Apartman ve Site Ortak Alan Sayacı Son Kaynak Tarifesine Geçti: Yönetim Ne Yapmalı? 2027 (3.000 kWh Limiti, Gider Paylaşımı KMK m.20, İşletme Projesi m.37, Yönetici Sorumluluğu m.38)

Asansör, hidrofor, merdiven otomatiği, otopark aydınlatması, kazan dairesi pompaları ve güvenlik sistemleri bir apartmanın ortak alan sayacında her ay yüzlerce kilovatsaatlik tüketim oluşturabilir. EPDK’nın 2027 için mesken grubunda limiti yıllık 3.000 kWh’e indirmesiyle birlikte pek çok binada ortak alan aboneliğinin, dairelerden önce yüksek tüketimli son kaynak tedarik tarifesine geçmesi beklenmelidir. Bu durumda mesele yalnızca faturanın neden arttığı değildir: Artışı kim, hangi oranda ödeyecek? Yönetici tek başına ikili anlaşma imzalayabilir mi? Aidat artışı için genel kurul şart mı? Bu yazıda konuyu, Son Kaynak Tedarik Tarifesinin Düzenlenmesi Hakkında Tebliğ ile 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) kesiştiği noktada, madde madde ele alıyoruz.

Ortak Alan Sayacı Neden Mesken Limitine Tabi?

Son kaynak tedarik tarifesinde hangi limitin uygulanacağı, aboneliğin tarife grubuna göre belirlenir. Ortak alan aboneliği çoğu zaman “… Apartmanı Yöneticiliği” veya “… Sitesi Yönetimi” adına açılır. Bu aboneliğin mesken grubunda mı yoksa diğer gruplarda mı sayıldığı, uygulanacak limitin 3.000 kWh mi yoksa diğer abone grupları için öngörülen 15.000 kWh mi olacağını belirler.

1- EPDK Kurul kararları bakımından: 2025 ve 2026 limit kararlarında mesken grubunda müstakil konutlar, apartmanlar ve bunların bağımsız bölümleri, konut kooperatifleri ve siteler ile ayrı sayaçla ölçülen kalorifer, asansör, hidrofor, merdiven otomatiği ve kapıcı dairesi gibi ortak kullanım yerleri sayılmıştır. 2027 için duyurulan 3.000 kWh limiti de mesken grubuna ilişkindir. Ortak kullanım yerlerinin 2027 kararındaki yeri, karar metni Resmî Gazete’de yayımlandığında ayrıca teyit edilmelidir.

2- Tebliğ m.4/1-ı ve m.5/2 bakımından: Son kaynak tedariki kapsamında enerji tüketenler yüksek tüketimli ve düşük tüketimli tüketicilerden oluşur. Yüksek tüketimli tüketici, Kurulca belirlenen miktara eşit veya bu miktarın üzerinde tüketimi olan ve ikili anlaşması bulunmayan serbest tüketicidir. Ortak alan sayaçlarının yıllık tüketimi, 2026 için 500 kWh olan serbest tüketici limitinin çoğu zaman üzerinde kaldığından bu abonelikler genellikle serbest tüketici niteliğindedir; ikili anlaşma yapılmamışsa görevli tedarik şirketi satışa son kaynak tedariki kapsamında devam eder.

3- Tebliğ m.8/5 bakımından: Limitin hesabında, tüketicinin ilgili kullanım yerinde kendi adına yaptığı sözleşmeyle gerçekleştirdiği tüketim esas alınır. Bu nedenle ayrı abonelikle ölçülen her ortak alan sayacı kural olarak kendi aboneliği üzerinden izlenir. Asansör, hidrofor ve aydınlatmanın tek sayaçta toplandığı binada tek bir yıllık toplam, blok bazında ayrı sayaçların bulunduğu sitede ise her sayacın toplamı ayrı ayrı önem taşır. 2024 değişikliğiyle aynı fıkraya eklenen cümleye göre, tüketici veya tüketici grubu değişikliklerinde muvazaalı işlemlerin önlenmesi için lisans sahibi tüzel kişiler gerekli bilgi ve belgeleri isteyebilir.

“Sayacı ikiye bölersek veya aboneliği yeni yönetici adına çevirirsek limit sıfırlanır” düşüncesi bu hüküm karşısında risklidir. Yalnızca limitin altında kalmak amacıyla yapılan abonelik veya sayaç değişikliği muvazaa değerlendirmesine konu olabilir; üstelik yeni tesisat ve proje masrafı çoğu zaman elde edilecek tarife farkını karşılamaz. Yönetici değiştiğinde abonelik bilgilerinin güncellenmesi ise olağan bir işlemdir; bunun limit hesabına etkisi görevli tedarik şirketinden yazılı olarak teyit edilmelidir.

Geçiş Takvimi: Yüksek Tüketimli Tarife Hangi Ay Başlar?

