İhalenin Feshi Süresi ve Maliyeti Aracı — İİK m.134 (2026)

İhalenin feshi yedi günlük bir penceredir ve maliyeti sıfatınıza göre değişir. Belirli kişiler dışında kalanlar ihale bedelinin yüzde beşi oranında teminat yatırmak ve nispi harç ödemek zorundadır; talep esastan reddedilirse ayrıca yüzde ona kadar para cezası gündeme gelir. Bu araç hem süreyi hem bu maliyeti hesaplar.

Yedi Gün — ve Bir Yıllık Mutlak Sınır

İhalenin feshi, ihale tarihinden itibaren yedi gün içinde icra mahkemesinden şikâyet yoluyla istenir (İİK m.134/2). Süre hak düşürücüdür ve mahkemece resen gözetilir.

İki istisna vardır. Satış ilanı tebliğ edilmemişse, satılan malın esaslı vasıflarındaki hataya ya da ihaleye fesat karıştırıldığına sonradan vâkıf olunmuşsa, süre öğrenme tarihinden başlar. Ancak bu hâlde de bir üst sınır işler: şikâyet süresi, ihalenin yapıldığına ilişkin kararın elektronik satış portalında ilan edildiği tarihten itibaren bir yılı geçemez.

Süre kaçırılırsa ihale kesinleşir; kesinleşen ihaleye karşı ancak genel hukuk yollarına başvurulabilir.

Kimler İsteyebilir?

İhalenin feshini yalnızca şu kişiler talep edebilir:

• Satış isteyen alacaklı
• Borçlu
• Mahcuzun resmî sicilinde kayıtlı olan ilgililer
• Sınırlı ayni hak sahipleri
• Pey sürmek suretiyle ihaleye iştirak edenler

Bu kişilerin yurt içinde bir adres göstermesi koşuluyla başvuru yapılabilir.

Maliyet: Sıfatınız Belirler

Ödeme zamanı: teminatın tamamı ile harcın yarısı, talepte bulunulurken peşin yatırılır. Şikâyet reddedilirse harç iade edilmez ve harcın kalan yarısı da şikâyet edenden tahsil edilir.

Para Cezası: Esastan Ret ile Usulden Ret Farkı

İcra mahkemesi işin esasına girerek talebin reddine karar verirse, talep edeni feshi istenen ihale bedelinin yüzde onuna kadar para cezasına mahkûm eder.

Burada kritik bir ayrım vardır: talep usulden reddedilirse para cezası gündeme gelmez. Süre aşımı, sıfat yokluğu veya süresinde ikmal edilmeyen teminat-harç eksikliği bu kategoriye girer.

Para cezasının tahsili özel bir usule bağlanmıştır: ret kararının kesinleşmesinden itibaren bir ay içinde genel hükümlere göre tazminat davası açılmazsa, para cezasının 6183 sayılı Kanun uyarınca tahsili için durum mahkemece tahsil dairesine bildirilir. Tahsil dairesi bildirimden itibaren üç ay içinde tahsil etmezse, talep hâlinde teminat ilgilisine iade edilir; yani teminat süresiz bloke kalmaz.

Ayrıca talep eden, vâki yolsuzluk neticesinde kendi menfaatlerinin muhtel olduğunu ispatlamakla yükümlüdür. Bu şart, fesih taleplerinin en sık esastan reddedildiği noktalardan biridir — ve esastan ret, para cezası riskini doğuran hâldir.

Kıymet Takdirine İtirazda İki Ayrı Yedi Günlük Süre (İİK m.128/a)

İhalenin feshi sebeplerinin başında kıymet takdirinin usulsüzlüğü gelir; ancak bu itirazın kendi usulü vardır ve iki ayrı yedi günlük süre içerir. İkincisi uygulamada sıkça atlanır.

• Birinci süre: kıymet takdiri raporunun tebliğinden itibaren yedi gün içinde, raporu düzenleten icra dairesinin bulunduğu yerdeki icra mahkemesinde şikâyette bulunulur.
• İkinci süre: şikâyet dilekçesini vermek tek başına yeterli değildir. Şikâyet tarihinden itibaren yedi gün içinde gerekli masraf ve ücretin mahkeme veznesine yatırılması hâlinde yeniden bilirkişi incelemesi yaptırılabilir.

Borçlu, malın maliki olmasa bile itiraz edebilir. Yargıtay uygulamasında önemli bir genişletme vardır: icra takibi borçlularından her biri, kıymet takdiri yapılan malın maliki olması aranmaksızın kıymet takdirine itiraz hakkına sahiptir.

Kıymet takdirine süresinde itiraz edilmemişse değer kesinleşir ve ihale bu değer üzerinden yürür; sonradan “mal ucuza gitti” denemez.

Elektronik Açık Artırma

Satışların tamamı UYAP e-Satış Portalı üzerinden elektronik ortamda yapılır. İlanda belirtilen tarihte başlayan artırma yedi gün boyunca açık kalır ve bu sürede günün her saati teklif verilebilir.

