir ve HMK m.389 uyarınca ihtiyati tedbir istenebilir; 6325 m.18/A/16 uyarınca dava öncesi tedbirde dava açma süresi arabuluculuk süreci boyunca işlemez.

Yöneticiden fon yatırımının hesabı nasıl istenir?

KMK m.39/2, kat maliklerinin yarısının istemesi hâlinde yönetim planında yazılı zamanlar dışında da hesabın gösterilmesinin istenebileceğini; TBK m.508 ise vekilin istem üzerine hesap vermekle yükümlü olduğunu düzenler.

Fon alımı karar defterinde görünmeli mi?

KMK m.36/1, yöneticinin bütün giderleri karar defterine tarih sırasıyla yazmakla ve belgeleri saklamakla yükümlü olduğunu; m.36/2 bu defterin her yıl sonundan itibaren bir ay içinde notere kapattırılmasını düzenler.

Yöneticinin fon hesap kayıtları KVKK ile istenebilir mi?

6698 sayılı Kanun m.11 ilgili kişiye yalnız kendi kişisel verileri bakımından hak tanıdığından, yönetici adına açılan hesabın kayıtları bu yolla istenemez; hesap verme yükümlülüğü veya mahkeme aracılığıyla celp yoluna gidilir.

Kat malikleri olağanüstü toplantıyı nasıl yapar?

KMK m.29/2, önemli bir sebebin çıkması hâlinde yöneticinin, denetçinin veya kat maliklerinin üçte birinin istemi üzerine, toplantıdan en az on beş gün önce çağrı yapılarak kurulun her zaman toplanabileceğini düzenler.

Fon yatırımı yapan yönetici görevden alınabilir mi?

KMK m.41/1, kat malikleri kurulunun yöneticiyi devamlı olarak denetleyeceğini ve haklı bir sebebin çıkması hâlinde her zaman değiştirebileceğini düzenler.

Yöneticiden teminat istenebilir mi?

KMK m.34/8, yönetici sözleşmesinde teminat şart koşulabileceğini; böyle bir şart olmasa bile haklı sebep çıkması hâlinde kurulun yöneticiden teminat isteyebileceğini düzenler.

Fon zararı yüzünden aidat ödemeyi durdurabilir miyim?

Hayır. KMK m.20/1-c kat maliklerinin gider ve avans payını ödemekten kaçınamayacağını; m.20/2 ise ödemede gecikilen günler için aylık yüzde beş gecikme tazminatı öngörür. Zarar yöneticiden istenir.

Eski yöneticiye dava açmadan önce arabuluculuk zorunlu mu?

Evet. 6325 sayılı Kanun m.18/B/1-c, Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmasını 01.09.2023’ten itibaren dava şartı olarak düzenler.

Yöneticiye karşı dava hangi mahkemede açılır?

KMK ek m.1, Kanunun uygulanmasından doğacak her türlü anlaşmazlığın sulh mahkemelerinde çözümleneceğini düzenler.

Yöneticiye karşı tazminat talebi ne zaman zamanaşımına uğrar?

TBK m.147/1-5, vekâlet sözleşmesinden doğan alacaklar için beş yıllık zamanaşımı öngörür; 6325 m.18/A/15 uyarınca arabuluculuk süresince zamanaşımı durur.

Aidat parasını fona yatıran yönetici suç işlemiş olur mu?

TCK m.155 güveni kötüye kullanma suçu için devredilen mal üzerinde kendisinin veya başkasının yararına devir amacı dışında tasarruf arar; sitenin yararına yapılan ve kişisel yarar sağlanmayan bir yatırım çoğu durumda hukuki sorumluluk alanında kalır.

İlgili Rehberler

• Apartman yönetimi: yönetici, hesap ve denetçi
• Yönetim planı ve site yönetimi kararlarına itiraz
• Site ve toplu yapıda ortak gidere itiraz
• Portföy yönetiminde vekâlet hükümleri
• Para piyasası fonu tasfiyesi
• Fon davasında ihtiyati haciz ve ihtiyati tedbir
• Fon zararında zamanaşımı
• Fon Tasfiyesi Hukuk Rehberi