Ne yaşandı?
Kiralanan taşınmaz, deprem ya da başka bir afet nedeniyle ağır hasar görüyor ve oturulamaz/kullanılamaz hâle geliyor; bina boşaltılıyor. Taraflar, kira sözleşmesinin devam edip etmeyeceğini ve kira ödenip ödenmeyeceğini merak ediyor.
Deprem ve diğer afetler: Kira ilişkisinin yanında DASK, devlet yardımı, hak sahipliği ve tazminat yolları için Doğal Afet Hukuku Rehberi sayfamıza bakabilirsiniz.
Deprem veya ağır hasar nedeniyle bina mı boşaltıldı?
Kira borcunun akıbeti, fesih dayanağı ve depozito iadesinde Hukukçular Evi yanınızda.
⚡ Net Cevap: Kiralanan deprem nedeniyle yıkılır veya kullanılamaz hâle gelirse kiraya verenin kullandırma borcu imkânsızlaşır ve borç sona erer; kiracı o andan sonrası için kira ödemez, peşin ödediği kirayı sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri alır (TBK m.136). Kullanım kısmen mümkünse kira ayıpla orantılı olarak indirilir veya ayıp önemliyse sözleşme feshedilir (m.137, m.305-307). Bina hasarsız olsa dahi kira ilişkisinin devamı çekilmez hâle gelmişse taraflardan her biri üç aylık bildirimle sözleşmeyi feshedebilir (m.331). Depozito hasar gerekçesiyle kesilemez (m.342). Anlaşmayla tahliye edilen riskli yapıların kiracılarına kira yardımı yapılabilir (6306 s.K. m.5); yapım veya bakım kusuru varsa bina maliki zarardan sorumludur (TBK m.69).
Hukuki durum
Kiralanan tamamen yok olur ya da kullanılamayacak ölçüde zarar görürse, kiraya verenin temel borcu olan “kullanıma elverişli biçimde bulundurma” imkânsız hâle gelir. Bu durumda kira sözleşmesi, ifa imkânsızlığı nedeniyle kural olarak kendiliğinden sona erer ve kiracı, kullanamadığı dönem için kira ödemekle yükümlü olmaz. Kısmi hasar ve kullanımın bir ölçüde sürdüğü hâllerde ise ayıp hükümleri çerçevesinde kira bedelinde indirim ya da onarım gündeme gelebilir.
Riskli/ağır hasarlı yapıların boşaltılması, ilgili afet ve kentsel dönüşüm mevzuatı çerçevesinde de yürür. Hasarın oluşumunda taraflardan birinin kusuru varsa, tazminat sorumluluğu doğabilir. Sözleşmenin sona erme anı ve sonuçları, hasarın niteliğine ve somut duruma göre belirlenir.
Sözleşmenin sona ermesi hâlinde, peşin ödenmiş kira ile depozitonun kullanılamayan döneme düşen kısmının iadesi gündeme gelir. Ağır hasar ya da yıkım kararı gibi resmî tespitler, hem sözleşmenin sona erdiğinin hem de bu iadelerin dayanağını oluşturur.
Ne yapmalısınız?
Hasar durumunu (hasar tespit raporu, resmî kayıtlar) belgeleyin ve kullanılamayan döneme ilişkin haklarınızı netleştirin. Sözleşmenin akıbeti ve olası tazminat için bir avukata danışmanız yararlı olur.
Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Somut durumunuz için bir avukata danışmanız ve belirtilen kanun maddelerini güncel metinden teyit etmeniz önerilir.
Hasarın derecesi rejimi belirler
Tek bir cevap yoktur; sonuç binanın hangi hasar sınıfında olduğuna göre değişir ve üç ayrı rejim işler.
1. Yıkılan veya ağır hasarlı (yıkılacak) binalar. Kira sözleşmesi, hasarın yaşandığı tarih itibarıyla fiilî imkânsızlık nedeniyle sona erer. TBK m.136 uyarınca borcun ifası borçlunun sorumlu tutulamayacağı sebeplerle imkânsızlaşırsa borç sona erer; kiraya verenin “kullanıma elverişli bulundurma” borcu artık yerine getirilemez. Taşınmaz kullanılamaz hâle geldiği anda kiracının kira ödeme yükümlülüğü ortadan kalkar. Peşin ödenmiş kira bedelleri sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre iade edilir.