Teklif verebilmek için malın muhammen değerinin yüzde onu oranındaki teminatın icra dairesinin bildirdiği banka hesabına yatırılması zorunludur; teminat yatırılmadan sistemde teklif verilemez.

En yüksek teklifi veren alıcı olur, ancak tek başına yeterli değildir. Teklifin:

• Malın takdir edilen kıymetinin yüzde ellisini bulması,
• Satış isteyenin alacağına rüçhanı olan alacakların toplamından fazla olması,
• Paraya çevirme ve paylaştırma masraflarını geçmesi

gerekir. Araç bu üç unsuru toplayarak gerekli asgari teklifi hesaplar.

İhaleyi kazanan bedeli süresinde ödemezse teminatını kaybeder ve mal yeniden satışa çıkarılır. İhalenin feshi talebinde bulunmuş olmak, alıcının bedeli yatırma yükümlülüğünü askıya almaz.

Başlıca Fesih Sebepleri

Kanun fesih sebeplerini tek tek saymamıştır. Yerleşik uygulamada üç grup öne çıkar:

• Hazırlık aşamasındaki usulsüzlükler — satış ilanının usulüne uygun tebliğ edilmemesi, kıymet takdirinin usulsüz yapılması, şartnamedeki eksiklikler.
• İhale sırasındaki aykırılıklar — açık artırmanın belirlenen usul ve esaslara aykırı yürütülmesi, artırma süresinin usulsüz sınırlandırılması.
• İhaleye fesat karıştırılması — gizli anlaşmayla fiyatın düşük tutulması veya elektronik sistemde rekabetin engellenmesi.

Kıymet takdirinin eski tarihli olması ve malın esaslı niteliklerinde alıcıyı zarara uğratan hata da fesih sebebi olarak ileri sürülebilir.

Fesih Kabul Edilirse Ne Olur?

Talebin kabulü hâlinde ihale iptal edilir ve zincirleme sonuçlar doğar.

• Alıcının yatırdığı bedel kendisine iade edilir.
• Tescil yapılmışsa tapu iptal edilir ve kayıt eski hâline getirilir.
• Mal yeniden satışa çıkarılır; satış isteme süresi bakımından dosyanın durumu ayrıca değerlendirilir.

İhale konusu malın teslim edilemeyeceği veya teslime hazır hâle getirilemeyeceği durumlarda ise ihale, icra müdürü tarafından iptal olunur ve ihale bedeli alıcısına ödenir.

İhale Ne Zaman Kesinleşir?

İhalenin kesinleşmesi üç hâlde gerçekleşir:

1. İhale tarihinden itibaren yedi gün içinde şikâyette bulunulmamış olması,
2. Süresinde şikâyet edilmiş ancak fesih talebinin reddine karar verilmiş ve bu kararın kesinleşmiş olması,
3. Talebin usulden reddedilerek kararın kesinleşmesi.

Önemli bir yanılgıyı düzeltmek gerekir: ihaleyi kesinleşmiş kabul etmek için bir yıllık sürenin geçmesi aranmaz. Bir yıllık süre yalnızca sonradan öğrenme hâlindeki üst sınırdır; olağan durumda yedi günlük sürenin geçmesi kesinleşme için yeterlidir.

Aracı Kullanırken: Süre ve Maliyet İçin Gerekli Bilgiler

Sonucun doğruluğu girdiğiniz bilgilerin doğruluğuna bağlıdır. Aşağıdaki tablo, her bilgiyi hangi belgede bulacağınızı gösterir.

Birinci satır sayacın başlangıcıdır ve kaçırılması hak kaybı doğurur: fesih talebi ihale tarihinden itibaren yedi gün içinde yapılmalıdır. Beşinci satır ise en çok gözden kaçan şarttır — usulsüzlüğün varlığı yetmez, şikâyetçinin bundan zarar görmüş olması da aranır.

Sonucu Nasıl Okumalısınız: Başvurmalı mısınız?

Araç size bir sonuç verir; asıl mesele bu sonucun ne anlama geldiği ve sonrasında ne yapmanız gerektiğidir.

Beşinci satır bu aracın en önemli uyarısıdır: fesih talebi reddedildiğinde şikâyetçi aleyhine ihale bedeli üzerinden hesaplanan bir para cezasına hükmedilebilir — bu nedenle dayanaksız başvurudan kaçınılmalıdır. Sekizinci satır ise doğru yolu gösterir; taşınmazın düşük değerlendiği düşünülüyorsa asıl yol, satıştan önce kıymet takdirine itiraz etmektir.

Konunun tam anlatımı için: ihalenin feshinde para cezası ve teminat — fesih sebepleri, süreler ve ret hâlindeki mali sonuçlar orada ayrıntılı olarak ele alınmaktadır.

Fesih Talebinin Satış Zincirindeki Yeri

İhalenin feshi, paraya çevirme zincirinin son halkasıdır; önceki aşamalardaki işlemler talebin sonucunu belirler.

Dördüncü satır, fesih taleplerinin en sık reddedildiği gerekçeyi doğurur: kıymet takdirine süresinde itiraz etmeyen ilgili, sonradan bu gerekçeyle ihalenin feshini isteyemez. Bu nedenle rapor tebliğ tarihi, ilk kontrol edilecek veridir.