1- Tebliğ m.8/3 bakımından ölçüt: Limitin aşılıp aşılmadığı, bir önceki takvim yılındaki veya içinde bulunulan takvim yılındaki tüketime göre değerlendirilir. Ölçü aylık değil yıllıktır; “aylık 250 kWh” ifadesi yalnızca 3.000 kWh’in on ikiye bölünmüş ortalamasıdır. Kışın kazan dairesi pompaları nedeniyle 250 kWh’i aşan, yazın altında kalan bir ortak alan sayacının durumu ocaktan itibaren biriken toplamla belirlenir.

2- Tebliğ m.8/3 bakımından geçiş süresi: İlk kez yüksek tüketimli gruba giren aboneye tarife, limite ulaşılan ayı izleyen üçüncü takvim ayının ilk gününden itibaren uygulanır. Bu süre, yönetime teklif toplamak ve tüketimi düşürmek için tanınmış bir hazırlık dönemidir. Daha önce gruba girip çıkmış bir abonelik limiti yeniden aşarsa bu süre tanınmaz ve tarife beklemeksizin uygulanır.

3- Tebliğ m.8/3 bakımından bildirim: Yüksek tüketim miktarına ulaşıldığının anlaşıldığı tarihten itibaren 15 gün içinde aboneye bildirim yapılır; dağıtım sistemine bağlı tüketicilerde bildirim dağıtım şirketi aracılığıyla yapılır. 2024 değişikliğinden sonra bildirimin yazılı olarak veya kalıcı veri saklayıcısıyla yapılması gerekir. Ortak alan aboneliğinde bildirim, abonelikte kayıtlı kişiye ve iletişim bilgilerine gider. Yönetici değişmiş ama abonelik bilgileri güncellenmemişse bildirim eski yöneticiye ulaşabilir; bu nedenle iletişim bilgilerinin güncel tutulması yeni yöneticinin ilk işlerinden biridir.

4- 2027 bakımından sonuç: Yeni limit 1 Ocak 2027’de yürürlüğe girdiğinden, 2026 içinde 3.000 kWh’e ulaşan ortak alan aboneliği için yüksek tüketimli tarife en erken 1 Ocak 2027’de başlar. 2026’da zaten yüksek tüketimli tarifede bulunan bir abonelik, 2026 tüketimi 3.000 kWh’in altında kalırsa 2027’de ulusal tarifeye döner; 2026 tüketimi 3.000 ile 4.000 kWh arasındaysa, eski limite göre çıkacak olmasına rağmen yeni limit nedeniyle son kaynak tarifesinde kalır.

Örnek: Sekiz daireli, asansörlü ve hidroforlu bir apartmanın ortak alan sayacı 2026’da ayda ortalama 300 kWh tüketmiş olsun. Yıllık toplam 3.600 kWh’tir ve 3.000 kWh’e Ekim 2026’da ulaşılır. 4.000 kWh’lik 2026 limitinin altında kaldığı için abonelik 2026’da ulusal tarifeden faturalandırılmıştır. Ancak 2027 limiti 3.000 kWh olduğundan ve 2026 tüketimi de hesaba katıldığından, ilk kez gruba giren ve ikili anlaşması olmayan bu abonelik 1 Ocak 2027’den itibaren yüksek tüketimli tarifeye geçer. Aynı sayaç ayda ortalama 240 kWh tüketseydi yıllık 2.880 kWh ile limitin altında kalırdı; aradaki fark ayda yalnızca 60 kWh’tir. Verimlilik önlemlerinin neden doğrudan hukuki sonuç doğurduğu bu örnekte görülür.

Faturada Ne Değişir?

1- Tebliğ m.6 bakımından: Yüksek tüketimli tarifeye geçen aboneliğin faturasında dağıtım bedeli ve vergiler ulusal tarifedekiyle aynı kalır; değişen, aktif enerji bedelidir. Bu bedel, piyasa takas fiyatı (PTF) ile YEKDEM maliyetinin toplamının Kurulca belirlenen katsayıyla (KBK) çarpılmasıyla bulunur. 2026 için mesken grubunda katsayı 1,05 olarak uygulandı; 2027 katsayısı Resmî Gazete’de yayımlanacak karar metninden teyit edilmelidir.

2- Tebliğ m.6/3 bakımından: 2024 değişikliğiyle, yüksek tüketimli tüketicilere uygulanan son kaynak tedarik tarifesinin serbest tüketici niteliğini haiz olmayan tüketiciler için onaylanmış tek zamanlı perakende satış tarifesinden düşük olamayacağı hükme bağlandı. PTF’nin düştüğü aylarda bile ortak alan faturası ulusal tarifenin altına inmez.

Bu yapı yönetimin bütçesini iki yönden etkiler. Birincisi, artış sabit değildir; PTF’ye göre aydan aya değişir ve bu nedenle işletme projesinde ihtiyatlı bir tahminle gösterilmelidir. İkincisi, artış enerji bedelinde olduğundan, verimlilik önlemleriyle düşürülen her kilovatsaat doğrudan tasarrufa dönüşür. Fatura kalemlerinin ayrıntısı için elektrik faturası nasıl okunur yazımıza bakabilirsiniz.

