İhalenin Feshinde Para Cezası ve Teminat Şartı: %10 ve %5 Kuralı (İİK 134)

İhalenin feshi, icra hukukunun en riskli başvuru yollarından biridir. Talebiniz haklı çıkarsa ihale iptal edilir; haksız bulunursa ciddi bir para cezasıyla karşılaşırsınız. Bu ikili yapı tesadüfi değildir: kanun koyucu, malın devrini geciktirmek amacıyla yapılan sırf oyalama başvurularının önüne geçmek istemiştir.

2025 sonunda yürürlüğe giren 7571 sayılı Kanun bu caydırıcılığı bir kademe daha artırdı. Aşağıda hem yerleşik kuralları hem de yeni eklenen mekanizmayı ele alıyoruz.

İhalenin feshini kim isteyebilir?

İİK 134’ün 7343 sayılı Kanunla değişik ikinci fıkrasına göre ihalenin feshini, Türk Borçlar Kanunu’nun 281. maddesinde yazılı sebepler de dâhil olmak üzere yalnızca şu kişiler isteyebilir:

• Satış isteyen alacaklı
• Borçlu
• Mahcuzun resmî sicilinde kayıtlı olan ilgililer
• Sınırlı ayni hak sahipleri
• Pey sürmek suretiyle ihaleye iştirak edenler

Bu kişilerin yurt içinde bir adres göstermesi koşuluyla, icra mahkemesinden şikâyet yoluyla, ihale tarihinden itibaren yedi gün içinde fesih istenebilir.

7571 sayılı Kanunla ikinci fıkraya eklenen cümle bu sınırı sertleştirmiştir: belirtilen kişiler dışında kalan kişilerce ihalenin feshinin talep edilmesi hâlinde mahkemece talep dosya üzerinden ve kesin olarak reddedilir. Duruşma açılmaz, kanun yolu işletilmez. Sıfatınızın bulunup bulunmadığı, başvurudan önce netleştirilmesi gereken ilk konudur.

Yüzde beş teminat şartı: kimler için geçerli?

Maddenin dördüncü fıkrasına göre satış isteyen alacaklı, borçlu, resmî sicilde kayıtlı ilgililer ile sınırlı ayni hak sahipleri dışında kalan kişilerce yapılan ihalenin feshi talebinde, talepte bulunulurken ilgili kişilerin muhtemel zararına karşılık olmak üzere ihale bedelinin yüzde beşi oranında teminat gösterilmesi şarttır.

Pratikte bu, esas olarak pey sürerek ihaleye katılan üçüncü kişileri hedefleyen bir şarttır. Borçlu veya satış isteyen alacaklı bakımından teminat aranmaz. Teminatın yatırılmaması hâlinde talep, dava şartı yokluğu sebebiyle usulden reddedilir.

7571 ile gelen iki haftalık kesin süre

24 Aralık 2025 tarihli ve 7571 sayılı Kanunla dördüncü fıkraya eklenen cümleler, teminat ve harç eksikliği için yeni bir mekanizma getirmiştir. Buna göre teminatın veya üçüncü fıkra uyarınca yatırılması gereken harcın yatırılmaması ya da eksik yatırılması suretiyle ihalenin feshinin talep edilmesi hâlinde mahkeme, tebliğ edeceği muhtırada iki haftalık kesin süre içinde teminatın veya harcın ikmal edilmesini, aksi hâlde talebin dosya üzerinden kesin olarak reddedileceğini bildirir. Mahkeme, süresi içinde teminat veya harç ikmal edilmediği takdirde derhal ihalenin feshi talebini reddeder.

Bu düzenleme 25 Aralık 2025 tarihinde yürürlüğe girmiştir. İki yönlü sonucu vardır: bir yandan eksikliğin giderilmesi için açık bir imkân tanınmış, öte yandan bu imkânın kaçırılması hâlinde sonuç kesinleştirilmiştir. Muhtıranın tebliğ tarihinin takibi, dosyanın kaderini belirler.

Esastan ret hâlinde para cezası: %10’a kadar

İcra mahkemesi işin esasına girerek talebin reddine karar verirse, ihalenin feshini talep edeni feshi istenen ihale bedelinin yüzde onuna kadar para cezasına mahkûm eder. Cezanın üst sınırı yüzde on olup, mahkeme somut olayın koşullarına göre daha düşük bir oran da belirleyebilir.

