Ev Sahibi İzinsiz/Habersiz Eve Giriyor — Ne Yapabilirim?

Ne yaşandı?

Bir kiracı, kira sözleşmesiyle oturduğu evde huzurla yaşamak isterken, ev sahibinin elinde anahtar olduğu için kendisi yokken eve girdiğini, eşyalarını kontrol ettiğini veya habersizce ziyaret ettiğini fark eder. Kiracı, özel alanının ihlal edildiğini hisseder.

Kiracı, ev sahibinin bu davranışına karşı ne yapabileceğini araştırır.

Bu durumda ne yapmalısınız?

• Kullanım hakkınızı bilin: Kira sözleşmesiyle kiralananın kullanımı kiracıya bırakılmıştır; kiraya veren, kiracının rızası olmadan kural olarak kiralanana giremez. Kiracının konut dokunulmazlığı korunur.
• İstisnaları gözetin: Kiraya verenin kiralananı görme/kontrol hakkı sınırlıdır ve kural olarak kiracıya önceden haber vererek, uygun zamanda ve kiracının menfaatini gözeterek kullanılır.
• Durumu belgeleyin: İzinsiz girişleri (tanık, yazışma, kamera) kayıt altına alın; ev sahibine yazılı olarak bu davranışın durmasını bildirin.
• Haklarınızı kullanın: Israrlı ve hukuka aykırı müdahalelerde, kullanımınızın korunması için hukuki yollara (men, tazminat ve gerekirse cezai boyut) başvurabilirsiniz.
• Avukata danışın: Müdahalenin niteliğine göre doğru yolu belirlemek için profesyonel destek alın.

Kira sözleşmesiyle evin kullanımı size bırakılmıştır; ev sahibi kural olarak izniniz olmadan eve giremez ve konut dokunulmazlığınız korunur. İzinsiz girişleri belgeleyip yazılı uyarı yapmak ilk adımdır. Israrlı müdahalede hukuki yollara başvurmak için bir uzmana danışın.

Benzer bir durumla mı karşı karşıyasınız? Durumunuzu gizlilik içinde değerlendirip size özel bir yol haritası çıkarmamız için bizimle iletişime geçin.

Bu sayfadaki anlatım, Türkiye’de sıkça yaşanan durumlardan yola çıkılarak hazırlanmış temsilî bir senaryodur; gerçek kişilere ait kimlik bilgisi içermez. Bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Her olay kendine özgüdür.

İzinsiz Girişte Yapılacaklar

Bu durum hem ceza hem özel hukuk boyutu doğurur.

Üçüncü satır kiracının en pratik korumasıdır: kiracı, kiraladığı konutun kilidini değiştirebilir; bu hakkın kullanılması sözleşmeye aykırılık oluşturmaz — çıkarken eski hâle getirilmesi yeterlidir. Dördüncü satır ise süre uyarısıdır; konut dokunulmazlığının ihlali şikâyete bağlı olduğundan fiil ve failin öğrenilmesinden itibaren altı ay içinde başvurulmalıdır.

Kira bedeli ve sözleşme rehberlerimiz: kira artış oranı ve yasal sınır · kira tespit davası · kira kapsamı · alt kira ve devir · kira kefaleti · kiracının konut dokunulmazlığı

Kural: Ev Sahibi Rızanız Olmadan Giremez (TCK m.116)

Kira sözleşmesini imzaladığınız andan itibaren kiralananın kullanımı ve buna bağlı konut dokunulmazlığı size aittir. Ev sahibinin taşınmazın maliki olması, ona sizin evinize girme hakkı vermez. Kiracının rızası olmadan eve girmek, TCK m.116’da düzenlenen konut dokunulmazlığının ihlali suçunu oluşturur ve 6 aydan 2 yıla kadar hapis cezası gerektirir; fiil cebir/tehditle veya gece vakti işlenirse ceza 1 yıldan 3 yıla çıkar. Rızayla girip çıkmamak da aynı suçu oluşturur. Ev sahibinin siz evde yokken yedek anahtar veya çilingir yardımıyla girmesi de bu kapsamdadır; ayrıca kapı-kilit gibi eşyalara zarar verilirse mala zarar verme suçu da eklenir.