Yönetici Ne Yapmalı? Adım Adım Yol Haritası

Aşağıdaki adımlar, ortak alan aboneliği son kaynak tarifesine geçmeden önce veya geçtikten hemen sonra yönetimin yapması gerekenleri dayanaklarıyla birlikte sıralar.

1- KMK m.35 bakımından sayaç envanteri: Binada veya sitede kaç ortak alan aboneliği bulunduğu; her birinin tesisat numarası, abone grubu, abonelik sahibi ve son 24 aylık tüketimi tek bir tabloda toplanmalıdır. KMK m.35 yöneticinin görevlerini sayar; ana gayrimenkulün yönetimi, ortak yerlerin bakımı ve kurul kararlarının yerine getirilmesi bu görevlerin merkezindedir. Ortak giderin büyük kalemlerinden biri olan elektrik aboneliklerinin izlenmesi de bu görevin doğal parçasıdır.

2- ETHY m.32 bakımından okuma kontrolü: Sayaçlar her takvim ayında bir defa, en az 25 en fazla 35 günlük dönemlerle okunur. Tahmini endeksle düzenlenen faturalar yıllık toplamı yapay biçimde yükseltebilir. Ortak alan sayaçları çoğu zaman kilitli pano odalarında bulunduğundan okunamama ve tahmini endeks riski yüksektir; yönetici okuma görevlisinin sayaca erişimini sağlamalı ve her ay sayaç fotoğrafını tarihli olarak arşivlemelidir.

3- Tebliğ m.8/3 bakımından bildirim denetimi: 15 günlük bildirimin yapılıp yapılmadığı, yazılı veya kalıcı veri saklayıcısıyla yapılıp yapılmadığı ve üç aylık geçiş süresine uyulup uyulmadığı kontrol edilmelidir. Bu koşullardan birinin eksikliği itirazın en güçlü dayanaklarındandır.

4- ETHY m.36/2 bakımından fatura itirazı: Hatalı okuma, limitin gerçekte aşılmaması veya geçiş süresine uyulmaması hâlinde görevli tedarik şirketine yazılı itiraz edilir. Ödeme bildirimine itiraz süresi bildirim tarihinden itibaren bir yıldır. İtiraz ödeme yükümlülüğünü kendiliğinden kaldırmaz; ancak itiraza konu tutar ile önceki dönemde ödenen tutar arasındaki fark yüzde otuzu aşıyorsa, son ödeme tarihine kadar önceki dönem tutarı ödenerek itirazın sonucu beklenebilir. Sayacın ölçüm doğruluğundan şüphe ediliyorsa kontrol talebinde bulunulabilir (ETHY m.51). Hazır metinler için son kaynak tedarik tarifesine itiraz dilekçesi örnekleri ve sayaç ve faturalandırma itirazları yazılarımıza bakılabilir.

5- 4628 sayılı Kanun m.5/6-b ve ETHY m.41 bakımından ikili anlaşma teklifleri: Serbest tüketici limiti bu hükümlere dayanılarak her yıl Kurul kararıyla belirlenir ve 2026 için 500 kWh’tir. Ortak alan aboneliği serbest tüketici olduğundan, görevli şirket dahil farklı tedarikçilerden teklif alınabilir; ikili anlaşma yapıldığında son kaynak tarifesi uygulanmaz (Tebliğ m.5/1). Teklifler yalnızca birim fiyatla değil; fiyat formülü, endeksleme yöntemi, süre, asgari alım taahhüdü, cayma bedeli ve otomatik yenileme şartlarıyla birlikte karşılaştırılmalıdır. Bu inceleme için serbest tüketici olmak ve tedarikçi değiştirmek ile elektrik tedarik sözleşmelerinde dikkat edilecekler yazılarımız kontrol listesi sunar.

6- EPDK uygulaması bakımından verimlilik önlemleri: EPDK’ya göre ikili anlaşma yapmamış bir aboneliğin bir takvim yılındaki tüketimi takip eden yıl için belirlenen limitin altında kalırsa abonelik hak kaybı olmadan ulusal tarifeye döner. Merdiven ve otopark aydınlatmasının hareket sensörlü LED sisteme dönüştürülmesi, hidrofor ve sirkülasyon pompalarının ihtiyaca göre çalışacak şekilde ayarlanması, asansörün bekleme tüketiminin bakım firmasıyla gözden geçirilmesi bu nedenle yalnızca teknik değil hukuki sonuç doğuran kararlardır. Önlemin niteliğine göre yöneticinin olağan yönetim yetkisi içinde kalabilir veya kurul kararı gerektirebilir; ayrım aşağıdaki tabloda yer alıyor. Büyük sitelerde yatırımın enerji tasarrufundan geri ödendiği enerji performans sözleşmeleri de bir seçenektir.