Burada kritik bir ayrım vardır: para cezası esastan ret hâlinde uygulanır. Talep usulden reddedilirse — örneğin süre aşımı, sıfat yokluğu veya teminat eksikliği nedeniyle — para cezası gündeme gelmez. Bu nedenle savunma stratejisinde, talebin esasa girilmeden reddedilmesi bazen başvuran lehine sonuç doğurur.

Bir başka ayrım da şudur: mülga İİK 133’e göre yapılan ihalelerde fesih isteminin reddi hâlinde para cezası öngörülmemişti ve 134. maddeye yapılan bir atıf da bulunmuyordu. Bu ayrım, eski tarihli dosyalarda hâlâ önem taşıyabilir.

Para cezası nasıl tahsil edilir?

Para cezasının tahsili özel bir prosedüre bağlanmıştır. Talebin reddine ilişkin kararın kesinleşmesinden itibaren bir ay içinde genel hükümlere göre tazminat davası açılmaması hâlinde, hükmedilen para cezasının 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun hükümleri uyarınca tahsili için durum mahkemece tahsil dairesine bildirilir.

Tahsil dairesi alınan teminattan, bildirimin yapıldığı tarihten itibaren üç ay içinde para cezasını tahsil etmezse, talep hâlinde teminat ilgilisine iade edilir. Yani teminat süresiz olarak bloke kalmaz; tahsil dairesinin hareketsizliği hâlinde iade talep edilebilir.

Fesih sebepleri: neyin işe yaradığı, neyin yaramadığı

İhalenin feshi sebepleri kanunda tek tek sayılmamıştır. Yerleşik uygulamada başlıca üç grup öne çıkar:

• İhaleye hazırlık aşamasındaki usulsüzlükler: Satış ilanının usulüne uygun tebliğ edilmemesi, kıymet takdirinin usulsüz yapılması, şartnamedeki eksiklikler.
• İhale sırasındaki aykırılıklar: Açık artırmanın belirlenen usul ve esaslara aykırı yürütülmesi, artırma süresinin usulsüz sınırlandırılması.
• İhaleye fesat karıştırılması: Gizli anlaşmayla fiyatın düşük tutulması veya elektronik sistemde rekabetin engellenmesi.

Buna karşılık “mal ucuza gitti” şeklindeki genel bir memnuniyetsizlik tek başına fesih sebebi değildir. Kanun, muhammen kıymetin yüzde ellisi üzerinden ihale yapılmasını zaten öngörmüştür; bu eşiğin üzerindeki bir bedel, düşük olduğu gerekçesiyle feshe konu edilemez.

Ayrıca talebin kısmen kabulü mümkün değildir. İhale ya iptal edilir ya da ayakta tutulur; ara bir çözüm yoktur.

Fesih kabul edilirse ne olur?

Kabul kararı hâlinde ihale iptal edilir ve alıcının yatırdığı bedel kendisine iade edilir. Taşınmazın alıcı adına tescili gerçekleşmişse tapu iptal edilerek tescil düzeltilir. İhale sonrasında alıcıdan üçüncü kişiye geçen haklar bakımından ise Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesindeki iyiniyetli üçüncü kişinin korunması ilkesi gündeme gelebilir.

Bu son nokta, ihale alıcısından mal satın almayı düşünenler için ayrıca değerlendirilmesi gereken bir risk alanıdır.

Fesih talebi satışı ve ödemeyi durdurur mu?

Sık sorulan bir soru, fesih başvurusunun alıcının bedeli ödeme yükümlülüğünü askıya alıp almadığıdır. Kural olarak durdurmaz. İhalenin feshi talebinde bulunulmuş olması, alıcının kendisine verilen süre içinde ihale bedelini yatırma yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz. Alıcı bedeli yatırmazsa teminatını kaybeder; fesih talebinin sonucunu beklemek, bu riski bertaraf etmez.

Buna karşılık ihale bedelinin alacaklılara dağıtılması beklemeye tabidir. İhale kesinleşmedikçe ve ihale konusu mal alıcıya teslim edilmedikçe veya teslime hazır hâle getirilmedikçe ihale bedeli alacaklılara ödenmez. Dolayısıyla fesih tartışması sürerken para, dosyada bekler.