2. Orta hasarlı, güçlendirilebilir binalar. Burada sözleşme kendiliğinden sona ermez ancak ortada bir ayıp vardır. Öğretide; depremde meydana gelen hasarın niteliğine bakılmaksızın bu ayıbın “önemli ayıp” olarak kabul edilmesi gerektiği savunulmaktadır. Kiracı, ayıba ilişkin seçimlik haklarından kendisi için en uygun olanı seçer: sözleşmeyi feshetmek ya da kira bedelinden indirim istemek. Kiralananın makul sürede güçlendirilmesi mümkün değilse fesih yoluna gidilebilir.
3. Az hasarlı veya hasarsız binalar. Kural olarak kira sözleşmesi devam eder ve kiracının ödeme yükümlülüğü sürer. Ancak bu, kiracının çaresiz olduğu anlamına gelmez — aşağıdaki bölüme bakınız.
Hasar tespitini mutlaka belgeleyin. Resmî hasar tespit raporu ve varsa itiraz sonucu, hangi rejimin uygulanacağını belirleyen temel belgedir; itiraz süresi kaçırılmamalıdır.
Hasarsız binada bile fesih hakkı: TBK m.331
Bu, sayfaların çoğunda bulunmayan ve depremzede kiracılar için en değerli imkândır.
TBK m.331: “Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir. Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar.”
Öğretideki değerlendirme şudur: deprem esnasında ve sonrasında ağır korku ve travma yaşayan kiracı, günlük hayatın sürdürülemez olduğu bir bölgede kira sözleşmesine devam etmeye zorlanamaz. Binası hiç hasar görmemiş olsa dahi; o mahallede çoğu bina yıkılmışsa kiracının orada yaşamaya devam etmesi beklenemez ve sözleşmenin devamında çekilmezlik unsuru bulunur.
Uygulanışı: kiracı, depremden sonra mümkün olan en kısa sürede kiraya verene yazılı ihtarname göndererek fesih iradesini bildirir; yasal fesih bildirim süresine uyulur. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre üç aydır.
Hak iki tarafa da tanınmıştır. Kendi oturduğu konutu depremde yıkılan kiraya veren de, kiradaki taşınmazına ihtiyacı doğduğu için TBK m.331’e dayanabilir; kiraya verenin ikamet ettiği konutun deprem nedeniyle yıkılması önemli sebeplerden biri olarak kabul edilmektedir.
Uyarlama da bir seçenektir. TBK m.138 uyarınca, sözleşme yapılırken öngörülemeyen olağanüstü ve objektif bir sebep kira bedelinin ödenmesini güçleştiriyorsa; kiracı hâkimden kira bedelinin uyarlanmasını isteyebilir, bu mümkün değilse sözleşmeyi feshedebilir. Deprem bölgesinde faaliyeti duran işyeri kiracıları bakımından bu yol özellikle değerlendirilmelidir.
Kentsel dönüşüm: 6306 kiracıyı düzenlemiyor
Riskli yapı tespiti sonrası tahliyede önemli bir boşluk vardır ve bunu bilmek beklentiyi doğru kurar.
6306 sayılı Kanun kiracının haklarını düzenlememiştir. Kanun koyucu hakları ağırlıklı olarak maliklere tanımış; kiracının riskli yapıdan tahliyesi sürecin zorunlu bir parçası olarak öngörülmüştür. Kiracının kentsel yenilemenin aşamalarına müdahale etme hakkı bulunmaz. Bu nedenle kiracı hakları bakımından Türk Borçlar Kanunu hükümlerinden yararlanmak gerekir.
Sözleşme yıkım kararıyla sona erer. Yargıtay uygulamasına göre binanın deprem riski altında bulunması, kiraya veren açısından haklı nedenle fesih sebebidir; kiralananın riskli hâle gelmesi durumunda kira sözleşmesi haklı nedenle feshedilmiş sayılır.