7- KMK m.42 ve m.19/2 bakımından çatı GES: Ortak alan tüketimini karşılayacak bir çatı güneş sistemi, çatı tipi güneş sistemi ve mahsuplaşma yazımızda açıklandığı üzere, ortak yerden elde edilecek faydayı çoğaltan bir yenilik olarak kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla kararlaştırılabilir. Kurulum ortak yerde kalıcı bir tesis veya değişiklik niteliği taşıyor ya da yalnızca bir bağımsız bölüme hizmet edecekse, KMK m.19/2’deki bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası tartışması doğar. Uyuşmazlık riskini azaltmak için karar, statik rapora dayanılarak ve mümkün olan en geniş katılımla alınmalıdır. Lisanssız üretim başvurusu, bağlantı ve mahsuplaşma kuralları için çatı GES ve lisanssız elektrik üretimi rehberimize bakılabilir; ortak alan aboneliğine hangi mahsuplaşma döneminin uygulanacağı dağıtım şirketinden yazılı olarak teyit edilmelidir.

8- KMK m.37 bakımından bütçe revizyonu: Artan elektrik gideri işletme projesine yansıtılmalı ve proje genel kurulun onayına sunulmalıdır. 7579 sayılı Kanun sonrası kurallar aşağıda ayrı başlıkta yer alıyor.

9- KMK m.32 bakımından kayıt ve şeffaflık: Kurul kararları sayfaları sırayla numaralanmış ve noter tasdikli karar defterine yazılır, toplantıda bulunan kat maliklerince imzalanır. Tedarikçi yazışmaları, teklifler ve tüketim tablosu da kat maliklerinin incelemesine açık tutulmalıdır. İleride çıkabilecek bir sorumluluk tartışmasında yöneticiyi koruyan en güçlü belge, seçeneklerin kurula sunulduğunu gösteren karar defteridir.

Artan Ortak Elektrik Gideri Nasıl Paylaşılır?

1- KMK m.20/1 bakımından: Kat malikleri, aralarında başka türlü anlaşma yoksa kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak; sigorta primlerine, ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderlerine, yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa arsa payı oranında katılır. Asansör, hidrofor ve ortak aydınlatmanın elektrik bedeli ortak tesislerin işletme gideri niteliğinde olduğundan, yönetim planında farklı bir esas yoksa arsa payı oranında paylaştırılır. Son kaynak tarifesine geçiş bu esası değiştirmez; yalnızca paylaştırılan tutarı büyütür.

2- KMK m.20 bakımından kullanmama savunması: Kat maliki, ortak yer ve tesislerden yararlanma hakkından vazgeçerek veya bağımsız bölümünü kullanmayarak gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz. “Zemin kattayım, asansörü kullanmıyorum” veya “daire boş duruyor” itirazı bu nedenle kanuni esası tek başına değiştirmez. Yönetim planında zemin kat veya dükkânlar için farklı bir paylaşım öngörülmüşse o uygulanır; öngörülmemişse farklı bir paylaşım isteyen malikin yolu, yönetim planının değiştirilmesini önermektir.

3- KMK m.20/2 bakımından gecikme: Gider ve avans payını ödemeyen kat maliki, ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. Artışa itiraz eden malikin doğru yolu ödemeyi durdurmak değil, kararın iptalini istemektir. Alacağın tahsili için aidat ve ortak gider alacağı dava dilekçesi örneği yazımıza, payların ve gecikme tazminatının hesabı için kat mülkiyeti aidat hesaplama aracımıza bakılabilir.

4- TBK m.341 ve KMK m.22 bakımından kiracı: Konut ve çatılı işyeri kiralarında, sözleşmede aksi öngörülmemişse veya aksine yerel âdet yoksa ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerine kiracı katlanır; ortak alan elektriği de aidatın işletme gideri kısmı olarak kural olarak kiracıya yansır. Bağımsız bölümde kira sözleşmesine dayanarak devamlı oturan kiracı, kat malikinin gider ve avans borcundan kat malikiyle birlikte müteselsilen sorumludur; ancak bu sorumluluk ödeyeceği kira bedeliyle sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. Ayrıntı için yan giderler, aidat ve ortak giderler yazımıza bakılabilir.

İşletme Projesi ve Aidat Artışı: 7579 Sayılı Kanun Sonrası Kurallar

Ortak alan faturasındaki artışın aidata yansıtılması, 22 Mayıs 2026 tarihli ve 33261 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan 7579 sayılı Kanun’la değiştirilen KMK m.35 ve m.37 çerçevesinde yapılmalıdır. Değişikliklerin genel değerlendirmesi için işletme projesi ve toplu yapıda yönetim planı ile 7579 sayılı Kanun ve site aidatları yazılarımıza bakılabilir.

1- KMK m.37 bakımından onay: İşletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır. Projede bir yıllık yönetimin tahmini gelir ve gider tutarı, her kat malikine düşecek tahmini miktar ve her kat malikinin 20. maddedeki esaslara göre vermesi gereken avans tutarı gösterilir. Son kaynak tarifesine geçen ortak alan aboneliğinin yeni maliyeti, bu tahmini gider kalemine gerçekçi biçimde yazılmalıdır; düşük gösterilen bir kalem, yıl içinde ikinci bir toplantı ihtiyacı doğurur.