İcra mahkemesinin fesih talebi hakkındaki kararına karşı kanun yolu açıktır. Karara karşı istinaf başvurusu yapılabilir; parasal sınırlar ve kesinlik ölçütleri bakımından İcra ve İflas Kanunu’nun 363 ve devamı maddelerindeki düzenlemeler uygulanır. Ancak 7571 sayılı Kanunla getirilen “dosya üzerinden ve kesin olarak ret” hâllerinde, adından da anlaşılacağı üzere kanun yolu işletilmez. Sıfat yokluğu veya süresinde ikmal edilmeyen teminat-harç eksikliği bu kategoriye girer.

Başvurmadan önce yapılacak değerlendirme

İhalenin feshi, elinizde somut bir usulsüzlük delili varsa güçlü bir yoldur; yoksa maliyetli bir yoldur. Başvurudan önce şu üç sorunun cevabı net olmalıdır:

1. Sıfatınız var mı? Kanunda sayılanlar dışındaysanız talep dosya üzerinden ve kesin olarak reddedilir.
2. Yedi günlük süre içinde misiniz? Süre ihale tarihinden işler ve kesindir.
3. Teminat ve harç eksiksiz mi? Eksikse iki haftalık kesin süre işleyecek ve ikmal edilmezse talep reddedilecektir.

Bu üç eşiği geçtikten sonra sıra, esasa ilişkin delilin gücüne gelir. Somut bir usulsüzlük ortaya konulamıyorsa, ihale bedelinin yüzde onuna varan para cezası riski, beklenen faydadan büyük olabilir.

Yedi Gün Her Zaman İhale Tarihinden Başlamaz

Süre kuralının yalnız yarısı bilinir ve eksik bilinen yarısı hak kaybına yol açar.

Kural: ihalenin feshi, ihale tarihinden itibaren yedi gün içinde istenir. Kanun bir varsayım koyar: ilgililer fesih sebebini en geç ihale günü öğrenmiş sayılır.

İstisna: bu varsayımın geçerli olmadığı üç hâlde süre, ihale tarihinden değil öğrenme tarihinden işlemeye başlar:

(1) Tebliğ edilmesi gereken ilgiliye satış ilanının tebliğ edilmemiş olması. Uygulamada en işlek fesih sebebi budur ve aynı zamanda süreyi de kaydırır.

(2) Satılan malın esaslı niteliklerindeki hatanın sonradan öğrenilmiş olması — örneğin taşınmazın yüzölçümü, imar durumu veya oda sayısının şartnamede belirtilenden önemli ölçüde farklı çıkması.

(3) Artırmaya fesat karıştırıldığının sonradan öğrenilmiş olması.

Ancak mutlak bir üst sınır vardır: süre öğrenme tarihinden başlasa dahi, ihale tarihinden itibaren bir yıl geçtikten sonra ihalenin feshi artık istenemez. Bu bir yıllık süre hak düşürücüdür ve mahkemece kendiliğinden gözetilir.

Pratik sonuç: satış ilanı size hiç tebliğ edilmediyse, ihaleden aylar sonra öğrenmiş olmanız hakkınızı yok etmez — ancak bir yıllık tavan işlemeye devam eder. Bu nedenle öğrenir öğrenmez hareket etmek ve öğrenme tarihini belgelemek gerekir.

Menfaatinizin Zarar Gördüğünü İspat Zorunluluğu

Usulsüzlüğü göstermek tek başına yetmez; kanun ayrıca bir bağ kurmanızı ister.

İİK m.134 uyarınca ihalenin feshini şikâyet yolu ile talep eden ilgili, söz konusu yolsuzluk neticesinde kendi menfaatlerinin zarar gördüğünü ispata mecburdur.

Bunun anlamı şudur: soyut bir usul aykırılığı saptamak yeterli değildir. Örneğin size usulüne uygun tebliğ yapılmış olmasına rağmen başka bir ilgiliye yapılmamışsa, o eksikliğin sizin menfaatinizi nasıl etkilediğini ortaya koymanız beklenir.

Bu şart, fesih taleplerinin en sık esastan reddedildiği noktalardan biridir — ve esastan ret, yukarıda açıklanan para cezası riskini doğuran hâldir. Bu nedenle dilekçede usulsüzlük ile kendi zararınız arasındaki bağın somut biçimde kurulması gerekir.

Harç Rejimi: Sıfatınız Ödeyeceğiniz Tutarı Belirler

Teminat gibi harç da, talebi kimin yaptığına göre değişir ve bu fark büyük olabilir.

Maktu harç ödeyenler: satış isteyen alacaklı, borçlu, mahcuzun resmî sicilinde kayıtlı olan ilgililer ve sınırlı ayni hak sahipleri. Bu kişiler ihale bedelinin büyüklüğünden bağımsız sabit bir harç öder.