Ev Sahibinin Görme Hakkı Sınırlıdır (TBK m.319)

Ev sahibinin kiralananı görme hakkı vardır, ama bu sınırlı ve koşullu bir haktır. TBK m.319 uyarınca kiracı, yalnızca bakım, satış ya da yeniden kiralama için zorunlu olduğu ölçüde, kiraya verenin veya onun belirlediği kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür. Kiraya veren ise bu gezme/çalışmayı uygun bir süre önce kiracıya bildirmek ve işlem sırasında kiracının yararlarını göz önünde tutmak zorundadır — yani makul saatte, kiracının uygun olduğu zamanda, eşyaya zarar vermeden ve mahremiyete saygılı biçimde. Bu, ev sahibine ‘istediği an girme’ yetkisi vermez. Dahası, siz evi göstermekten kaçınsanız bile ev sahibi kendiliğinden giremez; yapması gereken, önce yazılı olarak uygun bir gün ve saat bildirmek, kiracı buna rağmen katlanma yükümlülüğünü yerine getirmezse kira ilişkisinden doğan bu uyuşmazlığı sulh hukuk mahkemesine taşımaktır (HMK m.4). Dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır (HUAK m.18/B).

Ne Yapabilirsiniz?

Elinizde birkaç yol var: (1) Yazılı ihtar — rızanız olmadan eve girilmemesini, gerekli hâllerde önceden randevu alınmasını ihtarla bildirin; bu, ileride ispat sağlar. (2) Kilidi değiştirin — güvenliğiniz için kilidi değiştirmeniz kural olarak mümkündür ve kira süresince ev sahibine anahtar vermek zorunda değilsiniz (kalıcı zarar vermemek ve kira bitince usulüne uygun teslim kaydıyla). (3) Savcılığa şikayet — izinsiz giriş sürerse ev sahibini konut dokunulmazlığının ihlalinden şikayet edebilirsiniz; bu şikayete bağlı suçta süre 6 aydır. (4) Israrlı rahatsızlık — sürekli arama/rahatsız etme TCK m.123 (kişilerin huzur ve sükununu bozma) suçunu oluşturabilir. (5) Manevi tazminat — özel hayatın gizliliği ve kişilik haklarınızın ihlali nedeniyle tazminat isteyebilirsiniz (TMK m.24). (6) Haklı sebeple fesih — ihlal ağır ve sürekliyse sözleşmeyi haklı nedenle feshetme yoluna gidebilirsiniz. Tek istisna gerçek bir acil durumdur (yangın, su baskını gibi can/mal güvenliğini tehdit eden hâller).

Konut Dokunulmazlığının İhlali Suçunun Kanuni Çerçevesi (TCK m.116 ve m.119)

Bir kimsenin konutuna veya konutunun eklentilerine rızasına aykırı olarak giren ya da rızayla girip de çıkmayan kişi, mağdurun şikâyeti üzerine altı aydan iki yıla kadar hapis cezasıyla cezalandırılır (TCK m.116/1). Bu suçla korunan değer mülkiyet değil, konutta yaşayan kişinin huzuru ve özel alanıdır. Bu nedenle kiralanan konutta mağdur kiracıdır; kiraya verenin tapuda malik olması onu fail olmaktan çıkarmaz. Kiracının kullanımına bırakılmış balkon, depo, bahçe veya kömürlük gibi eklentilere rıza dışında girilmesi de aynı hüküm kapsamındadır.

Kanun suçu işyerleri bakımından ayrıca düzenler: açık bir rızaya gerek olmaksızın girilmesi mutat olan yerler dışında kalan işyerlerine ve eklentilerine rızaya aykırı girilmesi, şikâyet üzerine altı aydan bir yıla kadar hapis veya adli para cezası gerektirir (TCK m.116/2). Kiralık bir büro, depo veya atölyeye mesai dışında anahtarla girilmesi bu fıkra kapsamında değerlendirilir. Konutun birden fazla kişi tarafından ortak kullanıldığı hâllerde bu kişilerden birinin rızası varsa suç oluşmaz; ancak rıza açıklamasının meşru bir amaca yönelik olması gerekir (TCK m.116/3).