2- KMK m.37 bakımından geçici proje: Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş bir işletme projesi yoksa yönetici gecikmeksizin geçici bir işletme projesi hazırlar. Proje kat maliklerine bildirilir ve en geç üç ay içinde aynen veya değiştirilerek kabulüne yönelik genel kurulda karar alınır.

3- KMK m.37 bakımından artış sınırı: Mevcut bir işletme projesi varsa, geçici proje için öngörülecek bedel, yürürlükteki proje bedeline Vergi Usul Kanunu mükerrer 298. maddesine göre belirlenen yeniden değerleme oranından fazla olmamak kaydıyla belirlenir. 2026 için bu oran yüzde 25,49’dur; 2027’de uygulanacak oran ayrıca ilan edilir. Son kaynak tarifesi nedeniyle ortak gider bu oranın üzerinde artacaksa, yöneticinin farkı tek taraflı geçici projeyle karşılaması mümkün olmayabilir. Çözüm, artışı gerekçelendiren tüketim ve fatura tablosuyla birlikte genel kurul onayıdır.

4- KMK m.35/1-d bakımından avans: 7579 sayılı Kanun’la değiştirilen bent, yöneticinin avans toplama görevini “işletme projesi onaylanıncaya kadar avansın toplanması” biçiminde düzenler. Onaylı proje bulunduktan sonra ödemeler projeye göre yapılır; dönem içinde son kaynak farkı için ek ödeme gerekiyorsa bunu kurul kararına dayandırmak en güvenli yoldur.

Yönetici “fatura arttı, aidatı gelecek ay iki katına çıkarıyorum” diyebilir mi? Onaylı bir işletme projesi varken tek taraflı artışın kanuni dayanağı yoktur; onaylı proje yoksa geçici projedeki artış yeniden değerleme oranıyla sınırlıdır. Buna karşılık kat malikleri de “eski aidatı ödemeye devam ederim” diyerek gerçekleşen gideri karşılamaktan kaçınamaz. Genel kurulca onaylanan proje, m.20 esaslarına göre bütün kat maliklerini, yöneticiyi ve denetçileri bağlar (KMK m.32/2).

Kurul Kararı Örneği: Ortak Alan Elektriği ve Son Kaynak Tarifesi

Aşağıdaki metin, ortak alan aboneliği için alınacak kararı tek toplantıda toplayan genel bir şablondur. Noktalı alanlar binanın kayıtlarına göre doldurulmalı; farklı çoğunluk gerektiren konular ayrı gündem maddesi olarak yazılmalıdır.

1- KMK m.30 bakımından nisap: Kurul kural olarak kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir. Çatı GES gibi farklı çoğunluk gerektiren konularda gerekli nisap ayrıca sağlanmalı ve oylama sonucu sayı ile arsa payı bakımından ayrı ayrı yazılmalıdır.

2- KMK m.32 bakımından aykırı oy: Karara karşı çıkan kat maliki aykırılığın sebebini karar defterine yazdırmalıdır. Toplantıya katılıp karara olumlu oy veren malikin sonradan iptal davası açması kural olarak beklenemez.

Yöneticinin Sorumluluğu: Hiçbir Şey Yapmamak da Risk

1- KMK m.38/1 bakımından: Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur. Özen ölçüsü, TBK m.506 uyarınca basiretli bir vekilin davranışıdır. Yönetimin ortak giderleri kat maliklerinin haklı menfaatlerini gözeterek yürütmesi bu ölçüye göre değerlendirilir.

2- Uygulamaya yansıması: Son kaynak bildirimini kat maliklerinden saklamak, aboneliğin iletişim bilgilerini güncel tutmamak, açıkça hatalı tahmini endekslere itiraz etmemek veya hiçbir teklif almadan yüksek tarifeyle uzun süre ödeme yapmak, somut olayda özen yükümlülüğüne aykırılık tartışması doğurabilir. Buna karşılık yönetici ikili anlaşma yapmak zorunda değildir ve piyasa fiyatlarını garanti edemez; vekilin borcu sonuç değil, özenli davranıştır. Sorumluluğun ölçüsü, seçeneklerin makul biçimde araştırılıp kurula sunulup sunulmadığıdır.

3- Ters yöndeki risk: Kurul kararı almadan uzun süreli, yüksek cayma bedelli bir ikili anlaşma imzalayan ve piyasa fiyatları düştüğünde binayı pahalı bir sözleşmeye bağlayan yönetici de aynı ölçüye göre değerlendirilir. Taahhüt içeren sözleşmeleri kurul kararına bağlamak bu nedenle yöneticinin kendisini de korur.