Kira borcu tahliye tebligatıyla sona erer. Tahliye tebligatının yapılmasından sonra kiracı kira ödemez; buna karşılık binayı zamanında boşaltmakla yükümlüdür. Boşaltmama, tazminat sorumluluğu doğurur.
Taşınma yardımı vardır. Kentsel dönüşüm nedeniyle tahliye edilen kiracılara bir defaya mahsus taşınma yardımı yapılır; tutar, başvuru yapılan ilin kira ortalamalarına göre değişir. Bu yardımın koşulları ve miktarı idari düzenlemelerle belirlendiğinden, başvuru öncesinde ilgili idareden güncel bilgi alınmalıdır.
Depozito iade edilmelidir. Hasar kiracının kusurundan kaynaklanmadığından güvence bedeli eksiksiz iade edilir; kiraya veren depremde oluşan hasarı gerekçe göstererek depozitodan kesinti yapamaz.
Tazminat ve yapılacaklar
Kiraya verenin kusuru varsa tazminat gündeme gelir. Binanın yapımındaki bozukluk ya da bakımındaki eksiklik hasarın ağırlaşmasına yol açtıysa, yapı malikinin sorumluluğu doğar. Kaçak kat, projeye aykırı imalat, kolon kesme ve güçlendirme yükümlülüğünün yerine getirilmemesi bu kapsamda değerlendirilir. Bu sorumluluk kusursuz nitelikte olup, malikin “deprem mücbir sebeptir” savunması tek başına yeterli değildir.
Talep edilebilecekler: zarar gören ev eşyası, geçici konaklama ve taşınma giderleri, peşin ödenmiş kiranın iadesi, depozitonun iadesi ve koşulları varsa manevi tazminat.
Yapılacaklar:
- Hasar tespit raporunu alın ve sonucu itiraza açıksa süresinde itiraz edin; hasar sınıfı tüm hakları belirler.
- Eşyalarınızı ve binanın durumunu belgeleyin — tarihli fotoğraf ve video; enkaz kaldırıldıktan sonra delil kalmaz.
- Fesih iradenizi yazılı bildirin. Ağır hasarda sözleşme kendiliğinden sona erse dahi, durumu yazılı olarak tespit ettirmek ileride ortaya çıkabilecek kira taleplerini önler.
- Peşin kira ve depozito iadesini talep edin — noter ihtarnamesiyle ve tutarları açıkça belirterek.
- Sigorta poliçelerini kontrol edin — DASK binayı, konut sigortası eşyaları güvence altına alır; kiracının kendi eşya sigortası varsa derhâl ihbarda bulunun.
- Kamu desteklerine başvurun — taşınma ve kira yardımı ile diğer destekler için ilgili idareye zamanında başvurun.
- Kusur iddianız varsa erken hareket edin — yapı kusuruna ilişkin tespitler enkaz kaldırılmadan yapılmalıdır.
Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir; kira uyuşmazlıklarında dava öncesi arabuluculuk gerekir. Yapı kusuruna dayalı tazminat talepleri ise asliye hukuk mahkemesinde ileri sürülür.