Nispi harç ödeyenler: bu sayılanlar dışında kalanlar — özellikle pey sürerek ihaleye katılan kişiler. Bunlar ihale bedeli üzerinden nispi harç öder; yüksek bedelli bir ihalede bu tutar ciddi bir maliyet oluşturur.

Ödeme zamanı: teminatın tamamı ile harcın yarısı, talepte bulunulurken peşin yatırılır.

Reddedilirse: şikâyet reddedilirse harç iade edilmez ve harcın kalan yarısı da şikâyet edenden tahsil edilir. Kanun bu noktada esastan ret ile usulden ret arasında ayrım yapmamıştır; her iki hâlde de harç iade edilmez.

Bu tablo, para cezası riskiyle birleştiğinde şu sonucu verir: sayılanlar dışında kalan bir kişi için ihalenin feshi, nispi harç + yüzde beş teminat + esastan ret hâlinde yüzde ona kadar para cezası anlamına gelebilir.

Mahkeme Ne Kadar Sürede Karar Verir?

Fesih talebi süreci belirsiz biçimde uzatmasın diye kanun mahkemeye de süre koymuştur.

İİK m.134’e 7343 sayılı Kanun’la eklenen fıkra uyarınca, ihalenin feshi talebi üzerine icra mahkemesi talep tarihinden itibaren yirmi gün içinde duruşma yapar ve taraflar gelmeseler bile icap eden kararı verir.

Bu düzenlemenin iki pratik sonucu vardır. Birincisi, talep sahibi bakımından hazırlığın başvuru anında tamamlanmış olması gerekir; delilleri sonraya bırakma lüksü yoktur. İkincisi, ihale alıcısı bakımından belirsizlik süresi sınırlıdır.

Buna karşılık fesih talebi, alıcının ihale bedelini yatırma yükümlülüğünü askıya almaz; bu konudaki ayrıntı için ihale bedelini ödemezsem ne olur? teminatın akıbeti sayfamıza bakabilirsiniz.

Fesih Sebebi Aramadan Önce: Süreci Baştan Denetleyin

Fesih, sonradan başvurulan bir yol olduğu için çoğu zaman geç kalınır. Oysa aynı usulsüzlükler satış sürecinin başında daha ucuz araçlarla giderilebilir.

Kıymet takdiri aşaması: düşük değer biçildiğini düşünüyorsanız, raporun tebliğinden itibaren yedi gün içinde icra mahkemesine şikâyet yolu açıktır ve bu, ihaleden sonra fesih istemekten hem daha ucuz hem daha etkilidir. Ayrıntı: kıymet takdirine itiraz: yedi günlük şikâyet ve iki yıl kuralı.

İlan ve şartname aşaması: satış ilanının size ve tapudaki hak sahiplerine usulüne uygun tebliğ edilip edilmediği, ihaleden önce kontrol edilebilir. Sürecin bütünü için icra satışı ve elektronik ihale: haczedilen mal nasıl paraya döner ve taşınmaz özelinde taşınmazın icra yoluyla haczi ve satışı sayfalarımıza bakınız.

Alıcı iseniz: teklif vermeden önce ilanı, şartnameyi ve tapu kaydını incelemek, sonradan “esaslı niteliklerde hata” tartışmasına düşmenin önüne geçer. Katılım adımları için UYAP e-satıştan icradan ev veya araç nasıl alınır? sayfamıza bakabilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular

İhalenin feshini kimler isteyebilir?

Satış isteyen alacaklı, borçlu, mahcuzun resmî sicilinde kayıtlı olan ilgililer, sınırlı ayni hak sahipleri ve pey sürmek suretiyle ihaleye iştirak edenler isteyebilir. Yurt içinde bir adres göstermek koşuluyla, ihale tarihinden itibaren yedi gün içinde icra mahkemesine şikâyet yoluyla başvurulur.

Sayılan kişiler dışındaysam ne olur?

7571 sayılı Kanunla eklenen hükme göre belirtilen kişiler dışında kalanlarca ihalenin feshinin talep edilmesi hâlinde mahkemece talep dosya üzerinden ve kesin olarak reddedilir.

Para cezası ne kadardır?

İcra mahkemesi işin esasına girerek talebin reddine karar verirse, ihalenin feshini talep edeni feshi istenen ihale bedelinin yüzde onuna kadar para cezasına mahkûm eder. Yüzde on üst sınırdır; mahkeme daha düşük bir oran belirleyebilir.