Fiil cebir veya tehdit kullanılarak ya da gece vakti işlenirse ceza bir yıldan üç yıla kadar hapistir (TCK m.116/4). Gece vakti, güneşin batmasından bir saat sonra başlayan ve doğmasından bir saat önceye kadar devam eden zaman dilimidir (TCK m.6). Suçun silahla, kişinin kendisini tanınmayacak hâle koymasıyla veya birden fazla kişi tarafından birlikte işlenmesi gibi hâllerde ceza ayrıca bir kat artırılır (TCK m.119). Temel hâllerde soruşturma şikâyete bağlıdır ve şikâyet, fiilin ve failin öğrenildiği günden itibaren altı ay içinde yapılmalıdır (TCK m.73); nitelikli hâllerde ise şikâyet aranmaz.

Girişe Eşlik Eden Diğer Suçlar

İzinsiz giriş çoğu zaman tek başına kalmaz. Kilidin kırılması veya kapının sökülmesi mala zarar verme suçunu oluşturur; başkasının taşınır veya taşınmaz malını kısmen veya tamamen yıkan, tahrip eden, bozan veya kullanılamaz hâle getiren kişi şikâyet üzerine dört aydan üç yıla kadar hapis veya adli para cezasıyla cezalandırılır (TCK m.151). Kiraya verenin ödenmeyen kira için kiracının eşyasını alıp götürmesi ise hukuki bir ilişkiye dayanan alacağın tahsili amacıyla işlenen hırsızlık olarak değerlendirilir ve şikâyet üzerine iki aydan bir yıla kadar hapis veya adli para cezası gerektirir (TCK m.144/1-b). Alacağın gerçekten var olması, kiraya verene kendiliğinden eşya alma yetkisi vermez.

Kiraya verenin içerideki eşyayı, belgeleri veya yaşam alanını fotoğraflaması ya da kayda alması, kişilerin özel hayatının gizliliğini ihlal suçunu gündeme getirir; bu suçta ceza bir yıldan üç yıla kadar hapistir ve gizliliğin görüntü veya seslerin kayda alınması suretiyle ihlal edilmesi hâlinde ceza bir kat artırılır (TCK m.134/1). Sırf huzur ve sükûnu bozmak amacıyla ısrarla telefon edilmesi, kapının çalınması veya hukuka aykırı başka davranışlarda bulunulması da şikâyet üzerine üç aydan bir yıla kadar hapis cezası gerektirir (TCK m.123). Evden çıkmaması hâlinde kiracıya kötülük edileceğinin söylenmesi ise tehdit suçu kapsamında değerlendirilir (TCK m.106).

Hukuk Yolları: Zilyetliğin Korunması ve Kişilik Hakkı (TMK m.981-984 ve m.24-25)

Kira sözleşmesiyle kiralananı kullanan kiracı, taşınmazın dolaysız zilyedidir. Zilyet her türlü gasp veya saldırıyı kuvvet kullanarak defedebilir (TMK m.981); ancak bu imkân yalnızca saldırının sürdüğü anda ve ölçülü biçimde kullanılabilir, uygulamada kolluğun çağrılması hem daha güvenli hem de ispat bakımından daha değerlidir. Saldırıda bulunan kişi şey üzerinde bir hak iddia etse bile zilyetliği saldırıya uğrayan kişi ona karşı dava açabilir; dava saldırının sona erdirilmesine, sebebinin önlenmesine ve zararın giderilmesine yönelik olur (TMK m.983). Bu hüküm kiracı bakımından özellikle önemlidir, çünkü kiraya verenin “ev benim” savunması zilyetliğin korunması davasını engellemez.

Zilyetliğin korunması davası süreye bağlıdır: gasp ve saldırıdan dolayı dava hakkı, zilyedin fiili ve failini öğrenmesinden başlayarak iki ay ve her hâlde fiilin üzerinden bir yıl geçmekle düşer (TMK m.984). Sadece zilyetliğin korunmasına yönelik davalar, dava konusunun değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinde görülür (HMK m.4). Uyuşmazlık kira ilişkisinden kaynaklandığı için dava öncesinde arabuluculuk şartı gündeme gelebilir; arabulucuya başvurulmasından son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar geçen sürede zamanaşımı durur ve hak düşürücü süreler işlemez (HUAK m.18/A). İki aylık sürenin kısalığı nedeniyle başvurunun gecikmeden yapılması gerekir.