Kanun Metinleri: İmkânsızlık, Kısmi İmkânsızlık ve Yapı Malikinin Sorumluluğu
| Madde | Kural | Deprem sonrası sonucu |
|---|---|---|
| TBK m.136/1-2 | Borçlunun sorumlu tutulamayacağı sebeple ifa imkânsızlaşırsa borç sona erer; karşılıklı sözleşmede alınan edim sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri verilir | Yıkılan binada kira sona erer; peşin kira iade edilir |
| TBK m.136/son | Borçlu imkânsızlığı alacaklıya gecikmeksizin bildirmez ve zararın artmaması için önlem almazsa doğan zararı giderir | Kiraya veren durumu kiracıya derhâl bildirmelidir |
| TBK m.137 | Kısmi imkânsızlıkta borçlu yalnız imkânsızlaşan kısımdan kurtulur; alacaklı kısmi ifaya razı olursa karşı edim de o oranda ifa edilir | Kullanılamayan oda veya kat için orantılı kira |
| TBK m.69 | Bina maliki yapımındaki bozukluklardan veya bakımındaki eksikliklerden doğan zararı giderir; intifa ve oturma hakkı sahipleri bakım eksikliğinde müteselsilen sorumludur | Projeye aykırı imalat, kolon kesme, bakımsızlık |
| TBK m.331 | Önemli sebeple her zaman fesih; hâkim parasal sonuçları belirler | Hasarsız binada bile fesih imkânı |
| TBK m.329 | Taşınmazda üç aylık bildirim, yerel âdet veya altı aylık dönem sonu | m.331 feshinde bildirim süresi |
TBK m.136’nın son fıkrası uygulamada gözden kaçar: kiraya veren, kiralananın kullanılamaz hâle geldiğini ve sözleşmenin sona erdiğini kiracıya gecikmeksizin bildirmek ve zararın artmaması için gerekli önlemleri almakla yükümlüdür. Örneğin kiracının eşyalarının enkazdan çıkarılması veya korunması için makul imkân tanınmaması, bu yükümlülüğün ihlali olarak değerlendirilebilir. Yapı malikinin sorumluluğu kusursuz sorumluluk niteliğindedir; malik, binanın yapımındaki bozukluk veya bakımındaki eksiklik ile zarar arasındaki illiyet bağını, depremin olağanüstülüğünü ileri sürerek kendiliğinden ortadan kaldıramaz. Bu tazminat istemi, zararın ve sorumlunun öğrenilmesinden itibaren iki yıl ve her hâlde olaydan itibaren on yıl içinde zamanaşımına uğrar (TBK m.72).
Riskli Yapıda Kiracının Kamu Destekleri: 6306 Sayılı Kanun
6306 sayılı Kanun, kira ilişkisinin özel hukuk sonuçlarını düzenlemez; ancak kiracılara belirli kamu destekleri öngörür. Riskli yapıların yıktırılmasında öncelikle maliklerle anlaşma yoluna gidilmesi esastır ve anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine, kiracılarına ve yapıda ikamet etmek şartıyla sınırlı ayni hak sahiplerine geçici konut veya işyeri tahsisi ya da kira yardımı yapılabilir (6306 s.K. m.5/1). Kanun kapsamındaki tahliye uygulamalarında maliklere ve kiracılara taşınma yardımı yapılabileceği de ayrıca düzenlenmiştir. Anlaşma ile tahliye edilen, yıktırılan veya kamulaştırılan yapılarda en az bir yıldır kiracı olarak ikamet ettiği veya işyeri bulunduğu tespit edilenlere, usul ve esasları Başkanlıkça belirlenen konut sertifikası verilebilmesi de öngörülmüştür.
Bu desteklerin tamamı “yapılabilir” şeklinde düzenlenmiştir; tutar, süre ve başvuru şartları idari düzenlemelerle belirlenir ve zaman içinde değişir. Bu nedenle kiracının tahliye tebligatını aldığı anda ilgili belediye veya Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı il müdürlüğüne başvurarak güncel şartları öğrenmesi, ikamet süresini gösteren belgeleri (yerleşim yeri kaydı, kira sözleşmesi, abonelikler) hazır tutması gerekir. Kira yardımı, kiraya verene karşı kira sözleşmesinden doğan hakların yerine geçmez; peşin kira ve depozito iadesi ayrıca istenir.
Örnek İhtarname: Fesih ve İade Talebi
… NOTERLİĞİNE — İhtar eden (kiracı): [Ad Soyad, adres] — Muhatap (kiraya veren): [Ad Soyad, adres]
1. …/…/20… tarihli kira sözleşmesiyle kiraladığım … adresindeki konut, …/…/20… tarihli depremde [ağır hasar görmüş / yıkılmış] olup … tarihli hasar tespit kaydıyla [ağır hasarlı] olarak belirlenmiş ve bina boşaltılmıştır. Kiralananın kullanımı bu tarihten itibaren imkânsız hâle geldiğinden, TBK m.136 uyarınca kiraya veren olarak kullandırma borcunuz ve buna bağlı kira borcum sona ermiştir.