4- 6325 sayılı Kanun m.18/B/1-c bakımından: Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır; eski yöneticiye karşı tazminat davası da bu kurala tabidir. Yöneticinin hesap verme yükümlülüğü ve denetim için apartman yönetimi, yönetici ve denetçi ile yöneticinin sorumluluğu yazılarımıza bakılabilir.

İtiraz Yolları: Hangi Uyuşmazlık, Hangi Merci, Hangi Süre?

Ortak alan elektriğinde iki ayrı uyuşmazlık ekseni vardır. Birincisi yönetim ile tedarik şirketi arasındadır ve faturanın doğruluğuna ilişkindir. İkincisi kat malikleri ile yönetim arasındadır ve giderin paylaşımına ya da aidat kararına ilişkindir. Yanlış mercie başvurmak, özellikle bir aylık iptal süresi bakımından telafisi güç sonuçlar doğurur.

1- TKHK m.3 ve m.68 bakımından hakem heyeti: Tüketici, ticari veya mesleki olmayan amaçlarla hareket eden gerçek veya tüzel kişidir. Ortak alan aboneliği konut olarak kullanılan ana gayrimenkulün ortak ihtiyacı için açıldığından tüketici işlemi sayılması savunulabilir; buna karşılık abonenin tüzel kişiliği bulunmayan apartman yöneticiliği olması nedeniyle aksi görüş de ileri sürülebilir. Görev itirazıyla zaman kaybetmemek için başvuru yolu dosya bazında belirlenmelidir. 2026 için hakem heyetine başvuru zorunluluğunun parasal sınırı 186.000 TL’dir; ayrıntı tüketici hakem heyeti 2026 parasal sınır yazımızdadır.

2- KMK m.33 bakımından iptal davası: Kurul kararları aleyhine, toplantıya katılıp aykırı oy kullanan kat maliki karar tarihinden; toplantıya katılmayan kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her hâlde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde ana gayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açabilir. Dava, KMK m.38/2 uyarınca kat maliklerini temsilen yöneticiye husumet yöneltilerek açılabilir. Süreler ve şartlar için kat malikleri kurulu kararının iptali davası, hazır metin için iptal dava dilekçesi örneği yazılarımıza bakılabilir.

3- 2575 sayılı Kanun m.24/1-c ve İYUK m.7 bakımından limit kararı: Yönetimin veya kat maliklerinin 3.000 kWh limitini belirleyen Kurul kararının kendisine itirazı, hakem heyetinde veya sulh hukuk mahkemesinde incelenemez. Bu kararın iptali için Resmî Gazete’de ilanını izleyen günden itibaren 60 gün içinde Danıştay’da dava açılabilir. Bu yolun ayrıntıları EPDK kararlarına karşı dava yazımızdadır.

Sitelerde (Toplu Yapı) Ortak Tesis Sayaçları

1- KMK m.69 ve m.73 bakımından: Toplu yapılarda yönetim blok, parsel ve ada düzeyinde kademelidir. Yalnız bir bloğa özgülenmiş yer ve tesislerin giderleri o bloğun maliklerine, toplu yapının tamamına ait yer ve tesislerin giderleri ise bütün toplu yapı maliklerine aittir ve paylaşım m.20 esaslarına göre yapılır. Havuz pompası, sosyal tesis, çevre aydınlatması, güvenlik kulübesi ve arıtma sistemi gibi site geneline ait sayaçlarla blok asansör ve merdiven sayaçlarının ayrı ayrı izlenmesi bu nedenle önemlidir. Yönetim planında farklı bir düzenleme yoksa, bir bloğun ortak alan sayacındaki son kaynak farkı diğer bloklara yansıtılamaz.

2- Kurul yetkisi bakımından: İkili anlaşma veya GES gibi kararların hangi kurulda alınacağı, sayacın hangi ortak yere hizmet ettiğine ve yönetim planına göre belirlenir. Site geneline ait bir sayaç için yalnızca blok kurulunun karar alması veya bir bloğa ait asansör sayacı için toplu yapı temsilciler kurulunun karar alması yetki tartışması doğurabilir.

3- KMK m.70 bakımından: 7579 sayılı Kanun’la toplu yapı yönetim planının değiştirilmesine ilişkin m.70’in birinci ve ikinci fıkralarında aranan beşte dört çoğunluk üçte ikiye indirildi; yönetim planlarının bu maddeye aykırı hükümlerinin uygulanmayacağı da hükme bağlandı. Ortak elektrik giderinin bloklar arasındaki paylaşım esası yönetim planında yeniden düzenlenecekse bu yeni nisap esas alınır. Site uyuşmazlıkları için sitede ortak gidere itiraz dilekçesi örneği yazımıza bakılabilir.