Girişler kiracının özel hayatına ve kişilik hakkına da saldırı oluşturur. Hukuka aykırı olarak kişilik hakkı saldırıya uğrayan kişi, hâkimden saldırı tehlikesinin önlenmesini, sürmekte olan saldırıya son verilmesini ve sona ermiş olsa bile etkileri devam eden saldırının hukuka aykırılığının tespitini isteyebilir (TMK m.24 ve m.25). Kişilik hakkının zedelenmesinden zarar gören, uğradığı manevi zarara karşılık manevi tazminat adı altında bir miktar para ödenmesini de talep edebilir (TBK m.58). Girişlerin tekrar etme ihtimali varsa dava ile birlikte ihtiyati tedbir istenerek yargılama süresince yeni girişlerin önlenmesi amaçlanabilir (HMK m.389).

Kira Hukuku Bakımından Sonuçlar: Borca Aykırılık ve Olağanüstü Fesih

Kiraya veren, kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür (TBK m.301). Kiracının kullanımının bizzat kiraya veren tarafından bozulması, bu borca aykırılık oluşturur ve kiracı uğradığı zararın giderilmesini isteyebilir (TBK m.112). Kiraya verenin kiralananla ilgili yetkileri ise sınırlıdır: kiracı yalnızca ayıpların giderilmesi veya zararların önlenmesi amacıyla yapılacak çalışmalara katlanmak ve bakım, satış ya da yeniden kiralama için zorunlu olduğu ölçüde kiralananın gezilip görülmesine izin vermekle yükümlüdür. Kiraya veren çalışmaları ve gezip görme gününü uygun bir süre önce bildirmek, işlem sırasında kiracının yararlarını göz önünde tutmak zorundadır; kiracının kira bedelinin indirilmesine ve zararın giderilmesine ilişkin hakları saklıdır (TBK m.319).

İzinsiz girişlerin tekrar etmesi, kira ilişkisini kiracı bakımından çekilmez hâle getirebilir. Kira ilişkisinin sürdürülmesini kendileri için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığında taraflardan her biri, yasal fesih bildirim süresine uyarak sözleşmeyi her zaman feshedebilir; hâkim durum ve koşulları göz önünde tutarak olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar (TBK m.331). Önemli sebebin kiraya verenin kusurlu davranışından kaynaklandığı durumda kiracının taşınma masrafı gibi zararları da TBK m.112 çerçevesinde ayrıca gündeme gelir. Kira bedelinin ödenmemesi dahi kiraya verene kendiliğinden tahliye, kilit değiştirme veya eşya çıkarma yetkisi vermez; tahliye yalnızca icra yoluyla (İİK m.269 vd.) ya da mahkeme kararıyla sağlanabilir.

Kiraya Veren Hangi Hâllerde Hukuka Uygun Olarak Girebilir?

Her giriş suç değildir; hukuka uygunluğun sınırlarını bilmek, kiracının haklı itirazını da güçlendirir. Kiracının açık rızasıyla ve rızanın kapsamı aşılmadan yapılan giriş suç oluşturmaz. TBK m.319 kapsamındaki çalışma ve gezme de, bildirim ve kiracının yararını gözetme şartlarına uyulduğu sürece hukuka uygundur. Kiraya verenin kiralananda yenilik ve değişiklik yapması ise ancak bunlar kiracıdan beklenebiliyorsa ve kira sözleşmesi feshedilmemişse mümkündür (TBK m.320).

Gerçek bir acil durumda ise ceza hukukundaki zorunluluk hâli gündeme gelir: gerek kendisine gerek başkasına ait bir hakka yönelik olup, bilerek neden olmadığı ve başka suretle korunma olanağı bulunmayan ağır ve muhakkak bir tehlikeden kurtulmak veya başkasını kurtarmak zorunluluğuyla işlenen fiillerden dolayı, tehlikenin ağırlığı ile konu ve kullanılan vasıta arasında orantı bulunmak koşuluyla faile ceza verilmez (TCK m.25/2). Alt kata su sızması, gaz kokusu veya yangın gibi durumlar bu kapsamda değerlendirilebilir. Ancak kiracıya ulaşma imkânı varken ulaşılmaması veya tehlike geçtikten sonra içeride kalınması zorunluluk hâlinin sınırlarını aşar. Acil girişlerde itfaiye, kolluk veya yönetici gibi bir tanığın bulunması ve durumun tutanağa geçirilmesi her iki taraf için de güvence sağlar.