2. Sözleşmenin sona erdiği tarihten sonraki döneme ait olarak peşin ödediğim … TL kira bedelinin sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca, ayrıca … bankasında vadeli hesaba yatırılan … TL güvence bedelinin TBK m.342 uyarınca iadesini; iade için bankaya gerekli onayın verilmesini talep ederim. Hasar tarafıma yüklenebilecek bir sebepten doğmadığından güvence bedelinden kesinti yapılamaz.
3. [Bina hasarsız ise: Deprem sonrası bölgedeki koşullar kira ilişkisinin devamını benim için çekilmez hâle getirdiğinden, sözleşmeyi TBK m.331 uyarınca yasal fesih bildirim süresine uyarak … tarihi itibarıyla feshediyorum.]
Taleplerimin bu ihtarnamenin tebliğinden itibaren … gün içinde karşılanmasını, aksi hâlde arabuluculuk ve yasal yollara başvuracağımı ihtar ederim. Ad Soyad, imza
İhtarname hasar kaydı ve dekontlarla birlikte gönderilmelidir. Güvence bedeli bankada ise kiraya veren, kiralananın geri verilmesinden itibaren üç ay içinde kiracıya karşı dava açtığını veya icra takibi yaptığını bankaya bildirmezse banka kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür (TBK m.342). Depozito iadesinin ayrıntısı için depozito iadesi ihtarnamesi yazımıza bakabilirsiniz.
İşyeri Kiracıları İçin Özel Durumlar
Deprem bölgesindeki işyeri kiracısının durumu, konut kiracısından farklı sorular doğurur. Bina ayakta ve kullanılabilir olsa da bölgede ticari hayat durmuş, müşteri çevresi dağılmış olabilir. Bu hâlde iki yol öne çıkar: kira bedelinin olağanüstü değişen koşullara uyarlanması (TBK m.138) ve kira ilişkisinin devamı çekilmez hâle gelmişse önemli sebeple fesih (TBK m.331). Uyarlama, sözleşmeyi ayakta tutarak kira bedelini geçici veya kalıcı olarak düşürmeyi hedefler; fesih ise ilişkiyi sona erdirir ve hâkim, fesih bildiriminin parasal sonuçlarını durum ve koşullara göre belirler.
İşyerinde yapılan tesisat, dekorasyon ve demirbaş yatırımları da ayrıca değerlendirilir: kiraya verenin rızasıyla yapılan yenilik ve değişikliklerin değer artışı, aksine yazılı anlaşma yoksa kiraya verenden istenemez (TBK m.321); ancak yıkılan binada kiracının kendi eşyası ve taşınabilir tesisatı üzerindeki mülkiyeti devam eder ve enkazdan çıkarılması için kiraya verenin makul imkân tanıması gerekir. Uyarlama davası için kira uyarlama dava dilekçesi, önemli sebeple fesih için önemli sebeple fesih yazılarımıza bakabilirsiniz.
Tek bakışta: hasarın derecesi rejimi belirler
Deprem sonrası kira ilişkisinin akıbeti tek bir kurala bağlı değildir. Hasarın derecesi, hangi hükmün uygulanacağını belirler.