Yönetimlerin Sık Yaptığı Hatalar

• Faturayı beklemek: Limit takvim yılı toplamıyla oluşur; yüksek fatura geldiğinde üç aylık hazırlık süresi çoğu zaman dolmuştur. Tüketim tablosu her ay güncellenmelidir.
• Tek bir ayın tüketimine bakmak: Ölçüt aylık değil yıllıktır (Tebliğ m.8/3). Kış aylarındaki yüksek tüketim tek başına sonuç doğurmaz; ocaktan itibaren biriken toplam belirleyicidir.
• Limitin altında kalmak için sayaç veya abonelik bölmek: Tebliğ m.8/5’teki muvazaa hükmü karşısında risklidir ve tesisat masrafı doğurur.
• Kurul kararı olmadan taahhütlü sözleşme imzalamak: Cayma bedeli ve asgari alım taahhüdü, piyasa fiyatı düştüğünde yöneticinin kişisel sorumluluğunu gündeme getirebilir (KMK m.38/1).
• Aidatı tek taraflı artırmak: Onaylı proje varken dayanaksızdır; geçici projede artış yeniden değerleme oranıyla sınırlıdır (KMK m.37).
• Kullanmama gerekçesiyle ödemeyi durdurmak: KMK m.20 bu savunmaya izin vermez ve aylık yüzde beş gecikme tazminatı öngörür.
• İptal süresini kaçırmak: Kurul kararına karşı süre bir aydır; her hâlde altı ay geçtikten sonra karar kesinleşir (KMK m.33).
• Arabuluculuğu atlamak: KMK’dan doğan uyuşmazlıklarda arabuluculuk dava şartıdır (6325 s. K. m.18/B/1-c).

Sık Sorulan Sorular

Apartmanın ortak alan sayacı son kaynak tarifesine tabi mi?

Evet. 2025 ve 2026 Kurul kararlarında ayrı sayaçla ölçülen kalorifer, asansör, hidrofor, merdiven otomatiği ve kapıcı dairesi gibi ortak kullanım yerleri mesken grubunda sayılmıştır. Yıllık tüketimi limiti aşan ve ikili anlaşması olmayan ortak alan aboneliğine yüksek tüketimli tarife uygulanır.

Ortak alan sayacı için 2027 limiti 3.000 kWh mi, 15.000 kWh mi?

Abonelik mesken grubundaysa 2027 limiti yıllık 3.000 kWh’tir. 15.000 kWh limiti mesken dışındaki abone gruplarına ilişkindir. Aboneliğin hangi grupta kayıtlı olduğu faturadan ve tedarik şirketinden kontrol edilmelidir.

Bir ay 250 kWh’i aşmak yeterli mi?

Hayır. Ölçüt takvim yılı toplamıdır (Tebliğ m.8/3). Aylık 250 kWh yalnızca 3.000 kWh’in on ikiye bölünmüş ortalamasıdır; kışın aşan, yazın altında kalan bir sayacın durumu yıllık toplamla belirlenir.

Yüksek tüketimli tarife hangi tarihten başlar?

İlk kez gruba giren aboneye, limite ulaşılan ayı izleyen üçüncü takvim ayının ilk gününden itibaren uygulanır (Tebliğ m.8/3). Ekim 2026’da aşan için 1 Ocak 2027, Aralık 2026’da aşan için 1 Mart 2027’dir. Daha önce gruba girip çıkmış abonelikte bekleme süresi yoktur.

Limit aşıldığında bildirim kime yapılır?

Abonelikte kayıtlı kişiye ve iletişim bilgilerine yapılır. Bildirim, limite ulaşıldığının anlaşıldığı tarihten itibaren 15 gün içinde yazılı olarak veya kalıcı veri saklayıcısıyla yapılmalıdır (Tebliğ m.8/3). Yönetici değiştiyse abonelik bilgileri hemen güncellenmelidir.

Yönetici ikili anlaşmayı tek başına imzalayabilir mi?

Teklif toplamak olağan yönetim işidir. Süreli, asgari alım taahhüdü veya cayma bedeli içeren bir sözleşmenin ise kurul kararına bağlanması önerilir; yönetim planı yöneticiye açık yetki veriyorsa plan sınırları içinde hareket edilebilir (KMK m.28, m.35, m.38/1).

Artan ortak elektrik giderini kim öder?

Yönetim planında farklı bir esas yoksa kat malikleri ortak tesislerin işletme giderlerine arsa payı oranında katılır (KMK m.20/1). Son kaynak tarifesine geçiş paylaşım esasını değiştirmez, yalnızca tutarı artırır.

Zemin kattayım, asansörü kullanmıyorum; artıştan payıma düşeni ödemek zorunda mıyım?

Kural olarak evet. Kat maliki ortak tesislerden yararlanmaktan vazgeçerek veya bağımsız bölümünü kullanmayarak gider payından kaçınamaz (KMK m.20). Yönetim planında zemin kat için farklı bir esas varsa o uygulanır.

Kiracı ortak alan elektriğinden sorumlu mu?

Sözleşmede aksi yoksa aydınlatma gibi kullanma giderleri kiracıya aittir (TBK m.341). Kiracı, kat malikinin gider ve avans borcundan malikle birlikte müteselsilen sorumludur; bu sorumluluk kira bedeliyle sınırlıdır ve ödeme kira borcundan düşülür (KMK m.22).