Fesih Sebepleri ve Başvuru

Talep, belirli sebeplere dayandırılmalı ve süresinde yapılmalıdır.

Üçüncü satır, en sık kabul edilen fesih sebebidir: tapu sicilinde kayıtlı ilgililere satış ilanının tebliğ edilmemesi, tek başına fesih sebebi oluşturabilir. Bu nedenle güncel tapu kaydı üzerinden ilgili listesi çıkarılmalıdır.

Fesih dilekçesi için ihalenin feshi dilekçesi rehberimize bakabilirsiniz.

Talep Edebilecekler ve Maliyet

Fesih talebinde bulunabilecek kişiler ve doğacak maliyet sıfata göre değişir.

Yedinci ve sekizinci satırlar birlikte okunmalıdır: talebin esastan reddedilmesi hâlinde öngörülen para cezası gündeme gelirken, usulden reddedilen taleplerde durum farklı değerlendirilir. Bu ayrım, başvuru riskinin hesaplanmasında belirleyicidir.

Kıymet Takdiriyle Bağlantı

Fesih talebinde en sık dayanılan gerekçelerden biri değerin hatalı tespit edildiği iddiasıdır.

Beşinci ve altıncı satırlar birlikte okunmalıdır: kıymet takdirine süresinde itiraz edilmemesi hâlinde bu gerekçeyle fesih istenemez. Masrafın yatırılmaması da aynı sonucu doğurur.

Kıymet takdiri için kıymet takdirine itiraz rehberimize bakabilirsiniz.

Fesih Sonrası Süreç

Talebin kabulü hâlinde satış süreci yeniden kurulur.

Sekizinci satır, alacaklı bakımından hatırlatmadır: fesih süreci uzasa dahi satış isteme süresi işlemeye devam eder. Bu nedenle dosyadaki takvim izlenmelidir.

Uygulamada Sık Yapılan Hatalar

İhalenin feshi taleplerinde tekrarlanan eksiklikler sınırlıdır.

Üçüncü satır, taleplerin en sık reddedilme gerekçesidir: yalnızca usulsüzlüğün varlığını ileri sürmek yeterli değildir; bu aykırılığın ihalenin sonucuna etki ettiği ortaya konmalıdır.

Elektronik Artırmayla Bağlantı

Fesih sebepleri, elektronik satış sürecindeki işlemlerle de ilgilidir.

Sekizinci satır, fesih sebeplerinin kaynağını gösterir: ilan, teklif ve tutanak aşamalarındaki usule aykırılıklar fesih talebine dayanak oluşturabilir; ancak her aykırılık için zarar unsuru ayrıca gösterilmelidir.

Satış süreci için icra satışı ve elektronik ihale rehberimize bakabilirsiniz.

Fesih ile Şikâyetin Ayrımı

Satış sürecindeki aykırılıklar farklı yollarla ileri sürülür.

Sekizinci satır, yol seçiminin ölçütünü verir: ihale tamamlanmadan önceki işlemlere karşı şikâyet, ihale yapıldıktan sonra ise fesih yoluna başvurulur. Yanlış yol seçimi süre kaybına yol açar.

Talep Sonrası Süreç

Fesih talebinin sonuçlanmasına kadar geçen süreçte izlenecek hususlar vardır.

İkinci satır, sürecin en somut etkisidir: fesih talebi incelenirken tapu tescili ve teslim işlemleri bakımından bekleme doğar. Bu nedenle alıcı bakımından da süreç yakından izlenmelidir.

Sıkça Sorulan Sorular

İhalenin feshi süresi kaç gündür?

İhale tarihinden itibaren yedi gün. İhaleden haberdar edilmeyen için öğrenmeden itibaren yedi gün; ancak her hâlde ihale kararının elektronik satış portalında ilan edildiği tarihten itibaren bir yılı geçemez.

Yüzde beş teminatı kimler yatırır?

Satış isteyen alacaklı, borçlu, resmî sicilde kayıtlı ilgililer ve sınırlı ayni hak sahipleri dışında kalan kişiler, ihale bedelinin yüzde beşi oranında teminat göstermek zorundadır.

Talep usulden reddedilirse para cezası verilir mi?

Hayır. Para cezası, işin esasına girilerek verilen ret kararlarına bağlanmıştır. Süre aşımı, sıfat yokluğu veya teminat eksikliği gibi usulden ret hâllerinde uygulanmaz.

Teminatı eksik yatırdım, talebim hemen reddedilir mi?

Hayır. Mahkeme tebliğ edeceği muhtırada iki haftalık kesin süre içinde ikmal edilmesini ister; ikmal edilmezse talep reddedilir.

Girdiğim bilgiler kaydediliyor mu?

Hayır. Hesaplama tamamen tarayıcınızda yapılır; bilgileriniz sunucuya gönderilmez.

Bilgilendirme: Bu araç ve rehber genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez. Sıfatın ve fesih sebebinin niteliği sonucu değiştirebilir.