| Hasar derecesi | Sonuç | Dayanak |
|---|---|---|
| tam yıkım / kullanılamaz hâle gelme | Kiraya verenin kullandırma borcunun ifası İMKÂNSIZLAŞIR; borcun ifası borçlunun sorumlu tutulamayacağı sebeplerle imkânsızlaşırsa borç sona erer | TBK m.136 |
| Karşılıklı borç | İmkânsızlık sebebiyle borçtan kurtulan borçlu, karşı taraftan almış olduğu edimi sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri vermekle yükümlüdür ve henüz kendisine ifa edilmemiş edimi isteme hakkını kaybeder | TBK m.136 |
| Pratik sonuç | Kullanılamayan dönem için kira istenemez; peşin ödenen kira iade edilir | TBK m.136 |
| ağır hasar / boşaltma kararı | Kullanım hukuken ve fiilen imkânsız hâle geldiğinden aynı rejim uygulanır; ayrıca ayıp hükümleri gündeme gelir | TBK m.136 · m.305 |
| orta / AZ hasar | Kiralanan ayıplı hâle gelmiş sayılır: ayıbın giderilmesi · kira bedelinde ayıpla orantılı indirim · tazminat; kullanımı önemli ölçüde engelliyorsa fesih | TBK m.305 · m.306 · m.307 · m.308 |
| Elverişli bulundurma borcu | Kiraya veren, kiralananı sözleşme süresince amaçlanan kullanıma elverişli durumda bulundurmakla yükümlüdür | TBK m.301 |
| Onarım süresince | Çalışmalar kullanımı önemli ölçüde engelliyorsa kiracının kira indirimi ve tazminat hakları saklıdır | TBK m.319 · m.307 |
| hasarsız binada bile | Bina hasarsız olsa dahi, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığında taraflardan her biri yasal fesih bildirim süresine uyarak sözleşmeyi her zaman feshedebilir | TBK m.331 |
| Parasal sonuçlar | Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar | TBK m.331 |
| Örnek sebepler | Bölgede güvenli barınma imkânının kalmaması, psikolojik olarak binada kalınamaması, ailenin taşınma zorunluluğu — somut olayda değerlendirilir | TBK m.331 |
| Konu | Kural | Dayanak |
|---|---|---|
| Aşırı ifa güçlüğü | Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve ifayı aşırı ölçüde güçleştirirse, borçlu HÂKİMDEN sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme hakkına sahiptir | TBK m.138 |
| Uyarlama mümkün değilse | Borçlu sözleşmeden dönme hakkını kullanabilir; sürekli edimli sözleşmelerde ise kural olarak fesih hakkı | TBK m.138 |
| Şartlar | Olağanüstü durumun öngörülemez olması · borçludan kaynaklanmaması · borcun henüz ifa edilmemiş veya ihtirazi kayıtla ifa edilmiş olması | TBK m.138 |
| Kira uyarlaması | Deprem sonrası bölgedeki köklü değişimler uyarlama davasına konu olabilir | TBK m.138 · TBK m.344/4 |
| Yabancı para kirası | Yabancı para kirasında beş yıl geçmedikçe değişiklik yapılamaz; ancak TBK m.138 saklıdır | TBK m.344/4 |
| Kentsel dönüşüm | 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, esas olarak riskli yapı tespiti, malikler ve idare arasındaki ilişkiyi düzenler | 6306 s.K. |
| Kiracının konumu | Kiracının kira ilişkisine dair hak ve borçları kural olarak TBK hükümlerine göre belirlenir | TBK · 6306 s.K. |
| Kira yardımı | 6306 kapsamındaki uygulamalarda kira yardımı gibi imkânlar öngörülebilmektedir; kimlere, hangi şartlarda ve ne tutarda verileceği ilgili yönetmelik ve Bakanlık düzenlemeleriyle belirlenir — güncel şartlar mutlaka teyit edilmelidir | 6306 s.K. Uygulama Yönetmeliği |
| Riskli yapı kararı | Riskli yapı tespiti ve tahliye süreçleri idari işlem niteliğindedir; itiraz ve dava yolları ayrıca değerlendirilir | 6306 s.K. · 2577 s.K. |
| Kat malikleri kararı | Riskli yapı olarak nitelendirilen anayapının yıkılmasına ilişkin kararlar mülkiyet hakkını doğrudan ilgilendirir ve ayrı denetime tabidir | 6306 s.K. |
| Talep | Dayanağı | Not |
|---|---|---|
| Kullanılamayan dönem kirası | İstenemez; peşin ödenmişse iade | TBK m.136 · m.307 |