Talep usulden reddedilirse de para cezası verilir mi?

Para cezası, işin esasına girilerek verilen ret kararlarına bağlanmıştır. Süre aşımı, sıfat yokluğu veya teminat eksikliği gibi usule ilişkin ret hâllerinde para cezası gündeme gelmez.

Yüzde beş teminatı kimler yatırır?

Satış isteyen alacaklı, borçlu, resmî sicilde kayıtlı ilgililer ve sınırlı ayni hak sahipleri dışında kalan kişiler ihalenin feshini talep ederken ihale bedelinin yüzde beşi oranında teminat göstermek zorundadır. Uygulamada bu esas olarak pey sürerek ihaleye katılan üçüncü kişileri kapsar.

Teminatı veya harcı eksik yatırdım, talebim hemen reddedilir mi?

Hayır. 7571 sayılı Kanunla getirilen düzenlemeye göre mahkeme tebliğ edeceği muhtırada iki haftalık kesin süre içinde teminatın veya harcın ikmal edilmesini ister. Bu sürede eksiklik giderilmezse mahkeme derhal talebi reddeder.

Yatırdığım teminat geri alınabilir mi?

Ret kararının kesinleşmesinden itibaren bir ay içinde tazminat davası açılmazsa para cezası 6183 sayılı Kanuna göre tahsil edilmek üzere tahsil dairesine bildirilir. Tahsil dairesi bildirimden itibaren üç ay içinde tahsil etmezse, talep hâlinde teminat ilgilisine iade edilir.

Malın ucuza gitmesi tek başına fesih sebebi olur mu?

Olmaz. Kanun, ihalenin muhammen kıymetin yüzde ellisi üzerinden başlatılmasını zaten öngörmüştür. Bu eşiğin üzerindeki bir bedel, yalnızca düşük bulunduğu gerekçesiyle feshe konu edilemez; somut bir usulsüzlüğün ortaya konulması gerekir.

Yedi günlük süre her zaman ihale tarihinden mi başlar?

Hayır. Kural ihale tarihidir ve ilgililer fesih sebebini en geç ihale günü öğrenmiş sayılır. Ancak üç hâlde süre öğrenme tarihinden başlar: tebliğ edilmesi gereken ilgiliye satış ilanının tebliğ edilmemiş olması, satılan malın esaslı niteliklerindeki hatanın sonradan öğrenilmesi ve artırmaya fesat karıştırıldığının sonradan öğrenilmesi.

Satış ilanı bana hiç tebliğ edilmedi, süreyi kaçırdım mı?

Bu hâlde süre ihale tarihinden değil, fesih sebebini öğrendiğiniz tarihten işlemeye başlar. Ancak mutlak bir üst sınır vardır: ihale tarihinden itibaren bir yıl geçtikten sonra ihalenin feshi artık istenemez; bu süre hak düşürücüdür.

Usulsüzlüğü göstermem yeterli mi?

Yeterli değil. İİK m.134 uyarınca ihalenin feshini talep eden ilgili, söz konusu yolsuzluk neticesinde kendi menfaatlerinin zarar gördüğünü ispata mecburdur. Soyut usul aykırılığı saptamak yetmez; usulsüzlük ile kendi zararınız arasındaki bağın somut olarak kurulması gerekir.

İhalenin feshi talebinde ne kadar harç öderim?

Sıfatınıza bağlıdır. Satış isteyen alacaklı, borçlu, resmî sicilde kayıtlı ilgililer ve sınırlı ayni hak sahipleri maktu harç öder. Bunlar dışında kalanlar — özellikle pey sürerek ihaleye katılanlar — ihale bedeli üzerinden nispi harç öder. Teminatın tamamı ile harcın yarısı talepte bulunulurken peşin yatırılır.

Talebim reddedilirse harcı geri alabilir miyim?

Hayır. Şikâyet reddedilirse harç iade edilmez ve harcın kalan yarısı da şikâyet edenden tahsil edilir. Kanun bu noktada esastan ret ile usulden ret arasında ayrım yapmamıştır.

Mahkeme ne kadar sürede karar verir?

İİK m.134’e 7343 sayılı Kanun’la eklenen fıkra uyarınca icra mahkemesi, fesih talebi üzerine talep tarihinden itibaren yirmi gün içinde duruşma yapar ve taraflar gelmeseler bile icap eden kararı verir.