Yönetici aidatı hemen artırabilir mi?

Onaylı işletme projesi varken tek taraflı artışın dayanağı yoktur; revize projenin genel kurulda onaylanması gerekir. Onaylı proje yoksa yönetici geçici proje hazırlar; mevcut proje bedeline en fazla yeniden değerleme oranı kadar artış yansıtabilir ve en geç üç ay içinde kurul kararı alınır (KMK m.37).

Yeniden değerleme oranı nedir, 2026’da kaçtır?

Vergi Usul Kanunu mükerrer 298. maddesine göre her yıl ilan edilen orandır. 2026 için yüzde 25,49’dur. KMK m.37, geçici işletme projesindeki bedel artışını bu oranla sınırlar.

Çatıya ortak alan için GES kurmak hangi çoğunluğu gerektirir?

Sistem yalnızca ortak alan tüketimini karşılayacaksa faydalı yenilik olarak kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla kararlaştırılabilir (KMK m.42). Kurulum ortak yerde yapıyı etkileyen bir tesis niteliği taşıyorsa beşte dört yazılı rıza tartışması doğar (KMK m.19/2); statik rapor alınmalıdır.

Sayaçları ayırırsak limitin altında kalabilir miyiz?

Limit, kullanım yerinde kendi adına yapılan sözleşmeyle gerçekleşen tüketime göre hesaplanır ve muvazaalı değişikliklerde bilgi ve belge istenebilir (Tebliğ m.8/5). Yalnızca limitten kaçmak amacıyla yapılan bölme riskli ve masraflıdır.

Ortak alan faturasına kim, ne kadar sürede itiraz eder?

Aboneliğin sahibi olarak yönetici, görevli tedarik şirketine yazılı itiraz eder. Süre ödeme bildiriminden itibaren bir yıldır; fark yüzde otuzu aşıyorsa önceki dönem tutarı ödenerek beklenebilir (ETHY m.36/2). Tedarikçi itirazı on iş günü içinde sonuçlandırmakla yükümlüdür.

Apartman yönetimi tüketici hakem heyetine başvurabilir mi?

Bu konu tartışmalıdır. Ortak alan aboneliğinin konut ihtiyacına hizmet etmesi tüketici işlemi görüşünü desteklerken, abonenin tüzel kişiliği olmayan yöneticilik olması aksi görüşe dayanak yapılabilir. Görev itirazıyla zaman kaybetmemek için başvuru yolu dosya bazında belirlenmelidir.

Aidat artışına ilişkin kurul kararına itiraz süresi nedir?

Toplantıda aykırı oy kullanan malik için karar tarihinden, toplantıya katılmayan malik için kararı öğrenmesinden itibaren bir aydır; her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay geçtikten sonra dava açılamaz (KMK m.33). Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir.

Yönetici hiçbir şey yapmazsa sorumlu olur mu?

Yönetici kat maliklerine karşı vekil gibi sorumludur (KMK m.38/1; TBK m.506). Bildirimi saklamak, açık hatalara itiraz etmemek veya hiçbir seçeneği kurula sunmamak somut olayda özen borcuna aykırılık tartışması doğurabilir. Dava öncesinde arabuluculuk zorunludur (6325 s. K. m.18/B/1-c).

Sitede havuz ve sosyal tesis sayacının giderini kimler öder?

Toplu yapının tamamına ait yer ve tesislerin giderleri bütün toplu yapı maliklerine, yalnız bir bloğa özgülenmiş yer ve tesislerin giderleri o bloğun maliklerine aittir (KMK m.69, m.73). Yönetim planında farklı bir düzenleme yoksa, bir bloğun ortak alan sayacındaki son kaynak farkı diğer bloklara yansıtılamaz.

3.000 kWh limitini belirleyen karara karşı dava açılabilir mi?

Kararın kendisine karşı, Resmî Gazete’de ilanını izleyen günden itibaren 60 gün içinde Danıştay’da iptal davası açılabilir (2575 s. Kanun m.24/1-c; İYUK m.7). Hakem heyeti veya sulh hukuk mahkemesi bu kararın iptalini inceleyemez.

İlgili Rehberler

• Elektrikte son kaynak tedarik tarifesi (SKTT) 2027 rehberi
• Son kaynak tedarik tarifesine itiraz dilekçesi örneği 2027
• Kat Mülkiyeti Rehberi: aidat, kurul kararı, ortak alan ve yönetim
• Kat mülkiyetinde yönetim planı ve yönetici seçimi
• Kat mülkiyetinde ortak yerler ve karar yeter sayıları
• Yanlış tarife uygulamasına itiraz: mesken ve ticarethane

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; her yönetim planı ve her abonelik kaydı farklı olduğundan somut durum ayrıca değerlendirilmelidir. 2027 Kurul kararının Resmî Gazete künyesi yayımlandığında yazı güncellenecektir. Yazar: Av. Fatma Öztürk, Hukukçular Evi Ankara.