Şikâyet Dilekçesinde Bulunması Gerekenler

Suça ilişkin şikâyet Cumhuriyet başsavcılığına veya kolluk makamlarına yapılabilir (CMK m.158). Şikâyetin etkili olması, olayın ve delillerin dilekçede somut olarak gösterilmesine bağlıdır. Tek bir genel anlatım yerine her girişin tarih ve saatiyle ayrı ayrı belirtilmesi, girişin nasıl fark edildiğinin açıklanması ve delillerin eklenmesi soruşturmanın yönünü belirler. Bina kamera kayıtlarının kısa sürede silinme riski bulunduğundan, dilekçede bu kayıtların ilgili yöneticiden istenerek muhafaza altına alınması da ayrıca talep edilmelidir.

Konut dokunulmazlığının ihlali suçunun temel hâlinde dosya soruşturma aşamasında uzlaştırma usulüne gönderilebilir (CMK m.253). Uzlaştırma teklif edildiğinde kiracı, yalnızca para ödenmesini değil, kiraya verenin anahtarları teslim etmesini ve bundan sonra önceden bildirim yapmadan konuta girmemeyi taahhüt etmesini de edim olarak isteyebilir. Uzlaşma gerçekleşir ve edim yerine getirilirse soruşturma kovuşturmaya yer olmadığı kararıyla sona erer; bu nedenle teklif, ileriye dönük güvenceleri kapsayacak biçimde değerlendirilmelidir.

Konuyla ilgili diğer rehberlerimiz: konut dokunulmazlığını ihlal suçu · kişilik hakkına saldırı ve manevi tazminat · önemli sebeple kira sözleşmesinin feshi · savcılığa şikâyet dilekçesi örneği · uzlaştırma ve kapsamı · mala zarar verme suçu · özel hayatın gizliliğini ihlal · apartman güvenlik kamerası ve KVKK · kira uyuşmazlığında arabuluculuk

Girdiğini Nasıl İspatlarsınız? Delil Listesi

İzinsiz girişte en zayıf halka ispattır. Olay çoğu zaman tanıksız gerçekleşir ve kiraya veren “girmedim” der. Aşağıdaki deliller, tek tek zayıf olsa da birlikte güçlü bir tablo oluşturur:

Kendi Kameranızı Koyabilir misiniz?

Konutunuzun içine, kendi güvenliğiniz için kamera yerleştirmeniz kural olarak mümkündür. Sınır, başkalarının özel alanının kayda girmemesidir: kamera komşu kapılarını, ortak alanı veya karşı daireyi görüntülüyorsa kişisel verilerin korunması bakımından sorun doğar ve kendi aleyhinize dönebilir.

Güvenli kurulum: kamera yalnızca kendi kapınızın iç tarafını ve kendi konutunuzun içini görecek şekilde konumlandırılır; kayıtlar üçüncü kişilerle paylaşılmaz, yalnızca adli mercilere sunulur.

Kilidi Değiştirebilir misiniz?

Kiralananın zilyedi olarak kilidi değiştirmeniz kural olarak mümkündür; bu, kullanım hakkınızın bir görünümüdür. İki noktaya dikkat edilmelidir:

• Kapıya kalıcı zarar vermeyin. Silindir değişimi genellikle sorunsuzdur; kapının veya kasanın tahrip edilmesi iade borcunuz bakımından sorumluluk doğurur.
• Çıkışta eski hâle getirin veya yeni anahtarı teslim edin. Sözleşmede aksi kararlaştırılmışsa ona uyulur.

Tekrarlayan Giriş: Ne Değişir?

Tek seferlik bir olay ile süreklilik gösteren girişler farklı değerlendirilir. Tekrar, hem kastın ortaya konmasını kolaylaştırır hem de kira ilişkisinin kiracı için çekilmez hâle geldiği yönündeki iddiayı güçlendirir. Bu nedenle her olayı tarih, saat ve delil belirterek ayrı ayrı kayda geçirin; toplu bir şikâyet yerine kronolojik bir liste çok daha etkilidir.

Süreklilik ayrıca sözleşmenin sona erdirilmesi tartışmasını açar. Bu yola başvurmadan önce ilgili rehberimizdeki şartları değerlendirmenizi öneririz.

Sık Sorulan Sorular

📘 Ana Rehber: Kira Hukuku Rehberi