| Depozitonun iadesi | Sözleşme sona erdiğinde güvence bedeli iade edilir; kiraya veren üç ay içinde dava/takip bildirmezse banka kiracının istemi üzerine geri vermekle yükümlüdür | TBK m.342 |
| Peşin ödenen kira | Sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri istenir | TBK m.136 · m.77 vd. |
| Eşya zararı | dask bina hasarını karşılar ve tazminat malike ödenir; eşyalar dask kapsamında değildir — kiracının kendi konut/eşya sigortası gerekir | 6305 s.K. · Genel Şartlar |
| Kira kaybı, taşınma, ikame konut | dask kapsamı dışındadır | Genel Şartlar |
| Malikin sorumluluğu | Binanın projesine/ruhsatına aykırılığı, bakım eksikliği veya yapı kusuru varsa malikin tazminat sorumluluğu gündeme gelir | TBK m.69 · TMK m.730 |
| Yapı malikinin sorumluluğu | Bir binanın maliki, bunun yapımındaki bozukluklardan veya bakımındaki eksikliklerden doğan zararı gidermekle yükümlüdür | TBK m.69 |
| Ceza boyutu | Yapı kusuru nedeniyle ölüm veya yaralanma varsa ceza soruşturması ayrıca yürür | tck m.85 · m.89 |
| Adım | Yapılacak | Neden |
|---|---|---|
| 1 | Hasar tespit raporunu ve boşaltma/yıkım kararını temin edin | Rejimi belirleyen temel belge |
| 2 | Hasarı tarihli fotoğraf ve video ile belgeleyin | İspat |
| 3 | Kiraya verene durumu yazılı bildirin ve talebinizi açıkça yazın (indirim / fesih / iade) | TBK m.318 · ispat |
| 4 | Sözleşmeyi sona erdiriyorsanız yazılı fesih bildirimi yapın; dayanağı belirtin (m.136 / m.305 / m.331) | TBK m.348 |
| 5 | Anahtarı tutanakla teslim edin; alınmazsa tevdi yerini sulh hukuk mahkemesine belirletin (TBK m.107) | Teslim tarihini sabitler |
| 6 | Depozitoyu yazılı talep edin ve üç ay kuralını hatırlatın | TBK m.342 |
| 7 | Peşin ödenen kirayı sebepsiz zenginleşme ile geri isteyin | TBK m.136 · m.77 vd. |
| 8 | dask ve konut sigortası poliçelerinizi kontrol edin; hasar ihbarını süresinde yapın | 6305 s.K. · Genel Şartlar |
| 9 | Kira yardımı gibi destekler için ilgili idareye başvurun ve güncel şartları teyit edin | 6306 s.K. Uygulama Yönetmeliği |
| Süreç | Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabuluculuk dava şartıdır; görevli mahkeme sulh hukuk | 6325 s.K. m.18/B · HMK m.4 |
Deprem veya ağır hasar sonrası kira sözleşmesinin sona erip ermediğini belirlemek, peşin kira ve depozito iadesi için ihtarname hazırlamak, TBK m.331 feshini veya uyarlama davasını yürütmek ya da yapı malikine karşı tazminat talebini değerlendirmek için Hukukçular Evi Ankara’ya 0554 648 37 15 numaralı telefondan ulaşabilirsiniz. Kentsel dönüşümde kiracıların kamu destekleri için kentsel dönüşümde kira yardımı başvurusu ve kentsel dönüşüm rehberi sayfalarımıza bakabilirsiniz.
Sıkça Sorulan Sorular
Bina yıkıldı veya ağır hasarlı, kira ödemeye devam eder miyim?
Hayır. Kira sözleşmesi hasarın yaşandığı tarih itibarıyla fiilî imkânsızlık nedeniyle sona erer; TBK m.136 uyarınca ifası imkânsızlaşan borç ortadan kalkar. Taşınmaz kullanılamaz hâle geldiği anda kira ödeme yükümlülüğü de sona erer.
Peşin ödediğim kirayı geri alabilir miyim?
Evet. Sözleşmenin imkânsızlık nedeniyle sona ermesi hâlinde peşin ödenmiş kira bedelleri sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre iade edilir.
Bina orta hasarlıysa ne olur?
Sözleşme kendiliğinden sona ermez ancak ortada bir ayıp vardır ve öğretide depremde meydana gelen hasarın önemli ayıp sayılması gerektiği savunulmaktadır. Kiracı sözleşmeyi feshetmek ya da kira bedelinden indirim istemek arasında seçim yapabilir.
Binam hasarsız ama orada oturmak istemiyorum, fesih hakkım var mı?
TBK m.331 uyarınca kira ilişkisinin devamını çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığında sözleşme feshedilebilir. Öğretide, çevredeki yıkım ve yaşanan travma nedeniyle kiracının orada yaşamaya devam etmesinin beklenemeyeceği ve çekilmezlik unsurunun bulunduğu kabul edilmektedir.
Fesih için nasıl bir yol izlemeliyim?
Depremden sonra mümkün olan en kısa sürede kiraya verene yazılı ihtarname göndererek fesih iradenizi bildirmeli ve yasal fesih bildirim süresine uymalısınız; taşınmaz kiralarında bu süre üç aydır ve fesih altı aylık kira dönemi sonu için yapılır (TBK m.329).
Ev sahibi de fesih hakkına sahip mi?
Evet. TBK m.331 hakkı her iki tarafa da tanınmıştır; kendi oturduğu konutu depremde yıkılan kiraya verenin kiradaki taşınmazına ihtiyaç duyması önemli sebeplerden biri olarak kabul edilmektedir.
Kentsel dönüşümde kiracının hakları nelerdir?
6306 sayılı Kanun kiracının haklarını düzenlememiş, hakları ağırlıklı olarak maliklere tanımıştır; kiracı hakları bakımından Türk Borçlar Kanunu hükümlerinden yararlanılır. Tahliye tebligatının yapılmasıyla kira borcu sona erer ve kiracılara bir defaya mahsus taşınma yardımı yapılır.
Depremde hasar oluştu, depozitomdan kesinti yapılabilir mi?
Hayır. Hasar kiracının kusurundan kaynaklanmadığından güvence bedeli eksiksiz iade edilmelidir; kiraya veren depremde oluşan hasarı gerekçe göstererek depozitodan kesinti yapamaz.
Binanın bir kısmı kullanılamıyor, kiranın tamamını ödemek zorunda mıyım?
Hayır. Borcun kısmen imkânsızlaşması hâlinde borçlu yalnız imkânsızlaşan kısımdan kurtulur ve kiracı kısmi kullanıma razı olursa kira da o oranda ödenir (TBK m.137). Ayrıca kiralananın kullanımını etkileyen ayıplar için orantılı indirim istenebilir (TBK m.307).
Kentsel dönüşümde kiracıya kira yardımı yapılır mı?
Anlaşma ile tahliye edilen riskli yapıların maliklerine, kiracılarına ve yapıda ikamet eden sınırlı ayni hak sahiplerine geçici konut veya işyeri tahsisi ya da kira yardımı yapılabilir (6306 s.K. m.5/1). Tutar ve şartlar idari düzenlemelerle belirlendiğinden güncel bilgi ilgili idareden alınmalıdır.
Binanın yapı kusuru varsa kimden tazminat isteyebilirim?
Bina maliki, yapımındaki bozukluklardan veya bakımındaki eksikliklerden doğan zararı gidermekle yükümlüdür; intifa ve oturma hakkı sahipleri bakım eksikliğinde malikle birlikte sorumludur (TBK m.69). İstem iki yıllık ve on yıllık zamanaşımına tabidir (TBK m.72).
Kiraya verenin bildirim yükümlülüğü var mı?
Evet. İfanın imkânsızlaştığını karşı tarafa gecikmeksizin bildirmeyen ve zararın artmaması için gerekli önlemleri almayan borçlu, bundan doğan zararları gidermekle yükümlüdür (TBK m.136).
Deprem bölgesindeki işyerimin kirasını düşürtebilir miyim?
Sözleşme yapılırken öngörülemeyen olağanüstü bir durum edimler arasındaki dengeyi aşırı bozmuşsa hâkimden sözleşmenin uyarlanması istenebilir; uyarlama mümkün değilse fesih yoluna gidilebilir (TBK m.138). Dava öncesi arabuluculuk dava şartıdır.
📘 Ana Rehber: Kira Hukuku Rehberi
📚 İlgili Rehberler
Bu konuda avukat desteğine mi ihtiyacınız var?
Durumunuzu Hukukçular Evi ile değerlendirin; ilk görüşme için hemen ulaşın.
Bu içerik Gayrimenkul ve Kira Hukuku alanındadır.
Gayrimenkul ve Kira Hukuku Rehberi · Bu alandaki 132 rehber · Tüm hukuk dalları
Dosyanız için değerlendirme
Süreler kısadır ve usul hataları geri alınamaz. Belgelerinizi birlikte inceleyelim.
